PERUSAHAAN

MANAJEMEN
PROPERTI
PERTEMUAN KETIGA

TIM DOSEN MANAJEMEN PROPERTI

 Perusahaan Manajemen Properti dan
Tata Organisasinya

• Pengenalan perusahaan manajemen properti

• Organisasi manajemen properti dan perannya dalam bisnis
• Menjalankan bisnis manajemen properti
• Pemasaran bisnis manajemen properti
• Penetapan Harga
Alasan untuk Menyewa Perusahaan
Manajemen Properti
1. Pemilik Properti memiliki banyak properti yang
disewakan dalam portofolio mereka, tetapi tidak
memiliki waktu atau keahlian untuk
mempertahankan properti serta berurusan dengan
penyewa.
2. Pemilik Properti hanya tertarik untuk memiliki
properti yang disewakan dan mendapatkan
keuntungan dari properti tersebut.
3. Pemilik Properti sebagai Tuan Tanah yang memiliki
tanah kosong yang belum dimanfaatkan.
Pengenalan perusahaan manajemen
properti
• Setiap bisnis manajemen properti yang sukses harus
memiliki misi atau fokus yang dinyatakan.
• Dalam istilah bisnis saat ini disebut niche, dan dapat
dicari dengan bantuan pertanyaan berikut:
1. Apakah fokus perusahaan properti manajemen ini praktis dan
memenuhi kebutuhan?
2. Siapa Kompetitornya?
3. Apa saja kelebihan servis/pelayanan yang ditawarkan
dibandingkan dengan Kompetitornya?
4. Seberapa besar permintaan pasar terkait perusahaan manajemen
properti?
Apa itu Niche Bisnis? (ceruk ?)
• Sebuah Niche bisnis adalah bisnis yang menargetkan satu kelompok
pada spesifik orang dengan minat yang sangat spesifik, memiliki
gairah (passion) atau keinginan yang sama.
• Misalnya toko olahraga, itu adalah merupakan sebuah bisnis niche.
Karena toko tersebut hanya menjual peralatan khusus olahraga.
Mereka menjual buku-buku, pakaian, sepatu dan segala hal yang
berhubungan dengan olahraga.
• Dalam dunia online, jika Anda ingin membangun bisnis maka Anda
harus mempunyai ceruk tertentu dalam bisnis tersebut. (kecuali jika
Anda memiliki anggaran iklan yang sangat besar, Anda bisa tidak
memperdulikan niche)
• Kebalikan dari bisnis niche adalah pusat perbelanjaan atau mall. Di
pusat perbelanjaan Anda dapat menemukan semua jenis barang.
Organisasi manajemen properti dan
perannya dalam bisnis
• Perusahaan pengelola properti menyimpan catatan dan
menghasilkan laporan yang memandu klien dan manajer properti
untuk membuat keputusan bisnis yang efektif dan menguntungkan.
• Manajemen Properti yang efektif memerlukan:
1. Legalitas usaha,
2. Bentuk Badan Hukum,
3. Keberadaan Kantor secara fisik,
4. Staf kantor,
5. Kendaraan / peralatan perusahaan yang digunakan,
6. Sistem manajemen properti yang akurat.
Bentuk Organisasi Manajemen
Properti
Dikenal 2 (dua) bentuk organisasi manajemen properti yaitu internal (in house)
dan eksternal manajemen properti.
1. Internal (In House) Manajemen Properti
 Pada umumnya diterapkan oleh badan dan perusahaan yang cukup besar.
 Pada bangunan tinggi (high rise building) dan shopping complex (retail).
 Hubungan antara manajer properti dan organisasi (pemilik bangunan) adalah hanya
hubungan pekerja dan pemberi kerja.

