Kantor Sewa

BAB I

Menurut Marlina (2008),

rancangan kantor sewa memiliki beberapa tipe diantaranya berdasarkan bentuk
ruang sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan dan kelas kantor sewa.

https://repository.its.ac.id/53201/1/08111650080001_Master_Thesis.pdf

This research results three findings. First, there are the most three
important factors for developing rental offices i.e. "physical building",
"accessibility" and "facilities and services". Second, there are the most three
satisfactory parameters. These are "the presence of good security, hygiene and
fire protection facilities”. The parameters could be considered as the main
preferences of the tenants so that it can be part of the theory of need hierarchy
that the main parameters in developing the rental office is the safety needs.
Third, there are tenants with similar preference priorities, including Finance
and IT, Transport and Manufacturing, while Professional Services have
different preference priorities than others. This research concluded that the
typology of a rental office can be determined on the basis of preferences of the
business tenants. These are similar to the most preferred factors of "physical
building" and "facilities and services" and the other parameters such as "the
presence of good safety, hygiene and fire protection facilities"

Dapat diartikan bahwa kantor sewa merupakan suatu bangunan

gedung yang di dalamnya terdapat ruang-ruang untuk disewakan yang
dilengkapi fasilitas dan pelayanan untuk mewadahi serta mendukung fungsi
perkantoran, yaitu kegiatan bisnis dan pekerjaan tata usaha. Penghuni sebagai
penyewa membayar dengan perhitungan harga sewa per meter luas ruang.
Tuntutan pengembangan ruang kantor agar mendapatkan keuntungan maksimal
ini kemudian menciptakan bangunan bertingkat di wilayah tertentu dengan
nilai lahan yang tinggi.

Definisi
• Kantor sewa merupakan tempat, ruang, atau gedung yang dipergunakan untuk tujuan-tujuan
administrasi maupun perniagaan/ bisnis oleh organisasi atau perusahaan tertentu dengan cara
menyewa.

Klasifikasi menurut layoutnya

(Backman, 2008):
• Hierarchical plan
• layout ini dibagi beberapa lapisan zona yakni: core, inner, dan outer. Pada tiap lapisan zona ini
diperuntukan untuk beberapa fungsi privat dan komunal.
• Pada Hierarchical Plan ini, lapisan inner ring diisi oleh unit-unit kerja yang disusun
berkelompok. Sementara bagian outer diisi oleh unit/ruang kerja privat serta ruang meeting.
• Sistem layout seperti ini cocok untuk kantor dengan single tenant yang menyewa satu
bangunan atau satu lantai

• Inverted-Hierarchical plan
• Mirip dengan Hierarchical Plan namun lapisan zona inner dan outer diisi oleh fungsi yang
berkebalikan dengan Hierarchical Plan. Lapisan outer diisi oleh unit-unit kerja yang disusun
berkelompok. Sementara bagian inner diisi oleh unit/ruang kerja privat serta ruang meeting.
• Sistem layout seperti ini cocok untuk kantor dengan multi tenant yang menyewa satu
bangunan atau satu lantai.
• Kelebihan dari sistem ini adalah para pekerja dapat lebih produktif karena mampu mendapat
pecahayaan alami serta pengawasan oleh pihak atasan terhadap bawahan menjadi lebih
mudah
Non-Hierarchical plan
• Jenis sistem layout ini lebih mengedepankan worker-oriented dan letak privat space lebih
menyebar dan tidak terpusat pada satu titik. Layout ini lebih terkenal dalam lingkungan kreatif
profesional karena meningkatkan produktifitas dan kemudahan berkolaborasi
• Sistem layout seperti ini cocok untuk kantor dengan single ataupun multi tenant yang
menyewa satu bangunan atau satu lantai.
Multi-tenant
• Sistem layout ini menjelaskan pembagian dan pemisahan ruang untuk lantai yang disewa oleh
lebih dari satu tenant
Prinsip perancangan kantor sewa

a. Konfigurasi core bangunan

b. Lantai (bentuk dan ukurannya)
c. Tinggi antar lantai
d. Sistem selimut bangunan
e. Sistem mekanikal dan transportasi vertikal
f. Sistem struktur

Gross Floor Area (GFA), Building Area, Construction Area

• Luas lantai yang dilingkupi oleh dinding atau kulit luar bangunan yang beratap, sirkulasi
vertikal dan area servis yang berada dalam core
Rentable Area
• GFA dikurangi pelubangan vertikal (major vertical penetration) termasuk di dalamnya lubang
elevator, dan tangga.
• Area ini juga termasuk kolom, dinding dalam.
• Bagian terluar diukur dari as kolom struktur dan dinding
Terluar.
Usable Area
• Adalah area yang berada diantara dari as dinding terluar hingga koridor sirkulasi bersama.
• Yang tidak dihitung dari usable ini adalah ruang2 servis/ inti bangunan dan sirkulasi bersama.
• Area yang tidak dihitung dalam usable area digolongkan sebagai Floor Common Area
file:///C:/Users/UserL/Downloads/16230-35532-1-PB.pdf

file:///C:/Users/UserL/Downloads/8407-15880-1-SM.pdf

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA ................................................................. 11

