1

BAB 1
Riset Pasar dalam Penilaian Real Estate
Tujuan Bab
 Untuk menjelaskan bagaimana analisis pasar berkaitan dengan teori ekonomi
penawaran dan permintaan.
 Untuk mengidentifikasi peran analisis pasar dalam proses penilaian.
 Untuk membandingkan metode ilmiah dengan proses penilaian, dan memperjelas
peran analisis pasar dalam penilaian.
 Untuk membagi tiga skenario umum untuk analisis pasar: (1) situs mencari
penggunaan atau pasar, (2) penggunaan atau pasar dalam mencari situs, dan (3)
pertimbangan properti nyata sebagai instrumen investasi alternatif.
 Untuk menunjukkan bagaimana riset pasar menjadi dasar bagi proses analisis
pasar enam langkah yang diperkenalkan dalam buku ini.

Agar properti tertentu memiliki nilai, harus ditunjukkan bahwa ada permintaan
ekonomi di pasar untuk properti tersebut. Untuk menunjukkan permintaan ekonomi,
properti harus memiliki utilitas (yaitu, atribut produktivitas) untuk melayani keinginan
di pasar, dan pengguna di pasar harus memiliki daya beli yang efektif agar dapat
memenuhi keinginan tersebut. Analisis pasar, bersama dengan praktik analisis terkait
kemampuan pasar, adalah dasar untuk menentukan apakah ada permintaan ekonomi
atau tidak dan merupakan komponen penting penilaian real estate.
Dalam istilah yang lebih tepat, analisis pasar adalah studi tentang penawaran dan
permintaan di area spesifik untuk jenis properti tertentu. Analisis kemampuan pasar
(marketability analysis) mengacu pada studi tentang bagaimana suatu properti
tertentu (dibandingkan jenis properti tertentu) diharapkan memiliki kinerja di pasar
tertentu. Fokus penilaian nilai pasar pada properti tertentu, sehingga situasi ini
memerlukan studi kemampuan pasar. Dalam sebuah studi kemampuan pasar, penilai
menganalisa bagaimana properti tertentu akan diserap, dijual, atau disewakan dalam
kondisi pasar saat ini dan diantisipasi dengan menganalisis kekuatan permintaan
mendasar - pendapatan, populasi, dan pekerjaan.
Sangat penting bahwa penilai dan pengguna penilaian memahami hubungan
antara studi pasar dan studi kemampuan pasar dalam penilaian.

1|Page
 2

Penilaian adalah studi ekonomi nilai sekarang dari manfaat masa depan yang dapat
diturunkan dari properti tertentu. Manfaat masa depan biasanya diukur dalam hal
hunian masa depan, sewa, atau layanan lain yang diharapkan akan diterima dari
properti, dan informasi tersebut berasal dari perkiraan marketability (kemampuan
pasar) dalam penilaian. Untuk menyelesaikan studi kemampuan pasar, penilai harus
terlebih dahulu menyelesaikan studi pasar. Misalnya, pertimbangkan penilaian pusat
perbelanjaan lingkungan. Sebuah studi pasar akan mengukur permintaan dan
persaingan untuk semua pusat perbelanjaan lingkungan di pasar tertentu seperti area
dua mil. Sebuah studi kemampuan pasar kemudian akan membandingkan bagaimana
suatu properti tertentu (misalnya, properti yang dinilai) akan tampil di pasar mengingat
permintaan dan persaingan. Kesimpulan studi kemampuan pasar kemudian menjadi
dasar menentukan implikasi nilai mengingat ekspektasi kinerja properti subjek di
masa depan.
Dengan kata lain, semua penilaian membutuhkan studi kemampuan pasar dari
properti subjek. Studi kemampuan pasar dalam penilaian biasanya disebut sebagai
hanya analisis pasar, tetapi dalam penilaian analisis pasar harus dikaitkan dengan
analisis kemampuan pasar properti subjek untuk digunakan dalam menguji kelayakan
finansial dari alternatif dalam analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dan untuk
mengukur nilai dengan tiga pendekatan tradisional. Demikian juga, studi kemampuan
pasar properti subjek terlebih dahulu harus mencakup studi pasar untuk jenis properti
properti subjek. Singkatnya, analisis kemampuan pasar mencakup analisis pasar
serta estimasi tangkapan pasar. Buku ini akan memeriksa kedua analisis pasar dan
konsep analisis kemampuan pasar dan memberikan contoh-contoh spesifik
bagaimana teknik analisis kemampuan pasar sederhana dapat langsung
diintegrasikan ke dalam proses penilaian (Informasi lebih lanjut tentang analisis
kemampuan pasar disajikan dalam Bab 11).

2|Page
 3

Jenis Pasar Real Estat

Analisis pasar real estat membutuhkan penetapan atas dua segmen pasar yang
beroperasi dalam konteks keseluruhan pasar real estat:
1. Pasar investasi aset, yaitu pasar “transaksi” pembeli dan penjual aset real estat
sebagai bagian pasar investasi modal
2. Pasar pengguna ruang, yaitu pasar “fundamental” dari pengguna ruang fisik real
estat
Pasar investasi aset dalam real estat harus dipandang sebagai bagian dari pasar
modal yang lebih besar, pasar untuk aset modal dari semua jenis (David Geltner, , et
al., Commercial Real Estate Analysis and Investment, 2nd ed. (Mason, Ohio:
Thompson South-Western/Cengage Learning, 2007), 11). Di pasar modal, aset real
estat bersaing dengan alternatif lain untuk kumpulan uang yang mencari investasi.
Pengembalian keuangan di pasar modal seringkali didorong oleh ekspektasi
penjualan kembali jangka pendek dibandingkan potensi pendapatan properti jangka
panjang yang berkelanjutan.
Space user market (pasar pengguna ruang), di sisi lain, adalah pasar untuk hak
menggunakan properti nyata dari waktu ke waktu. Pasar ini melibatkan interaksi
antara pemilik properti, penyewa, dan pelanggan yang membutuhkan ruang untuk
kegiatan ekonomi rumah, untuk menyediakan layanan, dan untuk menyediakan
fasilitas yang memenuhi kebutuhan manusia. Gagasan nilai fundamental (kadang-
kadang disebut sebagai nilai instrinsik) didasarkan pada ekonomi pengguna ruang,
yaitu, apa yang mereka mampu bayar untuk real estat (harga atau sewa) terhadap
penggunaan properti untuk mempertahankan usaha atau kemudahan kebutuhan
mereka. Konsep ini berbeda dengan gagasan harga yang mungkin dibayar pembeli
dalam transaksi untuk aset tersebut pada suatu titik waktu tertentu. Nilai fundamental
berbeda secara signifikan dari nilai pasar atau harga yang ditemukan di pasar
investasi aset.
Harga pasar adalah harga di mana investor akan membeli dan menjual suatu aset.
Pembeli dan penjual di pasar investasi aset memiliki banyak cara untuk mengukur
nilai dan berbagai alasan untuk membeli dan menjual aset. Hasilnya adalah aset yang
dapat dijual dengan harga jauh di bawah atau di atas nilai fundamental. Hal ini paling
sering terjadi di pasar yang menggelembung (“bubble atau gelembung”) atau tertekan,
tetapi juga dapat ditemukan di pasar yang lebih stabil karena pasar real estat

3|Page
 4

mengalami siklus dan tidak efisien sangat tinggi. Tetapi pasar investasi aset dan pasar
pengguna ruang mendasar terikat satu sama lain, walaupun seringkali sangat longgar
baik di pasar gelembung atau pasar tertekan. Tetapi harga di pasar investasi aset,
baik yang tinggi maupun rendah dalam siklus, secara historis kembali ke harga yang
ditunjukkan oleh fundamental pasar pengguna ruang. Bab 10 akan membahas
analisis siklus pasar.

Dasar Ekonomi Analisis Pasar untuk Real Estate

Beberapa konsep ekonomi dasra berfungsi sebagai dasar teoretis analisis
pasar real estat. Secara khusus, konsep utilitas dan kelangkaan adalah komponen
pasokan yang diukur dalam analisis pasar, dan keinginan konsumen dan daya beli
efektif mereka adalah komponen penting permintaan.
Dalam teori nilai tanah, utilitas mengacu pada fungsi atau penggunaan sebidang
tanah. Untuk mendapatkan nilai pasar properti, penilai mempertimbangkan
penggunaan alternatif properti. Dalam komponen analisis pasar penilaian, penilai
menyelidiki dukungan penggunaan tunggal atau serangkaian penggunaan untuk situs
tertentu. Menentukan apakah ada atau tidak dukungan pasar terhadap kemungkinan
penggunaan - yaitu, jika penggunaan tersebut layak secara finansial - adalah fungsi
analisis pasar.
Dalam teori ekonomi, kelangkaan meningkatkan harga suatu komoditas, aset, atau
sumber daya dalam persediaan terbatas.
Dalam teori nilai, permintaan efektif mengacu pada kemampuan orang yang
menginginkan barang atau komoditas untuk bertindak berdasarkan keinginan
tersebut. Kemampuan konsumen untuk berbelanja bergantung pada daya beli yang
efektif atau pendapatan yang dapat dihilangkan. Analisis permintaan mengidentifikasi
segmen pasar. Permintaan terhadap penggunaan properti spesifik harus dipahami
untuk mempertimbangkan penggunaan alternatif, untuk memilih perbandingan yang
sesuai, meramalkan sewa dan penghunian masa depan yang menunjukkan
pengembalian finansial untuk berbagai jenis properti, atau untuk mengidentifikasi
kapan suatu properti harus dikembangkan terhadap penggunaan tertentu dan ketika
nilainya harus meningkat.

4|Page
 5

Neraca penawaran dan permintaan pada waktu tertentu adalah kunci

memperkirakan nilai. Dalam pasar yang tumbuh ditandai dengan meningkatnya
permintaan, pasokan semua jenis real estat relatif terbatas atau tidak elastis, dan
kelangkaan ini akan menyebabkan harga lebih tinggi dalam jangka pendek. Tetapi
pasokan berubah dalam jangka panjang, sehingga kemungkinan terjadi penurunan
harga. Permintaan secara umum memiliki dampak langsung pada nilai atau
kemungkinan harga jual dibandingkan penawaran. Di pasar yang dibangun di atas, di
mana pasokan melebihi permintaan, jumlah pasokan yang ada dan yang diusulkan
akan memiliki dampak lebih langsung pada nilai.

Peran Analisis Pasar dan Analisis Kemampuan pasar dalam Proses Penilaian
Analisis pasar, ditambah dengan analisis kemampuan pasar, memiliki dua fungsi
dasar dalam penilaian. Yang pertama adalah memberikan data dan analisis untuk
mengidentifikasi penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik
• penggunaan properti
• dukungan pasar (permintaan ekonomi) dan waktu (tingkat penyerapan)
• pelaku pasar (kemungkinan pengguna dan pembeli)
Dasar penilaian adalah bukti dokumentasi bahwa ada tingkat dukungan pasar yang
sesuai untuk penggunaan situs yang ada atau untuk penggunaan alternatif. Melalui
analisis penawaran dan permintaan, penilai mengidentifikasi dan menguji tingkat
dukungan pasar, sangat penting dalam analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
Penggunaan tertinggi dan terbaik, pada gilirannya, menghubungkan atribut fisik,
hukum, desain, dan lokasi properti dengan permintaan pasar dan kelayakan finansial.
Tidak seperti banyak produk dan komoditas lainnya, real estat memiliki kegunaan
alternatif. Permintaan properti dengan atribut tertentu dapat diungkapkan oleh
kelompok pengguna yang berbeda dengan harga berbeda. Analisis ini juga
menyediakan dukungan yang diperlukan untuk memenuhi persyaratan Standards
Rule l-3(a) dalam Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
untuk “menganalisis efek terhadap penggunaan dan nilai... penawaran dan
permintaan ekonomi” (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2014,
edisi 2014-2015 (Washington, DC: The Appraisal Foundation, 2014), U-19)).

5|Page
 6

Fungsi utama kedua analisis pasar dan analisis daya jual dalam penilaian adalah
menyediakan data dan analisis yang digunakan dalam mengidentifikasi faktor-faktor
kunci penggunaan tertinggi dan terbaik yang mendasari penerapan tiga pendekatan
terhadap nilai. Analisis pasar dan analisis daya jual dan pada gilirannya kesimpulan
tertinggi dan penggunaan terbaik memberikan kriteria pemilihan yang dapat
diperbandingkan, perhitungan penyesuaian, dan perkiraan aliran pendapatan, dan
analisis tersebut memungkinkan mengidentifikasi permintaan yang efektif, dan
penawaran kompetitif dari jenis properti tertentu di lokasi tertentu pada waktu tertentu.
Dalam satu pendekatan analisis pasar, analis mengidentifikasi betapa
diinginkannya atribut properti terhadap segmen pasar alternatif. Pendekatan ini
sangat tepat dalam penilaian real estat karena alamat situs sering kali merupakan
satu-satunya informasi yang harus dimiliki oleh penilai untuk memulai
penyelidikannya. Untuk menentukan pasar real estat, atribut properti diidentifikasi dan
dianalisis dalam proses yang disebut analisis produktivitas. Analisis produktivitas
meneliti atribut properti untuk menentukan daya jual properti dalam hal layanan
spesifik yang disediakannya dan kebutuhan spesifik yang dipenuhi (Diskusi
mendalam tentang analisis produktivitas ditemukan pada Bab 3).
Dalam analisis produktivitas, seorang penilai mempertimbangkan atribut-atribut
situs dan peningkatannya, berkonsentrasi pada bagaimana atribut fisik, hukum,
desain, dan atribut lokasi digabungkan untuk melayani kebutuhan pengguna
potensial. Analisis produktivitas memfasilitasi penentuan penggunaan tertinggi dan
terbaik dengan mengidentifikasi serangkaian kemungkinan penggunaan dan
menghubungkan produk real estat ke segmen pasar tertentu.
Analisis produktivitas sangat penting dalam penilaian produk kompleks seperti real
estat. Real estat adalah jenis aset sangat heterogen yang dibedakan secara kualitatif.
Selain itu, banyak pasar real estat dicirikan dengan kurangnya data. Dengan
berkonsentrasi pada atribut situs, analisis produktivitas dapat meningkatkan
pemahaman penilai tentang data terbatas yang tersedia dan membantu mengurangi
kompleksitas penugasan penilaian. Dalam analisis penggunaan alternatif untuk situs
tertentu, analis mempertimbangkan kombinasi karakteristik fisik, hukum, lokasi, dan
desain sebagai paket. Mempertimbangkan atribut-atribut ini secara kolektif, analis
dapat menilai kemampuan pasar properti dan nilai yang dihasilkannya.

6|Page
 7

Dengan menghubungkan pasokan kompetitif dengan permintaan yang efektif,

analisis produktivitas membantu penilai mengidentifikasi daya jual suatu paket.
Meskipun real estat sudah diperbaiki secara fisik, atribut properti dapat mendukung
berbagai kegunaan. Karena itu, real estat dikatakan fleksibel secara ekonomi. Untuk
mengatasi karakteristik fisik dan ekonomi properti yang kompleks, data luas harus
dikompilasi. Data ini digunakan tidak hanya untuk memperbaiki parameter pasar
tetapi juga mengidentifikasi kemungkinan alternatif aset real estat. Karena berbagai
masalah mempengaruhi pasar real estat, pendekatan sistematis untuk penilaian
diperlukan, seperti yang ditunjukkan pada Tampilan 1.1.
Perhatikan bahwa proses penilaian menempatkan pengumpulan data dalam garis
besar sebagai prasyarat analisis pasar dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
Beberapa data yang dikumpulkan berdasarkan pendahuluan termasuk penjualan
yang sebanding, sewa, dan sebagainya. Data ini digunakan sebagai bagian pasar dan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
Kesimpulan akhir analisis penggunaan tertinggi dan terbaik kemudian menetapkan
kriteria untuk input data di bagian penilaian. Ini berarti bahwa, misalnya, penjualan
sebanding yang dikumpulkan selama fase pengumpulan data awal dari proses
penilaian untuk dijadikan sebagai dasar untuk digunakan dalam analisis pasar,
analisis kemampuan pasar, dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik bukan
penjualan yang sama dengan penjualan yang digunakan di bagian penilaian karena
kesimpulan tertinggi dan penggunaan terbaik dapat menentukan kriteria penilaian
berbeda.

Metode Ilmiah dan Proses Penilaian

Proses penilaian dan metode ilmiah adalah dua metode terorganisir untuk
menyelesaikan masalah. Metode ilmiah dapat diterapkan untuk menyelidiki masalah
ekonomi dan mendokumentasikan kesimpulan nilai secara empiris. Kesamaan
metode ilmiah dan proses penilaian yang diilustrasikan dalam Tampilan 1.1 dijelaskan
di bawah ini.

7|Page
 8

Identifikasi Masalah
Metode ilmiah dimulai dengan identifikasi masalah. Identifikasi masalah mengarahkan
pengumpulan informasi, dokumentasi, dan analisis. Terkadang mengidentifikasi
masalah dengan benar dapat menjadi 90% pekerjaan yang terlibat dalam
menyelesaikan masalah. Proses penilaian juga dimulai dengan identifikasi masalah,
tetapi kisaran potensi masalah secara umum lebih terbatas. Dalam penilaian, masalah
keseluruhan yang harus dipecahkan ditunjukkan oleh penggunaan penilaian, yaitu
alasan klien membutuhkan properti yang dinilai. Penilaian dapat dilakukan untuk
berbagai tujuan, termasuk
• transaksi, misalnya, akuisisi atau disposisi properti
• perpanjangan kredit misalnya, estimasi nilai agunan
• ganti rugi misalnya, kompensasi atas kehilangan harta benda
• perpajakan
• pembangunan atau pembangunan kembali real estate
• pertimbangan penggunaan alternatif
• analisis dan manajemen portofolio real estat
Buku ini fokus pada estimasi nilai pasar. Seperti diilustrasikan dalam Tampilan 1.1,
proses penilaian dimulai dengan identifikasi properti, hak milik yang harus dihargai,
penggunaan penilaian, jenis nilai yang akan dinilai dan definisi, dan tanggal
kesimpulan nilai.

8|Page
 9

Tampilan 1.1 Proses Penilaian

Identifikasi Masalah
Identifikasi Identifikasi Identifikasi Identifikasi Identifikasi
Kondisi
klien dan penggunaan tujuan penugasan tanggal karakteristik
pengguna yang yang (jenis dan definisi efektif properti yang penugasan
dituju dimaksudkan nilai) pendapat relevan

Lingkup Penentuan Kerja

Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti

Data Area Pasar Karakteristik Data Properti
umum wilayah, kota, dan SubjekKarakteristik subjek
lingkungan penggunaan dan peningkatan
lahan, properti pribadi, bisnis
aset, dll.
Data Properti Sebanding
Penjualan, daftar, penawaran
lowongan, biaya dan
penyusutan, pendapatan dan
pengeluaran, tingkat
kapitalisasi, dll.

Analisis Data
Analisis Pasar Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Pembelajaran permintaan Tanah seolah kosong
Pemberlajaran penawaran Peningkatan ideal
Pembelajaran pemasaran Properti membaik

Opini Nilai Tanah

Penerapan Pendekatan terhadap Nilai

Pendekatan Perbandingan Pendekatan Kapitalisasi Pendekatan Biaya
Penjualan Penghasilan

Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Pendapat Akhir Nilai

Laporan Nilai Didefinisikan

9|Page
 10

Tergantung pada masalahnya, titik awal berbeda untuk proses penelitian atau
perubahan dalam penekanan diperlukan. Tampilan 1.2, 1.3, dan 1.4
menggambarkan skenario yang membutuhkan titik awal alternatif dan penekanan
dalam proses riset pasar. Skenario ini akan dibahas nanti dalam bab ini. Seperti
disebutkan sebelumnya, buku ini akan memeriksa komponen analisis pasar dari
suatu penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu situs tertentu.

Perumusan Hipotesis
Langkah kedua dalam metode ilmiah adalah perumusan hipotesis. Hipotesis adalah
asumsi tentatif tentang hubungan antara satu situasi dan lainnya. Dalam penilaian,
hipotesis dinyatakan dalam tujuan penugasan, yaitu untuk memperkirakan nilai yang
ditentukan, secara umum nilai pasar. Nilai yang ditentukan dapat bervariasi dengan
masalah penilaian. Misalnya, tujuan penilaian yang diperlukan dalam konflik ganti rugi
dapat berupa estimasi nilai yang dapat diasuransikan. Ini adalah contoh penilaian
sebuah situs tradisional (properti-spesifik). Hipotesis yang ditawarkan dalam situasi
masalah alternatif (seperti menemukan lokasi terbaik untuk toko atau memilih di
antara investasi) seperti yang digambarkan dalam Tampilan 1.3 dan 1.4 harus lebih
fleksibel.
Secara umum, hipotesis yang ditetapkan dalam analisis pasar real estat
menyangkut hubungan penawaran dan permintaan sehubungan dengan jenis properti
yang diberikan. Dasar jenis hipotesis ini adalah analisis produktivitas properti dan
hubungan penawaran dan permintaan yang diidentifikasi dan menggambarkan pasar
sebagai yang digambarkan.

Persyaratan Data untuk Penelitian

Masalah dan hipotesis yang ditetapkan menetapkan persyaratan data untuk proses
penelitian. Ketersediaan dan aksesibilitas data merupakan masalah utama dalam
melakukan penelitian real estat. Meskipun data yang tersedia tidak memenuhi
kebutuhan tugas penelitian, informasi terbaik yang tersedia harus digunakan.
Data yang tersedia sering menentukan teknik penilaian yang digunakan dalam
penilaian dan analisis pasar.

10 | P a g e
 11

Misalnya, unit perbandingan yang dipilih dalam pendekatan perbandingan penjualan

dan teknik kapitalisasi yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan
tergantung pada data pasar yang dapat dikumpulkan.
Dalam analisis pasar, perkiraan lapangan kerja dapat digunakan untuk
memperkirakan permintaan ketika perkiraan populasi tidak tersedia atau tampaknya
tidak realistis. Sifat masalah, perumusan hipotesis, dan ketersediaan data membantu
analis memutuskan metodologi penelitian apa yang harus digunakan.

Penerapan Metodologi yang Tepat

Langkah keempat dalam metode ilmiah adalah penerapan metodologi yang tepat.
Setelah masalah diidentifikasi dan hipotesis diusulkan, hubungan tertentu dapat diuji.
Hubungan-hubungan ini dapat diselidiki dengan cara induktif dan deduktif,
menggunakan analogi, analisis deskriptif, analisis statistik, observasi, pengujian
laboratorium, dan analisis sebab-akibat.
Sebagian besar teknik penilaian dan metode analisis pasar termasuk dalam
kategori analogi, analisis deskriptif, dan analisis sebab-akibat.

11 | P a g e
 12

Penyesuaian Temuan Langkah terakhir dalam metode ilmiah adalah rekonsiliasi

atau penyesuaian temuan untuk sampai pada solusi masalah tersebut. Tujuan analis
adalah mencocokkan solusi dengan masalah. Ini adalah langkah penutup dalam riset
pasar dan proses penilaian. Misalnya, dalam langkah rekonsiliasi dari proses
penilaian, penilai akan memberi peringkat dan menilai properti sewaan yang
sebanding untuk menemukan kecocokan paling logis dengan properti subjek,
menyesuaikan data dan menganalisis langkah-langkah sebelumnya dalam metode
ilmiah.

Tampilan 1.2 Skenario Penelitian Pasar 1

Proses Penelitian Pasar
Situs yang Mencari Penggunaan atau Pasar
Sebagian besar analisis pasar untuk real estat
dapat digambarkan sebagai satu dari tiga Penggunaan Alternatif Pelingkupan

skenario umum:
Analisis Produktivitas
1. Situs yang mencari penggunaan atau pasar Daya Tarik Pasar dan Implikasi Penggunaan
2. Penggunaan atau pasar dalam mencari A. Atribut lokasi
B. Atribut fisik
C. Atribut hukum
situs
3. Properti nyata sebagai investasi alternatif di
Aktivitas Pasar
pasar aset A. Analisis persediaan
1. Ukuran kompetisi
Pada skenario bagian pertama - situs yang 2. Langkah-langkah kualitatif
B. Analisis permintaan
mencari penggunaan atau pasar - analis harus 1. Profil konsumen
2. Tindakan kuantitatif
menentukan apakah ada dukungan yang C. Interaksi pasar
1. Tingkat penangkapan
sesuai untuk digunakan dan, jika demikian, 2. Tingkat penyerapan

menggambarkan pasar yang mendukung

Analisis Penilaian
penggunaan itu. Ini adalah tugas penilaian
A. Teori nilai
yang khas dan fokus buku ini (lihat Tampilan B. Teknik penilaian
1. Pendekatan biaya
2. Pendekatan perbandingan
1.2). penjualan
3. Pendekatan pendapatan
Dalam hal ini, proses analitik dimulai dengan C. Rekonsiliasi dan proses penilaian
identifikasi atribut produktif dari situs untuk
mengidentifikasi kapasitas produktif properti,
Gunakan atau Nilai
layanan real estat yang dapat disediakan, dan
pasar pengguna potensial. Seringkali sejumlah
penggunaan cocok untuk paket real estat tertentu. Paket tanah merupakan situs yang
sesuai untuk penggunaan perumahan, ritel, kantor, industri, atau institusional.

12 | P a g e
 13

Atribut fisik, hukum, lokasi, dan desain situs menentukan kapasitas dan penggunaan
produktifnya.
Setelah menyelesaikan analisis produktivitas, penilai memulai langkah kedua
dalam proses - mengidentifikasi pasokan kompetitif dan permintaan efektif untuk situs.
Analisis penawaran dan permintaan adalah inti riset pasar. Riset pasar real estat
menggambarkan pasar dalam konteks spasial atau geografis.
Pola aktivitas pasar yang diidentifikasi dalam analisis penawaran dan permintaan
menunjukkan model keputusan yang tepat. Dalam menganalisis situs untuk mencari
penggunaan atau pasar, kapasitas produktif properti terkait dengan aktivitas pasar.
Analisis ini menetapkan tahapan penerapan teknik penilaian yang tepat.
Skenario kedua menyangkut penggunaan atau pasar dalam mencari situs.
Skenario ini, diilustrasikan dalam Tampilan 1.3, dimulai dengan penyelidikan pasar
yang lebih luas untuk mengidentifikasi jenis layanan atau fasilitas yang dicari pasar.
Jika penyelidikan difokuskan pada penggunaan, analisis dimulai dengan menjawab
permintaan, misalnya demografi dasar dan umum. Jika menemukan situs yang sesuai
adalah tujuan analisis, maka penggunaan tertentu diidentifikasi, preferensi pasar
dipelajari, dan penawaran kompetitif diselidiki.

13 | P a g e
 14

Seperti yang ditunjukkan pada Tampilan 1.3, jenis penugasan ini dimulai dengan
analisis penawaran dan permintaan dan
Tampilan 1.3 Skenario Penelitian Pasar 2
kemudian dilanjutkan dengan analisis
Penggunaan atau Pasar dalam Pencarian
Situs produktivitas, membahas atribut fisik,
Identifikasi Kebutuhan Pasar hukum, dan lokasi dari situs tersebut.
Analisis pasar dan analisis produktivitas
Aktivitas Pasar
A. Analisis Penawaran kemudian dimasukkan ke dalam proses
1. Ukuran Kompetisi
2. Ukuran Kualitatif penilaian.
B. Analisis Permintaan
1. Profil Konsumen Dalam membandingkan dua skenario
2. Ukuran Kuantitatif
C. Interaksi Pasar yang dijelaskan, penilai akan mengenali
1. Tingkat Pengambilan
2. Tingkat Penyerapan bahwa skenario pertama - sebuah situs yang
mencari penggunaan atau pasar - adalah
Daya Tarik Pasar
Analisis Produktifitas dasar sebagian besar penugasan penilaian.
A. Atribut Lokasi
B. Atribut Fisik Penilai diminta untuk menilai situs tertentu.
C. Atribut Hukum
Proses penilaian fokus pada situs.
Menganalisis situs (yaitu totalitas atribut
Analisis Penilaian
A. Teori nilai lokasi properti) sulit jika penugasannya tidak
B. Teknik penilaian
1. Pendekatan biaya khusus pada situs atau penggunaan.
2. Pendekatan perbandingan
penjualan Penetapan semacam itu merupakan
3. Pendekatan pendapatan
C. Rekonsiliasi dan proses penilaian perpanjangan proses penilaian tradisional,

Tempatkan dan atau Nilai

dengan penekanan berbeda dan aplikasi
berbeda dari alat analisis tradisional.

14 | P a g e
 15

Skenario ketiga melibatkan pertimbangan Tampilan 1.4 Skenario Penelitian Pasar 3

real estat sebagai investasi alternatif. Sekali Real Estat sebagai Alternatif Investasi
lagi, skenario ini memiliki penekanan berbeda
Risiko dan Tujuan Pengembalian
dari banyak tugas penilaian umum. Untuk
menyelidiki dukungan pasar untuk investasi Investasi / Analisis Penilaian
A. Model keputusan dan teknik penilaian
real estat, analis dapat mempelajari satu 1. Tindakan pengembalian
2. Tindakan Resiko
paket real estat atau beberapa paket dalam 3. Analisis Diskon Arus Kas
B. Identifikasi tingkat di pasar alternatif
sebuah portofolio. Analisis portofolio semakin
penting karena meningkatnya pengaruh
Aktivitas Pasar
investor institusi di pasar real estat nasional A. Analisis Penawaran
1. Ukuran Kompetisi
dan lokal. 2. Ukuran Kualitatif
B. Analisis Permintaan
Tampilan 1.4 menggambarkan analisis 1. Profil Konsumen
2. Ukuran Kuantitatif
real estate sebagai alternatif investasi. Fokus C. Interaksi Pasar
1. Tingkat Pengambilan
analisis adalah mengidentifikasi apakah 2. Tingkat Penyerapan

tingkat risiko dan pengembalian yang terkait

Daya Tarik Pasar dan Implikasi
dengan real estat sesuai dengan persyaratan Kegunaan
Analisis Produktifitas
investor. Model pengambilan keputusan yang A. Atribut Lokasi
B. Atribut Fisik
digunakan oleh investor diidentifikasi untuk C. Atribut Hukum
menetapkan parameter masalah. Ukuran
risiko dan pengembalian terkait dengan Tempatkan dan atau Nilai

standar kinerja pasar dan biaya peluang.

