Nama : Tasqia Nur Annisa

Kelas : 2-06

NPM : 2302180147

Sifat Nilai

Peristiwa penting dalam sejarah penilaian adalah publikasi Penilaian Real Estat oleh Arthur
J. Mertzke pada tahun 1927, yang mengadaptasi ide-ide Alfred Marshall untuk
mengembangkan hubungan nyata antara teori nilai dan teori penilaian. Mertzke
menerjemahkan teori ekonomi menjadi teori penilaian kerja, membantu membangun penekanan
yang jelas pada tiga pendekatan nilai, dan menjelaskan penggunaan tingkat kapitalisasi
sebagai indeks keamanan. Keunggulan dari tiga pendekatan nilai dalam proses penilaian
digarisbawahi dalam publikasi oleh K. Lee Hyder, Harry Hibah Atkinson, dan George L.
Schmutz. Pekerjaan mereka menetapkan prosedur sistematis untuk menerapkan perbandingan
penjualan, biaya, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Schmutz mempresentasikan model
di mana kegiatan penilaian mengarah pada kesimpulan nilai.
Produksi barang, jasa, dan pendapatan tergantung pada efek gabungan dari empat bahan
ekonomi penting, yang disebut sebagai empat agen produksi, diantaranya yaitu : tanah, tenaga
kerja, modal dan koordinasi wirausaha. Dalam konteks real estat, keempat agen produksi
digabungkan untuk membuat real estat, dan jumlah biaya untuk mengembangkan properti
adalah salah satu ukuran dasar dari nilai real properti yang tersedia bagi penilai. Dengan kata
lain, produk real estat dibuat dengan menggabungkan tanah, tenaga kerja, modal, dan
koordinasi kewirausahaan, dan pendapat yang didukung bahwa nilai dapat diperoleh melalui
analisis sistematis masing-masing komponen ini, hubungan timbal baliknya, dan hubungannya
dengan properti secara keseluruhan.
Hal pertama yang biasanya dipertimbangkan pengusaha dalam mengembangkan properti
adalah biaya untuk memperoleh tanah. Biaya situs yang kosong atau sebidang tanah adalah
biaya perolehan. Penilai mengantisipasi bahwa peningkatan akan ditambahkan dan properti
akan dipasarkan kepada penyewa atau pengguna akhir. Bersamaan dengan tanah, tenaga
kerja dianggap sebagai faktor utama produksi karena tidak ada hasil dari proses ekonomi tetapi
justru ada berdasarkan proses alam, bukan ekonomi. Komponen tenaga kerja adalah kontribusi
fisik dan intelektual dari pekerja untuk proses produksi. Pengembangan real estat juga
membutuhkan modal fisik seperti peralatan (mesin dan peralatan), bangunan (dan semua
komponen bangunan), dan infrastruktur (yaitu, barang modal) yang dapat menghasilkan barang
lain. Kategori barang modal merupakan barang yang diproduksi yang dapat digunakan sebagai
input untuk produksi lebih lanjut. Dengan demikian, kapital berperan sebagai akibat dari proses
ekonomi. Agen keempat produksi yaitu koordinasi kewirausahaan, bertanggung jawab atas
investasi waktu dan keahlian. Pengembang berinvestasi tidak hanya ekuitas dalam
pengembangan tetapi juga waktu dan keahlian. Dengan demikian, seorang pengusaha
mengharapkan imbalan yang dikenal sebagai insentif kewirausahaan dan diukur di pasar
sebagai keuntungan kewirausahaan-untuk menciptakan dan memasarkan produk real estat
melalui koordinasi tanah, tenaga kerja dan modal. Lebih tepatnya, insentif kewirausahaan
adalah perkiraan jumlah yang diharapkan akan diterima pengembang. Prakiraan ini
dikembangkan sebelum konstruksi selesai. Laba wirausaha adalah jumlah aktual yang diterima
setelah properti selesai.
Nilai berubah ketika ada faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai. Biasanya, empat
faktor ekonomi yang saling mempengaruhi untuk menciptakan nilai yaitu utilitas, kelangkaan,
keinginan dan daya beli yang efektif. Keempat faktor harus ada agar properti memiliki nilai.
Keempat faktor berinteraksi di pasar untuk mempengaruhi hubungan penawaran dan
permintaan.
