PELAPORAN KORPORAT

Properti Investasi, Sewa, dan Penurunan Nilai

Dosen Pengampu: Puji Harto, S.E., M.Si., Akt, Ph.D

Disusun oleh:
Kelompok 5

Citrawati Baby Litone (12030118220035)

Hirawresti LA (12030118220034)
Zainal Abidin (12030118220026)

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

PROGRAM PENDIDIKAN PROFESI AKUNTANSI

UNIVERSITAS DIPONEGORO

TAHUN 2019
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat, karunia, dan anugerah-Nya
kepada kita semua. Sehingga penyusun dapat menyelesaikan laporan ini dengan tepat waktu. Shalawat
serta salam juga tidak lupa tercurah kepada Nabi Besar Muhammad SAW beserta keluarga dan
sahabatnya.
Laporan yang berjudul “Properti Investasi, Sewa, dan Penurunan Nilai” ini disusun untuk
memenuhi mata kuliah Pelaporan Korporat yang diampu oleh Bapak Puji Harto, S.E., M.Si., Akt, Ph.D.
Semoga laporan ini bisa bermanfaat bagi pembaca pada umumnya. Penyusun juga menyadari
bahwa dalam pembuatan laporan ini masih jauh dari sempurna, untuk itu penyusun menerima saran dan
kritik yang bersifat membangun demi perbaikan kearah kesempurnaan.
Akhir kata, penyusun mengucapkan banyak terima kasih kepada semua pihak yang turut
membantu dan menyelesaikan laporan ini.

Semarang, 07 April 2019

Penyusun

2
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.....................................................................................................i
DAFTAR ISI...................................................................................................................ii
BAB I PENDAHULUAN.............................................................................................1
BAB II PEMBAHASAN..............................................................................................3
2.1 Definisi Properti Investasi.......................................................................3
2.2 Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap...........................................5
2.2.1 Kas yang Dihasilkan dari Pendapatan Rental...............................5
2.2.2 Nilai Jasa Pendukung yang Disediakan........................................6
2.3 Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi.............................8
2.3.1 Penentuan Biaya Perolehan Awal.................................................9
2.4 Sewa Properti Investasi.........................................................................11
2.4.1 Sewa Pembiayaan.......................................................................12
2.4.2 Sewa Operasi..............................................................................12
2.5 Penurunan Nilai Properti Investasi........................................................12
BAB III PENUTUP.....................................................................................................16
3.1 Kesimpulan............................................................................................16
3.1 Keterbatasan..........................................................................................17
DAFTAR PUSTAKA..................................................................................................18

3
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Semua aset memiliki potensi mengalami penurunan nilai, namun ada yang
diatur sendiri dalam standar aset terkait atau diatur umum dalam PSAK 48 tentang
Penurunan Nilai.
Penurunan nilai atau impairment menjadi bahasa yang semakin populer
dalam akuntansi saat ini ketika PSAK mengadopsi IFRS. Istilah impairment sudah
lama dikenal dalam akuntansi khususnya aset tetap. PSAK berbasis IFRS
menggunakan istilah penurunan nilai tak hanya untuk aset tetap tetapi juga untuk
aset tak berwujud, goodwill, aset keuangan dan investasi.
PSAK 16 tentang Aset tetap menjelaskan bahwa aset tetap dinilai sebesar
harga perolehan atau nilai revaluasi terakhir dikurangi dengan akumulasi
penyusutan dan penurunan nilai. Impairment diatur khusus dalam PSAK 48
Penurunan Nilai. PSAK 48 diterapkan untuk semua aset kecuali untuk persediaan,
aset keuangan, kontrak konstruksi, kontrak asuransi, properti investasi yang
diukur dengan nilai wajar.
PSAK memiliki banyak komponen seperti PSAK 13 tentang Investasi
Properti, PSAK 30 tentang Sewa dan PSAK 48 tentang Penurunan Nilai Aset.
Investasi properti dalam PSAK 13 menjelaskan bahwa properti (tanah atau
bangunan, atau bagian dari bangunan, atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik
atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai, PSAK 30 tentang Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor
memberikan kepada lessee hak untuk menggunakan suatu aset selama periode
waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau
serangkaian pembayaran kepada lessor. Selanjutnya PSAK 48 tentang penurunan
nilai dari aset merupakan suatu kondisi di mana nilai tercatat dari aset (carrying
amount) melebihi jumlah terpulihkan (recoverable amount). PSAK 48
menyatakan bahwa pada setiap akhir periode pelaporan, suatu entitas harus
menilai apakah terdapat indikasi suatu aset mengalami penurunan nilai.
 Untuk penjelasan lebih lanjut terkait dengan PSAK 13, PSAK 30, dan
PSAK 48 maka makalah ini akan membahas penerapan PSAK 13 tentang
Investasi Properti, PSAK 30 tentang Sewa, dan PSAK 48 tentang Penurunan
Nilai. Tiap-tiap pembahasan dari PSAK tersebut akan disajikan secara sistematis,
diawali dari definisi, pengakuan dan pengukuran, serta penyajian dan
pengungkapan.

