Pembeli dan penjual berbagai jenis properti berinteraksi di berbagai wilayah

berbedaalasan. Dengan demikian, pasar real estat dibagi menjadi beberapa kategori
berdasarkan propert jenis dan daya tarik mereka kepada pelaku pasar yang berbeda. Pasar untuk
berbagai kategori real estat dibagi lagi menjadi sub pasar, yang sesuai dengan preferensi
pembeli dan penjual. Memfasilitasi pasar real estat studi mereka.
Semua pasar real estat dipengaruhi oleh sikap, motivasi, dan interaksi pembeli dan
penjual properti nyata, yang pada gilirannya tunduk pada banyak sosial, pengaruh ekonomi,
pemerintah, dan lingkungan. Pasar real estat mungkin dipelajari dalam hal karakter geografis,
kompetitif, dan penawaran dan permintaan merekaistics, yang berhubungan dengan kondisi
pasar real estat secara keseluruhan.
Identifikasi dan interpretasi pasar real estat bersifat analitisproses. Untuk menjawab
pertanyaan tentang pasar real estat dan sub pasar, appraisMereka menganalisis utilitas dan
kelangkaan properti serta keinginan dan keefektifannyadaya beli dari mereka yang berusaha
mendapatkan hak milik.

KARAKTERISTIK PASAR NYATA

Efisiensi pasar terkait dengan perilaku pembeli dan penjual juga karakteristik produk
yang diperdagangkan. Pasar real estat dapat berbeda secara signifikan dari pasar untuk barang
dan jasa lainnya dan tidak pernah dianggap benar pasar efisien (lihat Tabel 4.1). Produk real
estat beragam, dan information tentang real estat sering tidak lengkap karena kerahasiaan
transaksi. Selain itu, perubahan pasokan tertinggal di belakang perubahan permintaan untuk
real estat tertentu produk karena waktu yang diperlukan untuk membawa gedung baru ke pasar.
Lebih banyak pasar yang efisien, seperti bursa saham, persediaan dengan cepat bereaksi
terhadap perubahan permintaan.
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar real estat menjadi lebih efisien daripada
sebelumnyaadalah karena sekuritisasi real estat dan peningkatan akses ke properti
daninformasi transaksi, bersama dengan perubahan lain dalam ekonomi yang lebih besar.
Efisiensidi pasar real estat memiliki pengaruh langsung pada persyaratan tingkat pengembalian
Akibatnya, pembeli yang memahami ketidak efisienan real estatpasar dapat memperoleh
manfaat dalam hal tingkat pengembalian, pendapatan yang relatif stabil, inflasiperlindungan
(biasanya), dan faktor lainnya.
 Analisis pasar real estat berfokus pada motivasi, sikap, dan interaksi peserta pasar
ketika mereka menanggapi karakteristik khusus real estatdan pengaruh luar yang memengaruhi
nilainya. Fokus ini menggaris bawahi perlunya penilaian real estat objektif dalam ekonomi
pasar bebas dan tanggung jawab penilai untuk komunitas yang mereka layani. Bab 9 membahas
pasar real estatanalisis secara rinci.
Barang dan jasa pada dasarnya homogen barang
yang mudah diganti satu sama lain.
Sejumlah besar pelaku pasar menciptakan pasar
yang kompetitif dan bebas, dan tidak ada satupun
jenis properti tertentu pada satu waktu, dalam satu
harga peserta memiliki bagian yang cukup besar
dari pasar untuk memiliki pengaruh langsung dan
terukur pada harga
Penawaran dan permintaan tidak pernah jauh dari
keseimbangan. Pasar kembali ke keseimbangan
dengan cepat efek kompetisi
Pembeli dan penjual memiliki pengetahuan dan
sepenuhnya informasi tentang kondisi pasar,
perilaku peserta pasar lainnya, aktivitas pasar
sebelumnya, kualitas produk, dan substitusi
produk. Apa saja informasi yang diperlukan
tentang tawaran, penawaran, dan penjualan tersedia
Pembeli dan penjual dipertemukan oleh seorang
mekanisme pasar yang terorganisir, seperti Baru Bursa
Efek York. Penjual dapat dengan mudah masuk dan keluar
dari pasar sebagai respons terhadap permintaan.
Barang siap dikonsumsi, cepat dipasok, dan mudah
diangkut dari satu tempat ke tempat lain
Efisiensi pasar menyebabkan biaya transaksi rendah.
Pelaku pasar dapat bertindak berdasarkan informasi
baru dengan cepat memanfaatkan peluang untuk
meningkatkan pasokan untuk memenuhi permintaan
Tidak ada dua bidang real estat secara fisik
identik
Biasanya hanya ada beberapa pembeli dan penjual
tertarik pada jenis properti tertentu pada satu
waktu, dalam satu kisaran harga, dan dalam satu
lokasi. Pembeli atau penjual perorangan dapat
mempengaruhi hargamelalui pengerahan kendali
atas penawaran atau permintaan atau kedua
Di pasar real estat yang stabil, penawaran dan permintaan
dianggap faktor penyebab dan harga adalah hasil interaksi
mereka. Perubahan harga biasanya didahului oleh
perubahan aktivitas pasar. Seringpenawaran atau
permintaan dapat berubah secara tiba-tiba dalam suatu
periodetidak ada aktivitas, peningkatan aktivitas, atau
ketika properti sedang dalam transisi.
Pembeli dan penjual real estat mungkin tidak sehat
diberitahukan.
Pembeli dan penjual tidak disatukan secara formal
Real estat adalah produk yang tahan lama dan,
sebagai investasi, mungkin relatif tidak dapat
dipasarkan dan tidak likuid
Inefisiensi pasar menyebabkan biaya transaksi
tinggi, misalnya, biaya dan komisi broker, biaya
penutupan tentang pembiayaan.
Pelaku pasar tidak dapat bertindak cepat pada
informasi baru, misalnya, peningkatan pasar
permintaan akan diikuti oleh kelambatan sebagai
pengembang berupaya menambah pasokan tetapi
terhambat waktu pengembangan yang lama untuk
real estat baru produk.
 Segmentasi dan Delineasi Pasar
Pasar real estat adalah sekelompok individu atau perusahaan yang berhubungan dengan
satu lain untuk tujuan melakukan transaksi real estat. Partikel pasar yang memungkinkan celana
meliputi:
 Pembeli
 Penjual
 Penyewa
 Lessor
 Lessees
 Hipotek
 Hipotek
 Pengembang
 Pembangun
 Manajer
 Pemilik pengguna
 Investor
 Pialang
Setiap pelaku pasar tidak harus berhubungan dengan setiap peserta lainnya terengah -
engah Seseorang atau perusahaan adalah bagian dari pasar jika itu orang atau perusahaan
berhubungan dengan bagian lain dari peserta pasar.
Tindakan pelaku pasar diminta oleh harapan
mereka tentang penggunaan propertidan manfaat yang sub-pasar
Pembagian total pasar yang mencerminkan
akan ditawarkan properti kepada penggunanya.Oleh preferensi dari satu set pembeli tertentu dan
karena itu, segmentasi pasar paling membedakan penjual.
segmentasi pasar
kemungkinan pengguna properti dari populasi Proses dimana pasar dalam pasar yang lebih
umumberdasarkan karakteristik konsumen mereka. besar diidentifikasi dan dianalisis.
disagregasi
Kegiatan pelaku pasar individu di pasar real estat Mengelompokkan properti bersama berdasarkan
berfokus pada produk real estat dan layanannya atribut yang serupa atau karakteristik
menyediakan. Disagregasi produk , oleh karena itu,
berbeda Atasi properti subjek dan properti kompetitif dari jenis properti lainnya berdasarkan
atribut atau karakteristik.
Sebuah segmen pasar yang digambarkan
Pasar real estat tertentum dapat diidentifikasi dengan mengidentifikasi pelaku pasar cenderung
oleh properti jenis, fitur properti, pasar area,
properti pengganti, dan sifat komplementer. tertarik pada subjek real estat dan jenis produk serta
layanan real estat itu menyediakan. Disagregasi produk
mencakup kedua subjek properti dan sifat kompetitif dan komplementer.Dengan demikian,
analisis pasar menggabungkan segmentasi pasar dan disagregasi produk. Karakteristik subjek
properti dan area pasarnya yang diselidiki oleh penilai dalam proses menggambarkan pasar
diilustrasikan pada Gambar 4.1
 Untuk mengidentifikasi pasar real estat tertentu, penilai menyelidiki faktor-faktor berikut:
1. Jenis properti (misalnya, tempat tinggal satu unit, pusat perbelanjaan ritel, gedung perkantoran).
2. Fitur properti seperti hunian, basis pelanggan, kualitas konstruksi, dan desain dan fasilitas.
a. Hunian - penyewa tunggal atau multi penyewa (perumahan, apartemen, kantor, ritel).
b. Basis pelanggan - pengguna yang paling memungkinkan. Data tentang populasi, pekerjaan,
pendapatan, dan pola aktivitas dianalisis. Untuk pasar perumahan, data dipecah sesuai ke
profil pemilik atau penyewa properti yang mungkin. Untuk pasar komersial, data adalah
tersegmentasi sesuai dengan kemungkinan pengguna ruang. Untuk pasar ritel, pelanggan
itu calon penyewa akan menggambar mewakili basis pelanggan. Untuk pasar kantor, basis
pelanggan mencerminkan kebutuhan ruang calon perusahaan yang menyewa unit kantor.
c. Kualitas konstruksi (kelas bangunan).
d. Desain dan fitur kemudahan.
3. Area pasar - didefinisikan secara geografis atau lokasi. Area pasar mungkin lokal, regional,
dalam lingkup nasional, atau internasional. Mungkin perkotaan atau pinggiran kota. Ini mungkin
sesuai dengan kabupaten atau lingkungan kota. Area pasar ritel dan perumahan sering
digambarkan dengan spesifik hubungan jarak waktu.
4. Properti pengganti yang tersedia - yaitu, properti yang sama-sama diinginkan bersaing dengan
subjek dalam wilayah pasarnya, yang mungkin lokal, regional, nasional, atau internasional.
5. Properti pelengkap - yaitu, properti lain atau tipe properti yang saling melengkapi
subjek. Pengguna properti subjek harus memiliki akses ke hak pelengkap ikatan, yang juga
disebut sebagai fasilitas pendukung.

