LAPORAN AKHIR PENILAIAN ASET

DASAR-DASAR PENILAIAN ASET

Disusun oleh :
Belinda Rahma S (12030120140307)
Ivana Devona (12030120130287)
Mery Shinta Serafim S (12030120130169)

PROGRAM STUDI S-1 AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMIKA DAN BISNIS

UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG 2023
 DAFTAR ISI
Daftar Isi …………………………………………………………………………..
Ruang Lingkup Pembahasan ………………………………………………………
Konsep dan Prinsip Dasar Penilaian Aset ………………………………………….
High and Best Use………………………………………………………………………
Proses Penilaian ……………………………………………………………………
Pendekatan Penilaian……………………………………………………………….
Metode Pendekatan Perbandingan Data Pasar …………………………….
Metode Pendekatan Pendapatan ……………………………………………
Metode Pendekatan Biaya ………………………………………………….
Laporan Penilaian ………………………………………………………………….
Daftar Pustaka ………………………………………………………………………
 RUANG LINGKUP PEMBAHASAN
Aset adalah suatu sumber daya yang dimiliki oleh suatu entitas (baik itu individu,
perusahaan, atau pemerintah) yang memiliki potensi untuk memberikan manfaat ekonomi di
masa depan. Aset dapat berwujud atau tidak berwujud. Aset berwujud meliputi properti, tanah,
peralatan, kendaraan, dan barang fisik lainnya. Aset tidak berwujud mencakup hak paten, merek
dagang, dan hak cipta yang memberikan nilai ekonomi.
Nilai aset mengacu pada ukuran ekonomi atau keuangan dari suatu aset pada suatu waktu
tertentu. Terdapat beberapa jenis nilai yang umumnya dikaitkan dengan aset, antara lain Nilai
Pasar (Market Value), Nilai Investasi (Investment Value), Nilai Penggantian (Replacement
Value), Nilai Penggunaan Terbaik (Highest and Best Use - HBU).
Prinsip Penggunaan Terbaik (HBU) merupakan konsep penting dalam penilaian aset yang
menekankan bahwa nilai suatu properti atau aset tertentu mencapai puncaknya ketika digunakan
sesuai dengan penggunaan yang memberikan hasil ekonomi tertinggi dan terbaik.
Proses penilaian aset dilakukan dengan serangkaian langkah sistematis yang memerlukan
pemahaman mendalam tentang properti, analisis pasar yang cermat, dan penggunaan metode
penilaian yang tepat.
Proses pengidentifikasian aset dan penentuan batasan ruang lingkup penilaian merupakan
tahapan awal yang krusial dalam proses penilaian aset. Proses tersebut dapat menentukan dengan
jelas jenis aset yang akan dinilai, misalnya, properti komersial, tanah, fasilitas industri, atau
inventaris bisnis. Mengidentifikasi karakteristik fisik dan fungsional aset, seperti luas tanah,
jenis bangunan, fasilitas produksi, atau jenis inventaris. Menentukan periode waktu yang relevan
untuk penilaian. Apakah penilaian hanya berlaku untuk saat ini, masa depan, atau rentang waktu
tertentu. Menentukan wilayah geografis yang akan dicakup dalam penilaian. Hal ini dapat
mencakup skala lokal, regional, nasional, atau internasional tergantung pada sifat aset.
Memperhatikan kondisi pasar yang dapat mempengaruhi nilai aset, seperti permintaan dan
penawaran di wilayah tertentu, tren harga, dan siklus pasar.
Pendekatan penilaian aset merujuk pada metode atau cara pendekatan yang digunakan
untuk menentukan nilai suatu aset. Pendekatan ini melibatkan proses analisis dan perhitungan
berdasarkan aspek tertentu dari aset tersebut, yang dapat mencakup karakteristik fisik, kondisi
pasar, potensi pendapatan, atau biaya penggantian. Pemilihan pendekatan penilaian harus sesuai
dengan jenis aset yang dinilai dan tujuan penilaian yang diinginkan.
 Pendekatan pendapatan merupakan suatu metode yang menentukan nilai suatu aset
berdasarkan potensi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh aset tersebut di masa depan.
Pendekatan ini sering digunakan untuk menilai aset yang menghasilkan pendapatan, seperti
properti komersial, apartemen, atau bisnis yang menghasilkan arus kas periodik. Langkah-
langkah dalam pendekatan ini melibatkan identifikasi arus kas, proyeksi pendapatan masa depan,
penentuan tingkat diskonto, serta perhitungan nilai. Contoh penggunaan pendekatan pendapatan
adalah penilaian nilai sewa apartemen atau nilai properti komersial berdasarkan potensi
pendapatan sewa yang dihasilkan dari properti tersebut.
Pendekatan biaya dalam penilaian aset adalah metode penilaian yang menentukan nilai
suatu aset berdasarkan biaya yang diperlukan untuk menggantikan atau membangun kembali aset
tersebut dengan aset serupa yang baru. Pendekatan biaya umumnya digunakan untuk menilai aset
yang tidak mudah ditemui di pasar atau aset yang memiliki karakteristik unik, seperti bangunan
atau fasilitas khusus, mesin dan peralatan khusus, atau barang-barang yang tidak sering
diperdagangkan. Beberapa konsep dalam pendekatan biaya yaitu ada biaya penggantian
(replacement cost), penyesuaian untuk depresiasi (Adjustment for Depreciation), penambahan
nilai tanah (additional of land value), perbandingan dengan nilai pasar.
Pendekatan pasar dalam penilaian aset adalah metode yang menentukan nilai suatu aset
berdasarkan data transaksi pasar yang serupa. Pendekatan ini memanfaatkan informasi tentang
harga penjualan properti atau aset yang sejenis atau setara yang telah terjadi di pasar. Prinsip
utama dari pendekatan pasar adalah bahwa nilai suatu aset dapat diukur dengan merujuk pada
nilai pasar properti serupa. Beberapa konsep dalam pendekatan pasar yaitu perbandingan dengan
properti serupa, penyesuaian untuk perbedaan, dan analisis data pasar.
KONSEP DAN PRINSIP DASAR PENILAIAN ASET
HIGH AND BEST USE
PROSES PENILAIAN
 PENDEKATAN PENILAIAN
Nilai properti dipengaruhi oleh banyak faktor, sehingga penilaian properti adalah proses
pemecahan masalah yang mempertimbangkan dan menganalisis faktor internal (karakteristik
fisik properti) dan eksternal. Proses penilaian melibatkan tahapan penentuan nilai properti
berdasarkan tujuan, perencanaan langkah-langkah, pengumpulan data, pengklasifikasi dan
analisis data, interpretasi, serta mengekspresikan estimasi nilai. Proses penilaian properti dapat
digambarkan dengan diagram dibawah ini (PROPER 2015, Kementerian Lingkungan
Hidup dan Kehutanan Republik Indonesia) :
 LAPORAN PENILAIAN