1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah dari laporan ini adalah sebagai berikut:

1. Apa yang dimaksud properti investasi ?

2. Apa perbedaan antara properti investasi dengan aset tetap ?

3. Bagaimana pengakuan dan dasar pengukuran properti investasi ?

4. Bagaimana sewa properti investasi ?

5. Bagaimana penurunan nilai pada properti investasi ?

 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Definisi Properti Investasi

Properti investasi (investment properti) didefinisikan dalam PSAK 13

sebagai properti (yaitu, tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau
keduanya) yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau
keduanya, dan tidak digunakan dalam bisnis atau untuk dijual dalam kegiatan
usaha sehari-hari.
Lebih lengkap, PSAK 13 mendefinisikan properti investasi adalah properti
(tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:

a. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk
tujuan administratif; atau

b. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Agar dapat dikelompokkan sebagai properti investasi dua kriteria ini harus
dipenuhi:

1. Tujuan kepemilikan: untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai,

dan

2. Status kepemilikan:

a. Properti dimiliki oleh entitas. Jika entitas adalah pemilik properti

(lessor), maka aset sewa akan dicatat sebagai properti investasi oleh
lessor jika disewakan kepada penyewa (lessee) melalui sewa operasi;

b. Properti dikuasai oleh penyewa (lessee) melalui sewa pembiayaan

(finance lease). Jika aset sewa dikuasai oleh lessee melalui sewa
operasi (operating lease), aset sewa dapat dicatat sebagai properti
investasi oleh lessee jika hanya jika:
 a) Memenuhi definisi properti investasi

b) Diukur menggunakan model nilai wajar (bukan model biaya).

Berikut ini adalah contoh properti investasi:

1. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai jangka panjang ketimbang
tersedia untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari (sebagai persediaan)

2. Tanah yang dimiliki namun belum diputuskan tujuan penggunaannya di

masa depan; entah akan dipakai sendiri (sebagai aset tetap) atau untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari (sebagai persediaan)

3. Gedung yang dimiliki (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa

pembiayaan) dan disewakan ke pihak lain melalui sewa operasi.

4. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui
sewa operasi.

5. Properti dalam proses konstruksi/pembangunan atau pengembangan yang

dimasa depan digunakan sebagai properti investasi.

Menurut PSAK 13, berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan
properti investasi dan oleh karena itu tidak termasuk dalam ruang lingkup
pernyataan ini:

a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual,
sebagai contoh properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud
untuk dilepaskan dalam waktu dekat atau untuk pengembangan da dijual
kembali.

b. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak

ketiga

c. Properti yang digunakan sendiri, mencakup (diantaranya) properti yang

dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan
sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan
selanjutnya digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti
 yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental
sesuai harga pasar oleh karyawan) dan properti yang digunakan sendiri
yang menunggu untuk dijual

d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa

pembiayaan.

PSAK 13 menyebutkan secara spesifik contoh aset yang tidak termasuk

dalam definisi properti investasi, yang kemudian dapat disimpulkan sebagai
berikut:

1. Properti yang digunakan sendiri (owner-occupied properti), termasuk di

antaranya properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai
properti yang digunakan sendiri dan properti yang digunakan oleh
karyawan pemilik properti tersebut; dan

2. Properti dalam proses konstruksi/pembangunan atau pengembangan atas

nama pihak ketiga.

2.2 Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap

Definisi aset tetap menurut PSAK 16 adalah aset berwujud yang:

1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau

jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif;
dan

2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

Oleh karena itu, sekilas properti investasi dan aset tetap memiliki
kemiripan definisi, yaitu “untuk menghasilkan rental” (properti investasi) dan
“dimiliki .... untuk direntalkan kepada pihak lain” (aset tetap). Meskipun
demikian, perbedaan keduanya terletak pada dua aspek berikut:

1. Kas yang dihasilkan dari pendapatan rental, dan

2. Nilai jasa pendukung yang disediakan

2.2.1 Kas yang Dihasilkan dari Pendapatan Rental
Untuk memenuhi definisi properti investasi, aliran kas yang dihasilkan
dari pendapatan rental properti haruslah bebas dari ketergantungan atas
penggunaan aset-aset lainnya. Ini berarti, properti investasi adalah aset yang
mandiri dan dapat menghasilkan rental sendiri tanpa memerlukan bantuan dari
aset-aset lainnya. Berbeda dengan properti yang dicatat sebagai aset tetap;
properti ini dapat menghasilkan pendapatan jika didukung dengan penggunaan
aset-aset lainnya.