Mendefinisikan Batas Geografis

Batas-batas area pasar , lingkungan , dan distrik mengidentifikasi area yang
memengaruhi nilai properti subjek. Area pengaruh, biasa disebut sebuah lingkungan , dapat
didefinisikan sebagai kelompok penggunaan lahan yang saling melengkapi. Tempat tinggal
lingkungan, misalnya, dapat berisi rumah unit tunggal dan properti komersial Properti yang
menyediakan layanan untuk penduduk lokal. Sebuah distrik , di sisi lain, memiliki satu
penggunaan lahan yang dominan. Distrik biasanya terdiri dari apartemen, komersial,properti
industri, atau pertanian. Dalam istilah yang lebih luas, penilai menganalisis pasar area di mana
properti subjek bersaing untuk atentions pembeli dan penjual.Area pasar dapat mencakup satu
atau lebih lingkungan atau distrik atau keduanya
Batas-batas ini mungkin bertepatan dengan perubahan yang dapat diamati dalam
penggunaan lahan atau demo karakteristik grafis dan sosial ekonomi. Fitur fisik seperti jenis
struktur, pola jalan, medan, vegetasi, dan ukuran lot jalan membantu mengidentifikasi distrik
penggunaan lahan. Itu hal-hal berikut ini juga dapat menjadi batasan signifikan:
 Arteri transportasi seperti jalan raya, jalan-jalan utama, dan jalur kereta api
 Perairan seperti sungai, danau, dan sungai
 Mengubah ketinggian seperti bukit, gunung, tebing, dan lembah
Untuk mengidentifikasi batas-batas area pasar, penilai:
 memeriksa properti subjek. Proses mendefinisikan area pasar batas harus
dimulai dengan analisis properti subjek;
 Memeriksa karakteristik fisik daerah tersebut. Penilai harus mengemudi atau
berjalan di sekitar area untuk mengembangkan rasa tempat, mencatat tingkat
 similaritas dalam penggunaan lahan, tipe struktur, gaya arsitektur, dan
pemeliharaan dan pemeliharaan. Menggunakan peta, penilai dapat
mengidentifikasi titik-titik di mana ini karakteristik berubah dan perhatikan
setiap hambatan fisik misalnya, jalan-jalan utama,bukit, sungai, rel kereta api
yang bertepatan dengan titik-titik ini;
 Menggambar batas-batas awal pada peta. Penilai menggambar garis pada apeta
area untuk menghubungkan titik-titik di mana karakteristik fisik berubah;dan
 Menentukan seberapa baik batas-batas awal sesuai dengan demo data grafik.
Batas-batas area pasar sering kali dilapis pada petawilayah geografis, misalnya,
kode pos daerah pengiriman lokal, divisi sensusdan subdivisi sensus, kelompok
blok. Penilai mengamati pasar area dan area di mana data tersedia jarang cocok
dengan sempurna. Itu informasi tersedia untuk kota madya, area penyortiran
kode pos majudan pembagian / subdivisi sensus harus disegmentasi untuk
menggambarkan yang bersangkutansub pasar. Data yang andal juga dapat
tersedia dari provinsi, regional dan pemerintah kota, kamar dagang lokal,
universitas, dan organisasi penelitian, sering kali melalui sumber online.
Dalam kasus yang tidak biasa, penilai dapat mempertimbangkan untuk mensurvei
penghuni daerah untuk diidentifikasi karakteristik yang relevan. Penilai juga dapat
mewawancarai pelaku bisnis, broker, dan perwakilan masyarakat untuk menetapkan seberapa
jauh menurut mereka area pasar meluas. Melalui pengalaman, penilai belajar mengamati
perubahan dan mengenali caranya penduduk melihat area pasar mereka.
Organisasi hukum, politik, dan ekonomi mengumpulkan data untuk standar atau
statistik daerah-daerah yang didefinisikan secara pasti, seperti kota, kabupaten regional, kota
dan desadan kabupaten, wilayah sensus, atau analisis berbasis kode pos, seperti penyortiran
maju area dan subset data. Meskipun data ini mungkin relevan, jarang sesuai dengan batas-
batas area pasar diidentifikasi untuk penilaian properti. Jika data sekunder tersebut digunakan
untuk membantu mengidentifikasi batas-batas area pasar, penilai harus memverifikasi dengan
penelitian utama.

SIKLUS ESTATE NYATA

Dalam dua puluh tahun setelah Perang Dunia II (1946 1966), pola yang berbeda muncul
dalam siklus real estat dan bisnis umum. Saat bisnis berkembang, permintaan untuk modal
meningkat, inflasi meningkat, dan kelebihan pasokan barang dan jasa diproduksi. Kemudian
kebijakan moneter Bank Kanada dan kontrol ekonomi lainnya digunakan untuk memperlambat
laju ekonomi dan menjaga inflasi tetap terkendali. Jika ekonomi melambat terlalu banyak,
resesi akan terjadi.
Ketika pemerintah ingin menghidupkan kembali ekonomi, industri real estat
memberikan stimulasi ekonomi, khususnya pembangunan rumah. Program dan legislation
dikembangkan untuk menyediakan uang hipotek melimpah dengan harga sedang. Program-
program ini awalnya melibatkan asuransi hipotek atau jaminan untuk menginduksi
modalmanajer untuk berpartisipasi, program sekarang dilembagakan dalam ketersediaannya.
Di 2009 dan 2010, kredit pajak federal merangsang renovasi perumahan. Karena ada
permintaan besar untuk perumahan, program diterima dengan baik dan perumahan
pengembangan diperluas, meningkatkan lapangan kerja di semua sektor ekonomi. Bisnis
ditingkatkan untuk produsen perangkat keras, persediaan (mis., pemanasan, pipa ledeng,dan
listrik), cat, furnitur, peralatan, dan barang-barang lainnya. Ekonomi akhirnya dihidupkan
kembali, lalu inflasi mulai meningkat, dan siklusnya berulang. Ketika dipinjamkan program
asuransi memasok modal jangka panjang yang murah, real estat makmur dan ekonomi secara
umum berkembang.
Siklus ekonomi yang lebih besar (lihat Gambar 4.2) memengaruhi siklus real estat, dan
sebagainya lakukan siklus demografis dan siklus bisnis. Ketika ekonomi berkembang,
persaingan untuk mengintensifkan modal, biaya barang dan jasa meningkat, dan inflasi
meningkat terlambat. Bank sentral Kanada, Bank Kanada kemudian berupaya memerangi
inflasi dengan mengencangkan uang dan kredit sampai ekonomi melambat. Permintaan dana
subsidi, penurunan suku bunga, dan kondisi ekonomi menjadi cukup stabil bisnis untuk
berkembang. Ketika frekuensi siklus ekonomi meningkat dan Kisaran kenaikan, kondisi bisnis
dan uang berubah secara drastis dan cepat. Ini menciptakan lingkungan ekonomi yang tidak
menarik untuk investasi jangka panjang.
Penilai real estat perlu tahu di mana siklus pasar real estat karena jenis penugasan
tertentu lebih lazim pada berbagai tahapan siklus:
 Penyitaan, kebangkrutan, dan penugasan banding pajak lebih sering terjadi
selama kontraksi atau resesi pasar.
 Penilaian untuk pembiayaan dan transaksi real estat tradisional lebih banyak
umum selama kenaikan siklus, yaitu, baik pemulihan dan ekspansi fase.
 Banyak klien membutuhkan layanan konsultasi penilaian ketika pasar
berkembang atau berkontraksi di sekitar puncaknya, waktu terbaik untuk
menjual investasi properti kelas.
Demikian pula, investor real estat ingin tahu kapan harus memegang atau menjual
properti, kapan untuk menulis sewa jangka panjang atau jangka pendek, kapan harus menahan
biaya, dan kapan untuk berinvestasi dalam renovasi dan perbaikan. Pertanyaan-pertanyaan ini
dan yang lainnya membutuhkan pendapat tentang keadaan siklus real estat
 Posisi pasar real estat dalam siklusnya (lihat Gambar 4.3) ditentukan oleh beberapa
faktor:
 Pasokan
 Permintaan
 Lowongan
 Sewa
 Tingkat kapitalisasi
Empat faktor pertama berhubungan dengan pasar untuk ruang real estat, sedangkan
faktor terakhir adalah fungsi pasar keuangan (lihat Bab 5).
Tren di pasar real estat dapat diukur dengan interaksi beberapa terkaitstatistik pasar:
 Tingkat kekosongan
 Tingkat pertumbuhan sewa
 Tingkat kapitalisasi
 Perubahan harga rumah
 Perubahan pasokan
Jika tingkat kekosongan naik, sewa akan turun dan tingkat kapitalisasi akan naik. Jika
lowongan jatuh, maka sewa akan naik dan tingkat kapitalisasi akan turun. Ada kelambatan
dalam real estat pasar sementara para pelaku pasar bereaksi terhadap informasi baru. Jika
tingkat kekosongan mulai turun, harga sewa tidak akan berubah sampai pasar memperhatikan
perubahannya kekosongan. Demikian pula, tingkat kapitalisasi tidak akan berubah hingga tren
harga sewa (dan potensi pendapatan kotor untuk properti) jelas.

Pada 1990-an, apa yang dikenal sebagai ekonomi baru berjanji untuk dihilangkan, atau
setidaknya lancar, siklus bisnis tradisional ekspansi, kontraksi, resesi,dan pemulihan.
Menerapkan teknologi informasi untuk pengendalian inventaris seharusnya untuk memastikan
bahwa produksi tidak pernah melampaui penjualan, meningkatkan efisiensi dari operasi
perusahaan manufaktur. Kemerosotan ekonomi di G8 ekonomi pada akhir 1990-an
membuktikan beberapa dari klaim ini terlalu optimis, tetapi peningkatan produktivitas yang
berkelanjutan dapat diwujudkan dari penggunaan informasi yang lebih besar teknologi.
Internet secara umum diakui sebagai mengurangi transaksi biaya, mempromosikan
disintermediasi, dan membantu mengurangi kelambatan di pasar real estat antara siklus tingkat
kekosongan, sewa, dan tingkat kapitalisasi yang saling terkait.
 WILAYAH PASAR, TETANGGA, DAN KABUPATEN
Kekuatan sosial, ekonomi, pemerintahan, dan lingkungan memengaruhi nilai properti
di sekitar properti subjek. Akibatnya, mereka memengaruhi nilai properti itu.Oleh karena itu,
untuk melakukan analisis menyeluruh, penilai harus melukiskan batas di bidang pengaruh.
