TEKNIK PENILAIAN ASET

NILAI DAN PENILAIAN PROPERTI

PENDAHULUAN

 Nilai dalam Standar Penilaian Indonesia dinyatakan sebagai konsep ekonomi yang merujuk
pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka
bersedia untuk membeli atau menjualnya.
 Nilai bukan sebuah fakta, melainkan perkiraan manfaat ekonomi atas suatu barang dan jasa
pada suatu waktu tertentu. Konsep ekonomi mengenai nilai mencerminkan pandangan
pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh seseorang atas hak untuk memiliki atau
menguasai suatu barang atau jasa pada tanggal penilaian.

DEFINISI NILAI

 Dapat ditafsirkan sebagai ‘makna’ atau ‘arti’ untuk sesuatu barang atau benda. Artinya
sesuatu barang atau benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang atau benda
tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang.
 Nilai suatu properti dapat ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayar oleh pembeli yang
mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari penjual yang mampu, bersedia dan
berkelayakan.
 Nilai tidak harus dinyatakan dalam satuan mata uang, missal seseorang yang bersedia untuk
melepaskan 1 unit rumah dan 2 mobil-nya hanya untuk satu rumah, tapi disisi lain ada
seseorang yang bersedia melepaskan 3 mobi-nya untuk satu rumah.
 Dalam perkembangannya, nilai biasanya tidak berdiri sendiri, terdapat sesuatu spesifik yang
melekat seperti nilai pasar (market value), nilai guna (use value), nilai tukar (Value in
Exchange), dll.

PENGERTIAN NILAI PASAR

1. Webster, “A price at which both buyer and seller are willing to do business” atau “suatu
harga dimana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan transaksi”.
2. Random House Dictionary of the English Language. “What a property can be sold for on the
open market” atau “sebagai harga yang mungkin dari sebuah properti jika dijual pada pasar
terbuka”.
3. American Institute of Real Estate Appraisers, “The most probable price, as a specified date, in
cash or in term equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the
specified property rights should sell after reasonable exposure in a competitive market under
all conditions requisite fo fair sale, with buyer and seller each acting prudently,
knowledgeably and for self-interest and assuming that neither is under undue duress”.

Dari beberapa definisi diatas dapat disimpulkan bahwa nilai pasar adalah harga suatu transaksi
yang memenuhi unsur berikut.

a. Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi (willingnese to sell/buy)

b. Dalam keadaan pasar terbuka
c. Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang
mencukupi dan seimbang mengenai obyek yang ditransaksikan
d. Jangka waktu mencukupi untuk melakukan negoisasi
e. Tidak terdapat hubungan istimewa antara penjual dan pembeli.
 Jika salah satu dari unsur diatas tidak terpenuhi, maka dapat diduga kemungkinan besar harga
transaksi yang terjadi tidak mencerminkan nilai pasar.

CIRI-CIRI NILAI

Beberapa ciri tertentu haruslah dimiliki oleh suatu barang agar mempunyai “nilai”. Ciri atau
karakteristik menurut Eldred Gary dalam bukunya Real Estate Analysis and Strategy, sbb:

1. Demand, suatu barang mempunyai nilai apabila dibutuhkan atau permintaan atasnya.
Analisis demand merupakan analisis terhadap orang/pembeli terkait apa yang mereka
inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar. Analisis demand,
meliputi:
a. Pertumbuhan kota (city growth)
b. Berapa jumlah pembeli potensial (market segmentation)
c. Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman (mortgage availability)

Jika semua kondisi diatas dapat menciptakan keinginan dan kemampuan membayar properti oleh
pembeli maka tercipta permintaan efektif.

