BAB I

KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN

A. Konsep Penilaian

Beberapa definisi mengenai penilaian dapat mengacu kepada definisi

berikut ini:

The Dictionary of Real Estate Appraisal

“ The act or process of Estimatimating Value”

American Institute of Real Estate Appraisers

“ The process of estimating market value, insurable value, investment

value or other properly defined value of an identified interest or interests
in a parcel of real estate as of a given date”

Standard Penilaian Indonesia 2002

Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan

opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu

B. Penilaian dan Penilai

Penilaian dan Penilai memiliki arti yang saling berkaitan satu sama lain.
Untuk lebih memahami mengenai kedua hal tersebut, terlebih dahulu kita harus
memahami dasar kata dai penilaian dan penilai yaitu ‘nilai’. Nilai merupakan
sebuah kata yang mempunyai arti yang sangat luas dan sangat tergantung dari
kata yang mengikutinya. Namun secara umum kata nilai sering digunakan untuk
mengungkapkan atau menggambarkan kemaknaan dari sesuatu.
Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti sesuatu
barang/benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan
mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna
atau arti bagi seseorang tersebut. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan
sebagai suatu harga yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu, bersedia dan
berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai
hak untuk menjualnya.
Jadi dalam hal ini antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan
pasaran yang sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari
pihak profesional yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.

1
C. Konsep Nilai

C.1. Definisi Nilai dan Harga

Nilai merupakan konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial
antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan dijual. Konsep nilai
dibedakan dari pengertian harga. Biaya merupakan sejumlah uang yang
dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk
menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut yang mana jika
barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Atau
dengan kata lain biaya sebenarnya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan
untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu, harga yang dibayarkan untuk
suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. Sebagai contoh untuk
mewujudkan rumah, sejumlah uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah,
membeli material bangunan, upah buruh/pekerja, izin, bunga, dan lain
sebagainya. Sejumlah uang yang dikeluarkan itulah yang disebut sebagai biaya.
Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah
transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda. Harga merupakan
istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau
dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga
merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau
kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan
atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan
nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya
merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu
dan atau penjual tertentu dalam kondisi tertentu pula.
Sebagai contoh, seseorang mungkin telah mengeluarkan biaya sebanyak
Rp200 untuk membangun sebuah rumah, tetapi dia tidak akan bersedia untuk
melepaskan kepada siapapun dengan harga Rp200 juta. Namun sebaliknya,
karena sesuatu kepentingan, mungkin seseorang tersebut terpaksa menjualnya
meskipun dengan harga Rp200 juta atau lebih rendah. Dari iliustrasi ini dapat
dipahami bahwa harga adalah penggabungan antara biaya dengan faktor
kepentingan dan pasar. Faktor kepentingan dan pasaran ini yang menyebabkan
harga dan biaya bisa sama atau berbeda. Harga dapat lebih tinggi dari biaya jika
si pemilik ada kepentingan untuk mendapatkan keuntungan dalam keadaan

2
pasar yang memungkinkan. Sebaliknya harga bisa lebih rendah dari biaya jika
pemilik mempunyai kepentingan yang memaksa dan keadaan pasar yang tidak
menguntungkan. Harga dapat pula sama dengan biaya, jika pemilik tidak ada
kepentingan apa-apa untuk mendapatkan keuntungan atau suatu sebab yang
memaksa pemilik menjual hartanya dan tidak ada pengaruh pasar.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat
mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang
tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga
yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu
sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Dengan kata lain nilai adalah apa yang
sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam
sebuah transaksi, sementara harga adalah apa yang akhirnya disetujui. Nilai
bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi
nilai tertentu.
C.2. Nilai Pasar
C.2.1. Pengertian Nilai Pasar Mengacu kepada SPI 1 (Nilai Pasar sebagai
Dasar Penilaian)
Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat
diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di
pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real
properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah
diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu
sebagai bagian dari usaha yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya.
Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat
diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan
menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan
pasar.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran
suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya

3
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
 “properti” dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian
properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi
tentang laporan keuangan, istilah “aset” dapat digunakan dalam
penerapan umum definisi ini
 “estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam
satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara
tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar
bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling
memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian,
dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang
dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling
menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula.
Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara husus tidak
memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan
atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan
sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-
konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau
unsur lain dari Nilai Khusus (lihat di dalam SPI 0.5.35).
 “...dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
properti...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan
estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau
harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana
pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain
dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
 “...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar
berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi
pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau
tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan
mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif
penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan
datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak

4
 penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang
mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
 “... antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang
yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli
dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan
harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan
keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta
bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli
dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik
properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang
membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi
yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi
tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
 “... penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak terlalu
berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun
tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam
kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual
berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada
tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah
melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang
mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak
termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini
adalah pemilik hipotesis.
 “... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) ...”
adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan
tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan
anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang
dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan
sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai
Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang
tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.
 “... yang pemasarannya dilakukan secara layak ...” berarti properti akan
dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat
terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar
5
 sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti
dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu
sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam
jumlah yang memadai . Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum
tanggal penilaian.
 “... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap bahwa
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual
masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan
karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya,
serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing
bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang
dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk
posisinya masing-masing d alam transaksi tersebut. Prinsip kehati-hatian
ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian,
dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu.
Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah
harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat
harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi
demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya
yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi,
pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai
dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
 “... dan tanpa paksaan ... “ menyatakan bahwa masing-masing pihak
terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk
menyetujuinya

C.2.2 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi

Nilai Pasar real properti
Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu
menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan
Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa
kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain.
Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan
6
data pasar. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi
Nilai Pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real
properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak
secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai.

C.2.3. Hubungan dengan Standar Akuntansi

Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam
Pedoman Penilaian Indonesia 1 (PPI 1), harus dipahami berkaitan dengan SPI 1
ini. Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai,
akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang
berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan
Nilai Pasar. (lihat KPUP butir 8.1).

C.3. SPI 2 : Nilai Selain Nilai Pasar

Nilai pasar dibedakan dengan nilai selain nilai pasar dengan beberapa
kondisi sebagai berikut :
• Nilai pasar transferabel, sedangkan nilai selain nilai pasar tidak
transferable
• Nilai pasar mengacu kepada persepsi pasar, sedangka nilai selain nilai
pasar lebih berdasarkan estimasi/justifikasi penilai
• Nilai pasar berdasarkan analisis penggunaan terbaik (HBU) sedangkan
nilai selain nilai pasar berdasarkan penggunaan yang ada
Jenis nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah sebagai berikut:
1. Nilai Sisa (salvage value) adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah,
seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi
dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan
penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan
atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila
memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan
konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis,
komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya
diidentifikasi.
2. Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) adalah sejumlah uang yang mungkin
diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif
7
 pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai
Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual
yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui
situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali
digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa.
3. Nilai Investasi (Investment Value) Nilai properti untuk investor
tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang
teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini
mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok
investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan
investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi
berkaitan dengan Nilai Khusus (Lihat SPI 2 butir 3.8)
4. Nilai Khusus (specialized value) adalah istilah yang terkait dengan
unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai
Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi,
ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti
yang bersambungan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai
yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau
pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara
keseluruhan. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli
dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value)
merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak
atas properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai
khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang
Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. Penilai harus
memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar,
dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat.
5. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) adalah nilai
berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-
undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau
penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-

8
 undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran
nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai
dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar
sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai
Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar
sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan
sebaliknya secara eksplisit.
6. Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang
penting untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar
dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi
tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbeda. Sebagai
contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan
Nilai Pasar mengenai adanya waktu yang memadai bagi suatu
penjualan atau kondisi tanpa tekanan

D. Konsep Properti dan Jenis Properti

D.1. Konsep Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan
keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak
kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan
tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya.
Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang
meliputi segala sesuatu yang merupakan benda atau bukan (corporeal or non
corpored), baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud
(intangible), dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat
membentuk kekayaan.

9
D.2. Jenis Properti
Jenis properti dapat berupa properti yang berwujud, properti tak berwujud,
serta surat berharga. Properti berwujdu terdiri dari Real Properti atau personal
proepoerti. Klasifikasi properti secara lengkap sebagimana gambar di bawah.

D.3. Karateristik Properti (Real Properti)

Ada beberapa karakteristik dari properti yaitu:
 Immobility: properti tidak mudah untuk dipindahkan.
 Heterogenity: masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan
berbeda satu dengan yang lainnya.
 Unliquid: properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang
karena hambatan dari pasar properti yang bersifat tidak sempurna.

10
 Durability: properti merupakan barang yang tahan lama, yang memiliki
waktu penggunaan yang panjang.
 Legal complexity: properti sangat terkait dengan aspek legal yang
berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan
berpengaruh pula terhadap nilai properti.

Oleh karena properti mempunyai karateristik yang khusus maka

pasar properti memiliki perbedaan dengan pasar-pasar komoditas lain. Terdapat
beberapa sifat yang membedakan pasar properti dengan pasar produk lain,
antara lain:
1) Tidak ada pusat pasar
2) Pasar yang tidak terorganisir
3) Pasar dengan stratifiaksi tinggi
4) Pasar dengan persaingan tidak sempurna
5) Pasar dengan pasar tidak elastis
6) Pasar dengan sedikit pembeli dan sedikit penjual
7) Pasar yang berdasarkan intuisi
8) Pasar yang kekurangan informasi
9) Pasar dengan berbagai kepentingan
10) Pasar bersifat lokal

E. Teori Pembentukan Nilai dan Prinsip Umum dalam Melakukan Penilaian

E.1. Teori Pembentukan Nilai
Eldred Gary dalam Real Estate Analysis and Strategy mengemukakan
ciri-ciri nilai sebagai berikut:
1. Demand
Merupakan analisis orang/pembeli, apa yang mereka inginkan/butuhkan,
kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar
2. Utility
Merujuk pada keuntungan/benefits dari sebuah properti dan sejauh manakah
sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli
potensial.
3. Scarcity (The Competitive Environment)

11
 Merujuk pada relativitas tingkat pemasok properti (supply) yang dapat
memenuhi pembeli potensial.
4. Transferability
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain.

Dengan adanya demand, maka akan terdapat produsen yang mesuply barang
tersebut. Melalui mekanisme supply and demand, maka terbentuk suatu harga
kesetimbangan.

E.2. Prinsip Umum Penilaian

Dalam melakukan penilaian, terdapat prinsip-prinsip dasar yang perlu
dipertimbangkan sebelum mengeluarkan suatu opini nilai properti. Prinsip-prinsip
dasar dalam penilaian properti adalah sebagai berikut:
1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Adalah penggunaan terbaik yang menghasilkan pendapatan (income) yang
optimal dari suatu properti. Contoh: Rumah yang mewah yang dibangun di
komplek perumahan mewah akan menghasilkan nilai maksimal. Sedangkan
Rumah Mewah yang di bangun di daerah kumuh mempunyai nilai lebih
rendah dibandingkan yang dibangun dikomplek perumahan mewah. Suatu
Properti dikatakan HBU jika memenuhi empat kriteria, yaitu:
12
 a. Secara Legal Diijinkan
b. Secara Fisik Dimungkinkan
c. Secara Keuangan Layak
d. Memberikan Keuntungan Maksimal
2. Prinsip Pengganti (Substitusi)
Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti
dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya
properti yang lebih murah yang akan terjual terlebih dahulu. Contoh: Pada
prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga
yang lebih murah pada kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu
deret dimana kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai paling rendah
akan lebih cepat terjual.
3. Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand)
Properti akan mempunyai nilai apabila properti tersebut dapat digunakan,
dimana nilai properti dipengaruhi oleh ketersediannya di tengah masyarakat.
Dalam hal ini berarti nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan
antara Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan
penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya
penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan
nilai properti turun.
4. Prinsip Kesesuaian (Comformity)
Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun
ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Contoh: Rumah
Mewah akan memberi Nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah
mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh.
5. Prinsip Perubahan (Change)
Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel baik internal
maupun eksternal. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan jumlah
penduduk, perubahan kondisi ekonoimi, perubahan kebijakan pemerintah,
perubahan lingkungan (contoh: tiba-tiba dibangun tempat pembuangan
sampah), pasar, termasuk peraturan-peraturan, zoning (peruntukan) dan
pengembangan kota.
6. Prinsip Antisipasi (Anticipation)

13
 Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan
datang akan Highest and Best Use/penggunaan tertinggi dan terbaik properti
tersebut. Harapan akan keuntungan atau ketidak untungan dimasa yang
akan datang ini akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat
adanya lumpur lapindo, properti disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan
akan naik akibat adanya pemahaman di masyarakat areal sekitar lumpur
lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan
bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring
Road di Makassar membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana
Ring Road naik.
7. Prinsip Persaingan (Competition)
Semua bentuk usaha selalu menginginkan untuk mendapatkan keuntungan,
tak terkecuali pada usaha di bidang properti. Keuntungan yang diperoleh
dalam pasar properti tertentu, menimbulkan daya tarik “pemain properti”
untuk memasuki pasar tersebut sehingga akan muncul persaingan. Pada
umumnya semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan
turun akibat banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti
memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang
membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun.
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)
Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa penambahan biaya pada suatu
usaha belum tentu memeberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian
juga dalam usaha di bidang properti, yang mana berlaku juga kondisi bahwa
penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah
penghasilan pada properti tersebut. Pada suatu titik tertentu, penambahan
biaya justru akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang.
Contoh: Penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti
tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran, belum tentu
semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung
tersebut justru mengurangi nilai properti.
9. Prinsip Kontribusi (Contribution)
Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai
properti secara keseluruhan. Dalam hal ini baik tanah dan bangunan
memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang
14
 berdiri diatas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan
kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut.
10. Prinsip Keseimbangan (Balance)
Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi
yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-
faktor produksi tersebut antara lain: tenaga kerja, modal, bahan baku, dll.
Contoh: membangun industri di daerah yang jauh dari bahan baku bisa
menyebabkan nilai dari properti tersebut turun akibat pertimbangan besarnya
biaya angkutan untuk bahan mentah.
F. Penilaian dalam Pengelolaan BMN

F.1. Definisi Penilaian dalam Pengelolaan BMN

Definisi penilaian dalam pengelolaan BMN mengacu kepada Peraturan
Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 adalah merupakan proses kegiatan penelitian
yang selektif, yang didasarkan pada data/fakta yang objektif dan relevan,
menggunakan metode/teknik tertentu, untuk memperoleh nilai BMN/BMD.
Sedangkan dalam PMK 179/PMK.06/2009 tentang Penilaian BMN, definisi
penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai, untuk memberikan
suatu opini nilai, atas suatu objek Penilaian dalam rangka pengelolaan
BMN/BMD, yang berlaku pada saat tertentu.

