Level D

Sebuah analisis Level D menyediakan jenis pasar yang mendetail dan ketersediaan studi
tentang pasar. Karena jumlah penerapan untuk Level D tidak terbatas, jadi hanya beberapa yang
dapat disebutkan di sini.
Sebuah analisis Level D termasuk analisis pada kebijakan tata guna lahan, kemampuan
keuangan publik dan privat, pembobotan proyeksi penggunaan, dan penilaian resiko.
Penggunaan analisis berbasis ekonomi merupakan salah satu tipe studi dari Level D. Perkiraan
permintaan yang didasarkan pada proyeksi pekerjaan terbagi menjadi lebih detil. Contohnya,
perkiraan permintaan untuk pusat perbelanjaan mungkin akan menyusut menjadi permintaan
atas setiap lini produk. (contohnya tipe barang dan jasa) dan total meter persegi area dari setiap
toko. Sebagai contoh, dalam studi Level D, toko perhiasan, toko alat olahraga, dan toko sepatu
dapat dianalisis terpisah atas permintaan dan kompetisinya di pasar.
Analisis Level D juga dapat menunjukkan penelitian sikap dan hubungan langsung dengan
partisipan aktif pasar dalam sebuah segmen pasar yang diidentifikasi sebagai subjek properti.
Teknik ini digunakan dalam sebuah cara yang terstruktur yang sesuai dengan analisis statistic
standar yang diterima. Contohnya, penelitian pasar yang ditujukan pada penyewa apartemen
dapat diukur tingkat permintaannya atas perapian atau fasilitas spesifik lainnya yang penyewa
dapat gunakan menjadi pancingan untuk pindah ke properti tersebut. Kemungkinan analisis
resiko dan bobot digunakan dalam menentukan kesimpulan pemasaran.
Gambar 2.5 merangkum tingkatan analisis dalam bidang yang umum digunakan dalam
laporan penilaian.

Tingkatan
Analisis
Pos Kerja A B C D
Analisis Properti
Penjelasan Umum x x x x
Perbandingan dengan Properti Sejenis x x x
Penilaian dibandingkan dengan Standar Industri x x
Analisis Lokasi
Penjelasan Umum – kota lingkungan x x x x
Analisis Spesifik dari Hubungan Lokasi x x x
Analisis Spesifik dari pertumbuhan penduduk x x x
Peringkat lokasi kompetitif secara detil x x
Analisis kemungkinan Penggunaan Lahan di masa depan secara detil x
Analisis Permintaan
Bukti Permintaan Umum berdasarkan aktivitas penjualan x x x x
Tren pertumbuhan kota secara umum x x x x
Analisis keseluruhan pasar dari data sekunder x x x
Perkiraan permintaan berdasarkan proyeksi populasi, pekerja, dan
pendapatan secara spesifik x x
Perkiraan permintaan atas segmen pasar tertentu x x
Penilaian sikap target pasar secara langsung x
Analisis Penawaran Kompetitif
Tingkat hunian pada pembanding pilihan x x x x
Tingkat hunian dari data sekunder – survey pasar umum x x x
Penelitian lapangan terhadap semua property saingan x x
 Penelitian atas property yang diusulkan – inspeksi lapangan, analisis
perizinan bangunan, identifikasi lahan potensial x x
Peringkat fasilitas secara detil x x
Penelitian struktur langsung dari pengembang x
Analisi Kondisi Pasar
Gangguan umum dari Data global x x x x
Data sekunder atas analisis tingkat hunian dan tren tingkat sewa x x x
Perhitungan sub-pasar secara spesifik atas permintaan dan penawaran x x
Analisis Penawaran
Gangguan umum dari pembanding pilihan x x x x
Gangguan berdasarkan survey dari semua pasar x x x
Tingkat perhitungan penawaran potensial pada pasar x x
Kesimpulan, Waktu dan Pasar Terbaik
Lahan Kosong
Dapat digunakan tetapi tidak ada waktu tertentu untuk pengembangan
Rencana guna lahan secara umum
Kemungkinan penggunaan didukung oleh analisis penilaian masa kini x x
Waktu didukung oleh data sekunder x x x
Rencana guna lahan secara spesifik
Kemungkinan penggunaan didukung oleh analisis penilaian masa kini x x x
Rencana lahan digunakan pada lokasi x x
Waktu tergantung pada marjinal permintaan, kelayakan sewa, dan x
analisis tingkat kompetitif x
Perkiraan biaya untuk pengembangan subjektif x
Analisis imbal hasil dari strategi pemasaran alternatif x
Properti yang Ditingkatkan
Keputusan umum ad hoc x
Proyeksi laba bersih didukung melalui kemampuan pembanding pilihan x x x x
Proyeksi penggunaan, waktu, dan laba bersih didukung oleh analisis data
sekunder x x x
Tingkat penawaran / proyeksi laba bersih didukung oleh marjinal
permintaan dari segmen pasar dan tingkat kompetitif pasar x x
Analisis resiko dari perkiraan laba bersih x
Analisis imbal hasil dari strategi pengembangan dan pemasaran alternatif x