Utilitas adalah kemampuan suatu produk untuk memuaskan kebutuhan atau keinginan
manusia. Semua properti harus memiliki utilitas untuk penyewa, pemilik-investor, atau pemilik-
penghuni. Secara umum, properti hunian memenuhi kebutuhan akan hunian, dan aktivitas
bisnis properti komersial. Keduanya mungkin memiliki fitur desain yang meningkatkan daya tarik
mereka. Fitur-fitur ini disebut fasilitas. Nilai kepemilikan dapat diukur dari harga yang dibayar
untuk recidences. Nilai untuk penyewa dapat diukur dari sewa yang dibayarkan untuk hunian.
Manfaat yang diperoleh dari properti yang menghasilkan pendapatan biasanya dapat diukur dari
segi arus kas. Utilitas atau kegunaan properti mungkin berhubungan dengan desain ukurannya
dan karakteristik spesifik lainnya. Hubungan waktu / jarak jelas mempengaruhi nilai properti.
Pembatasan hak kepemilikan dapat menghambat aliran manfaat dan karenanya, menurunkan
nilai properti. Demikian pula, properti hanya dapat mencapai nilai tertinggi jika secara legal
dapat melakukan fungsi yang paling berguna. Peraturan lingkungan, peraturan zonasi,
pembatasan akta, dan batasan lain tentang hak kepemilikan dapat meningkatkan atau
mengurangi utilitas dan nilai properti.
Kelangkaan adalah persediaan item yang ada atau yang diantisipasi relatif terhadap
permintaannya. Tidak ada objek, termasuk properti nyata, dapat memiliki nilai kecuali
kelangkaan digabungkan dengan utilitas. Keinginan adalah keinginan pembeli atau pengguna
atas suatu barang untuk memenuhi kebutuhan manusia (misalnya, tempat tinggal, pakaian,
makanan) atau keinginan individu di luar hal-hal yang diperlukan untuk mendukung kehidupan.
Keinginan dapat mencakup kebutuhan bisnis seperti kebutuhan tempat untuk menjual atau
memproduksi produk. Jenis keinginan ini mendukung pengembangan real estat komersial.
Daya beli yang efektif adalah kemampuan individu atau kelompok untuk berpartisipasi dalam
pasar, yaitu untuk memperoleh barang dan jasa dengan uang tunai atau yang setara
Interaksi kompleks dari empat faktor yang menciptakan nilai tercermin dalam prinsip
ekonomi dasar penawaran dan permintaan. Kegunaan suatu komoditas, kelangkaan atau
kelimpahannya, intensitas keinginan manusia untuk memperolehnya, dan daya efektif untuk
membelinya semuanya memengaruhi penawaran dan permintaan komoditas dalam situasi apa
pun. Permintaan akan suatu komoditas tercipta dari kegunaan dan keterjangkauannya.
Permintaan juga dipengaruhi oleh keinginan dan kekuatan yang menciptakan dan merangsang
keinginan. Meskipun keinginan manusia akan hal-hal mungkin tidak terbatas, keinginan
dikendalikan oleh daya beli yang efektif. Dengan demikian, ketidakmampuan untuk membeli
barang-barang mahal mempengaruhi permintaan. Demikian pula, pasokan komoditas dapat
dipengaruhi oleh kegunaannya dan dibatasi oleh kelangkaannya. Ketersediaan komoditas
dipengaruhi oleh keinginannya. Daya beli yang lamban menjaga tekanan pada pasokan tetap
terkendali. Jika daya beli meningkat, pasokan komoditas relatif akan berkurang dan
menciptakan permintaan yang didorong pasar untuk meningkatkan pasokan.