Meskipun batas-batas fisik dapat ditarik, paling banyak batas-batas penting adalah yang
mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu,lingkungan, distrik,
dan area pasar.
 Istilah area pasar mungkin lebih relevan dengan proses penilaian daripada
keduanya lingkungan atau distrik karena beberapa alasan:
 Menggunakan area pasar istilah payung menghindari yang membingungkan dan
mungkin implikasi negatif dari ketentuan lainnya.
 Area pasar dapat mencakup lingkungan, distrik, dan kombinasi keduanya.
 Penilai fokus pada area pasar ketika menganalisis pengaruh nilai. Sebuah
pasararea didefinisikan dalam hal pasar untuk kategori spesifik real estat
dandengan demikian adalah area di mana alternatif, properti serupa bersaing
secara efektif dengan properti subjek di benak calon pembeli potensial dan
pengguna
Untuk mengidentifikasi batas-batas area pasar,
penilai memeriksa prop subjek lingkungan. Investigasi Area pasar ditentukan oleh kombinasi faktor -
misalnya, fitur fisik, demografi dan sosial
dimulai dengan properti subjek dan hasil keluar, ekonomi karakteristik penghuni atau penyewa,
kondisi perbaikan (usia, biaya pemeliharaan,
mengidentifikasi semua pengaruh aktual dan potensial kepemilikan, dan kekosongan), dan tren
yang relevan pada properti nilai yang dapat dikaitkan penggunaan lahan
dengan lokasi properti. Penilai memperluas cari cukup
jauh untuk mencakup semua pengaruh yang ditunjukkan pasar akan mempengaruh inilai
properti. Ketika tidak ada lagi faktor itu akan berdampak pada nilai subjek dan properti
sekitarnya ditemukan, batas-batas untuk analisis ditetapkan. Kesimpulan penilai tentang
dampak area pasar pada suatu hak Nilai ini hanya bermakna jika batas wilayahtelah ditarik
dengan benar.
Menganalisis area pasar membantu menyediakan
kerangka kerja, atau konteks, di mana pendapat tentang
area pasar
Delineasi geografis atau lokasi dari pasar untuk nilai properti dikembangkan. Analisis mengidentifikasi
kategori spesifik nyata perkebunan, yaitu daerah bidang pengaruh dan menetapkan batas potensial di
di mana alternatif, sifat serupa bersaing secara
efektif dengan properti subjek di benak mana penilai mencari data yang bisa digunakan untuk
kemungkinan, pembeli dan pengguna potensial.
lingkungan
menerapkan pendekatan nilai. Menganalisis area pasar
Sekelompok penggunaan lahan pelengkap; juga membantu penilai menentukan stabilitas suatu
sekelompok penduduk yang kongruen,
bangunan, atau perusahaan bisnis.
wilayah dan mungkin menunjukkan penggunaan lahan
distrik masa depan dan tren nilai.
Jenis area pasar yang ditandai oleh penggunaan
lahan yang homogen, misalnya apartemen, Perubahan dan Transisi di Area Pasar
komersial, industri, pertanian.
Dalam analisis area pasar, penilai mengakui
potensi perubahan dan mencoba menentukan bagaimana suatu daerah bisa berubah. Penilai
biasanya pertimbangkan tren pertumbuhan dan komposisi daerah saat menganalisis pola
perubahan. Mereka juga menyelidiki apakah area pasar dalam keadaan transisi dari satu jenis
penggunaan lahan ke yang lain, yang, meskipun terkait dengan prinsip perubahan, adalah
konsep yang terpisah. Tanah dalam transisi dapat dianggap sebagai tanah yang telah memiliki
nilai terutama sebagai akibat dari kekuatan ekonomi di luar dari properti itu sendiri, tidak
seperti tanah yang mengakuisisi nilai secara tradisional, misalnya melalui pembangunan
perbaikan baru di tanah atau renovasi yang sudah ada. Intinya, transisi adalah hasil dari
perubahan. Misalnya kedatangan majikan baru utama di area pasar dapat menyebabkan
perubahan permintaan untuk perumahan properti, dan bahwa perubahan kondisi pasar
kemudian dapat menyebabkan transisi tanah yang sebelumnya belum dikembangkan di dalam
area pasar untuk penggunaan yang lebih intensif sebagai situs rumah atau apartemen baru.
Perubahan dan transisi dapat terjadi pada tingkat yang berbeda dan dapat
mempengaruhi prop yang berbeda Properti di area pasar yang sama. Perubahan bisa baik atau
buruk bagi komunitas, tetapi transisi inilah yang menyebabkan efek positif atau negatif pada
nilai. Perubahan dapat berlangsung selama waktu singkat atau panjang, tetapi transisi dari satu
penggunaan lahan ke yang lain biasanya jangka panjang. Sebagian besar masalah dalam
menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik tidak terjadi di daerah di manaperubahan sedang
terjadi, tetapi lebih pada daerah dalam transisi karena tanah dalam transisi sering memiliki
penggunaan sementara sebelum siap untuk pengembangan.
Siklus Hidup Area Pasar
Karena area pasar diamati, diorganisir, dibangun, dan digunakan oleh orang, masing-
masing memiliki kualitas yang dinamis. Penilai menggambarkan kualitas ini sebagai siklus
hidup area pasar. Penggunaan lahan komplementer yang membentuk lingkungan dan homogen
penggunaan lahan di dalam kabupaten biasanya berkembang melalui empat tahap:
1. Pertumbuhan adalah periode di mana area pasar mendapatkan keuntungan
publik dan penerimaan
2. Stabilitas adalah periode keseimbangan tanpa keuntungan atau kerugian yang
nyata
3. Penurunan adalah periode penurunan permintaan
4. Revitalisasi adalah periode pembaruan, pembangunan kembali, modernisasi,
dan permintaan meningkat
Transisi sering terjadi pada tahap revitalisasi, ketika penggunaan lahan tidak lagi layak
secara finansial dihentikan demi penggunaan yang lebih produktif.
Meskipun tahapan ini dapat menggambarkan siklus hidup area pasar secara umum,
mereka tidak boleh digunakan sebagai panduan khusus untuk tren pasar. Tidak ditentukan
jumlah tahun ditugaskan ke setiap tahap dalam siklus. Banyak area pasar tetap stabil untuk
waktu yang lama,dan penurunan tidak selalu terjadi di semua wilayah yang lebih tua. Kecuali
jika penurunan disebabkan oleh pengaruh eksternal tertentu misalnya, pembangunan jalan raya
baru yang berubah Pola ini dapat diproses pada tingkat yang tidak terlihat dan dapat diinterupsi
oleh perubahan dalam penggunaan atau kebangkitan permintaan. Area pasar tidak memiliki
usia harapan hidup dan siklus hidup bukanlah proses yang tak terhindarkan. Pada titik mana
pun dalam siklus, perubahan besardapat mengganggu urutan tahapan. Misalnya, pengaruh
negatif yang kuat seperti itusebagai majikan besar tiba-tiba menarik diri dari sebuah komunitas
atau penutupan militerbasis dapat menyebabkan area pasar yang tumbuh menurun daripada
stabil.
 Setelah periode penurunan, area pasar dapat mengalami transisi ke lahan lain
menggunakan atau siklus hidupnya dapat dimulai lagi karena revitalisasi. Revitalisasi sering
terjadidari pembangunan kembali yang terorganisir atau restorasi yang dilakukan untuk
melestarikan arsitekturstruktur yang signifikan. Ini mungkin juga disebabkan oleh kebangkitan
permintaan secara alami. Untuk misalnya, kelahiran kembali lingkungan kota tua yang lebih
tua mungkin disebabkan oleh mengubah preferensi dan gaya hidup.
Bukti Transisi
Transisi sering ditunjukkan oleh variasi di
dalamnya area pasar. Penggunaan baru dapat Area pasar sering melewati empat tahap siklus
mengindikasikan potensimenambah atau mengurangi hidup pertumbuhan, stabilitas, penurunan, dan
revitalisasi. Beberapa area pasar mungkin
nilai properti. Untuk Misalnya, lingkungan perumahan melewati tahapan dalam siklus ini.
di mana beberapa rumah terawat dengan baik dan pertumbuhan
Sebuah tahapan dalam siklus hidup area pasar di
lainnya tidak mungkin mengalami penurunan atau Indonesia dimana area pasar mendapatkan
revitalisasi. Pengenalan berbagai kegunaan, seperti keuntungan publik dan penerimaan.
stabilitas
sebagai kamar rumah atau kantor, menjadi satu unit Sebuah tahap dalam siklus hidup area pasar di
lingkungan perumahan juga mengindikasikan potensi mana area pasar mengalami keseimbangan tanpa
untung atau rugi yang nyata.
transisi ke penggunaan yang lebih intensif. menurun
Tingkat permintaan yang menurun di pasar
Perubahan dalam satu area pasar biasanya siklus hidup daerah.
revitalisasi
berpengaruh terwujud oleh perubahan di area lain yang Sebuah tahapan dalam siklus hidup area pasar
bersaing dandi wilayah pengaruh yang lebih besar. ditandai dengan pembaruan, pembangunan
kembali modernisasi, dan meningkatnya
Pertumbuhan satuarea pasar dapat menyebabkan permintaan.
kejatuhan pesainging area pasar. Pusat bisnis pinggiran
kota dapat mengganggu keberhasilan pusat kota kawasan
bisnis. Area perumahan yang lebih baru dapat memengaruhi area yang lebih tua. Pasokan
ditambahkan dari rumah baru dapat menyebabkan penduduk berpindah dari rumah lama ke
rumah dan tempat baru rumah tua di pasar. Peningkatan pasokan ini dapat mempengaruhi nilai
pasar semua rumah di daerah tersebut. Jika lokasi area pasar membuatnya tidak menarik untuk
konversi penggunaan lahan yang lebih intensif, perbaikan yang ada di daerah itu mungkin
direnovasi atau dirobohkan untuk memberi jalan bagi pembangunan kembali.

MENGANALISA PENGARUH NILAI

Kekuatan yang mempengaruhi nilai penting dalam analisis area pasar. Serupa
karakteristik menunjukkan pengaruh yang telah mempengaruhi tren nilai di masa lalu dan
mungkin mempengaruhi nilai di masa depan. Karakter area pasar dapat diungkapkan dengan
memeriksa mengapa penghuni tinggal atau bekerja di daerah tersebut. Penghuninya ditarik ke
suatu lokasi untuk itustatus, fasilitas, layanan, keterjangkauan, dan kenyamanan.