Contoh:
PT. A adalah pemilik gedung yang dijadikan sebagai hotel. Hotel pertama dikelola
sendiri oleh PT. A, sedangkan hotel kedua disewakan kepada PT. B yang
mengelola hotel sepenuhnya melalui perjanjian sewa operasi dengan PT. A, PT. B
menyediakan sendiri perabotan dan peralatan yang dibutuhkan untuk menjalankan
hotel tersebut.

Kesimpulan:

1. Gedung yang dimiliki dan dikelola sendiri sebagai hotel oleh PT. A
merupakan aset tetap karena pendapatan menginap (sewa kamar) bukan
hanya berasal dari penggunaan properti (tanah dan bangunan) semata,
namun harus didukung oleh aset seperti perabotan kamar, peralatan dapur
hotel, dan sarana lainnya.

2. Gedung yang disewakan kepada PT. B merupakan properti investasi

karena aliran kas yang dihasilkan dari rental gedung tersebut tidak
membutuhkan penggunaan aset-aset lainnya.

2.2.2 Nilai Jasa Pendukung yang Disediakan

Untuk menghasilkan rental dari suatu properti, entitas mungkin harus
menyediakan jasa-jasa pendukung. Jika nilai jasa pendukung tersebut signifikan
terdapat paket rental secara keselutuhan, maka properti dicatat sebagai properti
investasi. Kadang tidak mudah bagi entitas menentukan signifikan atau tidaknya
jasa pendukung yang disediakan sehingga membutuhkan kriteria khusus untuk
menilainya. Kriteria tersebut harus dipakai secara konsisten sebagai pedoman dan
diungkapkan di catatan atas laporan keuangan.

Contoh:

PT. C adalah pemilik dari dua gedung kembar yang digunakan untuk
menghasilkan rental. Gedung pertama digunakan sebagai perkantoran sedangkan
gedung kedua sebagai hotel bintang tiga. PT. C menyediakan jasa keamanan dan
perawatan/kebersihan untuk area umum lantai perkantoran. Para penyewa
umumnya menyewa untuk periode 1-3 tahun. Setiap lessee bertanggung jawab
atas area kantor yang mereka sewa sehingga bebas mempekerjakan tenaga
tambahan untuk menjaga keamanan dan kebersihan kantornya masing-masing.
Lessee menyediakan sendiri perabotan dan interior kantornya namun saat kontrak
sewa habis, kantor harus dikembalikan ke PT. C dalam kondisi kosong dan bersih
seperti semula.

Gedung yang digunakan sebagai hotel bintang tiga dikelola sendiri oleh PT. C. PT.
C menyediakan semua perabotan dan peralatan kamar berikut jasa pendukung
yang diperlukan, meliputi makan pagi, pembersihan kamar harian, binatu, layanan
kamar untuk pemesanan makanan, dan jaringan internet di setiap kamar.

Kesimpulan:

1. Gedung yang digunakan sebagai perkantoran merupakan properti investasi

karena jasa pendukung yang disediakan nilainya tidak signifikan terhadap
paket rental keseluruhan. Jasa keamanan dan perawatan gedung disediakan
untuk area umum bagi seluruh penyewa.

2. Gedung yang digunakan sebagai hotel merupakan aset tetap karena jasa
pendukung yang disediakan nilainya signifikan terhadap paket rental
keseluruhan.

Tabel: Perbedaan antara Properti Investasi dan Aset Tetap

Properti Investasi Aset Tetap

Tujuan Tujuan dari kepemilikan Tujuan dari kepemilikan properti
kepemilika properti adalah untuk adalah untuk digunakan dalam
n menghasilkan rental produksi atau penyediaan barang atau
dan/atau kenaikan nilai. jasa, untuk direntalkan kepada pihak
lain atau untuk tujuan administratif.
Kas yang Kemampuan properti  Kemampuan properti untuk
dihasilkan untuk menghasilkan kas menghasilkan kas bergantung pasa
tidak bergantung pada aset- aset-aset lain yang digunakan
aset lain yang dimiliki oleh dalam produksi atau proses
entitas. penyediaan barang atau jasa
 Kas yang dihasilkan dapat
bervariasi jumlahnya
Jasa  Pemilik tidak  Pemilik menyediakan jasa
pendukung menyediakan jasa pendukung dalam jumlah
pendukung dalam jumlah signifikan
signifikan  Pemilik adalah investor aktif.
 Pemilik adalah investor
pasif.