2. Utility, sesuatu menjadi bernilai apabila memiliki kegunaan. Besar kecilnya yang dimiliki tentu
dipengaruhi oleh besar kecilnya utilitas yang bisa dihasilkan oleh sesuatu tersebut. Utility
merujuk pada keuntungan (benefits) yang dapat dihasilkan dari sebuah properti. sejauh
manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial.
Tidak satu properti pun dapat memenuhi kebutuhan semua pembeli. Sehingga diperlukan
analisis, sbb:
a. Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan properti.
b. Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada properti.
c. Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah lingkungannya
d. Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan properti, tipe bangunan
e. Servis dan fasilitas penunjang kawasan properti
3. Scarcity, merupakan salah satu hal yang penting memengaruhi nilai. Sesuatu mempunyai
nilai jika sesuatu tersebut langka, dalam arti untuk mendapatkannya seseorang perlu
melakukan pengorbanan ekonomis. Konsep kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat
penawaran properti (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Jika pembeli
memiliki banyak pilihan, maka nilai properti cenderung relatif rendah, sebaliknya semakin
besar tingkat scarcity, semakin besar nilai properti.
 Analisis kelangkaan berarti melakukan analisis dari sisi competitor, yaitu menghitung
jumlah atau besarnya substitusi properti yang tersedia. Hal yang perlu diperhatikan
dalam analisis ini adalah sbb:
a. Sumber potensial dari sisi penawaran, ada berapa jumlah competitor yang dapat
memberikan penawaran dan kualifikasinya.
b. Identifikasi competitor langsung
c. Faktor yang menentukan besarnya penawaran
4. Transferbility, sesuatu memiliki nilai apabila sesuatu tersebut dapat dipindahtangankan atau
dialihkan kepada pihak lain, meskpiun yang dipindahkan hanya berupa hak atas benda
tersebut. Proses transferability terdiri dari marketing, negotiating, and closing transaksi
properti. mengapa transferability penting? Karena pembeli dan penjual memiliki kesulitan
dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi dimana pihak pembeli sulit untuk
mengidentifikasi nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual, sebaliknya pihak
 penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang sesungguhnya. Hal-hal yang perlu
diperhatikan adalah sebagai berikut:
a. Peran calo/broker dalam menentukan harga properti
b. Konsep promosi dan prinsip yang perlu diperhatikan untuk mempertemukan titik temu
antara pembeli dan penjual
c. Tipe kontrak yang digunakan, sewa jual atau tukar
d. Biaya transaksi dan detil lainnya.

HARGA, BIAYA, DAN NILAI

 Harga, Biaya dan Nilai suatu istilah yang saling berkaitan antara satu sama lain tapi memiliki
makna yang berbeda dan sering disalah artikan.
 Biaya, sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Contoh,
untuk mewujudkan rumah sejumlah uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli
material bangunan, upah buruh, izin, dll.
 Harga, sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hasil milik dari
sesuatu benda. Contoh, seseorang mungkin telah mengeluarkan uang (biaya) sebanyak 100 juta
Rupiah untuk membangun sebuah rumah, tetapi dia tidak akan bersedia untuk melepaskan
kepada siapapun dengan harga 100 juta Rupiah. Bisa lebih atau kurang tergantung situasi.
 Nilai, apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam
sebuah transaksi

PENGERTIAN PENILAIAN

 Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasikan nilai dari
sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu
yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada
properti tersebut dan kondisi pasar yang terjadi, termasuk jenis-jenis investasi yang ada di
pasaran.
 Jadi penilaian bukan semata-mata proses perhitungan matematis saja dan juga bukan hanya
proses penaksiran yang melibatkan unsur subjektifitas, namun melibatkan kedua unsur
tersebut.
 Terdapat analisis ilmiah serta unsur subyektifitas penilai yang didasarkan atas pengetahuan dan
pengalaman yang memadai.

PENGERTIAN REAL ESTATE DAN REAL PROPERTY

a. Istilah real estate merujuk pada tanah atau properti beserta segala apa yang ada di dalam
atau di atasnya, seperti bangunan, rumah, gedung, dan lain sebagainya. Definisi real estate
juga meliputi hak milik, termasuk kepemilikan penuh atau hak guna pakai atas properti
tersebut.
b. Real property merupakan istilah yang mirip dengan real estate, namun lebih fokus pada
properti atau tanah yang berupa benda yang tidak dapat dipindahkan, seperti tanah,
bangunan, atau struktur lainnya yang melekat pada tanah. Real property juga mencakup hak-
hak yang terkait dengan kepemilikan atau penggunaan properti tersebut, seperti hak milik,
hak guna pakai, dan hak sewa.

TUJUAN PENILAIAN
 Ada beberapa keperluan yang menyebabkan penilaian terhadap sesuatu properti diperlukan.
Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan
bangunan) tergantung kepada tujuan penilaian tersebut dibuat.
 Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami
tujuan penilaian. Hal ini penting mengingat tujuan yang berbeda, sehingga memerlukan macam
dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai harus mengetahui dan mampu
mengidentifikasikan masalah yang akan dipecahkan dengan menggunakan hasil penilaian itu.
 Penilai harus mampu menjelaskan kepada client secara tepat apa tujuan dari dilakukannya
penilaian.
 Beberapa alasan client meminta jasa seorang penilai untuk melakukan penilaian:

a. Pemilik ingin menjual properti

b. Pemilik ingin mengetahui berapa nilai dari properti
c. Pembeli ingin menaksir nilai properti
d. Pemegang saham ingin mengetahui proporsi kepemilikan saham atas aset/properti secara
keseluruhan
e. Penilaian aset properti untuk sebuah perusahaan
f. Nilai ganti untuk asuransi
g. Kerugian akibat penggusuran properti oleh pemerintah
h. Pembagian warisan
i. Kredit
j. Pembangunan tanah
k. Penilaian statute untuk penentuan PPh, NJOP-PBB, NPOP BPHTB

