MAKALAH

EFISIENSI PASAR ASET DAN PROPERTI

Disusun Oleh :

Tricandi Sihombing (143200004)

Sabda Puspa Wahyu B. (143200068)

Kurniawan Dwi Prayogo (143200082)

Zaki Nuril Muntaha (143200095)

Johan Wahyudi S. (143200110)

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” YOGYAKARTA

2022
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI........................................................................................................................................... 2

BAB I ...................................................................................................................................................... 3

PENDAHULUAN .................................................................................................................................. 3

A. Latar Belakang ............................................................................................................................ 3

B. Rumusan Masalah ....................................................................................................................... 4

C. Tujuan ......................................................................................................................................... 4

BAB II..................................................................................................................................................... 5

PEMBAHASAN ..................................................................................................................................... 5

A. Konsep Efisiensi Ekonomi .......................................................................................................... 5

B. Pasar Efisien................................................................................................................................ 7

C. Bukti Efisiensi Pasar ................................................................................................................... 9

D. Tes Efisiensi Pasar .................................................................................................................... 11

BAB III ................................................................................................................................................. 16

PENUTUP ............................................................................................................................................ 16

Kesimpulan ....................................................................................................................................... 16

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................................... 17

 BAB I

PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pasar dapat dikatakan efisien secara ekonomi Ketika para pemilik tanah menyadari dan
menanggapi perubahan kondisi pasar. Perubahan kondisi pasar meliputi perubahan nilai
property, perubahan harga yaitu biaya peluang dari property yang mereka miliki. Tetapi ada
kalanya pemilik tanah dan properti mungkin hanya tidak sepenuhnya menyadari perubahan
nilai properti mereka. Biasanya mereka akan menyadari bahwa harga sedang naik, atau bahwa
harga sedang turun, arah perubahannya, tetapi tidak sejauh mana perubahannya, dan tanggapan
mereka terhadap perubahan nilai property tersebut akan lambat. Jika mereka sepenuhnya sadar,
dan merespons dengan cepat, maka pasar dapat dikatakan efisien secara ekonomi. Tetapi jika
mereka tidak sepenuhnya sadar, dan tidak merespon dengan cepat, maka pasar secara ekonomi
tidak efisien
Dalam model pasar persaingan sempurna ada banyak pembeli dan banyak penjual, ada
barang homogen yang dijual disana memiliki informasi penuh mengenai produk yang dijual.
Dalam model ini, jadwal permintaan barang dapat diwakili dalam diagram dengan garis miring
ke bawah, kurva permintaan, dan kuantitas barang yang dipasok pada harga yang berbeda,
jadwal penawaran, dapat diwakili oleh garis miring ke atas, kurva penawaran. Keseimbangan
di pasar terjadi pada harga di mana kuantitas yang diminta sama dengan kuantitas yang dipasok,
dan baik harga maupun kuantitas ditentukan di pasar. Akibatnya, para partisipan di pasar, baik
pembeli maupun penjual, tidak memiliki kendali atas harga yang dianggap diberikan kepada
mereka. Harga tersebut mencerminkan informasi yang tersedia bagi para partisipan, dan yang
dengan sendirinya tercermin dalam jadwal permintaan dan penawaran mereka, sehingga pasar
menjadi efisien. Namun, model ini biasanya tidak sepenuhnya berlaku untuk pasar real estat.
Hal ini karena, dengan tanah dan properti, karena mereka tetap di lokasi, hampir selalu benar
bahwa apa yang tampaknya diperdagangkan adalah satu hal, tanah, tetapi apa yang sebenarnya
diperdagangkan adalah beberapa karakteristik dari sebidang tanah itu.
Indonesia sempat mengalami pelambatan ekonomi berturut – turut pada kuartal II, III
dan IV tahun 2020 akibat pandemik Covid-19. Pelambatan tersebut berdampak negatif ke
berbagai sektor di Indonesia, tak terkecuali sektor properti. Sebagian besar harga properti
seperti rumah, apartemen, hingga kendaraan bermotor mengalami penurunan yang cukup
tajam. Hal ini dikarenakan adanya penurunan permintaan terhadap properti seiring dengan
meningkatnya kehati–hatian masyarakat dalam melakukan pengeluaran di tengah pandemi.
Namun adanya penurunan harga properti, tidak selalu berdampak buruk. Adanya penurunan
harga properti dapat menguntungkan bagi sebagian masyarakat yang tetap membutuhkan
 properti sebagai kebutuhan primer. Terlebih banyaknya penawaran penurunan suku bunga dan
kemudahan transaksi, cukup banyak menarik minat masyarakat untuk bertransaksi properti.
Selain kebutuhan primer masyarakat, properti merupakan produk investasi yang cukup
menjanjikan, khususnya jenis properti real estate seperti rumah, tanah dan bangunan lainnya.
Nilai aset yang terus meningkat, fluktuasi harga yang jarang terjadi, ditambah risiko yang relatif
rendah menjadikan properti salah satu produk investasi yang didam- idamkan masyarakat. Di
sisi lain, para pengembang properti juga merespons positif adanya subsidi bunga Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 138/2020 tentang
Tata Cara Pemberian Subsidi Bunga/Subsidi Margin Dalam Rangka Mendukung Pelaksanaan
Program Pemulihan Ekonomi Nasional. Dimana, berdasarkan Pasal 7 PMK 138/2020, subsidi
bunga KPR diberikan kepada debitur perbankan atau perusahaan pembiayaan sampai dengan
tipe 70. Terhambatnya pertumbuhan penjualan properti residensial disebabkan oleh beberapa
faktor antara lain kenaikan harga bahan bangunan, masalah perizinan/ birokrasi, proporsi uang
muka yang tinggi dalam pengajuan KPR dan perpajakan.

B. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian di atas, maka pokok permasalahan yang akan diteliti oleh peneliti
adalah :

a. Apa yang dimaksud dengan konsep efisiensi dalam perekonomian ?

b. Apa yang disebut sebagai pasar yang efisien?
c. Apa saja faktor yang mempengaruhi efisiensi pasar aset dan properti ?
d. Bagaimana dampak informasi terhadap efisiensi pasar aset dan properti ?

C. Tujuan
Tujuan dari penulisan makalah ini adalah untuk menjawab rumusan masalah yang telah
ditentukan :

a. Mengetahui apa yang dimaksud dengan konsep efisiensi dalam perekonomian

b. Menganalisis contoh dari pasar yang efisien
c. Menganalisis faktor yang berpengaruh terhadap efisiensi pasar aset dan property
d. Menganalisis dampak informasi terhadap efisiensi pasar aset dan property.
 BAB II

PEMBAHASAN
A. Konsep Efisiensi Ekonomi
Efisiensi pasar menjadi topik penelitian yang sudah mulai dilakukan sejak 30
tahun yang lalu dalam menganalisis dan mengeksplorasi efisiensi pasar saham. Maka
ketika membahas tentang konsep efisiensi pasar apapun itu, tak bisa dilepaskan dari
konteks efisiensi pasar saham yang menjadi dasar dari konsep ini sendiri. Efisiensi
sendiri menurut KBBI berarti mampu menjalaskan tugas dengan tepat, cermat, berdaya
guna, dan bertepat guna. Sementara menurut ekonomi sendiri, konsep dasar dari
efisiensi pasar sendiri membahas tentang bagaimana pasar merespon informasi yang
masuk dan tersebar di masyarakat, dan bagaimana informasi tersebut mempengaruhi
pergerakan harga menuju keseimbangan yang baru. Dalam studi kasus tentang pasar
saham, pasar sendiri bisa dikatakan sebagai pasar yang efisien apabila semua informasi
tentang apa yang dikapitalisasi oleh perusahaan dan harga objek yang diperdagangkan
telah tercakup di dalamnya. Kemudian pada prakteknya harga ditentukan oleh pasar
melalui aktivitas pembeli dan penjual yang sebagian atau semua mengetahui tentang
informasi barang dan beraktivitas berdasarkan respon atas informasi tersebut. Namun,
definisi ini bisa dikatakan statis karena mengacu pada penentuan harga pada suatu titik
waktu, hal ini berimplikasi pada perubahan dari waktu ke waktu, yang membuat harga
bisa naik atau turun sewaktu-waktu berdasarkan informasi yang beredar dan dipahami
oleh penjual maupun pembeli.
Sementara menurut Fama (1970) pasar efisien memiliki tiga tingkatan
berdasarkan pengaruhnya terhadap informasi, yaitu pasar efisien bentuk lemah, pasar
efisien bentuk semi kuat, dan pasar efisien bentuk kuat. Dalam hal informasi ini Haugen
(2001) membagi informasi menjadi tiga kelompok yaitu, information in past stock
prices (Informasi harga saham pada masa lalu), all public information (semua informasi
public), dan all available information including inside or private information (semua
informasi yang ada termasuk informasi orang dalam). Dalam hal keterkaitan informasi
dengan pasar yang efisien sendiri telah dijelaskan dengan bagan tingkat efisiensi oleh
Levy (1996)
 Sebagaimana dapat dilihat pada Gambar 1, berdasarkan pada tingkatannya,
informasi dapat dibedakan menjadi lima kelompok. Sedangkan berdasarkan pada
tingkat efisiensinya, pasar dapat dikelompokkan menjadi lima kelompok, dimana
kelompok pasar dengan efisiensi terendah disebut pasar tidak efisien, sedangkan yang
