LATIHAN

TEORI

1. Dalam melakukan analisis pasar dikenal dengan adanya analisis level A, B, C, dan D.
a. Jelaskan apa yang anda ketahui tentang analisis tersebut!
b. Kapan analisis tersebut dapat di terapkan oleh seorang Penilai atau Konsultan Properti?
c. Apakah semua level analisis tersebut sesuai dengan tugas seorang Penilai property?
2. Terdapat 3 (tiga) Skenario Utama dalam analisis pasar. Sebutkan ketiga skenario tersebut
disertai contoh yang relevan!
3. Jelaskan 6 (enam) langkah dalam analisis pasar! Apakah ke enam langkah tersebut dapat di
terapkan dalam proses Penilaian?
4. Dalam analisis produktivitas, kita mempelajari tentang aspek fisik, aturan, dan analisis.
Jelaskan pandangan anda terkait ketiga aspek tersebut dan pengaruhnya terhadap opini nilai
yang diberikan Penilai atas suatu property!
5. Apa itu konsep Site dan Situs?
6. Jelaskan hubungan antara analisa pasar dan analisa marketabilitas
7. Sebutkan perbedaan dan persamaan analisa level B dan C
8. Sebutkan bentuk level dari analisa aksesbilitas
9. Aksesibilitas merupakan faktor yg berpengaruh terhadap suatu properti. Jelaskan ttentang
konsep aksesibilitas dalam analisis pasar properti!
10. Sebutkan ciri ciri Central Business District (CBD)!
11. Apa saja yang dibutuhkan untuk melakukan analisis demand?
12. Jelaskan tentang teknik umum dan teknik khusus dalam delineasi properti!
13. Apa yang dimaksud dengan Hukum Reilly? Dan apa yang dimaksud dengan Breaking Point?
14. Jelaskan penggambaran pasar Gedung Kantor!
15. Faktor penggerak permintaan apa saja yang dapat dijadikan bahan analisis permintaan?
16. Jelaskan perbedaan Lapangan pekerjaan basis dan non basis!
17. Jelaskan proses analisis basis ekonomi!

Jawaban

1. a. A: umum, deskriptif, tidak tunduk pada properti tertentum bergantung pada data generic
setiap tahun, jika pertumbuhan wilayah secara umum positif, asumsi masa depan properti
subjek jg positif
B: data pasar lebih luas disiapkan scr reguler, interpretasi tergantung luas data pasar
properti subjek, properti subjek akan tampil dg cara yg lebih mirip kinerja historis properti di
area geografis survey yg besar
C: prinsip dan tekniknya lebih canggih dibandingkan A dan B, menggabungkan teknik
perkiraan kuantitatif yg terukur di masa depan, permintaan dan tingkat penyerapan masa
depan diperkirakan terlebih dahulu dg memperkirakan pertumbuhan populasi, pendapatan,
dan pekerjaan
D: termasuk dalam analisis perencanaan kota dan kebijakan penggunaan lahan,
kemampuan fiscal public dan swasta, proyeksi permintaan bds proyeksi pekerjaan
disegmentasi dgn lebih rinci, meminta survey dan wawancara langsung kpd pelaku pasar
aktif
b. Kapan? Didasarkan ata 4 kriteria: persyaratan yang berlaku bagi penilai, kebutuhan klien,
kondisi pasar yg berlaku saat penilaian, dan kompleksitas properti yg dinilai
 c. Ya, karena tiap-tiap properti dikategorikan bds tingkat analisis yg berbeda
2. –Site dalam mencari penggunaan atau pasar
-Penggunaan atau pasar dalam mencari site
-Real estate sebagai alternative investasi di pasar aset
3. 6 Langkah analisis pasar diwakili oleh pertanyaan sebg berikut
-Atribut apa yg ditawarkan oleh properti subjek kepada pasar?
-Siapa pengguna yg paling mungkin untuk atribut2 tersebut?
-Analisis permintaan (apakah penggunaan properti dibutuhkan?)
-Analisis penawaran (apa komptisinya?)
-Membandingkan penawaran dan permintaan (Bagiamana kondisi pasar?)
-Berapa banyak yang dapat diserap oleh properti subjek dari pasar?