PENENTUAN NILAI PASARAN TERBUKA

 Pada umumnya nilai yang dimaksud dalam penilaian adalah nilai pasaran terbuka.
Maksudnya adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui
perjanjian individu pada tanggal penilaian dengan perumpaman:
a. Penjual dan pembeli yang sanggup, berkelayakan dan rela,
b. Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding (negoisasi) penjualan,
c. Nilai tidak berubah dalam jangka waktu tersebut
d. Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk memperlihatkan harta pada pasar
e. Tidak mempertimbangkan tawaran tambahan atau tawaran istimewa dari pembeli.
1. PENILAIAN UNTUK TUJUAN PENJUALAN
 Dalam melakukan penilaian untuk tujuan penjualan, seorang penilai harus
mengidentifikasi:
a. Semua calon pembeli yang ada di pasaran pada waktu tertentu
b. Alternatif harta yang ada di pasaran
c. Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan diantara calon-calon pembeli
d. Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian, jika seandainya dilakukan perbaikan
atau renovasi sebelum ditawarkan di pasar untuk mendapatkan harga yang terbaik
2. PENILAIAN UNTUK TUJUAN PEMBELIAN
 Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan adalah mengetahui keperluan dari
pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian berlawanan dengan penilaian tujuan
penjualan.
 Tujuan penilaian dari pihak pembeli adalah untuk menganalisis dan mengidentifikasi
dari harta/properti yang akan dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan
keuntungan/kerugian dari pembelian tersebut.
 3. PENILAIAN UNTUK TUJUAN PENYEWAAN
 Penilai diminta untuk menguruskan penyewaan hartanya ataupun oleh penyewa atau
sub penyewa untuk menentukan besarnya nilai keatas hak yang dimiliki dari penyewaan
harta tersebut dalam batas tempo tertentu yang disetujui.
4. PENILAIAN UNTUK TUJUAN KREDIT
 Penilai mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa dijual atau dilelang
(auction). Apabila terjadi lelang, maka harta tersebut tidak dipasarkan dalam waktu
yang cukup (jangka waktu singkat). Oleh karena itu, seorang penilai perlu
memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang mungkin memengaruhi
nilai/harganya nanti.
5. PENILAIAN UNTUK TUJUAN ASURANSI
 Penilaian berdasarkan prinsip indemnity, reinstatement dan replacement.
 Indemnity, nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada waktu sebelum
musibah terjadi.
 Reinstatement, nilai asuransi dari sebuah harta adalah nilai penggantian baru dari harta
tersebut dengan fungsi, ukuran dan disain yang sama tanpa memperhatikan apakah
bangunan baru atau sudah berumur.
 Replacement, prinsip penggantian digunakan untuk bangunan kuno yang material
bangunannya sudah tidak tersedia dipasaran atau pemerintah menghendaki perubahan
lain.
6. PENILAIAN UNTUK PENGGABUNGAN PERUSAHAAN (MERGER)
 Sebelum proses penggabungan perlu dilakukan penilaian terhadap aset yang dimiliki
oleh masing masing perusahaan tertutama untuk aset tetap. Perlu peran penilai harta
untuk menentukan nilai modal dari tiap aset teersebut.