Istilah harga mengacu pada jumlah yang pembeli setuju untuk membayar dan penjual
tertentu setuju untuk menerima transaksi mereka. Harga, setelah difinalisasi, mengacu pada
harga transaksi dan menyiratkan pertukaran. Pertukaran dapat bersifat sementara seperti
dalam sewa, atau permanen seperti dalam penjualan. Namun dalam semua kasus, harga
adalah fakta. Harga adalah ungkapan pembeli tentang utilitas dan kelangkaan properti yang
dikombinasikan dengan keinginan dan daya beli pembeli. Istilah biaya digunakan oleh penilai
sehubungan dengan produksi, bukan pertukaran. Biaya dapat berupa fakta atau estimasi yang
dicapai. Biaya konstruksi komponen atau seluruh bangunan biasanya mencakup biaya
langsung tenaga kerja dan bahan, serta biaya tidak langsung seperti biaya administrasi, biaya
profesional, dan biaya keuangan. Biaya pengembangan adalah biaya untuk membuat properti,
termasuk tanah. Biaya pengembangan termasuk biaya perolehan, pengeluaran aktual, dan laba
yang diperlukan untuk mengkompensasi pengembang atau pengusaha dalam menciptakan
proyek. Pengeluaran yang berhubungan dengan real estat untuk tenaga kerja dan modal secara
langsung terkait dengan harga barang dan jasa di pasar kompetitif. Sebagai contoh, biaya
bahan atap, batu, rencana arsitektur ditentukan oleh interaksi penawaran dan permintaan di
daerah tertentu. Di pasar, nilai biasanya dianggap sebagai antisipasi manfaat yang akan
diperoleh di masa depan. Karena nilai berubah seiring waktu, penilaian mencerminkan nilai
pada titik waktu tertentu. Nilai pasar adalah fokus dari sebagian besar penugasan penilaian
properti nyata.
Nilai diciptakan oleh antisipasi manfaat yang akan diperoleh di masa depan. Di pasar real
estat, nilai properti saat ini biasanya tidak didasarkan pada harga historisnya atau biaya
pembuatannya. Sebaliknya, nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang manfaat
akuisisi di masa depan. Nilai properti hunian yang ditempati pemilik didasarkan terutama pada
keuntungan yang diharapkan di masa depan, fasilitas, dan biaya peluang kepemilikan dan
hunian.
Sifat dinamis dari kekuatan sosial, ekonomi, pemerintahan, dan lingkungan yang
memengaruhi nilai properti riil berperan dalam perubahan. Meskipun perubahan tidak dapat
dihindari dan berkelanjutan, prosesnya mungkin bertahap dan tidak mudah terlihat. Di pasar
aktif, perubahan dapat terjadi dengan cepat. Perubahan mendadak dapat dipicu oleh penutupan
pangkalan militer atau pabrik, revisi undang-undang pajak, dimulainya konstruksi baru, atau
bencana alam. Luasnya perubahan terbukti di pasar real estat, di mana kekuatan sosial,
ekonomi, pemerintah, dan lingkungan yang memengaruhi real estat berada dalam transisi yang
konstan. Perubahan kekuatan ini memengaruhi permintaan dan pasokan real estat serta nilai
properti individu. Penilai berupaya mengidentifikasi perubahan saat ini dan yang diantisipasi di
pasar yang dapat memengaruhi nilai properti saat ini, tetapi karena perubahan tidak selalu
dapat diprediksi, opini nilai dikatakan hanya valid pada tanggal penilaian yang ditentukan.
Analisis dan kesimpulan penilai mencerminkan apa yang diantisipasi pasar, bukan apa yang
ditaksir oleh penilai atau pemilik. Pergeseran dalam preferensi pasar juga memberikan bukti
perubahan. Real estat tidak mudah beradaptasi dengan preferensi konsumen baru dan
karenanya, sering mengalami keusangan, gangguan keinginan dan kegunaan. Kerusakan fisik,
fungsional, dan eksternal yang diamati pada bangunan seiring bertambahnya usia
menyebabkan penyusutan, yang didefinisikan sebagai hilangnya nilai properti dari sebab apa
pun. Penyusutan dapat dilihat sebagai perbedaan antara biaya untuk mereproduksi atau
mengganti properti dan nilai sekarang. Secara umum, kerugian dalam nilai properti disebabkan
oleh kerusakan atau keusangan. Karena keusangan dapat dimulai pada fase desain dan
kemunduran mungkin dimulai ketika bangunan atau perbaikan masih dibangun, berbagai jenis
kemunduran dan keusangan yang ditemukan di properti memiliki implikasi unik dalam penilaian.
Prinsip-prinsip penilaian penawaran dan permintaan, substitusi, keseimbangan, dan
eksternalitas dapat diterapkan pada karakteristik fisik dan hukum yang unik dari sebidang
khusus properti riil. Ketika prinsipprinsip ekonomi dasar ini selaras, mereka menunjukkan
penggunaan tertinggi dan terbaik, yang memiliki signifikansi besar dalam penilaian properti riil.