tertinggi tingkatannya adalah pasar efisien sempurna. Bila dikaitkan hubungan antara
tingkat informasi dan tingkat efisiensi pasar, nampak jelas bahwa kelima kelompok
pada masing-masing bagian saling berkorespondensi. Misalnya, pasar dikatakan tidak
efisien bilamana semua informasi yang ada dan tersedia dapat dimanfaatkan untuk
memperoleh abnormal return di pasar. Dikatakan pasar efisien sempurna bilamana
tidak sebuah informasi pun yang dapat dimanfaatkan untuk memperoleh abnormal
return di pasar.
Berbeda dengan Fama (1970) yang membagi jenis pasar efisien menjadi tiga
berdasarkan pada kekuatan data yang ada, West (1975) membagi pasar efisien menjadi
dua macam, yaitu pasar efisien secara operasional atau internal (operationally or
internally efficient market) dan pasar efisien secara eksternal atau harga (price or
externally efficient market). Dikatakan pasar efisien secara operasional bilamana
investor dikenai jasa transaksi semurah mungkin berkaitan dengan biaya-biaya atas
terjadinya suatu transaksi. Contoh biaya-biaya transaksi di pasar modal (uang) adalah
biaya komisi broker (brokerage commission), biaya eksekusi (execution fees),
biayabiaya lain, dan biaya peluang (opportunity loss) (Fabozzi dan Modligiani 1996:
155). Adapun yang dimaksud dengan pasar efisien secara eksternal atau harga adalah
suatu kondisi bilamana harga setiap saat benar-benar mencerminkan informasi yang
tersedia (available information). Informasi yang tersedia tersebut merupakan informasi
yang relevan untuk dipergunakan dalam penilaian sekuritas. Informasi relevan dalam
hal ini adalah informasi yang dengan segera tercermin pada harga sekuritas.
Definisi pasar efisien juga dapat ditinjau berdasarkan pada distribusi informasi.
Beaver (1986:130) mencoba untuk melihat pasar efisien dari sudut pandang distribusi
 informasi dengan mengatakan bahwa “a security market is said to be efficient respect
to an information system if and only if the prices act as if everyone observes the signals
from that information system”. Menurut definisi ini, harga merupakan cermin dari
adanya pemahaman menyeluruh (universal) atas suatu informasi, sehingga jika harga
memiliki kandungan informasi, maka dikatakan bahwa harga yang terbentuk
‘sepenuhnya mencerminkan’ sistem informasi.
Terkait dengan definisi menurut Beaver (1986), pertanyaannya yang perlu
dijawab sekarang adalah informasi apa yang dikatakan sebagai ‘mencerminkan
sepenuhnya’ tadi. Tidak dapat disangkal bahwa informasi yang diyakini dapat
mencerminkan harga akan menjadi sorotan banyak pihak yang berkepentingan di pasar
modal. Pihak-pihak dimaksud antara lain adalah pembuat kebijakan (pemerintah, badan
pengawas pasar modal atau asosiasi penentu kebijakan akuntansi), manajemen
perusahaan sebagai pembuat laporan keuangan, akuntan (auditor) sebagai pihak yang
memberikan sertifikasi, dan perantara informasi, seperti pelanggan dan pesaing, serta
investor.
Kunci dari pemahaman terkait efisiensi dari pasar ini terletak pada pergerakan
harga dari waktu ke waktu. Namun hal yang masih menjadi ambiguitas disini adalah,
apakah harga mengantisipasi atau merespon dengan segera atas informasi yang beredar,
atau apakah harga bereaksi dengan jeda waktu yang signifikan selama periode waktu
tertentu.