FAKTOR PENGARUH NILAI PROPERTI

 Nilai properti selain ditentukan oleh sifat-sifat fisik yang terdapat pada properti itu sendiri
juga dipengaruhi oleh beberapa faktor dari luar. Adapun faktor-faktornya, sbb:
1. Faktor Permintaan dan Penawaran, jika penawaran properti tetap sedangkan permintaan
besar, maka harga properti akan tinggi, begitu juga sebaliknya. Faktor permintaan dan
penawaran meliputi,
a. Faktor kependudukan, bertambahnya jumlah penduduk mengakibatkan bertambah
juga permintaan properti oleh masyarakat.
b. Perubahan citarasa, perubahan selera dari pembeli, penyewa atau para investor
memberi dampak terhadap permintaan properti.
c. Perubahan teknologi pembangunan, dengan munculnya teknologi baru dalam
pembangunan properti, maka penawaran properti di pasar dapat ditambah dengan
lebih cepat.
2. Faktor Fisik Properti
a. Jenis dan kegunaan properti, akan menentukan lingkup pasaran bagi properti yang
berkenaan. Contoh: properti pertanian mempunyai pasaran yang lebih terbatas
dibanding properti industry yang lebih bercorak nasional atau internasional. Tetapi
potensi penggunaan perlu dipertimbangkan karena di suatu waktu nanti kegunaan
akan dapat ditukar kepada kegunaan yang lebih baik, sehingga nilai properti
meningkat.
b. Ukuran dan bentuk, lebih luas sesuatu dan tanah maka lebih mudah dan ekonomis
aktivitas yang dapat dijalankan diatasnya dan oleh sebab itu properti menjadi lebih
 menarik. Tetapi, jika tanah terlalu luas (seperti tanah pertanian) maka harga per
meternya akan turun. Bentuk fisik properti juga demikian, missal tanah-tanah kosong
yang bentuknya persegi tentu akan memiliki nilai yang lebih daripada tanah
berbentuk trapezium.
c. Desain dan konstruksi bangunan, faktor penting dalam memengaruhi nilai sebuah
bangunan. Desain bangunan terkait dengan selera masyarakat dan konstruksi
menentukan baik atau tidak sebuah bangunan yang ditentukan dari pemilihan
materialnya saat membangun.
3. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti
a. Peletakan, meliputi apakah sebuah properti terletak di tempat yang tinggi atau
rendah, dilereng bukit atau ditepi sungai, ditengah atau dipojok blok perumahan,
dsb. Properti yang terletak di tempat rendah dikhawatirkan rawan banjir, jika terletak
di lereng mungkin memiliki pemandangan yang bagus daripada properti sekitarnya.
b. Lokasi, dapat dianggap faktor “terkuat” pengaruhnya terhadap nilai suatu properti.
ada sebuah pendapat menyatakan bahwa faktor yang menentukan nilai sebuah
properti pertama: lokasi, kedua lokasi dan ketiga lokasi. Dua buah properti yang
mempunyai bentuk fisik yang sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentu
berbeda. Teori Lokasi menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya
akan semakin rendah.

PROSES PENILAIAN

Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Adapun faktor yang mempengaruhi dapat
berasal dari faktor internal maupun faktor eksternal. Faktor internal terkait dengan karakteristik fisik
properti itu sendiri dan faktor eksternal berasal dari diluar properti itu sendiri yang berpengaruh
terhadap nilai properti. Oleh karena itu, dibutuhkan penilai untuk memecahkan masalah dengan
mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti
tersebut.

Proses penilaian merupakan tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk:
memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan
masalah tersebut, mendapatkan data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi dan
mengekspresikan dalam suatu estimasi nilai.

1. IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan. Hal ini untuk
menghindari terjadinya kerancuan dalam memahami tujuan penilaian dilaksanakan. Terdapat
empat masalah yang harus diidentifikasi:

a. Identifikasi properti yang akan c. Tujuan penilaian dilaksanakan

dinilai d. Jenis nilai yang sesuai
b. Penentuan tanggal penilaian

Identifikasi Permasalah: Identifikasi Properti yang akan Dinilai

Identifikasi properti meliputi dua hal, yaitu: identifikasi real estate dan identifikasi real
properti.
a. Identifikasi real estate, identifikasi awal suatu properti secara fisik dilakukan dengan
mengetahui alamat objek penilaian secara lengkap. Dengan identifikasi tersebut
 memungkinkan penilaia untuk mengetahui dimana lokasi properti berada, letak/posisi
objek dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya.
Contoh:
PT. Metal Baja Hitam
Gedung B. Jl. Jenderal Sudirman No. 25
Jakarta 12100, Indonesia

Berdiri diatas tanah HGB No. 5/ Kel. Karet Tengsin

b. Identifikasi Real Properti, meliputi fisik tanah dan atau bangunan (real estate) maupun
hak-hak yang melekat pada pemilikan tanah dan atau bangunan oleh pemilik individual
maupun kolektif. Dalam hal ini identifikasi untuk mengetahui siapa
pemilik/penguasa/yang berhak atas properti tersebut. Penilai harus mengetahui status
kepemilikan properti apakah dibawa kuasa pemilik aslinya, dikuasai pihak bank, dalam
status sengketa. Identifikasi terhadap real property penting untuk menentukan nilai
bagimasing-masing pihak atas hak yang dimiliki terhadap suatu properti yang sedang
dinilai.

Identifikasi Permasalahan: Penentuan Tanggal Penilaian

 Produk akhir dari penilaian properti adalah estimasi nilai. Opini atau kesimpulan nilai
bukanlah sesuatu yang dinamis, namun lebih menggambarkan keadaan pada suatu
titik waktu tertenu (date of valuation). Nilai ini akan berbeda seiring dengan
perbedaan tujuan penilaian.
 Tanggal penilaian sangat penting untuk menerangkan kapan dasar penilaian diambil.
Contoh: untuk penentuan nilai pasar wajar, maka tanggal yang dijadikan dasar
penilaian adalah tanggal dilakukannya transaksi: untuk pajak bumi dan bangunan