Kriteria Dalam Menentukan Tingkatan Analisis yang Sesuai

Penilai menggunakan kriteria spesifik untuk menentukan tingkatan analisis pasar yang sesuai
dengan pekerjaan pada tugas tertentu penilai. Penilai dapat menggunakan langkah – langkah
berikut dalam menentukan tingkatan analisis mana yang digunakan:
- Peraturan tentang kewajiban penilai. Sebagai contoh, Seragam Standar pada Pelatihan
Penilai Professional, undang-undang spesifik, atau aturan memorandum oleh agensi
pemerintah
- Kebutuhan klien atau pengguna jasa penilai
- Kondisi pasar yang berlaku pada saat penilaian
- Kompleksitas properti yang sedang dinilai
Kriteria utamanya yaitu tingkat kepercayaan terhadap analisis untuk memprediksi
penggunaan lahan kosong dan waktu hunian dan sewa untuk mengembangkan properti. Semakin
tidak yakin seorang analis pada calon pengguna atau waktu penggunaan, semakin dibutuhkan
sebuah studi.
Persyaratan Peraturan
Kebutuhan akan analisis pasar ditekankan di seluruh Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (Standar Seragam Praktik Penilaian Profesional). Misalnya, Aturan Standar l-
3(a) menetapkan bahwa analisis pasar diperlukan dalam semua penilaian untuk mendukung
penentuan penggunaan dan estimasi nilai. Di USPAP, penilai disarankan untuk “mengidentifikasi
dan menganalisis efek pada penggunaan dan nilai peraturan penggunaan lahan yang ada,
modifikasi yang mungkin terjadi dari peraturan penggunaan lahan tersebut, penawaran dan
permintaan ekonomi, kemampuan adaptasi fisik real estat, dan tren area pasar.” (Uniform
Standards of Professional Appraisal Practice, edisi 2014-2015. (Washington, D.C.: The Appraisal
Foundation, 2014), U-19). Meskipun standar-standar ini mengkonfirmasi perlunya analisis pasar
dalam penilaian, mereka tidak menentukan level atau perluasan analisis pasar yang akan
dikembangkan

Karena persyaratan saat ini tidak spesifik untuk level studi, penilai harus menyadari interpretasi
baru dari standar yang ada serta standar baru yang diumumkan di masa depan. Sementara
analisis Level A dapat diterima dalam beberapa kasus, Level B atau analisis Level C akan menjadi
persyaratan minimum pada sebagian besar penilaian properti non-perumahan

Kebutuhan Klien
Suatu penilaian melayani kebutuhan klien yang terlibat dalam pengambilan keputusan dalam
kegiatan seperti pinjaman, penjaminan, dan pembelian atau penjualan real estat, terlibat dalam
masalah litigasi di mana nilai properti nyata merupakan masalah, atau yang memiliki beberapa
masalah terkait nilai lainnya yang dapat dibantu oleh penilai. Namun apa yang dibutuhkan oleh
klien harus disesuaikan dengan level analisis pasar yang digunakan. Contohnya analisis
penilaian ketika pasar sedang stabil berbeda dengan ketika pasar sedang tidak stabil. Hasil
analisis ini dapat membantuk klien untuk mengurangi risikonya. Karena penilaian dapat
membantu klien untuk memutuskan dengan nilai highest and best use.