 Gentrifikasi adalah sebuah fenomena di mana orang berpendapatan menengah dan atas membeli properti di
lingkungan perumahan untuk merenovasi atau merehabilitasi mereka. Penduduk yang terlantar akibat proses ini
adalaH sering kali orang-orang berpenghasilan rendah yang pindah ke lingkungan kota yang lebih tua ini ketika
menengah dan kelompok-kelompok berpenghasilan tinggi pergi karena mereka menganggap lingkungan itu
tidak menarik dan tidak menarik. Sering dua atau lebih rumah tangga berpenghasilan rendah akan menempati
apa yang sebelumnya merupakan tempat tinggal satu unit. Seperti itu lingkungan sering menjadi suram.
Gentrifikasi, yang membalikkan proses penurunan, tampaknya merupakan hasil dari sejumlah kecil
keluarga dan orang lajang yang memilih untuk tinggal di daerah perkotaan. "Pelopor kota" akan mentolerir
kejahatan yang lebih tinggi tarif dan layanan yang lebih buruk dengan imbalan harga perumahan yang lebih
rendah dan potensi apresiasi yang besar nilai properti sebagai karakter dari lingkungan yang pernah suram
membaik. Seringkali, sesuai permintaan dan nilai properti di daerah gentrifying meningkat, beban pajak properti
meningkat dan meningkat sewa untuk penduduk lama dengan pendapatan lebih rendah bisa menjadi terlalu
besar, yang mengarah pada perpindahan penghuni tersebut.
Pemindahan sering dikaitkan dengan proyek peningkatan publik: ketika properti perumahan individu dibeli
untuk skema pembangunan kembali publik seperti upaya pembaruan perkotaan di tahun 1950 - an dan 1960-an
atau untuk konsolidasi tanah dan pembangunan kembali skema penggunaan campuran skala komersial atau lebih
besar. Penghuni harus dipindahkan, meskipun perumahan yang terjangkau tidak selalu tersedia. Pemindahan
juga terjadi ketika pemilik rumah, bisnis, atau operasi pertanian dipaksa untuk mengosongkan properti mereka
diduduki sebagai akibat dari tindakan pemerintah, seperti pengambilan pengambilalihan

Pengaruh Sosial
Dalam analisis area pasar, penilai mengidentifikasi karakteristik sosial yang relevandan
pengaruh. Untuk mengidentifikasi dan menggambarkan karakteristik ini, penilai harustahu
bahwa karakteristik sosial atau demografis yang memengaruhi nilai properti sebagian besar
dalam masyarakat cenderung tumpang tindih. Tentu saja, tingkat harga di pasar subjek dalam
kaitannya dengan harga di wilayah yang bersaing mencerminkan keinginan keseluruhan subjek
area pasar.
Dalam analisis area pasar, karakteristik demografis yang relevan meliputi pengikut:
 Kepadatan populasi, khususnya penting Analisis area pasar berfokus pada keempatnya
di kawasan pusat bisnis dan lingkungan kekuatan - sosial, ekonomi, pemerintahan, dan
lingkungan - yang mempengaruhi nilai. Analisis
perumahan bertingkat tinggi. empat kekuatan dilakukan oleh menyelidiki
 Karakteristik pendidikan, tingkat faktor spesifik yang berkaitan dengan setiap.
keterampilan,dan kategori pekerjaan,
yaitu sangat penting dalam industri atau distrik teknologi tinggi.
 Tingkat usia, yang sangat penting di lingkungan perumahan.
 Ukuran rumah tangga.
 Tingkat pekerjaan dan jenis pengangguran, misalnya temporer, musiman,atau
kronis.
 Tingkat kejahatan.
Informasi terkait lainnya yang mungkin berguna dalam mengkarakterisasi suatu area
termasuk tingkat liter yang diamati, kualitas dan ketersediaan pendidikan, medis,
sosial,layanan rekreasi, budaya, dan komersial, dan keberadaan komunitas orgaorganisasi
seperti asosiasi peningkatan, klub blok lingkungan, dan kejahatan kelompok menonton.
Meskipun penilai dapat menyusun informasi demografis, itu sulit, jika tidakmustahil,
untuk mengidentifikasi preferensi sosial dari individu yang membentuk suatu pemberianpasar
dan untuk mengukur bagaimana preferensi ini mempengaruhi nilai properti. Oleh karena itu,
suatupenilai seharusnya tidak mengandalkan pengaruh sosial ketika sampai pada tingkat
kesimpulan nilai. Dari sudut pandang penilai, karakteristik sosial dari suatu resilingkungan
padat hanya signifikan ketika mereka dianggap oleh pembelian publik dan dapat dianalisis
secara objektif dan akurat. Meskipun ras, agama, danasal kebangsaan adalah karakteristik
sosial, mereka tidak memiliki hubungan langsung dengan real estat nilai-nilai. Penilai harus
melakukan analisis yang tidak bias terhadap lingkungan, distrik, dan area pasar
Pengaruh Ekonomi
Pertimbangan ekonomi berkaitan dengan kapasitas keuangan penghuni area pasar dan
kemampuan mereka untuk menyewa atau memiliki properti, untuk mempertahankannya secara
atraktif dan diinginkan kondisi, dan untuk merenovasi atau merehabilitasi ketika
diperlukan.Karakteristik ekonomi yang dipertimbangkan oleh penilai meliputi:
 Tingkat pendapatan rata-rata dan median rumah tangga
 Penghasilan per kapita
 Distribusi pendapatan untuk rumah tangga
 Tingkat hunian pemilik
 Tingkat dan tren sewa properti
 Tingkat dan tren nilai properti
 Tingkat kekosongan untuk berbagai jenis properti
 Jumlah pembangunan dan konstruksi
Karakteristik fisik area dan sifat individu dapat mengindikasikan kekuatan finansial
relatif dari penghuni area dan bagaimana kekuatan ini tercermin di lokal pengembangan dan
pemeliharaan. Kepemilikan dan data sewa juga dapat memberikan petunjuk kepada
kemampuan keuangan warga. Tingkat pendapatan diungkapkan oleh informasi sensus
terakhirtion dan studi pribadi dapat menunjukkan harga di mana penghuni mampu untuk
menyewa atau membeli properti. Menggunakan statistik lowongan yang disusun oleh Canada
Mortgage dan Housing Corporation (CMHC), asosiasi pemilik apartemen dan pencarian fakta
lainnya agen bersama dengan informasi tentang jumlah properti untuk disewa atau dijual
ditemukan dalam iklan surat kabar rahasia, penilai dapat memperkirakan kekuatan permintaan
dan tingkat pasokan, seperti yang ditunjukkan pada Bab 9.
Kehadiran tanah kosong atau areal yang cocok untuk pengembangan di suatu daerah
mungkin menunjukkan perkembangan masa depan atau kurangnya permintaan. Konstruksi saat
ini menciptakan tren yang mempengaruhi nilai perbaikan yang ada. Studi yang cermat tentang
tren pasar ini dapat membantu penilai memperkirakan keinginan suatu daerah di masa depan.
Blok demi blok informasi membantu mengidentifikasi arah pertumbuhan. Tren mungkin
merupakan fenomena lokal atau itu dapat mempengaruhi seluruh area metropolitan. Perubahan
basis ekonomi di manasuatu komunitas tergantung (misalnya, penambahan atau kehilangan
majikan besar) sering terjadi tercermin dalam tingkat pertumbuhan atau penurunan populasi.
Permintaan kepemilikan cenderung tetap kuat dan tingkat hunian sewa tinggi ketika populasi
tumbuh.Permintaan melemah dan tingkat hunian berkurang ketika populasi menurun.
Untuk menganalisis karakteristik ekonomi suatu wilayah pasar, seorang penilai
memperluas analisis untuk memasukkan tren ekonomi selama periode tiga hingga lima tahun.
Kemudian penilai memutuskan variabel ekonomi mana yang paling berkontribusi terhadap
nilai berbeda meningkatkan antar lokasi dan membandingkan karakteristik ekonomi dari
pesaing area pasar.
Pengaruh Pemerintah
Pertimbangan pemerintah terkait dengan hukum, peraturan, dan pajak propertiyang
mempengaruhi properti di area pasar dan administrasi dan penegakan hukum kendala-kendala
ini, seperti hukum zonasi, kode bangunan, dan kode kesehatan masyarakat. Itu beban pajak
properti yang terkait dengan manfaat yang diberikan dan pajak yang dikenakan untuk manfaat
serupa di bidang lain dipertimbangkan. Penegakan kode yang berlaku, peraturan, dan
pembatasan harus adil dan efektif.
Karakteristik pemerintah yang dipertimbangkan oleh penilai dalam analisis area pasar
meliputi:
 Beban pajak properti relatif terhadap layanan yang diberikan, dibandingkan
dengan lainnya area dalam komunitas
 Penilaian khusus
 Retribusi pengembangan pemerintah daerah, misalnya, biaya dampak
 Tata ruang, bangunan, dan kode subdivisi atau oleh hukum
 Kualitas pelayanan publik, seperti perlindungan kebakaran dan polisi, sekolah,
dan layanan pemerintah lainnya
 Peraturan lingkungan
Penilai mengumpulkan data tentang karakteristik wilayah pasar ini dan
membandingkannya mereka dengan karakteristik daerah lain yang bersaing.
Tarif pajak yang berbeda atau biaya dampak dapat mempengaruhi nilai pasar. Pajak
lokal mungkin mendukung atau menghukum jenis properti tertentu. Oleh karena itu, penilai
harus memeriksa struktur lokal dari nilai yang dinilai dan tarif pajak untuk membandingkan
beban pajak yang dibuat oleh berbagai bentuk pajak dan memastikan pengaruhnya yang nyata
pada nilai-nilai yang berbeda jenis real estat.
Zonasi lokal oleh undang-undang dan kebijakan sejenisnya mengatur penggunaan
lahan dan kepadatan pembangunan. Dengan berbagai tingkat keberhasilan, masyarakat
mempertahankan zonasi untuk mengarahkan,mengatur, menghentikan, atau memperlambat
pertumbuhan. Untuk mendorong perkembangan baru, mereka dapat berkembang program
peningkatan modal dan membangun fasilitas pengolahan limbah, stasiun pemadam
kebakaran,jalan-jalan, dan fasilitas rekreasi publik. Dengan tidak adanya zonasi, penilai harus
menentukan apakah ada kebijakan publik atau pembatasan pribadi lainnya yang berlakuakan
melindungi nilai properti jangka panjang.