2.1 Kantor Sewa ............................................................................. 11
2.1.1. Pengertian Kantor Sewa ............................................. 11
2.1.2. Tipologi Kantor Sewa ................................................ 12
2.1.2.1. Kantor Sewa Berdasarkan Bentuk Ruang
Sewa ............................................................. 12
2.1.2.2. Kantor Sewa Berdasarkan Peruntukan ........ 13
2.1.2.3. Kantor Sewa Berdasarkan Jumlah Penyewa 13
2.1.2.4. Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya . 14
2.1.2.5. Kantor Sewa Berdasarkan Kelasnya ............ 15
2.1.3. Karakteristik Penyewa Kantor Sewa.......................... 16
2.2 Pemasaran Real Estate .............................................................. 18
2.3 Teori Kebutuhan ....................................................................... 19
2.4 Preferensi Dalam Pemilihan Kantor Sewa ................................ 21
2.4.1. Pengertian Preferensi ................................................. 21
2.4.2. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Preferensi
Konsumen .................................................................. 22
2.4.3. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan
Kantor Sewa ............................................................... 22
2.5 Kualitas Layanan ...................................................................... 28
2.5.1. Pengertian Kualitas Layanan ..................................... 28
2.5.2. Dimensi Kualitas Layanan ......................................... 30
xi
2.5.3. Karakteristik Kualitas Layanan .................................. 31
2.5.4. Pentingnya Kualitas Layanan ..................................... 32
2.6 Persepsi Konsumen ................................................................... 33
2.6.1. Pengertian Persepsi Konsumen................................... 33
2.6.2. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Persepsi
Konsumen ................................................................... 34
2.7 Kepuasan Konsumen ................................................................. 35
2.7.1. Pengertian Kepuasan Konsumen ................................ 35
2.7.2. Pengukuran Kepuasan Konsumen .............................. 37
2.8 Perilaku Pengambilan Keputusan Konsumen ............................ 38
2.8.1. Pengertian Perilaku Konsumen................................... 38
2.8.2. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perilaku
Konsumen ................................................................... 39
2.8.3. Pengambilan Keputusan Dalam Perilaku Konsumen . 40
2.9 Penelitian Terdahulu ................................................................. 44
2.10 Sintesis Teori ............................................................................. 47
2.11 Kerangka Teori .......................................................................... 53

4.7. Tipologi Kantor Sewa ............................................................... 91

2.1. Kantor Sewa

2.1.1. Pengertian Kantor Sewa
Menurut Arnold (1993), kantor atau “office building” adalah suatu
tempat yang digunakan untuk kegiatan bisnis atau suatu profesi yang
dibedakan dari bangunan tempat tinggal, komersial, industri atau fasilitas
rekreasi. Moekijat (1997) mengatakan bahwa kantor merupakan tempat yang
digunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha yang bertujuan untuk
memberikan pelayanan komunikasi dan perekaman. Kantor sewa dapat
diartikan sebagai bangunan yang digunakan untuk mewadahi transaksi bisnis
dan pelayanan profesional (Hunt dalam Meyer, 1983). Menurut Marlina (2008)
kantor sewa adalah fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu
bangunan gedung yang diakibatkan dari pertumbuhan ekonomi yang pesat di
kota besar seperti industri, bangunan dan konstruksi, perdagangan, serta
perbankan. Dapat diartikan bahwa kantor sewa merupakan suatu bangunan
gedung yang di dalamnya terdapat ruang-ruang untuk disewakan yang
dilengkapi fasilitas dan pelayanan untuk mewadahi serta mendukung fungsi
perkantoran, yaitu kegiatan bisnis dan pekerjaan tata usaha. Penghuni sebagai
penyewa membayar dengan perhitungan harga sewa per meter luas ruang.
Tuntutan pengembangan ruang kantor agar mendapatkan keuntungan maksimal ini kemudian
menciptakan bangunan bertingkat di wilayah tertentu dengan
nilai lahan yang tinggi.
2.1.2. Tipologi Kantor Sewa
Secara etimologi, tipologi berasal dari typos yang berarti akar dan logos
yang berarti ilmu atau pengetahuan. Tipologi adalah pengetahuan tentang asal
usul atau karakteristik dari suatu obyek (Budiharjo, 1984 dalam Sukada, 1997).
Sedangkan menurut Moneo (1979), tipologi berasal dari kata “tipe” yang
dimaknai sebagai konsep yang menggambarkan kelompok karakteristik suatu
obyek yang memiliki persamaan struktur formal. Lebih lanjut, Francescatto
(1994) mengartikan tipologi sebagai suatu kegiatan yang menghasilkan tipe
dengan mengklasifikasikan dan mengkategorisasikan. Dapat disimpulkan
bahwa tipologi merupakan ilmu atau pengetahuan yang mempelajari tentang
identifikasi tipe dan karakteristik serta pengklasifikasian dan pengelompokan.
Di masa depan, perencanaan dan perancangan kantor sewa semakin
mengikuti perkembangan keilmuan dan teknologi yang maju. Kantor sewa
yang dikembangkan harus efisien dan fleksibel agar harga sewanya terjangkau
dan penyewa dapat melakukan penyesuaian ruang. Menurut Marlina (2008),
rancangan kantor sewa memiliki beberapa tipe diantaranya berdasarkan bentuk
ruang sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan dan kelas kantor sewa.
2.1.2.1. Kantor Sewa Berdasarkan Bentuk Ruang Sewa
Penyewaan ruang merupakan tujuan utama yang bersifat komersil dari
sebuah kantor sewa. Penyewaan ruang yang ada di kantor sewa dihitung
berdasarkan luas per meter perseginya. Tiap ruang mempunyai ukuran luasan
yang berbeda-beda. Terdapat klasifikasi kantor sewa yang ditinjau dari bentuk
ruangnya (Marlina, 2008), yaitu
1. Small Space, merupakan bentuk ruang sewa yang berkapasitas 1-3
orang dengan luas ruang minimal 8 m2 dan maksimal 40 m2.
2. Medium Space, merupakan bentuk ruang sewa yang berkapasitas
memadai untuk sebuah grup kerja dengan luasan minimal 40 m2 dan
maksimal 150 m2