Analisis real estat sebagai investasi meliputi investigasi investasi alternatif serta
model pengambilan keputusan yang digunakan oleh investor. Analisis pasar
selanjutnya membahas penawaran kompetitif dan permintaan efektif. Karena lokasi
investasi real estat secara sigmatik memperoleh keuntungannya, saya pada tahap
analisis mempertimbangkan masalah spasial, mengeksplorasi apakah lokasi tingkat
makro properti akan memungkinkannya mencapai pengembalian yang diinginkan.
Tiga skenario yang dijelaskan di atas merupakan masalah umum dalam proses
riset pasar yang menjawab kebutuhan khusus dari pembuat keputusan yang berbeda.
Buku ini berkaitan dengan skenario pertama, paling dekat mereplikasi berbagai
masalah yang dihadapi penilai. Proses penilaian cukup fleksibel untuk
mengakomodasi ketiga skenario yang dibahas di sini.

15 | P a g e
 16

Proses Analisis Enam Langkah Kemampuan Pasar untuk Penilaian

Penugasan penilaian tipikal dilakukan untuk mendapatkan pendapat tentang nilai
pasar dari properti tertentu dan mengikuti model “situs dalam pencarian penggunaan”
yang ditunjukkan pada Tampilan 1.2. Aplikasi yang disajikan dalam buku ini
mencerminkan model ini dan menggunakan proses enam langkah yang ditunjukkan
dalam Tampilan 1.5.

Proses ini menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:

Langkah 1 Apa atribut yang ditawarkan properti subjek pada pasar?
Langkah 2 Siapa pengguna paling mungkin dari atribut ini?
Langkah 3* Apakah diperlukan penggunaan properti?
Langkah 4† Apa kompetisi itu?
Langkah 5‡ Bagaimana kondisi pasar?
Langkah 6 Berapa banyak dari pasar ini yang dapat ditangkap properti subjek?
* Analisis permintaan
† Analisis persediaan
‡ Membandingkan penawaran dan permintaan
Kesimpulan penelitian ini digunakan dalam penilaian untuk mengatasi implikasi
keuangan untuk subjek dalam hal penggunaan dan nilai tertinggi dan terbaik.
Proses enam langkah dapat digunakan dalam mempelajari penggunaan properti
alternatif. Dalam konteks ini, proses berfungsi sebagai mekanisme penyaringan dan
model untuk memperkirakan penggunaan alternatif. Jumlah dan waktu permintaan
untuk penggunaan tertentu kemudian digunakan dalam analisis keuangan alternatif
penggunaan tertinggi dan terbaik.
Proses ini juga digunakan dalam situasi penilaian di mana penggunaan alternatif
tidak menjadi perhatian utama tetapi nilai penggunaan saat ini. Fokus proses enam
langkah kemudian menjadi identifikasi pasar dan prospek kemampuan pasar
terhadap penggunaan saat ini. Prakiraan marketability (kemampuan pasar) untuk
properti subjek digunakan di bagian penilaian, biasanya melibatkan penerapan biaya,
perbandingan penjualan, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan terhadap nilai.
Garis besar komponen-komponen dari proses enam langkah yang diilustrasikan
dalam Tampilan 1.5 dijadikan rujukan pada seluruh buku ini.

16 | P a g e
 17

Ringkasan
Perlakuan analisis pasar dalam penilaian ditentukan dengan sifat penugasan atau
penetapan dan masalah khusus yang dihadapi pembuat keputusan. Setelah tujuan
dan fungsi penilaian diidentifikasi, penilai akan memilih tingkat analisis yang sesuai
dengan masalah. Penilaian harus mencakup komponen analisis pasar yang tidak
hanya memenuhi persyaratan peraturan tetapi juga melengkapi penerapan proses
penilaian.
Mustahil memperkirakan nilai pasar properti tanpa mempertimbangkan penawaran
dan permintaan properti dalam jangka waktu tertentu. Analisis pasar menghubungkan
teori nilai dan teknik penilaian, dan mendokumentasikan hubungan penawaran dan
permintaan yang menjadi dasar kesimpulan nilai. Selain itu, kombinasi analisis pasar
dan analisis kemampuan pasar mengidentifikasi penggunaan di antara alternatif
menggunakan dukungan pasar dan membentuk dasar analisis keuangan alternatif.
Secara keseluruhan, informasi itu diperlukan bagi seorang analis untuk menentukan
penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik.
Langkah-langkah dalam metode ilmiah ini analog dengan langkah-langkah dalam
proses penilaian. Tiga skenario umum untuk analisis pasar real estat dapat
diidentifikasi:
1. Situs yang mencari penggunaan atau pasar
2. Penggunaan atau pasar dalam mencari situs
3. Properti nyata sebagai instrumen investasi alternatif
Proses penilaian cukup fleksibel untuk mengakomodasi ketiga skenario.
Dalam setiap skenario analisis pasar, gambaran umum tentang dasar ekonomi dan
survei pola pertumbuhan di masyarakat terkait dengan atribut properti. Tinjauan
ekonomi terkait dengan data spesifik pada atribut subjek dan properti yang sebanding.
Dinamika pertumbuhan metropolitan juga terkait dengan subjek dan properti yang
sebanding. Keterkaitan ini, diidentifikasi dalam analisis pasar, diperiksa untuk
menentukan penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik. Hubungan antara basis
atau dasar ekonomi, aktivitas pasar, dan produktivitas properti memberikan landasan
bagi tiga pendekatan terhadap nilai.

17 | P a g e
 18

Tampilan 1.5
Proses Enam Langkah
Langkah 1. ANALISA PRODUKTIVITAS PROPERTI (Tentukan Produk)
A. Atribut fisik
B. Atribut hukum dan peraturan
1. Pribadi
2. Umum
C. Atribut lokasi
1. Identifikasi atribut ekonomi - hubungan antara penggunaan lahan dan
keterkaitannya
2. Identifikasi pergerakan permintaan sehubungan dengan arah pertumbuhan kota
Langkah 2. GAMBARKAN PASAR (Tentukan Pasar)
A. Konsep penggambaran area pasar
1. Identifikasi sumber permintaan dan lokasinya
2. Area di mana properti pengganti yang sama DAN diinginkan cenderung bersaing
dengan subjek
B. Konsep profil konsumen
1. Identifikasi karakteristik pengguna yang paling memungkinkan
2. Segmentasi kelompok konsumen
Langkah 3. ANALISA PERMINTAAN (Mengukur Permintaan)
A. Prakiraan permintaan yang disimpulkan
Permintaan perkiraan berdasarkan data historis pertumbuhan dan penyerapan
B. Prakiraan permintaan fundamental
Prakiraan permintaan subpasar-khusus
Penggerak permintaan utama
1. Populasi menciptakan rumah tangga.
2. Penghasilan menciptakan daya beli ritel.
3. Pekerjaan menciptakan pengguna kantor / industri.
Langkah 4. ANALISIS PERSEDIAAN (Mengukur Kompetisi)
A. Stok properti kompetitif yang ada
B. Properti dalam pembangunan

18 | P a g e
 19

C. Persaingan potensial
1. Konstruksi yang diusulkan
2. Kemungkinan konstruksi tambahan
D. Atribut dan karakteristik sifat kompetitif
1. Ekonomi dan keuangan
2. Lokasi
3. Situs
4. Struktur
Langkah 5. ANALISIS KONDISI PASAR (Menentukan Lingkungan Pasar)
A. Studi dan perkiraan permintaan residual (bandingkan penawaran dengan
permintaan dari waktu ke waktu)
B. Konsep siklus pasar (menganalisis interaksi penawaran dan permintaan)
Langkah 6. ANALISIS PASAR SUBYEK (Menentukan Tangkapan Pasar)
A. Metode penangkapan yang disimpulkan
Perbandingan subjek dengan indikator pasar umum
 Data properti yang sebanding
 Survei dan perkiraan data sekunder
 Kinerja historis subjek
 Analisis ekonomi lokal
 Lainnya
B. Metode penangkapan mendasar
Perkirakan potensi tangkapan subjek dari perkiraan permintaan mendasar dengan
metode seperti:
 Pangsa pasar
 Sesuaikan dengan teknik peringkat yang dapat diukur
 Tingkat penangkapan historis subjek
 Lainnya
C. Menyesuaikan indikasi penangkapan subjek yang diperoleh dengan analisis
metode yang disimpulkan dan mendasar (konsep penetrasi pasar)
KESIMPULAN PENGGUNAAN PROSES STUDI (ENAM-LANGKAH)
 Data permintaan ekonomi untuk pengujian keuangan alternatif penggunaan
tertinggi dan terbaik
 Data permintaan ekonomi untuk model penilaian

19 | P a g e
 20

BAB 2
Level of Market Analysis (Tingkatan Analisa Pasar)
Studi pasar dan kemampuan pasar dapat dilakukan dengan berbagai level
penelitian dan metode analisis berbeda. Analis perlu mengidentifikasi jumlah riset
pasar yang dibutuhkan, dan metodologi analisis yang digunakan, dalam analisis
penilaian dan laporan analisis pasar umum sebagai bagian penentuan ruang lingkup
pekerjaan. Berbagai level analisis yang sesuai berkisar dari teknik yang relatif umum
sampai teknik yang semakin kompleks. Dua kategori analisis yang luas diidentifikasi
dengan istilah inferred analysis (analisis tersirat) dan fundamental analysis (analisis
fundamental).
Dua jenis analisis pasar dan analisis kemampuan pasar analisis tersirat dan
analisis fundamental akan dipecah menjadi berbagai level detail. Dimungkinkan untuk
mengidentifikasi banyak sublevel berbeda, atau strata, dari detail analitik karena
biasanya ada variasi cukup besar dalam penugasan. Teks ini akan memeriksa empat
strata umum: yaitu level A, B, C, atau D.
Penilai menggunakan kriteria khusus untuk menentukan level pasar dan analisis
daya jual yang sesuai dengan ruang lingkup pekerjaan untuk penugasan penilaian
tertentu. Oleh karena itu kami ingin menjelaskan bagaimana cara membedakan
antara ke-empat level analisis diatas.

2. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas yang
menjadi identifikasi masalah dalam bab ini adalah :
1. Apa saja metode yang digunakan dalam Analisis Pasar?
2. Apa saja tingkatan atau level dalam Analisis Pasar?
3. Bagaimana kriteria dalam memilih metode Analisis Pasar yang tepat?
4. Apa saja hal-hal utama yang perlu diperiksa dalam mengevaluasi kecukupan
analisis pasar dalam penilaian?

3. TUJUAN
Adapun tujuan yang ingin di capai oleh penulis yaitu :
1. Untuk mengetahui metode dalam analisis pasar
2. Untuk menjelaskan beberapa tingkatan dalam analis pasar
3. Untuk mengetahui bagaimana cara memilih metode Analisis yang paling tepat
4. Untuk mengidentifikasi hal-hal utama yang perlu diperiksa dalam mengevaluasi
kecukupan analisis pasar dalam penilaian.

20 | P a g e
 21

2.1 PENGERTIAN

Analisis fundamental adalah teknik yang menentukan permintaan ekonomi

properti berdasarkan studi langsung terhadap pengguna ruang. Dengan kata lain,
istilah analisis fundamental hanya merujuk pada studi tentang kesejahteraan ekonomi
properti yang bertentangan dengan pergerakan harganya.
Level studi lebih rendah untuk menentukan sewa dan hunian masa depan properti
disebut inferred analysis (analisis tersirat). Istilah analisis tersirat mengacu pada studi
yang didasarkan pada tren historis penyerapan dan hunian dari jenis properti yang
sama. Tren dalam data statistik untuk area pasar luas properti yang sama
memungkinkan analis untuk membuat kesimpulan (yaitu prediksi) tentang kinerja
properti subjek yang diharapkan di masa depan.
Baik analisis tersirat maupun analisis fundamental meramalkan jenis yang
diharapkan dari pengguna ruang di masa depan dari properti subjek. Dan keduanya,
pada dasarnya adalah analisis fundamental pasar karena keduanya memiliki tujuan
yang sama untuk menentukan apa yang kemungkinan besar akan digunakan oleh
properti, siapa yang akan menggunakan properti, dan hunian serta sewa apa yang
dapat diharapkan hari ini dan di masa depan. Istilah analisis permintaan tersirat
digunakan karena analisis tidak secara langsung mengukur permintaan untuk properti
tertentu. Sebaliknya, permintaan subjek properti disimpulkan dari analisis data umum
berdasarkan indikator data historis. Sebuah studi yang lebih rinci diidentifikasi sebagai
analisis fundamental karena fokus dan mengkuantifikasi permintaan saat ini dan yang
diperkirakan oleh pengguna potensial ruang di properti tertentu dibandingkan oleh
investor potensial dalam aset – selanjutya disebut analisis fundamental. Analisis
tersirat adalah perkiraan lebih umum dari permintaan pasar untuk pengguna ruang,
sedangkan analisis fundamental adalah metode lebih rinci dalam meramalkan
permintaan pengguna untuk hunian dan prospek sewa subjek tertentu.
Analisis fundamental jauh melampaui analisis tren historis. Dalam analisis
fundamental, analis memperkirakan permintaan konsumen berdasarkan segmentasi
data demografis dan ekonomi luas untuk mencerminkan submarket spesifik subjek
properti.
Analisis fundamental dapat didefinisikan sebagai investigasi kuantitatif dan
perkiraan permintaan ruang yang mendasari pasar dan properti spesifik untuk
melayani segmen pasar pengguna ruang tertentu dari waktu ke waktu.

21 | P a g e
 22

2.2 DESKRIPSI LEVEL

Level A
Analisis pasar tingkat A bersifat umum dan deskriptif, tidak tunduk pada
properti tertentu. Tingkat analisis terendah ini telah dicirikan sebagai dasar utama
pada logika dan observasi. Analisis tingkat A bergantung pada data historis
daripada prakiraan atau proyeksi masa depan. Data umum dan perbandingan
yang dipilih dianggap mencerminkan kondisi submarket subjek.
Kesimpulan yang didasarkan pada penelitian semacam itu mungkin juga
berlaku untuk sebagian besar properti serupa di kota. Sebagai contoh, analisis
lokasi Tingkat A hanya memberikan gambaran umum tentang area atau
lingkungan. Analisis biasanya bergantung pada data generik yang diperbarui
setiap tahun. Jika tren pertumbuhan umum untuk kota dan wilayah adalah positif,
permintaan di masa depan juga dapat diasumsikan ada untuk properti subjek.
Perlakuan terhadap data harus menghubungkan permintaan ke properti
subjek dalam beberapa cara. Contoh, data kota atau wilayah menunjukkan bahwa
hunian harus stabil, dan, jika beberapa properti pembanding di dekatnya juga
stabil, maka analis dapat menyimpulkan bahwa properti subjek akan
mempertahankan struktur hunian dan sewa seperti yang terjadi secara historis.

Tampilan 2.2 menggambarkan contoh analisis Level A. Bagan memberikan

data tentang izin bangunan tempat tinggal yang dikeluarkan oleh kota selama
periode delapan tahun. Penilai dapat menggunakan data ini untuk membuat
kesimpulan tentang permintaan untuk semua jenis real estat. Dalam contoh ini,

22 | P a g e
 23

tren tampaknya mengalami penurunan yang stabil. Berdasarkan pada data untuk
pasar dibandingkan bukti yang dapat diukur, penilai membuat penilaian tentang
durasi siklus ke bawah dan dampaknya pada properti subjek.

Level B
Analisis tingkat B menggunakan data pasar pada area yang lebih luas pada
kelas property umum. Kesimpulan yang diproyeksikan lebih menggunakan subjek
tertentu, proyeksi waktu untuk properti subjek tergantung pada interpretasi data
pasar luas pada jenis properti. Sebagai contoh, analisis tingkat B biasanya
menggunakan data dari survei pasar luas yang diterbitkan secara reguler yang
disiapkan oleh perusahaan swasta atau lembaga publik. Survei ini biasanya
dilakukan untuk setiap kelas properti, misalnya, ritel, apartemen, dan gedung
perkantoran. Data diperbarui secara berkala, baik secara kuartalan atau semi
tahunan. Namun, pembaruan berkala dapat tertinggal di balik perubahan pasar
dinamis, di mana data dapat menjadi usang terlalu cepat. Survei ini biasanya
mencakup sebagian besar kota, dan batas-batas geografis. Tapi survei jarang
sesuai dengan submarket yang relevan untuk properti subjek.
Analis biasanya membuat kesimpulan bahwa properti subjek akan tampil
dengan cara yang mirip dengan kinerja historis properti di area geografis survei
yang besar. Penggunaan data survei pasar berbasis luas meningkatkan
keandalan analisis, tetapi ketergantungan pada data tersebut mungkin memiliki
keterbatasan. Analisis tingkat B dapat mencakup banyak proyek yang tidak
kompetitif dengan subjek. Selain itu, pola historis dari pasar yang lebih luas
mungkin tidak mencerminkan prospek masa depan dari subpasar properti subjek
atau properti subjek itu sendiri. Analis harus mengevaluasi secara hati-hati data
yang digunakan untuk menentukan seberapa baik data tersebut mencerminkan
jenis properti subjek yang sebenarnya.

23 | P a g e
 24

Beberapa pedoman untuk menggunakan data Tingkat B sebagai data yang

disimpulkan untuk perkiraan permintaan adalah sebagai berikut:
 Sifat dari data yang digunakan, seperti pencampuran data penjualan dan
penyerapan ruang sebagai indikator permintaan yang disimpulkan, harus
dianalisis untuk menemukan apakah data benar-benar menunjukkan
permintaan oleh pasar pengguna fundamental. Semua data yang
digunakan dalam analisis Tingkat B perlu menjadi indikasi pasar pengguna
ruang.

 Pasar aset aktif mungkin menunjukkan permintaan yang sebenarnya oleh

pengguna dari jenis real estat tertentu. Misalnya, perumahan tahun 2006
didasarkan pada pembiayaan khusus dan bukan keberlanjutan mendasar
dari rumah tangga yang membeli rumah.

 Karena area geografis yang dicakup oleh data meningkat, keandalan data
untuk properti tertentu menurun. Sebagai contoh, data penempatan
masyarakat luas untuk semua jenis ruang ritel (termasuk mal dan pusat
komunitas) tidak akan menjadi indikator yang dapat diandalkan dari tingkat
hunian pusat perbelanjaan lingkungan di lingkungan spesifik tempat
properti subjek berada.

 Tambahan yang direncanakan dan diusulkan untuk memasok harus

dipertimbangkan terhadap permintaan saat ini dan di masa mendatang.
Lonjakan dalam aktivitas konstruksi dapat mengindikasikan bahwa
permintaan meningkat atau pasar akan menjadi kelebihan pasokan.

24 | P a g e
 25

 Jumlah ruang yang saat ini ditempati dalam subpasar khusus subjek dapat
menjadi indikator yang baik dari permintaan saat ini jika tidak ada bukti
permintaan terpendam. Beberapa kemungkinan penyebab permintaan
terpendam adalah (1) pasar mungkin tidak mengandung produk real estat
yang tepat yang diinginkan oleh sumber permintaan atau (2) peraturan
zonasi atau masalah pembiayaan dapat membatasi pasokan baru.

 Tidak boleh ada hunian yang diinduksi secara artifisial (yaitu, hunian di
pasar lebih tinggi dari permintaan). Permintaan yang diinduksi secara
artifisial berasal dari banyak sumber, seperti perubahan peraturan
pemerintah, kode pajak, atau pembiayaan yang disubsidi pemerintah dan
stimulus ekonomi khusus pemerintah seperti program pembelian obligasi
Federal Reserve pada tahun 2011-2014. Hunian yang diinduksi secara
artifisial dapat secara temporer mewakili permintaan, tetapi bukan
permintaan yang berkelanjutan.

Level C
Analisis Tingkat C memperluas proses keseluruhan lebih lanjut. Dibutuhkan
prinsip dan metode teknik analisis pasar yang paling maju (yaitu tingkat D) dan
menyederhanakan model lanjutan sehingga praktis dan tepat waktu untuk
penugasan penilaian umum. Sedangkan tingkat A dan B analisis menggunakan
tingkat penyerapan historis sebagai indikator penyerapan masa depan,
pergeseran besar terjadi dalam analisis tingkat C, yang menggabungkan teknik
perkiraan kuantitatif yang terukur di masa depan. Permintaan dan penyerapan
masa depan diperkirakan dengan terlebih dahulu memperkirakan pertumbuhan
populasi, pendapatan, dan pekerjaan.
Studi Tingkat C menyediakan data submarket yang mendetail untuk mendasari
penyerapan dan proyeksi pendapatan operasional bersih serta peringkat
kompetitif dari properti subjek. Studi Tingkat C untuk penilaian lahan kosong,
misalnya, akan mencakup rencana penggunaan lahan yang diusulkan yang
menentukan kemungkinan penggunaan properti atau penggunaan campuran
yang paling tepat dan waktu pengembangan.

25 | P a g e
 26

Analisis Tingkat C memanfaatkan data primer secara ekstensif, yang disusun

dengan melakukan penelitian lapangan dan survei langsung. Inventaris Tingkat
C mencakup semua properti relevan yang saat ini ada di pasar yang ditentukan
serta semua proyek atau properti yang direncanakan yang sedang dalam
pembangunan.

Tampilan 2.4 menggambarkan studi Level C dari permintaan marjinal, yaitu

setiap permintaan tambahan yang ada (berdasarkan inventaris pasokan saat ini)
atau yang diperkirakan akan berkembang (berdasarkan inventaris pasokan yang
diantisipasi). Studi Level C memperkirakan permintaan submarket spesifik untuk
unit rumah yang sama dengan properti subjek. Dalam contoh tersebut, kelebihan
pasokan diperkirakan untuk tahun 4, 5, dan 6. Data penawaran dan permintaan
ini dapat disajikan dalam penilaian untuk mendukung proyeksi sewa dan hunian
di masa depan untuk properti subjek atau kemungkinan waktu proyeksi
penggunaan lahan kosong yang diproyeksikan di antara penilaian serupa lainnya
yang dibuat oleh penilai.
Level D
Analisis Tingkat D memberikan jenis pasar dan studi pemasaran yang paling
rinci yang tersedia. Sementara jumlah aplikasi untuk analisis tingkat D tidak
terbatas, hanya sedikit yang akan disebutkan di sini. Studi tingkat D mungkin
termasuk analisis perencanaan kota dan kebijakan penggunaan lahan,
kemampuan fiskal publik dan swasta, pembobotan kemungkinan penggunaan
proyeksi, dan peringkat risiko. Penggunaan analisis basis ekonomi asli adalah
tipikal studi tingkat D.

26 | P a g e
 27

Prediksi permintaan berdasarkan proyeksi pekerjaan disegmentasi secara lebih

rinci. Misalnya, perkiraan permintaan untuk pusat perbelanjaan dapat dipecah
menjadi permintaan untuk setiap lini produk ritel (yaitu, jenis barang dan layanan)
dan total luas dalam kaki persegi dari setiap jenis toko yang bersaing. Misalnya,
dalam studi tingkat D, toko perhiasan, toko barang olahraga, dan toko sepatu
dapat dianalisis secara terpisah untuk permintaan dan persaingan.
Analisis tingkat D juga dapat meminta survei sikap dan wawancara langsung
dengan pelaku pasar yang aktif dalam segmen pasar yang diidentifikasi untuk
properti subjek. Teknik-teknik ini diterapkan secara terstruktur yang sesuai
dengan standar analisis statistik yang diterima. Misalnya, survei pasar yang
ditujukan untuk calon penyewa apartemen dapat mengukur tingkat permintaan
untuk perapian atau fasilitas khusus lainnya yang diperlukan penyewa sebagai
pancingan untuk pindah ke properti subjek. Probabilitas pembobotan dan analisis
risiko digunakan dalam menurunkan kesimpulan marketability.
Tampilan 2.5 merangkum level atau level analisis yang sesuai dengan studi
khas yang digunakan dalam laporan penilaian.
Tampilan 2.5. Daftar Sebagian Contoh Item Pekerjaan di Berbagai Level
Pasar dan Analisis Daya Beli
Level Studi
Item Kerja A B C D
Analisis Properti
Gambaran umum X X X X
Perbandingan dengan properti yang sebanding X X X
Peringkat dibandingkan dengan standar X X
industry
Analisis Lokasi
Deskripsi umum - kota dan lingkungan X X X X
Analisis spesifik hubungan situs X X X
Analisis spesifik penentu pertumbuhan X X X
perkotaan
Peringkat lokasi kompetitif yang terperinci X X
Kemungkinan analisis penggunaan lahan di X
masa mendatang

27 | P a g e
 28

Analisis Permintaan
Bukti umum permintaan oleh aktivitas X X X X
penjualan / penyewaan
Tren pertumbuhan kota secara umum X X X X
Analisis penyerapan pasar keseluruhan dari X X X
data sekunder
Permintaan ramalan oleh proyeksi spesifik X X X
populasi, pekerjaan, dan pendapatan
Perkiraan permintaan untuk segmen pasar X X X
subjek
Survei sikap langsung terhadap target pasar X
Analisis Pasokan Kompetitif
Tingkat kekosongan untuk perbandingan yang X X X X
dipilih
Tingkat kekosongan dari data sekunder - survei X X X
pasar luas
Penelitian lapangan pada semua sifat X X
kompetitif
Penelitian tentang properti yang diusulkan - X X
inspeksi lapangan, analisis izin bangunan,
identifikasi lokasi potensial
Peringkat fasilitas kompetitif terperinci X X X
Wawancara langsung survei struktural X
pengembang
Analisis Kondisi Pasar
Kesimpulan umum dari data luas X X X X
Analisis data sekunder tren hunian dan sewa X X X
Kalkulasi permintaan dan penawaran X X
submarket khusus
Analisis Tangkapan
Kesimpulan umum dari perbandingan yang X X X X
dapat dipilih

28 | P a g e
 29

Kesimpulan dari survei semua kompetisi X X X

Potensi peringkat persaingan yang dapat X X
dihitung
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
dan Kemampuan Pasar atau Timing Vacant Land
(Tanah Kosong dengan pengaturan Waktu)
Kemungkinan penggunaan dan waktu tetapi X
tidak ada jadwal khusus untuk pengembangan
Rencana penggunaan lahan umum
Kemungkinan penggunaan didukung oleh X
analisis nilai sekarang
Pengaturan waktu didukung oleh data X X X
sekunder
Rencana penggunaan lahan khusus
Kemungkinan penggunaan didukung oleh X X X
analisis nilai sekarang
Rencana tanah ditarik ke lokasi X X
Pengaturan waktu berdasarkan permintaan X X
marjinal, sewa kelayakan, dan analisis
peringkat kompetitif
Perkiraan biaya untuk pengembangan X
subjek
Analisis dampak nilai dari strategi X
kemampuan pasar / pengembangan
alternative
Properti yang Ditingkatkan
Penilaian ad hoc umum X
Proyeksi NOI didukung oleh kinerja X X X X
perbandingan yang dipilih
Penggunaan, waktu, proyeksi NOI didukung X X X
oleh analisis data sekunder

29 | P a g e
 30

Capture rate atau tingkat tangkapan / proyeksi X X

NOI didukung oleh permintaan marjinal dari
segmen pasar dan peringkat kompetitif
Analisis risiko perkiraan NOI X
Analisis dampak nilai strategi kemampuan X
pasar dan pengembangan alternative

2.3 Kriteria untuk Menentukan Level Analisis Pasar yang Tepat

Penilai menggunakan kriteria khusus untuk menentukan level pasar dan analisis
daya jual yang sesuai dengan ruang lingkup pekerjaan untuk penugasan penilaian
tertentu. Penilai dapat menggunakan pedoman berikut untuk memutuskan level
analisis mana yang akan diterapkan:
 persyaratan peraturan yang dimiliki penilai, misalnya, Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (Standar Seragam Praktik Penilai
Profesional), undang-undang khusus, atau nota dan surat edaran yang
dikeluarkan oleh lembaga pemerintah

 kebutuhan klien atau pengguna dari penilaian

 kondisi pasar yang berlaku pada saat penilaian tersebut

 kompleksitas properti yang dinilai

Kriteria utama adalah level kepercayaan analis untuk memperkirakan penggunaan

vacant land (lahan kosong) dan waktu untuk hunian dan sewa untuk properti yang
lebih baik. Semakin tidak pasti seorang analis tentang kemungkinan penggunaan atau
waktu penggunaannya, semakin banyak penelitian yang diperlukan.

A. Persyaratan peraturan

Kebutuhan analisis pasar ditekankan di seluruh Standar Seragam Praktek

Penilaian Profesi / Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).
Sebagai contoh, Standar Aturan 1-3 (a) menetapkan bahwa analisis pasar
diperlukan dalam semua penilaian untuk mendukung penentuan penggunaan dan
perkiraan nilai. Di USPAP, penilai disarankan untuk “mengidentifikasi dan
menganalisis efek pada penggunaan dan nilai peraturan penggunaan lahan yang

30 | P a g e
 31

ada, modifikasi yang mungkin sekali dari peraturan penggunaan lahan, penawaran
dan permintaan ekonomi, adaptasi fisik dari real estat, dan tren area pasar.”
Selama lebih dari 20 tahun, standar lain telah membahas kebutuhan untuk
analisis pasar di semua penilaian. Sebagai contoh, pedoman akhir untuk
pelaksanaan Reformasi Lembaga Keuangan, Pemulihan, dan Undang-Undang
Penegakan (FIRREA) pada tahun 1990 mensyaratkan bahwa nilai pasar yang
ditetapkan harus "dirancang untuk memberikan ukuran yang akurat dan andal dari
potensi ekonomi properti yang terlibat dalam federal transaksi terkait. ” Meskipun
standar ini menegaskan kebutuhan analisis pasar dalam suatu penilaian, mereka
tidak menentukan tingkat analisis pasar yang akan dikembangkan.
Karena persyaratan saat ini tidak spesifik untuk tingkat studi, penilai harus
menyadari interpretasi baru dari standar yang ada serta standar baru yang
ditetapkan di masa depan. Sementara analisis Tingkat A mungkin dapat diterima
dalam beberapa kasus, Tingkat B atau mungkin analisis Tingkat C akan menjadi
persyaratan minimum untuk sebagian besar penilaian properti non hunian.
B. Kebutuhan Klien

Penilaian melayani kebutuhan klien yang terlibat dalam pengambilan

keputusan dalam kegiatan seperti pinjaman, penjaminan, dan membeli atau
menjual real estat, yang terlibat dalam masalah litigasi di mana nilai properti riil
terdapat masalah, atau yang memiliki beberapa masalah nilai yang dapat dibantu
oleh penilai. Semua klien penilaian membutuhkan tingkat analisis pasar dan
pemasaran yang bervariasi dalam suatu penilaian. Tingkat analisis pasar yang
dilakukan harus sesuai dengan tingkat informasi yang dibutuhkan klien untuk
mencapai suatu keputusan. Sebagai contoh, suatu penilaian untuk bank ketika
pasar stabil dan berkinerja baik mungkin tidak memerlukan studi pemasaran yang
terperinci seperti yang diperlukan dalam pasar yang tertekan. Sebaliknya,
penilaian dalam litigasi biasanya membutuhkan penelitian paling intensif untuk
mendukung penilaian di forum ini. Dalam penugasan tertentu, penilaian dapat
dilihat sebagai layanan untuk membantu mengurangi (tetapi tidak menghilangkan)
risiko untuk klien dan publik. Semakin besar potensi risikonya, semakin intensif
tingkat analisis yang diperlukan. Toleransi klien dan badan pengatur risiko akan
menentukan tingkat studi yang diperlukan.