Zonasi adalah alat umum yang digunakan untuk menegakkan rencana penggunaan
lahan masyarakat atau rencana komprehensif, yang biasanya didasarkan pada proyeksi
pertumbuhan ekonomi itu dapat dimodifikasi untuk alasan politis murni. Penilai harus
mengetahui asumsi yang menjadi dasar rencana penggunaan lahan dan potensi revisi. Itu
penilai juga harus mempertimbangkan tanggal di mana rencana itu diadopsi dan rencana
proyek itu istilah. Rencana penggunaan lahan biasanya diproyeksikan lima hingga sepuluh
tahun ke depan. Itu semakin baru rencana penggunaan lahan diadopsi, akan semakin berarti.
 Kekhawatiran lingkungan telah mendorong peningkatan regulasi pengembangan
lahandi tingkat federal, provinsi, dan lokal. Zonasi berdasarkan undang-undang dan kode
bangunanmembebankan biaya tambahan pada pengembang. Untuk menjaga kualitas
lingkungan, kembangkan Mereka diharuskan untuk mempertimbangkan dampak yang akan
ditimbulkan oleh pembangunan besar pada suatu daerah ekologi dan sistem lingkungan yang
lebih besar. Pengembang mungkin diminta untuk memperbaiki jalan umum, membangun
fasilitas pengolahan limbah, melestarikan medan alami,atau mengambil tindakan lain untuk
menyesuaikan dengan rekomendasi lokal, regional, atau provinsi badan perencanaan keuangan.
Peraturan ini secara signifikan dapat meningkatkan waktu yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan pengembangan dan karenanya meningkatkan biaya akhirnya. Nilai subdivi
Tanah dipengaruhi oleh peraturan lingkungan, yang dapat mempengaruhi biaya danjumlah
waktu yang dibutuhkan untuk mengembangkan dan menjual situs.
Penciptaan atau modifikasi sistem transportasi adalah tindakan pemerintah. Pemerintah
mendasarkan aksinya pada analisis dampak langsung dan tidak langsung sistem memiliki pada
pengguna dan bukan pengguna. Perbaikan dalam sistem transportasi dapat mempengaruhi
aksesibilitas suatu situs dan, dengan demikian, nilainya. Rute transportasi yang ditingkatkan
sering menyebabkan daerah baru untuk dikembangkan, yang mempengaruhi nilai situs lain
ituharus bersaing dengan peningkatan pasokan. Untuk sebagian besar, suburbanisasi Populasi
perkotaan dihasilkan dari perbaikan di jalan raya, jalur kereta komuter, dan rute bus.
Di beberapa komunitas, pergerakan perusahaan komersial dan ritel daripusat kota ke
pinggiran kota telah mengubah pasar real estat dan menempatkan yang barupenekanan pada
sistem zonasi, administrasi pemerintah daerah, dan publik pengeluaran. Sistem jalan raya telah
membuka daerah-daerah tertentu untuk dikembangkan dan meningkatkan keunggulan
komparatif mereka dengan mengurangi biaya transportasiproduk ke pasar.
Kesediaan kotamadya untuk menyediakan layanan publik ke daerah-daerah terpencil
dapat mempengaruhi arah dan jumlah pembangunan. Peraturan seperti moratorium
padaperluasan layanan saluran pembuangan, perumahan multi unit, atau jenis properti lainnya
telah dilakukan digunakan secara efektif untuk mengendalikan pertumbuhan lokal. Jenis
pembatasan ini dapat meningkatkan nilainya perkembangan yang ada jika permintaan menekan
pasokan yang terbatas.
Pengaruh lingkungan
Pertimbangan lingkungan terdiri dari fitur alami atau buatan manusia terkandung dalam
atau mempengaruhi area pasar dan lokasinya, termasuk yang berikut:
 Ukuran, jenis, kerapatan, dan pemeliharaan bangunan
 Fitur topografi, misalnya, medan dan vegetasi
 Fitur lingkungan yang penting bagi habitat satwa liar
 Saluran air yang bisa dilayari
 Ruang terbuka
 Gangguan dan bahaya yang berasal dari fasilitas terdekat seperti berbelanja
pusat, pabrik, dan sekolah misalnya, bau, suara, liter, getaran, kabut,merokok,
dan kabut asap
 Kecukupan fasilitas umum seperti lampu jalan, air, selokan,dan listrik
 Keberadaan dan pemeliharaan lahan kosong
  Perawatan umum
 Pola jalan, lebar, dan perawatan
 Ketidakseimbangan dan keamanan rute masuk dan keluar daerah
 Usia properti yang efektif
 Perubahan dalam penggunaan properti dan pola penggunaan lahan
 Karakteristik iklim mikro, misalnya, angin kencang di daerah terlokalisasi,
tempera Perbedaan ture dan kelembaban antara area di tepi tubuhair dan daerah
sekitarnya
 Liabilitas lingkungan, misalnya, ancaman tanah longsor atau banjir
 Akses ke transportasi umum (dan jenis sistem, misalnya, bus, kereta api,
cepat)transit), sekolah (dan kualitas sekolah), toko dan instansi layanan,taman
dan fasilitas rekreasi, rumah ibadah, dan tempat kerja
Fitur topografi dapat memiliki efek positif atau negatif pada nilai properti diarea pasar
tertentu. Kehadiran danau, sungai, teluk, atau bukit di atau dekat pasar daerah dapat
memberikan keuntungan pemandangan. Bukit mungkin berarti litle di daerah pegunungan,
tetapi di daerah yang umumnya datar, bagian yang ditinggikan atau dihutan dapat
meningkatkan properti nilai. Sungai yang terkena banjir parah dapat menyebabkan nilai rumah
di sepanjang tepiannya menurun karena risiko bahaya seperti itu. Terkadang melayani sungai,
danau, atau taman sebagai penyangga antara distrik perumahan dan perusahaan komersial atau
industri. Jalur, bau, asap, debu, atau kebisingan berlebihan dari komersial atau manufaktur
perusahaan dapat membuat lingkungan perumahan menjadi kurang diinginkan
.Fitur lingkungan yang penting bagi habitat satwa liar, seperti bantalan nutrisi sungai,
sarang raptor, dan jejak rusa, dapat menyebabkan regulator membatasi pembangunan di atau
dekat tanah ini. Sebagai contoh, keberadaan burung hantu spoted, yang terancam punah
spesies, di daerah berhutan di Barat Laut menyebabkan larangan penebangan dan
pembangunan.
Gas, listrik, air, layanan telepon, televisi kabel, dan badai dan sanitasi selokan sangat
penting untuk memenuhi standar hidup yang diterima di sebagian besar kota area. Kekurangan
dalam salah satu layanan ini cenderung menurunkan nilai properti di area pasar. Akses ke jalur
komunikasi serat optik menjadi semakin utilitas penting, dan terkadang bahkan esensial, di
sebagian besar distrik komersial. Itu ketersediaan utilitas juga mempengaruhi arah dan waktu
pertumbuhan atau perkembangan.
Karakteristik lingkungan area pasar tidak dapat dinilai secara absolut skala. Sebaliknya,
mereka harus dibandingkan dengan karakteristik daerah yang bersaing. Misalnya, penilai
menganalisis apakah medan, vegetasi, pola jalan,kepadatan, pemeliharaan properti, utilitas
publik, dan atribut lainnya dari satu pasar daerah membuatnya lebih atau kurang diinginkan
daripada daerah lain.
Lokasi dapat merujuk pada penentuan lokasi properti dan efek penentuan lokasi pada
accessibilmisalnya, kemudahan akses ke lot sudut dibandingkan dengan lot interior. Itu juga
bisa merujukke hubungan jarak waktu, atau hubungan, antara properti atau area pasardan
semua kemungkinan asal dan tujuan orang yang akan atau datang dariarea properti atau pasar.
Waktu dan jarak adalah ukuran akses relatif. Biasanya semua properti di area pasar yang
didefinisikan dengan baik memiliki yang sama atau serupahubungan lokasional.
 Untuk menganalisis dampak dari lokasi area pasar, penilai harus mengidentifikasi
keterkaitan penting dan mengukur jarak waktu mereka dengan yang paling umum
digunakanjenis transportasi. Jenis transportasi biasanya tergantung pada preferensi dan
kebutuhan penghuni lingkungan. Tidak cukup untuk mencatat transportasi itu ada Jenis layanan
yang disediakan dan bagaimana memenuhi kebutuhan penduduk setempatharus diperhatikan.
Tautan harus dinilai berdasarkan seberapa baik mereka melayani pengguna tipikalreal
estat di area pasar. Misalnya saja dalam menganalisis satu unit hunianlingkungan, seorang
penilai mempertimbangkan ke mana penghuni khas harus pergi. Jika fasilitas yang memadai
tidak tersedia untuk hubungan yang diperlukan, lingkungan akan tidak dianggap sebagai
lingkungan yang bersaing dengan hubungan yang lebih baik.Untuk lingkungan perumahan satu
unit, hubungan dengan sekolah, toko kelontong,dan pusat pekerjaan biasanya yang paling
penting. Keterkaitan dengan rekreasi fasilitas, rumah ibadah, restoran, dan toko ritel mungkin
kurang penting. Untuk sebuah distrik industri tetangga, terkait dengan pasokan tenaga kerja
yang tersedia di sanalingkungan perumahan sama pentingnya dengan akses ke rute
perdagangan, baik untuk penerimaan bahan baku dan mendistribusikan barang jadi.
Jarak ke transportasi umum dipertimbangkan dalam kaitannya dengan orang-orang
yangakan menggunakannya. Akses ke transportasi umum lebih penting di lingkungan
perumahanbourhood dengan persentase penduduk yang tinggi yang tidak mampu membeli
mobil atau memilih tidak mengemudi daripada di lingkungan di mana kepemilikan mobil
dominan. Studi tentang fasilitas transportasi lokal harus mempertimbangkan wilayah di mana
penggunaharus lulus. Kebanyakan orang lebih suka menghindari jalan-jalan yang buruk dan
daerah kumuh.Secara umum, semakin dekat sebuah properti dengan transportasi umum yang
baik, semakin luas pasarnya. Ketika penetapan wilayah saat ini tidak membatasi perubahan
dari penggunaan lahan saat ini atau ketika aperubahan penggunaan lahan jelas, penilai mungkin
perlu memeriksa keterkaitan dalam hal baik penggunaan lahan saat ini dan penggunaan lahan
yang diantisipasi di area pasar. Gagasan pasar tentang apa yang membuat daerah pasar
diinginkan dapat dipelajari dengan analisising penjualan yang sebanding. Perbedaan dolar dan
persentase di antara harga jualproperti serupa di lokasi yang berbeda dapat memberikan dasar
untuk analisis ini.