B. Pasar Efisien
Dalam istilah ekonomi, ini adalah model pasar eksplisit. Pasar digambarkan sebagai
'eksplisit' karena barang itu sendiri secara eksplisit diperdagangkan. Namun, model ini biasanya
tidak sepenuhnya berlaku untuk pasar real estat. Hal ini karena, dengan tanah dan properti,
karena mereka tetap di lokasi, hampir selalu benar bahwa apa yang tampaknya diperdagangkan
adalah satu hal, tanah, tetapi apa yang sebenarnya diperdagangkan adalah beberapa karakter
istik dari sebidang tanah itu. yang diperdagangkan adalah tanah, tetapi yang sebenarnya
diperdagangkan adalah beberapa karakter dari sebidang tanah itu. Dalam kesuburan tanahlah
yang menentukan harga yang dibayarkan untuk tanah itu, semakin subur tanah semakin tinggi
sewa yang dibayarkan. Ada juga karena factor lokasi yang menyebabkan harga sewa bervariasi,
semakin dekat ke pusat pasar tanah tersebut, semakin tinggi harga sewa yang dibayarkan. Jadi
harga yang dibayarkan untuk tanah dapat dinyatakan sebagai sewa per hektar, tetapi harga
bervariasi dengan karakteristik tanah, dengan kesuburannya atau dengan lokasinya, sehingga
pasar tanah, pada kenyataannya, merupakan pasar implisit untuk karakteristik ini.

Secara umum efisiensi pasar (market efficient) didefinisikan sebagai hubungan antara
harga-harga sekuritas dengan informasi. Secara detail, efisiensi pasar dapat didefinisikan dalam
beberapa macam definisi yaitu:

1) Definisi Efisiensi Pasar Berdasarkan nilai Intrinsik Sekuritas Efisiensi pasar diukur dari
seberapa jauh harga-harga sekuritas menyimpang dari nilai intrinsiknya. Dengan
demikian suatu pasar yang efisien menurut konsep ini dapat didefinisikan sebagai pasar
yang nilai-nilai sekuritasnya tidak menyimpang dari nilai-nilai intrinsiknya
2) Berdasarkan Akurasi dari Harga Pasar dianggap efisien bila harga sekuritas
mencerminkan secara penuh informasi yang tersedia. Disini ada 2 aspek yang
ditekankan yaitu pertama “fully reflect” yang menunjukkan bahwa harga sekuritas
secara akurat mencerminkan informasi yang ada. Kedua adalah “information available”
artinya dengan menggunakan informasi yang tersedia, investor secara akurat dapat
mengekspektasikan harga sekuritas yang bersangkutan.
3) Berdasarkan Distribusi Informasi Definisi ini secara implisit mengatakan bahwa setiap
orang mengamati suatu sistem informasi yang tersedia di pasar maka setiap orang
dianggap mendapatkan informasi yang sama. Pasar dikatakan efisien terhadap suatu
sistem informasi, jika dan hanya jika harga-harga sekuritas bertindak seakan-akan
setiap orang mengamati sistem informasi tersebut.
4) Berdasarkan Proses Dinamik
5) Definisi efisiensi pasar yang didasarkan pada proses dinamik mempertimbangkan
distribusi informasi yang tidak simetris dan menjelaskan bagaimana harga-harga akan
menyesuaikan karena informasi tidak simetris tersebut. Definisi yang mendasarkan
pada proses yang dinamik ini menekankan pada kecepatan penyebaran informasi yang
tidak simetris. Pasar dikatakan efisien jika penyebaran informasi ini dilakukan secara
cepat sehingga informasi menjadi simetris, yaitu setiap orang memiliki informasi ini.
Informasi yang tidak simestris atau asimetrik informasi (information asymmetric)
adalah informasi privat yang hanya dimiliki oleh investor-investor yang mendapat
informasi saja (information investors). Asimetrik informasi dapat terjadi di pasar modal
atau di pasar yang lain.

Konsep Pasar Modal yang Efisien

Istilah tentang pasar yang efisien bisa diartikan secara berbeda untuk tujuan yang
berbeda pula. Untuk bidang keuangan, konsep pasar yang efisien lebih ditekankan pada aspek
informasi, artinya pasar yang efisien adalah pasar di mana harga semua sekuritas yang
 diperdagangkan telah mencerminkan semua informasi yang tersedia. Dalam hal ini, informasi
yang tersedia bisa meliputi semua informasi yang tersedia baik informasi dimasa lalu (misalkan
laba perusahaan tahun lalu), maupun informasi saat ini (misalkan rencana kenaikan deviden
tahun ini), serta informasi yang bersifat sebagai pendapat/opini rasional yang beredar di pasar
yang menuju harga sekuritas bisa mempengaruhi perubahan harga. Konsep tersebut
menyiratkan adanya suatu proses penyesuaian harga sekuritas menuju harga keseimbangan
yang baru, sebagai respon atas informasi baru yang masuk ke pasar.