2. Eksternal Manajemen Properti.

 Penunjukan perusahaan real estat atau konsultan properti sebagai pengelola.
 Perusahaan ini disewa oleh pemilik properti, dan atas pelayanannya maka konsultan
tersebut memperoleh fee dari pemilik properti.
 Hubungan antara perusahaan manajemen properti dengan pemilik properti adalah
hubungan perusahaan dengan client.
Bentuk Organisasi Manajemen Properti

• Struktur
Organisasi
Internal
Manajemen
Properti
Bentuk Organisasi Manajemen Properti
• Struktur Organisasi External Manajemen Properti
 Tujuan Organisasi Manajemen
Properti
1. Profit making
(dimiliki oleh organisasi sektor privat),
2. Non-profit making/ to provide social need
(mendistribusikan fungsi sosial),
3. Survival
(mempertahankan fungsi properti, seperti : museum)
4. National interest.
(seperti Lembaga Manajemen Aset Negara/ LMAN)
Tujuan perusahaan manajemen properti
yang bersifat profit making
1. memenuhi tujuan klien,
2. menghasilkan pendapatan klien, dan
3. meningkatkan / mempertahankan nilai properti
yang dikelola
Tujuan perusahaan manajemen properti
yang bersifat non profit making

• Organisasi ini beroperasi pada tingkat kerugian atau

pada tingkat dimana dapat menutupi biaya.
• Organisasi ini biasanya bersifat melayani publik
seperti kesehatan, transportasi massal, pendidikan
dan lain-lain.
• Sebagai contoh, sebuah rumah sakit akan mencoba
mempertahankan pada kondisi A, meskipun pada
tingkat ini rumah sakit mengalami kerugian.
Prospek Perusaaan Manajemen
Properti
• Tren outsourcing yang sejak tahun 1997 terjadi di banyak
perusahaan besar berskala internasional, kini juga merambah
Indonesia.

• Salah satu sektor usaha yang banyak menggunakan

outsourcing tersebut adalah bisnis properti.

• Efisiensi dan fokus pada bisnis inti mereka (core business), dua
alasan inilah yang melatarbelakangi mengapa banyak pemilik
properti atau perusahaan kini getol melakukan outsourcing
pengelolaan properti kepada para spesialis yakni perusahaan
manajemen properti (management property firm).
Prospek Perusahaan Manajemen
Properti
• Kota Jakarta dengan ”hutan belantara” gedung-gedung
tinggi berserakan di berbagai kawasan, sudah barang tentu
merupakan pasar (market) yang cukup menggiurkan bagi
para perusahaan manajemen properti. Tak heran dalam
kurun waktu beberapa tahun terakhir banyak pendatang
baru atau new comer yang masuk ke bisnis ini.

• Dengan demikian dapat disimpulkan prospek perusahaan

manajemen properti di Indonesia cukup cerah dan
menjanjikan. Keberhasilan manajemen properti ini harus
didukung oleh sumber daya manusia yang memadai dan
juga sarana dan prasarana yang mendukung.
Pemasaran bisnis manajemen
properti
• Salah satu teknik pemasaran terbaik untuk
menghasilkan bisnis manajemen properti adalah
branding
• suatu proses di mana bisnis diberi logo, gambar,
nama, atau gaya yang khas.

• Target pemasaran dengan segmentasi geografis atau

segmentasi klien yang menyesuaikan layanan, harga,
dan upaya promosi menuju segmen pasar utama.
Penetapan Harga (fee)
• Setiap perusahaan pengelola properti berhak menetapkan
biayanya sendiri untuk memenuhi kebutuhannya tanpa
melanggar undang-undang antimonopoli.
• Lembar kerja penetapan harga manajemen adalah sarana/alat
yang digunakan untuk menentukan harga layanan yang
ditawarkan oleh perusahaan manajemen properti.
• Contoh:
1. Menggunakan biaya tetap atau biaya per unit untuk
mengelola kondominium.
2. Menggunakan biaya persentase untuk properti yang
disewakan.
Faktor-faktor Yang Perlu Diperhatikan Pada
Tahap Penentuan Harga di Kontrak Manajemen Properti :
1. ORGANISASI :
Staffing
Office Space
Perangkat dan Perlengkapan
Biaya Operasional
2. KARAKTERISTIK DARI PROPERTI :
Besaran Kontrak
Lokasi
Tipe dari Properti
Manajemen & Permasalahannya