Jika suatu properti terdiri atas bagian yang memiliki karakteristik properti
investasi dan bagian lain yang memiliki karakteristik aset tetap, maka:
1. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah, maka entitas
harus mencatatnya masing-masing sebagai “properti investasi” dan “aset
tetap” secara terpisah;

2. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti
diklasifikasikan sesuai bagian yang memiliki proporsi paling besar di
antara keduanya.

2.3 Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi

PSAK 13 menetapkan bahwa properti investasi harus diakui sebagai aset

jika dan hanya jika:

1. Besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan dari properti investasi

akan mengalir ke dalam entitas; dan
2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal

PSAK 13 menetapkan properti investasi pada awalya diukur sebesar biaya

perolehan, setelah pengakuan awal, entitas harus memilih salah satu dari dua
model: (1) model biaya; atau (2) model nilai wajar sebagai kebijakan
akuntansinya dan harus menetapkan kebijakan tersebut untuk seluruh properti
investasi yang dimiliki, kecuali:

1. Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai

properti Investasi), entitas harus menggunakan nilai wajar
2. Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan
imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari aset
tertentu termasuk properti investasi), entitas dapat memilih model biaya atau
model nilai wajar

3. Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas
dasar berkelanjutan, entitas harus dicatat sesuai dengan PSAK tersebut.

Entitas tidak diperkenankan untuk berganti dari model nilai wajar ke

model biaya. Namun, properti investasi yang dikelompokkan sebagai “dimiliki
untuk dijual” berdasarkan PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk
Dijual dan Operasi yang Dihentikan harus dicatat sesuai dengan PSAK tersebut.

Gambar 2.1 Pedoman Klasifikasi Properti Investasi Secara Ringkas

 No Properties held to earn rental,
or for capital appreciation, or
both ?
Yes
No
Any property held under
operating lease ?
Yes
No
Use PSAK 13 to account for one
or more such properties ?

Yes

Properties Properties
under PSAK 13 under PSAK 13
No
Choose to use
cost model ?

Not within PSAK Fair value model Cost model

13 under PSAK 13 under PSAK 13

2.3.1 Penentuan Biaya Perolehan Awal

Beberapa panduan terkait biaya perolehan awal adalah sebagai berikut:
a. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibeli meliputi harga
pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung
(misalnya biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya).
b. Ketika harga pembelian tidak diketahui atau tidak dibayar secara tunai, harga
pembelian harus ditentukan berdasarkann “setara harga tunainya”.
c. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibangun sendiri meliputi
biaya bahan mentah, biaya buruh, dan overhead pabrik yang dapat
dialokasikan untuk aset tersebut. Namun pemborosan bahan baku, buruh, atau
sumber daya lain yang timbul tidak boleh dimasukkan sebagai bagian dari
biaya perolehan awal.
d. Biaya pinajam yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan
properti, dicatat sebagai beban (perlakukan acuan) atau dikapitalisasi sebagai
bagian dari biaya perolehan aset (perlakukan alternatif yang diperbolehkan)
sesuai PSAK 26: biaya pinjaman.
e. Biaya perintisan, biaya pra-produksi, beban administrasi, dan beban overhead
umumnya tidak dimasukkan ke dalam biaya properti investasi kecuali terkait
 dengan perolehan properti atau membawa properti ke kondisi yang diinginkan
sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen.
f. Ketika properti investasi diperoleh dalam pertukaran dengan aset lainnya (aset
nonmeneter), biaya perolehan diukur pada nilai wajar, bukan nilai bukunya,
kecuali transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki subtansi komersial.

1. Model Biaya
Jika setelah pengakuan awal entitas memilih model biaya, maka seluruh
properti investasi harus diukur dengan biaya perolehan sesuai dengan PSAK 16:
Aset Tetap. Dengan demikian, properti investasi akan disusutkan dan menjadi
subjek uji penurunan nilai (impairment test) sesuai dengan ketentuan PSAK 48:
Penurunan Nilai Aset.

2. Model Nilai Wajar

Jika setelah pengakuan awal entitas memilih model nilai wajar, maka
seluruh properti investasi harus diukur pada nilai wajarnya yang mencerminkan
kondisi pasar pada tanggal pelaporan. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan
nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi dan
penghasilan komprehensif lain pada periode terjadinya. Properti investasi tidak
disusutkan dengan nilai wajarnya pada tanggal pelaporan.