F.2. Tujuan Penilaian dalam Pengelolaan BMN

Kegiatan penilaian dalam pengelolaan BMN dilakukan ketika suatu BMN
akan dilakukan pencatatan sebagai asset pada neraca pemerintah pusat, ketika
suatu BMN akan dilakukan pemanfaatan, serta pada waktu pemindahtanganan
BMN.
Nilai yang digunakan sebagai dasar pencatatan dalam neraca pemerintah
pusat adalah nilai perolehan, atau biaya pengadaan yang telah dikeluarkan.
Namun demikian, kemungkinan terdapat kondisi bahwa atas asset yang akan
dicatat tersebut tidak terdapat dokumen sumber, sehingga tidak diketahui harga
perolehan/biaya pengadaannya. Dalam hal demikian, perlu dilakukan kegiatan
penilaian. Kegiatan penilaian juga perlu dilakukan ketika dilakukan kebijakan
revaluasi nilai BMN, terutama atas asset berupa tanah. Nilai tanah yang

15
tercantum dalam laporan keuangan, pada kenyataannya mengalami kenaikan
setiap tahun, sehingga perlu dilakukan penyesuaian melalui revaluasi.
Pada saat suatu BMN akan dilakukan pemanfaatan, maka harus
ditentukan harga sewa (apabila BMN akan disewakan), atau kontribusi tetap dan
pembagian keuantungan (apabila BMN akan dilakukan kerjasa pemanfaatan).
Penentuan nilai sewa, besaran kontribusi tetap, dan besaran pembagian
keuantungan dilakukan melalui kegiatan penilaian. Demikian pula apabila suatu
BMN akan dilakukan pemindahtanganan kepada pihak ketiga, maka harus
dilakukan kegiatan penilaian. Sebagai contoh, apabila suatu BMN akan
dilakukan pemindahtanganan melalui penjualan, maka harus didapatkan nilai
pasar untuk menentukan nilai limit terendah penjualan.

F.3. Jenis Nilai yang dihasilan dari Kegiatan Penilaian BMN

Jenis nilai yang dihasilkan dari kegiatan penilaian BMN adalah nilai wajar.
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam Pedoman
Penilaian Indonesia 1 (PPI 1), menyebutkan bawa Nilai Wajar suatu aktiva tetap
biasanya merupakan Nilai Pasar. (lihat KPUP butir 8.1). Oleh karena itu, definisi
nilai wajar sebagaiman disebutkan pada Pasal 6 ayat (2) tidak kita dapatkan
dalam PMK 179/MK.06/2009, tetapi yang tercantum adalah nilai pasar. Meskipun
Nilai Wajar dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi
tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbeda. Sebagai contoh, estimasi
Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya
waktu yang memadai bagi suatu penjualan atau kondisi tanpa tekanan.

16
 Jenis nilai yang dihasilkan pada kegiatan pemanfaatan BMN berupa sewa
dapat berupa nilai pasar tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan,atau
nilai pasar sewanya. Apabila penilaian menghasilkan nilai pasar tanah dan/atau
bangunan, maka nilai tersebut sebagai dasar perhitungan nilai sewa dengan
menggunakan formulasi tarif sewa. Apabila penilaian menghasilkan nilai sewa,
maka nilai sewa tersebut lagnsung dapat dipergunakan untuk menentukan tarif
sewa. Jenis nilai yang dihasilkan dari kegiatan penilaian yang ditujukan untuk
pemindahtangan berupa penjualan, hibah, tukar menukar adalah nilai pasar.

F.4. Kewenangan dalam Melalukan Penilaian BMN

Siapa yang berweangan untuk melakukan penilaian? Di dalam Pasal 39
dan Pasal 40 disebutkan bahwa :
• Penilaian atas BMN berupa tanah dan/atau bangunan dilakukan oleh
Pengelola BMN, dengan estimasi terendah menggunakan NJOP
• Penilaian atas BMN selain tanah dan bangunan dilakukan oleh Pengguna
Barang, namun nilai yang ditetapkan harus disetujui oleh Pengelola Barang

G. Pertanyaan Evaluasi

1. Sebutkan definisi penilaian secara umum, serta definisi penilaian dalam

pengelolaan BMN
2. Apakah perbedaan dari harga dan nilai ?
3. Jelaskan kriteria nilai yang memenuhi definisi nilai pasar!
4. Sebut dan jelaskan beberapa jenis nilai yang merupakan nilai selain nilai
pasar!
5. Jelaskan bahwa definisi nilai pasar mensyaratkan bahwa properti dinilai
dalam kondisi HBU! Sebut dan jelaskan 4 kriteria HBU tersebut!
6. Jelaskan nilai yang dihasilkan dalam penilaian yang dilakukan terkait
pengelolaan BMN!
7. Sebut dan jelaskan prinsip-prinsip umum penilaian !

17
H. Tesf Formatif
1. Nilai dibedakan dengan harga, yaitu :
a. Harga adalah sejumlah uang yang dibayar dalam suatu transaksi,
sementara nilai merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati, sehingga nilai bukan merupakan fakta tetapi
merupakan suatu opini/estimasi.
b. Harga adalah sejumlah uang yang dibayar dalam suatu transaksi,
sementara nilai merujuk kepada opini atau justifikasi penilai
semata meskipun tanpa didasarkan pada data dan analisa.
c. Baik harga ataupun nilai keduanya adalah merupakan fakta
d. Harga adalah biaya pembuatan/pengembangan suatu properti
ditambah dengan profit, sementara nilai adalah biaya
pembuatan/pengembangan ditambah dengan capital gain.

2. Nilai Pasar mengikuti kaidah dibawah ini, kecuali :

a. ... dalam suatu transaksi yang bebas ikatan (arm’s length).....
b. .... tanpa paksaan ......
c. “... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...”
d. .... berdasar justifikasi penilai...................

3. Nilai wajar (fair value) secara umum memiliki konsep yang sama
(kompatibel) dengan nilai pasar (open market value atau fair market
value) , apabila dilakukan hal-hal dibawah ini, kecuali :
a. Dalam penentuan Nilai wajar tersebut dilakukan dengan
memperbandingkan data pasar dengan menggunakan properti
pembanding, sehingga yang disajikan pada dasarnya adalah nilai
pasar .
b. Nilai wajar ditentukan dengan menggunakan metode penerapan
dari pendekatan biaya untuk menentukan Biaya Penggantian
Terdepresiasi, apabila data pasar secara langsung tidak
didapatkan atau terbatas
c. Dalam menentukan nilai pasar wajar menerapkan premi atau
diskon, misalnya apabila kepemilikan kurang dari 50% tidak
diterapkan diskon atas kurangnya kontrol perusahaan, sedangkan
dalam penentuan nilai wajar premi atau diskon tersebut tidak
diterapkan.
d. Pada dasarnya nilai wajar dan nilai pasar adalah transferable
sebagai dasar tukar-menukar, atau penyelesaian kewajiban,
antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan
transaksi bebas ikatan (arm’s lenght transaction).

18
4. Salah satu yang membedakan nilai pasar dengan nilai selain nilai pasar
adalah:
a. Nilai pasar mengacu kepada persepsi pasar, sedangkan nilai selain
nilai pasar lebih mendasarkan pada justifikasi penilai.
b. Nilai pasar maupun selain nilai pasar tidak mengharuskan analisa
High and Best Use
c. Baik Nilai pasar maupun selain nilai pasar bersifat transferable.
d. Nilai pasar mengacu kepada pada justifikasi penilai., sedangkan
nilai selain nilai pasar berdasarkan persepsi pasar.

5. Yang merupakan faktor yang mempengaruhi sisi Penawaran dalam

analisis Penawaran dan Permintaan (demand and Suplly) adalah :
a. Ketersediaan tanah kosong, Biaya konstruksi
b. Pendapatan. Tingkat suku bunga
c. Trend Populasi, jumlah keluarga
d. Kebijakan kredit kepemilikan rumah

6. Penerapan Prinsip Antisipasi adalah :

a. Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu
properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang
sama
b. harapan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan
properti tersebut
c. Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan
menambah penghasilan properti tersebut.
d. Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial
maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum

7. Pengertian properti secara umum mencakup.......

a. Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan atas tanah secara fisik
dan bangunan yang melekat di atasnya, maupun barang personal
b. Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan yang melekat pada
permukaan tanah
c. Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan atas barang personal
d. Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan pada tubuh bumi

19
8. Tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi
satu kesatuan dengan tanahnya adalah pengertian dari ...
a. Real properti
b. Real estat
c. Personal properti
d. Aset fisik

9. Pernyataan berikut buka merupakan pernyataan yang sesuai dengan

karakteristik dari properti, yaitu :
a. Homogeneity
b. Durabilityy
c. unliquid
d. legal complexity

10. Sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang
dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa
tersebut yang mana jika barang atau jasa sudah diselesaikan adalah
pengertian dari ...
a. Harga
b. Biaya
c. Pasar
d. Nilai

11. Nilai merupakan penggabungan antara biaya dengan ekspektasi ke

depan, dengan pertibangan sebagai berikut. Kecuali::
a. Faktor kepentingan/penggunaan
b. Cita rasa
c. spekulasi
d. Ekonomi

12. Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap suatu
properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama,
artinya properti yang lebih murah yang akan terjual terlebih dahulu. Hal ini
merupakan prinsip ...
a. Permintaan dan penawaran
b. Kesesuaian
c. Antisipasi
d. Pengganti

13. Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat mengenai pasar
properti, yaitu
a. Pasar yang berdasarkan intuisi
b. Pasar yang kekurangan informasi
c. Pasar bersifat lokal
d. Pasar yang homogen

20
14. Seorang penilai diberi penugasan untuk melakukan penilaian dalam
rangka, jenis nilai yang dihasilkan adalah :
a. Nilai Pasar BMN
b. Nilai Wajar BMN
c. Nilai Pasar BMN atau Nilai Sewa Pasar, tergantung penugasan
d. Nilai Investasi

15. Nilai yang dihasilkan dari penilaian dalam pemindahtanganan BMN

digunakan sebagai dasar .....
a. Nilai yang digunakan sebagai dasar pencatatan dalam
neraca pemerintah pusat Nilai Wajar BMN
b. Nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan sewa
berdasarkan formulasi tarif sewa
c. Nilai yang digunakan sebagai dasar limit terendah penjualan
lelang
d. Nilai yang digunakan sebagai dasar penentuan kontribusi
tetap

21
 BAB II

PENDEKATAN PENILAIAN

A. Proses Penilaian

Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Oleh karena itu,
penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan
mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap
nilai properti tersebut. Adapun faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa
faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti itu sendiri) maupun
faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai
properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan,
merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah
tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis,
menginterpretasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi
nilai. Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram berikut ini:
Proses penilaian (valuation process) adalah prosedur sistematis yang
diikuti penilai untuk memecahkan/meyelesaikan permasalahan client/pelanggan
untuk menghasilkan nilai yang bisa dipertanggungjawabkan. Proses penilaian
merupakan model atau kerangka kerja (framework) yang dapat disesuaikan
sesuai dengan berbagai permasalahan terkait dengan nilai properti. Proses
penilaian dimulai ketika penilai setuju menerima tugas penilaian yang diberikan
oleh client dan berakhir ketika simpulan nilai dilaporkan dalam laporan penilaian.
Proses penilaian mencakup beberapa langkah yang memadai sesuai
permasalahan penilaian properti (ketersediaan data, analisis data pasar,
penerapan teknik penilaian dan rekonsiliasi nilai. Proses penilaian berakhir
ketika laporan diserahkan kepada client, dengan rincian sebagaimana pada table
berikut.
Tabel 2.1. Tahapan Penilaian

Kegiatan Sub Kegiatan Hal-hal yang harus diperhatikan

I. Persiapan 1 Identifikasi 1. Pendefinisan Permasalahan Penilaian

Masalah  Identifikasi klien
 Identifikasi penggunaan laporan penilain
(intended use)
 Identifikasi properti
22
  Penentuan tanggal penilaian
 Tujuan penilaian dan maksud penggunaan
penilaian
 Asumsi luar biasa atau konidisi hipotesis
 Kondisi pembatas
 Ruang lingkup pekerjaan

2. Ruang lingkup pekerjaan (scope of work)

2 Survey  Penentuan dan pemeriksaan data-data yang
Pendahuluan diperlukan : data umum (lokasional dan
dan
ekonomi), data khusus (properti yang dinilai
Penyusunan
Rencana Kinerja dan properti pembanding).
 Penyiapan sara pendukung (formulir,
stationary, foto, alat ukur, dll.
 Mencari sumber data dari instansi (BPN. Dirtjen
Pajak, BPS, Camat, Broker, Developer, Ral
Estate, dll).
 Personal dan waktu yang diperlukan terkait
beban kerja dan tipe properti
 Perencaan kerja meliputi : pembagian tugas
dan tanggung jawab tiap personel. Perencaan
biaya, sarana pendukung, serta jadwal
kegiatan.
II. 1 Pengumpulan  Data umum : data umum lokasional, data
Pengumpulan dan Verivikasi ekonomi
dan Analisis data
Data
 Data khusus : data properti subjek, data
properti pembanding
2 Analisis data  Analisis mengenai kondisi pasar/lingkup pasar
atas suatu properti tertentu (market analisis)
 Analisis marketability dan Highes and Best Use
III. 1 Penerapan  Penilaian dengan pendekatan Data Pasar
Perhitungan Pendekatan  Penilaian dengan pendekatan biaya
dan Pelaporan Penikain
 Penilaian dengan pendekatan pendapatan

2 Rekonsiliasi nilai
3 Pelaporan

Tahapan penilaian sebagaimana diuraikan pada tabel 1 dapat juga

disajikan sebagaimana pada gambar 1.

23
 Gambar 1. Bagan Tahapan Penilaian
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Identifikasi Tanggal Tujuan Jenis Nilai
Properti Penilaian Penilaian

SURVEY PENDAHULUAN
Data yang Sumber Data Personel dan Perencanaan
diperlukan Waktu Kerja
Pelaksanaan

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA

Data Umum Data Khusus
Lokasional Ekonomi Objek Penilaian Pembanding
 Regional  Tren Ekonomi  Dokumen  Jual beli
 Kota  Proyeksi kepemilikan  Sewa
 Lingkungan Permintaan  Tapak (site)
 Bangunan
 Highest and Best
Use

PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN

Cost Approach Income Market Data Lainnya
Approach Approach

REKONSILIASI NILAI

KESIMPULAN NILAI DAN LAPORAN PENILAIAN

A.1. Identifikasi Masalah

A.1.1. Pengidentifikasian Permasalahan Penilaian
Tahap pertama proses penilaian adalah pengembangan pernyataan yang
jelas tentang semua permasalahan penilaian. Tujuan pengungkapan
permasalahan penilaian ini adalah untuk membatasi penilaian dan menghindari
ketidakjelasan (ambiguity) dalam penugasan penilaian.
Pengidentifikasian permasalahan penilaian antara lain:
a. Identifikasi klien
b. Tujuan Penggunaan Penilaian
c. Maksud Penilaian dan Jenis Nilai
d. Tanggal Penilaian
e. Identifikasi karateristik properti (lokasi dan hak)
f. Asumsi dan kondisi pembatas
g. Kondisi hipotesis
24
Proses pengidentifikasian permasalah penilaian akan mempengaruhi langsung
keputusan penilai tentang lingkup kerja yang perlu dilakukan penilain untuk
menyelesaikan penugasan penilaian.
A.1.1.1. Identifikasi Klien

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan identifikasi klien adalah
sebagai berikut:
 Untuk memtutuskan apakah menerima atau menolak penugasan penilaian
yang diminta oleh klien. Penilai harus mempertimbangkan klien dan jaminan
profesional lainya (misal ahli geologi, pertambangan batu bara/migas, panas
bumi, dll).
 Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas tentang klien dan penggunaan
laporan penilaian karena mempengaruhi secara langsung terhadap
pengidentifikasian maksud penilaian yang merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari lingkup pekerjaan penilaian.
 Jika klien menghendaki tanpa identitas (anonymous), penilai harus
mengidentifikasikannya di kertas kerja

A.1.1.2. Tujuan Penggunaan penilaian (intended use)

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan identifikasi

tujuan penggunaan penilaian adalah sebagai berikut:
 Tujuan penggunaan penilaian adalah penggunaan isi laporan penilaian oleh
klien yang memberi tugas penilaian.
 Tujuan penilaian harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian.
 Opini nilai dapat diperlukan untuk menentukan harga untuk pembeli atau
penjual, jumlah pinjaman, dasar perpajakan, jangka wakti sewa, laporan
keuangan, kompensasi, dll.
 Untuk menghindari upaya yang sia-sia, maka penilai dan klien harus saling
pengertian terkati dengan tujuan penggunaan laporan penilaian dan
simpulan nilainya.

