JAWABAN LATIHAN TEORI

1. a. Analisis Pasar:
- level A
- Bersifat umum dan deskriptif, bukan fokus pada properti tertentu yang menjadi
subjek.
- Lebih mengandalkan data historis daripada perkiraan atau proyeksi di masa
depan
- Analisis biasanya bergantung pada data umum yang diperbarui setiap tahun
(sumber data dari instasional/jenis data sekunder)
- Contoh, data kota atau wilayah menunjukkan bahwa kepemilikan harus stabil,
dan, jika beberapa properti yang sebanding di dekatnya juga telah stabil, maka
analis dapat menyimpulkan bahwa properti yang menjadi subjek akan
mempertahankan kepemilikan dan struktur sewa seperti sebelumnya
- level B
- Menggunakan data pasar yang luas pada kelas properti umum
- Kesimpulan penggunaan yang diproyeksikan lebih spesifik pada subjek yang
dianalisis dan proyeksi waktu untuk properti yang menjadi subjek tergantung
pada interpretasi data pasar yang luas pada jenis properti tersebut
- Menggunakan data dari survei area pasar yang luas yang diterbitkan secara
teratur yang disiapkan oleh perusahaan swasta atau lembaga negara (sumber
data instasional/jenis data sekunder)
- Dilakukan evaluasi data pasar yang digunakan untuk menentukan seberapa
baik data tersebut mencerminkan jenis properti yang menjadi subjek
sebenarnya dan submarket tertentu dari properti yang menjadi subjek
(submarket: kelompok properti pada berada pada lokasi tertentu yang memiliki
ciri-ciri yang sama)
- level C
- Menggabungkan teknik prediksi yang dikuantifikasi dan berorientasi masa
depan
- Permintaan dan penyerapan di masa depan diperkirakan dengan terlebih
dahulu memperkirakan pertumbuhan populasi, pendapatan, dan lapangan kerja
- Memberikan data pasar yang rinci yang menjadi dasar proyeksi penyerapan dan
pendapatan operasional bersih serta peringkat kompetitif properti yang menjadi
subjek.
- Menggunakan data primer secara ekstensif (melakukan penelitian lapangan dan
survei secara langsung)
- level D
- Menyediakan kajian tentang jenis pasar dan pemasaran yang ada secara rinci
- Menggunakan analisis basis ekonomi
- Menggunakan survei sikap dan wawancara secara langsung dengan pelaku
pasar yang aktif di segmen pasar yang diidentifikasi untuk properti yang menjadi
subjek
 b. Penilai atau konsultan menggunakan kriteria khusus untuk menentukan level analisis
pasar yang sesuai dengan ruang lingkup pekerjaan untuk penugasan penilaian yaitu:
- persyaratan peraturan yang dimiliki oleh penilai, misalkan Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice, undang-undang khusus, atau nota dan surat
edaran yang dikeluarkan oleh lembaga pemerintah
- kebutuhan klien atau pengguna penilaian
- kondisi pasar yang berlaku pada saat penilaian
- kompleksitas properti yang sedang dinilai
c. Ya (kalau butuh alasan, silakan dihubungkan antara level analisis dan kapan
masing-masing analisis digunakan)

2. Tiga skenario utama dalam analisis pasar

- Situs/lahan yang mencari pengguna atau pasar, dengan langkah:
(1) Tentukan alternatif penggunaan lahan
(2) Analisis produktifitas lahan (atribut lokasi, fisik, dan legal) yang akan menjadi
daya tarik pasar dan pengguna
(3) Aktivitas pasar terkait lahan (permintaan, penawaran, dan interaksi keduanya)
(4) Analisis penilaian terkait lahan (teori nilai dan metode penilaian)
contoh: lahan yang belum dikembangkan (kalau butuh diceritain prosesnya, ceritain
dari langkah-langkah skenarionya)
- Pengguna atau pasar yang mencari situs/lahan, dengan langkah:
(1) Identifikasi kebutuhan pasar
(2) Aktivitas pasar terkait kebutuhan pasar yang telah diidentifikasi
(3) Analisis produktifitas lahan (atribut lokasi, fisik, dan legal)
(4) Analisis penilaian terkait lahan (teori nilai dan metode penilaian)
contoh: lahan untuk tujuan pengembangan tertentu (misal komersil, hunian)
- Real properti sebagai investasi alternatif di pasar aset, dengan langkah
(1) Tentukan tingkat risiko dan tingkat pengembalian yang diharapkan
(2) Lakukan analisis investasi (hitung risiko, pengembalian, arus kas masa depan,
dan ketiga hal tersebut pada alternatif pasar lain)
(3) Aktivitas pasar (permintaan, penawaran, dan interaksi keduanya) yang
berhubungan dengan tingkat risiko dan tingkat pengembalian
(4) Tentukan daya tarik pasar dan pengguna dari analisis produktifitas (atribut lokasi,
fisik, dan legal)
contoh: tanah atau bangunan yang berada pada lokasi strategis (misal, tanah/
bangunan di CBD)