Sesuai dengan prinsip penawaran dan permintaan, peningkatan pasokan barang atau
penurunan permintaan barang cenderung menurunkan harganya. Kondisi yang berlawanan
menghasilkan efek yang berlawanan. Biasanya nilai properti bervariasi secara langsung dengan
perubahan permintaan dan berbanding terbalik dengan perubahan pasokan. Dalam real estat,
persediaan adalah jumlah jenis real estat yang tersedia untuk dijual atau disewakan dengan
berbagai harga di pasar tertentu pada waktu tertentu. Permintaan adalah keinginan dan
kemampuan untuk membeli atau menyewakan barang dan jasa. Dalam real estat, permintaan
adalah jumlah jenis real estat yang diinginkan untuk dibeli atau disewa dengan berbagai harga
di pasar tertentu untuk periode waktu tertentu.
Prinsip substitusi menyatakan bahwa ketika beberapa komoditas, barang, atau layanan
yang serupa atau sepadan tersedia, komoditas dengan harga terendah menarik permintaan
terbesar dan distribusi terluas. Prinsip ini mengasumsikan perilaku pasar yang rasional dan
bijaksana tanpa biaya yang tidak semestinya karena keterlambatan. Nilai properti cenderung
ditentukan oleh harga untuk memperoleh properti pengganti yang samasama diinginkan. Prinsip
substitusi mengakui bahwa pembeli dan penjual properti nyata memiliki opsi, properti lain
tersedia untuk penggunaan serupa.
Prinsip keseimbangan menyatakan bahwa nilai properti nyata diciptakan dan dipertahankan
ketika elemenelemen yang bertolak belakang, berlawanan, atau berinteraksi berada dalam
kondisi setimbang. Prinsip ini berlaku untuk hubungan antara berbagai komponen properti serta
hubungan antara biaya produksi dan produktivitas properti. Prinsip keseimbangan mengatur
prinsip-prinsip terkait pengembalian yang menurun, kontribusi, surplus produktivitas, dan
kesesuaian. Hukum pengembalian yang semakin menurun menyatakan bahwa kenaikan dalam
agen-agen produksi yang ditambahkan ke sebidang properti menghasilkan pendapatan bersih
yang lebih besar hingga titik tertentu . Ini juga dikenal sebagai prinsip berkurangnya
produktivitas marjinal. Prinsip keseimbangan juga berlaku untuk hubungan antara properti dan
lingkungannya. Prinsip keseimbangan dan prinsip kontribusi, produktivitas surplus, dan
kesesuaian saling bergantung dan penting dalam analisis penggunaan tertinggi dan estimasi
nilai pasar. Prinsip kontribusi menyatakan bahwa nilai komponen tertentu diukur dalam
kontribusinya terhadap nilai seluruh properti atau sebagai jumlah yang ketidakhadirannya akan
mengurangi nilai keseluruhan. Produktivitas surplus adalah pendapatan bersih dari lahan yang
tersisa setelah biaya agen produksi lainnya dibayarkan. Prinsip-prinsip produktivitas surplus dan
pengembalian residu ke tanah berguna dalam menetapkan penggunaan lahan tertinggi dan
terbaik dan dalam menganalisis opsi mana di antara opsi penggunaan lahan alternatif yang
akan menghasilkan nilai tertinggi. Prinsip kesesuaian menyatakan bahwa nilai properti riil dibuat
dan dipertahankan ketika karakteristik properti sesuai dengan tuntutan pasarnya.
Prinsip eksternalitas menyatakan bahwa faktor-faktor eksternal pada properti dapat memiliki
efek positif atau negatif pada nilainya. Karena secara fisik tidak bergerak, real estat dipengaruhi
oleh pengaruh eksternal lebih kuat daripada kebanyakan barang, jasa, atau komoditas ekonomi
lainnya. Eksternalitas dapat merujuk pada penggunaan atau atribut fisik dari properti yang
terletak di dekat properti subjek atau kondisi ekonomi yang mempengaruhi pasar di mana
properti subjek bersaing. Pada tingkat yang luas, kondisi ekonomi internasional dapat
mempengaruhi nilai real estat melalui eksternalitas seperti ketersediaan modal asing atau efek
dari peningkatan perdagangan luar negeri pada pertumbuhan ekonomi nasional. Kebijakan
fiskal nasional juga memainkan peran penting dalam perekonomian dan, akibatnya, di pasar
real estat. Di tingkat masyarakat dan lingkungan, nilai properti dipengaruhi oleh undang-undang
setempat, kebijakan dan administrasi pemerintah daerah, pajak properti, pertumbuhan ekonomi,
dan sikap sosial.