25
A.1.1.3. Maksud Penilaian dan Jenis Nilai

Maksud penilaian (purpose of appraisal) merupakan alasan-alasan

penugasan penilaian, berdasarkan informasi keinginan klien yang memberi tugas
penilaian, yang digunakan oleh penilai sebagai dasar pengembangan opini jenis
nilai tertentu yang dihasilkan dari kegiatan penilaian. Sebagai contoh, jenis nilai
yang dihasilkan dari kegiatan penilaian dapat berupa : nilai pasar (market value),
nilai guna (use value), nilai bisnis berjalan (going concern value), atau nilai
investasi.
Beberapa pernyataan hatus dijelaskan dan dinyatakan dengan jelas
dalam laporan penilaian, antara lain:
 Definisi nilai
 Pertanyaan yang sebenarnya ditanyakan oleh klien
 Data-data yang dipilih untuk analisis penilaian
 Metode yang digunakan untuk analisis dat dan pengembangan opini nilai
final yang logis dan valid.
 Kondisi finansial opini nilai, apakah dinyatakan dalam bentuk uang tunai,
disetarakan dengan uang tunai, maupun dinyatakan lain.
Penilai bertanggungjawab untuk menjamin bahwa maksud penilaian konsisten
dengan tujuan penggunaan laporan
Tabel berikut ini menggambarkan hubungan antara tujuan dari penilaian
dengan kepentingan klien terhadap informasi yang diharapkan oleh klien yang
dicantumkan dalam laporan penilaian. Merupakan tanggung jawa penilai untuk
meyakinkan bahwa tujuan penilaian haruslah konsisten dan sesuai dengan
maksud penggunaan nilai. Tujuan penilaian dan maksud penggunaan penilaian
tidak dapat dipisahkan.

Purpose of appraisal Terkait dengan jenis nilai yang akan dicari

Nilai pasar, Nilai going concern nilai penggunaan,

Intended use of appraisal
nilai investasi, dll.
Kepentingan klien terhadap informasi yang
ada dalam laporan penilaian
Peralihan kepemilikan, pembiayaan dan kredit,
konsultasi investasi, pengambilan keputusan,
akuntansi

26
A.1.1.4. Tanggal Penilaian

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan penentuan

tanggal penilaian adalah sebagai berikut:
 Jika data pasar historis tersedia, maka penilai dapat mengembangkan nilai
pasar
 Meskipun ketika dilakukan pengamatan bahwa properti diyakini tidak
berubah untuk beberapa waktu mendatang, maka opini nilai dianggap valid
hanya untuk titik waktu/tanggal spesifik tertentu saja.
 Nilai pasar dipandang sebagai cerminan persepsi pasar tentang kondisi
perekonomian yang akan datang, namun persepesi tersebut didasari bukti
pasar pada titik waktu tertentu.
 Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas dan spesifik, karena nilai
real properti berubah terus menerus.
 Sebagian besar penilai menyepakati bahwa tanggal penilaian adalah pada
saat dilakukan inspeksi/pengamatan lapangan, namun dalam beberapa
kasus penilaian memerlukan tanggal penilaian pada waktu yang lalu (past),
seperti untuk tujuan pajak waris, tuntutan asuransi, pajak penghasilan,
hukum perdata, dan sebagainya.
 Tanggal penilaian yang ditetapkan untuk titik waktu yang akan datang
mungkin diperlukan untuk membuat opini nilai properti yang akan dibangun
(development) telah selesai dibangun atau nilai pada akhir proyeksi arus
kas.

A.1.1.5. Identifikasi Karateristik Properti (Lokasi dan Hak)

Permasalahan penilaian tidak dapat didefiniskan tanpa adanya kejelasan
tentang beberpa infomrasi properti peroperti yang akan dinilia, antara lain :
- Lokasi, apabila perlu dilengkapi dengan peta lokasi.
- Fisik, seperti berupa bentuk tanah, luas tanah, elevasi/kontur.
- Legal. Penilai harus memperhatikan dengan seksama batasan hak
kepemilikan. Demikian juga penilai harus sejak awal memastikan status
kepemilikan properti apakah sedang dijadikan agunan jaminan pinjaman
dana di bank atau tidak (sedang dibebani hak tanggungan).

27
A.1.1.6. Asumsi Luar Biasa atau Kondisi Hipotesis
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan
dengan asumsi luar biasa (genarl assumtion) dan kondisi hipotesis adalah
sebagai berikut:
 Untuk dapat menggambarkan lingkup kerja penilaian yang harus dilakukan
penilaian untuk penyelesaian penugasan penilaian, penilai harus terlebih
dahulu harus mengidentifikasikan apakah ada asumsi luar biasa atau kondisi
hipotesis yang dapat mempengaruhi nilai? Kala ada harus dnyatakan dalam
laporan penilaian
 Pernytaan asumsi luar biasa digunakan penilai untuk menegaskan bahwa
suatu informasi yang belum pasti (yang dapat mempengaruhi nilai) dianggap
menjadi pasti dan benar. Contoh, dalam penilaian gudang/pabrik yang
diduga terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkingkan
untuk menilai gudang/pabrik tersebut dengan asumsi luar biasa bahwa
gudang/pabrik tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi).
 Kondisi hipotesis adalah kondisi yang bertentangan dengan kondisi yang
sebenarnya, yang perlu ditegaskan penilai untuk tujuan analisis. Contoh,
dalam penilaian gudang/pabrik yang telah diketahui kepastiannya
terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkinkan menilai
gudang/pabrik tersebut dengan kondisi hipotesis bahwa gudang/pabrik
tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi).
 Penggunaan asumsi luar biasa dan kondisi hipotesis yang memadai
tergantung pada tujuan penggunaan laporan penilaian dan permasalahan
penilain.

A.1.1.7. Asumsi Umum (general assumtions) dan Kondisi pembatas (limiting

condition)
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan
dengan asumsi umum (general assumtion) dan kondisi pembatas (limiting
condition) adalah sebagai berikut::
 Asumsi umum dan kondisi pembatas harus dinyatakan dengan jelas dalam
laporan penilaian.
 Tujuan pernyataan asumsi umum dan kondisi pembatas adalah untuk:

28
 o Melindungi kepentingan kedua belah pihak, yaitu penilai (yang
diberi tugas) dan klien (yang memberi tugas)
o Menginformasikan kepada klien dan pengguna lainnya tentang
batasan penggunaan laporan penilaian
Contoh, dalam penilaian minyak dan gas bumi atau mineral maka penilai
dapat menyatakan asumsi umum dan kondisi pembatas dalam laporan penilaian
sebagai berikut. Contoh 1, Asumsi Umum. Penilai mengasumsikan bahwa
kebenaran/validitas hak kuasa penambangan adalah nemar/valid hanya
berdasarkan sesuai dengan data dan atau informasi dan/atau keterangan yang
diberikan secara tertulis maupun lisan oleh klien. Hal ini karena penilai tidak
melakukan legal auditing tentang kebenaran/validitas hak kuasa penambangan
karena bukan merupakan bagian dari penilaian. Penilai tidak bertanggungjawab
terhadap masalaha penilaian yang timbul jika didapati data dan/atau informasi
dan/atau keterangan tertulis maupun lisan yang diberikan klien tidan benar/valid.
Contoh 2, Kondisi pembatas. Penilai tida bersedia menghadiri
persidangan (sebagai saksi ahli ataupun istilah lainnya) kecuali dinyatakan lain
(telah ada kesepakatan waktu dan kompensasi yang memadai).
Penilai tidak melakukan survey dengan peralatan/kehalian teknis, kecuali
dinyatakan lain. Data dan/atau informasi diambil dari sumber yang
dipertimbangkan dapat dipercaya.

A.2. Survey Pendahuluan

Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada
tahap selanjutnya seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan
mengenai karakteristik dan lingkup tugas penilaian yang akan dilakukan serta
data apa saja yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh
pada survey pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapan-tahapan
selanjutnya dari proses penilaian. Dalam survey pendahuluan ini dapat
ditentukan data-data apa saja yang diperlukan, darimana sumber data dapat
diperoleh, siapa personel yang terlibat penilaian dan berapa lama waktu yang
diperlukan, serta membuat adanya suatu perencanaan kerja penilaian.

29
A.3. Pengumpulan dan Analisis Data
A.3.1. Pengumpulan Data
Data umum maupun spesifsik untuk properti pembanding harus
dikumpulkan untuk tujuan penugasan penilaian tertentu, seperti : data
penawaran (supply) dan permintaan (demand) terkait dengan persaingan
properti pembanding yang serupa dengan properti yang dinilai di masa yang
akan datang. Data penawaran (supply) termasuk : stok properti (existing),
properti yang direncanakan (proposed competitive properties), tingkat
kekosongan (vacancy rate), tingkat penyerapan (absorbsi pasar). Data
permintaan (demand) termasuk populasi, pendapatan, lapangan kerja dan data
lain yang terkait dengan pengguna potensial properti.
Data yang diperlukan penilai tersebut dapat dikelompokkan menjadi dua
a. Data umum (general data), yaitu berupa trend perubahan sosial, ekonomi,
peraturan, lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam
wilayah pasar tertentu. Yang dimaksud dengan trend adalah kecenderungan
arah/pola perubahan umum dari waktu ke waktu (data kurun waktu/time
series, maupun data kerat silang/ cross section), seperti perubahan
komposisi populasi, penurunan tingkat hunian gedung perkantoran,
peningkatan “start” pengembangan, an sebagainya.
b. Data khusus/ spesifik, yang meliputi data karateristik properti yang dinilai dan
properti pembanding. Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan
properti subjek dan properti pembanding yang meliputi:
 Data lokasi dan lingkungan, yaitu bangunan di sekitarnya, HBU dari
properti yang dinilai, tren bangunan dari lokasi dan lingkungan,
transportasi, fasilitas dan utilitas yang ada di sekitar lokasi, data penawaran
dan permintaan.
 Zoning, yaitu ketinggian bangunan, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB
(Koefisien Lantai Bangunan), rencana pelebaran jalan di masa yang akan
datang.
 Data tanah
 Data bangunan, yaitu data properti jual dan sewa yang sebanding yang
meliputi harga jual, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, biaya
operasional, tingkat kapitalisasi.

30
  Karakteristik pasar di sekitar lokasi
Data Properti Subjek adalah data tentang properti subjek yang meliputi:
tapak (site), bangunan (improvement), dan dokumen kepemilikan (title).
Langkah terakhir dari analisis data khusus ini adalah analisis highest
and best use properti yang dinilai. Sedangkan data pembanding adalah
data properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa, berlokasi pada
kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data ini dapat berupa
data fisik tanah dan bangunan, data harga jual/beli, data sewa untuk
berbagai jenis properti, data-data lain sebagai pembanding adalah
tingkat hunian untuk gedung psuperkantoran, pertokoan, perhotelan,
harga sewa kamar hotel, dan data lain yang relevan dalam proses
pengestimasian nialai properti subjek.

Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisa haruslah data-data yang

mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek
(properti yang dinilai). Syarat-syarat data yang baik adalah:
a. Data harus objektif
b. Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai
c. Kesalahan baku dari data harus kecil
d. Up to date, dan sesuai dengan kondisi saat ini
e. Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya
dengan masalah yang dipecahkan.
A.3.2. Analisis Data
Setelah data telah terkumpul, hal selanjutnya yang perlu dilakukan
adalah melakukan analisis data, yaitu berpa analisis pasar dan analisis Highest
and Best Use (HBU).
A.3.2.1.Analisis Pasar
Analisis pasar didefinisikan sebagai studi kondisi pasar untuk jenis
properti tertentu. Analisis pasar dapat membantu pembaca laporan penilaian
memahami motivasi para pelaku pasar terhadap properti yang dinilai dan properti
pembanding yang serupa/mirip. Analisis pasar pada wilayah yang lebih luas
dapat menghantarkan pemahaman kondisi pasar pada wilayah yang lebih
spesifik (lokal/persekitaran) dan mempengaruhi secara langsung terhadap
terhadap nilai properti yang dinilai.
31
 Analisa pasar memiliki 2 fungsi penting, yaitu:
- Sebagai gambaran perubahan perubahan supply dan demand yang dapat
mempengaruhi perubahan nilai properti dari waktu ke waktu.
- Data dan kesimpulan yang dihasilkan dari analisis pasar merupakan
komponen yang sangat mendasar dalam proses penilaian
Analisis pasar dapat berdiri sendiri tanpa terkait dengan proses
penilaian, namun dalam tahapan penilaian harus dilakukan analisis pasar.
Analisis pasar properti dapat memberikan gambaran mengenai pola harga
properti pada suatu lokasi/daerah, namun tidak dapat menentukan nilai pasar
properti tersebut. Berdasarkan kedalaman analisis, dapat dibedakan menjadi 2
yaitu:
a. Analisis tren/teknikal. Memperkirakan perubahan/tren/pola dimasa
mendatang dengan mengkaji kinerja perilaku pasar di masa lalu.
b. Analisis fundamental. Dalam analisis fundamental tingkat permintaan
diperkirakan berdasarkan segmentasi dari demografi dan data ekonomi
yang mempengaruhi pasar properti yang dinilai.
Terdapat 6 langkah kerja dalam melakukan analisis data (analisis pasar),
yaitu sebagai berikut:
a. Properti Productivity Analysis
Penilai melakukan identifikasi dan analisis terhadap potensi-potensi dari
objek penilaian yang dapat dikembangkan. Potensi tersebut dapat dilihat
dari faktor fisik, legal, lokasi, selanjutnya dapat juga dijadikan pedoman
dalam pencarian properti pembanding.
b. Market Delineation
Berdasarkan kemungkinan perkembangan Properti Productivity Analysis,
penilai membuat pembatasan/identifikasi atas pasar yang terkait.
c. Demand Analysis and Forecast
Penilai melakukan analisis permintaan, baik saat ini maupun yang akan
datang.
d. Competitive Supply Analysis and Forecast
Penilai melakukan analisis persediaan, baik saat ini maupun yang akan
datang.
e. Supply and Demand Study

32
 Penilai melakukan analisis bagaimana hubungan antara permintaan dan
persediaan: apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium, dan
lain sebagainya.
f. Capture Estimation
Penilai membuat estimasi seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh
objek penilaian.
Terkait dengan penilaian, analisis pasar dikembangkan untuk
menghasilkan informasi yang diperlukan dalam menerapkan masing-masing
pendekatan penilaian, sebagai contoh :
a. Untuk pendekatan data pasar (sales market approach), analisis pasar
memberikan informasi yang dapat digunakan untuk menjelaskan kondisi
pasar. Analisis pasar juga dapat membantu penilai mengidentifikasi
properti-properti pembanding, selanjutnya penilai dapat menentukan
unsur-unsur apa saja yang membedakan antara properti objek penilaian
dengan properti pembanding.
b. Untuk pendekatan biaya (cost approach), analisis pasar memberikan
dasar untuk penentuan biaya pembuatan bangunan baru saat ini, serta
besarnya penyusutan.
c. Untuk pendekatan pendapatan (income approach), analisis pasar
memberikan informasi tentang harga, pendapatan (sewa), pengeluaran
(expenses),tingkat hunian dan tingkat kapitalisasi yang diperlukan untuk
estimasi nilai dengan pendekatan pendapatan. Melalui analisis pasar,
penilai mengumpulkan dan menganalisis harga jual, harga sewa, tingkat
hunian, tingkat suku bunga dan lain-lain. Data data ini diperlukan untuk
membuat proyeksi arus kas atas properti tersebut, yang juga didasari
kemampuan objek dalam meraih pangsa pasr.