3. Large Space, merupakan bentuk ruang sewa yang berkapasitas

memadai untuk banyak grup kerja dengan luas ruang di atas 150 m2.
2.1.2.2. Kantor Sewa Berdasarkan Peruntukan
Dalam sebuah kantor sewa dapat dikembangkan untuk mewadahi
fungsi tertentu sehingga berakibat pada tuntutan ruang serta fasilitas yang
sesuai dengan karakter aktivitas pengguna atau penyewanya. Menurut Marlina
(2008) terkadang kelengkapan dan karakter ruang serta fasilitas kantor sewa
berbeda-beda sesuai fungsi aktivitas yang ditampung, antara lain
1. Kantor Sewa Fungsi Tunggal
Kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi (fungsi
tunggal), sifat dan karakter aktivitas yang diwadahi relatif sama
sehingga pertimbangan perancangan, pengorganisasian serta fasilitas
pendukungnya relatif sama sesuai dengan fungsi yang ditampung.
2. Kantor Sewa Fungsi Majemuk
Kantor sewa yang didalamnya memiliki berbagai fungsi (fungsi
majemuk) yang lebih kreatif, sifat dan karakter aktivitas yang diwadahi
berbeda-beda sehingga memerlukan strategi dalam perancangan dan
pengorganisasian ruang yang fleksibel (mampu beradaptasi pada
perubahan tuntutan pengguna).
2.1.2.3. Kantor Sewa Berdasarkan Jumlah Penyewa
Ruang-ruang dalam kantor sewa dapat disewa oleh satu atau sejumlah
penyewa dan penyewa dapat menyewa satu atau beberapa unit ruang sewa
sekaligus sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan penyewa. Hal tersebut
dapat dikategorikan berdasarkan jumlah konsumen yang menyewa (Time-
Saver Standards for Building Types dalam Marlina, 2008), antara lain
1. Penyewa Bangunan Tunggal
Bangunan kantor sewa yang hanya disewa oleh satu penyewa.
Wewenang pengelolaannya dapat dimiliki oleh penyewa atau dari
manajemen pengelolaan yang ditunjuk oleh pemilik bangunan. Untuk
perancangan ruang beserta fasilitasnya terkadang sudah disesuaikan
dengan keinginan penyewa.
2. Penyewa Lantai Tunggal
Kantor sewa yang hanya disewa oleh satu penyewa saja pada setiap
lantainya. Fungsi yang ditampung dapat tunggal maupun majemuk,
namun hanya ada satu penyewa disetiap lantainya sehingga
wewenangnya dapat dimiliki oleh penyewa yang berbeda pada setiap
lantainya. Perancangan ruang beserta fasilitasnya sedikit lebih rumit
daripada penyewa bangunan tunggal karena pihak manajemen harus
melakukan pengorganisasian pada setiap lantainya.
3. Penyewa Lantai Majemuk
Kantor sewa yang digunakan lebih dari satu penyewa atau unit kantor
pada setiap lantainya. Dapat diartikan pula bahwa beberapa penyewa
dapat sekaligus menyewa dalam satu lantai bangunannya sehingga
bentuk ruang sewa menjadi hal terpenting pada perancangan
bangunannya. Majemuknya jenis penyewa mengakibatkan variasi ruang
dan fasilitas membutuhkan pengorganisasian dengan strategi khusus.
2.1.2.4. Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya
Berdasarkan pengelolaannya, kantor sewa menurut Marlina (2008)
mengklasifikasikannya sebagai berikut :
1. Tenant Owned Office Building
Kantor sewa yang dibangun oleh pemilik yang sekaligus sebagai
penyewa bangunan secara dominan, sehingga layout ruang, bentuk
bangunan, serta komponen lainnya menyesuaikan dengan keinginan
pemilik. Karena pemilik berperan sebagai penyewa juga, maka yang
mengelola bangunannya yaitu salah satu penyewa tersebut yang juga
sebagai pemilik, dan image bangunan biasanya menunjukkan image
perusahaan yang sesuai dengan pemiliknya
2. Speculative Office Building
Kantor sewa yang dibangun dengan maksud memenuhi kebutuhan
pasar (market demand) serta secara spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa dengan
melalui studi kelayakan sebelumnya.
Income yang didapat pemilik atau pihak sponsor sangat menentukan
keberhasilan kantor ini. Prinsipnya apabila bangunan tidak efisien maka
tidak akan ada penyewa yang membayar biaya sewa sehingga
pemenuhan kebutuhan penyewa yang bervariasi sangat penting sebagai
acuan dalam merancang kantor sewa.
3. Investment Type of Office Building
Kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri khusus (spesifik), yaitu
penyewa merupakan perusahaan khusus yang menyewa satu bangunan
sehingga image bangunan menyesuaikan dengan keinginan penyewa
tunggal tersebut atau satu perusahaan menyewa sebagian besar ruang
kantor dengan sistem multiple tenancy floor. Dalam perancangannya,
desain ruangan dibuat terbuka tanpa ada partisi dengan peletakan akses
vertikal dan area servis di luar kantor yang memungkinkan kebebasan
dalam membagi layout denah serta biasanya bangunan diadakan pada
site yang nilainya tinggi.
4. Tailor Made Building
Kantor sewa yang dibangun dengan maksud untuk digunakan sendiri
seperti kantor pemerintahan atau departemen. Menurut Francis Duffy
dalam Meyer (1983), kelebihan kantor seperti ini adalah
1) Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan
2) Fasilitas khusus dapat disediakan sesuai dengan tuntutan kegiatan
yang direncanakan
3) Luas bangunan bervariasi sesuai pola kegiatannya serta dapat diatur
untuk mengantisipasi perkembangan kegiatan
4) Perancangan dapat dilakukan dengan lebih kreatif demi sebuah
image

