PENDEKATAN PERBANDINGAN

DATA PASAR
PENDEKATAN PENILAIAN
Amerika Australia INDONESIA

1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market 1. Pendekatan Data Pasar
Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis (paired sales analysis, market
adjustment grid)

2. Cost Approach : Quantity Survey, 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi
Unit in Place, Square Metre, Index Biaya dan Metode DRC

3. Income Approach : Direct 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode

Capitalization, DCF, Land Kapitalisasi Langsung & Metode Arus
Development, Residual Technique Kas Terdiskonto
(land, building, property)

4. Computer Based Technique : Cash Flow

Method, Regression (simple and multi
regression analysis)
I. Definisi
Pendekatan Data Pasar:
Suatu pendekatan untuk memperkirakan Nilai
Pasar dari suatu aktiva,
“berdasarkan harga jual dari
aktiva sejenis yang sebanding,
yang ditransaksikan di pasar terbuka”
Pada dasarnya Perdekatan Perbandingan Data Pasar dapat
digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi
yang tersedia cukup dan dapat dipercaya.
 Pendekatan Data Pasar

Proses Penilaian untuk menghasilkan indikasi nilai dari subyek properti

diperoleh dengan cara membandingkan properti sebanding yang
sudah terjual / sedang ditawarkan, kemudian mengidentifikasi unit
pembanding yang sesuai, dan melakukan penyesuaian terhadap
harga jual atau unit harga dari properti pembanding yang
relevan, sebagai elemen pembanding pasar.

Harga jual (penawaran) atau sudah terjual dari properti pembanding

kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang
sesuai dan dicocokkan dengan perbedaan atas objek penilaian
berdasarkan unsur – unsur pembading

4
KONSEP PENDEKATAN DATA
PASAR
Nilai Objek Penilaian =
Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian

Properti Pembanding Objek Penilaian

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

Nilai Objek =
Harga Jual (penawaran) Pembanding - Penyesuaian

= - PENYESUAIAN

Nilai
Objek Properti Penyesuaian /
Pembanding adjusment
6
KONSEP PENDEKATAN DATA
PASAR
 Pendekatan Perbandingan Data Pasar didasarkan pada 2 [dua] asumsi,
yaitu :
 Harga jual dari properti pembanding merupakan indikator bagi

suatu nilai pasar atas objek penilaian.

 Properti yang sebanding [properti pembanding] akan mempunyai
harga jual yang sebanding dengan objek penilaian.
KONSEP PENDEKATAN DATA
PASAR
 Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun
yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu
proses perbandingan.

 Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis

dengan menerapkan satuan pembanding* yang sesuai dan dicocokan
dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur
pembanding*.
III. Faktor-Faktor Penting
Faktor-faktor penting dalam menentukan Nilai Pasar:

Penggunaan (highest & best use)

Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan yang optimal
(penggunaan yg paling menguntungkan)
Lokasi
Kondisi Pasar
Penting untuk memahami kekuatan pasar yang dapat
mempengaruhi nilai dari properti tersebut (identifikasi,
analisa dan evaluasi)
Pendekatan Data Pasar
Dikenal juga dengan:
Market Data Approach
Direct Comparison Method
Comparison Method
Direct Sales Comparison
Sales Comparison
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan.
Bahkan dalam penerapan pendekatan2 lain, tetap harus menggunakan
prinsip Pendekatan Data Pasar
KONSEP PENDEKATAN DATA
PASAR
 Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat
digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang
tersedia cukup dan dapat dipercaya.
LANGKAH LANGKAH PENILAIAN
DALAM PENDEKATAN DATA
PASAR
 Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding
 Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding
 Menetapkan Satuan Pembanding*
 Menetapkan Unsur Pembanding*
 Melakukan Penyesuaian* antara Properti Pembanding dengan Objek
Penilaian
 Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada
PENGUMPULAN DAN VERIFIKASI
DATA PROPERTI PEMBANDING
 Prinsip dasar : Mencari data pembanding yang paling mirip dengan
objek penilaian, sehingga proses penyesuaian tidak menjadi terlalu
rumit, terutama untuk unsur-unsur pembanding yang punya pengaruh
signifikan dalan menentukan nilai / harga jual suatu properti.
 Ha-hal yang perlu diperhatikan :
 Cakupan area

 Waktu

 Karakteristik fisik : Luas tanah, luas bangunan, usia, dll.

 Jumlah properti pembanding

 Properti yang sedang ditawarkan atau sudah terjual ?

SATUAN PEMBANDING
 Pengertian Satuan Pembanding
Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam
melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti
tersebut.