Penilai properti perkotaan dan pinggiran kota mengakui bahwa pertumbuhan dan perubahan dalam suatu komunitas
dapat memengaruhi lingkungan, distrik, dan area pasar lainnya secara berbeda. Penilai harus memahami faktor-faktornya
yang berkontribusi pada pola pertumbuhan perkotaan dan pinggiran kota untuk menganalisis area pasar di mana subjek
properti terletak dan untuk menentukan bagaimana area memengaruhi kuantitas, kualitas, dan durasi subjek pendapatan masa
depan properti atau fasilitas yang menciptakan nilai
Struktur penggunaan lahan dalam komunitas perkotaan biasanya mencerminkan asal pemukiman; ini adalah
dikenal sebagai faktor tapak. Beberapa kota Kanada didirikan di pusat-pusat transportasi seperti itusebagai pelabuhan laut,
penyeberangan sungai, atau persimpangan rute perdagangan. Yang lainnya didirikan dekat kekuasaan sumber-sumber yang
berguna untuk manufaktur, dan yang lainnya ditempatkan untuk pertahanan, komersial, atau politikalasan Ketika standar
kehidupan nasional meningkat, iklim dan keuntungan alami lainnya menjadifaktor tapak yang bertanggung jawab untuk
pengembangan area pensiun, resor rekreasi, dan lainnyakomunitas khusus. Dari situs awalnya, sebuah komunitas tumbuh
keluar dalam pola yang ditentukan olehsifat dan ketersediaan lahan yang dapat dikembangkan, evolusi teknologi, dan
kemampuan pemerintahdan kesediaan untuk menyediakan layanan publik yang penting.
Ketika lahan langka, masyarakat sering mengalami peningkatan kepadatan penggunaan lahan.
Pengembangankoridor menyalurkan konstruksi baru ke tanah yang dapat digunakan. Teknologi baru, bahan bangunan, dan
konstruksimetode memungkinkan untuk membangun gedung-gedung tinggi di kota-kota tanpa batuan dasar dan yang
dikenakan tremor bumi.
Peningkatan transportasi dan proliferasi mobil juga telah membentuk kota-kota modern.Transportasi yang lebih
baik memungkinkan permukiman kota berkembang dan melayani pasar yang lebih besar. Pola daripertumbuhan kota
dipengaruhi oleh jaringan transportasi lokal. Pertumbuhan biasanya memancar dari pusatkawasan bisnis di sepanjang rute
transportasi utama. Sistem jalan bebas hambatan utama dapat menyebabkan meluasmigrasi dari inti kota.
 KARAKTERISTIK KABUPATEN REAL ESTATE
Pengaruh nilai yang mempengaruhi berbagai jenis kabupaten misalnya, daerah
perumahan,distrik komersial, distrik industri sama dengan yang berdampak lebih besar, lebih
banyak beragam area pasar, tetapi penekanan dan kepentingan relatif dari faktor-faktor berubah
dengan jenis kabupaten yang dianalisis.
Ketersediaan utilitas publik, termasuk saluran pembuangan dan kota atau air sumur,
merupakan salah satu faktor penting yang mempengaruhi nilai tanah di semua kabupaten.
Berlaku tingkat pajak real estat dan properti pribadi juga memengaruhi keinginan kabupaten
dan dapat tercermin dalam nilai real estat. Tentu saja, keempat kekuatan pasaryang
memengaruhi semua nilai real estat juga akan memengaruhi kabupaten.
Distrik Perumahan Satu Unit
Kepemilikan rumah telah lama melambangkan kemakmuran ekonomi, dan penduduk
sebuah daerah yang didominasi oleh pemilik unit rumah tunggal yang ditempati sering
mengambil peran aktif mempertahankan atau meningkatkan nilai properti mereka. Melalui
pemilik rumah formalasosiasi, yang sering menegakkan kondisi, perjanjian, dan batasan dalam
suatu pengembangan, atau asosiasi sukarela seperti kelompok pengamat kejahatan dan blok
lingkungan klub, pemilik properti mencoba untuk memastikan kesesuaian penggunaan lahan
dalam perumahan distrik dan dengan demikian melindungi karakter, daya tarik, dan nilai rumah
tetangga.
Semangat masyarakat, yang dibuktikan dalam kegiatan seperti pesta blok danpameran
jalanan, dan upaya aktivis, seperti melobi menentang rezoning yang tidak diinginkan
ataupengembangan, dapat membuat area perumahan lebih stabil atau bahkan membalikkan tren
ke arah menurunnya nilai properti.
Di daerah perkotaan yang dibangun, unit rumah tunggal biasanya akan diintegrasikan
ke dalam penggunaan lahan komplementer yang membentuk lingkungan perumahan. Di daerah
terpencil daerah pinggiran kota di mana ruang terbuka hijau relatif murah, satu unit resi
kabupaten yang padat dapat mencakup sejumlah besar tanah. Di beberapa metropolitan
berkembang daerah, penyebaran pinggiran kota telah menjadi masalah sosial sebanyak
penerbangan dari pusat kota-kota itu pada 1960-an dan 1970-an. Oleh karena itu, nilai distrik
perumahan di kejauhan pinggiran kota dipengaruhi oleh waktu perjalanan.
Sama seperti ketersediaan tenaga kerja dan daya beli konsumen sangat pentinguntuk
kesehatan ekonomi distrik komersial dan industri, kedekatan dengan pekerjaan Peluang ment
secara signifikan mempengaruhi nilai properti di distrik perumahan. Ketika pengusaha pindah
dari kota-kota pusat ke daerah-daerah yang lebih dekat dengan rumah karyawan
mereka,mantan komunitas kamar tidur dapat mengembangkan kawasan komersial yang
berkembang. Ini distrik dapat menyaingi distrik bisnis pusat dari area metropolitan yang lebih
besar dan dapat berfungsi sebagai basis ekonomi untuk daerah perumahan di sekitarnya. Jangka
panjangpola migrasi dalam wilayah metropolitan dapat dianalisis untuk memperkirakan
kemungkinannya tren pertumbuhan.
 Fitur topografi dan iklim tanah di distrik perumahan pada umumnya dianalisis sebagai
fasilitas yang mungkin atau potensi bahaya. Seperti yang dibahas sebelumnya, akses
kegenangan air dapat meningkatkan nilai rumah jika lokasi tersebut memberikan pemandangan
indah,tetapi danau atau aliran yang sama dapat mengurangi nilai jika banjir sering terjadi.
Alamfitur-fitur seperti sungai, danau, bukit, atau taman dapat menjadi penyangga di antara
sebuah resi kabupaten penting dan kawasan komersial atau industri dan karenanya memperkuat
resiidentitas area dential.
Dalam beberapa tahun terakhir, pertumbuhan tenaga kerja telekomunikasi telah
membuat pedesaandan exurban 7 area yang jauh dari pusat pekerjaan perkotaan dan pinggiran
kota menjadi layak komunitas perumahan dengan menghilangkan perjalanan. Di tingkat
nasional, kombi bangsa telecommuter dan wiraswasta yang bekerja di rumah menjadi
kecilpersentase dari total tenaga kerja, tetapi jumlah pekerja rumahan meningkat signifikandi
tahun 1990-an, sebelum mendatar pada dekade pertama abad ke-21. BerbagaiSurvei Statistik
Kanada menunjukkan jumlah dan proporsi karyawan yang melakukan beberapa atau semua
pekerjaan mereka yang dijadwalkan secara rutin di rumah naik dari 6% dari angkatan kerjapada
tahun 1995 menjadi 10,2% pada tahun 2000 dan kemudian turun menjadi 9,8% pada tahun
2005. Karyawan dalam ilmu sosialdan pendidikan memiliki insiden tertinggi, yaitu 29%,
dengan pekerjaan penjualan dan layananmendaftarkan insiden rendah (6%). 8 Dampak
telecommuting pada pasokandan permintaan akan perumahan di distrik perumahan dapat
menjadi signifikan, tergantung pada demografi daerah tersebut. Tabel 4.2 memberikan
ringkasan informasi tentang lajangunit perumahan kabupaten.
Distrik Perumahan Multi-Unit
Di kota-kota besar, distrik multi unit perumahan biasanya mencakup area yang luas.
Dikota-kota kecil seperti distrik dapat tersebar atau terbatas ukurannya. Unit dapat
disewa,yaitu, apartemen, atau milik pribadi sebagai kondominium. Multi unit distrik adalah
tunduk pada banyak pengaruh yang sama dengan unit hunian unit tunggal, tetapi Pentingnya
pengaruh tertentu berbeda di multi unit distrik karena mereka kepadatan yang lebih tinggi.
Tabel 4.3 memberikan ringkasan informasi tentang multi unitdistrik perumahan.
Di sebagian besar pusat kota, statistik tentang pasokan apartemen, tingkat kekosongan,
dantingkat sewa tersedia dari sumber pemerintah dan komersial. Ketika statistiktidak tersedia,
penilai harus mengumpulkan data melalui penelitian primer.

Distrik Komersial
Distrik komersial adalah sekelompok kantor atau toko. Termasuk dalam kategori ini
adalah pengikut:
 Distrik komersial jalan raya, yaitu perusahaan di sepanjang jalan bisnis arteri
atau jalan layanan freeway dan pengembangan yang berdekatan dengan
persimpangan lalu lintas
 Distrik ritel, mis. pusat perbelanjaan regional, super regional, dan lingkungan
 Distrik pusat bisnis pusat kota (CBD)
Untuk menganalisis distrik komersial, penilai mengidentifikasi area perdagangannya,
yaitu area tersebutbisnis melayani. Karena kesehatan ekonomi distrik komersial tergantung
pada semangat daerah perdagangan di sekitarnya, jenis dan karakter tanah di sekitarnya
penggunaan dan faktor lain yang mempengaruhi nilai properti di sekitarnya
mempengaruhinilai properti di distrik komersial. Tabel 4.4 memberikan ringkasan
informasition tentang distrik komersial.
Kantor Distrik
OCE district dapat berisi kombinasi bangunan mulai dari struktur keciluntuk bangunan
besar bertingkat. Bangunan-bangunan di distrik kantor mungkin adalah pemilikstruktur yang
 cditempati atau melayani berbagai penyewa. Kantor
area perdagangan dapat melayani perusahaan multinasional perusahaan,
Area geografis tempat ritel fasilitas secara
konsisten menarik sebagian besar pelanggan perusahaan lokal, layanan kecilperusahaan, dan
(juga disebut area pasar). profesional.