Ada beberapa kondisi yang harus terpenuhi untuk tercapainya pasar yang efisien, yaitu:

1) Ada banyak investor yang rasional dan berusaha untuk memaksimalkan profit. Investor
tersebut secara aktif berpartisipasi di pasar dengan menganalisis, menilai dan
melakukan perdagangan saham. Di samping itu, mereka juga merupakan price taker,
sehingga tindakan dari satu investor saja tidak akan mampu mempengaruhi harga dari
sekuritas.
2) Semua pelaku pasar dapat memperoleh informasi pada saat yang sama dengan cara
yang murah dan mudah.
3) Informasi yang terjadi bersifat random.
4) Investor bereaksi secara cepat terhadap informasi baru, sehingga harga sekuritas akan
berubah sesuai dengan perubahan nilai sebenarnya akibat informasi tersebut.
5) Jika kondisi-kondisi tersebut terpenuhi maka akan terbentuk pasar di mana investor-
investor dengan cepat bisa bereaksi melakukan penyesuaian harga sekuritas ketika
terdapat informasi baru di pasar.

C. Bukti Efisiensi Pasar

Argumen teoritis adalah jadwal harga untuk setiap karakteristik yang dapat
ditentukan di pasar. Ini menyiratkan bahwa pelaku pasar menyadari harga ini, dan
karena itu harga pasar untuk properti yang diperdagangkan,ditentukan di pasar. Maka
harus mengidentifikasi, secara statistik, harga karakteristik dari harga yang dibayarkan
untuk properti, dan dari informasi mengenai karakteristik properti yang dijual.
Secara formal harga karakteristik tidak diketahui tetapi dapat diidentifikasi.
Secara matematis, ini adalah pertanyaan untuk memecahkan serangkaian persamaan
simultan di mana harga barang tidak diketahui. Harga properti sepenuhnya ditentukan
di pasar sehingga hubungannya eksak dan diketahui, maka jadwal harga dari sifat-sifat
tersebut juga dapat ditemukan dengan cara ini, sebagai solusi dari sekumpulan
persamaan simultan. Hubungannya tidak tepat dan biasanya tidak diketahui, sehingga
metode statistik harus digunakan untuk menemukan perkiraan terbaik untuk harga dan
untuk menunjukkan margin kesalahan. Satu kesulitan, misalnya adalah jadwal harga
menjadi linier tetapi lengkung, seperti dalam harga sewa turun dengan bertambahnya
jarak dari pusat pasar . Oleh karena itu, hubungan lengkung ini harus ditemukan, atau
setidaknya pendekatan terdekat dengannya.
Namun perbedaan lebih lanjut adalah bahwa mungkin ada interaksi antara
karakteristik yang mempengaruhi harga. Hal yg mempengaruhi harga tidak hanya pada
luas bangunannya, tetapi juga pada ketinggian langit-langit, dan volume bangunan, dan
apakah rumah itu satu, dua, atau setinggi tiga lantai . Berbagai interaksi ini secara
teoritis semua harus diperhitungkan, tetapi untuk melakukan sepenuhnya harus
membuat analisis ekonometrika yg sangat rumit untuk mendapatkan akurasi. Sebagian
besar analisis statistik dari faktor-faktor penentu harga rumah dapat 'menjelaskan'
sekitar 90% variasi harga pasar ditentukan oleh variasi karakteristik properti.
Jika jadwal harga untuk karakteristik dapat diidentifikasi dari penjualan properti
sebelumnya, maka harga properti yang disiapkan untuk dijual dapat dihitung dan
diprediksi dari pengetahuan tentang karakteristiknya. Ketika penilai diminta untuk
menggunakan keahlian dan pengalaman profesional mereka untuk memperkirakan
harga properti yg akan dijual, ada perbedaan rata-rata sekitar 10% antara harga
perkiraan dgn harga properti benar-benar dijual. Dengan demikian, analisis statistik
berhasil mengidentifikasi ciri-ciri pasar meskipun secara intuitif atau heuristik bagi para
pelaku pasar.Tidak ada bukti yang menunjukkan bahwa perbaikan dalam metode
statistik yang digunakan akan mencapai keuntungan yang signifikan dalam akurasi.
Tidak ada bukti yang menunjukkan bahwa para ahli dalam penilaian properti
dapat mencapai akurasi yang lebih besar. Sebuah properti yg dijual seharga E100 ,OOO
dan perkiraan yang dibuat sebelumnya mungkin lebih rendah atau lebih tinggi dari ini.
Perkiraan harga E90.000 atau E110.000 mewakili kesalahan 10%. Jadi perkiraan harga
untuk properti yang dijual seharga E100 ,OOO akan berkisar dari kurang dari 100.000
hingga jauh lebih besar dari E100.000. Dalam penelitian McAllister menemukan bahwa
sekitar 60% dari penilaian 57 properti komersial di Milton Keynes berada dalam kisaran
10% plus hingga 10% dikurangi harga jual aktual. Tetapi ini berarti bahwa 'kesalahan'
melebihi 10% dalam 40% kasus, dan sebenarnya lebih besar dari 30% dalam 10%
'kasus.
Jika harga tidak dapat diprediksi lebih akurat dari ini, maka tampaknya pasar
properti tidak efisien dalam arti yang diperlukan. Tampaknya harga properti yang dijual
 juga tidak ditentukan di dalam dan oleh pasar. Metode statistik terbaik dan penilai
profesional dapat memprediksi kisaran harga di mana harga properti yang sebenarnya
dijual akan berada. Bahkan, tampaknya benar untuk mengatakan bahwa tidak ada harga
pasar yang sebenarnya, dan untuk menyimpulkan bahwa pasar properti, pada tingkat
yang signifikan, tidak efisien.