Nilai wajar pada properti investasi memiliki atribut berikut:

1. Being time-specific as of a given date
2. Reflects rental income from current leases and from future leases in light of
current conditions (with reasonable and supportable assumption)
3. Equal to initial cost of a lease
4. Current price in an active market being the best evidence
5. Other values when no active market
6. Differ form value in use
7. Avoid double count assets or liabilities

8. Not relfect future capital expenditure

PSAK 13 menganjurkan, tetapi tidak mengharuskan, suatu entitas untuk

menentukan nilai wajar properti investasi berdasarkan penilaian oleh penilai
independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional. Model nilai wajar
harus diterapkan untuk sewa operasi yang diklasifikan sebagai properti investasi.
3. Perbedaan Model Nilai Wajar pada Properti Investasi (PSAK 13) dan
Model Revaluasi pada Aset Tetap (PSAK 16)

Walaupun sama-sama menggunakan “nilai wajar”, model nilai wajar pada

Properti Investasi tidak sama dengan model revaluasi Aset Tetap. Tabel berikut ini
merangkum perbedaan antara kedua model tersebut:

Properti Investasi Revaluasi Aset Tetap

Menggunakan nilai wajar
Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi pada periode
terjadinya
Tidak ada penyusutan atau amortisasi
Mencerminkan kondisi pasar pada
tanggal neraca
N/A
Menggunakan nilai wajar
Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi (penurunan nilai) dan
ekuitas (surplus)
Penyusutan atau amortisasi
Tidak spesifik, hanya mengharuskan
secara reguler
Deficit about fair value below
depreciated or amortised cost is

2.4 Sewa Properti Investasi

Pembasan tentang sewa di bagian ini dibatasi pada sewa properti investasi.
Untuk sewa lainnya, mengacu pada PSAK: Sewa.
2.4.1 Sewa Pembiayaan
Dalam sewa pembiayaan properti investasi, prosedur akuntansi adalah
sebagai berikut:
1. Aset sewaan diperlakukan seolah-olah aset itu telah dijual kepada
lessee. Aset tersebut dicatat sebagai aset di pembukuan lessee.

2. Fasilitas pembiayaan terkait dicatat sebagai liabilitas (utang sewa) di

pembukuan lessee dan sebagai aset (piutang sewa) di pembukuan lessor.

2.4.2 Sewa Operasi

Sewa operasi adalah sewa selain sewa pembiayaan. Perusahaan harus
mencatat suatu sewa sebagai sewa operasi apabila sewa tersebut tidak memenuhi
klasifikasi sebagai sewa pembiayaan.
2.5 Penurunan Nilai Properti Investasi
Pembahasan tentang penurunan nilai di bagian ini dibatasi untuk property
investasi. Untuk penurunan nilai aset-aset lainnya mengacu pada PSAK 48 dan
PSAK 55.

1. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Biaya

Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi yang diukur
menggunakan model biaya mengikuti PSAK 48: Penurunan Nilai Aset dengan
ketentuan sebagai berikut:
1. Jika jumlah terpulihkan (recoverable amount) aset lebih kecil dari nilai
tercatat (carrying amount) – nya, maka nilai terccatat aset harus
diturunkan menjadi sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai
harus segera diakui (paragraf 59).
2. Jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar
dikurangi biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai
pakai’ (value in use). Jumlah terpulihkan dari setiap aset harus ditaksir
secara individual atau sebagai unit penghasil kas (cash generating unit) di
mana aset tersebut berada atau tercakup di dalamnya.
3. Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan diterima
untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan
suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal
pengukuran, dikurangi biaya pelepasan aset.
4. Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan
diterima dari aset atau unit penghasil kas. Estimasi arus kas masa depan
mencakup:
a. Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset;
b. Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas
masuk;
c. Arus kas bersih, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk
menghentikan penggunaan aset pada akhir masa manfaatnya.
5. Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk
periode yang akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah
direvisi.
 Contoh Soal
PT A melakukan uji penurunan nilai atas properti investasinya. Jurnal yang akan
dibuat:
Db. Kerugian penurunan nilai 20.000
Kr. Akumulasi penurunan nilai 20.000