Identifikasi Permasalahan: Tujuan Penilaian

 Apakah tujuan penilaian untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan
tanah, go-public, lelang untuk penetapan pajak, penggabungan usaha dan
sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam
laporan penilaian dan menentukan estimasi nilai apa yang perlu ditentukan, missal:
a. Harga jual/pembelian yang sepatutnya
b. Jumlah pinjaman
c. Dasar penetapan pajak
d. Nilai kontrak
e. Nilai dari real property aset dalam penyertaan keuangan
f. Dasar pemberian kompensasi

Identifikasi Permasalahan: Jenis Nilai yang Dikehendaki

• Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis nilai yang berbeda pula.
Misal, penilaian untuk tujaun beli, produk akhir jenis nilai yang dikehendaki adalah
nilai pasar wajar (fair market value), untuk tujuan asuransi, nilai yang dikehendaki
adalah nilai asuransi, untuk lelang jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa,
untuk tujuan perpajakan (PBB), jenis nilai yang dikehendaki Nilai Jual Objek Pajak.
2. SURVEI PENDAHULUAN
• Tahap selanjutnya penilaia melakukan survey dan analisis pendahuluan mengenai
karakteristik dan skup tugas penilaian yang akan dilakukan serta data yang hendak
 dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada survey pendahuluan ini sangat
menentukan tahapan selanjutnya dari proses penilaian.
a. Data yang diperlukan
Data umum dan data khusus. Data umum meliputi informasi berkenaan dengan
prinsip-prinsip, kekuatan/keunggulan dan faktor-faktor yang memengaruhi nilai
properti, yaitu informasi berkenaan dengan tren sosial, ekonomi, pemerintahan
dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai properti. Data khusus
adalah data yang berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai serta
properti pembandingnya. Data khusus meliputi data secara detail mengenai fisik,
data lokasional, data biaya, data pendapatan dan pembelanjaan baik properti
subjek dan properti pembanding.
b. Sumber Data, jenis data yang diperlukan baik data primer maupun data
sekunder. Sumber data sangat variatif, dari yang bersifat instansional
(pemerintah maupun non pemerintah) maupun yang non instansional. Di
Indonesia secara garis besar sumber data tersebut dapat diklasifikasikan sbb:

Instansional
Non Instansional
Pemerintah Non Pemerintah
BPN Estat Agen Penjual
Ditjen Pajak Broker Pembeli
Pemda KJPP Iklan
Camat Notaris/PPAT Media Massa
Lurah Developer
BUPLN

c. Personel dan Waktu yang diperlukan, tergantung dari jangka waktu yang
dikehendaki dan kompleksitas properti yang akan dinilai. Jumlah personel dan
waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerja penilaian yang
dilakukan. Contoh: Penilaian Pabrik Semen
d. Perencanaan Kerja, suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat
membantu kelancaran dan efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini
meliputi: pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan
biaya, sarana pendukung (peralatan, sarana transportasi, dsb), jadwal kegiatan.
3. PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
• Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data-data yang mempunyai
hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek. Data yang tidak
mempunyai korelasi langsung dengan properti subjek tidak perlu dicantumkan dalam
Laporan Penilaian. Data yang dikumpulkan dan dianalisis secara garis besar
diklasifikasikan:
a. Data Umum, meliputi data dalam skala nasional, propinsi, kabupaten, kota dan
lingkungan sekitar. Data ini meliputi faktor eksternal (sosial, ekonomi, peraturan
pemerintah, dll) yang memengaruhi nilai.
1. Lokasional, data seperti kecendrunan populasi, peraturan pemerintah, tata
guna tanah, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas umum dsb.
2. Ekonomi, trend ekonomi baik secara nasional, regional maupun dalam lingkup
yang lebih sempit biasanya sangat berpengaruh terhadap nilai properti subjek.
Data seperti tingkat upah buruh, bahan material, tingkat sewa, tingkat hunian,
 b. Data Khusus, berkaitan dengan properti subjek dan properti pembanding. Meliputi
semua karakteristik khusus yang terdapat pada objek, seperti status objek (cagar
budaya), disain khusus, konsep bangunan, kegunaan objek, dsb.
c. Data Properti Subjek, meliputi: tapak (site), bangunan (improvement) dan
dokumen kepemilikan (title).