Ringkasan Penilaian
URAIAN INDIKASI PASAR
LOKASI
Jalan Gondang Barat IV No. 31 B,
Tembalang, Semarang, Jawa Tengah
Tanah dan bangunan Rp2.635.420.000
Jumlah Rp2.635.420.000
Dibulatkan Rp2.635.420.000
Penilaian Tanah dan Bangunan Kos
Lokasi : Jalan Gondang Barat IV No. 31 B, Tembalang, Semarang, Jawa Tengah
Ringkasan Penilaian Tanah dan Bangunan Kos

Identifikasi Lokasi
Aset ini memiliki lokasi strategis yang dekat dengan Universitas Diponegoro. Aset ini
terletak di gang yang cukup besar dan sudah beraspal. Dikelilingi oleh berbagai toko untuk
kebutuhan mahasiswa seperti tempat fotokopi, rumah makan, tempat laundry yang berjarak
sekitar 500 meter.

Metode Perbandingan Data Pasar

Ada beberapa teori yang mendasari pendekatan data pasar, antara lain:
1. Permintaan dan Penawaran
Prinsip permintaan dan penawaran menyatakan bahwa nilai suatu aset ditentukan
oleh interaksi antara penjual dan pembeli dalam pasar. Nilai ini dipengaruhi oleh
kebutuhan, daya beli, preferensi, serta ketersediaan aset yang sejenis di pasar.
Seorang penilai ingin menaksir nilai kos-kosan mewah di suatu Tembalang.
Mereka mengumpulkan data dari penjualan rumah serupa yang baru-baru ini terjadi di
area tersebut. Data ini menunjukkan kecenderungan kenaikan harga kos dari waktu ke
waktu, menandakan tingginya permintaan dibandingkan dengan penawaran kos di
kawasan tersebut.
 Misalkan terdapat data penjualan dari empat kos-kosan tinggal sejenis dan
sebanding yang baru-baru ini dijual di Tembalang. Data penjualan tersebut adalah
sebagai berikut:

Luas Tanah (m2) Luas Bangunan (m2) Tahun Dibangun Harga Jual (Rp)

1500 1450 2018 4.865.000.000

500 500 2019 1.440.000.000

1500 1460 2018 4.480.000.000

700 700 2018 2.352.000.000

2. Substitusi
Prinsip substitusi menyiratkan bahwa jika ada dua aset yang serupa dan sejenis,
seperti dua bidang tanah dengan karakteristik yang hampir sama, konsumen cenderung
memilih opsi yang memiliki nilai penawaran lebih rendah sebagai pilihan utama.
Dalam metode perbandingan data pasar, teori substitusi digunakan untuk
menyesuaikan harga jual properti yang serupa dengan memperhitungkan perbedaan
dalam karakteristik properti tersebut. Beberapa dari karakteristik yang bisa
dipertimbangkan adalah:
● Dimensi properti
● Lokasi properti
● Fasilitas yang tersedia di properti
● Kondisi keseluruhan properti
● Tingkat hunian atau kepadatan penghuni di properti tersebut
Seorang penilai ingin menaksir nilai kos-kosan di Tembalang dan menemukan
data penjualan dua kos-kosan serupa di kawasan tersebut.Kosan pertama memiliki luas
1500 meter persegi, lokasi yang lebih baik, dan fasilitas lengkap, dijual dengan harga
 Rp4.865.000.000. Kosan kedua memiliki luas 1500 meter persegi, lokasi kurang strategis,
dan fasilitas yang lebih sederhana, dijual dengan harga Rp4.480.000.000. Berdasarkan
teori substitusi, penilai menyimpulkan bahwa nilai kosan pertama lebih tinggi karena
ukurannya lebih besar, lokasinya lebih strategis, dan fasilitasnya lebih lengkap daripada
kosan kedua.

3. Keseimbangan
Prinsip keseimbangan menunjukkan bahwa nilai suatu aset, seperti tanah, sangat
bergantung pada seimbangnya antara permintaan dan penawaran di pasar. Faktor-faktor
seperti pertumbuhan populasi, preferensi konsumen, kualitas, dan kuantitas aset
mempengaruhi kondisi ini. Ketika penawaran lebih tinggi daripada permintaan, nilai
tanah cenderung stabil, begitu pula sebaliknya. Dalam pasar terbuka, faktor-faktor yang
mempengaruhi permintaan dan penawaran menjadi penentu utama nilai aset tersebut.
Misalkan seorang penilai ingin memperkirakan nilai sebuah kosan yang terletak di
Tembalang. Penilai tersebut mengumpulkan data penjualan dari kosan sejenis dan
sebanding yang baru-baru ini dijual di kawasan tersebut. Data tersebut menunjukkan
bahwa harga jual rumah tinggal sejenis dan sebanding adalah Rp 4 miliar.
Kosan yang akan dinilai memiliki luas tanah 1500 meter persegi dan luas
bangunan 9 meter persegi. Kosan sejenis dan sebanding yang digunakan sebagai data
perbandingan memiliki luas tanah dan luas bangunan yang sama. Berdasarkan teori
keseimbangan, harga jual kosan yang akan dinilai adalah Rp 4 miliar. Namun, jika
terdapat perbedaan dalam kualitas atau karakteristik properti, maka harga jualnya dapat
berbeda dari Rp 4 miliar.
Misalkan, kosan yang akan dinilai memiliki kualitas yang lebih baik daripada
kosan sejenis dan sebanding yang digunakan sebagai data perbandingan. Dalam hal ini,
penilai dapat menambahkan premium untuk mencerminkan kualitas yang lebih baik
 tersebut.

4. Eksternalitas
Eksternalitas mengacu pada pengaruh faktor-faktor eksternal terhadap nilai suatu
aset, di luar karakteristik intrinsik dari aset itu sendiri. Sebagai contoh, meskipun tanah
dan bangunan di atasnya memiliki karakteristik fisik yang bagus, jika lokasinya berada di
area yang rawan kejahatan, nilai aset tersebut kemungkinan akan lebih rendah daripada
jika berada di lingkungan yang aman dan bersih. Ini menunjukkan bahwa faktor eksternal
seperti kondisi lingkungan mempengaruhi nilai aset, meskipun aset itu memiliki kualitas
yang baik secara intrinsik.
Menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar memiliki kelebihan dan
kelemahan. Jika data transaksi jual beli tersedia secara lengkap, terkini, dan valid,
pendekatan ini kemungkinan besar akan menghasilkan penilaian yang akurat. Namun,
jika data transaksi tidak tersedia, hasil penilaian bisa menjadi tidak representatif.