$20,000 Impairment Loss

$200,000 $180,000
Carriying Compared to Recoverable
Amount Amount

Higher of

Fair Value Less Value-in-Use

Costs to Sell

$180,000 $175,000
Penentuan Nilai Tercatat dan Nilai Terpulihkan dalam Perjanjian Sewa
Properti Investasi
PSAK 48 tidak mengatur cara menghitung nilai pakai dalam perjanjian sewa
properti investasi. Namun kita dapat mengacu pada prinsip umum bahwa
komponen pembiayaan (financing item) tidak digunakan dalam perhitungan uji
penurunan nilai. Tabel berikut ini merangkum penentuan nilai tercatat dan nilai
pakai (value in use) dari properti investasi yang disewakan dari sisi lessee dan
lessor.
LESSEE LESSOR
Sewa Sewa Operasi Sewa Sewa
Pembiayaan Pembiayaan Operasi
Nilai Tercatat
Aset Sewaan Nilai aset sewaan N/A Aset sewaan Aset sewa
digunakan dalam Tidak ada aset berupa aset diakui sebesar
menghitung nilai yang diakui keuangan nilai
tercatat dalam laporan (piutang tercatatnya
 posisi keuangan sewa).Uji
penurunan nilai
dicakup dalam
PSAK 55.
Liabilitas Nilai tercatat N/A N/A N/A
(Utang) Sewa utang sewa di
laporan posisi Tidak ada utang
keuangan hanya sewa yang
mencakup pokok diakui dalam
utang dan tidak laporan posisi
termasuk beban keuangan
bunga.
Nilai Pakai untuk Penentuan Nilai Terpulihkan
Pembayaran/pener Komponen beban Pembayaran Aset Penerimaan
imaan sewa bunga tidak berkala adalah sewaan berkala adalah
berkala untuk masuk dalam murni beban berupa aset murni
menghitung nilai proyeksi arus kas sewa (tidak ada keuangan pendapatan sewa
pakai, dibagi keluar komponen (piutang (tidak ada
menjadi dua: beban bunga) sewa). Uji komponen
(1) Pelunasan sehingga penurunan pendapatan
pokok, dan digunakan nilai bunga) sehingga
(2) Beban/pendap seluruhnya dicakup digunakan
atan bunga dalam proyeksi dalam seluruhnya
arus kas keluar PSAK 55. dalam proyeksi
arus kas masuk.

2. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Nilai

Wajar

Properti investasi yang menggunakan model nilai wajar tidak menjadi subjek uji
penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu disesuaikan dengan nilai
wajarnya pada tanggal pelaporan.
 BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan
PSAK 13 mendefinisikan properti investasi sebagai tanah atau bangunan
atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya, yang dikuasai untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedunya, dan tidak digunakan
dalam bisnis atau untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Perbedaan antara
properti investasi dan aset tetap terletak pada aspek: 1) kas yang dihasilkan dari
pendapatan rental, dan 2) nilai jasa pendukung yang disediakan.
PSAK 13 menetapkan pada awalnya properti investasi diukur sebesar
biaya perolehan, setelah pengakuan awal, entitas harus memilih salah satu dari
dua model: (1) model biaya; atau (2) model nilai wajar sebagai kebijakan
akuntansinya. Dan harus menetapkan kebijakan tersebut untuk seluruh properti
investasi yang dimiliki, kecuali: 1) property held under operating lease classified
as investment properties, entitas harus menggunakan nilai wajar, 2) investment
property backing liabilities that pay a return linked directly to the fair value of, or
returns from specific assets including that investment property, entitas dapat
memilih model biaya atau model nilai wajar, 3) investment property with a fair
value that cannot be realibly determinable on a continuing basis (i.e. inability to
determine fair value reliably), entitas harus dicatat sesuai dengan PSAK tersebut.
Untuk sewa properti investasi terdiri dari: 1) sewa Pembiayaan, dalam
sewa pembiayaan properti investasi, prosedur akuntansi adalah sebagai berikut:
aset sewaan diperlakukan seolah-olah aset itu telah dijual kepada lessee. Aset
tersebut dicatat sebagai aset di pembukuan lessee, fasilitas pembiayaan terkait
dicatat sebagai liabilitas (utang sewa) di pembukuan lessee dan sebagai aset
(piutang sewa) di pembukuan lessor, 2) sewa operasi adalah sewa selain sewa
pembiayaan. Perusahaan harus mencatat suatu sewa sebagai sewa operasi apabila
sewa tersebut tidak memenuhi klasifikasi sebagai sewa pembiayaan.
Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi diukur menggunakan
model biaya mengikuti PSAK 48: Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan: 1)ika
jumlah terpulihkan (recoverable amount) aset lebih kecil dari nilai tercatat
(carrying amount) – nya, maka nilai terccatat aset harus diturunkan menjadi
sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai harus segera diakui
(paragraf 59), 2) jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai
wajar dikurangi biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai
pakai’ (value in use), 3) nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang
akan diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk
mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada
tanggal pengukuran, dikurangi biaya pelepasan aset, 4) nilai pakai adalah nilai
kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima dari aset atau unit
penghasil kas, 5) Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset
untuk periode yang akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah
direvisi.

