Investasi Properti dan

Hubungannya dengan
Manajemen Properti

Mata Kuliah Manajemen Properti

Pertemuan 2
Program Diploma III Penilai/PBB
Semester Ganjil 2019/2020
 Outline
1. Pengenalan Bisnis Properti
2. Properti Residensial Properti Komersial
3. Properti Industrial
4. Special-Purpose Property
5. Kaitan Manajemen Properti dengan Investasi
Properti
6. Analisis yang diperlukan dalam perencanaan
Manajemen Properti; Analisis Properti, Analisis
Pasar, Analisis Tujuan Pemilik Properti
7. Siklus Pasar Properti
1. Pengenalan Bisnis Properti
▪ Bisnis Properti adalah bisnis yang bergerak di bidang
kepemilikan harta yang berbentuk tanah dan bangunan
beserta sarana dan prasarana yang ada di dalamnya
sebagai elemen yang tidak terpisahkan.
▪ Jadi singkatnya, dalam artian sempit dan lebih mudah
dipahami, bisnis properti mencakup kegiatan jual beli
atau sewa-menyewa produk properti untuk
mendapatkan keuntungan, meskipun sebenarnya bisnis
properti itu cakupannya sangat luas.
▪ Yang paling banyak kita jumpai adalah rumah atau
perumahan dan hunian lain seperti apartemen, rumah
susun, villa, kost, dan asrama mahasiswa.
▪ Produk bisnis properti lainnya adalah bangunan komersil
atau tempat usaha, meliputi ruko, pusat perbelanjaan,
hotel, gedung perkantoran, dan rumah sakit.
▪ Ada juga produk properti berupa bangunan industri,
misalnya saja pabrik.
2. Properti Residensial
▪ Perumahan penduduk, baik milik pribadi maupun
milik pemerintah dan institusional, yang
memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi
manusia.
▪ Ini merupakan sumber permintaan terbanyak
dari jasa manajer properti profesional.
3. Properti Komersial
▪ Properti komersial terdiri dari bangunan perkantoran
dan bangunan retail.
▪ Seperti apartemen, bangunan perkantoran dapat
berupa walks up, garden development, atau high
rise complexes. Beberapa korporasi besar
memenuhi gedung perkantoran mereka untuk tujuan
bisnis. Properti institusional ini mungkin tidak diatur
oleh pemilik korporasi. Kebanyakan ruang kantor
disewakan kepada satu atau lebih pelaku bisnis.
Hampir semua bangunan perkantoran dengan
berbagai penyewa diatur secara profesional.
▪ Sedangkan properti retail meliputi toko dan
restoran, pusat komunitas, pusat perbelanjaan
besar. Kebanyakan bangunan dengan penyewa
tunggal digunakan sendiri oleh pemilik dan diatur.
4. Properti Industrial
▪ Properti industrial meliputi pabrik manufaktur
berat dan ringan, gudang untuk penyimpanan
dan pendistribusian produk.
▪ Kebanyakan properti industrial membutuhkan
penanganan minimal dari pihak luar karena
adanya integrasi hubungan dari proses
produksi.
▪ Seringkali, tanggung jawab untuk menangani
properti industrial dibagi secara bersama
antara pemilik dan penyewa di bawah
perjanjian sewa.
▪ Pengembangan industrial yang memiliki kantor
disebut sebagai kawasan industrial atau
bisnis.
5. Special-Purpose Property
▪ Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater,
sekolah, universitas, institusi pemerintah,
tempat ibadah dimasukkan ke dalam kategori
properti dengan tujuan khusus.
▪ Denominasi umum mereka adalah fakta bahwa
aktivitas yang terjadi di dalam bangunan ini
merupakan bisnis khusus.
▪ Manajemen dari properti ini biasanya disediakan
secara internal dari anggota dari bisnis atau
organisasi tersebut.
▪ Individu-individu ini sendiri pasti memiliki
kemampuan tinggi, baik secara teknik dari
manajemen properti profesional, maupun
wawasan pada bidang khusus mereka.
6. Kaitan Manajemen Properti
dengan Investasi Properti
▪ Dalam praktek manajemen properti terlebih dahulu perlu
dipahami bagaimana praktek investasi yang berlaku
dalam properti. Untuk itu perlu dipahami motivasi dan
tujuan investor serta analisis-analisis yang diperlukan dalam
investasi properti tersebut sehingga pada akhirnya
pelaksanaan dari manajemen properti seiring dengan
pencapaian obyektif yang ditentukan dari awal antara
pemilik dan manajer properti.
▪ Langkah pertama yang dilakukan adalah dengan
mengidentifikasikan tujuan investor. Seorang manajer
properti dapat melakukan analisis apakah keinginan dari
investor tersebut bisa dicapai atau tidak apabila mereka
ditunjuk sebagai pengelola dari properti tersebut.
▪ Langkah kedua adalah analisis investasi yang diantaranya
meliputi analisis pasar, aspek legal, dan aspek sosial-politik.
▪ Dari analisis pasar dapat diperoleh informasi yang akan
dipergunakan sebagai dasar/asumsi untuk memperkirakan
tingkat sewaan, tingkat kekosongan, dan perkiraan nilai properti
di masa yang akan datang.
▪ Risiko perubahan peraturan menyangkut kemungkinan
perubahan kebijakan yang akan menyebabkan penurunan nilai
properti seperti masalah perpajakan, perubahan zoning, dan
pembangunan sarana publik di area dimana letak properti yang
menjadi target investasi.
▪ Sejauh mana lingkungan sosial-politik suatu wilayah menjamin
keamanan atas investasi properti harus diteliti sebaik mungkin.
Selanjutnya dari sisi properti yang menjadi target investasi perlu
diteliti dampaknya bagi lingkungan dan masyarakat sekitar.
▪ Langkah ketiga adalah memperkirakan cash flow selama
kepemilikan (holding period). Secara umum cash inflow properti
bersumber dari hasil sewa tahunan dan penjualan properti pada
akhir periode investasi. Dengan kata lain untuk memformulasikan
perkiraan cash flow, investor harus membuat asumsi-asumsi yang
berkaitan selama investasi dengan memperhatikan beberapa
analisis berikut: Analisis pendanaan, Analisis pembayaran pinjaman,
Keputusan penjualan di akhir periode, dan Analisis Depresiasi.
▪ Disamping itu sebagaimana dalam analisis investasi pada
umumnya, perlu dibuatkan beberapa skenario yang mungkin akan
dihadapi dalam investasi properti ini. Dalam hal ini ditentukan tiga
skenario, yaitu (1) the most likely, (2) optimistic, dan (3)
pessimistic. Untuk itu seorang properti manajer harus benar-benar
memahami seluk beluk investasi properti dan senantiasai
mempunyai ide-ide segar yang inovatif dan kreatif sesuai dengan
tuntutan organisasi manajemen di abad 21.
7. Analisis yang diperlukan dalam
Perencanaan Manajemen Properti
▪ Analisis Pasar
▪ Analisis Properti
▪ Analisis Tujuan Pemilik
 Analisis Pasar