(kalau butuh diceritain prosesnya, ceritain dari langkah-langkah skenarionya)

3. Enam langkah dalam analisis pasar:

(1) Analisis produktifitas properti (untuk menentukan produk)
(2) Gambarkan pasar (untuk menentukan pasar)
(3) Analisis permintaan (untuk megukur permintaan)
(4) Analisis persediaan (untuk mengukur kompetisi)
 (5) Analisis kondisi pasar (untuk menentukan lingkungan pasar)
(6) Analisis pasar subjek (untuk menentukan kondisi pasar subjek)
Dapat diterapkan karena kesimpulan dari keenam langkah ini adalah untuk
mengidentifikasi HBU yang merupakan salah satu jenis nilai dalam penilaian

4. Atribut fisik: Atribut fisik dapat membuatnya sesuai untuk penggunaan tertentu tetapi
juga dapat bertindak sebagai kendala yang membatasi penggunaan properti. Atribut
fisik termasuk fitur alami dan perbaikan situs buatan manusia dan bangunan

Atribut hukum/aturan: masalah hukum serta atribut fisik membedakan real estat dari
jenis aset lainnya. Kendaraan hukum digunakan untuk mentransfer dan mengendalikan
atribut fisik properti. Hak untuk menggunakan realty (barang tak bergerak) dapat
ditransfer secara temporer dengan cara sewa atau secara permanen dengan
menyerahkan hak kepada pihak lain

Analisis lahan: Bentuk lahan memengaruhi kemampuan beradaptasinya untuk

penggunaan alternatif dan daya tarik pasar dari waktu ke waktu

(pengaruh terhadap nilai, silakan dihubungkan sesuai padangan pribadi)

5. Situs dapat didefinisikan sebagai hubungan antara total lingkungan perkotaan dan
penggunaan lahan tertentu pada sebidang tanah pada waktu tertentu. Definisi situs
mengacu pada hubungan penggunaan sebagai fungsi waktu dan ruang. Konsep situs
adalah batu loncatan dari semua masalah ekonomi yang menghubungkan penggunaan
tertinggi dan terbaik dan analisis pasar untuk proses penilaian
6. Untuk dapat menyelesaikan analisis marketabilitas, harus telebih dahulu melakukan
analisis pasar. Karena kesimpulan dari analisis marketabilitas akan menjadi dasar
penentu implikasi/dampak dari nilai akibat adanya ekspektasi dari kinerja properti
subjek (risk dan return) di masa depan maka perlu adanya penggambaran pasar yang
diperoleh dari analisis pasar

7. Perbedaan level b dan level c (persamaannya gak tau)

Kategori Level B Level C

Analisis Deskriptif ditambah Mengukur faktor pemasaran
Properti Perbandingan
Analisis Lokasi Deskripsi dan analisis Mengukur faktor lokasi dalam
hubungan spesifik subjek/ kaitannya dengan tren
pertumbuhan kota, dll. pertumbuhan yang
memengaruhi subjek dan
penyelesaiannya
Hukum Analisis spesifik subjek Mengukur dampak dan
probabilitas untuk perubahan
Delineasi Pasar Subjek spesifik diidentifikasi Subjek spesifik diidentifikasi
pada peta, dan karakteristik
konsumen dikuantifikasi
Permintaan Disimpulkan oleh set Mengukur sumber permintaan
Ekonomi kompetitif dan tren area sub-
pasar yang menjadi subjek
Pemasaran Jumlah keseluruhan spesifik Inventarisasi semua
yang sub-pasar persaingan
Kompetitif
Kondisi Psar Analisis tren spesifik Mengukur permintaan
spesifik dengan persaingan
spesifik yang menjadi subjek
Tangkapan Pangsa rata-rata dan Hitung peringkat kompetitif
Subjek analisis rangkaian kompetitif dengan semua kompetisi

8. Level analisis aksesibilitas:

- Pada tingkat makro, aliran orang-orang antara satu area dan lainnya
- Pada tingkat mikro, seorang analis memeriksa lokasi subjek, masuk ke dan keluar dari
properti, dan area langsung.