3.1 Keterbatasan
Adapun keterbatasan dari makalah ini adalah dari segi sumber dan referensi yang
digunakan, di mana bahan yang digunakan dalam penyusunan makalah ini masih
didominasi oleh text book dan informasi dari dunia maya.
 DAFTAR PUSTAKA

Ikatan Akuntan Indonesia. Modul Chartered Accountant Indonesia

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 13 tentang Investasi Properti

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 30 tentang Sewa
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 48 tentang Penurunan Nilai Aset
 SOAL – SOAL

1. Dari pilihan dibawah ini, manakah yang SALAH terkait properti investasi?

a. Properti investasi adalah properti yang dapat berupa tanah atau bangunan
yang dikuasai oleh lessee melalui sewa pembiayaan

b. Properti investasi bertujuan untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan

nilai

c. Properti investasi adalah properti yang tidak dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari

d. Properti investasi adalah properti yang digunakan untuk produksi atau

penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif

Jawaban: D
PSAK 13 mendefinisikan properti investasi adalah properti (tanah atau
bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai
(oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:
 digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau
untuk tujuan administratif; atau
 dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

2. Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi,

terdapat kriteria-kriteria yang harus dipenuhi, seperti . . .

a. Memastikan tujuan kepemilikan dari properti tersebut untuk menghasilkan

rental dan/atau kenaikan nilai perusahaan

b. Memastikan bahwa status kepemilikan dari properti tersebut tidak dimiliki

oleh entitas.

c. Semua salah

d. Semua benar
 Jawaban: A
Agar dapat dikelompokkan sebagai properti investasi dua kriteria ini harus
dipenuhi:
 Tujuan kepemilikan: untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai,
dan
 Status kepemilikan: Properti dimiliki oleh entitas. Jika entitas adalah
pemilik properti (lessor), maka aset sewa akan dicatat sebagai properti
investasi oleh lessor jika disewakan kepada penyewa (lessee) melalui sewa
operasi;

3. Berdasarkan pilihan dbawah ini, manakah yang BUKAN merupakan contoh

properti investasi?

a. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai jangka panjang ketimbang

tersedia untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

b. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui
sewa operasi.

c. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa

pembiayaan.

d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada

pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

Jawaban: C
Menurut PSAK 13, salah satu contoh aset yang bukan merupakan properti
investasi dan oleh karena itu tidak termasuk dalam ruang lingkup properti
investasi adalah properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.

4. PT. Kian Indah memiliki dua gedung yang dijadikan sebagai hotel. Adapun
PT. Kian Indah mengelola sendiri hotel pertama. Sedangkan, hotel kedua
disewakan kepada PT. Permata Bahtera yang mengelola hotel sepenuhnya
 melalui perjanjian sewa operasi. PT. Permata Bahtera menyediakan sendiri
perabotan dan peralatan yang dibutuhkan untuk menjalankan hotel tersebut.
Berdasarkan kasus tersebut, kesimpulan manakah yang paling tepat?

a. Hotel pertama merupakan aset tetap PT. Kian Indah

b. Hotel kedua merupakan properti investasi PT. Permata Bahtera

c. Hotel pertama merupakan properti investasi PT. Kian Indah

d. Hotel kedua merupakan aset tetap PT. Permata Bahtera

Jawaban: A
Gedung yang dimiliki dan dikelola sendiri sebagai hotel oleh PT. Kian Indah
(hotel pertama) merupakan aset tetap, karena pendapatan menginap (sewa
kamar) bukan hanya berasal dari penggunaan properti (tanah dan bangunan),
namun harus didukung oleh aset seperti perabotan kamar, peralatan dapur
hotel, dan sarana lainnya. Gedung yang disewakan kepada PT. Permata
Bahtera merupakan properti investasi, karena aliran kas yang dihasilkan dari
rental gedung tersebut tidak membutuhkan penggunaan aset-aset lainnya.

5. PT. Cinta Sejati memiliki dua gedung yang digunakan untuk menghasilkan
rental. Adapun gedung pertama digunakan sebagai hotel yang dikelola sendiri
oleh perusahaan dengan menyediakan semua perabotan dan peralatan kamar
berikut jasa pendukung yang diperlukan, meliputi makan pagi, pembersihan
kamar harian, binatu, layanan kamar untuk pemesanan makanan, dan jaringan
internet di setiap kamar.

Sedangkan, gedung kedua digunakan sebagai perkantoran dimana PT. Cinta

Sejati menyediakan jasa keamanan dan perawatan/kebersihan untuk area
umum lantai perkantoran tersebut. Periode penyewaan perkantoran tersebut
pada umumnya sekitar 1-3 tahun. Berikut adalah ketentuan yang berlaku
untuk setiap lessee:

 Lessee bertanggung jawab atas area kantor yang mereka sewa

  Lessee bebas mempekerjakan tenaga tambahan untuk menjaga keamanan
dan kebersihan kantornya masing-masing.

 Lessee menyediakan sendiri perabotan dan interior kantornya

 Pada saat kontrak sewa habis, kantor harus dikembalikan dalam kondisi
kosong dan bersih seperti semula.

