PAR 6

PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

BANK DAN KANTOR SEWA

1. Identifikasi Masalah
Terdapatbeberapa permasalahan dalam merancang gedung bank dan kantor sewa yang
dapat digunakan sebagai acuan atau pedoman dalam menghasilkan produk arsitektur yang
baik diantaranya tertera dibawah ini :

o Aspek Fungsi
Bagaimana cara tepat yang diperlukan untuk menggabungkan dua
fungsi arsitektur dalam satu buah gedung.
o Organisasi Ruang
Organisasi ruang antara bank dan kantor sewa sangat berbeda
sehingga perlu dilakukan analisis yang baik agar tercipta pengorganisasian
ruangan yang tepat.
o Struktur
Struktur bangunan tinggi apa yang baik untuk digunakan pada
perancangan gedung bank dan kantor sewa ini.
o Utilitas
Aplikasi elemen-elemen utilitas pada bangunan tinggi sangat berbeda
dengan bangunan berlantai sedikit oleh karena itu penataan utilitas pada
bangunan tinggi baik adanya bila diperhatikan dengan seksama.
o Tampilan
Bangunan bank pada umumnya memiliki tampilan yang mencerminkan
kemewahan, kemegahan dan sebagainya hal ini dilakukan sebagai cara untuk
memperlihatkan bonaviditasnya pada konsumen.
o Kondisi Lingkungan
Belum tertata dengan baik hal ini bisa dilihat dari kondisi tanah yang
berbatu.
2. Ide dan Metoda Penanganan Masalah
Gagasan yang mendasari peracangan kantor sewa di kota Dili ialah
menciptakan dan kantor sewa yang dapat memenuhi berbagai aktivitas pengguna
kantor sewa dengan tema rancangan arsitektur art deco dan minimalis.

3. Teori
Bank dan Kantor sewa merupakan bangunan yang diperlukan kota kupang saat
ini, karena seiring dengan perkembangan kota kupang dilihat dari segi ekonomi
sehingga memungkinkan untuk dibangun bank dan kantor sewa sebagai salah satu
pendukung kegiatan ekonomi di kota kupang.

1.BANK
PengertianBank (pengucapan bahasa Indonesia: [bang]) adalah
sebuah lembaga intermediasi keuangan umumnya didirikan dengan
kewenangan untuk menerima simpanan uang, meminjamkan uang, dan
menerbitkan promes atau yang dikenal sebagai banknote. Kata bank
berasal dari bahasa Italia banca berarti tempat penukaran uang .
Sedangkan menurut undang-undang perbankan bank adalah badan
usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan
dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau
bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat
banyak.
Menurut UU No 10 Tahun 1998 tanggal 10 November 1998
tentang perbankan, dapat disimpulkan bahwa usaha perbankan meliputi
tiga kegiatan, yaitu menghimpun dana,menyalurkan dana, dan
memberikan jasa bank lainnya. Kegiatan menghimpun dan menyalurkan
dana merupakan kegiatan pokok bank sedangkan memberikan jasa
bank lainnya hanya kegiatan pendukung. Kegiatan menghimpun dana,
berupa mengumpulkan dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan
giro, tabungan, dan deposito. Biasanya sambil diberikan balas jasa yang
menarik seperti, bunga dan hadiah sebagai rangsangan bagi masyarakat.
Kegiatan menyalurkan dana, berupa pemberian pinjaman kepada
 masyarakat. Sedangkan jasa-jasa perbankan lainnya diberikan untuk
mendukung kelancaran kegiatan utama tersebut.
Tiga kelompok utama Institusi keuangan - bank komersial,
lembaga tabungan, dan credit unions - yang juga disebut lembaga
penyimpanan karena sebagian besar dananya berasal dari simpanan
nasabah. Bank-bank komersial adalah kelompok terbesar lembaga
penyimpanan bila diukur dengan besarnya aset.[butuh rujukan] Mereka
melakukan fungsi serupa dengan lembaga-lembaga tabungan dan credit
unions, yaitu, menerima deposito (kewajiban) dan membuat pinjaman (
Namun, mereka berbeda dalam komposisi aktiva dan kewajiban, yang
jauh lebih bervariasi).