33
A.3.2.2.Analisis Highest and Best Use (HBU)
Analisis lain yang juga dilakukan selain analisis pasar adalah analisis
Highest and Best Use (HBU) yang dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling layak dan optimal dari suatu aset, yang terdiri dari 4 syarat yaitu secara
fisik dimungkinkan, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari properti tersebut.Berdasarkan analisis HBU penilaian dapat
menginterprestasikan tekanan pasar yang mempengaruhi properti yang dinilai,
serta mengidnetifikasikan opini nilai akhir yang digunakan.
Analisis HBU mencakup :
a. Tanah kosong (land as vacant). Beberapa pertanyaan yang diajukan
dalam penilaian HBU pada tanah kosong antara lain:
 Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong?
 Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa
yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya?
Analisis HBU dengan tanah yang danggap kosong dapat membantu
penilai dalam mengidentifikasi properti pembanding. Properti
pembanding (yang telah diketahui harganya) yang tidak memiliki
penggunaan HBU yang sama akan disisihkan (tidak digunakan) dalam
analisis lebih lanjut.
Contoh, objek penilaian berupa tanah kosong.. Berdasarkan analisis
pasar, tanah tersebut dapat dikembangkan untuk dibangun ruko.
Letaknya di pinggir jalan utama serta luasnya 1200 m2, sehingga dapat
dikembangkan untuk dibangun 8 ruko. Berdasar analisi suplly and
demand, maka pembanguna 8 ruko tersebut dapat diserap oleh pasar.
Pada kasus tersebut, HBU objek yang dinilai adalah apabila tanah
tersebut adalah dikembangknkan untuk dibangun ruko.

Jalan Utama

Residential Residential
Tanah Kosong; Cocok Untuk
dibangun ruko
Residential Residential
Ruko
Pada kasus tersebut, properti pembanding bukan tanah yang saat ini
dipergunakan untuk residential, tetapi :
34
 - Tanah kosong yang saat ini telah dikembangkan sebagai ruko
- Apabila tidak didapatkan, maka properti pembanding dapat berupa ruko
yang ditransaksikan saat ini. Nilai tanah yang didapatkan dari harga
transaksi dikurangi estimasi nilai bangunan, selanjutnya dijadikan harga
tanah properti pembanding.

b. Tanah yang telah dibangun (the porperty as improved). Beberapa

pertanyaan yang diajukan dalam penilaian HBU pada tanah yang telah
dibangun adalah:
 Apakah bangunan saat ini telah memberikan produktivitas yang
yang maksimum sehingga tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun
bangunan lain yang lebih bernilai?
Analisis HBU atas tanah yang telah dibangun (the porperty as improved)
untuk memutuskan pilihan dari beberapa pilihan investas, antara lain:
- merawat bangunan
- memperbaiki bangunan dan mempertahankan penggunaan
semula
- memodifikasi bangunan (renovasi, rehabilitasi, modernisasi, atau
konversi penggunaan)
- merobohkan bangunan (dalam beberapa situasi tidan dijinkan
dilakukan perubahan bangunan, seperti bangunan sejarah,
sehingga opsi HBU ini tidak dapat dijadikan opsi)
Contoh. Objek penilaian terletak di Jl H.R. Rasuna Said. Luas objek
penilaian 2500 m2, saat ini digunakan sebagai showroom dengan 1
lantai. Berdasarkan analisa secara fisik dan secara hukum (zoning) atas
tanah tersebut dapat dibangun gedung dengan tinggi 16 lantai.
Berdasarkan analisis pasar, objek tersebut sangat potensial untuk
dikembangkan perkantoran, serta permintaanya masih sangat tinggi.
Dalam kasus tersebut, HBU dari objek penilaian adalah apabila bangunan
yang ada diganti dengan bangunan 16 lantai yang digunakan sebagi
perkantoran. Penggunaan tanah untuk peruntukan bangunan tersebut
akan menghasilkan keuntungan yang maksimal, dengan asumsi
terpenuhinya persyaratan pendanaan (finansial).

35
 CASE HBU DALAM PENILAIAN PROPERTI (4).

Bangunan Show OFFIICE OFFIICE

Romm
16 Lantai 16 Lantai
1 Lantai

JL.. HR Rasuna Said

B.1. Pendekatan Data Pasar

B.1.1. Konsep

Menurut buku Real Estate Valuation (Principles and Aplication),

pendekatan perbadningn data pasar didasarkan kepada suatu kesimpulan
bahwa nilai properti dapat diestimasi berdasarkan harga jual properti yang mirip
dimana disasarkan atas dua asumsi, yaitu :
- Harga pasar merupakan cerminan dari nilai pasar
- Prinsip substitusi
Menurut standar Penilaian Indonesia (SPI), pendekatan data pasar
merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang
sebanding atau hampir sebanding dengan nilai propertinya disasarkan pada
suatu proses perbandingan. Umumnya, properti dibandingkan dengan transaksi
properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap
penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, maka selanjutnya
analisis yang sistematis dilakukan terhadap data-data pembanding. Oleh karena
unit-unit serupa harus dibandingkan, setiap harga jual properti pembanding harus
ditetapkan/dinyatakan dan batas yang sesuai dengan unit pembanding. Unit-unit
pembandingan digunakan untuk mempermudah perbandingan antara properti
subjek dengan properti pembanding. Penyesuaian dapat dilakukan baik
berdasarkan total nilai properti atau berdasarkan unit-unit pembanding seperti
harga per meter persegi dari luas kotor bangunan. Perbandingan penjualan ini
dianalisis untuk mengetahui hasil dari setiap unit-unit pembandingan tersebut,
36
dan menyeleksi unit pembandingan yang sesuai dengan properti subjek yang
dinyatakan dalam rekonsiliasi nilai.
Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar, seorang
penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut:
a. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan
mendapatkan daftar properti-properti sejenis dengan properti subjek yang
sedang ditawarkan atau ditransaksikan.
b. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah
memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan
apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana
disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.
c. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter
persegi, per meter kubik, atau per multiplier pendapatan) dan
mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit.
d. Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan
menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan
penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.
e. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis
perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indocation) atau
dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).

Konsep utama dalam melakukan pendekatan data pasar adalah

bagaimana (1) menentukan data harga penjualan atas proeprti yang sebanding
dan sejenis, serta (2) melakukan penyesuaian/ adjustment, sebagaimana pada
gambar berikut:

37
1. Mendapatkan informasi transaksi penjualan properti pembanding
(properti yang sebanding dan sejenis). Mencari dan menumpulkan data
pasar properti pembanding yang dijual atau ditawarkan di pasaran yang
dapat diperbandingkan dengan properti yang akan dinilai (subjek
properti). Properti pembanding harus memenuhi syarat-syarat sebagai
berikut:
a. Transaksi relatif masih baru, dalam arti bahwa tanggal transaksi
properti pembanding harus relatif dekat dengan tanggal penilaian.
b. Properti yang kompetitip. Untuk dapat disebut sebagai properti yang
kompetitip, data pasar properti yang dipilih sebagai data pembanding
sebaiknya merupakan substitusi atau merupakan alternatip yang
potensial dipilih oleh pembeli.
c. Lokasi yang berdekatan dengan properti yang akan dinilai
d. Merupakan transaksi pada pasar yang bersifat terbuka, yang didapat
dari : lembaga publik (notaris, kecamatan, kelurahan, pengelola PBB),
media cetak yang menerbitkan iklan penjualan/penawaran properti,
penjual dan pembeli properti, makelar atau broker.
2. Menentukan unsur pembanding dan satuan pembanding, antara lain:
a) Data transaksi penjualan/penawaran , yang meliputi antara lain
tanggal transaksi, jenis properti, nama pembeli dan penjual serta
motif dari jual beli.
b) Karateristik fisik properti, lokasi dan aksesibilitas, serta lingkungan.

38
 3. Melakukan penyesuaian. Penyesuaian yang dilakukan terhadap unsur-
unsur pembanding, yang telah ditentukan sebelumnya, terdiri dari :
a) Penyesuaian waktu, dilakukan apabila data pembanding berupa data
transaksi, yang diperhitungkan dari waktu terjadinya transaksi sampai
dengan waktu penilaian.
b) Penyesuaian jenis data, dilakukan apabila data pembanding yang
diperoleh merupakan data penawaran (selain data transaksi)
c) Penyesuaian terhadap fisik properti, lokasi dan aksesibilitas, serta
lingkungan.

B.1.2. Penilaian atas Tanah Kosong vs Tanah dengan Bangunan diatasnya

Properti yang dinilai dapat berupa tanah kosong, atau tanah dengan
bangunan diatasnya. Apabila tanah tersebut berupa tanah kosong, maka unsur
pembandingya adalah berupa perbedaan karateristik tanah. Apabaila tanah
tersebut berupa bangunan diatasnya, maka maka unsur pembandingya adalah
berupa perbedaan karateristik tanah dan bangunan.

39
Properti yang dinilai Unsur Pembanding Properti yang dinilai Unsur Pembanding
dari properti
pembanding

- Fisik Tanah (luas - Fisik Tanah

tanah, bentuk - Lokasi dan
tanah, elevasi) aksesibilitas
- Lokasi dan - Lingkungan
aksesibilitas - Luas Bangunan
- Lingkungan - Kondisi Bangunan
- Fasilitas bangunan

Tanah Tanah + Bangunan

Tanah

Apabila properti pembanding berupa tanah dan Tanah + Bangunan

bangunan, maka nilai bangunan harus
dikeluarkan dulu.

exclude

B.1.3. Contoh Penilaian Tanah Menggunakan Pendekatan Data Pasar

Contoh. Suatu subject properti yang diniai dengan 3 (tiga) data
pembanding sebagai berikut.

Objek Penilaian Objek Penilaian

Alamat Jl. Ibrahim Singadilaga No. 65 ( (Jalan protokol)

Lokasi - Jalan utama - Lebar jalan 8 meter
Dokumen kepemilikan Sertipikat Hak Pakai
Luas Tanah (m²) 970 meter
Bentuk Tanah Persegi Panjang
Jenis Tanah Tanah darat
Kontur Datar
Elevasi dr permukaan jalan Sejajar permukaan jalan
Penguasaan atas fisik Dikuasai pemilik
Lingkungan Baik 3
Dilewati angkutan umum, Jarak ke CBD (pusat kota) 1 Km.
Aksesibilitas
Jalam Protokol

40
Harga transaksi objek pembanding 1, 2 dan 3 semuanya berupa data
penawaran, harga dalam satuan per m2, ditabulasikan sebagai berikut.

Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Alamat Jl. Ibrahim Singadilaga No. JL Ibrahim Singadilaga Jl. Abdul Khadir, (belakang
34 Purwakarta Jl Utama)
Lokasi Jalan protokol Jalan protokol Jalan lingkungan
Jarak tempuh ke jalan utama
utama 50 meter
Lebar jalan 8 meter Lebar jalan 8 meter Lebar jalan 3 meter
Dokumen SHM SHM SHM
Luas Tanah (m²)
kepemilikan 1000 300 1100
Bentuk Tanah Persegi panjang Persegi panjang Persegi Panjang
Jenis Tanah Tanah darat Tanah darat Tanah darat
Kontur Datar Datar Datar
Elevasi dr Sejajar permukaan jalan Sejajar permukaan jalan Sejajar permukaan jalan
permukaan jalan
Penguasaan Dikuasai pemilik Dikuasai pemilik Dikuasai pemilik
atas fisik Perkantoran pemeritah, Perkantoran pemeritah,
Lingkungan Tempat hunian
tempat usaha, hunian tempat usaha, hunian

Tertata rapi Tertata rapi Kurang Tertata rapi

- Dekat CBD (1 km) - Dekat CBD (1 km)
- Dekat CBD (1 km)
Aksesibilitas - Dilewati angkutan - Tidak Dilewati angkutan
- Dilewati angkutan umum
umum umum
- Jalan protokol
- Jalan Protokol - Jalan lingkungan
Harga/M2 (Rp.) Rp 1 760.000 Rp 1.870.000 Rp 1.100.000

Ketepatan dalam melakukan Persentase (%) penyesuaian tergantung kepada

keahlian penilai dalam menggali informasi pasar. Sebagaimana telah kita bahas
terdahulu bahwa informasi pasar properti bersifat asimetri (tidak merata). Kualitas
informasi pasar dari hasil analisis pasar yang dihasilkan tergantung dari
bagaimana seorang penilai menguasai kharateristik pasar properti pada area
sekitar objek penilaian.

Contoh penyesuaian analisis data pasar secara terperinci dalam

persentase yang dilakukan dalam formulir analisis data pasar sebagaimana pada
tabel dibawah.

41
 Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 1 760.000 Rp 1.870.000 Rp 1.100.000

Jenis Transaksi -10% - 10% - 10%
Waktu Transaksi
Lokasi - - +20%
Dokumen kepemilikan
Luas Tanah (m²) - -5% -
Bentuk Tanah
Jenis Tanah
Kontur
Elevasi dr permukaan jalan
Penguasaan atas fisik
Lingkungan - - + 5%
Aksesibilitas - - +5%
Jumlah Penyesuaian -10% - 15% +20 %
Indikasi nilai/m2 Rp 1 584.000.000 Rp 1 589.500 Rp 1 320.000

Pembobotan 40% 40% 20%

Nilai Pasar setelah Rp 633.600 Rp 635.800 Rp 264.000
Pembobotan
Nilai Pasar/ M2 Rp 1.522.400

Penjelasan:
1. Luas tanah objek penilaian 2 (970 m2) mempunyai nilai per meter persegi
lebih kecil dibanding objek pembanding 2 dan (300 m2), dan sama dalam
hal luasannya dengan objek pembanding 1 dan 3 (tidak ada penyesuaian).
2. Aksesibilitas objek penilaian yang dilewati angkutan serta merupakan jalan
protokol mempunyai nilai yang lebih besar dibanding data pembandintg 3
yang berupa jalan lingkungan dan tidak dilewati angkutan umum.
Aksesibilitas objek penilaian mempunyai kharateristik yang sama dengan
data pembanding 1 dan 2 (tidak ada penyesuaian).
3. Lingkungan objek penilaian yang berupa perkantoran pemerintah, tempat
usaha dan hunian mempunyai nilai yang lebih besar dibanding data
pembanding 3 yang hanya berupa hunian dengan bangunan di lingkungan
tersebut yang kurang teratur, Lingkungan objek penilaian mempunyai
kharateristik yang sama dengan data pembanding 1 dan 2 (tidak ada
penyesuaian).
4. Kantor pemerintah hanya boleh mendapatkan sertipikat berupa Hak Pakai.
Oleh karena itu, tidak ada penyesuaian Hak Pakai tersebut dengan data
pembanding yang mempunyai sertipikat Hak Milik.

42
B.2. Pendekatan Biaya

B.2.1. Konsep Pendekatan Biaya

Berdasarkan SPI 2002 (SPI-KPUP 10.3.1), pendekatan [anda[atan

menyatakan bahwa sebagai pengganti dari properti yang dibeli, seseorang dapat
membangun properti lain yang merupakan tiruan (replica) dan atau yang memiliki
kegunaan yang sama. Pendekatan biaya didasarkan pada pemahaman pelaku
pasar terhadap keterkaitan nilai dengan biaya, dengan formula :
Nilai = Estimasi Nilai Tanah + (biaya konstruksi pada saat dilakukan
penilaian – penyusutan karena keusangan dan kemunduran.