Yes? Karena sebagian besar proses penilaian menjawab soal2 di atas + analisis pasar
menjadi salah satu penentu penggunaan metode penilaian yg tepat
4. Fisik: termasuk alami dan buatan manusia (site improvement)
Atribut hukum; merupakan legalitas atas kepemilikan properti
Atribut lokasi dan pertumbuhan perkotaan: terkait jarak dan aksesibilitas serta dampak
positif/negative pertumbuhan kota terhadap properti subjek
Pandangannya boleh dikecapin sendiri ya hehe
5. Teori situs bertumpu pada keyakinan bahwa penggunaan lahan saling bergantung satu sama
lain dan kegiatan ekonomi saling terkait. Situs dapat didefinisikan sebagai hubungan antara
total lingkungan perkotaan dan penggunaan lahan tertentu pada sebidang tanah pada waktu
tertentu. Definisi ini mencakup beberapa elemen mendasar untuk penilaian dan analisis
pasar. Salah satu gagasan utamanya adalah bahwa penggunaan lahan sebidang tanah dan
lokus (tempat) dari sebidang tanah adalah terpisah.
Site apa pun mungkin memiliki berbagai kemungkinan penggunaan lokasi yang sesuai secara
hukum, fisik, dan lokasi. Meskipun site bersifat fisik, tetapi secara ekonomis fleksibel dalam
hal penggunaan. Ekonomi lokasi, merupakan konsep bahwa sebuah lokasi berfungsi sebagai
lokus (tempat) kegiatan ekonomi dalam hubungan dengan lokus lain dalam struktur
perkotaan yang dinamis adalah perhatian utama dalam delineasi dan penilaian pasar.
6. Analisis pasar dan marketability merupakan pondasi untuk menentukan apakah ada atau
tidak permintaan ekonomi atas suatu properti dan hal tersebut merupakan komponen
penting dari penilaian real estate. Dalam istilah yang lebih tepat, analisis pasar adalah studi
tentang penawaran dan permintaan di area spesifik untuk tipe properti tertentu.
Penting bahwa penilai dan pengguna penilaian memahami hubungan antara studi pasar dan
studi marketability dalam suatu penilaian. Penilaian adalah studi ekonomi dari nilai sekarang
dan manfaat masa depan yang dapat diturunkan dari properti tertentu. Manfaat masa
depan biasanya diukur dalam hal masa depan hunian, sewa, atau layanan lain yang
diharapkan akan diterima dari properti, dan informasi itu berasal dari perkiraan daya jual
dalam suatu penilaian. Dengan kata lain, semua penilaian membutuhkan studi tentang
properti subjek. Studi marketability dalam suatu penilaian biasanya disebut sebagai analisis
pasar, tetapi dalam penilaian analisis pasar harus dikaitkan dengan analisis marketability dari
properti subjek untuk digunakan dalam menguji kelayakan finansial alternatif dalam analisis
HBU dan untuk mengukur nilai menggunakan tiga pendekatan penilaian.
7. –
8. Level makro dan mikro
9. Akesibilitas membahas tingkat kenyamanan dan ketidaknyamanan yang terlibat dalam
memindahkan orang, barang, dan layanan antara yang berbeda tempat kegiatan,
Aksesibilitas membahas tingkat kenyamanan atau ketidaknyamanan yang terlibat dalam
memindahkan orang, barang, dan layanan antara yang berbeda tempat kegiatan.
Aksesibilitas diterjemahkan menjadi biaya transportasi negatif. Semakin besar aksesibilitas
lokasi kegiatan dan penggunaan lahan pelengkap, semakin rendah biaya yang harus
dikeluarkan ke properti dan semakin tinggi potensi pengembalian lokasi dalam pendapatan
dan nilai. (Asumsi ada permintaan ekonomi untuk penggunaan ini di lokasi ini). Pentingnya
aksesibilitas untuk penggunaan tertentu tercermin dalam seberapa besar satu pengguna
(atau pembeli) akan membayar untuk satu lokasi di lokasi lain.