31 | P a g e
 32

Penilaian dapat memberikan kepercayaan kepada keputusan klien dengan

memberikan kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik, proyeksi pendapatan
operasional bersih, perkiraan waktu proyek, dan dokumentasi untuk ramalan
permintaan. Perhatikan bahwa persyaratan klien, sementara penting, jangan
mengesampingkan kebutuhan untuk menyediakan tingkat analisis pasar yang
sesuai.
C. Kondisi Pasar yang Berlaku

Dalam pasar yang ditandai dengan sejarah stabilitas atau kesetimbangan,

analisis yang kurang intensif dapat memenuhi kebutuhan klien. Pasar yang stabil
atau seimbang biasanya menampilkan tiga fitur:
1. Jumlah penjualan yang stabil di masa lalu
2. Tidak adanya bangunan berlebih atau kekurangan pasokan
3. Studi publik yang tersedia mendokumentasikan keseimbangan pasar

Jika kondisi ini ada, analisis Level A atau Level B dapat diterima. Pasar yang
tidak seimbang ditandai dengan :
 sejumlah besar penjualan dengan harga yang terus meningkat, pada
kenyataannya, harga lebih tinggi dibandingkan yang diyakini sebagian
besar pengamat akan berkelanjutan
 sejumlah besar penjualan ke investor spekulatif dibandingkan ke pengguna
 penyerapan dan konstruksi pada level tertinggi dalam beberapa tahun

Semua faktor itu dapat menimbulkan pasar “overheat”. Pasar dalam “down
cycle” ditandai oleh
 beberapa penjualan terbaru
 banyak penyitaan
 pinjaman ketat
 studi publik yang melaporkan atau memperkirakan ketidakseimbangan pasar
Baik pasar overheated (terlalu panas) maupun pasar down cycle (siklus
menurun) yang tertekan biasanya paling tidak akan membutuhkan analisis Level
C.

32 | P a g e
 33

D. Kompleksitas Properti

Tingkat analisis pasar yang diperlukan bervariasi dengan jenis dan ukuran
properti. Tipe properti mengacu pada penggunaan properti yang sudah diperbaiki,
penggunaan yang diusulkan untuk properti yang akan dikembangkan, atau tidak
adanya penunjukan penggunaan, seperti dalam kasus lahan mentah. Ukuran
umumnya terkait dengan tipe properti. Untuk properti perumahan kecil yang
menghasilkan pendapatan, analisis tingkat A memadai. Bagi sebagian besar
properti yang menghasilkan pendapatan, analisis tingkat B dibutuhkan. Untuk
properti komersial yang moderat, digunakan analisis tingkat C, terutama jika
permintaan untuk mendukung penggunaan properti diragukan. Sifat-sifat
kompleks seperti pengembangan mixed-use membutuhkan analisis tingkat C atau
tingkat D.
Perbaikan yang ada biasanya memiliki beberapa riwayat kinerja pendapatan,
dan penentuan penggunaan cenderung relatif lurus ke depan. Namun, kelanjutan
dari tingkat pendapatan operasional bersih bukanlah suatu kepastian, tingkat
analisis pasar yang tepat menjadi yang paling signifikan. Ketika lahan mentah
dinilai, pertanyaan muncul tentang penggunaan alternatif dan waktu. Studi tingkat
B umumnya adalah tingkat minimum yang sesuai untuk sebidang lahan mentah di
pasar yang cukup stabil dengan potensi penggunaan alternatif yang terbatas.
Karena ukuran saluran yang kosong dan jumlah penggunaan alternatif meningkat,
tingkat analisis yang diperlukan akan meningkat. Ketika kondisi pasar tidak stabil,
analisis tingkat C dianggap minimum tanpa memperhatikan ukuran bidang tanah.
Sering dikatakan bahwa penilaian lahan mentah jauh lebih rumit dan sulit dari yang
mungkin dipikirkan orang.
Perbaikan yang diusulkan biasanya membawa tingkat ketidakpastian dan
membutuhkan studi yang lebih mendalam. Analisis Tingkat Risiko biasanya terkait
dengan ukuran properti. Properti kecil biasanya memiliki periode pemasaran yang
lebih pendek dan lebih banyak pembeli potensial. Mereka membutuhkan
pengeluaran keuangan yang lebih kecil dan dapat membawa risiko lebih rendah.
Properti besar membutuhkan periode pemasaran yang lebih lama dan, dengan
demikian, memerlukan risiko yang lebih tinggi. Nilai properti harus
dipertimbangkan dalam terang waktu pemasaran yang wajar. Semakin besar
properti, semakin panjang periode proyeksi, dan semakin rinci analisis yang

33 | P a g e
 34

diperlukan untuk meningkatkan keandalan penilaian. Penilai harus mengenali

korespondensi langsung antara risiko proyek dan tingkat analisis pasar yang
diperlukan.

Kesimpulan
Metode dalam analisis pasar dibagi menjadi dua yaitu analisis tersirat dan analisis
fundamental. Analisis Tersirat merupakan analisis deskriptif yang dilakukan dengan
melihat data historis dan dianggap mencerminkan kondisi pasar subjek properti.
Sedangkan analisis fundamental adalah metode yang lebih rinci dalam meramalkan
permintaan properti dimasa mendatang.
Analisis pasar tersebut dibagi menjadi empat level yang dibedakan berdasarkan
tingkat kompleksitas dan cara penyajian yang relatif. Analisis Level A adalah paling
umum sedangkan studi Level D adalah paling mendalam dan terperinci. Masing-
masing dari empat level dapat dijelaskan dalam hal langkah-langkah utama dalam
analisis pasar, yaitu analisis lokasi properti, analisis permintaan, analisis penawaran
kompetitif, dan kesimpulan tentang kemampuan pasar dan penggunaan tertinggi dan
terbaik.
Analisis Level A bersifat umum dan deskriptif, tidak spesifik subjek. Analis
membuat kesimpulan bukan perkiraan, tentang kondisi pasar yang diantisipasi
menggunakan data historis. Analisis Level B perluasan dari analisis Level A dengan
memeriksa keterkaitan situs dan faktor penentu pertumbuhan kota. Penilaian tentang
penggunaan properti subjek dan waktu penggunaan tersebut didasarkan pada data
dari survei pasar berbasis luas.
Analisis Level C, didasarkan pada data primer yang dihasilkan oleh penilai itu
sendiri, meliputi pengembangan peringkat lokasi yang dapat diukur, perkiraan
permintaan, survei persaingan yang ada dan yang direncanakan, dan kemungkinan
capture rating (menangkap peringkat). Aspek-aspek analisis ini mendukung
kesimpulan tentang penggunaan dan waktu. Analisis Level D memeriksa kebijakan
dan anggaran suatu kota untuk menentukan kemungkinan pengembangan
infrastruktur baru. Analisis basis ekonomi asli dan survei langsung menjadi ciri analisis
Level D dari permintaan dan penawaran kompetitif. Perkiraan biaya pengembangan
terperinci, strategi kemampuan pasar alternatif, studi dampak nilai, dan analisis risiko
berhubungan dengan analisis Level D.

34 | P a g e
 35

Kriteria untuk memilih level analisis untuk setiap tugas (yaitu lingkup pekerjaan)
berkisar pada level ketidakpastian waktu properti subjek di masa depan untuk
digunakan, hunian masa depan dan prospek pendapatan, atau keduanya. Semakin
tidak pasti waktu properti di masa depan terhadap pengembangan atau hunian
berkelanjutan, semakin tinggi level studi akan dibutuhkan.
Risiko prospek real estat masa depan dapat disimpulkan oleh tiga faktor utama:
1. Kompleksitas jenis property

2. Ukuran property

3. Kondisi pasar saat ini dan di masa depan

Jika properti relatif kecil dan merupakan bagian dari pasar yang stabil di mana
waktu penggunaannya tidak menjadi masalah, studi Level A harus memadai. Di sisi
lain, jika properti berukuran sedang, cukup kompleks, atau berada di pasar tidak stabil,
penentuan waktu lebih merupakan masalah sehingga Level B biasanya level studi
yang sesuai. Jika sebuah properti besar atau kompleks dan berada di pasar tidak
stabil, penentuan waktu merupakan masalah utama, biasanya diperlukan studi Level
C. Sebuah proyek besar yang diusulkan hampir selalu layak untuk studi Level C
terlepas dari kondisi pasar. Analisis Level D dicadangkan untuk properti yang sangat
khusus, dan biasanya tidak terkait dengan sebagian besar penilaian.

35 | P a g e
 36

Ringkasan Level Pasar dan Studi Kemampuan Pasar dalam Penilaian

Kategori Level A Level B Level C
Analisis Deskriptif Deskriptif + Hitung factor pemasaran
Properti perbandingan
Analisis Deskripsi Umum Deskripsi dan analisis Hitung factor lokasi
Lokasi hubungan spesifik dalam kaitannya dengan
subjek/pertumbuhan tren pertumbuhan yang
kota, dll mempengaruhi subjek
dan penyeleseiannya
Hukum Deskriptif Analisis spesifik Hitung dampak dan
subjek probabilitas untuk
perubahan
Delineasi Makro umum Subjek spesifik Subjek spesifik
Pasar diidentifikasi diidentifikasi pada peta,
dan karakteristik
konsumen dikuantifikasi
Permintaan Deskripsi umum Disimpulkan oleh set Hitung sumber
Ekonomi tentang area kompetitif dan tren permintaan
pasar yang luas mengikuti area
dan perbandingan pemasaran
yang dapat dipilih
Pasokan Deskripsi umum Jumlah keseluruhan Inventarisasi semua
yang spesifik sub-pasar kompetisi
Kompetitif
Kondisi Umum di seluruh Analisis tren spesifik Hitung permintaan
Pasar kota spesifik dengan
kompetisi spesifik subjek
Tangkapan Kesimpulan Berbagi rata-rata dan Hitung peringkat
Subjek umum dari analisis kumpulan kompetitif dengan semua
perbandingan kompetitif kompetisi
yang dipilih

36 | P a g e
 37

BAB III
Analisis Produktivitas

A. Latar Belakang

Analisis produktivitas dapat didefinisikan sebagai analisis kapasitas sebuah

properti untuk menampung kegiatan ekonomi, menyediakan layanan, dan

menyediakan fasilitas untuk memenuhi kebutuhan manusia. Fungsi analisis

produktivitas adalah untuk mengidentifikasi segmen pasar (jika ada) atribut

properti yang dirancang untuk melayani.

Kapasitas produktivitas suatu properti tergantung pada cara dimana faktor-

faktor produksi digabungkan dalam properti dan bagaimana pengguna potensial

bereaksi terhadap gabungan atribut properti. Kebutuhan untuk analisis

produktivitas muncul dari beberapa faktor, termasuk:

1. Sifat heterogen dari properti individu

2. Potensi setiap lokasi untuk dimanfaatkan lebih dari satu kali

3. Sifat real estat karena berubah seiring waktu

Analisis produktivitas juga memeriksa faktor-faktor penentu yang

penggunaannya ditentukan oleh:

1. Perbaikan lokasi dan bangunan

2. Atribut hukum

3. Atribut lokasi dan pertumbuhan kota

Gabungan elemen-elemen ini untuk menentukan potensi penggunaan

properti. Analisis produktivitas membandingkan lokasi dan bangunan, atribut

hukum, dan atribut lokasi dengan standar persaingan dan industri saat ini dan yang

direncanakan untuk menentukan apakah suatu properti secara efektif melayani

37 | P a g e
 38

penggunaan yang dimaksudkan atau penggunaan alternatif harus

dipertimbangkan.

Berdasarkan uraian di atas, penulis bermaksud untuk menyusun karya tulis

yang berjudul “ANALISIS PRODUKTIVITAS”.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka rumusan masalah karya

tulis ini sebagai berikut:

1. Bagaimana proses analisis produktivitas?

2. Apa yang dimaksud dengan atribut fisik?

3. Apa yang dimaksud dengan analisis lokasi dan daerah sekitar?

4. Apa saja atribut hukum dalam analisis produktivitas?

5. Bagaimana mengevaluasi preferensi dan struktur pasar?

6. Bagaimana hubungan lokasi, bangunan, dan atribut hukum?

7. Bagaimana real estat sebagai produk ruang dan waktu?

C. Tujuan Penulisan

Tujuan yang ingin dicapai dalam penyusunan karya tulis ini diantaranya:

1. Untuk mengetahui proses analisis produktivitas

2. Untuk mengetahui yang dimaksud dengan atribut fisik

3. Untuk mengetahui yang dimaksud dengan analisis lokasi dan daerah

sekitar

4. Untuk mengetahui atribut hukum dalam analisis produktivitas

5. Untuk mengetahui evaluasi preferensi dan struktur pasar

6. Untuk mengetahui hubungan lokasi, bangunan, dan atribut hokum

7. Untuk mengetahui real estat sebagai produk ruang dan waktu

38 | P a g e
 39

Pembahasan
Analisis produktivitas memulai proses analisis pasar dengan menentukan produk

real estat yang akan dipelajari. Analisis produktivitas menentukan segmen pasar

untuk digambarkan (Langkah 2) dan segmen pasar untuk memperkirakan

permintaan (Langkah 3). Analisis produktivitas juga menetapkan parameter properti

yang kompetitif (Langkah 4) dan memberikan parameter pasar untuk analisis kondisi

pasar (Langkah 5). Terakhir, analisis produktivitas membentuk fitur kompetitif dari

suatu properti yang diukur dibandingkan dengan pesaing untuk menentukan

perkiraan perkembangan pasar properti yang diharapkan (Langkah 6).

Analisis produktivitas memungkinkan seorang analis untuk membandingkan dan

membedakan atribut dari aset yang bersaing, terutama barang tahan lama dan real

property. Analisis produktivitas atribut real property membantu penilai mengidentifikasi

properti kompetitif yang sesuai. Tetapi penawaran yang kompetitif lebih dari sekadar

properti dengan tipe yang sama. Misalnya, pertimbangkan penilaian proyek

apartemen. Dalam mempelajari pasokan perumahan yang kompetitif, analis harus

mempertimbangkan apakah rumah keluarga tunggal atau kondominium merupakan

alternatif layak untuk apartemen. Di pasar perumahan siswa, asrama merupakan

alternatif lain yang mungkin. Bayangkan efeknya pada pasar berukuran sedang di

mana ruang apartemen memiliki tingkat hunian 95% jika universitas dengan

pendaftaran 40.000 siswa memutuskan untuk membangun asrama guna menampung

5.000 orang.

39 | P a g e
 40

A. Atribut Fisik

Dalam menganalisis produktivitas, penilai menyelidiki atribut fisik properti,

mengidentifikasi segala batasan penggunaan, dan mempertimbangkan kemungkinan

bahwa perubahan fisik akan terjadi selama periode holding yang diusulkan. Perubahan

fisik dapat menciptakan keunggulan komparatif untuk properti atau bahkan

mengurangi potensi pasarnya. Potensi produktif lokasi dianalisis untuk

mengidentifikasi lokasi dengan atribut yang sama atau serupa, yang berpotensi

adanya suatu kompetisi.

Atribut fisik dapat dibagi menjadi fitur alami dan buatan manusia. Fitur alami,

meliputi fitur geologi, menempatkan kendala besar pada potensi penggunaan suatu

lokasi. Area sekitar lokasi menjadi perhatian utama karena untuk mengembangkan

lokasi, area disekitar lokasi harus dinilai atau dimodifikasi. Area di sekitar dapat

mencakup fasilitas alam seperti pemandangan indah, anak sungai, dan sungai kecil,

yang dapat menjadi penting untuk keperluan perumahan dan komersial. Atribut fisik

alami lainnya yang dapat memengaruhi penggunaan properti dan potensi pasar

termasuk komposisi dan kapasitas tanah, penutup tanah, dan orientasi lokasi terhadap

matahari, angin, infrastruktur, dan transportasi.

Pentingnya dimensi fisik, lokasi, dan atribut hukum properti dibahas dalam bagian

the highest and best use dari penilaian. Peran atribut-atribut ini sering tercermin dalam

pernyataan seperti berikut:

 “Bidang yang terlalu kecil untuk fasilitas Gedung bertingkat.”

 “Bentuk properti, membatasi visibilitas dan akses, tidak cocok untuk

perusahaan ritel.”

40 | P a g e
 41

 “Topografi terlalu curam untuk penggunaan komersial tetapi diinginkan

untuk pengembangan perumahan.”

Pengenalan terhadap kendala fisik pada lokasi yang diberikan dan pemahaman

tentang atribut hukum lokasi adalah dasar penentuan nilai suatu lokasi. Dalam

penilaian lokasi, seorang analis mengidentifikasi kapasitas lokasi untuk menangkap

pangsa pasar tertentu atau bahkan memonopoli permintaan di pasar tertentu. Banyak

lokasi yang diberkahi dengan karakteristik unik.

Real estat diidentifikasi oleh struktur - yaitu, peningkatan modal untuk sumber

daya tanah - real estat memiliki sifat ganda yang mencakup tanah dan aset modal.

Dalam konteks perkotaan, modal menjadi perhatian dominan karena kelayakan

ekonomi adalah kriteria utama penggunaan tanah yang tertinggi dan terbaik.

Penambahan modal ke tanah dapat dibagi menjadi dua kelompok umum:

1. Perbaikan lokasi

2. Struktur bangunan

B.1 Perbaikan lokasi

Perbaikan lokasi diklasifikasikan sebagai on-site improvement dan off- site

improvement. On-site improvement yang paling umum adalah penambahan modal

tanah, yang bisa mengubah lokasi secara langsung. Contohnya termasuk grading dan

leveling, lereng bertingkat, dinding penahan, dan sistem drainase. On-site

improvement lainnya termasuk peningkatan lokasi dan halaman misalnya, jalan

masuk, jalan, dan area parkir. Perbaikan bawah tanah juga diperlukan, termasuk

koneksi utilitas untuk saluran pembuangan, saluran air, saluran gas, dan kabel listrik.

Pengeluaran untuk perbaikan lokasi harus diperhitungkan dalam analisis biaya

properti tertentu dan diuji kelayakannya sehubungan dengan ekonomi pasar.

41 | P a g e
 42

Off-site improvement juga dapat berkontribusi pada potensi penggunaan lokasi

perkotaan. Off-site improvement, sering dilakukan oleh masyarakat, dengan

mempertimbangkan analisis atribut fisik dan lokasi dari lokasi properti tersebut. Contoh

off-site improvement adalah sistem lalu lintas dan jalan, sistem pembuangan limbah

umum dan air, instalasi pembuangan, gardu air (PDAM), trotoar, dan infrastruktur

lainnya. Setiap perbaikan ini dapat memberikan keunggulan yang dapat menjelaskan

perbedaan potensi penggunaan dan pada gilirannya nilai properti kompetitif atau

property alternative.

Off-site improvement dilakukan oleh pengembang, pemerintah, atau lembaga

kuasi-publik seperti perusahaan utilitas dan dapat dibayar dengan berbagai cara.

Pengeluaran modal untuk off-site improvement dapat ditutup dengan memasukkan

biaya yang dikeluarkan oleh pengembang ke dalam harga lot atau dengan

mengenakan pajak propert pada masyarakat. Cara pembayaran lain termasuk biaya

pengguna tertentu seperti biaya utilitas dan pembebanan khusus untuk memulihkan

pengeluaran publik untuk perbaikan di luar lokasi yang hanya menguntungkan lokasi

tertentu. Pengembangan lahan komersial juga membutuhkan pengeluaran modal

tambahan untuk membangun jalan, tepi jalan, selokan, dan trotoar. Pengeluaran ini

harus diambil kembali dengan cara tertentu, dan cara pemulihan modal dapat

tercermin dalam perbedaan harga.

On-site improvement dan off-site improvement memengaruhi biaya

pengembangan dan penawaran properti yang sebanding dengan subjek

ataumkelompok properti tertentu. Jenis atribut ini memengaruhi sifat properti tertentu dan

menentukan daya saingnya di pasar.

42 | P a g e
 43

B.2 Struktur Bangunan

Dalam analisis produktivitas, analis memeriksa atribut fisik peningkatan bangunan

dalam hal

 kualitas fasilitas

 daya tarik struktur

 efisiensi fungsi suatu properti

Perhatian utama analis adalah memahami preferensi pasar. Dengan kata lain,

mengapa beberapa proyek lebih diinginkan dibandingkan yang lain? Kualitas fasilitas

dan daya tarik yang dirasakan tergantung pada permintaan, selera, dan preferensi.

Kualitas sering dikaitkan dengan biaya konstruksi, tetapi diidentifikasi dalam

konteks pasar dengan standar struktural dan perkembangan alternatif di pasar.

Standar menentukan atribut pemasaran properti atau tipe properti. Atribut daya jual

membantu penilai mengidentifikasi produk real estat, penggunaannya dan persaingan

pasar, dan potensi tingkat penyerapan dan penyerapannya.

Daya tarik bersifat subyektif dan tidak mudah dipisahkan dari kualitas suatu

produk. Kualitas menjadi daya tarik bagi segmen pasar berbeda, tetapi daya tarik

harus dipertimbangkan dari perspektif segmen pasar yang menentukan standar pasar.

Untuk melakukan ini, seorang analis pasar harus mengidentifikasi kelompok pengguna

yang mungkin.

Utilitas fungsional menggambarkan kemampuan properti untuk memenuhi selera

dan preferensi kontemporer. Hubungan antara desain properti dan standar pasar saat

ini sebagaimana tercermin dalam properti yang sebanding dan standar industri saat ini

adalah ujian efisiensi fungsional.

43 | P a g e
 44

B. Analisis Lokasi dan Daerah Sekitar

Tata letak suatu properti dan lokasi berbagai kegiatan di properti harus terkait

dengan bidang yang tersedia. Pada tahap ini dalam analisis, atribut fisik dan lokasi

suatu properti tidak dapat dianggap secara terpisah. Dimensi lokasi menentukan

penempatan struktur, tata letak perbaikan pekarangan dan fasilitas parkir, dan

persyaratan perawatan umum. Bentuk suatu properti memengaruhi kemampuan

beradaptasinya untuk penggunaan alternatif dan daya tarik pasar dari waktu ke waktu.

Beberapa pertimbangan spasial yang penting meliputi:

 Jumlah sisi yang dimiliki suatu lokasi properti menentukan tingkat keterkaitan

atau keterasingannya. Untuk penggunaan eceran, keterkaitan biasanya diinginkan.

Dengan asumsi akses yang nyaman dan aliran lalu lintas yang dikelola, sebuah suatu

properti dengan beberapa sisi sangat diinginkan untuk penggunaan ritel. Tetapi untuk

situs tempat tinggal, privasi biasanya diinginkan, bukan paparan,.

 Tata letak fungsional fasilitas di suatu properti sering kali menjadi kunci daya

jual suatu properti. Biasanya mereka tidak ingin bangunan dan area parkir dipisahkan

demi kemudahan masuk dan keluar dari lokasi.

 Tingkat “gesekan” atau ketidaknyamanan dalam mengakses situs

menunjukkan seberapa baik situs tersebut terhubung dengan lingkungannya. Dalam

mempertimbangkan akses, penilai harus menentukan apakah arus lalu lintas ke dalam

atau ke luar lebih penting dan apakah arus ini melibatkan barang, jasa, atau orang.

Jika situs ini dikunjungi oleh konsumen, lokasinya harus menyediakan akses mudah

dengan sedikit gangguan. Moda transportasi barang akan bervariasi dengan berat dan

sebagian besar bahan yang dikrim. Layanan pengiriman memerlukan akses untuk masuk ke

lokasi properti.

44 | P a g e
 45

 Aliran dari lalu lintas suatu lokasi juga harus dipertimbangkan. Friksi di tempat

dapat dikurangi dengan penempatan dan desain fasilitas. Desain yang baik dapat

memastikan bahwa properti memiliki daya tarik pasar dan fungsional dan

menyenangkan secara estetika.

Semua faktor ini adalah fungsi permintaan untuk jenis properti dan untuk

kompetisi. Misalnya, beberapa fitur suatu properti dan peningkatan properti subjek

yang biasanya dianggap fitur negatif akan dipandang kurang penting oleh konsumen

jika permintaan untuk tipe properti tinggi, dan sebaliknya. Demikian juga, jika properti

kompetitif juga memiliki fitur sama yang biasanya dianggap pengaruh negatif terhadap

daya tarik pasar, pengaruh fitur negatif tersebut pada properti subjek akan berkurang.

C. Atribut Hukum

Untuk memahami produktivitas properti, dimensi hukum real property harus

diselidiki karena masalah hukum serta atribut fisik membedakan real estat dari jenis

aset lainnya. Aspek legalitas digunakan untuk mengalihkan dan mengendalikan atribut

fisik properti.

D.1 Konsep Hukum Real Estate

Status hukum real estat berpengaruh signifikan terhadap potensi ekonominya.

Dimensi spasial dari sebidang real estat pada umumnya didefinisikan dalam deskripsi

hukum. Dimensi keempat, waktu, juga menjadi bagi pemanfaatan real estat dan

selanjutnya, nilai.

Konsep hukum real estat menentukan minat pemilik, pengguna, dan investor

dalam properti. Pengalihan hak atas properti menghasilkan kesepakatan terhadap hak

permukaan, hak udara, hak mineral, dan hak terowongan bawah permukaan.

45 | P a g e
 46

Pengakuisisian hak-hak ini dapat menjadi strategi investasi, yang mungkin

sederhana atau kompleks. Satu teori kompleks, “teknik Hawaii” yang diajukan oleh

pengembang real estat William Zeckendorf, menunjukkan bahwa jumlah berbagai

kepentingan dapat melebihi nilai dari biaya real estat.

Dimensi temporal real estat memungkinkan terciptanya produk properti alternatif.

Pembentukan perkebunan hukum memungkinkan untuk membuat kepentingan

keuangan seperti hipotek dan kontrak investasi. Jenis khusus estat biaya sederhana

dibuat oleh hukum adalah kondominium biaya rendah. Lainnya adalah minat berbagi

waktu (pembagian bunga/dividen). Pemilik kondominium memiliki hak atas ruang tiga

dimensi, biasanya unit apartemen, dalam entitas real estat yang lebih besar. Dalam

pengaturan pembagian waktum(dividen/bunga), ketentuan hukum tambahan

diperkenalkan. Penilai harus memperkirakan nilai minat sebagian atau hak untuk

menggunakan unit pada jangka waktu yang ditentukan.

D.2 Hak Properti

Pengaturan hukum dapat menciptakan produk real estat baru dan alternatif yang

berkontribusi pada segmentasi pasar. Segmen pasar juga dapat dihasilkan dari

berbagai cara penetapan hak atas properti. Ruang dapat dialihkan kelangsungannya

(yaitu, untuk periode tak terbatas) dengan cara biaya estate sederhana atau untuk

jangka waktu yang dinyatakan melalui penyewaan.

Kemampuan untuk mengidentifikasi kendala hukum dan keuntungan properti

adalah salah satu faktor yang menentukan potensi penggunaan (property).

Penggunaan properti menetapkan segmen pasar yang dapat dilayani oleh properti

tersebut, dan penggunaannya ditentukan sebagian oleh hak-hak spesifik yang

dianggap berasal dari hukum dalam properti.

46 | P a g e
 47

Berbagai hak yang dialihkan oleh hukum memiliki batasan tertentu. Hak- hak dan

batasan yang berkaitan dengan kepemilikan, transfer, dan penggunaan properti dapat

dipisahkan menjadi dua kategori umum: (1) pribadi dan (2) publik.

Sewa pribadi dapat memengaruhi penggunaan dan potensi pasar untuk suatu

properti. Pertimbangkan pusat perbelanjaan lingkungan (masyarakat) yang dirancang

dengan baik dan di lokasi yang baik. Pemiliknya menandatangani kontrak jangka

panjang yang memungkinkan pameran wrestling dan studio pelatihan di tengah tepat

di sebelah ruang anchor untuk toko kelontong. Penyewa wrestling dianggap merugikan

pembeli , dan toko kelontong berencana untuk pindah kecuali penyewa yang

berdekatan ini dihilangkan. Jika pusat wrestling dapat dipindahkan, pusat tersebut

akan terus berfungsi sebagai pusat lingkungan. Jika tidak, toko kelontong anchor akan

pergi, dan pusat dapat diubah menjadi pusat komunitas komersial sekunder.

Persyaratan hukum publik juga dapat memengaruhi penggunaan properti.

Pertimbangkan membangun pusat strip (grosir) yang berdekatan dengan mal ritel.

Area parkir dirancang sesuai dengan standar kota untuk penggunaan ritel,

membutuhkan satu ruang per 200 kaki persegi ruang ritel. Tetapi beberapa tahun

kemudian pasar berubah untuk ritel di lokasi ini, dan area tersebut menjadi pusat

restoran utama. Sayangnya, pusat tersebut tidak dapat menyewakan ruang untuk

restoran karena peraturan restoran membutuhkan satu ruang parkir untuk setiap ruang

150 kaki persegi. Dengan demikian, atribut produktivitas pusat semuanya mengarah

pada penggunaan restoran, tetapi kendala hukum melarang penggunaan ini karena

peraturan parkir (peruntukannya).

Analisis produktivitas harus mengidentifikasi dampak hukum pada penggunaan

dan menilai bagaimana mereka mempengaruhi penggunaan pasar saat ini dan apakah

ada kemungkinan perubahan.

47 | P a g e
 48

D.3 Kebijakan Publik dan Delineasi Pasar

Sikap dan kebijakan suatu komunitas dapat menggambarkan pasar. Di wilayah

kota besar, yurisdiksi dapat berubah dalam waktu yang singkat. Wilayah metropolitan

Atlanta, misalnya, meluas ke beberapa negara bagian termasuk negara bagian Fulton

dan DeRalb. Di masa lalu, negara bagian DeRalb melarang penjualan minuman keras

sedangkan negara bagian Fulton tidak. Penggunaan lahan di sepanjang jalan utama

di timur negara bagian Fulton dipengaruhi oleh permintaan alkohol di negara bagian

DeRalb. Aksesibilitas ke permintaan ini sangat penting, dan batas-batas yurisdiksi

negara bagian membantu menggambarkan dua pasar yang terpisah.