Bangunan
Bangunan
(Improvement) Dokumen
Tapak (site) (Improvement)
OLI (Other Land Kepemilikan
Bangunan Utama
Improvement)
Luas dan Ukuran, luas dan ukuran, pagar, pos Akte Jual Beli,
Bentuk, Kontur, desain, layout, keamanan, jalan Sertifikat Tanah,
Jenis Tanah, konstruksi, bahan internal, halaman, IMB, Izin Lokasi
Elevansi, Letak material, atap, taman, saluran air,
(sudut, tengah, langit-langit, lantai,water treatment,
tusuk sate), dinding, kusen dsb
zoning, dsb
d. Data Pembanding, properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa, berlokasi
pada kawasan yang sama dan telah diketahui nilainya. Data pembanding dapat
berupa: data fisik tanah dan bangunan, data harga jual/beli, data sewa untuk jenis
properti komersial. Data lain sebagai pembanding adalah tingkat hunian
(occupancy rate).
4. PENERAPAN METODE PENILAIAN
• Pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah pendekatan perbandingan penjualan
(sales comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan
pendapatan (income approach).
• Pendekatan perbandingan penjualan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan
dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject property) dengan
properti pembanding (comparable properties) yang telah diketahui karakteristik dan
nilainya. Selanjutnya dilakukan analisis penyesuaian (adjustment) untuk mengukur
tingkat kesamaan dan perbedaannya antara properti pembanding dengan properti
subjek.
• Elemen yang sering dilakukan adjustment: jenis hak yang melekat pada properti,
masalah keuangan, kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, income
characteristics, dan karakteristik lainnya.
• Pendekatan biaya dilakukan dengan cara mengidentifikasi bangunan yang analisisnya
berdasarkan biaya pembuatan barunya berdasarkan standar harga (material dan upah)
yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan/depresiasi.
Selanjutnya, nilai properti yang dihitung berdasarkan nilai bangunan setelah dikurangi
penyusutan ditambah dengan nilai tanah yang dihitung dengan pendekatan nilai pasar.
• Pendekatan pendapatan, dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang
mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang
selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan
tersebut ke dalam nilai properti.
5. REKONSILIASI NILAI
 • Suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu kesimpulan
nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode penilaian biasanya menghasilkan simpulan
nilai yang berbeda.
• Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai terdiri atas me-riew atau mengkaji ulang data dan
teknik penilaian serta mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap
pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan tujuan penilaian.
• Pada tahap rekonsiliasi nilai penilai mempertimbangkan semua faktor untuk membuat
keputusan (judgement) kesimpulan nilai yang paling sesuai. Terdapat beberapa cara
yang dilakukan penilai dalam rangka rekonsiliasi, sebagian penilai melakukannya dengan
menggunakan rata-rata dan ada yang mengggunakan cara atau metode yang paling
sesuai dengan tujuan penelitian, data dan faktor relevan lainnya.
• Terdapat 5 kriteria penting dalam melakukan rekonsiliasi indikasi nilai, yaitu:
a. Kesesuaian, kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang
digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan.
b. Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan
c. Kuantitas dan kualitas bukti/data pendamping
d. Estimasi nilai akhir
e. Pembulatan nilai akhir
6. KESIMPULAN NILAI DAN LAPORAN PENILAIAN
• Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan (judgement) tentang
kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yang
dibebankan kepadanya oleh klien. Di dalam membuat keputusan ini penilai harus
mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Pentingnya integritas yang harus
dimiliki oleh penilai.
• Penilai harus mampu mempertanggungjawabkan keputusan yang telah dibuatnya.
Pertanggungjawaban penilai tidak hanya bersifat temporer, tetapi seumur hidupnya.

LAPORAN PENILAIAN

Valuation Report, sebuah laporan tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh
penilai kepada pihak yang memberi tugas (klien). Tujuannya agar klien memahami masalah penilaian
dari obyek yang dinilai melalui alasan dan diskriptif data yang relevan untuk mendukung suatu
opini/kesimpulan nilai.

• AIREA, standar laporan penilaian setidaknya mencakup, berikut:

a. Identifikasi dan deskripsi mengenai properti subjek yang dinilai
b. Spesifikasi kepentingan yang terdapat dalam properti yang dinilai
c. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian
d. Menetapkan tanggal penilaian
e. Menetukan kegunaan tertinggi dan terbaik
f. Menerangkan prosedur penilaian yang digunakan
g. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasan yang mendukung analisis
h. Menerangkan semua asumsi dan batasan
i. Mengidentifikasi personal property
j. Menerangkan sejarah/Riwayat properti, termasuk Riwayat penjualan, penyewaan,
pendanaan