Kondisi Pasar yang Berlaku

Dalam pasar yang ditandai dengan sejarah stabilitas atau kesetimbangan, analisis yang kurang
intensif dapat memenuhi kebutuhan klien. Pasar yang stabil atau seimbang biasanya
menampilkan tiga fitur:
1. Jumlah penjualan yang stabil di masa lalu
2. Tidak adanya bangunan berlebih atau kekurangan pasokan
3. Studi publik yang tersedia mendokumentasikan keseimbangan pasar
Jika kondisi ini ada, analisis Level A atau Level B dapat diterima. Pasar yang tidak seimbang
ditandai dengan
• sejumlah besar penjualan dengan harga yang terus meningkat, pada kenyataannya,
harga lebih tinggi dibandingkan yang diyakini sebagian besar pengamat adalah berkelanjutan
• sejumlah besar penjualan ke investor spekulatif dibandingkan ke pengguna
• penyerapan dan konstruksi pada level tertinggi dalam beberapa tahun
Semua faktor itu dapat menyarankan pasar “terlalu panas”. Pasar dalam siklus bawah ditandai
oleh
• beberapa penjualan terbaru
• banyak penyitaan
• pinjaman ketat
• studi publik yang melaporkan atau memperkirakan ketidakseimbangan pasar
Baik pasar overheated (terlalu panas) maupun pasar down cycle (siklus menurun) yang tertekan
biasanya paling tidak akan membutuhkan analisis Level C

Kompleksitas Properti
Level analisis pasar yang digunakan tergantung pada jenis dan ukuran property. Jenis property
mengacu pada menggunaan properti yang sudah ada, penggunaan yang diusulkan untuk properti
yang akan dikembangkan, atau tidak adanya peruntukan penggunaan, seperti dalam kasus raw
land (tanah mentah). Ukuran umumnya terkait dengan jenis properti. Untuk properti hunian kecil
yang menghasilkan pendapatan, analisis Level A sepenuhnya memadai. Tetapi untuk sebagian
besar properti yang menghasilkan pendapatan, analisis Level B kemungkinan akan menjadi
minimum. Untuk properti komersial berukuran sedang, analisis Level C menjadi minimum,
terutama jika permintaan yang cukup untuk mendukung penggunaan properti diragukan. Properti
kompleks seperti pengembangan penggunaan campuran umumnya memerlukan Level C atau
kadang-kadang analisis Level D.

Kecukupan Analisis Pasar dan Marketabilitas dalam Penilaian Real Estat

Penugasan penilaian yang khas memiliki karakteristik kritis yang akan memberikan indikasi
apakah pasar dan analisis daya jual memadai atau tidak.
Identifikasi, Penugasan dan Asumsi
- Apakah ada asumsi bahwa perkiraan pasar tidak dapar bertahan. Contohnya ada
pertumbuhan penduduk sebesar 10% namun tidak ada data yang mendukungnya.
- Apakah asumsi yang mendasari tingkat tangkapan pasar diperkirakan untuk subjek yang
sama seperti definisi nilai pasar?
- Apakah ada pembiayaan pemberi pinjaman khusus?
- Apakah salah satu pihak beroperasi di bawah tekanan?
- Apakah estimasi permintaan marjinal mendukung waktu?
- Apakah level analisis sesuai dengan jenis properti dan kondisi pasar saat ini?
Komponen Analisis Pasar
Apakah ada inkonsistensi antara studi pasar dengan property yang dinilai? Contohnua penilaian
tentang property ritel untuk daerah sekitar namun yang dipelajari tentang property ritel yang lebih
besar seperti mall dll.
Kelemahan umum pada analisa pasar (analisa permintaan dan penawaran) termasuk
- gagal menunjukkan range
- kurangnya analisa tentang perkiraan populasi
- overstatement pada perkiraan populasi
- overuse dan percaya pada data macro
Kelemahan analisis pasar dan kemampuan pasar yang diaplikasikan pada pendekatan
penilaian
- Pendekatan biaya;
Perkiraan economic obsolescence tidak sebanding dengan bukti yang ada;
- Pendekatan penjualan;
Penggunaan data pembanding yang tidak sesuai;
- Pendekatan pendapatan;
Perkiraan pendapatan sewa atau penjualan tidak sesuai dengan demand yang berlaku;
Perkiraan pendapatan sewa atau penjualan tidak sesuai dengan persaingan yang
sebanding;
Perkiraan hunian tidak sesuai dengan analisis data pasar;
Penentuan discount rate tidak sesuai. Contohnya pada discount rate yang rendah
mengindikasikan resiko yang rendah. Namun karena optimistic yang berlebihan maka
yang harusnya resiko tinggi dianggap rendah.

Kesimpulan
Dari keempat level analisa pasar yang ada ditentukan oleh kompleksitas dan relativitas suatu
property. Analisis level A biasnaya yang paling mendasar dan paling umum. Dan level D
merupakan yang paling lengkap dan dalam. Namun setiap level mampu menjelaskan poin
penting dalam analysis pasar seperti analisis lokasi properti, analisis permintaanya, analisis
penawarannya dan keimpulan kemampuan pasar sesuai higest and best use.