Kebijakan yang berbeda juga menunjukkan sikap berbeda terhadap pelaksanaan

peraturan, juga harus dipertimbangkan dalam pemetaan pasar. Pelaksanaan

Kebijakan suatu komunitas dapat mendatangkan keuntungan ekonomi yang besar

kepada pemilik properti individu atau mematikan perekonomian mereka. Negara

bagian Texas menyediakan dua contoh yurisdiksi sangat berbeda dalam jarak 170 mil

satu sama lain. Contoh ekstrim adalah kota Houston, yang tidak memiliki zonasi.

Kurangnya zonasi mencerminkan sikap laissez-faire tradisional kota terhadap tidak

adanya jaminan. Di sisi lain adalah Austin, terletak di lingkungan yang sangat menarik

dan memiliki lingkungan yang jauh lebih baik dibandingkan banyak komunitas lain di

Texas. Sebagian besar warga dan pemimpin kota mendukung pengaturan

penggunaan lahan untuk mencegah degradasi lahan tidak terkendali di pedesaan

sekitarnya. Kontrol hukum yang ada meliputi zonasi, peraturan daerah aliran sungai,

peraturan negara pegunungan, peraturan jalan, kontrol ekstra-teritorial yang luas, dan

penyimpangan dan dedikasi.

48 | P a g e
 49

Sementara penggunaan lahan di Houston tetap menjadi masalah yang

berkepanjangan, kontrak pribadi yang tunduk pada proses peradilan, Austin telah

mengatur penggunaan lahan dengan tindakan legislatif dan eksekutif. Pengetahuan

ensiklopedis tentang peraturan pembangunan dan literatur tambahan diperlukan

sebelum pengembang dapat membangun di Austin. Para ahli lokal dicari sebagai

konsultan untuk membantu pengembang luar untuk memenuhi aspek legalitas dan

peraturan dari proses pengembangan.

Meskipun terdapat perbedaan dalam regulasi dan pasar tanah, Austin dan

Houston keduanya mengalami siklus ekonomi, meskipun fase-fase tersebut terjadi

pada waktu berbeda. Tingkat regulasi dalam masyarakat memengaruhi biaya produksi

produk real estat. Dibandingkan dengan Houston, Austin memiliki biaya

pengembangan yang jauh lebih tinggi. Biaya- biaya ini mempengaruhi jumlah pasokan

yang tersedia seiring waktu. Tujuan membandingkan kedua kota ini adalah untuk

menggambarkan pentingnya persyaratan peraturan dalam menggambarkan pasar

untuk properti. Kegagalan untuk mengidentifikasi faktor ini akan menghasilkan

pemahaman cacat tentang pasar untuk produk real estate/harta tak bergerak.

D. Mengevaluasi Preferensi dan Struktur Pasar

Sikap terhadap regulasi real estat bukan ciri statis dari komunitas yang terisolasi.

Perubahan sikap dan perkembangan kebijakan. Untuk mengidentifikasi perubahan

dalam orientasi komunitas, seorang analis harus menyelidiki undang- undang dan

proses peradilan terbaru tentang penggunaan lahan. Kecenderungan komunitas untuk

mengendalikan penggunaan pribadi atas properti berubah dari waktu ke waktu, sering

kali membentuk siklus. Suatu periode yang ditandai dengan penekanan kuat pada hak-

hak pemerintah dapat diikuti dengan periode lemahnya penegakan pembatasan

publik.

49 | P a g e
 50

Suatu komunitas dapat mengubah sikapnya terhadap hak milik atau

mempertimbangkan kembali posisinya dan pergi ke arah berlawanan. Banyak

keputusan yang melibatkan penegakan hak bersifat sementara. Pemerintah memiliki

kekuatan domain terkemuka, perpajakan, kekuatan polisi, dan escheat. Ia

menggunakan kekuatan ini untuk menangani potensi konflik antara kepentingan publik

dan hak-hak pemilik properti. Seiring waktu, pengadilan merevisi posisi mereka tentang

sejauh mana negara dapat menegakkan kekuatan pengaturannya. Penilai harus

memahami sikap saat ini terhadap pelaksanaan hak kepemilikan pribadi dan kontrol

publik untuk mengevaluasi risiko, pengembalian, dan harapan yang terkait dengan

kepemilikan dan investasi properti. Seringkali penegakan kekuasaan negara saat ini

tentang regulasi/peraturan hanya dapat dipahami dengan persepsi masa lalu.

Persepsi ini dapat menjelaskan sebagian perubahan yang diamati dalam harga dan

data hasil dari waktu ke waktu. Dampak perubahan zonasi dan kepadatan yang

diizinkan juga mungkin terkait dengan perubahan historis dalam perilaku komunitas

atau penghuni suatu yurisdiksi. Nilai- nilai hukum atau sosial dapat memunculkan nilai

ekonomi berbeda di bidang yang sama.

E. Hubungan Lokasi, Bangunan, dan Atribut Hukum

Hubungan hukum dan atribut fisik adalah untuk membuat real estat diilustrasikan

oleh pengembangan sebagai “penutup bangunan” untuk properti tertentu, yaitu area

properti yang disediakan untuk pembatas, parkir, atau ruang terbuka. Pertimbangkan

lahan seluas 150 kaki x 100 kaki (15.000 kaki persegi) yang terletak di sudut dua jalan

utama. Satu garis (bidang) properti interior berbatasan dengan lingkungan tempat

tinggal sementara yang lain berbatasan dengan banyak kawasan komersial. Klasifikasi

zonasi menunjukkan bahwa struktur ritel satu lantai dapat dikembangkan.

50 | P a g e
 51

Beberapa kegunaan lain dimungkinkan, tetapi fasilitas ritel akan menghasilkan

potensi pengembalian terbesar ke properti.

Zonasi lokasi membutuhkan sisa ruang 5 kaki di samping berbatasan dengan

tanah perumahan. Diperlukan sisa ruang bangunan 10 kaki di bagian belakang

properti. Tidak ada bangunan yang dapat dibangun dalam jarak 10 kaki dari garis

properti belakang, tetapi area ini dapat digunakan untuk parkir. Area 5 kaki berbatasan

dengan properti hunian tidak dapat digunakan untuk parkir karena, secara hukum, tidak

ada perbaikan yang dapat dilakukan pada ruang yang berbatasan dengan penggunaan

properti yang berbeda. (Lihat rencana plot dalam Tampilan 3.1.)

51 | P a g e
 52

Berdasarkan batasan zonasi, penggunaan square footage dihitung

sebagai berikut:

Tanah dasar 150 x 100 = 15.000 kaki persegi

Ruang yang disisakan 150 x 5 = - 750 kaki persegi

Tanah tersedia untuk 14.250 kaki persegi

digunakan

Peraturan pembangunan dan zonasi lokal mensyaratkan bahwa 300 kaki

persegi lahan dialokasikan untuk setiap 300 kaki persegi area bangunan bersih

yang direncanakan. Perkiraan rasio efisiensi bangunan (yaitu, rasio area

sewaan terhadap luas bangunan bruto) berdasarkan tren pasar dan rasio yang

ditemukan dalam struktur yang sebanding adalah 90%. Jadi, 300 kaki persegi

luas bangunan bersih diterjemahkan menjadi 333,33 kaki persegi luas

bangunan kotor:

300 kaki persegi/0,90 = 333,33 kaki persegi luas bangunan kotor

Alokasi penggunaan lahan untuk fasilitas ritel satu lantai dihitung di bawah

ini. Jika 333,33 kaki persegi luas bangunan kotor, “tapak bangunan,”

membutuhkan 300 kaki persegi parkir tanah (termasuk kios parkir dan area

akses), persamaan luas tanah dasar adalah

Membangun footprint 333.33

Permukaan parkir 300,00

Total tanah yang dibutuhkan per unit 633.33

52 | P a g e
 53

Kemudian unit alokasi lahan dapat dihitung sebagai berikut:

14.250 kaki persegi tanah tersedia / 633,33 kaki persegi

diperlukan per unit
= 22,50 unit lahan

Total alokasi penggunaan lahan dihitung sebagai berikut:

Luas bangunan per 333,33 kaki persegi x = 7.500 kaki kotor

lantai 22,50 persegi
Tempat parkir 300 kaki persegi x =+ 6,750 kaki
22,50 persegi
Total lahan = 14.250 kaki
tersedia persegi
untuk digunakan

Contoh ini menunjukkan bagaimana komponen fisik dan hukum dari real

estat berinteraksi untuk membangun ruang yang akan dikembangkan. Formula

umum untuk menghitung penutup bangunan disediakan di bawah ini.

dimana:

A = area lot

Sb = area kemunduran

Bu = luas bangunan

Er = rasio efisiensi

Pu = ukuran unit parkir

S = jumlah stories

O = ruang terbuka (jika ada)

LAU = unit alokasi lahan

53 | P a g e
 54

Data dari contoh dapat diganti ke dalam rumus, sebagai berikut:

[ 15.000 - 750 / { (300 / 0.9) + 300 (1) + 0 }] = 22.50

Unit alokasi lahan (22,50) kemudian diterapkan pada bangunan dan area

parkir untuk memeriksa apakah alokasi untuk ukuran lot yang disesuaikan sudah

benar.

Contoh tersebut menggambarkan bahwa hambatan fisik dan hukum

penting untuk definisi produk dan perkiraan pendapatan dan nilai yang

diproyeksikan. Dalam contoh, luas bangunan yang dihitung adalah 7.500 kaki

persegi. Dengan biaya pengembangan $45 per kaki persegi, total biaya bangunan

akan mencapai $337.500. Tanah dibeli seharga $100.000. Dengan demikian, total

investasi akan menjadi $437.500.

Area lantai bersih dapat digunakan sebagai dasar untuk memperkirakan

pendapatan sewa. Area lantai bersih dari struktur yang diusulkan adalah 6.750

kaki persegi. Pada sewa bersih tahunan sebesar $8 per kaki persegi (termasuk

kekosongan dan kerugian penagihan yang sesuai), kemungkinan penghasilan

operasional bersih properti adalah $54.000. Menerapkan tingkat kapitalisasi yang

diturunkan dari pasar sebesar 10%, potensi pendapatan operasional bersih dapat

dikapitalisasi ke dalam estimasi nilai $540.000. Ini adalah $102.500 lebih dari biaya

konstruksi, menunjukkan bahwa pasar akan mendukung fasilitas ritel dan proyek

ini layak secara ekonomi.

54 | P a g e
 A. Kesimpulan

Dalam konteks real estat, analisis produktivitas adalah studi tentang kapasitas

properti untuk menampung kegiatan ekonomi, menyediakan layanan, dan

menyediakan fasilitas untuk memenuhi kebutuhan manusia. Analisis produktivitas

menghubungkan nilai suatu produk dengan daya jual atribut- atributnya. Atribut fisik,

hukum, dan lokasi properti riil terkait dengan preferensi pasar.

Atribut fisik properti dapat membuatnya sesuai untuk penggunaan tertentu. Atribut

fisik juga dapat bertindak sebagai kendala yang membatasi penggunaan properti.

Atribut fisik termasuk fitur alami dan perbaikan situs buatan manusia dan bangunan.

Kepemilikan, pemindahan, dan penggunaan properti mengikuti hak pribadi dan

kontrol publik. Hak atas sebagian besar properti berada di bawah kategori biaya

sederhana dan estates leasehold. Jenis dan pembatasan perbuatan selanjutnya

membedakan properti leasehold. Domain terkemuka, kekuasaan polisi, perpajakan,

dan escheat merupakan empat kekuatan yang digunakan pemerintah atas real

property. Karakteristik hukum dan dimensi fisik real estat ditentukan dalam deskripsi

hukum properti.

Lingkungan regulasi suatu komunitas terkait erat dengan delineasi atau gambaran

pasar di dalam komunitas tersebut. Sikap sosial dan interpretasi yudisial berperan

penting dalam mendefinisikan produk realty (tak bergerak) dan menggambarkan

pasarnya. Sikap terus berkembang. Persepsi masa lalu, sekarang, dan masa depan

tentang hubungan antara hak kepemilikan individu dan

55 | P a g e
 peraturan publik harus dipertimbangkan dalam penelitian pasar dan proses

penilaian. Manfaat yang berasal dari real estate tergantung pada bagaimana hak- hak

tersebut dilakukan. Karakter penting real properti, hambatan publik pada

penggunaannya, waktu pengembangan properti, dan risiko yang terkait dengan

perjanjian kontrak harus dipertimbangkan untuk mendapatkan kesimpulan nilai yang

secara akurat mencerminkan ekspektasi pasar.

B. Saran

Diharapkan mahasiswa dapat mencari referensi lain yang dapat mendukung

pembelajaran Analisis Pasar Properti khususnya tentang Analisis Produktivitas agar

pengetahuan yang diperoleh dapat maksimal.

56 | P a g e
 Bab 4
Analisis Produktivitas:
Pengantar tentang lokasi

Tujuan Bab

 Untuk menggambarkan bagaimana lokasi situs berhubungan dengan

lingkungan terdekatnya.
 Untuk membahas konsep situs.

 Untuk menjelaskan hubungan antara lokasi situs dan lingkungan urban yang lebih
luas.
 Untuk membahas berbagai lingkungan penggunaan lahan yang memengaruhi
lokasi: lingkungan fisik, lingkungan sosial dan budaya, lingkungan psikologis, dan
lingkungan kelembagaan dan politik.

Saat ketiga aspek properti diperiksa dalam analisis produktivitas, lokasi adalah
fondasi untuk memahami real estat dan nilainya. Dikatakan bahwa keberhasilan
real estate tergantung pada “lokasi, lokasi, dan lokasi.” Apakah tiga penekanan
pada lokasi secara khusus berarti permintaan, keterkaitan, dan persaingan.
Lokasi subjek properti menghubungkan properti dengan sumber permintaan dan
membedakan dari pesaingnya.
Bab 3 menunjukkan bahwa atribut fisik dan hukum suatu properti penting untuk
daya jualnya. Setiap diskusi mendalam tentang lokasi harus disajikan
sehubungan dengan aspek fisik dan hukum properti. Zonasi misalnya, memiliki
pertimbangan hukum dan dimensi spasial, atau lokasi yang memengaruhi nilai
properti dan memengaruhi penggunaan tertinggi dan terbaik. Struktur kota tidak
dapat digambarkan tanpa mengacu pada medan fisik, infrastruktur, dan skyline
(kaki langit) kota.
Atribut lokasi real estate menentukan jenis dan distribusi spesifik kemungkinan
penggunaan lahan di suatu daerah. Pada langkah selanjutnya dalam studi pasar
dan pemasaran, studi permintaan ekonomi akan mengidentifikasi jumlah
pertumbuhan penggunaan lahan yang diperkirakan sepanjang waktu.

57 | P a g e
 Penentu lokasi pertumbuhan terdiri dari fitur statis dan dinamis. Fitur statis
termasuk keterkaitan dan hubungan penggunaan lahan. Keterkaitan merujuk
pada perpindahan orang, barang, layanan, atau komunikasi ke dan dari suatu
situs properti. Hubungan umum termasuk jalan dan utilitas. Hubungan
penggunaan lahan mengacu pada jenis pembangunan saat ini di daerah tersebut
dan bagaimana penggunaan lahan saling berhubungan atau mendukung satu
sama lainnya. Penggunaan lahan saat ini di suatu daerah menetapkan pola untuk
masa depan. Karena lokasi berubah seiring waktu, aspek dinamis lokasi juga
perlu ditangani. Fitur lokasi dinamis adalah pola pertumbuhan penggunaan lahan
dan arah serta laju pertumbuhan.
Analisis lokasi membahas empat pertanyaan utama tentang potensi
penggunaan dan posisi kompetitif suatu properti.
 Bagaimana pola pertumbuhan yang diharapkan dan pola pertumbuhan saat ini di
daerah dan bagaimana subjek properti sesuai dalam kaitannya dengan pola
pertumbuhan ini?
 Apa hubungan subjek properti dengan sumber permintaan?

 Apa kompetisi subjek properti saat ini dan di masa depan?

 Bagaimana lokasi subjek properti dibandingkan dengan area kompetitif?

Bab 3 membahas tingkat pertama lokasi-lokasi dan daerah sekitarnya secara

langsung. Dalam bab ini, atribut tingkat kedua lokasi diselidiki untuk
menggambarkan hubungan antara situs dan sekitarnya. Dalam ilmu ekonomi
tanah, situs adalah konsep yang mengidentifikasi hubungan lingkungan
perkotaan pada penggunaan spesifik sebidang tanah tertentu dari waktu ke
waktu. (Richard B. Andrews, Urban Land Economics and Public Policy (New York:
Free Press, 1971).

Andrews secara keseluruhan mengembangkan konsep lokasi ekonomi dalam

kerangka teori situs).
Tingkat ketiga dari lokasi yang dianalisis adalah keseluruhan struktur kota dan
keterkaitannya dalam pola penggunaan lahan masyarakat. Studi lokasi pada
tingkat ini dibahas dalam Bab 5.

58 | P a g e
 Seperti dijelaskan dalam bab tersebut, struktur perkotaan berkaitan dengan
basis ekonomi masyarakat, pola penggunaan lahan saat ini, masa lalu, dan masa
depan, serta besar dan arah pertumbuhan yang diharapkan.
Hubungan antara lokasi perkotaan dan nilai real estate pertama kali diakui oleh
Alfred Marshall. Dalam Principles of Economics, diterbitkan pada tahun 1890,
Marshall menetapkan fondasi pendekatan penilaian yang digunakan oleh profesi
penilaian pada tahun 1930-an, dan ia mengidentifikasi lokasi sebagai esensi real
estate perkotaan. (Alfred Marshall, Principles of Economics, edisi ke 8 (London:
Macmillan and Company, 1920)). Istilah yang digunakan oleh Marshall adalah nilai
situasi perkotaan.
Hubungan timbal balik tiga tingkat lokasi analog dengan hubungan timbal balik
biologis sel, organ, dan organisme (lihat Tampilan 4.1). Pada gambar terlihat
sebuah situs dapat dianggap sebagai sel. Dalam organisme hidup, setiap sel
individu memiliki fungsi khusus dalam kaitannya dengan sel-sel di sekitarnya dan
keseluruhan organisme. Terlepas dari fitur unik sel, ia juga memiliki banyak atribut
yang sama dengan sel lainnya.

Tampilan 4.1 Situs Sebagai Sel

59 | P a g e
 Hubungan antara bagian dan keseluruhan berlaku untuk situs juga. Setiap
bidang tanah memiliki karakteristik yang mirip, jika tidak identik dengan atribut
situs lainnya. Kombinasi spesifik karakteristik properti membuat situs unik dan
membatasi berbagai fungsi yang mungkin yang dapat dilakukan dalam situs.
Untuk membawa analogi lebih jauh, sel dengan fungsi khusus bergantung
pada sel-sel di sekitarnya dan berhubungan dengan organ yang menjadi
bagiannya. Demikian pula, sebuah situs terhubung dengan lingkungan, distrik
penggunaan lahan, atau area perdagangan dan ke lingkungan perkotaan secara
keseluruhan. Menggunakan konsep situs, seorang analis menyelidiki keterkaitan
sebuah situs dengan lingkungan perkotaan dan kemudian mengeksplorasi situasi
ekonomi situs tersebut.
Sebagai langkah terakhir dalam analogi tersebut, sel, atau situs, terkait dengan
organisme secara keseluruhan, mungkin menjadi kota, masyarakat, wilayah
metropolitan, atau daerah statistik metropolitan (metropolitan statistical area,
MSA). Sebuah pemahaman tentang pengembangan dan basis ekonomi dari
masyarakat secara keseluruhan memberikan wawasan ke dalam ruang dimensi
dan dinamika pasar.
Analogi biologis yang disajikan di sini menyarankan proses untuk menganalisis
lokasi dengan secara langsung menghubungkan analisis produktivitas dengan
hubungan penawaran dan permintaan yang diidentifikasi di pasar. Pasokan dan
permintaan real estate harus dipertimbangkan dalam konteks spasial. Untuk
membuat proyeksi tentang penawaran dan permintaan, seorang analis harus
mempertimbangkan atribut lokasi guna mengidentifikasi persaingan yang ada
dan yang diusulkan dan untuk menilai besarnya permintaan dan arah
pengembangan.
Analisis pasar dan pemasaran dapat dilihat mempekerjakan empat penyaring
yang menyalurkan agen sebagai penentu penggunaan lahan:
1. Situs dan penyaring perbaikan, memulai dengan menggunakan proses penentuan

2. Penyaring lokasi, menggunakan analis untuk memproses lokasi dan atribut

produktivitas lainnya
3. Penyaring permintaan, menentukan kuantitas penggunaan lahan
yang dibutuhkan

60 | P a g e
4. Penyaring kompetisi, menggunakan analis untuk menentukan berapa banyak
permintaan yang dibutuhkan pada situs tertentu atau bagian spesifik penggunaan
lahan medan perkotaan Dengan menerapkan penyaring ini, analis dapat menghapus
data yang tidak relevan dari analisis pasar dan fokus pada faktor-faktor penting yang
mempengaruhi penggunaan dan nilai situs.

Site dan Situs

Studi lokasi dalam analisis produktivitas sesuai dengan masalah penilaian yang
khas, yaitu situs yang mencari penggunaan atau pasar. Secara umum, analisis
lokasi untuk penilaian dimulai dengan situs tertentu. Penilai memeriksa situs,
menyelidiki karakteristik lokasi lingkungan dan atribut lokasi situs. Ini adalah
tahap analisis produktivitas di mana atribut lokasi, fisik, dan hukum saling terkait
dan sering dikategorikan silang.
Analisis lokasi berkaitan dengan penempatan atribut spasial dan bagaimana
atribut ini berhubungan dengan fungsi tertentu. Sulit untuk menganalisis lokasi
tanpa merujuk pada penggunaan tertentu. Sama seperti analisis penggunaan
yang membutuhkan penyelidikan lokasi, analisis lokasi harus dilakukan dalam
konteks penggunaan tertentu. Hanya jenis penggunaan yang harus ditentukan.
Penggunaannya tidak perlu ada pada saat analisis. Sebagai contoh, digunakan
analisis tertinggi dan terbaik, berbagai skenario penggunaan dianggap seolah-
olah situs yang kosong. Penilai mulai dengan menganalisis properti dari
perspektif potensi penggunaan bangunan kantor dan kemudian menemukan
bahwa situs tersebut tidak cocok karena daerah tidak memiliki fasilitas
pendukung memadai. Dalam hipotesis kasus ini, penggunaan retail dapat
dipertimbangkan berikutnya dan selanjutnya dihilangkan karena alasan yang
sama. Tetapi penggunaan di perumahan pada akhirnya lulus uji lokasi. Dengan
demikian, proses analisis dapat dilihat sebagai corong atau saringan melalui
berbagai penggunaan yang diayak sampai satu penggunaan yang tepat mampu
melewati semua penyaring. Seorang analis dapat mempertimbangkan
penggunaan kantor, penggunaan ritel, penggunaan perumahan, dan penggunaan
campuran untuk properti tertentu meskipun saat ini situs hanya
ditingkatkan/ditambah dengan adanya gudang.

61 | P a g e
 Seperti yang diilustrasikan oleh contoh-contoh ini, bahkan lokasi umum
dianggap sesuai dengan kesesuaiannya untuk penggunaan lahan tertentu.
Dengan demikian, terkait penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan
analisis pasar, pemasaran, dan penilaian.
Konsep Situs

Teori situs bertumpu pada keyakinan bahwa penggunaan lahan saling

bergantung dan kegiatan ekonomi saling terkait. Ini fokus pada pergerakan antara
pusat kegiatan, atau lokus, dan aksesibilitas lokus ini. Situs dapat didefinisikan
sebagai hubungan antara total lingkungan perkotaan dan penggunaan spesifik
lahan pada bidang tanah individu pada waktu tertentu. (Andrews, Urban Land
Economics and Public Policy). Definisi ini mencakup beberapa elemen mendasar
untuk penilaian dan analisis pasar. Satu ide kunci adalah bahwa penggunaan
lahan dari paket yang diberikan terpisah dengan lokus paket tersebut.
Setiap situs tertentu memiliki berbagai kemungkinan penggunaan yang sesuai
dengan situs secara legal, secara fisik, dan secara lokasional. Meskipun situs
tersebut secara fisik tetap, secara ekonomi adalah fleksibel dalam hal
penggunaannya. Lokasi ekonomi, konsep bahwa suatu situs berfungsi sebagai
lokus kegiatan ekonomi dalam hubungannya dengan lokus lain dalam struktur
perkotaan yang dinamis, merupakan perhatian utama dalam delineasi dan
penilaian pasar.
Dalam praktik sehari-hari, memisahkan konsep lokasi ekonomi dan lokasi fisik
adalah sulit. Lokasi fisik mengacu pada posisi satu situs relatif terhadap yang lain.
Istilah lokasi fisik sering digunakan secara bergantian dengan kedekatan dan
aksesibilitas. Dalam bab ini, konsep lokasi diperluas yang mencakup masalah
ekonomi dari analisis pasar dan daya jual, analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik, serta penilaian. Analis memeriksa konsep umum lokasi, kedekatan, dan
aksesibilitas dari berbagai perspektif teknis untuk lebih memahami produk real
estat dan pasar dalam konteks spasial.
Definisi situs mengacu pada hubungan kegunaan sebagai fungsi waktu serta
ruang. Ketika kekuatan di luar bidang tanah mengubah hubungan kegunaan,
kegiatan yang dilakukan di situs dan sifat ekonomi situs itu sendiri mulai berubah.

62 | P a g e
 Dari sudut pandang pasar, analisis lokasi suatu situs tidak dapat dipisahkan
dari siklus hidup lingkungan tersebut. (Istilah lingkungan tidak dimaksudkan untuk
dibatasi pada lingkungan perumahan. Istilah ini digunakan di sini sebagai istilah
mencakup semua penggunaan lahan, yang berarti suatu area kota atau daerah
pedesaan memiliki penggunaan lahan yang sama atau sangat saling terkait.
Daerah ini juga disebut distrik penggunaan tanah, node, atau cluster). Konsep
situs adalah landasan semua masalah ekonomi yang menghubungkan
penggunaan dan analisis pasar tertinggi dan terbaik dengan proses penilaian.
Proses Situs

Situs bukan hanya teori yang menghubungkan situs individu dengan lingkungan
terdekatnya atau lingkungan perkotaan secara keseluruhan. Ini juga merupakan
proses analitis praktis. Subjek Situs properti (atau serangkaian properti)
menghubungkan data dan masalah yang diangkat oleh data ke dalam
keseluruhan studi lokasi, penggunaan lahan, dan analisis pasar. Proses situs
termasuk mengumpulkan, mengklasifikasikan, dan menganalisis informasi, serta
melibatkan empat langkah:
1. Identifikasi kegiatan di daerah tersebut

2. Studi tentang sifat hubungan antara kegiatan-kegiatan

3. Analisis aksesibilitas situs dengan daerah sekitarnya

4. Evaluasi pengaruh total area pada penggunaan situs

Untuk mengidentifikasi kegiatan di suatu daerah dan menganalisis hubungan di

antara mereka, analis harus memberi batas spasial lingkungan subjek.
Memahami sifat spasial real estate memungkinkan analis menentukan batasan
fisik pasar real estate. Batas yang diidentifikasi dengan fitur alami seringkali dapat
ditarik untuk pasar real estate, tetapi batas-batas ini tidak sesuai untuk
mendefinisikan pasar barang-barang konsumen atau komoditas. Batas-batas
pasar untuk produk lain sering ditentukan oleh kapasitas produksi produsen atau
keterbatasan distributor yang menyimpan dan menjual produk. Tetapi untuk real
estate, dimensi lokasi atau situs spasial adalah penentu utama produk. Walaupun
fakta ini menyulitkan dalam analisis produktivitas, tetapi dapat memfasilitasi
penggambaran pasar.

63 | P a g e
Batas Pasar

Produktivitas real estat sangat dipengaruhi oleh lokasi ekonomi dan fisiknya.
Menganalisis lokasi ekonomi melampaui identifikasi posisi fisik dari satu properti
dalam kaitannya dengan properti lainnya. (Terry V. Grissom, “A Feasibility
Process: The Benefits of Land Economics and Risk Management (Proses
Kelayakan: Manfaat Ekonomi Lahan dan Manajemen Risiko),” The Appraisal
Journal (Juli 1984):356-374). Analisis lokasi ekonomi dimulai dengan identifikasi
kegiatan ekonomi di lingkungan atau daerah perdagangan, digambarkan dengan
batas fisik, politik, dan sosial ekonomi atau hubungan jarak waktu yang diwakili
oleh waktu perjalanan ke dan dari tujuan umum. (Batas pasar di sini mengacu
pada area di mana sebagian besar sumber permintaan (pengguna ruang) berada
dan area di mana sebagian besar kompetisi berada. Ini tidak harus disamakan
dengan penilaian yang mengacu pada area pasar untuk penjualan. Penjualan
berasal dari area yang sama lainnya tetapi di luar area perdagangan pengguna
ruang di pasar fundamental).
Luas geografis pasar untuk suatu properti ditentukan oleh real estate itu sendiri
dan oleh fitur-fitur seperti jumlah ruang yang tersedia, tingkat harga atau kisaran
harga properti, dan penggunaan ruang saat ini. Misalnya, tingkat pasar geografis
untuk gedung perkantoran komersial di kota-kota besar umumnya lebih luas
dibandingkan pasar untuk tempat tinggal keluarga tunggal di komunitas
pedesaan. Batas dapat dibuat dengan menggunakan berbagai kriteria. Batas-
batas untuk lingkungan dan daerah perdagangan dapat didasarkan pada fitur
geografis seperti danau, bukit, dan gunung yang belum ada. Pasar juga dapat
dibatasi oleh fitur topografi yang mencegah pengembangan atau menghambat
transportasi antar bagian masyarakat. Fitur buatan manusia seperti jalan bebas
hambatan, jalan raya yang terbagi, jalan satu arah, dinding, bangunan jalur curah
(zonasi mandat), jembatan, infrastruktur, dan lingkungan yang dirancang
(misalnya, danau lanskap, taman) dapat menciptakan batasan pasar, seperti
halnya politik atau yurisdiksi hukum. Komunitas berbentuk badan hukum yang
berbeda dalam wilayah metropolitan dapat memberlakukan pembatasan hukum
berbeda pada penggunaan lahan.