Sebagai catatan, dalam perhitungan biaya konstruksi dapat memasukkan

keuntungan pengusaha. Biaya konstruksi (pembangunan) dapat diperoleh dari
estimator (quantity surveyor), kontraktor, atau RAB yang telah diubah harga upah
dan maerial sebagaimana harga saat ini.
Tahapan dalam melakukan penilain properti dengan pendekatan biaya
adalah sebagai berikut:
1. Mengestimasi/memperkirakan nilai tanah dalam keadaan kosong dengan
menggunakan pendekatan data pasar
2. Menghitung biaya untuk membangun bangunan baik sebagai biaya
reproduksi baru (reproduction cost new) maupun sebagai biaya
penggantian baru (replacement cost new).
a. Yang dimaksud dengan biaya reproduksi baru (reproduction cost
new) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun
sebuah bangunan baru dengan material/bahan, ukuran, bentuk
dan fungsi yang sama dengan bangunan yang akan dinilai
berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian
b. Yang dimaksud dengan biaya pengganti baru (replacement cost
new). adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun
sebuah bangunan baru dengan material/bahan, ukuran, bentuk
dan fungsi yang serupa dengan bangunan yang akan dinilai
berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian
3. Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan

43
4. Menghituung nilai bangunan dengan cara ,mengurangkan biaya
reproduksi atau biaya penggantian baru dengan penyusutan.
5. Menjumlahkan nilai tanah dengan nilai bangunan untuk medapatkan nilai
properti

B.2.2. Contoh Penilaian dengan Menggunakan Pendekatan Biaya

B.2.2.1 Penilaian Propeti Berupa Tanah dan Bangunan (Real Properti) dengan
Menggunakan Pendekatan Biaya

Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan biaya, seorang penilai

diberi penugasan untuk menilaia suatu properti berupa tanah seluas 130 m2 dan
bangunan diatasnya. Bangunan dengan ukuran 90 meter persegi dengan umur
10 tahun, dengan kondisi baik. Material bangunan tersebut terdiri dari :

Pondasi : batu kali

Dinding : batu bata
Lantai : keramik
Plafond : tripleks
Atap : Genteng tanah liat
Sanitasi (air bersih dan air kotor) baik, kamar mandi standard, sambungan listrik
ada.

Dalam melakukan penilaian tersebut penilai melakukan langkah sebagai

berikut:
1. Nilai tanah kosong diestimasi sebesar Rp 1.700.000/m2, berdasarkan
hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar.
2. Berdasarkan analisis pasar yang didapatkan dari wawancara dengan
pemborong, serta standar biaya pembangunan gedung dari pemerintah
daerah, biaya pembangunan baru sesuai spesifikasi objek penilaian
adalah sebesar Rp 3.000.000/m2.
3. Biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan dihitung sebesar
NRC = 90 m2 x Rp 3.000.000/m2 = Rp 270.000.000
4. Penyusutan bangunan dihitung dengan menggunakan tabel sebagaimana
tabel berikut. Bangunan dengan kondisi baik dengan umur 10 tahun,
penyusutanya sebesar 34%. Nilai bangunan = Rp 270.000.000 x 66% =
Rp 178.200.000,-.
44
5. Nilai Tanah sebesar 130 m2 x Rp 1.700.000/m2 = Rp 221.000.000
6. Nilai Properti = Nilai Tanah kosong + Nilai Bangunan
= Rp 221.000.000 + Rp 178.200.000 = Rp 399.000.000,-

B.2.2.2.Penilaian Propeti Berupa Peralatan Kantor dengan Menggunakan

Pendekatan Biaya

Seorang penilai di KPKNL diminta oleh suatu satker untuk melakukan

penilain berupa peralatan kantor yang sudah rusak berat yang akan dihapuskan.
Peralatan kantor tersebut berupa::

- Mesin ketik merek Brother GX-6750

- Lemari besi merek LION
- Rak besi ELITE home made tainggi 3 m
- Filing Cabiner merek ELITE 2 susun.
45
 Dalam melakukan penilaian tersebut penilai melakukan langkah sebagai
berikut:
1. Mencari harga pasar saat ini dalam keadaan baru (harga jual di toko),
didapatkan data sebagai berikut.
- Mesin ketik merek Brother GX-6750 = Rp 2.100.000
- Lemari besi merek LION = Rp 2.900.000
- Rak besi ELITE home made tainggi 3 m . = Rp 1.000.000
- Filing Cabiner merek ELITE 2 susun = Rp 2.500.000

2. Menghitung penyusutan bangunan. Secara teoritis terdiri dari penyusutan

fisik, penyusutan fungsional dan penyusutan ekonomis. Penyusutan fisik
dapat menggunakan tabel berikut. Untuk barang yang dalam kondisi
rusak berat, penyusutan dan dihitung sampai dengan 90%.

3. Nilai pasar peralatan kantor adalah harga pasar barang dalam keadaan
baru dikurangi penyusutan, misalkan dari tabel diatas dihitung sebesar
90%, yaitu :

Harga pasar barang Penyusutan Nilai barang second

dalam keadaan baru hand
- Mesin ketik merek Rp 2.100.000 90% 10% x Rp 2.100.000
Brother GX-6750
= Rp ...............
- Lemari besi merek Rp 2.900.000 90% 10% x Rp 2.900.000
LION
= Rp ...............
- Rak besi ELITE Rp 1.000.000 90% 10% x Rp 1.000.000
home made tainggi 3
= Rp ...............
m .

46
 Filing Cabiner merek Rp 2.500.000 90% 10% x Rp 2.500.000
ELITE 2 susun
= Rp ...............

4. Secara umum penyusutan terdiri dari penyusutan fisik, penyusutan

fungsional dan penyusutan ekonomi. Rumus perhitunganyang digunakan
adalah
Nilai = NRC x (1-%penyusutan fisik) x (1-Penyusutan fungsional) x (1-
penyusutan ekonomis)
Hasil perhitungan pada butir 3 dapat dilanjutkan dengan perhitungan
penyusutan karena kemunduran fungsional serta kemunduran
ekonomis, apabila penilai mendefinisikan terdapat kemunduran tersebut.

B.3. Pendekatan Pendapatan

B.3.1. Konsep Pendekatan Pendapatan
Beberapa definisi pendapatan dapat dilihat pada tabel berikut ini.
SPI 2007 Suatu cara umum menetapkan indikasi nilai dari suatu
perusahaan atau sekuritas dengan menggunakan satu atau
lebih metoda dimana nilai ditetapkan dengan cara
mengkonversi menfaat (pendapatan) yang dapat diantisipasi
sebagai pembilang dengan suatu tingkat penyebut yang
relevan
Real Estate Valuation Fungsi dari pendapatan yang diharapkan akan diperoleh dari
suatu properti
Fundamental of Real Estate Kapitalisasi pendapatan adalah konversi pendapatan menjadi
Appraisal nilai
Properti Assessment Mengkonversi keuntungan di masa yang akan datang untuk
Valuation menggambarkan nilai saat ini
Berdasarkan definisi tersebut, maka pendekatan pendapatan dilakukan
dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh
properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya
dilakukan pengkapitalisasi untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut
menjadi nilai properti
Terdapat hubungan antara investasi pada properti (yang menghasilkan
pendapatan ) dengan penilaian, yaitu :
1. Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu income producing properti
mencerminkan nilai pasar properti tersebut. Suatu properti yang dibangun

47
 dengan biaya yang tinggi akan dinilai rendah apabila pendapatan yang
dihadilkan oleh properti tersebut rendah.
2. Pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti diperoleh pada saat ini dan
saat yang akan datang. Karena pendapatan diperoleh pada masa yang
akan datang, maka menghadapi suatu resiko yang bisa mempengaruhi
terhadap nilai properti tersebut.
3. Investasi memiliki yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation.

B.3.2. Pengkapitalisasi Pendapatan

Kapitalisasi pendapatan adalah suatu metode untuk mengkonversi
pendapatan (NOI) yang diperoleh pada satu tahun, menjadi nilai pada saat ini.
Terdapat 2 metode kapitalsi pendapatan, yaitu:
a. Kapitalisasi langsung (direct capitalization), dapat dilakukan dengan cara:
 Membagi pendapatan tahun pertama properti yang dinilai dengan
tingkat kapitalisasi (capitaliztion rate) tertentu yang diperoleh dari
analisis properti pembanding yang mirip. Tingkat kapitalisasi tersebut
merupakan perbandiang pendapatan tahun pertama dengan harga jual
(satun persentase).
Contoh 1.

Tingkat kapitalisasi dari perbandingan data pasar tingkat kapitalisasi

properti pembanding adalah sebagai berikut :

Properti A Properti B Properti C Properti D

Harga 368.500.000 425.000.000 310.000.000 500.000.000

NOI 50.000.000 56.100.000 42.718.000 68.600.000

Indikasi Cap. rate 13,5% 13,2% 13,78% 13,72%

Rata-rata = 13,53

48
 Misalnya Properti yang sedang dinilai mempunyai pendapatan dari
NOI sebesar Rp 53.000.000 per tahun, maka Nilai Properti adalah
V = NOI/ R, atau Rp 53.000.000/ 13,53% = Rp 391.722.099.

 Mengalikan pendapatan tahun pertama properti yang dinilai dengan

income multiplier tertentu yang diperoleh dari analisis properti
pembanding yang mirip. Income multiplier tersebut merupakan
perbandiang pendapatan tahun pertama dengan harga jual (satun
kali). Metode yang dilakukan adalah mengalikan estimasi pendapatan
operasi bersih (NOI) dengan factor atau pengganda pendapatan
(income multiplier) yang wajar dengan rumus Nilai = NOI
x F. Dimana F adalah factor atau income multiplier yang
menunjukkan penggandaan NOI, yaitu

Prosedur penentuan tingkat kapitalisasi dan factor (pengganda

pendapatan/ income multiplier) dilakukan sebagai berikut :

i) Diperoleh langsung dari indikasi antara pendapatan dan nilai di

pasar atas properti pembanding yang mirip
ii) Yang diperoleh dari harga jual properti pembanding merupakan
bentuk rasio yang dapat dinyatakan dalam bentuk lain dengan
dasar unleveage (tanpa pertimbangan financing), antara lain :
o Pengganda pendapatan kotor potensial (PGIM)
o Pengganda pendapatan kotor efektif (EGIM)
o Pengganda pendapatan bersih (NOIM)
iii) Diasumsuian bahwa perubahan NOI yang diharapkan adalah mirip
antara properti yang dinilai dengan properti pembanding
iv) Metode ini dapat mengahasilkan nilai estimasi yang reliable
apabila :
o Arus kas tahun pertama adalah representative, yaitu cukup
mewakili rata-rata pendapatan potensial
o Tingkat kapitalisasi (capitalization rate) atau tingkat
pendapatan (income rate) dan pengganda pendapatan
49
 (income multiplier) yang diperoleh dari harga jual properti
pembanding yang mempunyai potensi yang sama untuk
menghasilkan pendapatan di masa mendatang.
v) Kelemahan metode ini adalah tingkat kapitalisasi (capitalization
rate) dan pengganda pendapatan (income multiplier) yang
diperoleh dari harga jual properti pembanding hanya menunjukkan
rasio pendapatan terhadap nilai tahun pertama (pada tahun
transaksi), dan tidak mencerminkan profitabilitas.

Contoh 2.:
Anda sedang menilai properti A yang diharapkan menghasilkan
pendapatan kotor potensial tahunan Rp 60.000.000. Untuk maksud
penilaian tersebut didapatkan pembanding sebagai berikut :
No PGI SP PGIM

1 65.000.000 395.000.000 6.03

2 55.000.000 340.000.000 6.18

3 72.000.000 425.000.000 5.9

4 44.000.000 256.000.000 5.75

5 90.000.000 445.000.000 4.94

Rata-rata 5.76

V = Rp 60.000.000 x 5.76 = Rp 345.600.000

PGIM dipakai apabila data-data jual pembanding dan subjek properti

adalah sama/mirip, dalam hal :
o Rasio baiaya operasi (OER)
o Prospek pendapatan di masa mendatang yang diharapkan
o Perubahan nilai
Faktor dominan yang menentukan penggunaan PGIM adalah ukuran
properti pada umumnya kecil dan sederhana, sehingga lebih banyak
jumlahnya, sering diperjual belikan serta lebih homogeny. Jenis
properti adalah yang penggunaannya sederhana, misal apartemen.

50
b. Kapitalisasi yield (yield capitalization), dilakukan dengan mengkonversi
pendapatan yang akan datang (sewa atau pendapatan lainnya) yang
akan diterima di masa mendatang dengan tingkat imbal hasil (return) atau
yield tertentu/ Dalam penerapanya, metode yield merupakan analisis
arus kas terdiskonto (discounted cash flow).

B.3.3. Penentuan Tingkat Pendapatan

Berbagai macam pendapatan harus dihitung, termasuk semua keuntunga

selama menjadi pemilik properti ditambah dengan manfaat berbetuk lumpsum
pada akhir masa investasinya (reversion). Berkaitan dengan hal tersebut, secara
ringkats langkah-langkah penilain properti dilakukan dengan prosedur sebagai
berikut:
1. Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari kepemilikan.
2. Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun. Hal ini dapat saja
terjadi karena adanya tingkat kekosongan atau kegagalan sewa. Dihitung
sebagai unsure kerugian dari pendapatan kotor, sehingga mengurangi
jumlah pendapatan kotor yang efektif.
3. Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi.
4. Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga mendapat taksiran
pendapatan bersih.
5. Mengkapitalisasi pendapatan bersih operasi untuk memperoleh nilai properti.
Berdasarkan uraian tersebut, maka terdapat beberapa factor yang perlu
diindikasikan dalam penerapan pendekatan pendapatan tersebut, yaitu :

1. Pendapatan kotor potensial (Potensial Gross income/ PGI)

51
2. Pendapatan kotor efektif (Effective /gross Income/EGI)
3. Pendapatan opeasi bersih (Net Operating Income/NOI)
4. Arus pendapatan sebelum dan sesudah pajak (Pre-tax & After TaxCash Flow)
5. Keuntungan dari pengembalian modal investasi (Reversionary benefits)
6. Tingkat pengembalian modal investasi (Rate of return).
Langkah langkah tersebut dapat diuraikan dalam proses penghitungan
sebagai berikut:
I. Potensial Gross Income
 Sewa Berjangka *) Rp xxx
 Pendapatan lain-lain Rp xxx
Total Potensial Gross Income (PGI) Rp xxx
Tingkat Kekosongan (Rp xxx)
II. Effective grossincome (EGI) Rp xxx
III. Biaya Operasional
 Biaya Operasi (Rp xxx)
 Biaya tetap (Rp xxx)
 Biaya varibael (Rp xxx)
 Replacemet allowance (Rp xxx)
 Total operating expenses (Rp xxx)
(Rp xxx)
IV. Net Operating Income (NOI) Rp xxx

V. Tingkat kapitalisasi ( i/YP**) %

Nilai Pasar (Market Value) Rp xxxx

Keterangan :
*) Harga sewa dari penyewa yang telah ada
**) Tingkat kapitalisasi. Ditentukan dengan menggunakan analisis
pengkapitalisasian yang sesuai diterapkan untuk jenis properti, lokasi
properti dan resiko bisnis properti tersebut.