Kabupaten kantor termasuk taman kantor yang direncanakandan menghapus
perkembangan di atau dekat jalur utama carteri. Taman kantor pinggir kota, yang juga
adadikenal sebagai taman bisnis, sering memiliki industripengguna di antara penyewa mereka
karena tamanmenawarkan lokasi yang baik, akses mudah, lingkungan yang menarik, dan
utilitas tanpakemacetan dan sewa tinggi CBD. O ce park semakin menyediakan fasilitas
untukindustri jasa serta pengecer, restoran, toko komputer, bank cabang,pusat penitipan anak,
dan bisnis lainnya. Karena kantor taman dan taman industri bergantungdi daerah sekitarnya
untuk memasok tenaga kerja, mereka sering berada di dekat resikabupaten yang padat dan
penampilannya yang seperti taman mungkin merupakan keuntungan di mata penduduk
terdekat.
Distrik Ritel
Lebih dari tipe real estat lainnya, properti ritel bergantung pada area perdagangan lokal
untuk basis ekonomi mereka. Pelanggan untuk semua kecuali tujuan belanja terbesar pusat
diambil dari daerah sekitarnya. Jenis umum properti riteldapat diklasifikasikan berdasarkan
ukuran area perdagangan yang mereka layani:
 Pusat perbelanjaan regional dan pusat super regional dapat melayani ratusan
ribu orang di banyak komunitas di sepanjang jurusan rute transportasi.
 Pusat-pusat perbelanjaan masyarakat melayani lingkungan atau kelompok
tetangga dalam radius tiga hingga lima mil.
 Pusat-pusat perbelanjaan di lingkungan dan tempat tinggal melayani im mereka
lingkungan yang baik.
 Pusat perbelanjaan khusus, seperti mal, klub gudang, dan pusat listrik, melayani
berbagai bidang perdagangan, tergantung pada susunan penyewa dan demografisdan target
pasar psikografis.
Meskipun penilai berfokus pada potensi penjualan dari perdagangan ritel yang
diberikan area, berbagai pertimbangan lain dapat mempersulit analisis pengaruh nilai Seperti
distrik bisnis pusat tertentu, beberapa distrik ritel mungkin berisi tujuanatraksi belanja. Bioskop
multipleks berlabuh di pusat perbelanjaan regional di Jakartadaerah perkotaan atau pinggiran
kota sering menjadi tujuan bagi konsumen dari perdagangan yang lebih luasarea dari pusat
perbelanjaan berukuran serupa biasanya akan atract. Di samping itu,pertumbuhan belanja
online dan kompetisi lanjutan dari pengecer katalog dapat melemahkan potensi penjualan pusat
perbelanjaan yang ada.
Saat menganalisis sekelompok perusahaan ritel lokal yang tidak berlokasi di pusat
perbelanjaanpusat, penilai juga memeriksa kebijakan zonasi yang mengatur pasokansitus
pesaing, alasan kekosongan dan kegagalan bisnis, dan tingkat sewadibandingkan dengan
tingkat sewa di gedung baru. Tabel 4.5 memberikan ringkasan informasitentang pusat
perbelanjaan.
 Distrik Bisnis Pusat
Kawasan pusat bisnis (CBD) secara tradisional adalah inti, atau pusat kota, dari sebuah
kotadi mana ritel utama, keuangan, pemerintahan, profesional, rekreasi, dan layanan kegiatan
komunitas terkonsentrasi. Selama 25 tahun terakhir, beberapa CBD telahtidak mengalami pola
pertumbuhan dan perkembangan yang sama seperti komersial lainnyakabupaten miliki.
Pengembangan pusat komersial pinggiran kota di pinggiran kota danpenurunan yang sesuai
dari daerah perkotaan bagian dalam telah mengurangi dominasiCBD. Bahkan di kota-kota kecil
dan kota-kota exurban, pengembangan komersial kabupaten yang berpusat pada pengecer
pembunuh kategori di luar pusat kota dapat memiliki dampak negatif pada kelayakan ekonomi
inti bisnis tradisional daerah dannilai properti penuaan di sana.
Penilai harus menyadari tren ini tetapi juga harus mengakui bahwa beberapaCBD
memiliki prospek yang lebih cerah daripada yang lain, mungkin sebagai akibat dari
perkembangan ekonomiupaya atau konsentrasi perusahaan di sektor bisnis yang kuat.
Ekonomisiklus hidup CBD sering diteliti dengan cermat oleh analis. Fasilitas transportasi
disebagian besar kota berorientasi pada CBD. Melalui asosiasi pengembangan pusat
kota,banyak pedagang telah melakukan upaya untuk merevitalisasi CBD dengan peningkatan
transportasi umum, area parkir yang lebih luas, akses yang lebih baik, dan program promosi
penjualan terkoordinasi.
Beragam perusahaan yang berlokasi di CBD
biasanya mencerminkan beberapa jenis penggunaan
kawasan pusat bisnis (CBD) Inti, atau pusat kota,
dari kota mana ritel utama, keuangan,
lahan,misalnya, perumahan, toko ritel, kantor,
pemerintahan, profesional, rekreasi dan layanan
keuangan institusi, dan fasilitas hiburan. Dibeberapa
kegiatan komunitas terkonsentrasi (juga disebut
area pasar). komunitas, pengambil keputusan tata guna
lahanpercaya bahwa perumahan bukanlah tanah yang pentinggunakan dalam kawasan pusat
bisnis, tetapi bisamembantu merevitalisasi atau mempertahankan kelayakan area.Di tempat
lain, CBD adalah lokasi yang populer untuk ditinggali,dan memiliki nilai perumahan yang
tinggi, misalnya, Vancouver.Toko pakaian eceran terutama dapat melayani pegawai kantor,
dan perusahaan ritel lainnya.cenderung menemukan di mana sejumlah besar orang bekerja,
berbelanja, dan tinggal. Keuanganlembaga sering ditemukan di daerah dengan lembaga
keuangan lainnya. Di kota-kota besar,fasilitas hiburan dan budaya biasanya beroperasi di atau
dekat CBD untuk melayanijumlah terbesar penduduk dan pengunjung luar kota. Bagian yang
berbeda dari CBDmenarik pengguna yang berbeda, dan perusahaan dalam satu kategori
penggunaan umum mungkinberbeda. Sebagai contoh, gedung perkantoran di berbagai bagian
CBD dapat menampung luas berbagai perusahaan bisnis dan profesional.
Penilai harus menyadari bahwa pengalihan fungsi dalam CBD dapat
menyebabkanperubahan penggunaan lahan dan potensi peningkatan nilai real estat.
Misalnya,penambahan penggunaan hiburan ke area yang didominasi oleh penggunaan kantor
dapat menarik lebih banyakrestoran, galeri seni, dan toko khusus ke pusat kota. Pada 1990-an,
beberapaCBD utama mempromosikan penggunaan khusus untuk mengembangkan reputasi
sebagai lokasi tujuan.Banyak termasuk toko terkemuka dengan nama-nama terkenal dan masuk
pelengkap fasilitas hiburan atau rekreasi. Cukup sering, tujuan belanja adalah jalan-
jalanmemungkinkan seluruh keluarga untuk berpartisipasi dalam kegiatan belanja dan hiburan
Untuk menilai kelayakan CBD, penilai harus mempertimbangkan potensi penjualanberbagai
produk dan layanan komersial dan menentukan apakah perusahaandi CBD dapat menarik
bagian dari pasar. Untuk mengevaluasi utilitas tertentulokasi dalam CBD, penilai
mempertimbangkan penggunaan atau campuran penggunaan misalnya, kantor,hotel, ritel,
perumahan, hiburan paling tepat. Tabel 4.7 menyediakan aringkasan informasi tentang
kawasan pusat bisnis.

Distrik Industri
Industri seringkali merupakan mesin pertumbuhan ekonomi dalam suatu komunitas.
Pemerintah danupaya pengembangan ekonomi swasta publik sering ditargetkan pada
manufaktur danmasalah industri lainnya yang mungkin membawa pekerjaan bergaji tinggi ke
suatu daerah. Sejak 1980-an,produsen besar berusaha mengendalikan biaya persediaan dengan
menerapkan tepat waktuteknik produksi, dan pemasok yang melayani perusahaan-perusahaan
itu mulai berkelompokdi sekitar markas mereka.
Kawasan industri berkisar dari yang mengandung industri berat, seperti pabrik
baja,pengecoran, dan perusahaan kimia, kepada mereka yang mengandung perakitan,
distribusi,dan operasi bersih lainnya. Di sebagian besar wilayah perkotaan, industri berat dan
industri ringankabupaten dibentuk oleh zonasi oleh hukum, yang dapat membatasi penggunaan
dan menempatkan kontrolpada polusi udara, tingkat kebisingan, dan operasi di luar ruangan.
Dalam pembuatan tertua ataugudang distrik, usang, bertingkat, gedung lift khas dan parkirdan
area ekspansi terbatas. Distrik manufaktur dan taman industri yang lebih barubiasanya terdiri
dari satu gedung bertingkat dengan ketinggian langit-langit yang lebih tinggi dari
biasanyasebelumnya. Setiap distrik industri memiliki pola nilai yang mencerminkan
pasarreaksi terhadap lokasi dan karakteristik situs serta perbaikannya. Tabel 4.8 memberikan
ringkasan informasi tentang kawasan industri.
Liabilitas lingkungan yang ditimbulkan oleh properti industri sangat besarlebih
kompleks daripada yang mempengaruhi tipe properti lainnya. Properti industri
mungkinmengandung tangki penyimpanan bawah tanah untuk berbagai bahan kimia.
Kehadiran darikontaminan, seperti asbes dan PCB, mungkin lebih luas. Jangka
panjangkontaminasi cenderung lebih parah di distrik industri daripada di komersial dan distrik
perumahan, dan biaya pembersihan bisa tinggi. Bab 10 membahas tentang lingkungantal
kewajiban lebih terinci.
 Distrik pertanian
Distrik pertanian dapat sekecil bagian dari kotapraja atau sebesar beberapa
distrikkabupaten, kabupaten regional, atau kota pedesaan. Seringkali, pengaruh nilai
pentingberhubungan dengan properti individu daripada seluruh distrik pertanian karena lahan
pertanian mungkin berjauhan dan kondisi tanah dan iklim mikro terlokalisasi. Namun,fitur fisik
sebuah distrik pertanian biasanya mewakili individu tersebutpeternakan di dalamnya dan
berkontribusi terhadap keinginan mereka.