64 | P a g e
 Sedikit perbedaan dalam lokasi - misalnya, lokasi dalam batas-
batasmkomunitas yang tergabung versus yang berada di luar yurisdiksi
komunitas - dapat mengubah biaya pemeliharaan dan harga lot yang berlaku di
pasar. Lokasi juga dapat menentukan layanan yang tersedia untuk produk real
estate. Kombinasi biaya dan layanan yang tersedia dapat membantu
menggambarkan persaingan dan pasar untuk fasilitas tertentu.
Variabel jarak dan waktu adalah penentu utama ekonomi pasar area
perdagangan. Biaya untuk mengangkut orang atau barang dari suatu fasilitas ke
lokasi tertentu lainnya harus dipertimbangkan sehubungan dengan biaya untuk
mengakses situs kompetitif. Dimensi ekonomi dan psikologis suatu area pasar
sering ditentukan oleh upaya yang diperlukan untuk melakukan perjalanan antara
satu lokasi dengan lokasi lainnya. Sebagai contoh, distance workers (pekerja
dengan jarak jauh) yang bersedia untuk bepergian sering menetapkan batas-
batas lingkungan. Masalah ini dibahas lebih lanjut dalam Bab 5 dalam analisis
aksesibilitas dan sekolah rent theorists’ dari struktur urban.
Lingkungan juga ditentukan oleh homogenitas atau kompatibilitas penggunaan
lahan. Oleh karena itu, langkah selanjutnya dalam analisis lokasi adalah
mengidentifikasi karakteristik utama suatu lingkungan.
Identifikasi Kegiatan

Identifikasi kegiatan di suatu daerah memerlukan survei sederhana penggunaan

lahan yang ada atau analisis basis ekonomi utama. Kegiatan utama yang perlu
diperhatikan adalah penggunaan lahan yang menarik orang ke lokasi tertentu.
Kegiatan-kegiatan ini berfungsi seperti magnet ekonomi, dapat diwakili oleh
pengusaha besar, fasilitas rekreasi, lembaga, layanan, atau fitur fisik seperti
sungai dan jalan. Pusat perbelanjaan misalnya, biasanya menghasilkan kegiatan
lebih lanjut di suatu daerah.
Kegiatan utama sering kali menentukan karakter lingkungan dan membentuk
dasar ekonomi lingkungan tersebut. Misalnya, kawasan pusat bisnis sebagian
besar masyarakat ditandai dengan gedung perkantoran bertingkat tinggi.
Kegiatan penyewa gedung kantor menentukan karakter keseluruhan area.
Bangunan kantor di sepanjang Madison Avenue dan di sepanjang Wall Street di
Manhattan digunakan oleh penghuni - penyewa yang berbeda. Kebutuhan
penyewa dan karakter penggunaan lahan di sekitarnya berbeda.

65 | P a g e
 Penyewa di Madison Avenue sebagian besar instansi pemasaran dan
periklanan, sementara penyewa Wall Street menyediakan layanan keuangan.
Meskipun kedua wilayah didominasi oleh perusahaan bisnis, kegiatan terkait di
dekatnya bervariasi.
Identifikasi kegiatan utama di kota adalah dasar analisis basis ekonomi.
Kegiatan-kegiatan ini juga harus diidentifikasi untuk menentukan secara spesifik
daerah dan lingkungan perdagangan.
Pemahaman menyeluruh tentang lingkungan hanya diperoleh melalui
identifikasi kegiatan utamanya, dimulai dengan studi fungsional tentang
penggunaan lahan secara umum di daerah tersebut. Setelah melewati area
tersebut, seorang analis dapat menyiapkan gambar skematis penggunaan lahan
langsung dan pertumbuhan kota secara keseluruhan. Sebagai contoh, bisa
berupa peta sederhana yang menunjukkan pertumbuhan baru dalam beberapa
tahun terakhir berdasarkan jenis penggunaan lahan, diidentifikasi pada peta
sebagai titik-titik. Pola tersebut secara grafik akan menunjukkan arah
pertumbuhan dan di mana berbagai jenis penggunaan lahan berada. Survei
penggunaan lahan sederhana seperti ini dapat dikembangkan menjadi studi yang
lebih canggih. Perubahan cepat jarang memengaruhi seluruh area dalam waktu
singkat. Jika perubahan terjadi di lingkungan, analisis harus fokus pada
mengidentifikasi perubahan ini.
Identifikasi kegiatan primer dan penggunaan lahan terkait yang berkembang
disekitar mereka mengarahkan perhatian dalam analisis kedua batas pasar –
hubungan penggunaan lahan.

Identifikasi Hubungan

Berbagai kegiatan di lingkungan dapat bersifat komplementer, subservient, atau

kompetitif. Beberapa kegiatan bahkan saling bertolak belakang. Kategori
hubungan penggunaan lahan diidentifikasi dalam Tampilan 4.2. Sifat hubungan
antara set penggunaan lahan ditentukan berdasarkan fungsi ekonomi mereka.
Dealer mobil yang kompetitif misalnya, umumnya berada bersebelahan satu
sama lain. Dealer mobil menemukan ini saling menguntungkan untuk dekat
dengan pesaing mereka, dan mereka sering menemukan ini lebih murah, out-of-
the-way land. Dalam kebanyakan kasus, mobil tidak dibeli secara impulsif.

66 | P a g e
 Ini adalah barang tahan lama yang dibeli setelah satu atau lebih perjalanan
belanja komparatif, dan menempatkan dealer bersama lebih nyaman bagi
pembeli mobil.
Kategori umum pertama yang disajikan dalam Tampilan 4.2 adalah hubungan
antara penggunaan dominan dan penggunaan bawahan di mana perusahaan
bawahan melayani pengoperasian aktivitas dominan. Sebagai contoh, misalkan
sebuah pabrik besar berlokasi di area industri di kota. Dalam waktu singkat,
penggunaan terkait bawahan yang memasok barang atau jasa untuk
penggunaan manufaktur (misalnya, toko mesin) bergerak di dekatnya. Contoh
layanan dalam kategori ini adalah kantor hukum (penggunaan bawahan) yang
berlokasi dekat dengan gedung pengadilan atau kantor catatan publik
(penggunaan dominan). Dalam hubungan penggunaan-bawahan yang dominan,
kegiatan penggunaan lahan bawahan secara langsung terlibat dalam kegiatan
dominan - misalnya, distributor memasok bahan-bahan yang diperlukan untuk
proses pembuatan, seorang pengacara mengajukan perkara kasus-kasus di
gedung pengadilan.

Tipe hubungan penggunaan lahan yang kedua adalah hubungan antara

penggunaan dominan dan penggunaan tambahan di mana aktivitas pendukung
melayani klien atau karyawan dari penggunaan dominan. Contohnya adalah toko
deli sandwich, toko hadiah, atau toko bunga terletak di lantai pertama sebuah
bangunan kantor. Karakter tambahan penggunaan lahan ditekankan ketika toko
memiliki orientasi internal, dengan sedikit atau tanpa akses eksternal atau
paparan dari luar gedung. Jika bagian depan toko di lobi, atrium, atau serambi
gedung kantor, berfungsi sebagai pendukung dalam struktur keseluruhan.

67 | P a g e
 Contoh lain adalah restoran cepat saji yang berlokasi dekat dengan
supercenter karena restoran dan pusat perbelanjaan melayani segmen
demografis yang sama dan pembeli supercenter membutuhkan tempat untuk
makan siang. Kategori umum ketiga hubungan penggunaan lahan terdiri dari
kodominan (dominan bersama), kegunaan dan dominan yang berhubungan
dengan penggunaan satelit. Kategori ini dicontohkan oleh fasilitas di pusat
perbelanjaan atau mal. Penggunaan kodominan adalah department store besar,
menarik konsumen ke pusat dan melayani permintaan yang sama seperti
penggunaan satelit. Pelanggan yang membeli barang di department store besar
juga melindungi toko-toko yang berdekatan di mana produk serupa dijual.
Dalam jenis hubungan ini, satelit memanfaatkan kekuatan jangkar dominan
untuk menarik pelanggan ke daerah tersebut. Seringkali penggunaan satelit
dalam hubungan penggunaan satelit-penggunaan dominan mengambil
karakteristik penggunaan tambahan, tetapi kunci fungsi satelit adalah
ketergantungan pada kekuatan gambar dari penggunaan dominan atau
kodominan.
Penggunaan dominan atau kodominan (dominan bersama) dan hubungan
penggunaan satelit tidak terbatas pada pusat perbelanjaan. Itu dapat
diidentifikasi di berbagai lingkungan atau daerah perdagangan. Sebagai contoh,
kegiatan dasar ekonomi, atau penggunaan kodominan, di kawasan pusat bisnis
Austin, ibukota Texas, adalah kantor pemerintah dan lembaga keuangan.
Berbagai kantor negara bagian, kantor federal, dan kantor pemerintah lokal
sering melayani klien sama dengan bisnis jasa keuangan (bank dan tabungan
dan pinjaman). Perusahaan hukum, pelobi, dan kelompok profesional yang
berlokasi dekat kantor pemerintah dapat dianggap fungsi satelit. Layanan
tambahan di CBD seperti toko ritel, restoran, hotel, dan fasilitas rekreasi adalah
penerima bisnis langsung yang tertarik pada kegiatan yang dominan.
Dengan memahami kualitas dan tingkat hubungan penggunaan lahan,
seorang analis memperoleh wawasan tentang stabilitas, daya tahan, dan potensi
pengembangan properti atau lingkungan tertentu. Mempelajari hubungan di
antara penggunaan lahan di suatu daerah dari waktu ke waktu akan membantu
analis memperkirakan arah pertumbuhan dan pola penggunaan lahan di masa
depan.

68 | P a g e
 Analisis Aksesibilitas

Aksesibilitas membahas tingkat kenyamanan atau ketidaknyamanan yang terlibat

dalam memindahkan orang, barang, dan layanan di antara berbagai lokasi
kegiatan. Tingkat gesekan atau ketidaknyamanan, diukur dari segi waktu, biaya,
dan aggravation (gangguan). Aksesibilitas berarti biaya transportasi negatif.
Semakin besar aksesibilitas situs ke aktivitas utama dan penggunaan lahan
pelengkap, semakin rendah biaya untuk mencapai properti dan semakin tinggi
potensi pengembalian situs dalam pendapatan dan nilai. (Ini mengasumsikan ada
permintaan ekonomi untuk penggunaan di lokasi ini). Pentingnya aksesibilitas ke
penggunaan spesifik tercermin dalam apa yang akan dibayar oleh satu pengguna
(atau pembeli) untuk satu situs daripada situs yang lain.
Keterkaitan kegiatan, hubungan, dan aksesibilitas memengaruhi alokasi
penggunaan lahan. Pemahaman tentang hubungan ini membantu
mengidentifikasi kemungkinan penggunaan situs dari sudut pandang lokasi.
Analisis lebih lanjut dari permintaan dan pemasaran dan analisis keuangan akan
menentukan jika dan, mungkin, saat ini adalah penggunaan tertinggi dan terbaik
dari situs.
Analis harus memperhatikan aksesibilitas pada dua level.

 Pada tingkat makro, aliran orang antara satu daerah dan yang lain
dipertimbangkan.
 Pada tingkat mikro, seorang analis memeriksa situs subjek, masuk dan keluar
dari properti, dan daerah langsung.
Berbagai konsep telah dikembangkan oleh ahli ekonomi lahan kota, geografi, dan
arsitek lanskap (seni taman) untuk memfasilitasi analisis ini.
Aksesibilitas Tingkat Makro

Aksesibilitas tingkat makro mencerminkan pertukaran antara biaya transportasi

ke situs dan fitur serta fasilitas spesifik yang ditawarkan situs. Aksesibilitas tingkat
makro tercermin dalam sewa lokasi, volume penjualan komoditas di lokasi, atau
harga jual. Dan aksesibilitas dapat dihubungkan langsung dengan daya tarik
penggunaan lahan dominan atau kodominan.

69 | P a g e
 Dalam model gravity dari daya tarik ritel, daya tarik beroperasi dalam proporsi
terbalik, seperti hubungan antara jarak dan massa dalam hukum gravitasi
Newton. Hukum Newton menyatakan bahwa gaya gravitasi antara partikel
sebanding dengan produk massa mereka dan kuadrat terbalik jarak di antara
mereka. Secara analogi, dalam konteks real estat, semakin besar jumlah pesaing
(penggunaan dominan dan kodominan) di suatu wilayah, semakin besar volume
total konsumen potensial yang mencari akses ke wilayah tersebut.
Daya tarik bergantung pada penggunaan lahan tertentu. Seperti yang
disebutkan sebelumnya, dealer mobil berkumpul di dekat pesaing mereka.
Pengelompokan ini adalah contoh dari apa yang disebut ekonomi aglomerasi.
Keuntungan ekonomis dibuat untuk dealer mobil ketika banyak dealer yang
menawarkan produk yang sedikit berbeda saling berdekatan. Karena pembelian
mobil memerlukan perjalanan perencanaan dan perbandingan belanja oleh
pembeli mobil, sejumlah dealer yang berada bersama-sama menciptakan
hubungan penggunaan lahan yang dominan secara kolektif, menghasilkan
tarikan gravitasi. Aksesibilitas beberapa fasilitas alternatif di satu lokasi, lebih dari
offset setiap gesekan atau ketidaknyamanan pengalaman pelanggan mencapai
lokasi. Dengan demikian, bahkan pada tingkat makro, analisis aksesibilitas harus
digunakan khusus untuk mengidentifikasi hubungan dan keterkaitan antar
kegiatan.
Fokus analisis pada tingkat makro adalah persaingan antara penggunaan di
dalam struktur perkotaan secara keseluruhan. Persaingan ini didasarkan pada
kemampuan pengguna tanah untuk membayar harga kompetitif untuk lokasi yang
diinginkan. Jika pengguna lahan kalah bersaing dengan pengguna lahan lain
untuk lokasi tertentu dan diperoleh lokasi yang kurang diinginkan, maka biaya
transportasi tambahan dikeluarkan karena kurangnya aksesibilitas. Trade-off
(pertukaran) ekonomi antara sewa situs dan aksesibilitas tingkat makro
memberikan penjelasan untuk struktur ekonomi kota, dibahas dalam Bab 5.
Untuk menyelidiki pentingnya aksesibilitas ke area tertentu, seorang analis
harus menggambarkan atau menjelaskan karakter, arah, jarak, dan frekuensi
perjalanan ke dan dari penggunaan lahan tertentu. Pada tingkat makro, ini dapat
dilakukan dengan fokus pada hubungan antara sektor lingkungan atau sektor
perdagangan dan kota secara keseluruhan.

70 | P a g e
 Hubungan ini penting karena dua alasan:
1. Lingkungan adalah titik fokus perjalanan ke dalam dan ke luar yang berkaitan
dengan penggunaan lahan tertentu atau agregasi penggunaan lahan.
2. Lingkungan memonopoli “paket” pergerakan tertentu dan menyumbang sebagian
besar perjalanan singkat berfrekuensi tinggi.

Dengan demikian, sementara perjalanan dalam lingkungan menentukan tingkat

aksesibilitas mikro (masuk dan keluar ketika turun ke situs), perjalanan antar
lingkungan membentuk dasar aksesibilitas tingkat makro.
Kekuatan gambar lingkungan dan aksesibilitas tingkat makro dapat ditentukan
dengan mempelajari ukuran dan volume lalu lintas yang menghubungkan jalan-
jalan arteri, sifat hubungan di luar daerah, jumlah dan jenis perusahaan di dalam
lingkungan, dan persaingan di lingkungan lain. Analisis aksesibilitas tingkat makro
melibatkan identifikasi jalan utama dan jalur transportasi umum, studi perhitungan
lalu lintas, dan pengukuran waktu perjalanan dan jarak ke pusat kegiatan lain
yang terkait dengan lingkungan.
Aksesibilitas suatu lingkungan akan sering menentukan keinginan lingkungan
dan statusnya dalam masyarakat secara keseluruhan. Kemudahan akses dan
keinginan adalah indikator potensi daerah untuk pertumbuhan dan arah masa
depan pertumbuhan tersebut.
Pola pergerakan antar lingkungan digunakan untuk mengidentifikasi bidang-
bidang pengembangan potensial. Geografer perkotaan menggunakan istilah
zona konflux untuk menggambarkan segmen tanah tempat aktivitas dengan daya
gambar yang cukup besar. Di daerah ini, jalan arteri dan infrastruktur lainnya
dikembangkan untuk mengarahkan atau menarik lalu lintas kendaraan ke daerah
tersebut. Sebagian besar kota memiliki zona pertemuan di mana kegiatan
ekonomi dan infrastruktur ini digabungkan. Ketika faktor-faktor ini ada dan dapat
diidentifikasi di lokasi tertentu, seorang analis dapat menentukan kemungkinan
pola pertumbuhan dan peringkat lokasi. Prosesnya adalah mengidentifikasi
kegiatan ekonomi utama di daerah tersebut, hubungan antara kegiatan ini dan
kegiatan terkait, serta hubungan pusat kegiatan dengan jalan raya utama atau
yang sering dilalui. Zona pertemuan akan ditemukan di mana volume aktivitas
memberikan tarikan kuat dan jalan raya utama berpotongan atau bertemu.

71 | P a g e
Aksesibilitas Tingkat Mikro

Setelah kekuatan gambar dan aksesibilitas daerah dipertimbangkan, tujuan

selanjutnya dari analisis lokasi adalah untuk menganalisis aksesibilitas tingkat
mikro. Aksesibilitas tingkat mikro berkaitan dengan hubungan keterkaitan, yaitu

perpindahan antara (atau kedekatan) aktivitas terkait. Hubungan keterkaitan

yang diklasifikasikan dalam Tampilan 4.2 ditandai dengan interaksi yang
berkelanjutan atau berulang, mengharuskan perpindahan antar situs. Kedekatan
merupakan komponen sekunder transportasi orang dan barang.
Hubungan keterkaitan memiliki berbagai orientasi. Gerakan dapat memiliki
orientasi ke dalam atau ke luar - yaitu, ke atau dari penggunaan atau
pembentukan lahan. Hal ini dimungkinkan untuk mengkategorikan gerakan yang
lebih spesifik sebagai gerakan perakitan, gerakan dispersif, dan gerakan acak.
Gerakan perakitan ditandai dengan konvergensi pada titik fokus. Jenis
pergerakan ini diilustrasikan dengan perjalanan komuter untuk bekerja di
kawasan pusat bisnis atau konvergensi pembeli di pusat perbelanjaan.
Sebaliknya, gerakan dispersif menyebar dari titik fokus. Pada tingkat mikro,
dispersi diwakili oleh gerakan keluar dari situs tertentu, subdivisi, atau lingkungan.
Pada tingkat makro, dispersi tercermin dalam komuter yang meninggalkan
subdivisi dan komunitas bedroom di wilayah metropolitan untuk melakukan
perjalanan ke tempat kerja mereka. Seringkali, gerakan perakitan dan gerakan
dispersif adalah sisi terbalik satu sama lain. Perjalanan komuter ke tempat kerja
bisa menjadi gerakan berkumpul dari perspektif pengusaha di pasar tenaga kerja,
tetapi merupakan gerakan dispersif dari perspektif lingkungan perumahan.
Titik perangkap (titik perangkap) adalah konfigurasi penggunaan sangat
kondusif untuk gerakan perakitan. Trapping point (titik perangkap) adalah zona
konfluks tingkat mikro. Situs terkenal yang didukung oleh infrastruktur yang baik
dan fitur desain memberikan tarikan gravitasi kuat, membawa orang, barang, dan
aktivitas ke area tersebut. Cincinnati’s Fountain Square, Times Square
Manhattan, Fisherman’s Wharf San Francisco, dan Faneuil Hall di Boston dan
Pasar Quincy semuanya merupakan titik perangkap.
Dalam pola pergerakan acak, barang atau orang tersebar di berbagai lokasi
sepanjang rute.

72 | P a g e
 Gerakan acak dapat terjadi di kedua ujung rute - yaitu, di ujungnya atau di
mana ia bertemu dengan rute lain.
Apapun polanya, sulit untuk menganalisa pergerakan tanpa menghubungkan
ke sebuah penggunaan atau kegiatan tertentu. Pemahaman tentang aktivitas dan
pola pergerakan yang ada membantu mengidentifikasi jaringan dukungan yang
mengelilingi situs tertentu atau akan mempertahankan penggunaan yang
diusulkan dan pasar untuk situs tersebut. Faktor-faktor ini harus dipertimbangkan
untuk menganalisis kelayakan properti dalam hal penggunaan tertinggi dan
terbaik. Sifat dan orientasi pola pergerakan harus diidentifikasi bersama dengan
frekuensi dan volume perjalanan. Untuk mengukur aktivitas spesifik di lokasi, pola
perjalanan dapat diidentifikasi dengan survei atau observasi. Misalnya, jumlah
perjalanan yang dilakukan ke supermarket setiap minggu oleh pelanggannya dan
jumlah dolar yang dihabiskan per perjalanan menunjukkan sifat dan frekuensi
satu pola pergerakan. Hitungan volume lalu lintas dapat digunakan sebagai
sumber data sekunder.
Pengukuran akses yang terukur adalah

 biaya dolar

 waktu dan jarak tempuh

 frekuensi perjalanan

 tingkat gangguan yang dialami

Pentingnya masing-masing faktor ini bervariasi dengan moda transportasi yang

terlibat.
Gerakan biaya dolar mungkin tetap atau variabel.Untuk transportasi umum,
biaya ini diukur dalam pajak atau biaya pengguna (atau keduanya).Yang pertama
adalah tetap, sedangkan yang kedua bervariasi dengan tingkat layanan yang
disediakan.Untuk kendaraan pribadi, biaya tetap meliputi biaya pendaftaran
lisensi mobil dan hak milik, biaya asuransi, dan pajak properti pribadi.Biaya
variabel meliputi biaya yang dikeluarkan untuk gas dan minyak, pemeliharaan,
denda mengemudi, dan biaya parkir.Secara kolektif, semua biaya yang
dikeluarkan untuk mengakses situs melebihi biaya pengaksesan lokasi yang lebih
nyaman mewakili biaya peluang untuk menempati situs tersebut.

73 | P a g e
 Akibatnya, biaya aksesibilitas lebih tinggi mengimbangi sewa situs yang lebih
rendah. Aksesibilitas pada tingkat makro dan mikro adalah atribut kunci yang
sangat mempengaruhi penggunaan, kemampuan pemasaran, dan nilai
properti.Ekonom tanah William Alonso menganjurkan teori sewa yang membagi
nilai situs menjadi dua komponen-aksesibilitas dan lokasi.Namun dalam teori
situs, aksesibilitas diperlakukan sebagai dimensi lokasi.Untuk keperluan analisis
dan pengambilan keputusan, kedua atribut harus ditangani sebagai faktor
terpisah, tetapi terkait.
Dampak Lingkungan Keseluruhan terhadap Penggunaan Situs

Elemen akhir dalam analisis situs adalah hubungan antara total lingkungan
perkotaan dan spesifik lingkungan. Lingkungan adalah istilah yang didefinisikan
secara longgar untuk area di sekitar properti.Meskipun berada di luar situs,
lingkungan mencerminkan aspek spasial tertentu dari atribut produktivitas fisik
dan hukum situs.
Seperti analisis lingkungan, analisis lingkungan perkotaan mempertimbangkan
fitur sosial, fisik, ekonomi, dan kelembagaan.Serangkaian fitur lingkungan ini juga
dianalisis dalam konteks akses, secara khusus lingkungan tempat barang dan
orang harus melakukan perjalanan untuk mencapai suatu lokasi.Fasilitas tertentu
dan atribut nonekonomi juga diklasifikasikan sebagai komponen lingkungan situs.
Atribut lingkungan umumnya dicirikan sebagai eksternalitas tidak
bergerak.Tetapi dalam analisis situs, atribut lingkungan bergabung dengan
aksesibilitas untuk menentukan gaya tarik gravitasi suatu daerah. Secara umum,
faktor lingkungan sering diidentifikasi sebagai fasilitas kawasan. Lingkungan
mencakup banyak pertimbangan spasial lainnya:
 penggunaan lahan

 faktor fisik, sosial, budaya, psikologis, dan ekonomi

 masalah kelembagaan atau politik

Kunci untuk menganalisis lingkungan adalah memahami bahwa semua topik

yang disebutkan di atas dapat memengaruhi kedua jenis pasar real estat tetapi
paling langsung terkait dengan studi pasar pengguna ruang yang
mendasar.Seringkali lingkungan ekonomi dikatakan menjadi fokus pengambil
keputusan real estat. Dalam arti luas, lingkungan ekonomi mencakup semua

74 | P a g e
 dimensi lain. Faktanya, semua atribut lingkungan ini terjalin erat sehingga setiap
gangguan “benar” untuk tujuan diskusi akan menjadi buatan.Sebagian besar
gangguan yang tersedia adalah hasil penyelidikan independen terhadap berbagai
masalah real estat oleh berbagai disiplin ilmu.
Lingkungan fisik

Lingkungan fisik ditandai dengan fituralami dan buatan.Fitur alami termasuk

 topografi (yaitu, tingkat dan elevasi)

 vegetasi dan penutup tanah

 suasana (yaitu, iklim)

 kondisi permukaan dan bawah permukaan tanah

 semua badan air

 setiap fenomena alam yang dekat dengan lingkungan

Sebagian besar penggunaan lahan beradaptasi dengan baik terhadap tanah

yang gemuk atau bergulung-gulung dengan baik.Nilai ekstrem seringkali menjadi
penghalang bagi penggunaan lahan.Topografi memengaruhi potensi
pengembangan dan seringkali mengarahkan sifat pola penggunaan lahan.
Misalnya, pengembangan El Paso, Texas, mencerminkan signifikansi ekonomi
dari kedekatan kota dengan Rio Grande dan Pegunungan Franklin. Variasi
ekstrim di medan, dari lembah sungai yang subur hingga pegunungan dan gurun
yang kasar, sangat mempengaruhi penggambaran ekonomi lingkungan El Paso.
Fitur-fitur berikut dipertimbangkan dalam analisis lingkungan fisik:

 atmosfer dan iklim mikro

 infrastruktur permukaan, seperti sistem jalan dan trotoar

 topografi

 arah angin

 komposisi dan kapasitas tanah untuk mendukung struktur

 pemasangan utilitas bawah permukaan, seperti saluran air, saluran pembuangan,

dan gas

75 | P a g e
 vegetasi, sebagai kemudahan estetika yang dapat meningkatkan daya saing daerah
Tentu saja, lingkungan fisik alami harus dikaitkan dengan lingkungan buatan atau
lingkungan yang dibangun. Medan alami menentukan pengembangan, desain, dan biaya
perbaikan di suatu daerah. Terkadang lingkungan buatan dapat secara langsung diganti
dengan lingkungan alami.Di mana kurangnya vegetasi alami misalnya, lansekap luas
diperlukan untuk membuat area subjek kompetitif.
Lingkungan yang dibangun adalah faktor utama yang mempengaruhi karakter fisik
banyak lingkungan. Lingkungan dapat dideskripsikan dan dianalisis berdasarkan usia dan
ukuran struktur di daerah itu, kepadatan pembangunan dan hunian, dan tingkat
pemeliharaan. Dominasi desain dan kualitas arsitektur tertentu dapat mencerminkan usia
bangunan di sekitarnya. Analisis lingkungan yang dibangun dapat memberikan wawasan
lebih lanjut tentang dampak pembangunan pada daerah dan menunjukkan apakah
pembangunan sesuai atau bertentangan dengan kontrol bangunan lokal.
Lingkungan fisik memengaruhi dan berinteraksi dengan pola penggunaan lahan di suatu
daerah dan membentuk dasar bagi potensi pengembangannya di masa depan. Pola yang
ada maupun potensi masa depan sering kali tergantung pada selera dan preferensi populasi
penduduk. Selera dan preferensi ini terkait dengan lingkungan sosial dan budaya di dalam
area subjek.