Kantor Sewa Hijau di Surabaya

Lokasi : Jalan Raya Jemur Sari, Surabaya
Kelurahan : Panjang Jiwo
Kecamatan : Tenggilis Mejoyo
Luas Lahan : 4.436 m2
Tata Guna Lahan: Perdagangan dan jasa komersial
KDB : 60%
KLB : 9 Lantai
GSB : 5 m (Depan); 3 m (Keliling)

Denah dan Pengolahan Ruang.

Desain juga menggunakan material bahan bekas pada fasadnya, tepatnya pada bagian green
wall. Media tanam yang digunakan adalah polyamide felt yang merupakan hasil daur ulang
botol P.E.T bekas.
Lantai dasar berperan sebagai penerima, pejalan kaki dapat mengakses bangunan melalui
foyer, bagi pengguna mobil dapat menurunkan penumpang lewat drop-off area. Di bagian timur
bangunan terdapat loading dock serta ramp agar mempermudah transportasi barang yang akan
di bawa ke dalam gedung.
Lantai dasar berperan sebagai penerima, pejalan kaki dapat mengakses bangunan melalui
foyer(gambar 2.6.), bagi pengguna mobil dapat menurunkan penumpang lewat drop-off area. Di
bagian timur bangunan terdapat loading dock serta ramp agar mempermudah transportasi
barang yang akan di bawa ke dalam gedung

Pada lantai kantor sewa, dibagi menjadi beberapa modul yang dibatasi dengan dinding
pemisah. Dinding tersebut dapat dilepas dengan tujuan jika ada yang berkehendak menyewa 2
atau lebih modul kantor (gambar 2.8) Di lantai kantor sewa ini dilengkapi dengan ruang ME,
toilet serta shaft sampah. Shaft ini mempermudah transportasi sampah dari atas hingga ke
dasar bangunan. Area retail pada tiap lantai kantor terletak berbeda pada tiap lantai yang
gunanya mendukung proses kegiatan kantor sehari-hari dan menjadi tempat berkumpul
pengguna gedung.
Gambar
Pada rooftop desain ini, terdapat instalasi solar panel juga pada rooftop(gambar 2 10.) yang
berguna sebagai sumber energi terbarukan. Sumber listrik yang dihasilkan dari sinar matahari
mampu membantu menyediakan listrik bagi pengguna gedung, yang mayoritas tenaganya
digunakan untuk lampu serta pendingin ruangan

Ekspresi yang dihasilkan dari tampak bangunan (gambar 2. 13.) berkesan natural, yang
dihasilkan dari green wall sebagai double façade bangunan. serta mayoritas finishing
merupakan beton ekspos sehingga menghasilkan kesan minimalis. bangunan terlihat terbagi
dua karena memang terjadi dilatasi pada bagian tersebut. bangunan didesain pada bagian
belakang digunakan sebagai area servis seprti lift, tangga kebakaran, ruang ME, serta toilet,
dan pada bagian depan yang menghadap ke jalan utama adalah kantor serta fasilitas
penunjang lainnya seperti ruang serbaguna, restoran, co-working space, workshop.
Usaha yang dilakukan untuk menerangi bagian dalam ruangan dengan menggunakan opening
jendela saja tidaklah cukup. Desain menambahkan light-shelf yang dapat membantu
memantulkan cahaya dari luar bangunan ke dalam ruang-ruang kantor dengan cara
memantulkan sinar matahari langsung ke plafon yang ada di dalam ruangan kantor, plafon
sendiri diberi warna yang terang agar dapat membantu pemantulan cahaya tersebut(gambar 2.
15.). Jendela dibagi menjadi 2 bagian, pada bagian atas berfungsi sebagai akses masuknya
cahaya matahari yang akan dipantulkan. Light shelf sendiri menggunakan material yang
mendukung pemantulan sinar matahari yaitu panel reflektif aluminium