9. Aksesibilitas membahas tingkat kenyamanan atau ketidaknyamanan yang terlibat

dalam memindahkan orang, barang, dan layanan antara yang berbeda tempat kegiatan.
Semakin besar aksesibilitas lokasi kegiatan dan penggunaan lahan pelengkap, semakin
rendah biaya yang harus dikeluarkan ke properti dan semakin tinggi potensi
pengembalian lokasi dalam pendapatan dan nilai. (Asumsi ada permintaan ekonomi
untuk penggunaan ini di lokasi ini). Pentingnya aksesibilitas untuk penggunaan tertentu
tercermin dalam seberapa besar satu pengguna (atau pembeli) akan membayar untuk
satu lokasi di lokasi lain
10. Ciri-ciri CBD:
- Adanya pusat perdagangan, terutama sektor retail
- Banyak kantor-kantor institusi perkotaan
- Tidak dijumpai adanya industri berat atau manufaktur
- Jarang permukiman, dan kalaupun ada merupakan permukiman tinggi dan mewah
(kondominium)
- Ditandai dengan adanya zonasi vertikal, yaitu banyak bangunan bertingkat yang
memiliki diferensiasi fungsi
- Adanya jalur pedestrian, yaitu suatu zona yang dikhususkan untuk pejalan kaki
karena sering terjadi kemacetan lalu lintas.
- Adanya “multi storey” yaitu perdagangan yang bermacam-macam dan ditandai
dengan adanya supermarket atau mall
11. Kebutuhan untuk dapat melakukan analisis demand:
- Permintaan yang diinduksi
- Permintaan spekulatif
- Peramalan permintaan fundamental (tingkat populasi, jumlah lapangan kerja,
pertumbuhan pembangunan, pertumbuhan relokasi, selera dan preferensi
masyarakat)
- Segmentasi permintaan dan pasar
- Segmentasi keterjangkauan dan permintaan marjinal
12. Teknik umum dalam delineasi pasar (teknik yang dapat disesuaikan dengan berbagai
masalah real estat ):
- penggambaran area pasar yang berhubungan dengan lokasi pelanggan, penyewa
potensial atau pengguna, atau pembeli
Jika subjek properti adalah di lingkungan pusat perbelanjaan, maka area terdekat
yang diidentifikasi oleh berbagai batas dapat mewakili area tempat pelanggan
ritelnya akan ditarik

- Identifikasi area pasar dengan lokasi properti pengganti

menggambarkan area pasar dengan mengidentifikasi properti pengganti dan
distribusi geografisnya sehubungan dengan area populasi komplemen dan pusat
pekerjaan