Metode Pendekatan Pendapatan

Ada beberapa teori yang mendasari pendekatan pendapatan, antara lain:
1. Teori nilai waktu uang
Menyatakan bahwa uang yang tersedia sekarang lebih bernilai
dibandingkan dengan uang di masa depan karena kemampuan untuk digunakan
 dalam investasi atau konsumsi saat ini.

2. Teori ekspektasi rasional

Menyatakan bahwa investor menggunakan semua informasi yang tersedia
untuk membuat keputusan investasi yang logis, menggambarkan ekspektasi
investor terhadap arus kas masa depan dalam harga aset.

3. Teori risiko dan pengembalian

Menyatakan bahwa investor meminta tingkat pengembalian yang
sebanding dengan tingkat risiko yang mereka hadapi. Pengembalian yang
diharapkan akan menjadi dasar untuk menghitung nilai sekarang dari arus kas
masa depan suatu aset melalui diskonto.
Metode Pendekatan Biaya
Ada beberapa teori yang mendasari pendekatan pendapatan, antara lain:
1. Nilai Tanah
Untuk menentukan nilai tanah secara akurat dengan pendekatan biaya,
penting bagi penilai untuk secara tepat mengukur nilai yang terkandung dalam
bangunan di atasnya. Ini membutuhkan penilaian yang cermat terhadap depresiasi
komponen-komponen bangunan, seperti kerangka bangunan, pintu, jendela, dan
lainnya. Menentukan depresiasi ini bukanlah hal mudah karena masing-masing
 komponen bisa memiliki tingkat depresiasi yang berbeda dan memerlukan
perawatan yang berbeda pula. Oleh karena itu, nilai tanah yang akurat akan
tercapai jika penilaian atas komponen-komponen ini dilakukan dengan detail dan
teliti.

2. Biaya Reproduksi dan Biaya Pengganti

Menentukan biaya produksi lebih mudah karena bahan dasar bangunan
yang akan dinilai masih tersedia. Namun, biaya penggantian lebih sulit karena
bahan dasar tersebut sudah tidak tersedia lagi. Sebagai contoh, jika di Yogyakarta
menggunakan batu bata tebal untuk bangunan, namun bahan tersebut tidak lagi
tersedia di pasaran dan memiliki dimensi yang lebih besar dari batu bata biasa
yang tersedia saat ini.
3. Depresiasi
Penyusutan, atau depresiasi, adalah perbedaan antara biaya pembuatan
baru atau biaya penggantian suatu bangunan pada tanggal penilaian dengan nilai
pasar bangunan yang sudah ada pada tanggal yang sama. Terdapat beberapa jenis
penyusutan dalam konteks ini: fisik, fungsi, dan ekonomis. Penyusutan fisik
mengukur penurunan nilai sejak bangunan selesai dibangun hingga estimasi
waktu terdekat di mana bangunan diperkirakan akan roboh, dengan
mempertimbangkan renovasi yang dilakukan. Penyusutan fungsi mengacu pada
penurunan nilai berdasarkan efisiensi fungsi komponen-komponen bangunan saat
ini. Sementara penyusutan ekonomis lebih menekankan pada nilai ekonomis
komponen bangunan dalam mendukung pendapatan; semakin efisien komponen
tersebut dalam menghasilkan pendapatan, semakin kecil penyusutannya.

DAFTAR PUSTAKA
Prawoto Agus, SH, MA, MAPPI (2022). Teori dan Praktek Penilaian Properti Edisi
Ketiga. Yogyakarta ; BPFE.

Budiono., 1997, Ekonomi Mikro-Pengantar Ekonomi-Edisi 2. Yogyakarta ; BPFE.

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi., 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi
Pertama. Yogyakarta ; BPFE.

Nasucha, Chaizi, (1995), Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas
Tanah, Jakarta, Megapoin.

Samuelson, Paul A., & Temin, Peter., (1991),: Economics, Tokyo, MCGraw Hill,
Kogakusha Ltd.

Sukirno, Sadono, 2012, Mikro Ekonomi-Teori Pengantar-Edisi Ketiga, Jakarta, PT.Raja

Grafindo Persada.