2. KANTOR SEWA
Pengertian Kantor, kantor berasal dari bahasa Belanda kantoor
, adalah sebutan untuk tempat yangdigunakan untuk perniagaan atau
perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanyaberupa
suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.
Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor sewa adalah suatu
bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara
profesional. Lebih lanjut Marlina (2008:116) memaparkan bahwa
kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok
dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan
ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri,
bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain).
Adanya bangunan kantor sewa merupakan respon dari fakta akan
tingginya kebutuhan ruang di area-area dengan nilai lahan yang tinggi.
Hal ini juga dipengaruhi beberapa faktor:
1. Tingginya kegiatan ekonomi di wilayah tersebut
2. Tingginya harga lahan
3. Persebaran pembangunan yang kurang merata dalam suatu
wilayah
Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa–Faktor
Konstruksi
Kantor sewa merupakan bangunan komersial, yang oleh sebab
itu aspek utama yang harus diperhatikan dan dipenuhi adalah
EFISIENSI. Pada perencanaan maupun perancangan harus
dipertimbangkan pengaturan/layout-nya agar mendatangkan
keuntungan bagi pemilik bangunan tersebut.
Faktor pertimbangan dalam perencanaan bangunan kantor sewa dapat
diklasifikaskan menjadi tiga kelompok yakni, faktor ekonomi, faktor
konstruksi, dan faktor lingkungan ekologi. Pada kesempatan ini, akan
dipaparkan tentang faktor pertimbangan dari sisi KONSTRUKSI.
Sebagai bangunan komersial, dalam perencanaan maupun
perancangan kantor sewa harus memperhatikan aspek efisiensi dan
efektivitas. Pentingnya kedua aspek ini akan berdampak pada beberapa
hal :
a. Perancangan yang efisien dari sisi pembiayaan
b. Penataan ruang yang efisien, memaksimalkan ruang sewa
sehingga dapat menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total
bangunan harus dapat disewakan
c. Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan
fungsi yang diwadahi sehingga meminimalkan ruang non-fungsional
d. Penataan ruang, jalur sirkulasi, dan fasilitas layanan harus merata
agar dapat memenuhi tuntutan semua penyewa/tenant.
Dua hal penting yang harus diperhatikan dari sisi konstruksi
pada bangunan kantor sewa adalah Teknologi dan Modul Ruang Sewa.
1. Teknologi Bangunan Kantor Sewa
Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat
mengakomodasi perkembangan teknologi, karena selain merupakan
bangunan komersial, bangunan kantor sewa juga identik dengan
kemudahan dan kenyamanan layanan. Teknologi yang dimaksud
meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun sistem
struktur), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan), serta
teknologi pengelolaan bangunan (teknologi komunikasi, pengamanan,
pemeliharaan, serta layanannya).
2. Modul Ruang Sewa
Dalam perancangan gedung kantor sewa, modul ruang menjadi penting
karena berpengaruh pada seberapa banyak ruang yang bisa disewakan
dan menghasilkan keuntungan bagi pemilik bangunan. Adapun
klasifikasi modul ruang sewa dibagi menjadi tiga yakni, small space,
medium space dan large space.
Pertimbangan yang mendasari pembagian/klasifikasi modul
tersebut diantaranya:
a. Efisiensi dan efektifitas penataan ruang. Ruang dalam kantor
sewa perlu penataan yang efisien namun juga efektif dalam mewadahi
aktivitas di dalamnya,
b. Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem
rentable floor area, Gross Are System, atau semi Gross System,
c. Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang
yang meliputi dimensi, da karakter ruang serta fasilitas yang perlu
direncanakan,
d. Faktor kebutuhan ekonomi. Faktor ini didasarkan pada analisa
keburuhan dan ekonomi konsumen yang menjadi sasaran penyewa.
Selain dari empat hal yang mendasari pertimbangan dari faktor
konstruksi di atas, modul ruang sewa juga sangat erat hubungannya
dengan perencanaan struktur bangunan. Perencanaan ini diawali
dengan penentuan sistem struktur yang akan digunakan. Biasanya pada
gedung kantor sewa, sistem struktur yang lazim digunakan adalah
sistem struktur rangka dan kombinasi sistem struktur lain (sistem
struktur bidang, sistem struktur plat, dan sistem struktur tali). Pada
perancangan bangunan dengan menggunakan sistem struktur rangka,
grid kolom menjadi salah satu pertimbangan pengaturan modul ruang
sebuah kantor sewa. Untuk mendapatkan ruang yang efisien, salah
satunya dengan pengaturan dimensi modul ruang yang sesuai, sehingga
pemasangan pembatas ruang (dinding partisi) bisa dipasang tepat pada
titik-titik kolom.
 George Terry membuat batasan bahwa yang dimaksud dengan
tata ruang kantor adalah penentuan mengenai kebutuhan-kebutuhan
ruang dan pengunaan secara terperinci dari ruang tersebut untuk
menyiapkan suatu susunan yang praktis dan faktor- faktor fisik yang
dianggap perlu bagi pelaksanaan pekerjaan kantor dengan biaya yang
layak.
Tujuan umum dari kegiatan penataan ruang kantor adalah :
1) Pekerjaan kantor dapat menempuh jarak sependek mungkin
2) Rangkaian kegiatan pekerjaan kantor mengalir secara efektif dan
efisien
3) Penggunaan ruangan kantor efektif dan efisien:
4) Kenyamanan kerja terjamin dan terpelihara:
5) Menimbulkan kesan baik
6) Mudah dilakukan perubahan letak jika diperlukan
7) Mudah dilakukan pengawasan.