D. Tes Efisiensi Pasar

Bukti efisiensi Pasar Properti baru-baru ini buktikan oleh Gatzlaff & Tirtiroglu (1995)
adalah bahwa beberapa Pasar Properti lulus uji lemah, tetapi banyak yang tidak. Ini berarti
bahwa dalam banyak kasus ada beberapa korelasi antara pergerakan harga periode saat ini dan
pergerakan harga periode sebelumnya. Jika Pasar Properti lulus ujian ini, ia juga melewati
bentuk ujian lemah yang jauh lebih lemah daripada pasar saham. Dalam tes efisiensi
pertukaran, periode di mana perubahan harga dicatat selama periode waktu yang singkat
(biasanya satu hari). Tes efisiensi pasar properti, di sisi lain, adalah satu-satunya periode waktu
yang menangkap perubahan dari waktu ke waktu, karena biasanya berlangsung dalam jangka
waktu satu tahun. Oleh karena itu, dalam kaitannya dengan Pasar Properti, persyaratan bahwa
tidak ada korelasi antara pergerakan harga dalam beberapa tahun berturut-turut agar bentuk
lemah menjadi efisien adalah bentuk uji lemah yang sangat lemah. Banyak studi tentang Pasar
Properti yang gagal dilakukan. Dan jawaban yang mungkin untuk fakta bahwa fluktuasi harga
di Pasar Properti secara rutin tidak dapat dikenali bukanlah argumen tandingan, tetapi bukti
inefisiensi dibandingkan dengan pasar saham.
Namun, dikatakan bahwa ada beberapa kemungkinan untuk membalikkan situasi. Oleh
karena itu, jika dipahami bahwa tidak ada pasar yang 100% efisien, karena pengumpulan
informasi itu sendiri membutuhkan waktu dan uang, definisi efisiensi lain yang
memperhitungkan hal ini adalah kemampuan pedagang untuk menghasilkan
keuntungan.Aturan yang memungkinkan Anda untuk memprediksi harga di masa depan
pergerakan dan untuk menutupi biaya perdagangan yang diperlukan dengan mengamati
pergerakan harga masa lalu. Pasar Properti dapat dikatakan efisien dalam jenis tes ini, yang
lebih mudah dilewati daripada tes efisiensi lemah yang sederhana. Dalam beberapa kasus, telah
diamati bahwa aturan dapat didefinisikan yang memungkinkan pedagang menghasilkan
keuntungan, tetapi dalam banyak kasus keuntungan ini sebagian besar dinegasikan oleh biaya
pelaksanaan transaksi (Rayburn et al. 1987; Case & Schiller 1989).
Namun, kesimpulan bahwa Pasar Properti juga dapat dijelaskan sebagai efisien dalam
pengujian ini harus memenuhi syarat. Hampir semua tes ini dilakukan sehubungan dengan
Pasar Properti Amerika Utara, di mana komisi yang dibebankan oleh agen penjual berada dalam
kisaran 5% atau 6%. Di beberapa negara lain, terutama Inggris, tarifnya jauh lebih rendah,
katakanlah 1% hingga 2%. Timbul pertanyaan apakah pengujian serupa dengan biaya transaksi
yang jauh lebih rendah akan menunjukkan bahwa Pasar Properti masih dapat digambarkan
sebagai efisien dalam pengujian ini. Mungkin tidak, tetapi kami tidak dapat memastikan karena
tidak ada pengujian seperti itu yang dilakukan di pasar dengan biaya transaksi rendah.
Akhirnya, fakta bahwa Anda dapat menemukan aturan yang memungkinkan Anda
menghasilkan keuntungan tanpa biaya transaksi adalah seorang profesional real estat yang tidak
perlu membayar biaya apa pun dan dapat berdagang di akunnya sendiri. aturan. Tapi itu berarti
Pasar Properti tidak mungkin lulus ujian efisiensi pasar yang ketat. Tetapi karena pasar saham
gagal dalam ujian itu, tampaknya tidak ada alasan untuk percaya bahwa pasar perumahan, yang
baru saja melewati ujian yang lemah, akan melewati ujian yang kuat.
Tetapi apakah uji efisiensi pasar ini dengan sendirinya baik? Ketika kita membahas
efisiensi pasar di awal bab ini, kita berbicara tentang akurasi pasar dalam penetapan harga pada
titik waktu tertentu, dan dampaknya dari waktu ke waktu. Saya telah melihatnya dari kedua
perspektif. Namun, seperti yang telah kami tunjukkan, tes efisiensi pasar saham melihat
pergerakan harga dari waktu ke waktu dan percaya bahwa ketika pergerakan ini mengambil
beberapa bentuk, itu adalah bukti efisiensi pasar. Kami menyimpulkan. Meski begitu, harga
pasar mungkin masih tidak akurat. Pandangan alternatif ini telah muncul selama dekade
terakhir karena penelitian telah mengumpulkan bukti ketidakakuratan harga pasar. Beberapa di
antaranya sudah terkenal. Misalnya, umumnya diamati bahwa harga saham reksa dana (atau
dana tertutup) hampir selalu diperdagangkan dengan harga diskon terhadap nilai pasar aset
yang mendasarinya. Hal yang sama berlaku untuk perusahaan real estate pada umumnya. Harga
saham untuk perusahaan yang asetnya semata-mata merupakan transaksi real estat biasanya
didiskontokan ke estimasi nilai aset bersihnya. Jenis anomali ini telah dikenal selama bertahun-
tahun, tetapi hanya dianggap sebagai anomali. Tapi jika kita yakin pasar saham efisien, anomali
ini sekarang digabungkan dengan bukti lain yang sulit dijelaskan. Mungkin contoh yang paling
jelas adalah taruhan terkait saham di Royal Dutch dan Shell Transport and Trading. Latar
belakang ditetapkan oleh Froot & Dabora (1999).