Sebagian besar struktur penopang bangunan ini adalah sistem struktur beton bertulang dengan
dilatasi pada bentang 40m dari sisi kanan bangunan(gambar 2. 20.). pada sisi samping juga
terdapat kantilever sebesar 2m sebagai akses untuk maintanence green wall. Core bangunan
terletak di bagian belakang bangunan yaitu lift dan tangga kebakaran.
location: santiago, chile
design phase: 2011‐2012
construction phase: 2012 ‐2014
site area: 455,351 sqm (san joaquin campus’ area)
total floor area: 8,176 sqm (building area) 12,494 sqm (parking area)
cost: 18 million USD
client: grupo angelini, pontificia universidad católica de chile
architects: elemental (alejandro aravena, juan cerda, gonzalo arteaga, víctor oddó, diego
torres)
Proposal kami untuk mengakomodasi tujuan tersebut adalah merancang sebuah bangunan di
mana setidaknya ada 4 bentuk pekerjaan yang dapat diverifikasi: matriks pekerjaan formal dan
informal yang disilangkan dengan cara-cara individu dan kolektif untuk bertemu dengan orang
lain. Selain itu, kami berpikir bahwa kontak tatap muka tidak ada duanya ketika seseorang ingin
menciptakan pengetahuan, jadi kami memperbanyak tempat di seluruh bangunan tempat orang
dapat bertemu: mulai dari lobi lift dengan bangku untuk duduk jika Anda kebetulan bertemu
dengan seseorang yang memiliki informasi menarik untuk dibagikan, ke atrium transparan
tempat Anda dapat menyelinap ke dalam apa yang orang lain lakukan saat bersirkulasi secara
vertikal, hingga alun-alun yang ditinggikan di seluruh ketinggian bangunan.

Pembalikan denah ruang kantor pada umumnya (mengganti inti buram dengan perimeter kaca
dinding tirai transparan dengan inti terbuka dengan massa yang dibuka secara strategis di
sekelilingnya) tidak hanya merespons alasan fungsional tetapi juga kinerja lingkungan dan
karakter bangunan.

Bangunan ini harus menjawab harapan klien untuk memiliki pusat inovasi dengan "tampilan
kontemporer", namun pencarian kontemporer yang tidak kritis telah memenuhi Santiago dengan
menara kaca yang karena kondisi iklim padang pasir memiliki efek rumah kaca yang serius
pada interiornya.Menara seperti itu menghabiskan banyak energi untuk pendingin udara. Cara
untuk menghindari kenaikan panas yang tidak diinginkan bukanlah ilmu roket; cukup dengan
menempatkan massa bangunan di sekelilingnya, memiliki kaca tersembunyi untuk mencegah
radiasi matahari langsung dan memungkinkan ventilasi silang. Dengan melakukan hal tersebut,
kami berhasil mengurangi konsumsi energi listrik dari 120 kW/m2/tahun (konsumsi menara kaca
biasa di Santiago) menjadi 45kW/m2/tahun. Fasad buram seperti itu tidak hanya efisien secara
energi namun juga membantu meredupkan cahaya yang sangat kuat yang biasanya memaksa
untuk melindungi ruang kerja interior dengan tirai dan tirai yang mengubah transparansi awal
teoritis menjadi retorika belaka. Dalam hal ini, respon terhadap konteks tidak lain adalah
penggunaan akal sehat yang ketat.
Simpan gambar ini

Di sisi lain, kami berpikir bahwa ancaman terbesar bagi pusat inovasi adalah keusangan;
keusangan fungsional dan gaya. Jadi penolakan terhadap fasad kaca bukan hanya karena
tanggung jawab profesional untuk menghindari kinerja lingkungan yang sangat buruk, tetapi
juga mencari desain yang dapat bertahan dalam ujian waktu.Dari sudut pandang fungsional,
kami pikir cara terbaik untuk melawan keusangan adalah dengan mendesain bangunan
seolah-olah itu adalah infrastruktur daripada arsitektur. Bentuk yang jelas, langsung, dan
bahkan tangguh pada akhirnya merupakan cara yang paling fleksibel untuk memungkinkan
perubahan dan pembaruan yang berkelanjutan. Dari sudut pandang gaya, kami berpikir untuk
menggunakan geometri yang agak ketat dan materialitas monolitik yang kuat sebagai cara
untuk menggantikan tren dengan keabadian.

Filosofi dan maksud desain

UC Innovation Center merupakan bukti dari keyakinan Aravena terhadap desain kohesif yang
minimalis dan fungsional.

Tujuannya adalah untuk merancang sebuah bangunan di mana berbagai bentuk pekerjaan
dapat hidup berdampingan, untuk mendorong matriks pekerjaan formal dan informal, dan untuk
menyediakan ruang untuk pekerjaan individu serta kolaborasi. Sang arsitek berpikir bahwa
komunikasi tatap muka sangat penting untuk merangsang inovasi, sehingga ia menciptakan
beberapa ruang di seluruh bangunan tempat orang-orang dapat berinteraksi dan beride.
Ruang-ruang ini tersebar di seluruh bangunan. Lobi lift dibumbui dengan bangku-bangku yang
tersebar, menciptakan pertemuan insidental, dan ruang santai di berbagai titik di dalam gedung.
Hal ini membuat orang-orang duduk dan berbicara dengan santai bahkan tanpa pertemuan
yang direncanakan secara formal. Atrium transparan di tengah menciptakan ruang yang
menyatukan, menciptakan ruang yang mulus, dan menawarkan pandangan sekilas tentang
orang-orang yang bekerja di berbagai bagian bangunan.

Arsiteknya juga ingin agar bangunan ini tidak terasa usang seiring berjalannya waktu. Aravena
ingin menciptakan bentuk yang tangguh dan kokoh yang juga memungkinkan untuk perubahan
dan pembaharuan yang berkelanjutan. Dia bertujuan untuk menciptakan perasaan ruang dan
keabadian melalui penggunaan geometri dan beton yang ketat, sebuah monolit yang kuat yang
berdiri tegak, menantang struktur yang bertele-tele di sekitarnya.
Material, iklim, dan konstruksi

Bangunan ini terletak di tengah iklim gurun Santiago. Ini adalah lanskap di mana bangunan
cenderung cepat panas karena menyerap panas yang ekstrim. Untuk bangunan dengan fasad
kaca, suhu meningkat secara eksponensial karena efek rumah kaca yang kuat.