Richard Muther merumuskan ada 5 asas pokok bagi tata ruang

kantor yang baik yaitu:
1) Asas Jarak Pendek.
Tata ruang yang baik harus dilakukan sedemikian rupa sehingga jarak
tempuh dalam proses penyelesaian pekerjaan menempuh jarak yang
paling pendek.
2) Asas Rangkaian Kerja, asas ini memberikan pedoman bahwa setiap
langkah untuk menyelesai kan pekerjaan merupakan rangkaian yang
sejalan dengan urutan-urutan penyelesaian pekerjaan. Asas ini juga
memberikan pedoman bahwa suatu pekerjaan harus senantiasa
bergerak maju dari mulai pekerjaan itu dikerjakan sampai pada
penyelesaian pekerjaan tersebut.
3) Asas Penggunaan Setiap Bidang Ruangan.
Suatu tata ruang yang baik senantiasa mempergunakan semua bidang
ruangan yang ada. Jadi sejauh mungkin diusahakan agar jangan sampai
ada bidang ruangan yang tidak dipakai.
 4) Asas Perubahan Fleksibilitas, suatu tata ruang yang memenuhi syarat
harus memperhatikan adanya kemungkinan perubahan baik dalam
jangka pendek maupun dalam jangka panjang. Dengan demikian
susunan tempat kerja harus dibuat sedemikian rupa sehingga mudah
dilakukan perubahan apabila di perlukan, dengan biaya yang tidak
besar.
5) Asas Terintegrasi
Tata ruang kantor harus dapat memberikan suasana baik di dalam
maupun diantara bagian menjadi saling berkaitan / terintegasi secara
harmonis.

Macam-Macam Tata Ruang Kantor.