Survei Harga Properti Residensial Pada Triwulan Ii-2022

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan

bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan meningkat terbatas pada
triwulan II 2022. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan II 2022 tercatat naik
sebesar 1,72% (yoy), relatif terbatas dibandingkan dengan kenaikan pada triwulan sebelumnya
sebesar 1,77% (yoy). Pada triwulan III 2022, harga properti residensial primer diprakirakan
kembali meningkat terbatas sebesar 1,53% (yoy).Dari sisi penjualan, hasil survei triwulan II
2022 mengindikasikan penjualan properti residensial di pasar primer tumbuh meningkat. Hal
ini tercermin dari penjualan properti residensial yang tumbuh positif sebesar 15,23% (yoy) pada
triwulan II 2022, setelah terkontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 10,11% (yoy). Hasil
survei juga menunjukkan bahwa pembiayaan non perbankan masih menjadi sumber
pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada triwulan II 2022, sebesar
64,82% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana internal.
Sementara itu, dari sisi konsumen, pembiayaan perbankan dengan fasilitas KPR masih menjadi
pilihan utama dalam pembelian properti residensial dengan pangsa sebesar 74,97% dari total
pembiayaan.
Secara triwulanan, IHPR pada Triwulan II-2022 juga terpantau sedikit melambat
sebesar 0,40% (qtq), lebih rendah dibandingkan 0,68% (qtq) pada Triwulan I-2022 (Grafik 1).
Melambatnya pertumbuhan harga properti residensial secara triwulanan disebabkan oleh
perlambatan harga seluruh tipe rumah, terutama rumah tipe menengah yang hanya tumbuh
sebesar 0,54% (qtq), lebih rendah dibandingkan 1,10% (qtq) pada Triwulan I-2022 (Grafik 2,
3 dan 4). Selanjutnya, pertumbuhan indeks harga tipe rumah kecil dan besar pada Triwulan
II2022 masing-masing tercatat sebesar 0,34% (qtq) dan 0,33%, lebih rendah dari 0,54% (qtq)
dan 0,39% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 2 dan 4). Secara spasial, melambatnya IHPR
Primer secara triwulanan pada Triwulan II-2022 terutama disebabkan oleh melambatnya harga
rumah di kota Yogyakarta, Balikpapan dan Surabaya, masing-masing hanya sebesar 0,36%
(qtq), 0,12% (qtq), dan 0,43% (qtq)
 Kenaikan inflasi biaya tempat tinggal konsumen rumah tangga belum tertransmisi
secara penuh pada peningkatan pertumbuhan IHPR
 BAB III