- Spesifikasi area pasar berdasarkan analog atau situasi yang sejalan

penggunaan analog berarti pengaturan atau situasi yang sebanding. Penggunaan
analog mirip dengan penggunaan properti yang sebanding dalam pendekatan
perbandingan penjualan
Teknik khusus dalam delinieasi pasar (teknik yang dirancang untuk mendefinisikan area
pasar untuk jenis properti tertentu):
- Hukum Reilly
Hukum Reilly menyatakan bahwa batas wilayah perdagangan antara dua pusat ritel
yang bersaing adalah sebuah fungsi dari ukuran dan jarak antara mereka
- Teknik Penetapan Pelanggan
Tekniknya dinamai seperti itu karena data pelanggan "terlihat" atau terletak di peta.
Analisis data ini akan dianggap sebuah Analisis Level D. Karena sebagian besar
penilai tidak punya akses ke data program loyalitas pelanggan sebuah toko,
bagaimanapun, metode penaksiran harus dilakukan. Seorang analis dapat
mengumpulkan data dengan mewawancarai pelanggan
- Teknik Nelson
Teknik Nelson berasumsi bahwa pembeli tertarik ke pusat ritel karena beberapa
alasan berikut ini:
• Ketersediaan barang dagangan. Semakin banyak toko semakin banyak pilihan
• Harga yang kompetitif
 • Fasilitas fisik seperti tempat makan, dekorasi, dan sirkulasi didalam dan antar
toko
• Tingkat kenyamanan, termasuk factor seperti aksesibilitas, ketersediaan parker,
dan kondisi lalulintas yang baik
• Dominasi pusat perdagangan di area tersebut.
• Kurangnya fasilitas untuk intervensi. Pembeli tidak akan melewati satu pusat
ritel dengan fasilitas belanja setara untuk menuju ke pusat lain.
• Kedekatan pusat perdagangan. Pembeli akan dating ke pusat perdagangan
dengan fasilitas yang memadai.
• Kekuatan dari kebiasaan. Pembeli cenderung mengikuti perjalanan yang biasa
dan pola sirkulasi
Dengan asumsi ini, dapat meneliti sebuah ritel, populasi dan pendapatan di area
tersebut, toko saingan terdekat, pola lalulintas masuk dan keluar dari area, dan
hambatan fisik yang mungkin menghalangi aksesibilitas

13. Hukum Reilly: menyatakan bahwa batas wilayah perdagangan antara dua pusat ritel
yang bersaing adalah sebuah fungsi dari ukuran dan jarak antara mereka.
Breaking point: batas wilayah perdagangan berdasarkan waktu titik puncak/waktu
maksimum yang dibutuhkan untuk mencapai properti ritel (misal. mencapai toko A butuh
waktu 10 menit dan breaking point toko A 25 menit maka batas pasar toko A terjauh
adalah pelanggan yang tinggal 25 menit dari toko A)
14. Gedung kantor diperingkatkan menjadi kelas A, B atau C berdasarkan kualitas
konstruksinya, kondisi dan daya tariknya.
- kelas A: memiliki struktur bangunan baru, harga sewa tertinggi, dan menempati lokasi
yang paling diinginkan di kota
- kelas B: konstruksi berkualitas tinggi dan terletak di lokasi yang bagus. Bangunan
berumur 10 sampai 15 tahun, mungkin memiliki beberapa keusangan fungsional,
harga sewa untuk ruang kelas B dibawah dari sewa ruang kelas A, dan standar
penyewa tetap tinggi
- kelas C: bangunan berumur hingga 25 tahun, tetapi mereka masih mampu
mempertahankan hunian tetap, menderita depresiasi fisik dan keusangan fungsional,
dan harga sewanya lebih rendah daripada sewa untuk ruang kelas B

15. Faktor penggerak permintaan:

- Peningkatan populasi
- Peningkatan lapangan kerja
- Pertumbuhan pembangunan kembali (perbaikan infrastruktur atau fasum)
- Pertumbuhan relokasi
- Perubahan selera dan preferensi masyarakat

16. Basis: sektor atau kegiatan ekonomi yang melayani baik pasar domestik maupun
pasar luar daerah itu sendiri
 Non basis: sektor atau kegiatan yang hanya mampu melayani pasar daerah itu sendiri
sehingga permintaannya sangat dipengaruhi kondisi ekonomi setempat dan tidak bisa
berkembang melebihi pertumbuhan ekonomi wilayah

17. Proses analisis basis:

- Identifikasi wilayah studi yaitu, sejauh mana geografi ekonomi daerah setempat dan
wilayah lebih besar dibandingkan
- Identifikasi komponen dasar ekonomi yang menghasilkan penjualan ke area di luar
komunitas lokal. Komponen-komponen ini adalah sumber dasar pekerjaan. Barang dan
jasa dasar diekspor ke daerah di luar komunitas lokal, yaitu, ke kota dan komunitas lain
di wilayah atau daerah atau ke pasar nasional atau internasional. Dari penjualan
barang-barang dasar, uang mengalir ke dalam ekonomi lokal. Barang dan jasa
nondasar dijual dan dikonsumsi oleh penduduk setempat.
- Tentukan prospek pertumbuhan (atau penurunan) dalam pekerjaan dasar.
- Menurunkan pengganda pekerjaan dengan memperkirakan rasio pekerjaan dasar
dengan pekerjaan nondasar.
- Mengembangkan perkiraan populasi dan pekerjaan.