BENTUK BENTUK LAPORAN

 • Terdapat 4 bentuk laporan yang lazim digunakan dalam penilaian properti, dan bentuk
laporan tersebut tergantung dari kebutuhan dan tujuan penilaian dilakukan.
a. Laporan lisan (oral report), laporan lisan dari penilai. Laporan ini diperlukan jika
keadaannya mendesak dan klien tidak memerlukan pelaporan secara tertulis
b. Surat (letter report), laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil
investigasi dan Analisa yang disimpulkan dalam sebuat surat. Misal, SPPT-PBB
c. Formulir (form report), laporan penilaian dalam bentuk formular khusus yang disediakan
oleh perusahaan penilai dan bentuk formular adalah standar.
• Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil penilaian dari suatu
properti secara singkat dan biasanya berisikan informasi mengenai:
1. tanah, mencakup luas tanah, bentuk, jenis hak atas tanah, topografi, banjir atau
tidak, lebar depan, dari ciri khusus yang berkaitan dengan on site maupun offsite
improvement
2. Bangunan, mencakup luas bangunan, jumlah lantai bangunan, kegunaan bangunan,
umur bangunan, jumlah ruang, kondisi bangunan, umur bangunan, jumlah ruang,
kondisi bangunan, spesifikasi bangunan, fasilitas bangunan, disain bangunan, pagar
dan taman
3. Sertifikasi nilai, simpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah analisis,
tandatangan/pengesahan, asumsi dan kondisi pembatas
d. Laporan Lengkap (Narrative Report), laporan penilaian yang disampaikan secara lengkap,
disertai deskripsi properti (tanah&bangunan), data pendukung, analisis dan disertai juga
dengan data pendukung lainnya seperti foto, siteplan, building plan, gambar detail dan
potongan bangunan, denah menunjukkan letak objek dan informasi lain yang
mendukung opini nilai.
• Laporan penilaian bentuk ini harus lengkap, jelas terperinci dan sistematis.

LAPORAN LENGKAP

A. Pendahuluan, meliputi beberapa bagian penting:

• Halaman Judul, berisi properti dan alamat properti, nama dan alamat penilai/perusahaan
penilai beserta logo dan bulan/tahun penilaian dilaksanakan
• Surat Pengantar, Letter of Transmital, surat yang dibuat oleh Penilai kepada klien. Surat
pengantar terdiri dari:
i. Tanggal surat dan pihak yang memberi tugas
ii. Alamat properti
iii. Pernyataan identifikasi kepentingan yang terdapat dalam properti yang dinilai
iv. Pernyataan mengenai telah dilaksanakannya inspeksi
v.Tanggal penilaian efektif
vi. Estimasi nilai
vii. Batasan masalah
viii. Ttd penilai
• Daftar Isi
• Sertifikasi Nilai, yang disertai dengan penyerahan nilai akhir, tt penilai, tanggal dan cap
stemple dengan uraian/pernyataan seperti contoh “Kesimpulan nilai yang terdapat dalam
laporan penilaian ini adalah berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan
dan pengetahuan penilai”
• Rangkuman Konklusi Penting, diperlukan bila laporan terlalu Panjang dan terdiri dari
beberapa objek
B. Dasar Penilaian, segala hal yang dipakai sebagai dasar dalam penentuan nilai atau yang
dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai.
i. Asumsi dan Kondisi Pembatas, bertujuan untuk melindungi penilai terhadap
kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang telah dilakukan.
ii. Tujuan Penilaian
iii. Tanggal Pemeriksaan
iv. Tanggal Penilaian
v. Dokumen Kepemilikan, meliputi alamat, jenis hak, tanggal berakhirnya hak, nama
pemilik, luas tanah dan status tanah
vi. Deskripsi Lokasi
C. Presentasi Data, membahas lebih rinci mengenai:
i. Identifikasi Properti, meliputi indentifikasi terhadap tanah dan indentifikasi terhadap
pengembangan yang ada di atas tanah. Deskripsi tanah menjelaskan mengenai
keadaan fisik tanah yaitu luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevansi, lebar depan, daya
dukung tanah, lokasi tanah dan view. Deskripsi bangunan menjelaskan mengenai
kualitas fisik/material bangunan, disain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan
bangunan.
ii. Lingkungan sekitar, fasilitas lingkungan sekitar dapat berdampak positif atau negatif
terhadap suatu properti.
iii. Perencanaan kota/zoning, apakah properti subjek sesuai dengan zoning yang
ditetapkan oleh pemerintah.
iv. Ukuran Data, apakah menggunakan meter persegu, kaki persegi, tombak, hectare
v. Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan, memberikan informasi mengenai
indentifikasi gambaran fisik dari bangunan yang akan dinilai. Beberapa hal yang
penting diuraikan dalam deskripsi bangunan meliputi,

• Fungsi bangunan • Komponen penutup

• Luas bangunan bangunan
• Jumlah lantai bangunan • Komponen khusus
• Tahun dibangun bangunan
• Tahun renovasi • Fasilitas pelengkap
• Struktur utama bangunan bangunan
• Pengembang tanah lainnya