▪ Semua informasi yang terintegrasi:

Wilayah, informasi rinci tentang area lokal
spesifik, tren ekonomi utama dan
pengaruhnya.
▪ Termasuk:
✔ Analisis pasar regional;
✔ Analisis pemukiman;
✔ Evaluasi data.
 Analisis Properti

▪ Leases:
Taking new property
▪ Analisis kuantitas dan kualitas ruang:
Size, layout
▪ Kondisi fisik:
Interior, eksterior
▪ Analisis perbandingan:
Keunggulan kompetitif
▪ Analisis biaya:
Staff, supplies, etc.
 Analisis Tujuan Pemilik

▪ Tujuan Perusahaan dan Institusi;

▪ Tujuan Pemerintah;
▪ Individual.

Mainly adalah profit-oriented dan

keuntungan dari pajak.
Persiapan Perencanaan Manajemen

▪ Laporan Perencanaan Keuangan

▪ Biaya operasi: seluruh informasi yang dibutuhkan untuk
membuat anggaran,
▪ Prediksi 5 tahun mendatang: berdasarkan perubahan
yang diprediksi,
▪ Analisa perbandingan penerimaan-pengeluaran:
estimasi biaya pengembangan, alternatif atau
remodelling yang dibutuhkan untuk penjualan optimal).
▪ Upaya peningkatan pendapatan
▪ Presentasi perencanaan
8. Siklus Pasar Properti
Pada dasarnya karakteristik siklus memiliki pola standar yang
sederhana, yaitu:
a. Siklus dimulai pada keadaan pasokan dan permintaan yang
seimbang.
b. Permintaan naik sejalan dengan perkembangan ekonomi,
hal ini memberikan peluang bagi tumbuhnya pembangunan.
c. Tahap awal ditandai dengan rendahnya tingkat
persaingan, kenaikan harga yang cepat sehingga
menghasilkan tingkat pengembalian investasi diatas rata-rata.
d. Tertarik oleh besarnya permintaan dan tingkat pengembalian
yang baik, pemasok meningkatkan pasokannya dan ditambah
lagi dengan munculnya pemasok-pemasok baru, hal ini
menyebabkan meningkatnya persaingan dan dengan cepat
mengimbangi permintaan.
e. Sebagai akibat dari lamanya pengurusan ijin, persetujuan pinjaman
bank dan masa pembangunan banyak pengembang yang
terlambat masuk ke pasar sehingga tidak dapat lagi diserap
oleh permintaan.
f. Permintaan yang tinggi menyebabkan pengembang
mengabaikan kualitas bangunannya untuk mengejar
keuntungan yang lebih besar, demikian pula pengembang yang
tidak mempunyai pengalaman ikut-ikutan terjun kepasar tanpa
memikirkan program jangka panjangnya. Kondisi demikian
mengakibatkan munculnya perang harga, turunya kualitas
pengembangan serta menekan keuntungaan pengembang. Hal ini
akan menimbulkan keluhan-keluhan dari para pembeli dan pada
akhirnya menghilangkan kepercayaan masyarakat luas.
g. Melihat pertumbuhan yang baik, Bank dan lembaga keuangan
berlomba-lomba memberikan pinjaman kepada para
pengembang sehingga kehilangan azas kehati-hatian, jumah
pinjaman menjadi lebih penting dari kualitas pinjaman.
h. Kesulitan penjualan menyebabkan beban bunga yang
makin besar sehingga terpaksa para pengembang
menurunkan harga jualnya sehingga kehilangan faktor
keuntungan, beberapa pengembang bahkan tidak sanggup
lagi untuk mengembalikan pinjamannya.
i. Kekhawatiran mulai dirasakan oleh pemberi pinjaman
dan mulai membatasi pinjamannya, hal ini merugikan baik
pihak pengembang maupun pembeli. Banyak pengembang
yang tidak dapat lagi melanjutkan proyeknya sehingga
terpaksa dilikuidasi atau diambil alih secara paksa.
j. Berbagai pihak menarik diri dari pasar sehingga pasar
properti jatuh. Hal ini terus berlanjut sampai dengan
munculnya kembali kepercayaan masyarakat dan permintaan
kembali ketingkat normal.
k. Kemudian siklus dimulai dari awal lagi .
Selamat Belajar
Terima Kasih