PENUTUP
Kesimpulan
Dilihat dari pembahasan dapat disimpulkan Pasar dapat dikatakan efisien secara
ekonomi Ketika para pemilik tanah menyadari dan menanggapi perubahan kondisi
pasar. Tetapi jika mereka tidak sepenuhnya sadar, dan tidak merespon dengan cepat,
maka pasar secara ekonomi tidak efisien. Dalam model pasar persaingan sempurna ini
biasanya tidak sepenuhnya berlaku untuk pasar real estat. Hal ini karena, dengan tanah
dan properti, karena mereka tetap di lokasi, hampir selalu benar bahwa apa yang
tampaknya diperdagangkan adalah satu hal, tanah, tetapi apa yang sebenarnya
diperdagangkan adalah beberapa karakteristik dari sebidang tanah itu. Ada beberapa
kondisi yang harus terpenuhi untuk tercapainya pasar yang efisien, yaitu: Ada banyak
investor yang rasional dan berusaha untuk memaksimalkan profit, semua pelaku pasar
dapat memperoleh informasi pada saat yang sama dengan cara yang murah dan mudah,
informasi yang terjadi bersifat random dan nvestor bereaksi secara cepat terhadap
informasi baru,

Sehubungan dengan analisis perubahan harga dari waktu ke waktu, pasar

properti tampaknya kurang efisien daripada pasar saham, dan dalam sejumlah kasus,
pasar properti individu gagal lulus uji efisiensi pasar yang paling lemah. Sehubungan
dengan bukti statistik statis tentang prediksi harga jual yang akurat, pasar properti gagal
dalam ujian yang tidak harus dipenuhi oleh pasar saham, yaitu perkiraan harga yang
akurat dimana properti akan dijual. Dalam hal harga saham ditentukan oleh pasar,
broker hanya perlu melihat layar dan membuat penilaian. Tetapi perkiraan harga jual
properti lebih mendekati perkiraan harga saham perusahaan dimana perusahaan dapat
'mengambang' ketika saham pertama kali tersedia untuk masyarakat umum. Dan bukti
di sini adalah bahwa pialang saham dan bankir pedagang yang terlibat dalam flotasi ini
menemukan kesulitan besar dalam memperkirakan harga yang benar. Dalam kasus
banyak flotasi utilitas privatisasi yang terjadi di Inggris pada 1980-an, saham berpindah
tangan dengan harga jauh di atas harga penerbitan pada hari pertama mereka
diperdagangkan.
 DAFTAR PUSTAKA
Evans, Alan W. (2004). Economics, Real Estate, and The Supply of Land : Wiley-Blackwell
Publishing.

Gumanti, Tatang Ari. & Utami, Elok Sri. (2002). Bentuk Pasar Efisiensi Dan Pengujiannya.
Jurnal Akuntansi dan Keuangan, 4(1).

Universitas Negeri Yogyakarta. Efisiensi Pasar. Diakses pada 30 Oktober 2022, dari
http://staffnew.uny.ac.id/upload/199203122018032001/pendidikan/Week%2015%20
EFISIENSI%20PASAR.pdf

Bank Indonesia. (2022). Survey Harga Properti Residensial di Pasar Primer – Triwulan II
2022. Diakses pada 31 Oktober 2022, dari
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/SHPR_Tw_II_2022.aspx

Setyaningsih, P. (2021). Pasar Properti Residensial di Tengah Pandemi Covid-19. Diakses

pada 30 Oktober 2022, dari https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-tarakan/baca-
artikel/14441/Pasar-Properti-Residensial-Di-Tengah-Pandemi-Covid-19.html