HUBUNGAN ANTARA

PEMILIK PROPERTI
DENGAN
MANAJER PROPERTI
@2020
 1. Overview Hubungan Antara Pemilik Properti
Dengan Manajer Properti

2. Kontrak/Perjanjian yang terkait dengan

Manajemen Properti

3. Pengenalan Perencanaan Manajemen Properti

4. Penyusunan, Penyajian dan Evaluasi

Perencanaan Manajemen Properti
1. OVERVIEW HUBUNGAN ANTARA PEMILIK
PROPERTI DENGAN MANAJER PROPERTI

3 Hubungan Dasar yang timbul antara Pemilik Properti

dengan Manajer Properti:
• Hubungan Pemilik-Pegawai, pemilik-karyawan
• Hubungan yang berlandaskan kepercayaan,
hubungan fiducia formal
• Hubungan Principal-Agen
A. Hubungan Pemilik-Pegawai (Pemilik-Karyawan)

Disini Manajer Properti berkedudukan sebagai karyawan/pegawai dari

Pemilik Properti.

Manajer Properti secara langsung bertanggung jawab kepada Pemilik

Properti (Pemilik Properti bisa berupa perorangan atau perusahaan),
dimana Pemilik Properti bisa juga menjadi penghuni utama dari
property tersebut.

Diperlukan kontrak formal yang mengatur hubungan antara Pemilik

Properti dengan Manajer Properti (dalam case ini) mengingat
pekerjaan Manajer Properti berhubungan dengan nominal uang yang
besar dan seringkali penyewa property (Lembaga Pemerintah dan/atau
Perusahaan) meminta copy kontrak formal tersebut untuk syarat
administrasi mereka.
B. Hubungan yang Berlandaskan Kepercayaan (Fiducia Formal)

Sebenarnya hubungan ini tidak wajib dibuat secara tertulis, tetapi

seiring dengan dinamika yang terjadi maka sekarang ini dibuat dengan
perjanjian tertulis guna membangun hubungan Fiducia yang legal dan
formal.

Fiducia adalah hutang piutang antara kreditor dengan debitor yang

melibatkan penjaminan, jaminan tersebut kedudukannya masih dalam
penguasaan pemilik jaminan (Pemilik Properti)

Untuk menjamin kepastian hukum bagi kreditor atau Pemilik Properti,

maka Fiducia tersebut dibuatkan akta notaris dan didaftarkan ke
Kanwil Kementerian Hukum dan HAM Republik Indonesia.
C. Hubungan Principal-Agen

Ini adalah hubungan yang paling umum terjadi dalam Manajemen

Properti, dimana kedua belah pihak menandatangani kontrak tertulis.
Kontrak tertulis tersebut disebut kontrak manajemen.

Principal adalah orang yang mempunyai otorisasi (Pemilik Properti)

sedangkan Agen adalah orang yang menjalankan otorisasi (Manajer
Properti), Agen disini pada umumnya merupakan perusahaan penyedia
jasa layanan manajemen properti.

Karena memperoleh otorisasi dari Pemilik Properti maka Manajer

Properti dapat bertindak sebagai Pemilik Properti dalam kondisi-kondisi
tertentu (contohnya : permasalahan hukum dengan penyewa).
C. Hubungan Principal-Agen

Tugas dan Ruang Lingkup Agen:

• Loyalty, mengutamakan kepentingan pemilik daripada kepentingan

pribadi.
• Care, memiliki kemampuan yang rasional untuk menjalankan tugas
dan kewajibannya.
• Obedience, mematuhi seluruh intruksi dari pemilik.
• Accounting, menyajikan laporan keuangan (LK) secara benar dan
akurat.
• Disclosure, memiliki kemampuan dalam menjaga rahasia yang
berkaitan dengan pemilik property dan/atau property-nya
2. KONTRAK / PERJANJIAN YANG TERKAIT
DENGAN MANAJEMEN PROPERTI
Perjanjian/Kontrak Manajemen Properti bergantung pada jenis property
yang dikelola dan jenis kepemilikannya, berikut ini merupakan hal-hal
yang perlu diperhatikan dalam perjanjian/kontrak yang terkait dengan
Manajemen Properti:
• Pihak yang terlibat dalam perjanjian
• Deskripsi dari property
• Jangka waktu perjanjian
• Tanggung jawab dan wewenang manajer property
• Kewajiban pemilik property
• Biaya pengelolaan property
• Pelanggaran kontrak
• Ketentuan penghentian
• Solusi jika terjadi perselisihan
• Pihak yang terlibat dalam perjanjian, pihak yang terlibat harus jelas
dan berwenang serta untuk manajer property harus memiliki ijin
(licensed).
• Deskripsi dari property, minimal memuat alamat dan tipe/jenis
property.
• Jangka waktu perjanjian, umumnya berlaku setahun sekali dan
manajer property lebih tertarik dengan kontrak jangka panjang.
• Tanggung jawab dan wewenang manajer property, harus diatur
secara jelas seperti memungut sewa dari penyewa, membayar biaya-
biaya, mengatur serta mengawasi operasional harian (pemasaran,
sewa dan penertiban penyewa, pegawai/karyawan, perawatan,
pelayanan kepada penyewa serta perbaikan), menyetorkan laba
bersih ke pemilik property dan mengirimkan laporan rutin kepada
pemilik property.
• Kewajiban pemilik property, mengasuransikan properti-nya,
menyediakan dana cadangan, mematuhi regulasi pemerintah.
• Biaya pengelolaan property, apakah menggunakan biaya tetap,
biaya berbasis persentase atau biaya per unit, disamping itu harus
dijelaskan secara jelas jumlah nominal biaya, kapan jatuh temponya
serta metode pembayarannya.