Seperti dalam penerapan pendekatan perbandingan harga jual (sales

compariosn approach)/pendekatan data pasar, maka pendekatan pendapatan
juga memerlukan penelitian pasar yang luas. Melalui analisis pasar, maka dapat
ditentukan:
a. Harga pasar sewa/penerimaan laian untuk segmen pasar tertentu,
sebagai dasar untuk perhitungan Potensial Gross Income
b. Rata-rata tingkat kekosongan, sebagai dasar untuk perhitungan Effective
Gross Income.
c. Biaya upah, listrik, bahan bakar, perbaikan, dan sebagainya, yang harus
dikeluarkan sebagai operationg expensess.
d. Tingkat kapitalisasi, untuk mengkonversikan Net Operating Income
menjadi nilai properti

B.3.2.1.Potensial Gross Income

52
 Potensial Gross Income adalah estimasi pendapatan kotor yang akan
diterima selama satu tahun yang berasal dari sewa atau pendapatan lain yang
diterima dari hasil penggunaan luasan lantai oleh pihak ketiga, Pendapatan bisa
dalam jangka waktu bulanan, atau tahunan tergantung lesse dan lessor.
Dihitung dengan cara menghitung luas lantai bersih (rentable area) denga
sewa/m2 dalam setahun. Luas lantai bersih (NRA) adalah luas lantai bangunan
yang disewakan dan diukur dari dinding bagian dalam. Disamping dari lantai
yang disewakan, juga terdapat estimasi pendapatan lain seperti pendapatan
lain-lain berupa:
o Pendapatan dari restoran,laundry, dll pada properti hotel.
o Pendapatan parkir, iuran, dll pada mall atau pasar
o Pendapatan parkir, iuran,penyewaan sewa kantin (restoran), kios pada
gedung perkantoran

B.3.2.2. Perkiraan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan (vacancy &

collection loss)

Penilai harus dapat memperkirakan kekosongan rata-rata selama jangka

waktu satu tahun. Untuk diperhatikan bahwa tingkat kekosongan tersebut
bersifat tidak tetap dan berubah-ubah setiap waktu. Untuk menentukan tingkat
kekosongan dan sewa yang tak terbayar, perlu diteliti dengan pertimbangan
sebagai berikut :
 Tingkat kekosongan atau sewa yang tak terbayar yang perlu dihitung
secata akurat baik masa kini, diwaktu masa kini maupun waktu yang telah
lewat
 Dibandingkan dengan kondisi properti yang sejenis yang
disewakan/didayagunakan yang terletak pada lokasi radius yang sama
 Peramalan/ proyeksi atas estimasi situasi kondisi sosial, ekonomi dan
perkembangan penduduk di masa yang akan datang
 Tingkat pendapatan dan ekonomi rata-rata masyarakat dan kaum
pendatang dari wilayah sekitar
 Masa sewa yang menyangkut tentang lama dan kondisi sewa.

53
B.3.2.3..Effective Gross Income

EFG merupakan hasil penjumlahan antara pendapatan kotor potensil

setelah dikurangi dengan tingkat kekosongan.

B.3.2.4.Total Operating Cost

Biaya Tetap (Fixed Cost)

Merupakan seluruh biaya yang dikeluarkan sepanjang tahun secara
konstan. Contoh : PBB, premi asuransi, dll.

Biaya Varibel (Variabel Cost)

Biaya yang besarannya bervariasi tergantung pada tingkat kegiatan
operasi, seperti : gaji, bahan bakar kendaraan, listrik air, dll. Pengeluaran
variable meliputi seluruh pengeluaran operasi yang pada umumnya bervariasi
sesuai dengan tingkat hunian dan cakupan pelayanan yang diberikan. Meskipun
biaya varibel sangat bervariasi dan tidak dapat dipolakan dari tahun ke tahun,
akan tetpai pada beberapa properti tertentu pergerakan biaya variable tersebut
memiliki pola yang konsisten terhadap perubahan pendapatan kotor.
Dalam laporan kegiatan operasi suatu properti sering dicantumkan
beberapa jenis biaya operasi secara umum yang meliputi:
 Biaya atau fee pengelolaan
 Biaya penyewaan
 Biaya energy dan utilitas
 Biaya penggunaan fasillitas seperti : AC, pemanas air, dan sebagainya
 Gaji karyawan
 Biaya kebersihan
 Biaya pemeliharaan dan perbaikan
 Biaya dekorasi
 Biaya pengelolaan parkir dan halaman
 Biaya lain-lain seperti keamanan, persediaan,
 Biaya lain-lain (diluar yang telah disebutkan)

54
Biaya Cadangan Penggantian

Bagian bagian bangunan serta barang-barang bergerak yang

mempunyai umur yang lebih pendek dari umur ekonomis suatu gedung harus
diganti dengan menggunakan biaya cadangan penggantian. Item-item yang
termasuk dalam kategori baiaya cadangan penggantian, antara lain:
 Biaya penggantian atap
 Biaya penggantian karpet
 Biaya penggantian perlengakapan dapur, kamar mandi dan laundry
 Biaya penggantian kompresor, lift dan boiler
 Biaya penggantian otem structural dan peralatan yang memiliki batas
umur ekonomis
 Biaya perbaikan interior dan eksterior secara periodic, biasanya pada saat
pembaharun kontrak sewa
 Biaya perbaikan areal troroar dan parkir

B.3.2.5.Tingkat Kapitalisasi

Sebagaimana telah diuraiakan diatas bahwa pada dasarnya penilaian

dengan menggunakan metode income approach memakai 2 instumen yaitu (1)
estimasi ekspektasi arus pengembalian/pendapatan dan (2) tingkat
pengembalian yang dipersyaratkan (tingkat kapitalisasi). Penentuan tingkat
kapitalisasi dilakukan untuk menghitung Nilai Pasar berdasarkan penjabaran
rumus aritmetika Marke Value = Net Income : Required Rate of Return. Yang
digambarkan dengan rumus V = I / R.

B.3.2.6. Contoh Perhitungan Tingkat Pendapatan dan Penialian Properti dengan

Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization)

Sebuah gedung seluas 2000 m2 berdiri di atas tanah seluas 3000 m2

disewakan untuk hotel. Data berdasarkan laporan akuntan adalah sebagai
berikut:

55
Laporan keuangan dalam 1 (satu) tahun operasi

1 Penerimaandari sewahotel setahun 175.000.000

2a Keuntunganrestorant 25.000.000
Terimasewakiostokokelontong 45.000.000
Terimasewaaula 15.000.000

3 Tingkat kekosongan(void) rata-rata25%

4 Biayaoperasi
a Upah/gaji 12.500.000
b Beli bahanmakanan/minuman 11.800.000
c Penggantian/alat perlengkapan 7.500.000
d Pemeliharaandanmaintenance 10.000.000
e LitrikdanAir 5.000.000
f Administrasi 6.000.000
g Bungabank20%dari pokokpinjamansebesar Rp50.000.000
h Premi asuransi 550.000
i PBB 8.500.000

Apabila tingkat kapitalisasi disesuaikan dengan Bunga Bank pada waktu

tersebut sebesar i=8%, dan pembagian keuntungan untuk manajer hotel
sebesar 15% dari pendapatan bersih, mak berapa Nilai Jual Hotel tersebut ?

Jawaban

56
I Potential Gross Income (PGI)
Penerimaan dari sewa hotel setahun (PGI) 175.000.000
1 Tingkat kekosongan 25% x Rp 175,000.000 43.750.000
131.250.000

2 Penghasilan Lain-lain
2.a Keuntungan Restorant 25.000.000
2.b Sewa kios/ toko 45.000.000
2.c Sewa aula 15.000.000
II Effective Gross Income (EGI) 216.250.000
III Biaya operasi
a Upah/gaji 12.500.000
b Beli bahan makanan/minuman 11.800.000
c Penggantian/ alat perlengkapan 7.500.000
d Pemeliharaan dan maintenance 10.000.000
e Litrik dan Air 5.000.000
f Administrasi 6.000.000
g Bunga bank 20%dari pokokpinjaman sebesar Rp 50.000.000 10.000.000
h Premi asuransi 550.000
i PBB 8.500.000
BIAYAYANGHARUS DIBAYAR 71.850.000

IV PENDAPATANBERSIH(Net Operating Income) 144.400.000

Pembagian keuntungan manaher 21.660.000
15%x Rp 144.400.000 122.740.000

Nilai kapitalisasi i = 8%. maka V = Rp 122.740.000/ 8%

= Rp 1.534.250.000,-

C. Rekonsiliasi Nilai
Dalam melakukan penilaian, sebaiknya dilakukan dengan beberapa
pendekatan, yang selanjutnya dilakukan rekonsilasi nilai. Rekonsilasi nilai
adalah suatu analisa terhadap berbagai simpulan nilai untuk mendapatkan suatu
estimasi nilai akhir.
57
 Kriteria dalam melakukan rekonsiliasi nilai dapat berupa:
1. Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti
pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan.
2. Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan.
3. Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding.
4. Estimasi nilai akhir apakah berupa nilai tunggal atau range

D. Pertanyaan Evaluasi
1. Jelaskan tahapan dalam melakukan penilaian properti!
2. Elemen-elemen apa saja yang harus diidentifikasikan pada tahapan
identifikasi masalah? Mengapa identifikasi masing-masing elemen
tersebut perlu dilakukan?
3. Kegiatan apa saja yang dilakukan dalam survey pendahluan?
4. Data-data apa saja yang dikumpulkan pada tahapan pengumpulan data?
5. Sebutkan jenis analisis yan g dilakukanpada tahap analisis data!
6. Jelaskan konsep penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar!
7. Jelaskan konsep penilaian dengan menggunakan pendekatan
pendapatan
8. Jelaskan konsep penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya
9. Sebut dan jelaskan metode pengkapitalisasian dalam melakukan
penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan!
10. Jelaskan mengenai rekonsiliasi dalam penilaian propert!

58
E. Test Formatif
1. Urutan tahapan penilaian yang tepat adalah....
a. Identifikasi masalah, survey pendahuluan, penyusunan rencaran
kerja, pengumpulan dan verivikasi data, analisis pasar, analisis
HBU, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai dan
pelaporan
b. Identifikasi masalah, penyusunan rencaran kerja, pengumpulan
dan verivikasi data, analisis pasar, analisis HBU, survey
pendahuluan, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai
dan pelaporan
c. Identifikasi masalah, analisis pasar, penyusunan rencaran kerja,
pengumpulan dan verivikasi data, analisis HBU, survey
pendahuluan, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai
dan pelaporan
d. Identifikasi masalah, analisis HBU, penyusunan rencaran kerja,
pengumpulan dan verivikasi data, analisis pasar, survey
pendahuluan, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai
dan pelaporan

2. Berikut ini bukan merupakan pernyataaan yang tepat sehubungan perlunya

dilakukan Identifikasi klien, yaitu.
a. Identifikasi klien berhubungan dengan penggunaan laporan, dan
akan mempengaruhi secara langsung terhadap pengidentifikasian
maksund penilaian
b. Dengan menngidentifikasi klien, maka penilai akan
mempertimbangakan jaminan profesional lainya yang diperlukan
dalam melakukan penilaian (misal ahli geologi, pertambangan
batu bara/migas, panas bumi, dll).
c. Untuk memutuskan apakah menerima atau menolak penugasan
yang diminta oleh klien.
d. Identifikasi klien akan mempengaruhi pendekatan penilaian yang
akan digunakan.

3. Maksud penilaian (purpose of appraisal) berhubungan dengan jenis nilai

yang dihasilkan. Apabila tujuan penilaian adalah untuk melakukan
penjualan, maka nilai yang dihasilkan adalah ..
a. Nilai pasar
b. Nilai wajar
c. Nilai investasi
d. Nilai sisa

59
4. Apabila tujuan penilaian adalah untuk melakukan penjualan suatu properti,
tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya
dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini, maka jenis nilai
yang dihasilkan adalah .........
a. Nilai pasar
b. Nilai wajar
c. Nilai investasi
d. Nilai sisa

5. Berikut ini merupakan pernyataan yang tepat sehubunganan dengan

identifikasi tanggal penilaian , kecuali...
a. Identifiaksi tanggal penilaian perlu dilakukan karena nilai pasar
dipandang sebagai cerminan persepsi pasar tentang kondisi
perekonomian yang akan datang, namun persepesi tersebut
didasari bukti pasar pada titik waktu tertentu,
b. Identifiaksi tanggal penilaian perlu dinyatakan secara jelas dan
spesifik karena nilai real properti berubah secara terus menerus
c. Sebagian besar penilai penyepakati bahwa taggal penilaian
adalah pada saat dilakukan inspeksi/pengamatan
d. Tidak dibenarkan untuk mengidentifikasikan tanggal penilaian
pada waktu yang telah lalu (past). Meskipun untuk tujuan khusus
seperti penilaian untuk tujuan pajak penghasilan,

6. Identifikasi asumsi luar biasa dituangkan melalui

a. Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan
bahwa suatu informasi yang belum pasti (yang dapat
mempengaruhi nilai) dianggap menjadi pasti dan benar
b. Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan
bahwa kondisi penilaian yang bertentangan dengan kondisi yang
sebenarnya, yang perlu ditegaskan penilai untuk tujuan analisis.
c. Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan
bahwa kondisi penilaian hanya sesuai dengan data dan atau
informasi/keterangan secara terlutis atau secara lisasn oleh klien
d. Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan
bahwa terdapat hal-hal yang tidak dilaksanakan ataupun
ketidaksediaan penilai untuk melaksanakanya, kecuali dinyatakan
lain,

7. Seorang penilai dalam melakukan penilaian tidak melakukan survey

dengan peralatan/keahlian teknis, hal tersedbut diidentifikasikan dalam..
a. Kondisi pembatas
b. Asumsi umum.
c. Asumsi luar biasa
d. Kondisi hipotesis

60
8. Pernyataan berikut bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan
dengan tahapan survey pendahuluan,kecuali...
a. Penentuan dan pemeriksaan data-data yang diperlukan, berupa
datau umum dan data khusus
b. Penyiapan sara pendukung (formulir, stationary, foto, alat ukur,
dll.)
c. Mencari sumber data dari instansi (BPN. Dirtjen Pajak, BPS,
Camat, Broker, Developer, Ral Estate, dll).Personal dan waktu
yang diperlukan terkait beban kerja dan tipe properti.
d. Mengumpulkan data umum dan data khusus

9. Pernyataan berikut bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan

dengan tahapan survey pendahuluan,kecuali...:
a. Studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand
(permintaan) properti secara umum pada saat sekarang dan
kemungkinannya di masa yang akan datang pada suatu wilayah
tertentu.
b. Harus dilaksanakan dengan analisis fundamental, tidak cukup
hanya mendasarkan pada analisa trend/inferensi.
c. Hasil analisis pasar properti digunakan oleh penilai dalam proses
penilaian untuk menentukan High and Best Use
d. Analisis pasar properti berfungsi dalam mengevaluasi jumlah
permintaan dan penawaran dengan tujuan untuk mengidentifikasi
kebutuhan konsumen yang belum terpenuhi dan memperkirakan
besaran ruang yang dibutuhkan.