Kegiatan pertanian sangat beragam, termasuk pertanian berbasis tanah dan
pertanianPeternakan. Rumah kaca dapat menghasilkan tanaman besar menggunakan
hidroponik sistem yang tidak melibatkan budidaya tanah sama sekali. Di beberapa komunitas,
orang aktif mengolah dan mengelola pohon, baik untuk buah dan tanaman lain, atau untuk
kayuatau pohon Natal dihasilkan.
Pentingnya pengaruh nilai yang berbeda di suatu distrik pertanian tergantungpada apa
yang diproduksi di sana. Area produksi pertanian dilayani oleh jalan rayayang mengarah ke
pusat pemasaran di mana produk pertanian dijual. Seperti tetangga kotabourhood, komunitas
pertanian tergantung pada layanan pemerintah seperti jalan dansekolah dan ketersediaan
layanan seperti listrik.
Infrastruktur untuk mendukung penggunaan lahan tertentu yang dominan di suatu
kabupaten adalahpenting di semua kabupaten, tetapi sangat penting di kabupaten pertanian. Itu
infrastruktur untuk pertanian mencakup penggunaan lahan seperti berikut:
 Penjualan dan perbaikan peralatan
 Outlet untuk benih, pakan, pupuk, herbisida, dll.
 Pengolah atau perantara untuk membeli produk pertanian
Selama bertahun-tahun perambahan kota menjadi distrik pertanian dan
erosiinfrastruktur pertanian telah menjadi perhatian pemilik properti di pedesaan daerah karena
penggunaan lahan perkotaan umumnya tidak melengkapi penggunaan pertanian.Upaya
pemerintah untuk melestarikan lahan pertanian memiliki efektivitas yang terbataskarena
penyebab perambahan sangat kompleks.
Liabilitas lingkungan pada properti pertanian mungkin termasuk tong catle
yangdigunakan pada awal 1900-an untuk mengobati hewan untuk kutu dan hama lainnya,
terpentinstills, pupuk, pestisida, dan tangki penyimpanan bawah tanah. Tabel 4.9 menyediakan
aringkasan informasi tentang distrik pertanian.
 Distrik Khusus
Properti individu kadang-kadang hanya cocok untuk tujuan khusus yang ada
menggunakan. Demikian pula, jika beberapa aktivitas khusus dominan di area pasar, area
itudapat memenuhi syarat sebagai distrik khusus, seperti berikut ini:
 Kabupaten kehutanan
 Distrik medis
 Taman penelitian dan pengembangan
 Taman teknologi tinggi
 Distrik pendidikan
 Distrik bersejarah
Pengaruh nilai yang sedang bekerja di distrik-distrik khusus ini mungkin serupa dengan
pengaruh tersebuting daerah di mana penggunaan lahan tradisional mendominasi (khususnya,
kabupaten), tetapiPenekanan sering berubah tergantung pada aktivitas yang menjadi ciri
khasdistrik. Tabel 4.10 memberikan ringkasan informasi tentang daerah khusus.
Kabupaten Kehutanan
Di Kanada, sebagian besar kegiatan kehutanan berskala besar melibatkan tanah milik
publik, beberapa di antaranyakali diserahkan kepada perusahaan swasta untuk pengelolaan dan
pemanenan. Tanah pribadikepemilikan cenderung lebih kecil dan dekat daerah perkotaan. Nilai
kayu tegakanpada properti berhutan dapat secara substansial melebihi nilai pasar dari tanah
setelahnyalogging. Seringkali, tanah bekas tebangan dibagi lagi dan diambil dari penggunaan
kehutanan. Pemerintah peraturan dapat membatasi atau mencegah penggunaan lahan non-
kehutanan di distrik kehutanan.
Konflik penggunaan lahan ada antara industri penebangan, para pencinta lingkungan,
paraindustri pariwisata, dan orang-orang Bangsa Pertama. Pemerintah sering memiliki
keberatan yang saling bertentanganperaturan dan regulasi yang berupaya melestarikan nilai-
nilai alam, pekerjaan, kegiatan ekonomi,stok ikan komersial dan belum memenuhi standar
perdagangan bebas internasional.
Distrik Medis
Distrik medis dapat seluruhnya terdiri dari rumah sakit, fasilitas perawatan kesehatan,
dandokter. Distrik medis dapat mencakup satu atau lebih rumah sakit yang terkait fasilitas
seperti tempat parkir, gedung layanan pasien, sejumlah dokterkantor, laboratorium dan fasilitas
pengujian khusus, dan beberapa apotek. Medis kabupaten dapat ditemukan di daerah perkotaan
padat penduduk dan di taman yang luas sepertipengaturan, meskipun tren umum suburbanisasi
dapat menyebabkan penggunaan medisuntuk menyebar.
Keinginan dan nilai properti seperti gedung kantor doktertergantung pada usia dan
kedekatannya dengan rumah sakit dan kantor medis lainnya. Kualitastenaga profesional dan
ketersediaan peralatan modern juga pentingBeberapa pertimbangan.
Demografi adalah masalah tambahan. Bangunan medis di atau dekat
perumahanlingkungan dengan banyak manula, konsumen utama layanan perawatan kesehatan,
mungkinmemiliki keunggulan dibandingkan bangunan medis di daerah lain dan yang memiliki
akses burukuntuk transportasi umum.
Utilitas menjadi perhatian khusus di distrik medis karena pemadaman listrik dapat
terjadimemiliki efek bencana di rumah sakit. Untuk meningkatkan keandalan, sebagian besar
rumah sakit menambahlayanan listrik tersedia dari jaringan listrik dengan sistem cadangan.
Jugapembuangan limbah medis dan bahan-bahan yang berpotensi menular telah menjadi
sangat tinggikontroversial. Banyak rumah sakit membakar limbah mereka; yang lain
mengirimnya ke luar negeri
Taman Penelitian dan Pengembangan
Ditandai dengan perpaduan antara kantor dan keperluan industri, taman penelitian dan
pengembangan(Juga dikenal sebagai taman sains) dapat berisi penelitian dan pengembangan
berangkatbeberapa perusahaan obat, kimia, atau komputer besar, atau mereka dapat melayani
perusahaanmengkhususkan diri dalam kegiatan penelitian. Perusahaan riset biasanya kecil dan
berspesialisasi dalammengidentifikasi dan mengembangkan produk baru, yang dijual ke
perusahaan lain. Kadangsebuah perusahaan riset kecil akan membuat, mengembangkan, dan
memasarkan produk baru dengan mempertimbangkanmampu sukses, tetapi kemudian sifat
perusahaan harus bergeser dari penelitian ke pemasaran.
Taman penelitian dan pengembangan sering disponsori dan dipromosikan
olehuniversitas, yang menyediakan sumber keahlian teknis yang mudah dan berkualitaspara
karyawan. Universitas dapat mensponsori taman untuk menjual tanah berlebih, menyediakan
lapangan kerjauntuk siswa dan fakultas, dan tingkatkan tingkat kegiatan ekonomi suatu daerah.
 Taman Teknologi Tinggi
Perusahaan-perusahaan yang terlibat dalam kegiatan teknologi tinggi seringkali berada
di dekat satu sama lain atau di taman tempatkeahlian teknis mungkin tersedia dari universitas
terdekat atau fasilitas penelitian.Perusahaan elektronik dan komputer mendominasi taman
teknologi tinggi, tetapi perusahaan terlibat dengan peralatan luar angkasa, obat-obatan,
kosmetik, dan penerbangan mungkin juga memiliki kantordi area ini.
Terkadang pemerintah daerah dan perusahaan pengembangan ekonomi akan
melakukannyamembuat koridor teknologi yang ditunjuk berharap untuk menarik perusahaan
teknologi tinggi.Pengembangan real estat di bidang inkubator teknologi dapat mengambil
manfaat dari yang menguntungkanpaket pembiayaan.
Distrik Pendidikan
Sekolah, perguruan tinggi, dan universitas setempat mungkin merupakan distrik jika
mereka memiliki beberapa distrikbangunan atau fasilitas dan dianggap sebagai bagian integral
dari resi sekitarnyalingkungan padat. Distrik pendidikan dapat berkontribusi secara ekonomi
jugasecara sosial dan budaya kepada masyarakat sekitar.
Perguruan tinggi dan universitas sering menarik siswa dari jauh yang membawa
pendapatankepada masyarakat dan dengan demikian berkontribusi pada basis ekonomi. Di
beberapa kota dankota-kota kecil, universitas dan perguruan tinggi dapat menyediakan
sebagian besar basis ekonomi. Sebuahdistrik pendidikan harus dapat diakses oleh lingkungan
perumahan di sekitarnyajika dibutuhkan perumahan siswa. Akses ke transportasi umum lebih
pentinglembaga pendidikan yang menarik bagi penglaju.
Distrik Bersejarah
Minat dalam melestarikan properti yang signifikan secara historis dan arsitektur
memilikitumbuh dan memunculkan jenis distrik yang unik. Pembentukan bersejarah kabupaten
adalah salah satu teknik yang paling banyak diterapkan dan berkembang pesat
untukmelestarikan warisan budaya. Overlay kabupaten juga dapat digunakan untuk
melestarikan suatu daerah karakter arsitektur.
Distrik bersejarah dapat dirasakan secara informal oleh pengamat, atau mungkin juga
demikiansecara resmi ditunjuk oleh lembaga lokal, provinsi, atau federal. Insentif seperti
kepadatan bonus sering tersedia untuk mendorong retensi fitur warisan yang signifikan.
Distrik bersejarah dapat mencakup perumahan, komersial, industri, atau jenis lainnya
properti sendiri atau dalam kombinasi satu sama lain. Penilai properti bersejarahharus benar-
benar akrab dengan penunjukan warisan masing-masing komunitaskebijakan dan kriteria ini,
atau mungkin, diterapkan pada sifat-sifat desain yang signifikanatau sejarah, atau dalam batas-
batas distrik. Perjanjian pelestarian warisan seringkali bersarang di judul properti yang
mendapat manfaat dari bantuan atau pengembangan publik bonus sebagai imbalan atas upaya
pelestarian; ini dapat membatasi pembangunan kembali di masa depan atau penggunaan
properti dan karenanya berdampak pada nilai, baik secara negatif maupun positif.