Tata ruang kantor pada dasarnya dapat dibedakan menjadi dua macam
yaitu:
· Tata ruang terpisah (bersel), biasa juga disebut tata ruang
tertutup, yaitu apabila unit kerja yang satu tetapkan secara terpisah
dari unit kerja lainya. Pemisahan ini dapat berupa kamar-kamar terdiri
terdiri atau dibuat kamar-kamar dengan penyekat pembuatan misalnya
kayu (teak wood, teak block, kaca, atau kombinasi diantara ketiganya).
· Tata ruang terbuka, yaitu ruangan untuk bekerja tidak
dipisah pisahkan tetapi semua aktifitas dilaksanakan pada satu ruangan
besar.
Kedua jenis tata ruang ini mempunyai beberapa kebaikan dan
kelemahan.
· Kebaikan Tata Ruang Terpisah:
o Keamanan dan kerahasiaan pekerjaan lebih terjamin, misalnya
pekerjaan penanganan uang tunai, dan pekerjaan-pekerjaan rahasia.
o Suasana kerja lebih tenang karena tidak terganggu oleh pegawai unit
lain, demikian juga kebisingan dapat dikurangi karena terhalang oleh
sekat-sekat.
o Apabila berjangkit penyakit yang menular atau timbul rasa ketidak
senangan/ ketidakpuasan para pegawai tidak begitu cepat meluas.
o Dapat menimbulkan rasa memiliki, karena pegawai yang ada dalam
satu ruangan merasa bertanggung jawab atas peralatan kantor yanga
ada diruanganya.
o Bagi para pegawai senior/pimpinan tidak merasa kehilangan status,
karena ia menempati tempat terpisah dari tempat bawahannya.
Kelemahan Tata Ruang Terpisah:
o Perlu biaya besar untuk keperluan membuat sekat-sekat, lampu-
lampu, alat pengatur suhu, pelayanan dan pemeliharaan umum lainya.
o Ruangan tidak dapat dimanfaatkan secara maksimal.
o Pengawasan pegawai sulit dilaksanakan.
o Komunikasi antar pegawai, demikian komonikasi antara atasan
o dan bawahan tidak mudah dilaksanakan.
o Fleksibilitas tata ruang rendah ( tidak mudah di adakanperubahan ).
Kelebihan tata ruang terbuka:
o Biaya lebih rendah karena tidak diperlukan biaya pembuatan penyekat,
juga terhindar dari tambahan biaya perawatannya.
o Bidang-bidang ruangan dapat dimanfaatkan secara maksimal.
o Ada flesibilitas bagi pegawai, bagian/seksi dapat berpindah dengan
mudah disesuaikan dengan berkembang organisasi
o Pengawas pegawai mudah dilaksanakan
o Komunikasi mudah dilaksanakan
o Penggunaan mesin kantor dapat bergantian
o Tata ruang mudah diubah
o Kerjasama antara atasan dengan bawahan lebih erat.
kelemahan tata ruang terbuka:
o Keamanan dan kerahasiaan pekerjaan kurang terjamin misalnya bagi
pekerjaan yang berhubungan dengan uang dan pekerjaan yang bersifat
rahasia
o Kebisingan dan gangguan tempat kerja, karena suara dari bagian
ruangan lainya, disamping itu lalu lintas pegawai dan orang luar dapat
mengganggu pegawai yang sedang melakukan pekerjaan.
o Letak meja-meja kerja yang selalu tetap, menimbulkan rasa bosan, hal
ini dapat menurunkan semangat kerja. Disamping itu mengakibatkan
 rasa kurang bertanggung jawab atas peralatan kantor karena dipakai
bersama-sama.
o Bagi staf senior dan pimpinan dapat mengakibatkan rasa statusnya
kurang, karena ia sehari-hari bersatu dengan bawahannya.
Dalam praktek, dengan memperhatikan kelemahan-kelemahan yang
ada, penataan ruang terbuka diadakan berkembang yaitu yang
dinamakan landscaping (taman kantor). Menurut penelitian, tataruang
terpisah hanya dapat memanfaatkan bidang ruangan 58-67% sedangkan
taman kantor dapat memanfaatkan 72-83%.

Teknik tata ruang kantor.