10. Salah satu alasan mengapa analisis high and best use tidak dapat
dilakukan secara maksimal adalah ........
a. Terdapat tanah yang berlebih (excess land)
b. Penggunaannya eksisting properti saat ini tidak dalam
penggunaan high and best use
c. Tidak dapat dilakukan analisis pasar
d. Penggunaan properti haya untuk satu penggunaan (single use
situation) seperti untuk museum

11. Data umum yang perlu dikumpulkan dalam penilaian antara lain :
a. Kondisi sosial, ekonomi, pengaruh lingkungan yang
mempengaruhi kecenderungan (analisa trend) pasar properti
b. Legalitas properti
c. Fisik properti
d. Lokasional properti

61
12. Dalam pelaksanaan pengumpulan data, diawali dengan tahapan
identifikasi masalah properti yang akan dipecahkan, yang bertujuan untuk
:
a. Menganalisis data
b. Menentukan masalah serta menentukan data yang diperlukan
c. Mengklasifikasikan data sesuai dengan klasifikasi/golongan yang
diperlukan agar perhitungan dengan metode pendekatan
menghasilkan data yang akurat
d. Menyajikan data

13. Berikut ini merupakan pernyataan yang tidak tepat sehubungan dengan
pentingnya fungsi analisis pasar, antara lain ...
a. Sebagai gambaran perubahan supply dan demand yang dapat
mempengaruhi perubahan nilai properti ke depan
b. Memperkirakan perubahan/trend/pola pasar properti di masa yang
akan datang dengan mengkaji kinerja perilaku pasar di masa yang
akan lalu, baik secara umum, maupun segmentasi pasar tertentu.
c. Analisis pasara juga berfungsi untuk mendapatkan informasi yang
diperlukan untuk masing-masing pendekatan penilaian
d. Melalui analisis pasar dapat langsung ditentukan nilai pasar suatu
properti.

14. Seorang penilai diberi penugasan untuk melakukan penilaian mall.

Sementara seorang penilaia lainnya diberikan penugasan untuk menilai
rumah tinggal. Pernyataan yang tepat sehubugan dengan kasus tersebut
adalah ...
a. Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal harus
menggunakan analisis fundamental, sedangakan analisis pasar
dalam melakukan penilaian mall harus analisis trend
b. Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal cukup
menggunakan analisis trend, sedangakan analisis pasar dalam
melakukan penilaian mall harus haruas analisis fundamental
c. Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal
maupun mall cukup menggunakan analisis trend
d. Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal
maupun mall cukup menggunakan analisis fundamental

15. Tahapan analisis pasar yang tepat adalah ...

a. Properti production analysis, market delineation, Demand analysis
and forecast, competitive supply analysis and forecast, suplly and
demand study, capture estimation.
b. Properti production analysis, capture estimation, Demand analysis
and forecast, competitive supply analysis and forecast, suplly and
demand study, market dilineation
c. Properti production analysis, Demand analysis and forecast,
competitive supply analysis and forecast, suplly and demand
study, market dilineation

62
 d. Properti production analysis, Demand analysis and forecast,
competitive supply analysis and forecast, suplly and demand
study, market dilineation, capture estimation.

16. Seorang penilai diberi penugasan untuk melakukan penilaian mall.

Sementara seorang penilaia lainnya diberikan penugasan untuk menilai
rumah tinggal. Pernyataan yang tepat sehubugan dengan kasus tersebut
adalah ...
a. Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal harus
menggunakan analisis fundamental, sedangakan analisis pasar
dalam melakukan penilaian mall harus analisis trend
b. Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal cukup
menggunakan analisis trend, sedangakan analisis pasar dalam
melakukan penilaian mall harus haruas analisis fundamental
c. Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal
maupun mall cukup menggunakan analisis trend
d. Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal
maupun mall cukup menggunakan analisis fundamental

17. Informasi dalam analisis pasar yang dapat digunakan dalam melakukan
penilaian dengan menggunakan pendekatan pedapatan antara lain ...
a. membantu penilai mengidentifikasi properti-properti pembanding,
selanjutnya penilai dapat menentukan unsur-unsur apa saja yang
membedakan antara properti objek penilaian dengan properti
pembanding
b. Membantu penilaian mengidentifikasikan harga bahan dan upah
bangunan saat ini sebagai dasar perhitungan pembuatan
bangunan baru.
c. Memberikan informasi mengenai harga, pendapatan (sewa).
pengeluaran (expenses), tingkat hunian serta tingkat kapitalisasi
pasar
d. Membantu penilaian mengidentifikasikan besarnya penyusutan
bangunan.

18. Pendekatan penilaian dengan mengestimasi perbandingan subjek

properti yang dinilai dengan properti lain yang sejenis yang telah terjual
atau telah terjadi penawaran jual beli merupakan pendekatan:
a. Pendapatan
b. Data Pasar
c. Biaya
d. Penjualan

19. Hal penting dan keahlian khusus yang harus dimiliki oleh seorang penilai
dalam melakukan penilaian terutama menggunakan pendekatan data
pasar untuk menghasilkan nilai akhir adalah melakukan…
a. Penilaian
b. Pengukuran
c. Penyesuaian
d. Penafsiran

63
20. Suatu objek berupa tanah dan bangunan dinilai dengan pendekatan
data pasar. Unsur perbandingan yang digunakan dalam melakukan
penyesuaian (adjusmten) adalah …
a. Hanya atas karateristik yang melekat pada tanah
b. Hanya atas karateristik yang melekat pada bangunan
c. Secara keseluruhan berhubungan dengan karateristik yang
melekat pada tanah dan bangunan
d. Atas karateristik yang melekat pada bangunan dan penyusutan

21. Dalam menentukan indikasi nilai objek penilaian, penilai

memperbandingkan elemen lokasi, fisik dan lingkungan antara objek
penilain dengan objek pembanding untuk menyesuaikan harga pasar dari
properti pembanding . Elemen yang diperbandingkan tersebut
didefinisikan sebagai
a. Unsur pembanding
b. Satuan pembanding
c. Persentase perbandingan
d. Nominal perbandingan

22. Secara teoritis, aspek lokasi yang memperngaruhi nilai properti adalah:
a. Aksesibilitas dan pemandangan
b. Luas tanah, bentuk tanah, elevasi
c. Keberadaan masjid, sekolah, rumah sakit, dan lain-lain
d. Adanya kejahatan di sekitar lingkungan, kualiltas lingkungan, dan
lain-lain

23. Konsep umum penilaian dengan pendekatan biaya adalah:

a. Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Pembangunan dalam
Keadaan Baru – peyusutan bangunan)
b. Nilai Poperti = Biaya Pembangunan dalam Keadaan Baru –
peyusutan bangunan
c. Nilai Properti = Nilai Tanah
d. Nilai Properti = Nilai Bangunan

24. Pengkapitalisian pendapatan yang dilakukan dengan cara membagi

pendapatan pada tahun pertama dengan tingkat kapitalisasi atau income
multiplier disebut...
a. Kapitalisasi langsung (direct capitaliztion)
b. Kapitalisasi yield (yield capitalization)
c. Tingkat kapitalisasi
d. Income multiplier

25. Pengkapitalisian yang dilakukan dengan cara mengkonversi pendapatan

yang akan diterima di masa mendatang dengan tingkat imbal hasil (return)
tertenu disebut...
a. Kapitalisasi langsung (direct capitaliztion)
b. Kapitalisasi yield (yield capitalization)
c. Tingkat kapitalisasi
d. Income multiplier
64
F. Soal hitungan.

1. Suatu kendaraan berupa Isuzu Panther tahun pembuatan 1996 akan

dilakukan penghapusan dengan tindak lanjut penjualan secara lelang.
Identifikasi objek penilaian, penilaianserta objek pembanding, sebagaimana
pada lembar kerja survey, sebagai berikut:

Berapakah nilai objek kendaraan, yang dinilai apabila penyesuaian dilakukan

berdasarkan biaya yang harus dikeluarkan untuk memperbaiki kondisi objek
penilaian sehingga kondisinya serupa dengan objek pembanding, yang dihitung
berdasarkan:

i. Pembaikan kondisi mesin diperkirakan membutuhkan biaya sebesar

Rp 6.000.000
ii. Pembaikan kondisi bodi diperkirakan membutuhkan biaya sebesar
Rp 8.000.000
65
 iii. Pembaikan kondisi dashboard diperkirakan membutuhkan biaya sebesar
Rp 600.000
iv. Perbaikan jok diperkirakan membutuhkan biaya sebesar
Rp 1.000.000
v. Penggantian ban (4 ban @ Rp 750.000) diperkirakan membutuhkan biaya
sebesar Rp 3.000.000
vi. Objek penilaian mempunyai velg standard, sedangakan obek
pembanding mempunyai jenis velg racing. Harga Velg Racing (4 ban @
Rp 750.000) diperkirakan membutuhkan biaya sebesar Rp 3.000.000
vii. Perbaikan lampu, kelistrikan dan accu diperkirakan sebesar Rp 600.000
viii. Perbaikan power steering diperkirakan sebesar Rp 4.000.000
ix. Penggantian suspensi (peer, arm, karet-karet, dll) sebesar Rp 1.500.000
x. Perbaikan Air Conditioner sebesar Rp 1.200.000.
Lakukan penyesuaian (adjusment) masing-masing unsur pembanding tersebut
sehingga didapatkan nilai objek penilaian. Data pembanding adalah data
penawaran, dalam perhitungan ini diasumsikan harga penawaran tersebut lebih
tinggi sebesar 15%, sehingga penyesuaian jenis data deterapkan -15%.
Gunakan perhitunga Suadara pada market grid.

2. Suatu objek penilaian berupa tanah dan bangunan akan dilakukan penilaian
dengan pendekatan biaya. Pengumpulan data yang dilakukan menghasilkan
data-data sebagai berikut:
b. Luas Tanah sebesar 1500 m2, dan Nilai tanah kosong diestimasi sebesar
Rp 2.000.000/m2.
c. Luas bangunan sebesar 2000 m2 (4 lantai). Berdasarkan analisis harga
pasar, biaya pembangunan baru gedung bertingkat 4 lantai sebesar
Rp 5.000.000/m2.
d. Bangunan dalam kondisi baik, dengan umur 10 tahun. Berdasarkan tabel
penyusutan bangunan, besarnya penyusutan nilai bangunan sebesar
28%.
Pertanyaan: berapa nilai objek penilaian tersebut?

3. Seorang penilai mendapatkan tugas untuk melakukan penilai peralatan

kantrol yang akan dihapuskan dengan cara penjualan melalui lelang.
Menindaklanjuti penugasan, penilai tersebut melakukan survey harga
barang tersebut saat ini dalam keadaan baru di toko dengan data sebagai
berikut:
- Mesin ketik merek Brother GX-6750 = Rp 2.500.000
- Lemari besi merek LION = Rp 2.700.000
- Rak besi ELITE home made tainggi 3 m . = Rp 1.500.000

Oleh karena barang sudah dalam keadaan rusak berat, serta berdasarkan
pengamatan, penilain menerapkan penyusutan fisik sebesar 90%. Penilai
tidak menerapkan penyusutan fungsional dan penyusutan ekonomis pada
penilaian tersebut.

Pertanyaan: berapa nilai barang-barang tersebut?

66
4. Sebuah gedung seluas 2000 m2 berdiri di atas tanah seluas 3000 m2
dipegunakan untuk mall. Data berdasarkan laporan akuntan, selanjutnya
diolah untuk kepentingan penilaian, mengasilkan data sebagai berikut:

1 Penerimaan dari sewa mall 3.000.000.000

2 a. parkir 600.000.000
b. fee pengeloaan gedung 240.000.000
c. lain-lain 360.000.000
3 Tingkat kekosongan 25% dari sewa mall
4 Biaya operasional
a. upah/gaji 1.000.000.000
b. penggantian/pemeliharaan gedung 250.000.000
c. penggantian alat perlengkapan 250.000.000
d. listrik dan air 120.000.000
e. administrasi 50.000.000
f. bunga bank 120.000.000
g. premi asuransi 60.000.000
h. PBB 10.000.000

Untuk menerapkan tingkat kapitalisasi, penilai melakukan analisis pasar

untuk mengetahui tingkat kapitalisasi dari properti yang menghasilkan
pendapatan. Harga transaksi serta besarnya NOI dari properti yang
ditransaksikan di pasar adalah sebagai berikut.

Properti A Properti B Properti C Properti D

Harga 368.500.000 425.000.000 310.000.000 500.000.000

NOI 50.000.000 56.100.000 42.718.000 68.600.000

Indikasi Cap. rate 13,5% 13,2% 13,78% 13,72%

Pertanyaan: berapa nilai properti tersebut?

67
 BAB III
LAPORAN PENILAIAN

Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap

akhir dalam proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan
penilaian, penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, dan asumsi atau kondisi
dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris
yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam
laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang
digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.
Laporan penilaian adalah semua pernyataan penilai yang dimulai dari
pendefinisian permasalahan penilai, sampai dengan kesimpulan nilai yang
didokumetnasikan dan diserahkan kepada klien. Penugasan tidak akan lengkap
jika kesimpulan nilai belum dinyatakan dalam laporan penilaian dan diserahkan
kepada klien. Nilai yang dilaporkan adalah opini penilai dan mencerminkan
pengalaman dan keputusan (judgmnet) yang telah diterapkan dalam analisis
data. Laporan penilaian merupakan ekspresi berujud hasil pekerjaan penilai dan
merupakan tahap akhir proses penilaian.

A. Fungsi dan Bentuk Laporan Penilaian

A.1. Fungsi Laporan Penilaian

Laporan penilaian berfungsi untuk :
- Menyampaikan kesimpulan penilai tentang nilai kepada klien dan pihak
lain yang berkepintingan.
- Sebagai catatan lengkap dan terperinci dari nlai, suatu properti dipandang
dari berbagai sudut kegunaan dan kepentingan sesuai dengan keadaan
(circumstatment) dan situasi yang berlaku.
- Sebagai sarana untuk melindungi properti dari bermacam-macam
kemungkinan yang dapat merugikan dari kejadian-kejadian yang tidak
disangka-sangka, seperti penggelapan.

A.2. Bentuk Laporan Peilaian

Bentuk-bentuk laporan penilaian dapat berupa:
- Laporan lisan (oral report)
68
 - Laporan tertulis sederhana (form report)
- Laporan tertulis lebih lengkap – ditunjang data (letter report)
- Laporan lengkap dan formil – ditunjang data selengkap mungkin
(narrative report). Laporan Penilaian lengkap menghasilkan kesimpulan
nilai dengan mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan
penilaian mengidentifikasikan properti dan hak properti yang dinilai, dasar
penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian mengungkapkan
semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang dipergunakan
dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan,
menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan
pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan
penilai.
Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian
kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka
perlu diatur ketentuan yang:
 Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek
profesional terbaik
 Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan
dalam laporan penilaian.