Lingkungan Sosial dan Budaya

Lingkungan sosial dan budaya suatu daerah diwakili oleh penghuni, klien, atau karyawan
yang tinggal di atau sekitar daerah secara berkelanjutan.Interaksi kelompok-kelompok

76 | P a g e
 individu ini dapat diamati dalam hubungan penggunaan lahan tambahan dari lingkungan
tersebut. Misalnya, lingkungan bar yang terletak di seberang pabrik dapat memberikan
dimensi sosial kepada lingkungan yang tidak ada di taman industri baru. Sebuah bar sering
memperpanjang durasi aktivitas di area di luar hari kerja hingga malam hari.Mempelajari
lingkungan sosial dan budaya memberikan informasi tentang potensi penggunaan lahan
suatu daerah yang tidak dapat diperoleh dari data tentang jumlah penggunaan lahan saja.
Investigasi dimensi sosial dapat menunjukkan hal berikut:

 Efisiensi hubungan penggunaan lahan. Efisiensi pola penggunaan lahan adalah salah satu
karakteristik kompatibilitas dan konsistensi dengan tingkat tinggi.
 Gaya hidup penghuni atau pelanggan yang sering mengunjungi lingkungan tersebut.
 Lingkungan budaya, sangat dipengaruhi oleh status pekerjaan dan ekonomi rumah tangga
area tersebut.
Secara kolektif, gaya hidup penduduk menentukan kuantitas, kualitas, dan efisiensi
hubungan penggunaan lahan potensial di suatu area.
Lingkungan sosial dan budaya terus berubah.Jika perubahan perilaku mudah terlihat dan
mudah dideteksi, pola perubahan biasanya linier dan dapat diperkirakan.(Richard B.
Andrews, Situs Theory, Part II, Situs: Its Relation to Environment (Madison, Wis.: Center for
Urban Land Economics Research, Graduate School of Business, University of Wisconsin,
1982), 33).
Analisis lingkungan sosial melampaui penyelidikan variabel-variabel demografis yang
biasanya dipelajari dalam analisis pasar.Gaya hidup dan tingkat komunikasi di antara
penghuni, hubungan lingkungan, dan kelompok politik lainnya juga harus ditangani.Fokus
kekhawatiran lain terhadap penekanan pada tradisi dan adat dan pada kesesuaian antara
pelanggan atau klien dan produk, jasa, dan kegiatan yang ada atau yang diusulkan di
daerah. Tingkat kekuatan ekonomi atau politik di lingkungan juga tergantung pada kelompok
sosial atau kelompok yang aktif di sana.
Lingkungan sosial dan budaya tercermin dalam gaya hidup dan pola perilaku yang diamati
di lingkungan tersebut. Pola-pola perilaku ini lebih diselidiki secara menyeluruh dalam
konteks lingkungan psikologis.
Lingkungan Psikologis

Lingkungan psikologis fokus pada bagaimana perilaku lingkungan dirasakan. Sementara

lingkungan sosial mencerminkan sistem nilai kelompok berdasarkan warisan bersama,
pengalaman, dan budaya, lingkungan psikologis menggambarkan bagaimana individu atau
rumah tangga merespons sistem nilai kelompok dan apa yang mendorong individu atau rumah

77 | P a g e
 tangga untuk memilih, menjaga, dan mempromosikan suatu lingkungan. Seringkali
kecenderungan psikologis berkembang menjadi tradisi formal.
Gengsi atau prestise yang dikaitkan dengan lingkungan tertentu sering menular ke
properti terdekat.Banyak fasilitas perumahan dan ritel menempatkan diri sedekat mungkin
dengan distrik tradisional yang bergengsi.Karena efek rub-off menyimpang dari pola
penggunaan lahan, memahami kekuatan persepsi gengsi untuk menarik penggunaan
bawahan dan tambahan dapat berguna dalam memprediksi arah pertumbuhan.
Lingkungan psikologis sering dianggap hanya berhubungan dengan lokasi perumahan,
tetapi prestise dan status juga relevan dengan lokasi fasilitas kantor dan ritel. Jenis usaha
tertentu mengidentifikasi distrik kantor khusus, dan lingkungan psikologis aktivitas bisnis
sering didefinisikan berdasarkan alamat jalan. Sebuah lokasi di New York’s Wall Street
misalnya, perintah sewa premium karena menguntungkan untuk operasi
keuangan.Demikian pula, iklan ditautkan ke Madison Avenue.Lokal harus berhubungan
dengan aktivitas dimana lingkungannya memiliki daya tarik karena persepsi masyarakat
tentang area tersebut memengaruhi potensi bisnis.
Prestise yang terkait dengan area ritel atau komersial lebih lemah dibandingkan prestise
yang melekat pada lingkungan perumahan. Di area komersial, faktor tambahan adalah:
 persaingan dari situs alternatif

 pergeseran preferensi konsumen dan klien

 pengenalan metode ritel baru

 mengubah persepsi daerah

 relokasi toko anchor

Faktor psikologis lain yang mempengaruhi bagaimana suatu daerah dipersepsikan termasuk
sentimen, warisan, dan teritorialitas. Sentimen tercermin dalam keinginan untuk melestarikan
kawasan pusat kota lama komunitas pedesaan kecil meskipun ada persaingan dari pusat
perbelanjaan baru. Perpindahan dapat terjadi sebagai akibat keusangan fungsional dan
eksternal dari pusat kota lama, tetapi resistensi sentimental oleh penduduk lokal cukup untuk
membalikkan penurunan lingkungan.Tetapi hanya ekonomi yang bersemangat dapat
memastikan kelangsungan hidup kawasan tersebut.
Perasaan warisan, seringkali didasarkan pada sentimen, juga dapat memperpanjang
tahapan siklus hidup suatu lingkungan. Ketika beberapa generasi telah tinggal di rumah
yang sama atau menjalankan bisnis di fasilitas yang sama, individu-individu tersebut
memiliki kepentingan untuk mempertahankan area tersebut. Di banyak komunitas Amerika,

78 | P a g e
 warisan terkikis oleh peningkatan mobilitas.Keluarga modern sering pindah ke bagian lain
negara selama krisis ekonomi.
Lingkungan psikologis mewakili peta mental daerah itu, “aura” yang terkait dengan
lingkungan yang membentuk dasar kekuatan dan janjinya.Ekspektasi adalah kunci potensi
pertumbuhan.Ekspektasi psikologis adalah dasar pengambilan keputusan subyektif yang
menentukan ekspektasi pasar.Ekspektasi pasar pada gilirannya menetapkan kendala pada
lingkungan ekonomi sekitarnya.
Lingkungan Ekonomi

Lingkungan ekonomi suatu daerah tercermin dalam harga jual properti, tarif sewa, pola
penggunaan lahan, dan campuran pelaku pasar di lingkungan tersebut. Bab 1 menunjukkan
bahwa real estat beroperasi dalam ranah dua pasar yang terkait tetapi berbeda:
 pasar investasi aset

 pasar pengguna ruang

Bab 10 akan mengeksplorasi dinamika siklus kedua pasar ini, sedangkan diskusi di bagian
bab ini berkaitan dengan ekonomi lahan karena mengungkapkan karakteristik dan
perbedaan lokasi.
Faktor lokasi ekonomi adalah

 menuntut, yaitu kekuatan sosial dan ekonomi di daerah yang mendorong penggunaan lahan
yang diinginkan
 hubungan dengan sumber permintaan dan penggunaan lahan yang mendukung

 persaingan untuk permintaan di daerah tersebut

 waktu, yaitu tingkat pertumbuhan permintaan dan hubungan jarak-waktu ke sumber
permintaan dan persaingan

Faktor-faktor ini diterjemahkan ke dalam harga sebagai simbol harapan suatu daerah, yaitu
kemampuannya untuk menyerap dan mendukung penggunaan lahan alternatif.Tetapi harga
juga merupakan faktor independen dalam pengambilan keputusan real estat. Analisis harga
dalam kaitannya dengan penggunaan lahan dan lingkungan ekonomi dapat terjerat dalam
dilema kausal:
Apakah penggunaan menentukan harga, atau apakah harga menentukan penggunaan?

Pada kenyataannya, harga dan penggunaan saling terkait.(Ini mengasumsikan bahwa harga

79 | P a g e
didasarkan pada keterjangkauan mendasar penggunaan lahan bagi pengguna ruang dan
bukan pada gelembung spekulatif di pasar aset).
Prinsip-prinsip kompetisi dan substitusi mempengaruhi pola penggunaan lahan di
lingkungan serta penggunaan situs tertentu.Pada tingkat mikro, kapasitas situs untuk
mendukung penggunaan menunjukkan pengembalian ke situs atau harga yang dibayarkan
untuk situs. Penggunaan situs ditentukan berdasarkan lokasi oleh lingkungan ekonominya,
aktivitas lain di sekitarnya, dan hubungan antara aktivitas ini. Pada tingkat makro, persaingan
antara penggunaan tercermin dalam harga yang dibayarkan untuk situs.Harga ini
menentukan potensi penggunaan situs.Topografi ekonomi suatu daerah, merupakan hasil
persaingan untuk penggunaan, dapat digambarkan dengan gradien harga tanah dan kurva
penawaran-sewa.Alat konseptual ini digunakan untuk menganalisis persaingan antar
penggunaan dalam struktur perkotaan secara keseluruhan.Ini dibahas dalam pembahasan
struktur perkotaan di Bab 5.
Lingkungan berfungsi seperti organ di dalam keseluruhan organisme kota. Dengan
demikian, lingkungan ekonomi lingkungan juga dibentuk oleh persaingan di seluruh kota.
Peristiwa ekonomi di wilayah metropolitan dapat memiliki efek mendalam pada kisaran
harga di lingkungan tertentu.
Ekonomi berkaitan dengan pilihan, dan pengambilan keputusan ekonomi adalah suatu
proses di mana pilihan dibuat di antara pilihan yang terbatas. Pilihan dalam real estat paling
sering dibatasi oleh lokasi karena begitu banyak ruang yang tersedia di area tertentu pada
waktu tertentu. Jika kebutuhan pengguna area melebihi inventori yang tersedia (misalnya
jika permintaan melebihi pasokan), maka harga dan sewa akan naik. Jika ruang yang
tersedia jauh melebihi jumlah ruang yang dibutuhkan (yaitu, jika pasokan melebihi
permintaan), maka harga dan sewa harus turun.Pasar bereaksi atau mengubah arah dari
waktu ke waktu, dan analis harus menentukan berapa lama pembeli dan penjual di daerah
itu untuk menyesuaikan.
Pelaku pasar yang menciptakan permintaan di suatu daerah harus diidentifikasi sebagai
konsumen (misalnya, pengguna langsung) atau spekulan dan investor. Mengklasifikasikan
pembeli potensial dengan cara ini membantu analis fokus pada tujuan pembeli sehubungan
dengan properti area. Penyelidikan lebih lanjut dapat mengindikasikan potensi perubahan di
area itu, laju pertumbuhan yang mungkin, dan kisaran harga yang akan dibayarkan untuk
situs lingkungan. Secara umum, seorang analis mengharapkan pengguna langsung
menawarkan lebih sedikit properti dibandingkan spekulan. Namun, analisis keuangan dari
pembelian spekulatif dapat menunjukkan bahwa pembiayaan menguntungkan dan
pengurangan pajak memiliki pengaruh pada harga yang dibayar dan efektif menurunkan
80 | P a g e
 biaya aktual spekulan di bawah apa yang disepakati – upon price disarankan. Pembelian
spekulan biasanya tidak menunjukkan pertumbuhan baru di suatu daerah, tetapijika
spekulasi tinggi di suatu daerah, lokasi ini mungkin merupakan area yang menarik di masa
depan.

Tujuan investor juga memengaruhi ekspektasi properti di lokasi tertentu. Ini dapat
dicerminkan dengan perbedaan dalam unit ekonomi:
 harga jual

 penyesuaian untuk kondisi pasar

 tingkat kapitalisasi dan diskonto

 tingkat karakteristik pengembalian properti di area

Indikasi lain bahwa perubahan dapat dipicu oleh aktivitas investor terlihat dalam perkiraan
alternatif pendapatan potensial yang dikembangkan untuk situs tertentu. Investasi
menghasilkan pertumbuhan dan menetapkan pola penggunaan lahan di suatu daerah.
Tingkat kegiatan investasi yang adil dan berbagai transaksi properti secara umum
menunjukkan perubahan dalam lingkungan ekonomi sekitarnya. Tetapi perhatikan bahwa
motivasi pembeli dan penjual dalam perubahan pasar investasi aset dengan siklus pasar,
dan banyak transaksi juga dapat berarti bahwa ada kebijakan pemerintah yang
menguntungkan untuk pembelian atau hanya ada sejumlah besar modal yang mengejar
sedikit property yang tersedia.Jenis-jenis transaksi ini kemudian tidak menunjukkan
pertumbuhan baru di area tersebut, tetapi mereka dapat mengindikasikan bahwa area
tersebut adalah lokasi yang baik.
Ketersediaan kredit komersial di suatu daerah merupakan atribut penting lingkungan
ekonomi.Kredit komersial merupakan indikator dukungan keuangan yang baik untuk
penggunaan lahan yang ada atau penggunaan lahan yang diusulkan dalam
lingkungan.Volume modal yang tersedia untuk bisnis di suatu komunitas mencerminkan
persepsi kekuatan dan daya tahan ekonomi masyarakat.Ketentuan pinjaman memberikan
wawasan lebih lanjut tentang risiko potensial yang terkait dengan lingkungan ekonomi
tertentu.

81 | P a g e
 Kenakalan hipotek dan penyitaan di lingkungan adalah tanda-tanda lingkungan ekonomi
dalam transisi.Jenis data keuangan harus tersegmentasi untuk menentukan daerah kejadian
dan jenis properti yang terlibat.Selain lokasi dan jenis properti, analis harus
mempertimbangkan tingkat utang yang ditimbulkan oleh properti dan kualitas manajemen
properti.Jika pola kenakalan hipotek yang konsisten untuk jenis properti tertentu di lokasi
tertentu diamati, informasi ini dapat digunakan untuk memproyeksikan tren lingkungan.
Kenakalan sewa dan ketersediaan asuransi properti juga harus diselidiki.Keduanya
merupakan indikator utama lingkungan ekonomi properti.Di sini juga analis harus memeriksa
pola kenakalan terhadap lokasi, jenis, dan manajemen properti.
Pemeliharaan properti adalah fungsi lingkungan ekonomi dan lingkungan
fisik.Pemeliharaan juga memiliki dimensi psikologis. Tingkat penatagunaan di suatu daerah
seringkali lebih tinggi jika properti dimiliki oleh pengguna-penghuni dibandingkan tuan tanah
yang tidak hadir.
Pemeliharaan membutuhkan investasi berkala modal dan tenaga kerja tambahan. Jika
ekspektasi pengembalian di masa depan tidak membenarkan investasi semacam ini,
pengeluaran tidak dilakukan. Pengembalian bisa datang dalam bentuk moneter (misalnya,
sewa dan keuntungan modal) atau dalam kepuasan pribadi (misalnya, kebanggaan
kepemilikan, standar hidup yang lebih baik, atau warisan yang diwariskan kepada generasi
mendatang).Kesediaan untuk berinvestasi dalam struktur yang ada menunjukkan persepsi
positif terhadap lingkungan ekonomi.Kenakalan sewa atau hipotek, tingkat kehilangan
pendapatan yang tinggi, dan kurangnya pemeliharaan di suatu daerah semuanya
menunjukkan harapan yang menurun. Mereka juga menunjukkan keusangan ekonomi atau
eksternal, ini harus diselidiki sebagai bagian proses penilaian.
Teknologi adalah faktor utama terakhir yang harus dipertimbangkan dalam kaitannya
dengan lingkungan ekonomi suatu daerah.Potensi ekonomi suatu daerah sering dikaitkan
dengan kemampuannya untuk beradaptasi dengan perubahan standar permintaan pasar
berdasarkan kebutuhan yang dirasakan.Ketika kegiatan bisnis berubah, demikian juga
persyaratan ruang mereka.Perubahan teknologi yang dilakukan dapat mengubah karakter
struktur bangunan di lingkungan tersebut. Misalnya, munculnya Internet menciptakan
standar baru penggunaan ruang kantor dan mempopulerkan konsep hotel perkantoran.
Dalam rencana ini, karyawan dapat berbagi ruang yang sama karena setiap karyawan hanya
bekerja di kantor pada waktu berbeda. Paling sering, karyawan tersebut bekerja dari rumah
mereka, terhubung ke sumber daya kantor melalui Internet. Dalam proses penilaian real
estat, perubahan dalam lingkungan ekonomi ditangani di bawah kategori keusangan
fungsional.
82 | P a g e
 Lingkungan ekonomi suatu lingkungan tumpang tindih dengan semua dimensi lingkungan
lainnya - fisik, sosial, psikologis, kelembagaan, dan penggunaan lahan.Lingkungan ekonomi
memberi para pembuat keputusan data penting yang diterjemahkan ke dalam unit
perbandingan.Dengan unit-unit ini, pengambilan keputusan dapat didasarkan pada tingkat
pengembalian yang dapat diukur, harga jual, dan biaya komparatif.
Lingkungan Institusional dan Politik

Seperti lingkungan ekonomi, lingkungan kelembagaan dan politik sekitarnya memiliki dimensi
sosial, budaya, dan psikologis. Lingkungan kelembagaan terdiri dari hukum publik dan aturan
perilaku serta perencanaan dan layanan kota. Meskipun banyak keprihatinan lingkungan
kelembagaan dan politik juga dianggap sebagai aspek lingkungan sosial, ekonomi,
dan psikologis, lingkungan kelembagaan dapat dibedakan berdasarkan tingkat atau
tingkat organisasi politik.

Tingkat organisasi politik tercermin dalam

 ukuran birokrasi kota

 kekuatan representasi distrik dalam pemilu

 kontak area di balai kota

 hubungan lingkungan

 kekuatan perencana kota

Berbagai organisasi memengaruhi ketersediaan layanan masyarakat di lingkungan tertentu,

yang harus bersaing dengan lingkungan lain untuk mendapatkan layanan dan manfaat
terbatas.
Layanan publik yang diterima lingkungan bergantung pada pengaruh kelembagaan atau
politik yang dipegangnya.Lingkungan dapat didefinisikan berdasarkan skala dan biaya
layanan ini, secara umum bervariasi dalam masyarakat.Ketersediaan layanan terkait dengan
biaya mereka, diwakili oleh pajak, penilaian khusus, dan biaya pengguna yang dikenakan di
daerah tersebut.Bahkan, sifat pelayanan publik yang diinginkan sering dapat berhubungan
dengan spesifik lokasi dan spesifik kegunaan dalam lokasi tersebut.
Sebagai contoh, perlindungan polisi merupakan layanan yang paling penting bagi
penghuni area tertentu, sementara pemeliharaan jalan menjadi perhatian utama bagi
pengguna komersial di lingkungan tersebut.

83 | P a g e
 Aturan perumahan dan bangunan mengontrol bentuk dan struktur kota. Implementasi dan
penegakan aturan ini dan hubungan antara kepatuhan aturan dan penyediaan layanan
publik memperkuat proses perencanaan kota. Persepsi dan filosofi perencana strategis
dalam suatu masyarakat membantu menentukan lingkungan di mana keputusan
penggunaan lahan dibuat.
Penting untuk menyadari bahwa perencanaan strategis tidak terbatas pada sektor
publik.Pengembang swasta dan lembaga keuangan membantu merumuskan kebijakan
penggunaan lahan dan merupakan bagian integral proses pengambilan keputusan. Banyak
distrik utilitas kota dibentuk sebelum masing-masing pemilik properti memiliki kesempatan
memberikan input dan mempertimbangkan apakah properti mereka harus dimasukkan atau
dikeluarkan. Lingkungan sekitarnya harus dianalisis dengan kesadaran akan keterlibatan
politik daerah tersebut.
Lingkungan kelembagaan dan politik sekitarnya hanya dapat dipahami dalam konteks
rencana kota keseluruhan. Setiap situs terhubung dengan lingkungan karena lingkungan
tersebut terhubung dengan struktur perkotaan total.

Kesimpulan

Lokasi adalah subjek kompleks yang memiliki banyak dimensi.Meskipun pemahaman lokasi
sangat penting untuk setiap analisis produktivitas properti, atribut lokasi properti sering
didekati secara subyektif. Kaitan antara situs tertentu dan kota secara keseluruhan dapat
diselidiki dalam konteks situs dan struktur perkotaan. Konsep situs membahas masing-
masing situs dalam lingkungannya. Teori situs memisahkan situs menjadi dua komponen:
 fungsi penggunaan lahan

 bidang tanah

Dua dimensi properti yang berbeda ini kemudian terkait dengan lingkungan perkotaan secara
keseluruhan dalam kerangka waktu yang ditentukan.

Berdasarkan hubungan teoretis antara situs dan lingkungan perkotaan, konsep situs
dapat diadaptasi dan diterapkan langkah demi langkah.Pertama, area subjek digambarkan,
dan aktivitas penggunaan lahan di dalam area diidentifikasi.Selanjutnya, hubungan dan
aksesibilitas kegiatan diperiksa. Akhirnya, kegiatan dipelajari dalam berbagai komponen
lingkungan:
 penggunaan lahan

84 | P a g e
 faktor sosial, budaya, psikologis, dan ekonomi

 dimensi kelembagaan dan politik

Meskipun lingkungan secara umum dianggap tetap, sebenarnya ini adalah kekuatan dinamis
yang membentuk potensi situs dan lingkungan.
Analisis lokasi juga harus membahas lingkungan perkotaan secara keseluruhan.Struktur
perkotaan dan pola penggunaan lahan terkait dengan basis ekonomi.Memahami lingkungan
perkotaan secara keseluruhan adalah kunci peramalan potensi spesifik bidang tanah dan
lingkungan.Untuk keperluan pengambilan keputusan real estat, penting untuk
mempertimbangkan dampak

keputusan penggunaan lahan secara individu dan transaksi properti secara agregat atau
kumpulan.

Seiring waktu, pola penggunaan lahan kota diarahkan dengan

 tren pasar

 preferensi budaya

 kendala institusional

 teknologi

Masalah-masalah utama ini diidentifikasi dalam komponen lingkungan situs.

Situs, perbaikan, hukum, dan atribut lokasional-semua untuk mencapai persetujuan satu
sama lain-menentukan potensi penggunaan properti yang dinilai paling terbaik dan sesuai.
Gabungan penggunaan ini menentukan corong fokus studi ke segmen pasar yang paling
cocok untuk tipe properti subjek.

85 | P a g e
86 | P a g e
 6 Basis Ekonomi

Tujuan Bab
▪ Untuk membandingkan dan membedakan analisis basis ekonomi dengan analisis tradisional
daerah, wilayah, dan kota.
▪ Untuk menunjukkan dasar-dasar analisis basis ekonomi dan bagaimana hal ini dilakukan.
▪ Untuk menjelaskan kekuatan dan kelemahan berbagai teknik yang digunakan dalam analisis basis
ekonomi.

Analisis basis ekonomi digunakan untuk memahami tingkat dan sifat ekonomi lokal. Basis ekonomi

suatu daerah terdiri dari industri dan kegiatan ekonomi yang menghasilkan lapangan kerja dan

pendapatan di daerah tersebut. Biasanya, pertumbuhan dan penurunan populasi di suatu daerah dapat

dianggap sebagai fungsi kesempatan kerja. Ketika kesempatan kerja meningkat, orang-orang pindah

ke daerah tersebut. Ketika peluang menurun, mereka pindah. Runtuhnya basis ekonomi menciptakan

kota-kota hantu di Barat Lama. Ketika emas habis, para penambang, pemilik salon, dan toko umum

pergi.

Ketika kesempatan kerja tumbuh, ekonomi suatu daerah sehat. Sebuah kota dapat mengambil

sejumlah kendali atas nasib ekonominya dengan cara menarik industri sehingga ada prospek

pertumbuhan jangka panjang dan mendiversifikasi basis ekonominya.

Seorang analis real estat memeriksa basis ekonomi suatu daerah untuk memahami kekuatan dan

kelemahan ekonomi masyarakat guna memperkirakan populasi dan pekerjaan dan mengidentifikasi

konsentrasi demografi, penggunaan lahan, dan jenis industri. Dalam istilah ekonomi, ini disebut

mempelajari keunggulan komparatif kota. Analisis komparatif dilakukan untuk mengidentifikasi sumber

daya dan kemampuan produktif kota dan menentukan apa yang dapat dihasilkannya relatif terhadap

wilayah geografis lainnya. Analis kemudian menghubungkan informasi ini ke real estat lokal dan

menerjemahkan data base ekonomi menjadi proyeksi permintaan bagi properti subjek. Pengetahuan

tentang basis ekonomi digunakan untuk memproyeksikan permintaan bagi perumahan, kantor, ritel,

rekreasi, dan ruang industri, dan untuk jenis real estat lainnya.

87 | P a g e
 Analis fokus pada generasi pendapatan yang akan dihabiskan untuk properti riil. Idealnya, analisis

ini akan melacak semua arus pendapatan bagi sebuah kota, tetapi jenis analisis ini akan mahal.

Mempelajari indikator basis ekonomi lebih hemat biaya.

Analisis basis ekonomi biasanya fokus pada pekerjaan, menjadi proksi pendapatan. Orang pindah

ke daerah itu untuk menemukan pekerjaan, mereka menghasilkan permintaan untuk perumahan, toko

ritel, ruang kantor, fasilitas rekreasi, dan pelayanan publik seperti sekolah, stasiun kereta api, kantor

pos, rumah sakit, dan jalan raya. Masuknya orang menghasilkan efek ganda dan memiliki dampak luas

terhadap lapangan kerja dan pendapatan.

Jenis-jenis pekerjaan yang tersedia di suatu daerah menunjukkan berapa banyak pendapatan yang

akan diperoleh calon karyawan. Tingkat pendapatan pada gilirannya mempengaruhi segmentasi pasar,

stabilitas ekonomi, dan permintaan akan real estat. Misalnya, upah bulanan rata-rata $3.000

menunjukkan satu tingkat permintaan perumahan dan ritel, sementara pendapatan $10.000 per bulan

akan mengidentifikasi segmen pasar berbeda untuk dilayani oleh pengembang dan pengecer real

estat. Demikian pula, peluang kerja di industri pergudangan dan distribusi membuat berbagai jenis

permintaan real estate lokal daripada pekerjaan di industri jasa seperti perbankan, keuangan, dan

konsultasi real estat.

Basis ekonomi mendefinisikan keterkaitan antara ekonomi lokal dan negara lebih luas, ekonomi

nasional, dan internasional. Ketika terjadi penurunan ekonomi, permintaan barang dan jasa yang

diekspor oleh ekonomi lokal meningkat atau menurun, tergantung pada seberapa dekat ekonomi lokal

terkait dengan ekonomi yang lebih besar. Dengan demikian, fluktuasi di wilayah, negara, dan ekonomi

internasional akan mempengaruhi pendapatan yang dihasilkan dalam perekonomian lokal dan

permintaan lokal untuk real estate.

Bagaimana seorang analis mengembangkan analisis basis ekonomi, membuat perkiraan populasi

atau pekerjaan, dan menggunakan informasi ini untuk memperkirakan permintaan untuk properti

subjek? Prosesnya adalah sebagai berikut:

88 | P a g e
 ▪ Identifikasi wilayah studi - yaitu, sejauh mana geografi ekonomi daerah setempat dan wilayah

lebih besar dibandingkan.

▪ Identifikasi komponen dasar ekonomi yang menghasilkan penjualan ke area di luar komunitas lokal.

Komponen-komponen ini adalah sumber dasar pekerjaan. Barang dan jasa dasar diekspor ke daerah

di luar komunitas lokal, yaitu, ke kota dan komunitas lain di wilayah atau daerah atau ke pasar

nasional atau internasional. Dari penjualan barang-barang dasar, uang mengalir ke dalam ekonomi

lokal. Barang dan jasa nondasar dijual dan dikonsumsi oleh penduduk setempat.

▪ Tentukan prospek pertumbuhan (atau penurunan) dalam pekerjaan dasar.

▪ Perkirakan pengganda lapangan kerja.

▪ Kembangkan perkiraan populasi atau pekerjaan.

▪ Kembangkan perkiraan permintaan real estat.

Bab ini akan membahas lima langkah pertama dalam proses ini, berhubungan dengan konsep-konsep

dasar ekonomi. Estimasi permintaan akan dibahas dalam bab-bab berikutnya.

Identifikasi Wilayah Studi

Dalam langkah pertama analisis basis ekonomi, analis mempelajari daerah pasar untuk menentukan

sejauh mana daerah setempat dan daerah ekonomi yang lebih besar akan dibandingkan dengan

daerah pasar yang sedang dipelajari. Sebagian besar teknik analisis basis ekonomi adalah metode

“berbagi”. Artinya, mereka menggunakan rasio dari wilayah yang lebih besar, mungkin mandiri seperti

negara atau negara untuk menentukan bagaimana “berbagi” area ekonomi lokal diintegrasikan dalam

wilayah utamanya yang lebih besar dan untuk melihat apakah wilayah studi lokal mandiri. cukup dalam

hal tingkat produksi dan pekerjaan. “Ekonomi lokal” dan “ekonomi mandiri” memiliki arti yang berbeda

bagi orang yang berbeda dan dapat didefinisikan secara berbeda untuk tugas yang berbeda. Selain

itu, kedua bidang ekonomi tersebut dapat sangat memengaruhi kesimpulan penelitian.

Sebagai contoh, pertimbangkan analisis basis ekonomi yang membandingkan Ring County di

daerah Washington untuk pekerjaan manufaktur transportasi, dengan negara sebagai dasar

89 | P a g e
 perbandingan. (Contoh berasal dari paper teknis yang baik dan diterbitkan oleh Departemen

Perencanaan Kota dan Wilayah dari Florida State University yang berjudul “Planning Methods III.

Location Quotient Technique/Perencanaan Metode III. Teknik Hasil Bagi Lokasi.” Paper lengkap dapat

ditemukan melalui pencarian Internet dengan judul paper). Ini memungkinkan seluruh daerah

Washington memiliki jumlah pekerjaan manufaktur peralatan transportasi lebih besar daripada rata-

rata, terutama karena keberadaan Boeing di daerah tersebut. Tingkat pekerjaan manufaktur

transportasi lebih besar dari perkiraan ini mempengaruhi perhitungan dari quotient (bagi hasil) lokasi,

kemungkinan akan mengecilkan jumlah relatif pekerjaan dasar untuk industri ini dengan menggunakan

daerah Washington sebagai daerah rujukan. Banyaknya jenis pekerjaan di Ring County tidak unik jika

dibandingkan dengan negara tetapi akan unik jika dibandingkan dengan jumlah pekerjaan secara

nasional.

Setiap geografi kegiatan ekonomi lokal dapat dipelajari, tetapi biasanya ekonomi lokal diidentifikasi

berdasarkan kota atau daerah meskipun dapat diidentifikasi oleh area lebih kecil seperti bagian kota.

Saat menyelesaikan studi tentang properti tertentu, seperti dalam penilaian, area lokal yang akan

dipelajari adalah area yang paling langsung memengaruhi masa depan ekonomi properti subjek dalam

jangka panjang.

Area lokal biasanya merupakan area dengan kegiatan ekonomi terintegrasi paling fungsional. Kota

paling sering digunakan sebagai area lokal untuk dipelajari karena sebagian besar kota dibentuk

berdasarkan kebutuhan ekonomi guna melayani dan memiliki kegiatan ekonomi yang terkait langsung

dengan penduduk dan pekerjaan setempat. Kadang-kadang area bisa lebih besar dari kota atau

daerah, seperti area statistik metropolitan, biasanya merupakan beberapa daerah yang terikat secara

ekonomi di mana pekerjaan dan populasi berinteraksi secara langsung dan rutin.

Area-area lokal ini dapat berubah seiring waktu. Misalnya, Dallas dan Fort Worth, Texas, terpisah

tiga puluh lima mil dan pada tahun-tahun sebelumnya dianggap sebagai wilayah metropolitan terpisah.

Seiring berjalannya waktu, kegiatan ekonomi kedua kota bergabung, paling eksplisit secara bersama-

90 | P a g e
 sama membangun bandara internasional. Saat ini kedua kota secara rutin dianggap sebagai satu

wilayah ekonomi yang disebut daerah DFW. Ini tidak berarti bahwa studi di Fort Worth harus

menggunakan DFW sebagai basis lokal. Tetapi ini berarti bahwa seorang analis harus mempelajari

keduanya sebagai basis ekonomi lokal. Area metropolitan DFW juga dapat mengubah peran studi basis

ekonomi dan menjadi area ekonomi utama dibandingkan dengan kota lokal di dalam area metropolitan

DFW.

Suatu studi basis ekonomi bersifat melingkar karena studi itu sendiri dapat membantu

mengidentifikasi area lokal dan utama atau area ekonomi “mandiri” yang dibandingkan dengan area

lokal. Beberapa perbandingan area lokal (seperti yang didefinisikan oleh analis) dengan area ekonomi

(dirujuk sebagai utama area lokal) akan sering mengungkapkan ikatan ekonomi terkuat.