Aravena menggunakan keputusan desain yang sederhana untuk mengurangi kelebihan panas
ini. Massa beton bangunan bertumpu pada perimeter, menyerap sebagian besar panas dan
membentuk penghalang isolasi. Kaca tersembunyi digunakan pada panel untuk menangkis
radiasi langsung dan juga memungkinkan ventilasi silang.

Fasad buram sangat efisien dari segi energi dan juga membantu mengaburkan cahaya yang
sangat kuat yang jika tidak, akan menyebabkan penggunaan tirai dan kerai di ruang kerja
interior. "Penggunaan bahan yang sangat tahan lama seperti beton bertulang, yang juga
cenderung memiliki patina yang mulia seiring berjalannya waktu, menunjukkan aspirasi lain dari
bangunan ini: untuk bertahan dalam ujian waktu dengan bermartabat" (Anacleto Angelini UC
Innovation Center, Santiago, 2022).

Perencanaan dan Pengaturan Ruang

Sekilas, bangunan ini tampak terbuat dari tumpukan balok-balok besar. Jika dilihat lebih dekat,
kita bisa melihat bahwa setiap blok terdiri dari tiga hingga empat lantai. Setiap lantai adalah
departemen untuk perusahaan dan bisnis yang berbeda yang mengerjakan berbagai ide dan
eksperimen yang diarahkan untuk menemukan solusi baru dan mengarah pada pembangunan
negara.

Beton eksterior berfungsi sebagai cangkang yang ditempati oleh ruangan dan lantai. Di dalam
lapisan dalam, lantai menghadap ke atrium berlapis kayu dan kaca di tengah bangunan dengan
jalur sirkulasi di kedua ujungnya.

Atrium pusat ini membentang di seluruh bangunan, bertindak sebagai ruang pemersatu seperti
halaman. Sebagian besar pintu masuk dan jalur melalui atrium ini. Bagian tengah
menghubungkan lantai-lantai melalui empat lift. Elevator ini memiliki sistem mekanis yang
terbuka - memperkuat gagasan tentang pergerakan, kemajuan, dan rekayasa sekaligus
memberikan titik fokus untuk kepentingan visual.

Karena struktur blok, berbagai ruang tercipta di dalam bangunan yang menempati sebagian
besar area dalam blok monolitik. Ruang-ruang tersebut berbeda di berbagai lantai bangunan,
Tumpukan beton menonjol melalui cangkang bangunan. Beberapa blok ini diukir, meninggalkan
cekungan. Hal ini memberikan lapisan tambahan insulasi termal; sekaligus memberikan aspek
lain dari intrik visual.

Kesimpulan
Ada bangunan yang kita ingat karena dampak visualnya. Ada beberapa yang meninggalkan
jejak pada Anda bahkan sebelum Anda melangkah masuk melalui pintunya. Ada juga yang
membuat Anda mengingatnya dari cara Anda merasa di dalam gedung, menjalani hari, dan
melakukan aktivitas rutin Anda. Apakah Anda merasa kecil? Seperti tingkat yang berbeda
menjulang tinggi di atas Anda saat Anda berjalan melewati lorong-lorong? Atau seperti
perpanjangan dari meja kerja yang Anda kerjakan setiap hari, di jam-jam menjelang senja?

Secara keseluruhan, gedung UC Innovation Center memenuhi tujuannya untuk menciptakan

ruang interaktif yang memenuhi fungsi inovasi dan kreativitas. Bangunan ini juga menunjukkan
proses desain yang penuh pertimbangan, seperti yang terlihat pada penggunaan bahan dan
konstruksinya. Daripada hanya mengikuti gaya yang umum di kota, Aravena juga
mempertimbangkan iklim dan kebutuhan untuk menghemat energi secara efisien sebagai
pertimbangan dalam mendesain. Oleh karena itu, bangunan ini secara visual menarik dan
tenang, namun juga tetap praktis dan tepat bagi penggunanya.

3.1.3. Laporan berupa deskripsi hasil komparasi (01C).

Komparasi antara Standar Perancangan Bangunan Kantor Sewa dengan bangunan Bangunan
Kantor Sewa preseden.
1. Pemenuhan kebutuhan ruang dalam bangunan (jenis dan luasan fungsi/kegiatan, program
ruang, dan diagram hubungan ruang).
2. Implementasi pemenuhan persyaratan pada rancangan:
a) tata ruang dan massa pada tapak
b) pencapaian dan sirkulasi di dalam dan di luar bangunan.
c) parkir di dalam dan di luar bangunan.
d) pengendalian termal, audial, dan visual di dalam dan di luar bangunan.
e) utilitas di dalam dan di luar bangunan.
f) penataan ruang terbuka hijau/biru dan lanskap.
g) penghematan sumber daya energi, air, dan material.
3. Implementasi pemenuhan persyaratan detail setiap ruang dari segi kebutuhan/keperluan
pengendalian/pengaturan penghawaan, pencahayaan, kebisingan, sirkulasi, view, suasana
ruang, dan lain-lain sesuai dengan fungsi ruangnya (dilengkapi dengan sketsa).
3.1.3. Laporan berupa peralatan, perabotan, dan bahan bangunan prospektif
1. Studi semua peralatan dan perabotan yang akan digunakan dalam Bangunan Kantor Sewa.
2. Studi bahan bangunan yang akan digunakan dalam Bangunan Kantor Sewa disertai dengan
lampiran spesifikasi teknis dan brosurnya.
RENTAL OFFICE
TIPE A (Small) TIPE B (Medium) TIPE C (Large)
PENGELOLA
Ruang Kerja
, Ruang Kepala bagian,
Ruang Informasi
, Ruang Wawancara,
Ruang Tunggu,
Ruang Pengawas,
Ruang Pimpinan,
Ruang Istirahat
, Ruang Sekretaris
, Ruang Pertemuan,
Ruang Pemasaran
, Ruang Pengepakan,
Ruang Administrasi,
Ruang Penerimaan barang,
Ruang Rapat.