Berdasarkan kasus tersebut, kesimpulan manakah yang paling tepat?

a. Gedung pertama merupakan properti investasi PT. Cinta Kasih

b. Gedung kedua merupakan properti investasi PT. Cinta Kasih

c. Gedung kedua merupakan aset tetap PT. Cinta Kasih

d. Tidak ada kesimpulan

Jawaban: B
Gedung yang digunakan sebagai hotel (gedung pertama) merupakan aset tetap,
karena jasa pendukung yang disediakan nilainya signifikan terhadap paket
rental keseluruhan. Sedangkan, gedung yang digunakan sebagai perkantoran
(gedung kedua) merupakan properti investasi, karena jasa pendukung yang
disediakan nilainya tidak signifikan terhadap paket rental keseluruhan. Jasa
keamanan dan perawatan gedung disediakan untuk area umum bagi seluruh
penyewa.

6. Pada tanggal 1 Januari 2010, entitas D membeli gedung yang diniatkan untuk
investasi. Harga perolehan gedung Rp1 Milyar dengan biaya transaksi Rp10
juta. Jumlah yang dapat disusutkan sampai tanggal ini 31 Desember 2010
sebesar Rp. 30 juta. Properti tersebut memiliki umur manfaat 20 tahun. Pada
akhir tahun pertama nilai wajar dari properti investasi tersebut naik menjadi
Rp1,3 Milyar.

Diminta :
Tunjukkan jumlah yang seharusnya dimasukkan dalam laporan keuangan
entitas D pada tanggal 31 Desember 2010, jika menggunakan cost model:
a. Cost Model
b. Fair Value Model

Jawaban :

a) Cost Model

Dalam laporan posisi keuangan, properti ini akan disajikan sebagai

berikut:
Properti investasi Rp. 1.010.000.000,-
Akumulasi penyusutan (Rp. 50.500.000,-)
Nilai tercatat Rp. 959.500.000,-

31 Des 2011
Properti investasi Rp. 959.500.000,-
Akumulasi penyusutan (Rp. 50.500.000,-)
Nilai tercatat Rp. 909.000.000,-

Dalam laporan laba rugi komprehensif akan dicantumkan beban

penyusutan Rp6.000.000,-.

b) Model Nilai Wajar

Dalam laporan posisi keuangan, properti investasi akan disajikan sebesar

Rp1.300.000.000,- (sebesar fair valuenya)
Menurut model nilai wajar, properti investasi ini tidak disusutkan dan
perubahan nilai wajar akan dilaporkan dengan jurnal :
31 Des 10 Properti Investasi Rp290.000.000,-
Keuntungan atas kenaikan nilai wajar
Rp290.000.000,-
*(Rp1.300.000.000 – Rp1.010.000.000)

Keuntungan atas kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laporan laba

komprehensif sebesar Rp290.000.000,-.
7. Pada tanggal 1 Januari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa sebuah
mesin selama 4 tahun dengan PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa
sebesar Rp 150.000.000, tanpa nilai residu. PT Lessee mulai menggunakan
mesin tersebut pada tanggal 2 Januari 2015. Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT
Lessee akan dikenakan penalti maka rugi lessor yang terkait dengan
pembatalan ditanggung oleh lessee. Pada akhir masa sewa, mesin
dikembalikan ke PT Lessor yaitu tanggal 31 Desember 2018. PT Lessor
menetapkan pembayaran sewa dilakukan secara tahunan tiap awal periode
mulai 2 Januari 2015 sebesar Rp 41.933.455. PT Lessee membayar biaya
langsung awal sebesar Rp 10.000.000 diluar pembayaran sewa. Tingkat bunga
implisit yang ditetapkan PT Lessor sebesar 8% (diketahui oleh PT Lessee)
sedangkan tingkat bunga inkremental bagi PT Lessee adalah sebesar 10%.
Umur ekonomis mesin diestimasikan 5 tahun. Metode penyusutan yang
digunakan kedua perusahaan adalah garis lurus.

Diminta :
a) Tentukan jenis sewa pada kontrak diatas. Jelaskan alasannya !
b) Buatlah jurnal yang dibutuhkan mulai dari awal sewa hingga pembayaran
sewa ke-2 !

8. PT Boyolali Tersenyum membeli mesin tiga tahun lalu dengan harga

perolehan Rp18.000.000,00. Diestimasikan mesin tersebut memiliki masa
manfaat 10 tahun dengan nilai sisa sebesar Rp3.000.000,00. Diketahui
perusahaan mengalokasikan penyusutan mesin tersebut menggunakan metode
garis lurus. Pada tahun ini, nilai wajar mesin dikurangi biaya pelepasan adalah
Rp9.500.000,00. Sedangkan estimasi nilai pakai mesin adalah
Rp9.250.000,00. Seperti apakah entri jurnal untuk mencatat penurunan nilai
mesin (bila terjadi)?