 Jenis Satuan Pembanding

Misalnya : satuan pembanding untuk rumah adalah m2, satuan
pembanding untuk kondominium adalah kamar, dll.
UNSUR PEMBANDING
 Pengertian Unsur Pembanding
Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang
menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang
satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti merupakan
fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur-unsur
tersebut.
UNSUR PEMBANDING
 Jenis Unsur Pembanding :
 Lokasi & Aksesbilitas

 Luas Tanah & Luas Bangunan

 Bahan Bangunan

 Usia Bangunan

 Hak atas Tanah

 Zoning

 Posisi Tanah

 Lebar Jalan

 Harga Penawaran & Waktu Penawaran

 Harga Jual & Waktu Penjualan

2. Verifikasi & Analisa Data
Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari
properti pembanding, termasuk:
Penjual / pembeli
Waktu transaksi
Lokasi
Sifat-sifat fisik antara lain luas tanah, bangunan, prasarana,
dll
Syarat pembayaran
Motivasi dari terjadinya penjualan / pembelian
Analisa data transaksi
Per m2
Per unit
Per kamar
Gross Rent Multiplier
3. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian terhadap perbedaan & persamaan antara
properti yang dinilai dengan data pembanding

Faktor-faktor yang diadakan penyesuaian:

Waktu
Lokasi (lingkungan / jalan)
Sifat-sifat fisik (baik tanah maupun bangunan)

4. Rekonsiliasi
Dari Indikasi Nilai yang diperoleh dari data
pembanding, dilakukan rekonsiliasi (pembobotan)
untuk mendapatkan suatu kesimpulan nilai.
TEKNIK PENYESUAIAN
 Pengertian Penyesuaian

 Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar

harga jual [penawaran] dari properti pembanding mendekati
sama dengan nilai objek penilaian. Oleh karena itu penyesuaian
dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek
penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling
banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian
paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.
BAGAIMANA MELAKUKAN ADJUSTMENT
Langkah penting yang perlu dilakukan
agar pembanding sama atau hampir
sama dengan aset yang dinilai adalah
menyesuaikan pembanding dengan aset
yang dinilai bila pembanding kurang
maka harus diplus (+) begitu pula
sebaliknya bila pembanding bagus maka
harus diminus (-), properti pembanding
yang mempunyai kemiripan paling
banyak dengan objek penilaian akan
mendapatkan penyesuaian paling sedikit
demikian pula sebaliknya.
20
Teknik-teknik Penyesuaian
Ada 3 cara penyesuaian (adjustment):
1. Metode Tambah Kurang (Plus Minus Method)
2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount
Method)
3. Metode Persentase (Percentage Method)
TEKNIK PENYESUAIAN
 Jenis Teknik Penyesuaian
 Penyesuaian Lumpsum ( Tambah Kurang)

Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak

dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan
dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 100,000 120,000 110,000
Adjustment 12,000 (9,000) 5,000
Adjusted Sale Price 112,000 111,000 115,000
TEKNIK PENYESUAIAN
 Penyesuaian Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur
pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan
antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam
Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12,000 9,000 9,000
Time Adjusted Sale Price 108,300 88,400 92,400
Age 10 years - 3,200 (3,200)
Condition Good 4,800 - 4,800
Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000)
Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) -
Garage Attached - 800 -
Quality Good - - 4,000
Net Adjustment (14,800) (800) 600
Adjusted Sale Price 93,500 87,600 93,000
TEKNIK PENYESUAIAN
 Penyesuaian Persentase
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur
pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan
antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam
persentase.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12% 9% 9%
Time Adjusted Sale Price 107,856 86,546 90,906
Age 10 years 0% 4% -4%
Condition Good 5% 0% 5%
Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%
Floor Area 1,500 -10% -5% 0%
Garage Attached 0% 3% 0%
Quality Good 0% 0% 5%
Net Adjustment -15% 2% 1%
Adjusted Sale Price 91,700 88,300 91,800
SUMBER INFORMASI DALAM
MELAKUKAN PENYESUAIAN
 Matched Pairs
 Cost
 Regression Analysis
 Survey
REKONSILIASI
 Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk
menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang
ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding
yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian.
Demikian pula sebaliknya.

 Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam

bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia pada
umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase.
Jumlah total pembobotan harus 100%.
PENILAIAN TANAH KAVLING
RESIDENSIAL
 DATA OBJEK PENILAIAN
DAN DATA PROPERTI
PEMBANDING
DATA OBJEK PENILAIAN Objek Properti Properti Properti Properti
DAN PROPERTI PEMBANDING Penilaian 1 2 3 4
Kompleks Pd. Cabe Indah Pd. Cabe Indah Pd. Cabe Indah Pd. Cabe Indah Pd. Cabe Indah
Blok/No E/2 G/5 D/28 AM/26 F/7
Kota Jak. Sel Jak. Sel Jak. Sel Jak. Sel Jak. Sel
Luas Tanah 175 150 170 165 175
Posisi Tanah Standard Standard Standard Standard Standard
Lebar Jalan 10 8 8 8 10
Material Jalan Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal
Kondisi Jalan Baik Baik Baik Baik Baik
Lokasi & Aksesbilitas Taman - - - Taman
Fasos/Fasum/Utilitas Standard Standard Standard Standard Standard
Bentuk Tanah PP Proporsional PP Proporsional PP Proporsional PP Proporsional PP Proporsional
Hak Atas Tanah HM HGB HM HM HGB
Zoning Residensial Residensial Residensial Residensial Residensial
Harga Penawaran 18,750,000 18,700,000 19,800,000
Waktu Penawaran 2 bln 3 bln 1 bulan
Harga Transaksi 17,500,000
Waktu Transaksi 1 bulan
 K ondis i Jalan B aik B aik B aik B aik B aik
L okas i & Aks es bilitas Tam an - - - Tam an
PENILAIAN TANAH KAVLING RESIDENSIAL F as os /F as um /Utilitas S tandard S tandard S tandard S tandard S tandard
B entuk Tanah P P P ropors ional P P P ropors ional P P P ropors ional P P P ropors ional P P P ropors ional
Hak Atas Tanah HM HGB HM HM HGB
Zoning R es idens ial R es idens ial R es idens ial R es idens ial R es idens ial
Harga P enawaran 18.750.000 18.700.000 19.800.000
Waktu P enawaran 2 bln 3 bln 1 bulan
Harga Trans aks i 17.500.000
Waktu Trans aks i 1 bulan
P E NYE S UAIAN
Dis kon 10% 10% 10% 0%
P rediks i Harga Trans aks i 16.875.000 16.830.000 17.820.000 17.500.000
Harga per m 2 112.500 99.000 108.000 100.000
L uas Tanah -5% -2,5% -5% 0%
P os is i Tanah 0% 0% 0% 0%
L ebar Jalan 2,5% 2,5% 2,5% 0%
Un s u r P em ban din g

Material Jalan 0% 0% 0% 0%
K ondis i Jalan 0% 0% 0% 0%
L okas i & Aks es bilitas 5% 5% 5% 0%
F as os /F as um /Utilitas 0% 0% 0% 0%
B entuk Tanah 0% 0% 0% 0%
Hak Atas Tanah 10% 0% 0% 10%
Zoning 0% 0% 0% 0%
Waktu 0% 0% 0% 0%
Total P enyes uaian 12,5% 5,0% 2,5% 10,0%
Indikas i Nilai 127.000 104.000 111.000 110.000
R ekons ilias i/P em bobotan 15% 30% 25% 30%
Nilai P as ar Tanah Objek P enilaian 111.000 19.050 31.200 27.750 33.000

Jum lah Abs olut P enyes uaian 22,5% 10,0% 12,5% 10%
Jum lah P enyes uaian 4 3 3 1
S tandard Devias i 9.832
CoV 9%

Mean 113.000 14.000 (9.000) (2.000) (3.000)

290.000.000 196.000.000 81.000.000 4.000.000 9.000.000
96.666.667
MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN
DALAM MELAKUKAN
PENYESUAIAN
 Jumlah Penyesuaian
Makin banyak jumlah penyesuaian suatu properti pembanding
terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti
pembanding tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek
penilaian.

 Jumlah Absolut Penyesuaian

Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan jumlah kotor [gross
absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti
pembanding terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya
mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.
MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN
DALAM MELAKUKAN
PENYESUAIAN
 Teknik Statistik : Standar Deviasi & Coefficients of Variation
 Melalui standard deviasi dapat diketahui seberapa jauh
penyimpangan yang dilakukan dalam melakukan penyesuaian.
 Sedangkan coefficients of variation adalah standar deviasi dibagi

dengan rata-rata; kemudian dikalikan dengan 100.

 referensi
Property Appraisal and Assessment Administration, The International
Association Of Assessing Officers,1990
The Appraisal Of Real Estate, Appraisal Institute, 2001
PENILAIAN RUMAH TINGGAL
Deskripsi Objek Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Harga Jual ??? 96300 82400 83400
Waktu Penjualan 24 Bulan 18 Bulan 18 Bulan
Usia Bangunan 10 Tahun 10 Tahun 12 Tahun 8 Tahun
Kondisi Bangunan Baik Sedang Baik Sedang
Luas Tanah 50 * 140 70 * 200 50 * 150 60 * 175
[Kecil] [Besar] [Kecil] [Sedang]
Luas Bangunan 1500 1700 1600 1500
Garasi Attached Attached Detached Attached
Kualitas Baik Baik Baik Sedang

Keterangan :
Waktu 500 per Bulan
Usia 1,600 per Tahun
Kondisi 4,800 antara kondisi baik dan sedang
Luas Tanah 5,000 untuk setiap kategori
Luas Bangunan 48 per sf
Garasi 800 lebih murah untuk yang detached
Kualitas 4,000 antara kondisi baik dan sedang
 PENILAIAN RUMAH TINGGAL

Deskripsi Objek Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Harga Jual ??? 96.300 82.400 83.400
Waktu Penjualan 12.000 9.000 9.000
Usia Bangunan - 3.200 (3.200)
Kondisi Bangunan 4.800 - 4.800
Luas Tanah (10.000) - (5.000)
Luas Bangunan (9.600) (4.800) -
Garasi - 800 -
Kualitas - - 4.000
Total Penyesuaian (2.800) 8.200 9.600
Indikasi Nilai 93.500 90.600 93.000
TERIMA KASIH