PENUNJANG
Lounge & Bar Cafetaria,
Lobby / Hall,
Ruang Ibadah
, Ruang Serbaguna
Restoran,
Money Changer
, Mini Market,
Medical Centre,
Ruang Keamanan & Informasi,
Ruang Laktasi/Nursery,
Children Daycare Center.

SERVIS
Pantry,
Lift Manusia,
Toilet,
Ruang Genset,
Tangga Darurat,
Gudang Perabot
Lift Barang,
Gudang Umum
Janitor.
 BAB III

DAFTAR RUANG

1. Dimensi Ruang

B2

Raw Water Tank

R. Pompa & Filter
Air
Ground Water
Tank
R. Tanki
Kebakaran

Sum Pump

Musholla
Sewage
Treatment Plant

R. Ekshaus

Tangga Darurat
Tangga dan Lift
Darurat

Lobi

Luas Terhitung
KLB

B1

Ruang Ekshaus
 Tangga Darurat
Tangga dan Lift
Darurat

Lobi

Luas Terhitung
KLB

Kantin Karyawan 64.3

uniform Issues 4.4 5.5 24.2

CCTV dan Kontrol
Kebakaran 4.3 3.5 15.05
Loker&WC
Karyawan Pria
Loker&WC
Karyawan Wanita

LT DASAR

WC Pria Publik 6.4 4 25.6

WC Wanita Publik 24.03

Retail 1 6.4 4 25.6

Retail 2 4 6.6 26.4

Gerai ATM 19.16

Lobi podium/
hall(?) 130.23
Minimarket

MDP 4 3.5 14

Genset dan Traffo 6.4 10 64

pos jaga 2 4.3 8.6

R. Sampah 8.9
 Musholla 6 4 24

LT. 1

Gymnasium 90.00
Daycare 75.00
Toilet Pria dan
Wanita 7.5 7 52.5
Ruang
Serbaguna

LT 2.

Sky Lobby 48.00

Kedai Kopi 85.89

Toko Roti 50.87

Retail 4 6.4 4 25.6

Retail 2 4 6.6 26.4

Selasar dan Green
Roof 196.02

R. IT 4.7 2 9.4
R. Kantor
Karyawan 7.5 4.7 35.25

Musholla 6 4 24
 Medical centre

LT. 3-10

PAntry

Toilet Umum

Breakout Space

Gudang
Kebersihan

Nursery
Lobi Lift dan
Sirkulasi 68.57

Tangga Darurat 6.9 2.9 20.01

Tangga dan Lift
Darurat 29.4

Servis 3 4 12

LT.ATAP

Tangga Darurat 6.9 2.9 20.01

Tangga dan Lift
Darurat 29.4

Servis 3 4 12

R. teknisi 2.6 4 10.4

Nama Ruang Panjang (m) Lebar (m) Luas (m2)

Lounge & Bar

cafetaria

Lobby /hall
Nama Ruang Panjang (m) Lebar (m) Luas (m2)

Ruang
Serbaguna

Musholla

Restoran

Minimarket

Medical Centre

Nursery

Daycare Centre

R.keamanan

Gym

Nama Ruang Panjang (m) Lebar (m) Luas (m2)

Kantor Sewa
Kecil

Kantor Sewa
Sedang

Kantor Sewa
Besar
Nama Ruang Panjang (m) Lebar (m) Luas (m2)

Pantry

Toilet Umum

Lift Umum

Lift Barang

Gudang Umum

R. janitor

Toilet Servis

Gudang Perabot

Nama Ruang Panjang (m) Lebar (m) Luas (m2)

Ruang Kerja,
Ruang
Pemasaran,

Ruang
Pengepakan,

Ruang
Administrasi,

Ruang
Penerimaan
barang,

Ruang Rapat.

Ruang Kepala
bagian,

Ruang
Informasi,

Ruang
 Wawancara,

Ruang Tunggu,

Ruang
Pengawas,

Ruang
Pimpinan,

Ruang Istirahat,

Ruang
Sekretaris,,

Ruang
Pertemuan

PERTIMBANGAN DESAIN YANG PENTING UNTUK BANGUNAN KANTOR

Cost-Effective
3.4.6. Sarana Evakuasi

Sarana evakuasi dapat mencakup jalur perjalanan vertikal atau horizontal, ruang,
pintu, lorong, koridor, balkon, ram, tangga, lobi, eskalator, lapangan dan halaman.
Sarana evakuasi terdiri atas 3 bagian utama meliputi:

1) akses eksit (exit access);

2) eksit (exit);

3) eksit pelepasan (exit discharge);

Sarana evakuasi perlu dilengkapi dengan sarana pendukung lainnya seperti:

1) rencana evakuasi;

2) sistem peringatan bahaya;

3) pencahayaan eksit dan tanda arah;

4) area tempat berlindung (refuge area);

5) titik berkumpul; dan

6) lift kebakaran
3.4.7. Ramp

Ramp untuk pedestrian

Ramp Mobil (Rasio 1:7)
3.4.8. Tangga

a. Tangga Umum

b. Tangga Kipas

c. Tangga Putar
 3.4.9. Lift

LUASAN LANTAI OFFICE YANG DIRENCANAKAN UNTUK

OPEN PLAN (OPEN LAY OUT) OFFICE
Elemen yang mempengaruhi pola tata letak
perkantoran, adalah: modul dinding penyekat, plafond,
kolom dan jendela.
Standardisasi:
Modul kolom/ struktur: 6m x 6m-12m x 12m (20ft.x 20 ft. sampai
40 ft.x 40 ft.)
Modul plafond :1,2 m x 1,2 m (4 ft.x 4ft.)
Ketinggian plafond :
Koridor : 8 ft. /2.4 m
Kantor individu : 9 ft./2.7 m
Kantor kolektif : 10-15 ft. 3 m-3.5 m
Jika menggunakan partisi papan, ketinggian
plafond antara 8½ft. - 12 ½ ft. 2.6m-3.8 m
Bentang optimum untuk perkantoran ( dari jendela terluar ke dalam) : 10,5 m (35 ft.)

Menurut kedalamannya
ABAD 21–EKONOMI PENGETAHUAN DAN HUMANISASI TEMPAT KERJA
Perubahan IT yg sangat cepat telah mengubah konvensi-konvensi kantor tradisional.
Kantor semakin tidak hirarkis. Semakin sering komunikasi. Kultur di tempat kerja meningkatkan
tim kerja yang interaktif, compleks dan open ended.
Dalam tempat kerja kontemporer hingga 50% ruang dialokasikan untuk ruang sosial dan
Interaktif.
Kebetulan bersamaan dengan kesadaran baru tentang efek global warning.
Atrium dan tangga –interaksi vertikal antar lantai.
Kantor baru menggunakan lagi Bürolandschaft yang flexible terbuka dan core samping
peninggalan pasca PD II; menggantikan dominasi coresentral.
Terjadi pergeseran tentang persyaratan tempat kerja perusahaan.
Arah ke depan: tempat kerja yang sehat, cerdas dan tempat kerja yang lifestyle the healthy, the
intelligent, the mobile merupakan gaya hidup.

TIPE OFFICE
ELEMEN dalam OFFICE
STRUKTUR dalam OFFICE
MODUL dalam OFFICE
RUANG dalam OFFICE

PERSYARATAN DESAIN KANTOR

Pencahayaan
Teknis: computer
Keamanan (security)
Fleksibilitas tata letak

KLASIFIKASI RUANG KANTOR

Klas B : untuk beragam pengguna dgn harga sewa menengah untuk areanya dan sistem yang
cukup baik untuk ukuran area kotanya

Consider and accommodate for wireless technologies, as appropriate.

For existing office buildings, consider improving access to the IT infrastructure as renovations
are undertaken.
Area-area (elevator ,tangga, AC central, Fire Tower Court ) yang tidak termasuk disewakan,
tetapi sebagai layanan bagi Penyewanya.

Rentable Floor Area

a. Usable Floor Area, merupakan area yang disewakan dengan harga-harga tertentu
 b. Common Floor Area, meliputi elevator hall, corridor, toilet dan lain-lain. Harga sewa
ditentukan berdasarkan Rentsble Floor Area
Gross Area
Sistem sewa yang memperhitungkan semua bagian dari lantai bangunan (ruang yang ada)
termasuk lobby, lif dan lavatory

Net area
Sistem sewa yang memperhitungkan luas yang benar benar digunakan oleh penyewa saja,
tidak termasuk lobby, lift dan lavatory

Semi gross
Tidak termasuk penetrasi vertikal

4) Tipe cara menghitung area kantor

n) Gross area. Dalam hal ini artinya luas lantai total yang telah dibatasi dinding bangunan, atau
dapat juga di definisikan sebagai area yang meliputi tangga darurat, lift, pantry, koridor, toilet
hingga area penyewa lainnya. Sederhananya Gross area ini adalah area penyewa (Net Area)
yang ditambah pula dengan area umum (Common Area), hal ini termasuk juga vertical
penetration yang seperti ventilasi, lift, tangga darurat, dan sebagainya. Sehingga Gross area ini
bisa juga diartikan sebagai seluruh atau semua area bangunan.

o) Semi Gross Area dengan begitu berarti Gross area dikurangi dengan vertical penetration,
seperti ventilasi, tangga darurat dan lift. Mudahnya, Semi Gross Area ini adalah area penyewa
(Net Area) yang ditambah dengan area umum (Common Area), namun tidak termasuk dengan
vertical penetration.

p) Net Area adalah area yang memang berada di dalam tempat penyewa. Mudahnya, Net Area
ini merupakan area yang dipakai penyewa, namun tidak termasuk area umum (Common Area).

q) Common Area adalah istilah untuk area umum, yakni area yang bisa dipakai oleh seluruh
penyewa dan client penyewa ataupun tamu yang memang sedang datang ke kantor penyewa.
Area ini seperti toilet, koridor, serta dry pantry di lantai tipikal.

Service Floor Area meliputi