10. -Terdapat pemusatan kawasan-kawasan ritel, perdagangan, bisnis, pertokoan, dan bahkan
mall
-Terdapat kawasan vertikal dengan massa bangunan yang cukup padat (pemusatan
bangunan perkantoran dan ritel)
-Minim Kawasan Permukiman (jika ada terdiri dari hunian mewah seperti kondominium dan
apartemen high end)
-Tata bangunan yang cukup rapih, cukup banyak zona hijau, jalanan besar dengan pedestrian
yang baik
-Tidak terdapat industri besar (manufaktur, produksi dll dan pergudangan besar)
11. –
12. Teknik Umum
Ada tiga teknik umum untuk menggambarkan area pasar:
1. Penggambaran dari area pasar berkaitan dengan lokasi pelanggan, penyewa potensial
(pengguna), atau pembeli
2. Identifikasi area pasar menurut lokasi pengganti properti
3. Spesifikasi area pasar berdasarkan analog atau analog situasi
Teknik Khusus
Hukum Reilly
Teknik spotting pelanggan
Teknik Nelson
13. Hukum Reilly digunakan untuk menggambarkan batas-batas antara area perdagangan.
Model ini disebut "model gravitasi" karena didasarkan pada hukum gravitasi Newton, yang
menyatakan bahwa daya tarik antara dua partikel berbanding lurus dengan produk dari
massa mereka dan berbanding terbalik ke kuadrat jarak diantara mereka. Dalam istilah yang
paling sederhana, Hukum Reilly menyatakan bahwa batas antara dua area pusat ritel yang
bersaing adalah fungsi dari ukuran dan jarak antara mereka. Breaking point= jarak antar 2
batasan area perdagangan terluar dari propoerti subjek dengan center lain
14. Bangunan kantor dinilai sebagai Kelas A, B, atau C sesuai dengan kualitas, kondisi, dan daya
tarik konstruksi mereka. Ruang kantor Kelas A paling sering terletak di CBD. Bahan
konstruksi, pengerjaan, dan desain memiliki kualitas tertinggi. Bangunan Kelas A adalah
struktur yang relatif baru. Bangunan Kelas A terbaik memiliki sewa tertinggi dan menempati
lokasi yang paling diinginkan di kota. Hunian ruang kantor Kelas A meningkatkan gengsi atau
citra perusahaan. Bangunan Kelas B juga memiliki konstruksi berkualitas tinggi dan
menempati lokasi yang baik. Dibangun dalam 10 hingga 15 tahun terakhir, tingkat
pemeliharaan mereka yang tinggi memastikan bahwa penyusutan fisik telah dijaga
 seminimal mungkin. Gedung perkantoran kelas B mungkin mengalami beberapa keusangan
fungsional. Sementara sewa untuk ruang Kelas B berada di bawah harga sewa untuk ruang
Kelas A, standar penyewa tetap tinggi. Bangunan kantor kelas C lebih tua (hingga 25 tahun),
tetapi mereka masih bisa mempertahankan hunian tetap. Bangunan Kelas C akan mengalami
depresiasi fisik dan keusangan fungsional. Sewa mereka lebih rendah dari harga sewa untuk
ruang Kelas B.
15. Analisis permintaan mempertimbangkan data berikut :
-Populasi, rumah tangga, dan karakteristik demografi;
-Pendapatan, keterjangkauan, dan daya beli;
-Pekerjaan, oleh industri atau pekerjaan;
-Pola migrasi dan komuter;
-Faktor-faktor lain, tergantung jenis pengembangan real estate yang sedang dipelajari
16. –
17. -Mengidentifikasi area yang diteliti – misalnya, luasnya geografi ekonomi sebuah daerah
lokal dan daerah yang lebih luas sebagai pembanding.
-Mengidentifikasi komponen dasar perekonomian yang menghasilkan penjualan pada
daerah di luar masyarakat lokal. Komponen tersebut merupakan sumber dasar
ketenagakerjaan. Barang dan jasa dasar diekspor ke daerah diluar masyarakat lokal,
misalnya, ke kota lain atau masyarakat di sebuah daerah atau negara atau dalam skala pasar
nasional maupun internasional. Dari penjualan barang dasar, uang pun mengalir ke
perekonomian masyarakat lokal. Barang dan jasa non dasar juga terjual dan dikonsumsi oleh
masyarakat lokal.
-Menentukan prospek pertumbuhan (atau kemunduran) dalam ketenagakerjaan dasar.
-Memperkirakan multiplikator ketenagakerjaan
-Melakukan prediksi populasi atau ketenagakerjaan
-Melakukan prediksi permintaan terhadap realestat