KONSEP DASAR PENILAIAN

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

I. Pengertian Penilaian
Secara harfiah penilaian adalah merupakan suatu kegiatan, yang dilakukan oleh penilai, untuk mengestimasi nilai dari
suatu property. Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun diluar negeri,
penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni
(science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu property untuk tujuan
tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada
pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar.

Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain
keadaan perekonomian, karakteristik investasi, perhitungan matematika, tehnologi bangunan. Sedangkan sebagai
sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai, penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai
sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut.

Penilai, sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang
melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi
profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI), dan standart keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Nilai sebagai
kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu
property.

II. Nilai dan Harga

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702
Dalam kehidupan sehari-hari, nilai dan harga sering sekali sangat susah untuk dibedakan, atau bahkan sering-sering
kita mengganggap kedua hal tersebut adalah sama saja. Namun dalam ilmu penilaian kedua hal tersebut mempunyai
pengertian yang berbeda. Perbedaan pengertian diantara kedua hal tersebut sangat perlu dipahami oleh seorang
penilai, khususnya penilai PBB. Pemahaman tersebut sangat berkaitan dengan pemberian pelayanan kepada wajib
pajak, yang umumnya menganggap nilai jual (dalam hal ini Nilai Jual Objek Pajak) dan harga jual adalah dua hal yang
sama. Pertanyaan-pertanyaan yang paling sering dihadapi oleh petugas pajak berkaitan dengan hal ini antara lain
bagaimana mungkin rumah saya bisa dihitung nilai jualnya wong tidak dijual?

Nilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh
pembeli pada kondisi pasar wajar. Harga (price) adalah sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual
dan pembeli atas satu transaksi. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan
harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi).

Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga, namun bisa juga
nilai dan harga pada satu saat tertentu sama. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . Nilai akan
lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari
harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi
terjadi pada kondisi pasar wajar, artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat :

1. Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness)

2. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan

3. Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi
PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702
4. Pasar dalam keadaan terbuka, dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi

5. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa.

III. Jenis Nilai

Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain, sehingga pengertian nilai akan menjadi
lebih spesifik. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas
kepemilikan suatu property. Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain :

1. Nilai Pasar Wajar (fair market value)

Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar, artinya transaksi
terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar.

2. Nilai Modal (capital value)

Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau
benda

3. Nilai Sewa (rental value)

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property
untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati

4. Nilai Penjualan (sales value)

Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property
tersebut akan dijual

5. Nilai Potensi (potensial value)

Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin
diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini

6. Nilai spekulasi (speculation value)

Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa
yang akan datang

7. Nilai penggunaan (usage value)

Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam
menggunakan property tersebut

8. Nilai Pertukaran (exchange value)

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini, seandainya property tersebut
akan ditukarkan kemudian hari

9. Nilai sentimental (centimental value)

Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya
karena sangat sayang terhadap property tersebut

10. Nilai sisa (Scrap value)

Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai
fungsinya

11. Nilai jual paksa (forced sale value)

Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara
paksa, seperti lelang. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar.

12. Nilai Buku (book value)

Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan
yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakan

IV. Ciri-ciri Nilai

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. Eldred dalam
bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai
apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut :

1. Demand (permintaan)

Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. Dalam analisis demand meliputi
:

 pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi, pendapatan penduduk dan kemampuan
penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area)

 pembeli potensial berkaitan dengan preferensi, selera dan ekspektasi mereka (potensial market)

 kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation)

 ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability)

Berdasarkan atas analisis demand tersebut, maka akan dapat diketahui besarnya effective demand, yang nantinya
akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. Untuk mendapatkan data yang valid
dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data, namun harus dilakukan riset pasar
sehingga diperoleh data primer.

2. Utility (manfaat)

Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property.
Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain :

 Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

  Hak dan batasan dalam penggunaan property

 Lokasi dan lingkungan

 Berkaitan dengan fisik seperti ukuran, bentuk, pajang, lebar depan, topografi, serta zoning

3. Scarcity (kelangkaan)

Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. Analisis
scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Hal-hal yang perlu diperhatikan
dalam analisis scarcity antara lain :

 Suplier, berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut

 Kompetitor, berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari
property sejenis

 Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber, tehnologi dll

4. Transferbility (dapat dipindahkan)

Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan, analisis transferbility juga
sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. Proses transfer atas suatu property meliputi proses
marketing, negotiating, and closing. Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu
property oleh penjual maupun pembeli. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah :

 Peran perantara atau broker

 Konsep promosi yang diterapkan

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

  Konsep negosiasi

 Jenis transfer

 Biaya transaksi

Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif, artinya untuk dapat
mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama. Secara matematis dapat
diformulasikan sbb :

V = f (D, U, S, T)

Dimana : V : adalah nilai property

D : adalah permintaan

S : adalah scarcity

T : adalah transperbility

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

V. Prinsip Dasar Penilaian
Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis
property dan semua jenis nilai. Prinsip dasar tersebut antara lain :

 Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation)

Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property
saat ini. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung
dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. Harapan yang dimiliki
oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut.

 Prinsip substitusi (the principle of substitution)

Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama, maka barang atau jasa yang
harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati.

 Prinsip perubahan (the principle of change)

Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis, artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu
kewaktu. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. Perubahan
tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka dalam
membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal
penilaian.

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

  Prinsip Kompetisi (the principle of competition)

Dalam kondisi pasar terbuka, kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan
keuntungan yang lebih tinggi. Demikian juga pada sektor property, yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat
keuntungan dari para pihak.

 Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand)

Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh
interaksi dari permintaan dan penawaran. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap
maka harga akan cenderung turun, demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap
maka harga akan meningkat pula. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat.

 Prinsip kontribusi (the principle of contribution)

Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property
tersebut. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari
property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada.

 Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and
decreasing return)

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

Dalam suatu proses produksi, jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor
produksi lainnya tetap, maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan
penambahan faktor tersebut. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun, hingga pada satu titik
tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut, kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak
berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin
rugi.

 Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use)

Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan
harapan keuntungan yang maksimal. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik
memungkinkan, didukung oleh aturan perizinan, serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan
saat ini maupun pada masa yang akan datang.

VI. Tujuan Penilaian

Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. Setiap
penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. Hal ini
penting, mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula.

Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain :

 Perpajakan (PBB, BPHTB)

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

  Ganti rugi

 Jual beli

 Agunan

 Asuransi

 Pengembangan tanah dll

VII. Tanggal Penilaian

Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai, hal ini
berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. Perbedaan tanggal penilaian akan
mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan.

VIII. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai

Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain :

 Faktor fisik

Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti
bentuk, ukuran dll

 Faktor Lokasi/lingkungan

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi, letak, keadaan
lingkungan dll

 Faktor Ekonomi

Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran

 Faktor Hukum

Faktor hukum berkaitan dengan zoning, kepemilikan, situasi politik dll

IX. Pendekatan Penilaian

Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian
terdiri dari :

1. Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach)

Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan
objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur
tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding, untuk mengetahui besarnya
penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan.

Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan
nilai dari bjek yang dinilai.

Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain :

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

 Berkaitan dengan fisik seperti bentuk, ukuran, luas dll

 Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi, keberadaa objek dll

 Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar, waktu, jenis transaksi

 Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan, peruntukan, zoning dll

2. Pendekatan Pendapatan (income approach)

Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property
tersebut saat ini dan masa yang akan datang.

Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property
tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu.

3. Pendekatan Biaya (cost approach)

Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru
(production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang
terjadi.

X. Rekonsiliasi nilai

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702

Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan
lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif
dan dapat dipertanggung jawabkan.

PENILAIAN PROPERTI - TKS-3702