PERBEDAAN HARGA, BIAYA, DAN NILAI DALAM

PENILAIAN

Disusun Oleh
ALVIN YUNAS ALFARIZ
2302180098
DIII PBB/PENILAI 2-03

POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN

2019
 PERBEDAAN HARGA, BIAYA, DAN NILAI DALAM PENILAIAN

Profesi penilai atau appraisal atau juga seringkali disebut valuer adalah salah satu
profesi dibidang jasa yang berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset
dan harta kekayaan yang kita miliki. Seorang penilai dalam melakukan pekerjaan
bertujuan semata-mata untuk menghasilkan hasil penilaian yang pada dasarnya
merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang
rasional.
Hasil penilaian dapat dijadikan acuan untuk menentukan berapa harga yang
pantas atau wajar ketika aset atau properti akan dijual dan biasanya akan ditulis dalam
bentuk laporan hasil penilaian. Laporan hasil penilaian akan mencakup dari tiga
analisis dasar yaitu nilai, harga, dan biaya. Ketiga hal tersebut tampak serupa namun
sebenarnya tak sama. Persamaan dari ketiga hal tersebut adalah membahas tentang
besar nominal uang. Perbedaannya ialah asal perhitungan ketiga hal tersebut.
1. Nilai
Nilai adalah sejumlah harga yang sepatutnya dilakukan kegiatan transaksi dalam
artian dibayar oleh pembeli dan diterima oleh penjual berdasarkan hasil opini
subyektif dan analisis atas perkiraan, dan semua hak yang ada. Nilai bisa berbeda
menurut ruang, waktu, dan makna atau arti sebuah harta.
Suatu properti akan memiliki nilai bila memenuhi persyaratan atau ciri-ciri sebagai
berikut:
a. Permintaan (Demand) yaitu jumlah kebutuhan akan suatu benda
i. Pertumbuhan kota (city growth) meliputi berapa jumlah penduduk suatu kota
dan pendapatan penduduk.
ii. Pembeli potensial (potential market)
iii. Kemampuan meminjam dana (mortgage affoordability)
iv. Kondisi dan ketersediaan sumber pinjaman dana (mortgage avialibility)
b. Kegunaan (Utility)
Sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan kepuasan dari
pembeli potensial. Analisis utilitas memperhatikan hal-hal seperti peraturan hukum
yang membahas penggunaan properti, hak dan batasan properti, tingkat
kenyamanan, dan ukuran properti.
c. Kelangkaan (Scarcity)
Jumlah ketersediaan properti akan menentukan nilai properti. Semakin banyak
pilihannya, maka nilai properti cenderung akan rendah. Dan sebaliknya, semakin
langka ketersediaanya, maka semakin tinggi nilai propertinya. Namun masih banyak
variabel yang menentukan hubungan nilai dengan kelangkaan seperti faktor penyedia
dan kompetitor.
d. Dapat dialihkan (Transferbility)
Hak penguasaannya dapat dipindah tangankan kepada subjek lain.
e. Dapat dinyatakan dalam bentuk uang atau dibandingkan dengan barang yang
sepadan
2. Harga
Harga adalah sejumlah nominal atau uang yang telah disepakati untuk kegiatan
traksaksi jual beli suatu barang antara penjual dengan pembeli sehingga pembeli
mendapat hak milik suatu barang secara sadar, tanpa adanya tekanan atau paksaan,
dengan fakta relevan, dan terjadi secara wajar. Hubungan harga dengan nilai ialah
harga adalah nilai, namun nilai belum tentu harga.
3. Biaya
Seluruh biaya atau uang yang dikeluarkan untuk memproduksi atau membangun
suatu barang sampai barang tersebut siap pakai
Dalam laporan penilaian, ada yang menuliskan secara rinci ketiga hal tersebut
meskipun tujuan akhir pada laporan penilaian ialah nominal nilainya. Karena dengan
merincikan harga dan biayanya tersebut dapat membantu pihak yang membutuhkan
data yang lebih lengkap.
Berikut contoh untuk mengetahui perbedaan nilai, harga, dan biaya pada
“ANALISIS PENILAIAN PROPERTI BERUPA RUMAH TINGGAL DI PERUMAHAN
CITRALAND CITY SAMARINDA PADA KJPP. AKSA, NELSON & REKAN oleh
Dina Mustika Fakultas Ekonomi Universitas 17 Agustus 1945”
 Gambar diatas merupakan sebuah analisis atau laporan penilaian sebuah
properti rumah di Citraland City Samarinda. Dari laporan analisis tersebut dapat
diketahui bahwa nilai sebuah rumah tinggal di Citraland City Samarinda Jl. D.I
Panjaitan Blok B6 No. 01, Kel. Gunung Lingai, Kec. Samarinda Utara, Kota
Samarinda, Kalimantan Timur sebesar Rp. 2.227.509.028,-. Hasil penilaian tersebut
merupakan jumlah total dari nilai tanah dan nilai bangunan. Untuk nilai tanah penulis
menghitung dengan metode pendekatan data pasar (market data approach) sehingga
didapat nilai tanah sebesar Rp. 1.187.700.000,-. Sedangkan nilai bangunan dihitung
menggunakan metode pendekatan biaya (cost approach) dan didapat nilai bangunan
sebesar Rp. 1.089.809.028,- . Interpretasinya adalah nilai keseluruhan rumah tinggal
(tanah dan bangunan) adalah Rp. 2.227.509.028,-.
Selanjutnya rumah tersebut apabila diperjual-belikan akan memiliki sebuah
harga. Berdasarkan laporan tersebut harga yang telah diperhitungkan adalah sebesar
Rp.2.250.000.000,-. Interpretasinya adalah harga yang akan disepakati antara penjual
dan pembeli dalam transaksi jual beli rumah tinggal tersebut adalah sebesar
Rp.2.250.000.000,-. Secara umum harga dirumuskan sebagai berikut

HARGA = (BIAYA ± KEPENTINGAN) DAN PASAR

 Dalam laporan tersebut juga tertulis biaya bangunan sebesar Rp.
1.210.898.920,-. Interpretasinya adalah bahwa seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
membangun rumah tinggal tersebut adalah Rp. 1.210.898.920,-.

Biaya tersebut dihitung dengan metode pendekatan biaya (cost approach)

yang dihasilkan dalam bentuk per meter persegi (/m 2) yang kemudian dikalikan
dengan luas seluruh bagian bangunan yang dalam laporan tersebut sebesar 220 m 2.
Kesimpulannya adalah nilai, harga, dan biaya adalah sesuatu yang berbeda
namun diantara ketiganya terdapat hubungan yang saling mempengaruhi. Untuk
mendapatkan nominal masing-masing dilakukan dengan rumus yang berbeda dan
perlu penyesuaian dalam menggunakan pendekatan-pendekatannya.
 DAFTAR PUSTAKA

Mustika, Dina. 2016. Analisis Penilaian Properti Berupa Rumah Tinggal Di

Perumahan Citraland City Samarinda Pada Kjpp. Aksa, Nelson & Rekan. Surabaya :
Universitas 17 Agustus 1945
Yudowinarso, Endarto. 2008. Modul Penilaian I. Jakarta : BPPK STAN