Area ekonomi yang dibandingkan dapat berubah seiring waktu. Saat ini, analis berpikir dalam hal

area statistik metropolitan, seperti DFW, atau negara atau negara dan lebih sering dibandingkan tahun-

tahun sebelumnya, secara internasional karena ekonomi nasional semakin terikat dengan ekonomi

dunia. Beberapa akan berpendapat bahwa ekonomi nasional tidak “mandiri” hari ini karena volume

perdagangan meningkat antara Amerika Serikat dan seluruh dunia.

Divisi ekonomi berubah di semua tingkatan. Dalam buku Megapolitan America, Arthur C. Nelson

dan Robert E. Lang mencatat bahwa area ekonomi metropolitan berubah, dan mereka memperkirakan

Amerika Serikat tiga puluh tahun ke depan akan didominasi oleh dua puluh tiga area “megapolitan”,

yaitu, sebagian besar wilayah dari wilayah metropolitan yang saling berhubungan. (Arthur Nelson dan

Robert Lang, Megapolitan America (Chicago: APA Planners Press, 2011). Dallas-Fort Worth hanyalah

satu contoh, dengan sendirinya meluas hingga mencakup dua puluh sembilan negara. Wilayah

megapolitan Dallas-Fort Worth saat ini terhubung dan akan lebih kuat terhubung di masa depan dengan

dua kawasan lainnya di daerah, wilayah metropolitan Houston dan Austin-San Antonio. Bersama-

sama, ketiga megapolitan ini membentuk kluster enam puluh tujuh daerah oleh Nelson dan Lang

disebut sebagai Texas Triangle (Segitiga Texas), mereka prediksi akan menampung lebih dari 28

91 | P a g e
 juta orang pada tahun 2040. Gambar 6.1 memetakan dua puluh tiga wilayah megapolitan di Amerika

Serikat yang dijadikan referensi dalam buku mereka.

“Metros adalah dasar integrasi ke dalam ekonomi global, saya tidak ragu tentang itu,” kata Lang,

seorang rekan senior di Brookings Institution dalam sebuah wawancara yang dipublikasikan secara

online. (Nate Berg, “The Emerging and Interconnected ‘Megapolitan’ Regions,” The Atlantic Cities (3

Januari ,2012). Tersedia online di www.theatlanticcities.com/jobs-and-economy/2012/01/ emerging-

and-interconnected-megapolitan-regions/847/). Wilayah metropolitan pada skala megapolitan akan

semakin mendorong integrasi tersebut, menurut Lang. “Ini adalah aset utama, ini adalah pelabuhan

utama, ini adalah bandara internasional utama, ini adalah tempat utama antarmuka dengan ekonomi

global.”

Dengan demikian, pemilihan geografi ekonomi lokal tergantung pada ekonomi lokal yang secara

langsung mempengaruhi dan berinteraksi langsung dengan properti subjek. Apa yang disarankan di

sini adalah bahwa para analis harus yakin untuk mengidentifikasi batas-batas ekonomi lokal dalam

kaitannya dengan dunia eksternal. Dalam membandingkan kinerja ekonomi lokal dengan ekonomi yang

lebih besar, analis harus mempertimbangkan beberapa area utama yang lebih besar, dari area

metropolitan ke area megapolitan ke area ekonomi negara, nasional, dan internasional. Pemilihan

ekonomi untuk membandingkan – ekonomi lokal dengan ekonomi yang lebih besar - akan memiliki

dampak signifikan pada hasil studi karena model basis ekonomi didasarkan pada perbedaan antara

ekonomi utama lokal dan eksternal.

Identifikasi Sumber-Sumber Dasar Ketenagakerjaan

Teori dasar ekonomi didasarkan pada proposisi bahwa pertumbuhan kota bergantung pada jumlah,

jenis, dan keragaman segmen industri khusus yang mengekspor barang dan jasa ke wilayah atau kota

lain. Ini disebut sektor dasar. Untuk memahami konsep-konsep dasar ekonomi ini, akan sangat

membantu untuk memulai dengan beberapa informasi latar belakang tentang arus sirkuler ekonomi.

Untuk tujuan penyederhanaan, ekonomi lokal dapat dibagi menjadi dua komponen utama:

92 | P a g e
 ▪ bisnis

▪ rumah tangga

Rumah tangga bertanggung jawab atas sumber daya produktif tanah, tenaga kerja, modal, dan

kewirausahaan, yang dijual kepada komunitas bisnis dengan imbalan uang (yaitu, pendapatan rumah

tangga). Sektor bisnis menggunakan sumber daya ini untuk menghasilkan barang dan jasa, dapat

dikategorikan sebagai dasar atau nondasar. Barang dan jasa dasar diekspor ke daerah di luar

komunitas lokal-yaitu, ke kota-kota dan komunitas lain di wilayah atau daerah atau ke pasar nasional

atau internasional. Dari penjualan barang-barang dasar, uang mengalir ke dalam ekonomi lokal.

Barang dan jasa nondasar dijual dan dikonsumsi oleh penduduk setempat.

Karena industri ekspor menyebabkan uang mengalir ke ekonomi lokal, mereka disebut dasar. Ini

adalah fondasi-fondasi yang menjadi dasar pembangunan ekonomi lokal. Industri nondasar

berkembang untuk menyediakan barang dan jasa bagi mereka yang dipekerjakan dalam ekonomi

dasar. Meskipun industri kerja dasar sering disebut “industri ekspor” pada asumsi bahwa barang dan

jasa yang mereka hasilkan diekspor ke daerah lain dengan imbalan uang yang mengalir ke dalam

ekonomi lokal, deskripsi ini tidak cukup akurat. Industri pariwisata misalnya, tidak menghasilkan

produk untuk ekspor. Melainkan melayani orang yang mengunjungi suatu daerah. Turis membawa

uang dari luar daerah dan membelanjakannya secara lokal. Jenis ekonomi yang sama ada di kota-

kota perguruan tinggi kecil. Siswa dari luar daerah membawa uang dan membelanjakannya secara

lokal. Siswa yang mendapat gelar adalah “produk” yang diekspor. Mereka meninggalkan daerah itu,

dan keterampilan yang mereka peroleh dari pendidikan dikonsumsi di tempat lain. Kunci untuk

membedakan pekerjaan dasar dari pekerjaan bukan dasar adalah mengidentifikasi kegiatan yang

menyebabkan uang atau

pendapatan mengalir ke masyarakat. Beberapa contoh pekerjaan dasar termasuk

▪ industri pertambangan dan ekstraktif, seperti minyak di Houston

▪ manufaktur, seperti manufaktur mobil di Detroit dan produksi baja di Pittsburgh

93 | P a g e
 ▪ pariwisata di Hawaii, Las Vegas, Orlando, dan pemerintah federal New Orleans, seperti pangkalan

militer di Norfolk dan San Diego dan birokrasi pemerintah di Washington, DC

▪ daerah dan lokal pemerintah, seperti perguruan tinggi yang didanai negara, rumah sakit yang

didukung negara, dan kantor pemerintah negara dan lokal

▪ layanan ritel dan keuangan yang menarik konsumen ke kota tertentu, seperti pusat ritel besar di

daerah pedesaan atau daerah pinggiran kota

Ketenagakerjaan nondasar mencakup semua industri yang bukan merupakan pekerjaan dasar dan

sering disebut sebagai “sektor jasa.” Sekali lagi, ini adalah penyederhanaan berlebihan karena

beberapa segmen sektor jasa dapat dianggap sebagai kegiatan dasar. Tetapi sektor jasa biasanya

terkait dengan pekerjaan nondasar. Pekerjaan nondasar dapat mencakup

▪ profesional lokal seperti pengacara, dokter, broker real estat, dan penilai

▪ karyawan dari bisnis yang berorientasi layanan seperti pompa bensin, pemasok perangkat keras,

toko kelontong, toko pakaian, dan pengecer lainnya

▪ pekerja konstruksi lokal

▪ pekerja pemerintah setempat bekerja di departemen sanitasi, kantor kota, sekolah umum, dan

rumah sakit kota

Bersama-sama, pekerjaan dasar dan nondasar merupakan tenaga kerja dalam suatu komunitas. Ini

dinyatakan dalam persamaan berikut:

B + NB = T

dimana
B = pekerja dalam pekerjaan dasar
NB = pekerja dalam pekerjaan nondasar
T = total pekerjaan

Penentuan lapangan kerja dasar dan nondasar dapat digunakan dalam sejumlah cara analisis basis

ekonomi. Cara paling umum adalah mengembangkan pengganda lapangan kerja dasar karena

94 | P a g e
 peningkatan lapangan kerja dasar dianggap sebagai salah satu prasyarat utama dalam meramalkan

pertumbuhan daerah perkotaan.

Pengganda pekerjaan sederhana mencerminkan hubungan yang diungkapkan sebagai berikut:

K=T/B

dimana

K = pengganda lapangan kerja

T/B = hubungan antara total pekerjaan dan pekerjaan

dasar Misalnya, jika T = 197.000 dan B = 30.500, maka K =

6.45.

Pengganda menunjukkan bahwa setiap peningkatan dalam pekerjaan dasar memiliki dampak ganda

pada ekonomi lokal. Ketika pekerjaan baru di industri dasar diciptakan, pekerjaan tambahan di industri

nondasar dihasilkan untuk mendukung dan memasok individu-individu baru yang dipekerjakan di

industri dasar.

Cara lain untuk melihat hubungan antara pekerjaan dasar dan nondasar adalah dengan

mempertimbangkan jumlah pekerjaan nondasar yang dihasilkan oleh penciptaan setiap pekerjaan

dasar baru. Hubungan ini diwakili oleh persamaan berikut:

NB / B = m

dimana

m = efek pengganda sederhana pekerjaan dasar terhadap pekerjaan nondasar

Menggunakan data yang diberikan sebelumnya, efek pengali dapat dihitung sebagai berikut:

166.500 / 30.500 = 5.46

Dengan demikian, untuk setiap pekerjaan dasar baru yang dibuat, 5.46 pekerjaan nondasar akan dibuat

secara tidak langsung. (Contoh di sini didasarkan pada model statis pada satu titik waktu. Model

pengganda alternatif disebut pengganda basis ekonomi dinamis. Langkah-langkah dalam model

dinamis adalah, (1) Hitung perubahan dalam pekerjaan dasar dari satu kerangka waktu ke kerangka

waktu lain-katakanlah, sepuluh tahun terakhir, (2) Hitung perubahan total pegawai selama periode

95 | P a g e
 waktu yang sama, (3) Bagi perubahan dalam total pekerjaan dengan perubahan dalam pekerjaan

dasar, memberikan pengganda basis ekonomi yang dinamis).

Penerapan pengganda lapangan kerja akan diperlihatkan nanti dalam bab ini, tetapi pertama-tama,

cara memperkirakan pekerjaan dasar harus didiskusikan.

Memperkirakan Pekerjaan Dasar

Untuk memperkirakan pengganda pekerjaan, pekerjaan dasar harus pertama-tama diperkirakan

dengan salah satu dari beberapa metode:

▪ data yang ada

▪ industri keseluruhan (teknik asumsi)

▪ pengusaha besar

▪ daftar pengusaha besar yang dihilangkan

▪ hasil bagi lokasi

Semua metode yang dijelaskan di sini membutuhkan penerapan penilaian. Satu-satunya alternatif

untuk metode ini adalah studi basis ekonomi terperinci, dapat memakan waktu dan mahal.

Data yang Ada

Seorang analis dapat memiliki akses ke data agensi perencanaan yang sudah dipilah menjadi data

ketenagakerjaan dasar dan nondasar. Badan perencanaan daerah seperti dewan pemerintah daerah

sering melakukan studi di mana data dipecah menjadi kategori pekerjaan dasar dan nondasar. Data ini

tersedia dengan biaya sederhana.

Industri Keseluruhan (Teknik Asumsi)

Pendekatan kedua adalah mempelajari data ketenagakerjaan khusus industri. Industri tertentu dapat

diidentifikasi sebagai industri yang sepenuhnya melakukan ekspor dalam kategori pekerjaan dasar.

Misalnya, pekerjaan di bidang manufaktur dan grosir dan pekerjaan pemerintah federal secara umum

dianggap sebagai pekerjaan dasar. Dengan menetapkan kategori industri tertentu sebagai dasar,

seorang analis dapat menghitung pengganda lapangan kerja sederhana. Asumsi kerusakan secara

96 | P a g e
 inheren bahwa sejumlah kategori kerja adalah industri dasar sepenuhnya diimbangi dengan asumsi

countervailing bahwa industri yang tersisa seluruhnya nondasar. Hingga taraf tertentu, asumsi-asumsi

ini saling mengimbangi satu sama lain dan meniadakan kesalahan signifikan apa pun.

Pengusaha Besar

Cara lain untuk memperkirakan pekerjaan dasar adalah dengan menyusun daftar perusahaan besar di

daerah tersebut. Biasanya sebuah perusahaan yang merupakan perusahaan besar dapat diasumsikan

menjadi industri dasar. Biasanya kamar dagang menyimpan daftar pengusaha besar yang dapat

digunakan sebagai titik awal. Seorang analis umumnya dapat menyusun daftar komprehensif

perusahaan besar di kota atau wilayah dengan melakukan penelitian, menghubungi departemen

perdagangan dan tenaga kerja negara, atau mencari di internet. Sumber data lain yang termasuk

publikasi bisnis seperti Forbes dan Fortune dan penyedia informasi seperti Dun & Bradstreet.

Daftar Pengusaha Besar Yang Dihilangkan

Pengusaha besar dapat menjual banyak barang dan jasa mereka kepada konsumen lokal dan tidak

mewakili pekerjaan yang sepenuhnya mendasar. Untuk menentukan apakah ini masalahnya, analis

dapat memilih untuk memperbaiki daftar perusahaan besar dengan melakukan wawancara telepon.

Melalui wawancara, analis sering dapat memperoleh informasi tentang

▪ persentase penjualan kepada pembeli di luar mendefinisikan area pasar

▪ lapangan kerja total perusahaan saat ini

▪ jumlah karyawan yang terlibat langsung dengan produksi yang dimaksudkan untuk dijual di luar

area pasar

Meskipun mengumpulkan informasi terperinci memakan waktu dan mahal, proses ini memberikan

hasil lebih akurat dibandingkan metode sebelumnya. Kelemahan utama metode ini adalah bahwa

survei ini terbatas pada pengusaha besar. Sebuah survei komprehensif semua pengusaha lebih

diinginkan, tetapi dari sudut pandang biaya-manfaat, pendekatan ini tepat.

97 | P a g e
 Bagi Hasil Lokasi

Metode quotient (bagi hasil) lokasi adalah salah satu metode yang lebih banyak digunakan untuk

mengidentifikasi industri dasar. Bagi hasil lokasi (location quotient, LQ) adalah rasio persentase

pekerjaan lokal di industri tertentu dengan persentase kerja di wilayah, daerah, atau nasional di industri

yang sama. Itu diturunkan dengan persamaan berikut:

dimana
LEi = pekerjaan lokal di industri i
LET = total lapangan kerja lokal di semua industri
NEi = pekerjaan nasional di industri i
NET = total pekerjaan nasional
LQi = hasil bagi lokasi untuk industri i

Contoh numerik ditunjukkan di bawah ini. Asumsikan hal berikut:

LE dalam perdagangan grosir = 13.000

LE = 197.000
NE dalam perdagangan grosir = 6.109.300
NE = 139.729.350
Hasil bagi lokasi untuk pembuatan dihitung sebagai berikut:

{ (13.000 / 197.000) / (6.109.300 / 139.729.300) } = 0,0660 / 0,04372

= 1,51 bagi hasil lokasi

Hasil bagi lokasi lebih dari 1,00 menunjukkan bahwa industri lokal memproduksi barang ekspor. Dalam

contoh tersebut, LQ pekerjaan perdagangan grosir di komunitas adalah 1,51. Dari total pekerjaan yang

direpresentasikan sebagai 1,51 dari total ini, 0,51 (1,51-1,00) dapat ditafsirkan untuk mewakili proporsi

(proporsi dihitung sebagai 0,51 / 1,51 = 34% (bulat)) dari pekerjaan yang ditujukan untuk memproduksi

barang yang diekspor ke konsumen di luar ekonomi lokal; sisanya merupakan pekerjaan yang

menghasilkan barang untuk konsumsi lokal. Sebaliknya, LQ di bawah 1,00

98 | P a g e
 menunjukkan bahwa ekonomi lokal mengimpor barang-barang yang diproduksi di luar daerah, dan

pekerjaan nondasar menyumbang lebih banyak pekerjaan lokal dibandingkan pekerjaan dasar.

Terakhir, LQ tepat 1,00 menunjukkan bahwa komunitas menghasilkan jumlah yang sama dengan apa

yang dikonsumsi secara lokal.

Teknik hasil bagi lokasi memiliki beberapa asumsi implisit yang harus diakui:

1. Pola konsumsi konstan dan tidak bervariasi dari satu lokasi geografis ke yang lain.

2. Produktivitas tenaga kerja juga konstan di semua bagian negara.

3. Setiap industri menghasilkan barang tunggal yang homogen

4. Tidak ada perdagangan di luar wilayah geografis yang berfungsi sebagai perbandingan referensi

(yaitu, tidak ada perdagangan internasional jika negara tersebut merupakan pangkalan yang dirujuk).

Tentu saja, asumsi-asumsi ini bukan kasus aktual dan akan mempengaruhi hasil LQ. Misalkan seorang

analis menemukan hasil bagi lokasi tinggi dan menyimpulkan bahwa industri ini relatif kuat dalam

perekonomian lokal. Tetapi LQ mungkin tinggi karena industri atau tenaga kerja lokal efisien, dan

jumlah karyawan lebih besar diperlukan untuk menghasilkan tingkat output yang sebanding.

Hasil bagi lokasi dapat ditambah dengan dua informasi lain:

▪ ukuran industri dalam hal pekerjaan

▪ persentase perubahan LQ dari waktu ke waktu

Industri LQ yang tinggi dengan sejumlah kecil pekerjaan merupakan industri yang berorientasi ekspor

tetapi tidak penting bagi perekonomian lokal. Tetapi industri dengan LQ tinggi dengan penurunan LQ

dari waktu ke waktu dapat membahayakan perekonomian lokal.

Menggunakan Berbagai Metode dan Lingkup Pekerjaan

Menggunakan empat metode berbeda - seluruh industri, pengusaha besar, daftar pengusaha besar

yang dihilangkan, dan bagi hasil lokasi - analis dapat mengembangkan berbagai pekerjaan dan

populasi pengganda. Pengganda mana yang benar? Yang mana yang digunakan oleh penilai?

Keempat

99 | P a g e
 pengganda pekerjaan (dan keempat populasi) secara konseptual benar, sehingga pemilihan harus

diserahkan kepada penilaian analis. Seperti di bagian lain penilaian, penilaian penilai dalam memilih

pengganda tergantung pada berbagai faktor seperti ketersediaan dan keandalan data, tingkat studi

yang diperlukan, dan kebutuhan klien.

Dari sudut pandang konseptual, multiplier (pengganda) berasal dari refined list of major employers

(daftar pengusaha besar yang dihilangkan) mungkin paling akurat. Pengganda seluruh industri atau

pengganda industri utama akan menjadi paling murah untuk klien. Pengganda seluruh industri

memadai untuk perkiraan kasar dan cepat. Beberapa mendukung multiplier bagi hasil lokasi, tetapi

analis yang menggunakan teknik harus mengakui kelemahan penentuan akhir.

Menghitung Jumlah Pekerjaan Dasar

Dua teknik yang biasa digunakan untuk menghitung jumlah pekerjaan dasar:

▪ metode persentase nasional

▪ pekerjaan dasar rasio hasil bagi lokasi

Perhatikan bahwa kedua teknik didasarkan pada metode persentase.

Metode Persentase Nasional

Metode persentase nasional menggunakan data nasional (atau data untuk area referensi lain seperti

daerah) untuk menentukan bagian tipikal suatu industri dalam perekonomian sebagai persentase

jumlah total pekerjaan. Persentase ini dianggap mewakili industri nondasar, dan persentase ini

kemudian diterapkan pada jumlah total pekerjaan lokal untuk sampai pada jumlah pekerjaan nondasar

dalam industri itu. Jumlah yang dihitung kemudian dikurangkan dari jumlah total pekerjaan dalam

industri tersebut, dan pekerjaan yang tersisa dianggap pekerjaan dasar. Tampilan 6.3 menunjukkan

perhitungan sektor perdagangan grosir.

Tampilan 6.3 Pekerjaan Dasar dengan Metode Persentase Pekerjaan

Total pekerjaan nasional 139.729.35
2
Pekerjaan perdagangan grosir nasional
6.109.32
5

100 | P a g e
 Persentase pekerjaan grosir dari total pekerjaan nasional 4,4%

Total pekerjaan daerah 197.000

Persentase nasional dari pekerjaan grosir 4,4%

Pekerjaan perdagangan grosir nondasar
daerah (% nasional x pekerjaan daerah) 8.613

Total pekerjaan perdagangan grosir daerah 13.000

Pekerjaan yang kurang mendasar dalam perdagangan grosir 8.613

Pekerjaan perdagangan grosir dasar di daerah 4.387

Pekerjaan Dasar Rasio Bagi Hasil Lokasi

Hasil bagi lokasi mewakili rasio total pekerjaan di area lokal dibandingkan dengan sumber referensi

seperti data ketenagakerjaan nasional. Jumlah rasio di atas 1 merupakan pekerjaan dasar untuk

segmen industri. Metode ini menghitung persentase hasil bagi lokasi di atas 1 sebagai bagian total

pekerjaan di sektor tersebut yang diwakili oleh total hasil bagi lokasi. Persentase hasil bagi lokasi untuk

pekerjaan dasar kemudian diterapkan pada pekerjaan lokal di segmen industri terkait. Ini pada

dasarnya, bentuk lain metode persentase nasional.

Rumusnya adalah (LQ-1) / LQ dikalikan dengan lapangan kerja lokal di segmen industri yang sama,

seperti yang ditunjukkan pada Tampilan 6.4.

Tampilan 6.4 Pekerjaan Dasar dengan Metode Persentase Bagi Hasil

Lokasi
Perdagangan grosir LQ 1,51

Bagian kecil dari LQ yang dianggap pekerjaan nondasar -1,0

Bagian dari LQ yang dianggap pekerjaan dasar

0,5
1

Persentase LQ yang dianggap dasar (0,51/1,51)

33,775
%
Total pekerjaan perdagangan grosir daerah 13.000

Kali persentase yang dianggap pekerjaan dasar 33,775%

Pekerjaan perdagangan grosir dasar di daerah 4.390

Tampilan 6.5 menunjukkan perhitungan selesai dari hasil bagi lokasi dan perkiraan pekerjaan dasar

menggunakan metode bagi hasil lokasi.

101 | P a g e
 Tampilan 6.5 Penerapan dari Metode
Bagi Hasil Lokasi Bagi %

Nasional Daerah Hasil Pekerja Pekerjaan

Kode Pekerjaan
Kategori Industri Lokasi an Dasar
NAICS nondasar
(Ekspor)

(LQ-1)/
Pekerjaan % Pekerjaan % LQ LQ
11 Agrikultur, kehutanan, 610.000 0,4% 88 0,0% 0,1 0,00% 0 88
perikanan, dan
perburuan
21 Pertambangan 354.978 0.3% 1.429 0,7% 2,86 64,98 929 500
%
22 Utilitas 553.615 0,4% 648 0,3% 0,83 0,00% 0 648
23 Konstruksi 6.100.000 4,4% 8.350 4,2% 0,97 0,00% 0 8.350
31 Manufaktur 16.667.325 11,9% 12.942 6,6% 0,55 0,00% 0 12.942

42 Perdagangan grosir 6.109.325 4,4% 13.000 6,6% 1,51 33,74 4.387 8.613
%
44 Perdaganagn eceran 17.418.727 12,5% 23.712 12,0% 0,97 0,00% 0 23.712

48 Transportasi dan 3.671.510 2,6% 6.800 3,5% 1,31 23,88 1.624 5.176
pergudangan %
51 Informasi 3.337.084 2,4% 2.790 1,4% 0,59 0,00% 0 2.790

52 Keuangan dan asuransi 6.115.198 4,4% 7.038 3,6% 0,82 0,00% 0 7.038
53 Perumahan, 3.557.680 3,6% 2.736 1,4% 0,55 0,00% 0 2.736
penyewaan, dan
leasing
54 Layanan 12.423.021 8,9% 18.356 9,3% 1,05 4,58% 841 17.515
profesional, ilmiah,
dan teknis
55 Manajemen 246.185 0,2% 4.573 2,3% 13,1 92,41 4.226 347
perusahaan dan 8 %
perusahaan
56 Administrasi, 4.281.020 3,1% 11.088 5,6% 1,84 45,57 5.052 6.036
dukungan, dan %
pengolahan limbah
61 Pelayanan pendidikan 11.030.105 7,9% 25.506 12,9% 1,64 39,03 9.955 15.551
%
62 Perawatan kesehatan 17.385.752 12,3% 21.158 10,7% 0,86 0,00% 0 21.158
dan bantuan sosial
71 Seni, hiburan, 2.933.495 2,1% 3.025 1,5% 0,73 0,00% 0 3.025
dan rekreasi
72 Layanan akomodasi 11.370.668 8,1% 19.277 9,8% 1,20 16,84 3.246 16.031
dan makanan %
81 Pelayanan lainnya 7.561.322 5,4% 4.650 2,4% 0,44 0,00% 0 4.650
(kecuali
administrasi
publik)
92 Administrasi 1.582.346 1,1% 2.500 1,3% 1,12 10,76 269 2.231
publik (pemerintah %
federal)
92 Administasi publik 5.746.905 4,1% 6.980 3,5% 0,86 0,00% 0 6.980
(pemerintah daerah
102 | P a g e
 Penggandaan pekerjaan (total pekerjaan/pekerjaan dasar) = 6,45 (peningkatan jumlah dalam total pekerjaan pada
setiap pekerjaan dasar baru

103 | P a g e
 Kesimpulan Pekerjaan Dasar

Tampilan 6.3 dan 6.4 menunjukkan kesimpulan metode quotient (bagi hasil) lokasi untuk satu industri.

Tampilan 6.5 menunjukkan contoh perhitungan lengkap hasil bagi lokasi untuk semua industri bersama

dengan pekerjaan dasar yang dihitung menggunakan hasil bagi lokasi. Dalam contoh ini, metode survei

mengungkapkan bahwa banyak pengusaha di daerah berpikir mereka memiliki lebih banyak pelanggan

ekspor dibandingkan jumlah yang dihitung menggunakan metode bagi hasil lokasi. Metode whole

industry (seluruh industri) hanya memilih industri paling umum memiliki industri ekspor, dan secara

seimbang, hasil seluruh metode industri sama dengan hasil metode pembagian lokasi.

Penilaian akhir dibutuhkan dengan pengetahuan lokal masyarakat. Misalnya, daerah dimana data

ini diambil dari dua universitas, sehingga diharapkan pendidikan akan menjadi industri ekspor.

Tampilan 6.6 Rekonsiliasi Perkiraan Pekerjaan Dasar

Kode Pekerjaan Metode Bagi Metode Metode Survei
Kategori Industri Seluruh
NAICS Daerah Hasil Pekerjaan Utama
Industri

11 Agrikultur, kehutanan, perikanan, 88 0 0 0

dan perburuan
21 Pertambangan 1.429 929 1.429 1000
22 Utilitas 648 0 0 0
23 Konstruksi 8.350 0 0 0
31 Manufaktur 12.942 0 12.942 5000

42 Perdagangan grosir 13.000 4.387 13.000 3800

44 Perdaganagn eceran 23.712 0 0 2600

48 Transportasi dan pergudangan 6.800 1.624 0 1025

51 Informasi 2.790 0 0 0

52 Keuangan dan asuransi 7.038 0 0 0

53 Perumahan, penyewaan, dan 2.736 0 0 0

leasing
54 Layanan profesional, ilmiah, 18.356 841 0 3500
dan teknis
55 Manajemen perusahaan 4.573 4.226 0 3825
dan perusahaan
56 Administrasi, dukungan, 11.088 5.052 0 4225
dan pengolahan limbah

104 | P a g e
 61 Pelayanan pendidikan 25.506 9.955 0 10000

62 Perawatan kesehatan dan 21.158 0 0 3500

bantuan sosial
71 Seni, hiburan, dan rekreasi 3.025 0 0 0

72 Layanan akomodasi dan 19.277 3.246 0 2500

makanan
81 Pelayanan lainnya 4.650 0 0 0
(kecuali administrasi
publik)
92 Administrasi publik 2.500 269 2.500 1500
(pemerintah federal)
92 Administasi publik 6.980 0 0 0
(pemerintah daerah dan
negara bagian)
99 Perusahaan yang 354 0 0 0
tidak terklasifikasi

Total 197.000 30.529 29.871 42.475

Asumsi Terkait Pengganda Ketenagakerjaan

Pada titik ini, sebuah asumsi kritis muncul – yaitu pengganda pekerjaan rata-rata akan mencerminkan
pola perubahan dalam pekerjaan, oleh para ekonom disebut sebagai perubahan marginal dalam
pekerjaan. Asumsi ini, mungkin atau tidak mungkin menjadi valid, dinyatakan dalam persamaan,
T / B = cT / cB
dimana
T = total pekerjaan
B = pekerjaan dasar
cT = perubahan yang diharapkan dalam total pekerjaan
cB = perubahan yang diharapkan dalam pekerjaan dasar
Asumsi ini dapat menghasilkan proyeksi bias, tetapi biasanya dibuat demi kepentingan dan ekonomi.
Asumsi ini adalah
▪ Peningkatan pekerjaan dasar, seiring waktu, akan mengarah pada peningkatan total pekerjaan.
▪ Peningkatan total pekerjaan akan selalu lebih besar dibandingkan peningkatan pekerjaan dasar
karena peningkatan pekerjaan dasar mendorong perlunya peningkatan layanan yang dibutuhkan
untuk mendukung perluasan sektor dasar.
▪ Lapangan kerja dasar mendorong pertumbuhan ekonomi karena dapat berubah secara independen
karena permintaan produk atau layanan lokal meningkat di lokasi lain di seluruh ekonomi global.