D. Analisis Data dan Kesimpulan

i. Analisis HBU, untuk melihat apakah kegunaan dan keberadaan properti subjek yang
dinilai telah memiliki kriteria sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai
kelayakan secara fisik, kelayakan legalitas, kelayakan secara finasial dan memberikan
keuntungan yang paling maksimal.
ii. Dasar penilaian, ada dua hal yang harus dijelaskan yaitu definisi nilai dan metode
penilaian, baik untuk properti subjek dan properti pembanding.
iii. Nilai tanah, metode nilai pasar
iv. Penilaian, penilai meringkas semua metode penilaian yang digunakan, baik secara
pendekatan biaya, pendekatan pendapatan, pendekatan perbandingan data pasar yang
sesuai dengan tujuan penilaian.
v. Kesimpulan nilai,
E. Lampiran
 ANALISIS KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

Pemahaman mengenai perilaku pasar adalah penting dalam memahami konsep tertinggi dan terbaik.
Hal ini karena kekuatan pasar, bertemunya demand dan supply. Untuk menuju titik Eq maka masing2
pihak menginginkan bahwa apa yang diterimanya merupakan yang dapat memberikan kepuasan
optimum. Sehingga interaksi antara kekuatan pasar dan analisis HBU penting untuk dilaksanakan.

Analisis HBU dilakukan untuk mengidentifikasi kegunaan yang paling mungkin dan memungkinkan
dari suatu pemilikan atau pemanfaatan properti riil, sehingga diperoleh keuntungan yang maksimal
dari kegunaan kompetitif yang diijinkan.

PENGERTIAN

Penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang
sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh peraturan, layak
secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.

Contoh: properti rumah tinggal yang terletak di zoning komersial. Bagaimana HBU nya?

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu bidang tanah tidak tergantung pada analisis subjektif dari
pemilik properti, pengembang atau penilai. Melainkan dibentuk oleh kekuatan persaingan pada
pasar dimana properti tsb terletak.

HBU dari Tanah Kosong/Tanah yang Dianggap Kosong

• HBU dari tanah atau tapak (site) yang dianggap kosong adalah mengasumsikan bahwa tanah
adalah kosong atau dapat dibuat kosong melalui pembongkaran bangunan.
• Ketika ramalan yang rasional dari HBU suatu properti mengidentifikasikan sebuah perubahan
dalam waktu dekat, HBU pada saat ini adalah dipertimbangkan sebagai interim use atau
kegunaan sementara.
• Contoh: HBU untuk kebun.

HBU Properti yang Telah Terbangun

• HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah terkait dengan kegunaan yang
seharusnya ada pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya.
• Contoh: bangunan hotel yang berumur 30 tahun.
• Untuk menentukan HBU harus mempertimbangkan biaya (cost) yang dikeluarkan dan tingkat
pengembalian (return) yang dihasilkan.
• Jika Cost < Return maka HBU adalah bangunan sebelumnya. Namun, jka Cost > Return maka
HBU nya adalah alternatif bangunan yang terbaru adalah mencerminkan HBU nya.

TUJUAN ANALISIS HBU

• Tujuan dari analisis HBU berbeda untuk properti berupa tanah kosong dan properti yang
telah terbangun.
a. HBU untuk tanah kosong, biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah
dalam keadaan kosong, maka penilai dapat menentukan nilai tanag sebagaimana
keadaan nyata di lapangan. Jika tanah bukan merupakan tanah kosong, maka nilai tanah
tergantung dari kegunaan yang dapat dibuat diatasnya. HBU tanah kosong harus
memperhatikan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dengan semua
kegunaan potensialnya.
 b. HBU dari properti yang telah terbangun, ada 2 alasan untuk menganalisis HBU terhadap
properti yang telah terbangun, yaitu:
i. Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan
tingkat pengembalian tertinggi dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan.
ii. Mengestimasi hbu dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk
membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.

KRITERIA DALAM ANALISIS HBU

a. Memungkinkan secara fisik, ukuran bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah
berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun ke atasnya. Contoh: tanah
kosong dengan luas 400 m² dan 1 ha, tanah yang irregular dan regular, lebar depan, Panjang
tanah.
• Kesimpulan terhada kegunaan hbu tercapai bila terdapat kesepakatan diantara sebagian
ahli/pakar yang terkait. Seorang penilai perlu mempertimbangkan kapasitas dan
ketersedian utilitas public pada lokasi dimana tanah terletak. Ketika tersedia batasan
penggunaan karena masalah topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan
potensial juga akan terpengaruh. Kegunaan HBU dari properti yang telah terbangun juga
tergantung pada pertimbangan fisiknya, meliputi luas, disain dan kondisi dari properti.
b. Legally Permisible (diperbolehkan secara aturan), tidak hanya aturan mengenai zonasi, tetapi
perlu melihat aturan mengeni building codes, peraturan terkait sejarah/cagar budaya,
peraturan lingkungan (floor area ratio), garis sepadan jalan garis sepadan bangunan,
c. Financially Permisible (Layak secara keuangan) gross income, net income, rate of return
d. Produktifitas yang Maksimal (Maximally Productive), ROI, IRR, ROE, PBP.