B. Format Laporan Penilaian Lengkap

Persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek profesional,
sebagaimana diatur dalam SPI adalah sebagai berkut.
 Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti
serta tidak menimbulkan kesalahpahaman.
 Mengidentifikasi Pemberi Tugas, maksud dan tujuan penilaian, tanggal-
tanggal yang relevan dengan penilaian:
o Tanggal penilaian;
o Tanggal laporan penilaian;
o Tanggal inspeksi lapangan.
 Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai:

69
 o Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar akan dilaporkan secara terpisah
dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai
pada dasar Selain Nilai Pasar.
 Mengidentifikasi dan menjelaskan:
o Hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai;
o Karakteristik fisik dan legal properti;
o Golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang
utama.
 Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian;
 Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari
kesimpulan nilai ;
 Mengidentifikasikan asumsi khusus dan menentukan kemungkinan
kondisi tersebut akan terjadi;
 Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang
dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan
alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan
(lihat juga pada PPPI yang terkait);
 Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan
secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini
nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan
tertulis dari penilai;
 Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian
telah dilakukan sesuai dengan SPI, mengungkapkan beberapa
penyimpangan dari persyaratan khusus SPI dan memberikan penjelasan
terhadap penyimpangan tersebut, namun harus tetap memenuhi KEPI.
o Pernyataan Penilai (Compliance Statement) harus
mengkonfirmasikan bahwa:
 Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan
penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik
dari Penilai;
 Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan
kondisi yang dilaporkan;

70
  Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti
yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus
disebutkan);
 Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian
yang dilaporkan;
 Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI
dan SPI;
 Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan Penilai

C. Elemen-elemen dalam Laporan Penilaian

C.1. Kerangka Acuan Penugasan Penilaian
Langkah pertama dalam proses penilaian adalah menetapkan konteks
dan ruang lingkup penugasan dan menghindari berbagai ketidakjelasan yang
terkait dengan permasalahan penilaian. Penilai memastikan bahwa analisis,
informasi dan kesimpulan yang dipresentasikan dalam laporan adalah sesuai
dengan kerangka acuan penugasan. Kerangka acuan penugasan penilaian
meliputi tujuh hal sebagai berikut:
a. Identifikasi real estat, personalti (mesin dan peralatannya; furniture,
fixture, dan equipment), kegiatan usaha/bisnis, atau properti lain dan
golongan properti lainnya yang termasuk dalam penilaian selain kategori
properti yang utama.
b. Identifikasi hak kepemilikan properti (pemilikan tunggal, kemitraan, atau
hak kepemilikan parsial) yang dinilai.
c. Maksud dan tujuan penilaian dan batasan-batasan lain yang terkait, dan
identifikasi bantuan dari pihak luar maupun profesi lainnya yang dilibatkan
dalam penilaian serta kontribusinya.
d. Definisi dasar atau jenis nilai yang digunakan.
e. Tanggal penilaian dan pelaporan
f. Identifikasi ruang lingkup penilaian dan laporan; dan
g. Identifikasi kondisi yang tidak pasti dan kondisi pembatas yang mendasari
dilakukannya penilaian.

71
C.2. Pernyataan Penilai (Compliance Statement)
Pernyataan Penilai (Compliance Statement), suatu pernyataan dimana
Penilai menegaskan bahwa Penilai telah mengikuti persyaratan etika dan profesi
sesuai dengan ketentuan KEPI dan SPI. Untuk isi dari Pernyataan Penilai,

C.3. Asumsi
Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. Asumsi melibatkan fakta,
kondisi atau situasi yang mempengaruhi properti yang dinilai atau pendekatan
penilaian tetapi mungkin verifikasinya tidak mungkin atau tidak berarti untuk
dilakukan. Asumsi apabila telah dinyatakan adalah sesuatu yang diterima dalam
pemahaman penilaian. Setiap asumsi yang mendasari penilaian harus bersifat
wajar.

C.4. Kondisi dan Syarat Pembatas

Dalam prakteknya, beberapa bentuk pelaporan dapat tidak secara
lengkap menggambarkan seluruh dasar penilaian. Apabila laporan karena
sesuatu hal menjadi terbatas, penilai akan secara umum mengidentifikasi dan
membedakan antara lingkup penilaian dan batasan-batasan tersebut di dalam
Laporan Penilaian. Batasan yang diterapkan pada penilaian, baik berasal dari
Pemberi Tugas, Penilai atau peraturan perundangan setempat

C.5. Asumsi Khusus

Asumsi khusus dapat terjadi karena kondisi khusus, tidak biasa, atau luar
biasa. Sebelum membeli suatu properti, pembeli yang berhati-hati di pasar
biasanya melakukan uji tuntas (due diligence) melalui berbagai pertanyaan
tertentu tentang properti. Adalah wajar bagi Penilai untuk membuat asumsi
mengenai hasil yang paling memungkinkan dari proses due diligence ini dan
bergantung pada informasi aktual berkenaan dengan masalah-masalah dalam
penugasan penilaian yang diberikan oleh Pemberi Tugas. Asumsi khusus dapat
merupakan suatu asumsi tambahan berkenaan dengan masalah yang tercakup
dalam proses uji tuntas, atau dapat berkenaan dengan hal-hal lain, seperti
identifikasi pembeli, kondisi fisik properti, adanya polusi (seperti kontaminasi air
bawah tanah), atau kemampuan pengembangan kembali properti (Lihat para

72
5.1.7 di bawah). Asumsi khusus hanya dapat dibuat dalam suatu kondisi yang
tidak memungkinkan Penilai untuk melakukan prosedur penilaian secara lazim.

C.6. Pernyataan Standar

Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 3 ini dan KPUP,
Penilai wajib mematuhi ketentuan KEPI.

C.6.1.Pernyataan Standar atas Penilaian dengan Menggunakan Nilai Pasar

(SPI 1)
o Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang
dilaksanakan untuk estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus
memenuhi pernyataan standar pada SPI. Laporan harus memuat
definisi Nilai Pasar sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama
dengan rujukan khusus atas bagaimana properti dilihat dari segi
kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) serta
pernyataan atas semua asumsi penting.
o Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada
SPI.
o Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternatif
dapat dipergunakan dalam keadaan tertentu, Penilai harus
memastikan bahwa jika seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan
dan dilaporkan, maka nilai-nilai tersebut tidak boleh dianggap sebagai
representasi Nilai Pasar.
o Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai yang bekerja
pada perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa
aset yang dinilai atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan
yang bersangkutan, maka hubungan yang demikian harus
diungkapkan dalam laporan.

C.6.2. Pernyataan Standard atas Penilaian dengan Menggunakan Nilai

Selain Nilai Pasar (SPI 2)
Sebelum melaksanakan suatu tugas penilaian yang berkaitan dengan
kaidah selain dari Nilai Pasar, seorang Penilai harus: (1) Mengidentifikasi secara
tepat masalah yang akan ditangani dan memastikan bahwa pelaksanaan tugas
73
tersebut tidak akan mengakibatkan timbulnya suatu kesimpulan yang
menyesatkan atau tidak sesuai dengan keadaannya. (2) Memiliki pengetahuan,
pengalaman dan kecakapan yang memadai untuk menyelesaikan tugas ini dan
prinsip dalam penilaian lainnya yang diterima secara umum; atau sebagai
alternatif :
a. Mengungkapkan segala keterbatasannya kepada pemberi tugas sebelum
menerima tugas;
b. Mengambil suatu langkah yang diperlukan secara tepat untuk
menyelesaikan tugas secara profesional; dan
c. Mengungkapkan situasi dan tindakan yang diambil dalam situasi tersebut
di dalam laporan yang berkenaan dengan penyelesaian jasa penilaian
yang diberikan.
Dalam mengembangkan suatu estimasi Nilai selain dari Nilai Pasar,
seorang Penilai harus berhati-hati, memahami dan menerapkan secara tepat
metode dan teknik yang diperlukan untuk menghasilkan penilaian yang layak
dipercaya.

C.1.7. Penyimpanan Kertas Kerja Penilaian

Penilaian harus dibedakan dari Laporan Penilaian. Penilaian mencakup

seluruh riset, data, alasan, analisis dan kesimpulan yang dibutuhkan untuk
sampai kepada estimasi nilai. Laporan Penilaian mengkomunikasikan proses dan
kesimpulan tersebut. PPPI ini mensyaratkan bahwa catatan/kertas kerja yang
memadai disimpan untuk menunjukkan bahwa Proses Penilaian telah
diikuti dan kesimpulan bersifat kredibel dan dapat diandalkan. Catatan ini
harus tersedia dalam hal kemudian timbul pertanyaan mengenai penilaian
tersebut (lihat KEPI, butir 5.3.5 dan 5.3.6).

74
D. Test Formatif
1. Berikut ini yang bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan
dengan fungsi laporan penilaian adalah
a. Menyampaikan kesimpulan penilaian tentang nilai
b. Sebagai catatan lengkap dan terperinci dari nilai
c. Sebagai sarana untuk melakukan penilaian
d. Sebagai sarana untuk mengkominikasikan proses dan kesimpulan
penilaian

2. Dalam laporan penilai perlu diungkapkan kerangka dan acuan penugasan

penilai, yang berfungsi ..
a. bahwa penilai telah memastikan analisis, informasi dan
kesimpulan yang dipresentasikan dalam laporan adalah sesuai
dengan kerangka acuan penugasan
b. bahwa penilai telah memastikan lembar kerja penilaian yang
digunakan adalah sesuai dengan kerangka acuan penugasan
c. bahwa penilai telah memastikan lama waktu pengerjaan, biaya
yang digunakan, serta sumber daya manusia yang digunakan
sesuai dengan kerangka acuan penugasan
d. bahwa penilai telah memastikan lama waktu identifikasi objek
penilaian dilakukan sesuai dengan kerangka acuan penugasan

3. Dalam melakukan penillaian, penilai mengungkapkan fakta, kondisi atau

situasi yang mempengaruhi properti yang dinilai, yang bersifat wajar.
Kondisi ini diungkapkan dalam laporan penilain berupa elemen
a. asumsi
b. kondisi dan syarat pembatas
c. asumsi khusus
d. pernyataan standar

4. Dalam melakukan penilaian, penilai dapat mengungkapkan sesuatu yang

secara umum mengidentifikasi dan membedakan antara lingkup penilaian
dengan batasan-batasan dalam pelaksanaan penilaian. Kondisi ini
dituangkan dalam laporan penilaian berupa elemen
a. Kondisi
b. Tingkat kapitalisasi
c. Kondisi dan syarat pembatas
d. Asumsi

5 Apabila penilaian menghasilkan nilai pasar, maka laporan harus memuat

definisi Nilai Pasar. Kondisi ini dituangkan dalam laporan penilaian berupa
elemen
a. Asumsi
b. Kondisi dan syarat pembatas
c. Pernyataan Standar
d. Asumsi khusus

6. Catatan, kertas kerja dan dokumen lainnya dalam pelaksanaan penilain

harus disimpan untuk menunjukkan bahwa .........
75
 a. Proses penilaian telah diikuti dan kesimpulan bersifat kredibel dan
dapat diandalkan
b. Telah diidentifikasi asumsi khusus dan pernyataan standar yang
berhubungan dengan nilai
c. Telah dilakukan pengumpulan dan analisis data dalam tahapan
penilaian
d. Telah dilakukan rekonsilisi nilai

7. Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan

pernyataan standar yang perlu diungkapkan atas penilaian yang
menggunakan nilai pasar, yaitu ...
a. Laporan penilaian memuat definisi nilai pasar sebagaimana diatur
dalam SPI
b. Jika penilaian dibuat oleh penilai internal, maka hubungan yang
demikian harus diungkapkan dalam laporan penilaian
c. Seandainya terdapat konsep, penggunaan atau penerapan istilah
nilai alternatip dalam keadaan tertentu, maka nilai-nilai tersebut
dianggap sebagai nilai pasar
d. Laporan penilaian memuat rujukan bagaimana properti yang
dinilai dilihat dari segi HBU

8. Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan

pernyataan standar yang perlu diungkapkan atas penilaian yang
menggunakan nilai selain nilai pasar, yaitu ...
a. Penilai harus mengungkapkan segala keterbatasan kepada
pemberi tugas, apabila terdapat keterbatasan dalam menentukan
suatu jenis nilai selain nilai pasar
b. Penilai harus mengungkapkan situasi dan tindakan yang diambil
dalam menentukan suatu jenis nilai selain nilai pasar
c. Laporan penilaian memuat rujukan bagaimana properti yang
dinilai dilihat dari segi HBU
d. Dalam situasi terntenu, penilai harus mengambli alternatip suatu
langkah yang diperlukan secara tepat untuk menyelesaikan tugas
secara profesional

76
 JAWABAN SOAL HITUNGAN

1. Berdasarkan lembar kerja survey tersebut, penilai melakukan penyesuaian

pada lembar kerja perhitungan nilai. Penyesuaian dilakukan dengan cara
persentase, yang diperhitungkan dari biaya yang harus dikeluarkan untuk
perbaikan agar kondisi kendaraan yang dinilai sama dengan kondisi
pembanding.

Faktor Penyesuaian
Mer/Type 0,00% 0,00%
Tahun Pembuatan 0,00% 0,00%
Kondisi Mesin -10,00% -14,04%
Rp6.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000

Kondisi Bodi -10,00% -10,53%

Rp 6.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000

Warna -3,00% 0,00%

Jenis Transaksi -10,00% -10,00%
Waktu Transaksi 0,00% 0,00%
Dashboard -1,00% -1,05%
Rp 600.000/ Rp 60.000.000 Rp 600.000/ Rp 57.000.000

Jok -1,67% -1,75%

Rp 1000.000/ Rp 60.000.000 Rp 1000.000/ Rp 57.000.000
Radio, Tape 0,00% 0,00%
Ban -5,00% -5,26%
Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000
Velg -5,00% -5,26%
Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000

Spion 0,00% 0,00%

Bemper 0,00% 0,00%
Lampu, kelistrikan dan accu -1,00% -1,05%
Rp 600.000/ Rp 60.000.000 Rp 600.000/ Rp 57.000.000

Central Lock -0,50% -0,53%

Rp 300.000/ Rp 60.000.000 Rp 300.000/ Rp 57.000.000

Power Steering -6,67% -7,02%

Rp 4.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 4.000.000/ Rp 57.000.000

Suspensi (peer, arm, karet- -2,50% -2,63%

karet, dll)
Rp 1.500.000/ Rp 60.000.000 Rp 1.500.000/ Rp 57.000.000

Air conditioner (AC) -2,00% -2,11%

Rp 1.200.000/ Rp 60.000.000 Rp 1.200.000/ Rp 57.000.000
Jenis AC 0,00% 0,00%
Dokumen kepemilikan 0,00% 0,00%
Plat Nomor -1,00% -1,00%
JUMLAH PENYESUAIAN -59,33% -62,23%
Nilai Indikasi 24.400.000 21.530.000
Nilai Pembobotan 60,00% 40,00%
Nilai setelah pembobotan 14.640.000 8.612.000
NILAI KENDARAAN 23.252.000
Pembulatan 23.200.000

77
2. Nilai properti :
a. Nilai Tanah sebesar 1500 m2 x Rp 2.000.000/m2 = Rp 3.000.000.000
b. Nilai bangunan sebesar (2000 m2 x Rp 5.000.000/m2) x 72%
= Rp 7.200.000.000
c. Nilai properti = Rp 3.000.000.000 + Rp 7.200.000.000 =
Rp 10.200.000.000

3. Nilai barang :

Mesin ketik merek Brother GX-6750 Rp 2.500.000 10% Rp 250.000

Lemari besi merek LION Rp 2.700.000 10% Rp 270.000
Rak besi ELITE home made tainggi 3 m Rp 1.500.000 10% Rp 150.000

4. Sebuah gedung seluas 2000 m2 berdiri di atas tanah seluas 3000 m2

dipegunakan untuk mall. Data berdasarkan laporan akuntan, selanjutnya
diolah untuk kepentingan penilaian, mengasilkan data sebagai berikut:

I Potensial Gross Income 4.200.000.000

- Penerimaan dari sewa mall 3.000.000.000
- Pendapatan lain-lain 1.200.000.000
a. parkir 600.000.000
b. fee pengeloaan gedung 240.000.000
c. lain-lain 360.000.000
II Effective Gross Income 3.450.000.000
Tingkat kekosongan 25% 750.000.000)
III. Biaya 1.860.000.000
a. upah/gaji 1.000.000.000
b. penggantian/pemeliharaan gedung 250.000.000
c. penggantian alat perlengkapan 250.000.000
d. listrik dan air 120.000.000
e. administrasi 50.000.000
f. bunga bank 120.000.000
g. premi asuransi 60.000.000
h. PBB 10.000.000
IV Nett Operating INcome 1.590.000.000

V. Tingkat kapitalisasi : (13,5 + 13,2 + 13,76 + 13,72) : 4 = 13,55%

Nilai properti = Rp 1.590.000.000/ 13,55% = Rp 11.734.317.343

78