3. TINGKAT PELAYANAN (LEVEL OF SERVICE) :

Kriteria/Persyaratan dari Pemilik
Besaran dari Pembelanjaan
Tingkat Otomatisasi Bangunan
Faktor-faktor Yang Perlu Diperhatikan Pada
Tahap Penentuan Harga di Kontrak Manajemen Properti :

4. MASA KONTRAK :
Kriteria
Permintaan khusus untuk renovasi

5. FAKOR INTERNAL :
Economic of Scale Within Firm

6. FAKTOR EKSTERNAL :
Kompetisi
Kondisi Pasar
Penentuan tarif sewa properti
Tarif sewa merupakan sejumlah uang yang ditetapkan sesuai dengan
ketentuan hukum yang berlaku untuk properti yang disewakan .

Tarif sewa ditentukan dengan mempertimbangkan hal – hal sebagai

berikut :
• Material , arsitektur gedung yakni kelas / grade .
• Kondisi dan usia gedung .
• Lokasi dan aksesibilitas gedung .
• Sarana dan Fasilitas penunjang .
• Sistem dan perangkat keras yang digunakan .
• Kondisi pasar properti
• Permintaan dan penawaran (Supply and Demand)

05/14/2020 20
Penentuan service charge
Service Charge , merupakan sejumlah uang yang dihitung dan ditetapkan
berdasarkan komponen – komponen pelayanan dan operasional properti
manajemen .

Service Charge ini diterapkan baik untuk Apartemen sewa , apartemen

strata title , gedung perkantoran sewa , gedung perkantoran strata title ,
Retail / Plaza maupun bangunan komersial lainnya yang memerlukan
kelangsungan hidup Properti .

Salah satu komponen penting yang ada dalam service charge adalah
reserve for replacement / sinking fund / biaya penggantian ; yaitu dana
yang ditabung untuk mengganti bagian gedung yang cukup besar
biayanya.

05/14/2020 21
Service charge meliputi biaya atas
komponen :
• Gaji dan tunjangan seluruh staff dan karyawan pengelola
Properti .
• Operasional , pemeliharaan , biaya penggantian atas seluruh
perangkat alat – alat utilitas , pembelian suku cadang ,
bahan bakar dan material lainnya yang diperlukan gedung .
• Operasional kantor dan kendaraan Manajer Properti.
• Asuransi gedung .
• Pembersihan gedung.
• Pajak – pajak dan ijin – ijin lainnya yang diperlukan .
• Biaya – biaya konsultan .

05/14/2020 22
Tata cara pembayaran service charge :
• Acuan penentuan ukuran ruang , guna tagihan service charge
atas unit ruang sewa adalah luas semi gross ( luas bersih
ruang yang ditempati + luas area bersama yang dibagi secara
prorata ) .
• Tagihan service charge dilaksanakan pada setiap awal bulan
untuk pembayaran 3 ( tiga ) bulan dimuka.
• Besarnya tarif service charge akan dievaluasi dan disesuaikan
dengan kebijakan pemerintah , perubahan tarif listrik , tarif
air minum , maupun komponen ekonomi lainnya .
• Pada gedung dengan kepemilikan strata title , untuk unit yang
belum ditempati tetap dikenakan tagihan .
• Keterlambatan pembayaran service charge dikenakan
denda / penalty menurut ketentuan yang ditetapkan .

05/14/2020 23
TERIMA KASIH…….. 

• Selanjutnya silahkan tonton video salah satu

perusahaan manajemen properti berikut :

• https://www.youtube.com/watch?v=A0A6C4yuh1Y