• Pelanggaran kontrak, jika ada pihak yang melanggar perjanjian yang

telah ditandatangani.

• Ketentuan penghentian/pemutusan kontrak, dilakukan dengan

memberikan pemberitahuan yang tepat dan sesuai aturan hukum, baik
pemilik property atau manajer property atau penyewa property dapat
mengajukan pemutusan kontrak.

• Solusi jika terjadi perselisihan, mediasi atau arbitrasi.

3. PENGENALAN PERENCANAAN MANAJEMEN
Membuat perencanaan manajemen memerlukan 2 langkah, yaitu:
1. Manajer Properti harus mengetahui tentang mengumpulkan detail
data property serta menganalisa pasar property.
2. Manajer property memberikan laporan tertulis kepada pemilik
property yang berisi tentang rincian strategi yang dapat dipakai.

Mengumpulkan Informasi/Detail Property:

Langkah ini sangat penting untuk menentukan apakah dimasa depan
property tersebut masih menjanjikan (tumbuh dan berkembang) serta
sejalan dengan tujuan dan sasaran dari pemilik property. Disamping
itu Manajer Properti wajib melakukan inspeksi lapangan.
Tujuan dan sasaran pemilik property:
1. Memperoleh pendapatan.
2. Memperoleh manfaat/keringanan pajak.
3. Memperoleh apresiasi/pengakuan dari masyarakat.
Dalam mengumpulkan data terkait detail data property Manajer
Properti wajib melakukan inspeksi lapangan, tujuannya adalah:

1. Mendapatkan deskripsi tipe properti.

2. Apakah dengan ada/tidaknya trotoar jalan memberikan daya tarik

lebih/kurang (first impression).

3. Kondisi fisik property (eksterior, interior, system pendukung,

efisiensi/ramah lingkungan, fasilitas parkir, lingkungan sekitar
seperti area public, kesehatan, keamanan).
Analisa Pasar Property:
1. Analisa pendapatan operasional, apakah tarif sewa sudah wajar
atau belum.
2. Analisa sumber pendapatan operasional,
a. Pendapatan sewa (tarif sewa)
b. Pendapatan non sewa (layanan cuci, mesin penjual otomatis,
sewa fasilitas audio/video dan penyewaan lainnya)
3. Analisa tingkat kekosongan sewa.
4. Analisa biaya operasional (biaya variabel dan biaya tetap).

Disamping itu, Manajer Properti harus mengingatkan Pemilik Properti

untuk memiliki dana cadangan guna membayar kepentingan/kegiatan
yang mendesak dan tiba-tiba.
4. PENYUSUNAN, PENYAJIAN DAN EVALUASI
PERENCANAAN MANAJEMEN PROPERTY

A. Menyiapkan Rencana Manajemen

B. Menyajikan atau Mempresentasikan Rencana Manajemen
C. Evaluasi Rencana Manajemen
A. Menyiapkan Rencana Manajemen
1. Menyiapkan data terkait kondisi property saat ini
2. Menyiapkan rencana anggaran operasional (tahunan) 
Potential Gross Income (PGI), Effective Gross Income
(EGI), Net Operating Income (NOI), Cash Flow
3. Menyiapkan strategi pemasaran dan sewa
4. Menyiapkan rencana kegiatan pemeliharaan dan perbaikan
5. Menyiapkan rencana renovasi (jika pemilik menghendaki)
A. Menyiapkan Rencana Manajemen
Langkah-Langkah menyiapkan rencana anggaran operasional
(tahunan) :
1. Menghitung Potential Gross Income (PGI),
2. Menghitung Effective Gross Income (EGI),
3. Menghitung Net Operating Income (NOI),
4. Menghitung Cash Flow
A. Menyiapkan Rencana Manajemen
Contoh langkah-langkah menyiapkan rencana anggaran operasional (tahunan) :
B. Menyajikan atau Mempresentasikan Rencana
Manajemen

• Wajib dilakukan oleh Manajer Properti kepada Pemilik

Properti
• Rencana Manajemen wajib dibuat secara akurat, teliti,
cermat, rapi dan melampirkan semua data/dokumen
pendukung
C. Evaluasi Rencana Manajemen
1. Evaluasi melalui Laporan Keuangan
a. Laporan laba rugi (L/R) bulanan
b. Laporan arus kas
2. Evaluasi melalui Laporan Operasional
a. Daftar penyewa
b. Daftar penunggak sewa
c. Daftar tingkat kekosongan dan/atau keterisian
d. Daftar pengeluaran dan rencana pengeluaran
TERIMA KASIH