Menerapkan Pengganda Pekerjaan

Setelah pekerjaan dasar diperkirakan, setiap perubahan yang diharapkan dalam pekerjaan dasar

105 | P a g e
 dapat diterjemahkan ke dalam perubahan yang sesuai dalam total pekerjaan dan populasi. Pekerjaan

dan

106 | P a g e
 populasi berfungsi sebagai pengganti permintaan potensial di masyarakat. Dalam contoh berikut,

pengganda lapangan kerja (K) dan perubahan yang diharapkan dalam pekerjaan dasar (cB) digunakan

untuk menurunkan perubahan total lapangan kerja.

Dengan asumsi sebagai berikut:

K = 6,45
cB = 4.000 (perubahan dalam pekerjaan dasar)

Perubahan yang diharapkan dalam total pekerjaan (cT) dapat dihitung dengan persamaan berikut:

K = cT / cB
K x cB = cT
6.45 x 4.000 = cT
25.800 = cT = perubahan yang diharapkan dalam total pekerjaan

Dengan demikian, 4.000 pekerjaan baru dalam pekerjaan dasar yang diantisipasi untuk ekonomi lokal

kemungkinan menghasilkan total 25.800 pekerjaan baru. Dari jumlah tersebut, 21.800 (25.800 - 4.000)

akan menjadi pekerja nondasar. Pekerjaan dasar dan pekerjaan nondasar tidak akan datang secara

bersamaan. Penciptaan lapangan kerja nondasar akan tertinggal dari penciptaan lapangan kerja dasar

karena ekonomi lokal akan membutuhkan waktu untuk merespons stimulus lapangan kerja dasar.

Menggunakan tingkat partisipasi nasional 45% berdasarkan rasio penduduk untuk kerja (tingkat

partisipasi lokal juga dapat digunakan, tapi secara hati-hati dicatat untuk menggunakan tingkat lokal di

daerah metropolitan di mana sebagian besar perubahan penduduk lokal keluar untuk pekerjaan. Dalam

hal ini, hubungan populasi lokal dengan pekerjaan lokal mungkin tidak valid, karena sebagian besar

pertumbuhan populasi lokal tergantung pada pertumbuhan pekerjaan metropolitan dan bukan

pertumbuhan pekerjaan lokal) dan dengan asumsi bahwa hubungan ini tetap konstan di masa depan,

pengganda penduduk per pekerja, atau pengganda populasi (k), juga dapat dihitung.

1,00 / 0,45 = k

2.22 = k

107 | P a g e
 Peningkatan yang diharapkan dalam total populasi dihasilkan dari perubahan pekerjaan dasar yang

dapat diperkirakan dengan menerapkan pengganda populasi terhadap perubahan yang diharapkan

dalam total pekerjaan:

k × cT = 2.22 × 25.800 = 57.276

Dengan demikian, selama periode proyeksi, jika 4.000 pekerjaan dasar baru akan dibuat, maka total

populasi akan meningkat sebesar 57.276.

Atau, rasio yang sama dapat diperoleh dengan membagi total populasi dengan total pekerjaan, dan

kemudian pengganda ini akan digunakan untuk meramalkan peningkatan populasi.

Metode Analisis Shift-Share

Analisis shift-share (berbagi pergeseran) adalah metode analitik yang dapat digunakan untuk

menambah teknik analitik lainnya seperti metode quotient (bagi hasil) lokasi. Analisis shift-share

mengidentifikasi perubahan industri dari waktu ke waktu secara proporsional terhadap total ekonomi

dan bagian atau kota mana dari pertumbuhan atau penurunan ekonomi subjek yang dapat dikaitkan

dengan faktor nasional, industri, atau regional. Analisis ini membantu mengidentifikasi industri di mana

ekonomi lokal memiliki keunggulan kompetitif dibandingkan ekonomi yang lebih besar.

Seperti metode bagi hasil lokasi, analisis shift-share adalah teknik “share (berbagi)”, dan teknik ini

sebagian besar deskriptif, karena tidak menentukan mengapa industri tumbuh lebih lambat atau lebih

cepat secara lokal. Tetap hal ini memungkinkan analis untuk memisahkan pertumbuhan lokal dari

pertumbuhan nasional, daerah, atau regional, dan secara luas digunakan untuk membandingkan

kekayaan ekonomi daerah setempat dan menentukan daerah mana yang memiliki keunggulan

kompetitif. (Perbandingan lebih lanjut faktor-faktor yang terkait dengan mengapa satu daerah tumbuh

lebih cepat dibandingkan yang lain dibahas dalam bab sebelumnya tentang bentuk perkotaan dan

dalam bab-bab studi kasus nanti dalam buku ini).

Teknik analisis shift-share adalah cara lain untuk melihat konsentrasi pekerjaan, populasi, atau

kelompok demografis. Teknik shift-share dapat mengungkapkan tidak hanya konsentrasi tetapi juga

108 | P a g e
 apakah konsentrasi kelompok seperti kategori pekerjaan semakin penting dalam area pasar subjek dari

waktu ke waktu.

Dua metode analisis shift-share akan dibahas di sini. Yang pertama, metode penangkapan yang

lebih sederhana menganalisis proporsi faktor ekonomi total seperti jumlah penduduk atau jumlah

pekerjaan yang ditangkap dari waktu ke waktu. Metode kedua adalah metode komparatif yang

memberikan lebih banyak wawasan tentang karakteristik pertumbuhan dan daya saing industri lokal di

wilayah ekonomi lokal dibandingkan dengan wilayah ekonomi referensi yang lebih besar.

Metode Proporsi Tangkapan Shift-Share

Metode proporsi tangkapan shift-share membandingkan bagian total berbagai komponen pertumbuhan

berbeda untuk menentukan apakah ada tren perubahan komponen dari waktu ke waktu. Misalnya,

pertumbuhan populasi suatu kota dapat dibandingkan dengan pertumbuhan populasi suatu wilayah

metropolitan untuk melihat apakah proporsi populasi kota yang proporsional meningkat dengan

pertumbuhan total area metropolitan. Dalam analisis basis ekonomi, metode ini biasanya digunakan

dengan segmen pekerjaan.

Penentuan Shift-Share dan Wilayah Studi

Pilihan area studi dalam analisis shift-share dapat mempengaruhi kesimpulan yang dihasilkan secara

signifikan, seperti dalam metode bagi hasil lokasi. Karena analisis shift-share dianggap sebagai metode

augmentasi terhadap hasil bagi lokasi, wilayah penelitian bisa sama dengan hasil bagi lokasi

sebelumnya. Misalnya, daerah dapat dibandingkan dengan negara seperti yang ditunjukkan

sebelumnya, atau daerah dapat dibandingkan dengan area referensi lain seperti area metropolitan –

atau lebih baik lagi, analis akan melakukan keduanya. Contoh hasil bagi lokasi diilustrasikan

sebelumnya, Gambar 6.5, membandingkan suatu daerah dengan negara. Dalam contoh itu, daerah

adalah bagian area metropolitan yang lebih besar. Sebagian besar penduduk daerah berpindah ke

wilayah metropolitan untuk bekerja karena tingkat partisipasi daerah adalah sekitar 30%, dibandingkan

109 | P a g e
 dengan tingkat partisipasi pekerjaan-ke-populasi rata-rata nasional sebesar 44%. Dengan demikian,

para analis dapat melihat daerah dan mengajukan pertanyaan seperti

▪ Apakah daerah terletak di ekonomi metropolitan yang sedang tumbuh?

▪ Bagaimana segmen industri metropolitan dibandingkan dengan segmen industri daerah

sebelumnya dalam hal prospek pertumbuhan?

Daerah dalam contoh ini ditemukan tergantung pada area metropolitan untuk pekerjaan, sehingga

area metropolitan dipilih untuk contoh tangkapan proporsional di bawah ini.

Tampilan 6.7 menunjukkan analisis dari waktu ke waktu proporsi tangkapan sektor pekerjaan

berbeda di area statistik metropolitan selama resesi signifikan diikuti dengan pemulihan sedang. Tabel

menunjukkan misalnya, bahwa kategori pekerjaan minyak dan gas (kode NAICS 21) dan perawatan

kesehatan (kode NAICS 62) memiliki peningkatan terbesar dalam pangsa pekerjaan. Tetapi sektor

migas tidak memiliki pangsa lapangan kerja terbesar. Sektor industri dengan pangsa terbesar adalah

manufaktur pada 10,45%, tetapi segmen ini menurun. Juga perlu dicatat, banyak kategori yang

ditampilkan mempertahankan share mereka, seperti sektor jasa profesional (kode NAICS 54) dengan

kenaikan pangsa 0,02%. Sektor konstruksi dan manufaktur mengalami penurunan signifikan.

Tampilan 6.7 Tangkapan Persentase Pekerjaan dengan Analisis

Shift-Share
Statistik Area Metropolitan
Kode %
Deskripsi Industri
NAICS 7 Tahun % dari % dari Total
Saat ini Perubahan
Total lalu Pekerjaan
Saham
Pekerjaan
11 Agrikultur, kehutanan, 1.426 0,17% Selama 7
perikanan, dan 987 0,13% Tahun
perburuan 0,04
21 16.54 1,93%
%
Pertambangan 6.210 0,81% 7

1,12
%
22 Utilitas 3.518 0,46% 3.900 0,45% 0,00%
23 Konstruksi 46.414 6,02% 42.955 5,00% -1,02%
31 Manufaktur 94.436 12,25% 89.799 10,45% -1,79%

42 Perdagangan grosir 37.820 4,90% 39.990 4,66% -0,25%

44 Perdaganagn eceran 95.072 12,33% 97.672 11,37% -0,96%

48 Transportasi dan pergudangan

110 | P a g e
 57.607 7,47% 63.715 7,42% -0,05%
51 Informasi 17.200 2,23% 14.402 1,68% -0,55%

111 | P a g e
 52 Keuangan dan asuransi 32.520 4,22% 41.273 4,80% 0,59%

53 Perumahan, penyewaan, 12.523 1,62% 12.692 1,48% -0,15%

dan
leasing
54 Layanan profesional, 32.996 4,28% 36.938 4,30% 0,02%
ilmiah, dan teknis
55 Manajemen perusahaan 4.113 0,53% 5.869 0,68% 0,15%
dan perusahaan
56 Administrasi, dukungan, 49.981 6,48% 56.475 6,57% 0,09%
dan pengolahan limbah
61 Pelayanan pendidikan 72.007 9,34% 81.608 9,50% 0,16%

62 Perawatan kesehatan 77.440 10,04% 102.499 11,93% 1,89%

dan bantuan sosial
71 Seni, hiburan, dan 11.296 1,46% 13.941 1,62% 0,16%
rekreasi
72 Layanan akomodasi 68.956 8,94% 81.162 9,45% 0,51%
dan makanan
81 Pelayanan lainnya 22.780 2,95% 26.386 3,07% 0,12%
(kecuali administrasi
publik)
92 Administrasi publik 26.403 3,42% 29.661 3,45% 0,03%
(pemerintah federal,
negara bagian, dan
daerah)
99 Industri yang 872 0,11% 59 0,01% -0,11%
tidak
terklasifikasi
Total 771.151 100% 858.969 100%

Metode Perbandingan Shift-Share

Metode komparatif shift-share didasarkan pada perbandingan dari waktu ke waktu perubahan

pekerjaan di area lokal ke ekonomi utama yang lebih besar. Metode komparatif shift-share sering

digunakan untuk mengidentifikasi perubahan dalam industri-industri utama secara lokal dan

mengidentifikasi industri-industri kompetitif dalam ekonomi lokal relatif terhadap area yang lebih besar.

Metode komparatif shift-share membantu seorang analis menentukan apakah ekonomi lokal tertentu

mengalami pertumbuhan lebih lambat atau lebih lambat dalam pekerjaan dibandingkan ekonomi utama

lebih besar. Teknik shift-share memungkinkan penilai untuk menganalisis perubahan dalam struktur

ekonomi dengan melihat perubahan dalam pekerjaan di segmen industri tertentu dari waktu ke waktu

di daerah setempat, bukan hanya perubahan umum dalam total lapangan kerja di suatu daerah. Metode

komparatif shift-share juga didasarkan pada metode proporsi tangkapan shift-share dengan analisis

perubahan ekonomi di wilayah utama yang lebih besar.

112 | P a g e
 Metode komparatif shift-share mengidentifikasi kategori pekerjaan yang menurun atau meningkat

secepat ekonomi utama yang lebih besar menurun atau tumbuh. Studi khusus sering membandingkan

pertumbuhan di wilayah subjek dengan tren nasional. Tetapi perbandingan area lokal tidak harus

menjadi perbandingan dengan data nasional tetapi juga dapat menjadi perbandingan dengan area

geografis lebih besar seperti wilayah, daerah, atau wilayah metropolitan. Banyak analis menggunakan

beberapa perbandingan atau fokus pada ekonomi utama yang lebih besar dan memiliki pengaruh

paling besar terhadap ekonomi lokal.

Metode ini digunakan untuk memisahkan perubahan dalam pekerjaan lokal selama periode waktu

tertentu menjadi tiga faktor yang berkontribusi:

1. Pengaruh pada pertumbuhan ekonomi utama yang lebih besar (yaitu, nasional, regional, atau

negara)

2. Pengaruhnya terhadap pertumbuhan campuran industri lokal

3. Daya saing lokal dari berbagai industri

Area metropolitan ini adalah bagian ekonomi daerah yang besar, jadi negara tersebut digunakan

sebagai ekonomi rujukan basis lebih besar dalam contoh yang ditunjukkan pada Tampilan 6.8. Analisis

lengkap juga akan membandingkan ekonomi lokal dengan ekonomi nasional. Sebagai contoh

bagaimana analisis digunakan, perhitungan dalam contoh di bawah ini akan mengikuti pertumbuhan

segmen industri jasa profesional (kode NACIS 54).

Efek pada Pertumbuhan Ekonomi Utama

Bagian pertama pertumbuhan terpilah merupakan bagian tenaga kerja lokal yang dapat berhubungan

dengan ekonomi utama lebih besar, sering perekonomian nasional, meskipun dalam kasus ini negara.

(Data nasional seringkali merupakan basis ekonomi utama yang digunakan dalam perbandingan.

Tetapi dapat berupa area geografis lebih besar seperti daerah, area metropolitan, atau lainnya

dibandingkan dengan area studi subjek). Komponen ini didasarkan pada asumsi bahwa pertumbuhan

lapangan kerja lokal akan dipengaruhi secara positif oleh pertumbuhan dalam ekonomi lebih besar

113 | P a g e
 (jika ekonomi lebih besar, pada kenyataannya ini tumbuh). Komponen ini memperkirakan berapa

banyak pertumbuhan pekerjaan lokal akan terjadi jika semua komponen meningkat pada tingkat yang

sama dengan area lebih besar yang digunakan dalam perbandingan.

Untuk menghitung komponen ini, persamaan berikut digunakan:

NS = BYEE x G

dimana
NS = share nasional (atau daerah, dan lain-lain)
BYEE = tahun dasar pekerjaan lokal di setiap sektor industri
G = tingkat pertumbuhan rata-rata nasional untuk semua sektor

Dengan menggunakan data dalam Tampilan 6.8 untuk sektor jasa profesional, pengaruh pertumbuhan

ekonomi negara secara keseluruhan dihitung sebagai berikut:

32.996 x 5,5% = 1.814 pekerjaan

Pengaruh Bauran Industri

Komponen kedua mengakui bahwa beberapa industri dalam ekonomi utama yang lebih besar tumbuh

lebih cepat atau lebih lambat dibandingkan yang lain. Dengan demikian, campuran industri lokal dapat

mempengaruhi pertumbuhan pekerjaan secara keseluruhan. Komponen ini menyoroti industri yang

paling banyak mengalami peningkatan dalam perbandingan geografi lebih besar seperti negara (atau

daerah dalam contoh saat ini).

Untuk menghitung komponen ini, persamaan berikut digunakan:

IME = BYEA x (GA - G)

dimana
IME = efek bauran industri
BYEA = pekerjaan tahun dasar di industri lokal Sektor A
GA = pertumbuhan rata-rata nasional untuk Sektor A
G = tingkat pertumbuhan rata-rata nasional (atau daerah, dan lain-lain) untuk semua
sektor

114 | P a g e
 Dengan menggunakan data dalam Tampilan 6.8 untuk sektor layanan profesional, efek bauran industri

dapat dihitung sebagai berikut:

32.996 x (15,4% - 5,5%) = 3.290 pekerjaan, berdasarkan tingkat pertumbuhan industri ini

Efek Komparatif

Komponen ketiga menunjukkan bagaimana industri lokal berkinerja relatif terhadap kelompok-

kelompok di tingkat ekonomi utama yang lebih besar seperti negara atau bangsa. Faktor ini mengakui

bahwa beberapa industri memiliki kinerja berbeda di tingkat lokal dibandingkan industri yang sama

akan melakukan secara nasional atau bahkan di daerah atau regional, wilayah mana pun yang

digunakan untuk tujuan perbandingan. Efek ini adalah hasil area lokal yang memiliki beberapa

keunggulan komparatif seperti sumber daya alam, moda transportasi, sumber daya tenaga kerja, atau

faktor lainnya. Dari ketiga komponen yang dianalisis, efek komparatif dianggap paling penting karena

dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor lain, dalam beberapa kasus dapat diubah jika diperlukan.

Untuk menghitung komponen ini, persamaan berikut digunakan:

CE = BYEB x (LGB - NGB)

dimana
CE = efek kompetitif
BYEB = pekerjaan tahun dasar di Sektor industri lokal B
LGB = tingkat pertumbuhan lokal untuk Sektor B
NGB = tingkat pertumbuhan rata-rata nasional (atau daerah, dan lain-lain) untuk Sektor B

Menggunakan data dalam Tampilan 6.8 untuk sektor layanan profesional, efek kompetisi dihitung

sebagai berikut:

32.996 x (11,9% - 15,4%) = -1,154 pekerjaan berdasarkan keunggulan kompetitif lokal, atau dalam hal

ini, kerugian

115 | P a g e
 Tampilan 6.8 Analisis Shift-Share
Komponen Perubahan Pekerjaan Lokal
Efek Pertumbuhan Negara Bagian
Negara Bagian Statistik Area Metropolitan Efek Bauran Industri Efek Kompetitif
Kode Keseluruhan
Deskripsi Industri Jumlah Jumlah
NAICS
7 Tahun Lalu Saat ini % Perubahan 7 Tahun lalu Saat ini % Perubahan Jumlah Pekerjaan
Pekerjaan Pekerjaan
11 Agrikultur, kehutanan, 8.020 17.583 119,2% 987 1.426 44,5% 5,5% 54 113,8% 1.123 -74,8% -738
perikanan, dan
perburuan
21 Pertambangan 126.966 250.950 97,7% 6.210 16.547 166,5% 5,5% 340 92,2% 5.724 68,8% 4.273
22 Utilitas 41.610 49.350 18,6% 3.518 3.900 10,9% 5,5% 193 13,1% 462 -7,7% -272
23 Konstruksi 501.694 569.662 13,5% 46.414 42.955 -7,5% 5,5% 2.541 8,1% 3.738 -21,0% -9.738
31 Manufaktur 816.221 848.885 4,0% 94.436 89.799 -4,9% 5,5% 5.170 -1,5% -1.391 -8,9% -8.416
42 Perdagangan grosir 450.206 525.436 16,7% 37.820 39.990 5,7% 5,5% 2.071 11,2% 4.249 11,0% 4.160
44 Perdaganagn eceran 1.080.932 1.198.530 10,9% 95.072 97.672 2,7% 5,5% 5.205 5,4% 5.138 -8,1% -7.743
48 Transportasi 336.526 377.485 12,2% 57.607 63.715 10,6% 5,5% 3.154 6,7% 3.857 -1,6% -903
dan
pergudangan
51 Informasi 251.496 195.268 -22,4% 17.200 14.402 -16,3% 5,5% 942 -27,8% -4.787 6,1% 1.047
52 Keuangan dan asuransi 441.384 457.557 3,7% 32.520 41.273 26,9% 5,5% 1.780 -1,8% -589 23,3% 7.561
53 Perumahan, penyewaan, 160.838 176.407 9,7% 12.523 12.692 1,3% 5,5% 686 4,2% 527 -8,3% -1.043
dan
leasing
54 Layanan profesional, 519.075 599.250 15,4% 32.996 36.938 11,8% 5,5% 1.807 10,0% 3.290 -3,5% -1.154
ilmiah, dan teknis
55 Manajemen perusahaan 243.924 84.629 -65,3% 4.113 5.869 42,7% 5,5% 225 -70,8% -2.911 108,0% 4.442
dan perusahaan
56 Administrasi, dukungan, 786.867 679.418 -13,7% 49.981 56.475 13,0% 5,5% 2.736 19,1% -9.561 26,6% 13.319
dan pengolahan limbah
61 Pelayanan pendidikan 129.348 132.011 2,1% 72.007 81.608 13,3% 5,5% 3.942 -3,4% -2.460 11,3% 8.119
62 Perawatan kesehatan 1.097.308 1.227.259 11,8% 77.440 102.499 32,4% 5,5% 4.240 6,4% 4.931 20,5% 15.888
dan bantuan sosial
71 Seni, hiburan, dan rekreasi 105.477 104.446 -1,0% 11.296 13.941 23,4% 5,5% 618 -6,5% -729 24,4% 2.755
72 Layanan akomodasi 800.903 937.716 17,1% 68.956 81.162 17,7% 5,5% 3.775 11,6% 8.004 0,6% 427
dan makanan
81 Pelayanan lainnya (kecuali 404.458 299.809 -25,9% 22.780 26.386 15,8% 5,5% 1.247 -31,3% -7.141 41,7% 9.500
administrasi publik)
92 Administrasi publik 392.759 437.372 11,4% 26.403 29.661 12,3% 5,5% 1.446 5,9% 1.554 1,0% 259
(pemerintah federal, 1.849 5.140 178,0% 872 59 -93,2% 5,5% 48 172,5% 1.504 - -2.365
negara bagian, dan 271,2%
daerah)
99 Industri yang 8.697.861 9.174.163 5,5% 771.151 858.969 11,4% 42.220 14.53 31.067
tidak 2
terklasifikasi 87.818 48% 17% 35%

116 | P a g e
 Total
Perubahan Pekerjaan 7
Tahun Terakhir

117 | P a g e
 Kesimpulan untuk Analisis Shift-Share

Tampilan 6.8 menunjukkan contoh lengkap tentang bagaimana menghitung komponen shift-share

untuk perubahan pekerjaan di wilayah metropolitan. Garis bawah tabel menunjukkan ringkasan

keseluruhan. Selama tujuh tahun terakhir, area metropolitan yang menjadi subjek meningkatkan

pekerjaan sebesar 11,4%, atau 87.818 pekerjaan baru. Dari pekerjaan ini, 48% dapat berhubungan

dengan efek pertumbuhan ekonomi negara, 17% dapat berhubungan dengan efek bauran industri, dan

35% dapat berhubungan dengan keunggulan kompetitif dari lokasi subjek area metropolitan.

Memisahkan pengaruh pada segmen industri jasa profesional dalam contoh di atas
mengungkapkan

bahwa area studi lokal (yaitu, subjek analisis) memiliki pertumbuhan positif layanan profesional selama

tujuh tahun terakhir. Tapi ini tidak semua berita baik. Analisis efek komparatif mengungkapkan bahwa

jumlah pekerjaan di sektor layanan profesional di daerah tidak tumbuh secepat sektor pekerjaan yang

sama tumbuh di tingkat daerah. Ini berarti bahwa pekerjaan layanan profesional baru akan pergi ke

wilayah ekonomi lain yang bersaing di luar wilayah metropolitan yang sedang dipelajari.

Sebagai contoh, bagaimana analisis ini dapat menambah metode pembagian lokasi, analisis

sebelumnya dalam bab pembagian lokasi daerah menemukan bahwa pekerjaan layanan profesional

dianggap sebagai kontributor pekerjaan dasar. Ini penting bagi daerah. Sekarang analisis shift-share

mengungkapkan bahwa beberapa area lain di daerah mengambil pekerjaan-pekerjaan ini dari area

metropolitan ini dan pada gilirannya, wilayah subyek. Analisis ini tidak mengungkapkan alasannya,

tetapi data analisis shift-share memang mengungkapkan masalah ini, yang mungkin diabaikan oleh

metode lain.

Seperti banyak teknik, metodologi analisis shift-share memiliki keterbatasan yang harus diwaspadai

oleh para analis ketika menafsirkan hasil. Teknik analisis shift-share tidak sepenuhnya

memperhitungkan semua faktor yang dapat berkontribusi atau menjelaskan perubahan dalam

pekerjaan lokal, misalnya siklus bisnis nasional dan regional. Selain itu, tidak mengidentifikasi

keunggulan komparatif spesifik atau kerugian ekonomi lokal, juga tidak mengidentifikasi perubahan

118 | P a g e
 industri. Singkatnya, metode analisis shift-share mengidentifikasi perubahan total lapangan kerja tetapi

tidak memberikan jawaban mengapa mereka berubah.

Meskipun dengan keterbatasan yang disebutkan di atas, analisis shift-share adalah teknik

sederhana dan langsung yang akan mengidentifikasi perubahan lapangan kerja berdasarkan

keunggulan kompetitif lokal dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi utama, seperti ekonomi

daerah atau nasional. Ini antara lain membantu analis menargetkan industri yang memiliki potensi untuk

melanjutkan dan mungkin meningkatkan permintaan di area pasar lokal.

Perkiraan Ketenagakerjaan dan Populasi

Perkiraan ketenagakerjaan dan populasi adalah salah satu elemen kunci analisis pasar, karena

perkiraan ini menetapkan batas atas permintaan pasar. Analisis pasar Level C - ditunjukkan dalam buku

ini dalam bab-bab berikut - sangat bergantung pada perkiraan pihak lain seperti dewan pemerintah,

penyedia data komersial, dan lainnya. Banyak penelitian yang sebagian bergantung pada peramal

ketenagakerjaan komersial nasional antara lain Woods & Poole dan Economy.com, dan pada perkiraan

departemen ekonomi daerah. Model-model ramalan ketenagakerjaan ini biasanya meramalkan

lapangan kerja ke tingkat daerah atau wilayah metropolitan. Tetapi studi pasar Level C membutuhkan

analisis keandalan ramalan dan untuk penilaian, harus menyalurkan ramalan area yang lebih besar ke

area submarket spesifik dari properti subjek. Ini adalah penggunaan utama analisis basis ekonomi

dalam analisis Level C karena menyediakan data dasar untuk menilai perkiraan orang lain. Banyak

tugas penilaian membutuhkan prakiraan area kecil. Prakiraan area kecil terbatas, terutama untuk

prakiraan lapangan kerja. Dengan demikian, prinsip-prinsip analisis basis ekonomi dapat digunakan

untuk perkiraan awal yang mungkin diperlukan oleh analis. Analisis basis ekonomi untuk peramalan

sangat berguna di komunitas yang lebih kecil di mana ramalan area kecil tidak hanya terbatas, tetapi

dalam banyak kasus, tidak ada.

Pengganda akan bervariasi karena banyak faktor seperti ukuran komunitas yang diteliti. Komunitas

yang lebih kecil cenderung memiliki pengganda lebih kecil, dan pengganda untuk komunitas lebih

119 | P a g e
 besar akan cenderung lebih besar. Metode perkiraan pengganda basis ekonomi digunakan bersama

dengan metode lain karena pengganda basis ekonomi memiliki asumsi yang melekat, misalnya

ekonomi akan mempertahankan hubungan statis ke masa lalu. Variasi kondisi ekonomi di masa depan

harus dipertimbangkan. Misalnya, diskusi sebelumnya dalam bab ini menunjukkan bahwa pekerjaan

dasar dan nondasar dan pengganda pekerjaan dapat digunakan untuk memproyeksikan perubahan

dalam pekerjaan dan populasi. Penilai dapat memperbaiki estimasi tersebut dengan

mempertimbangkan lebih dari satu periode dalam analisis basis ekonomi.

Dengan menganalisis tren lokal dan mengevaluasi kemungkinan durasi mereka, penilai dapat

mengembangkan proyeksi populasi dan pekerjaan yang lebih andal. Dengan memeriksa data yang

mencakup beberapa periode, penilai dapat merencanakan tren pertumbuhan atau penurunan lapangan

kerja. Perubahan absolut dalam pekerjaan (yaitu, perubahan aktual dalam jumlah orang yang

dipekerjakan) harus dipertimbangkan bersama dengan perubahan persentase. Ekstrapolasi tren ini,

penilai dapat memproyeksikan lima atau sepuluh tahun atau lebih ke depan.

Analis tidak boleh lupa menggunakan pengetahuan lokal dan mematuhi prinsip-prinsip dasar

ekonomi. Misalnya, jika pemberi kerja besar baru diumumkan, penilai dapat melakukan penelitian

utama untuk memperoleh perkiraan jumlah orang yang akan dipekerjakan dan kerangka waktu.

Estimasi tersebut dapat digunakan untuk membuat penyesuaian pola proyeksi umum. Demikian pula,

jika kategori pekerjaan mengalami pertumbuhan tidak biasa di masa lalu, penilai dapat menyimpulkan

bahwa tingkat ini akan sulit dipertahankan dan mengurangi tingkat selama periode proyeksi. Jenis

penyesuaian ini membutuhkan penilaian.

Tingkat partisipasi kerja, membagi data ketenagakerjaan berdasarkan status perkawinan, jenis

kelamin, usia, dan jumlah tanggungan, dapat digunakan untuk mengubah estimasi pekerjaan menjadi

proyeksi populasi. Seorang analis dapat menggunakan proyeksi lengkap bersama dengan data lain

untuk memperkirakan permintaan untuk properti subjek.

120 | P a g e
 Ringkasan

Analisis basis ekonomi adalah alat penting yang digunakan oleh penilai untuk memeriksa

pekerjaan sebagai indikator permintaan untuk real estat. Untuk melakukan analisis basis

ekonomi, penilai

1. Mengidentifikasi komponen-komponen ekonomi yang menghasilkan penjualan ke

daerah-daerah di

luar komunitas lokal untuk menentukan pekerjaan dasar.

2. Menyelidiki prospek pertumbuhan lapangan kerja dasar.

3. Menurunkan pengganda pekerjaan dengan memperkirakan rasio pekerjaan dasar

dengan pekerjaan nondasar.

4. Mengembangkan perkiraan populasi dan pekerjaan.

Pekerjaan dasar dapat diperkirakan menggunakan data yang ada untuk kategori pekerjaan

dasar dan nondasar, data pekerjaan khusus industri, survei pengusaha besar, atau hasil

bagi lokasi. Pengganda lapangan kerja, mewakili rasio total lapangan kerja dengan

lapangan kerja dasar, dapat digunakan dengan data saat ini dan diproyeksikan untuk

memperkirakan lapangan kerja dan populasi masa depan.

121 | P a g e