Teknik tata ruang mendapat perhatian para ahli, menurut John R.
Immer, teknik tata ruang dapat dilaksanakan sebagai berikut :
· Pada tata ruang terbuka, susunanan meja-meja kerja dapat
terdiri dari beberapa baris.
· Diantara beberapa baris disediakan (lorong ) untuk lalu
lintas pegawai yang lebarnya 80 cm. Bila ruangan itu cukup luas,
disediakan lorong utama yang lebarnya 120 cm.
· Jarak antara meja dimuka dengan meja dibelakangnya
disediakan jarak 80 cm.
· Menempatkan meja pimpinan didepan para pegawai adalah
cara yang selama ini dipakai di Indonesia, agar pimpinan dapat
mengawasi staf dengan baik. Atau sebaliknya, dengan maksud agar
pegawai tidak tertekan karena merasa diawasi.
· Pada tata ruang terbuka dimana ditempatkan beberapa unit
kerja, kepada masing-masing unit harus berdekatan dengan kelompok
pegawainya.
· Bagi pimpinan yang sifatnya kerjaannya, sering membahas
pekerjaanpekerjaan yang sifatnya rahasia, sering menerima tamu, perlu
dibuatkan ruangan tersendiri dilengkapi dengan meja pertemuan dan
ruangan tamu. Ruangan ini disebut kantor pribadi. Ukuran kantor
peribadi disesuikan dengan kebutuhan, tetapi paling kecil berukuran
2,5 m x 3,5 m, tidak termasuk ruangan tamu.
· Pegawai yang mengerjakan pekerjaan lembut, misalnya
mencatat angka-angka, menggambar, dan harus disediakan ruangan
dengan penerangan yang cukup.
· Pegawai yang melakukan pekerjaan yang mempunyai resiko
tinggi, misalnya kasir, harus ditempatkan diruangan yang aman.
· Pegawai yang tugasnya mengadakan hubungan dengan
pihak luar, harus ditempatkan dibidang ruangan dekat pintu.
· Pegawai yang tugasnya berhubungan dengan lemari, rak-rak
atau filling tempat surat, harus ditempatkan berdekatan dengan
peralatan tersebut, contoh petugas arsip/arsiparis ditempatkan tidak
jauh dari tempat bekerja.
· Alat-alat yang menimbulkan suara, sebaiknya, ditempatkan
diruangan tersendiri. Bila hal ini tidak memungkinkan, alat-alat tersebut
ditempatkan didekat jendela agar sebagian suaranya terbuang keluar.
· Lemari yang berat atau lemari besi, sebaiknya ditempatkan
menempel ketembok atau tiang agar dapat menyangga.
· Meja-meja kerja disusun menurut garis lurus dan
menghadap kejurusan yang sama.
Macam-MacamPenyusunan Meja Kerja.
Prinsipnya meja kerja harus disusun secara garis lurus (straight line
layout) dan menghadapi kejurusan yang sama. Akan tetapi didalam
praktek, memperhatikan arus penyelesaian pekerjaan. Beberapa variasi
penyusunan meja kerja sebagai berikut:
· Garis Lurus Bergandengan, yaitu penyusunan dimana dua
meja digandengkan secara berdekatan. Digunakan apabila ingin
menghemat ruangan.
· Susunan Bank. Susunan bank masih tetap mengunakan
perinsip garis lurus, akan tetapi susunan mejanya dibuat berkelompok
yang terdiri dari masing-masing empat meja dan pegawainya duduk
secara berpasangan.
· Susunan Kelompok. Cara ini hampir sama dengan susunan
bank, tetapi tempat duduk pegawai sedikit berbeda. Pada susunan ini
pegawai tidak saling berhadapan tetapi saling menyamping. Susunan
 bank dan kelompok biasanya digunakan atas dasar pertimbangan-
pertimbangan sebagai berikut:
o pekerjaan yang ada harus dilakukan oleh kelompok pegawai
secara bersama-sama agar pekerjaan itu selesai berbarengan.
o Ingin menghemat ruangan secara maksimal mungkin. Apabila
dasar pertimbangan hanya menghemat ruangan padahal jenis
pekerjaannya tidak memerlukan pekerjaan kelompok,
sebaiknya bukan menggunakan sistem kelompok tapi
menggunakan garis lurus bergandengan saja, agar gejala-gejala
dan akibat tidak baik dapat dihindarkan.
3.

4. Kajian Lokasi
 Luas lokasi :

 Letak lokasi :
Lokasi perancangan gedung bank dan kantor sewa terletak pada jalan timor
raya berhadapan langsung dengan restoran teluk kupang, akses menuju lokasi bisa
ditempuh dengan kendaraan umum, ojek maupun kendaraan pribadi.

 Kondisi geologi :
Merupakan jenis tanah yang keras dan juga berbatu karang.

 Kontur tanah :
Kontur tanah merupakan lahan datar yang permukaannya lebih rendah
±20 cm dari jalan utama.

 Orientasi site :
Lokasi perancangan gedung bank dan kantor sewa memiliki potensi view yang
menarik yaitu pantai pasir panjang.

 Batas-batas lokasi :
- Bagian Utara, berbatasan restoran pantai timor;
- Bagian Timur, berbatasan dengan hotel citra;
 - Bagian Selatan, berbatasan dengan lahan kosong;
- Bagian Barat, berbatasan dengan rumah sakit kota kupang.

5. Analisis dan Konsep

A. Analisis
Analisis Penzoningan

Analisis Aktifitas

Analisis Pencapaian

Analisis Kontur

Analisis Vegetasi

Analisis Orientasi Bangunan

Bentuk dan Tampilan

Analisis Kebutuhan dan Program Ruang

Analisis Material

Analisis Struktur

Analisis Utilitas

B. Konsep