TEKNIK PERHITUNGAN

TINGKAT KAPITALISASI & TINGKAT DISKONTO

1
Pendahuluan

Dalam Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan dikenal dua besaran yang erat
hubungannya dengan Perhitungan Penilaian dengan Teknik Pendekatan Pendapatan.

Besaran tersebut adalah Tingkat Kapitalisasi dan Tingkat Diskonto yang pengertiannya
sering menimbulkan kerancuan bagi penilai pada umumnya.
Hubungan Tingkat Kapitalisasi dan Tingkat Diskonto ada hubungan tertentu pada saat
tertentu yang erat hubungannya.

Pengertian

Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate

Suatu tingkat balikan tertentu dalam persen, yang menggambarkan perbandingan antara
pendapatan bersih tahunan dengan Nilai suatu properti.

Tingkat Diskonto/ Discount Rate

Suatu besaran tertentu yang mengkonversi suatu pendapatan bersih di masa mendatang
menjadi nilai kini.

2
Tingkat Diskonto/ Discount Rate
Suatu besaran tertentu yang mengkonversi suatu pendapatan bersih di masa mendatang
menjadi nilai kini.

Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate

Dalam penilaian aset, tingkat kapitalisasi / Capitalization Rate digunakan untuk

mengkonversi suatu pendapatan properti yang telah dianggap tetap / stabil menjadi Nilai
Properti tersebut.
Secara umum ada 2 dasar metode / teknik kapitalisasi dalam penilaian properti :
1) Penerapan tingkat kapitalisasi secara menyeluruh dari suatu Properti
2) Penerapan metode / teknik penyisaan dengan mempertimbangkan pendapatan
komponen-komponen dari properti-properti yang dinilai.

3
I. Menentukan Tingkat Kapitalisasi Properti

Pada prinsipnya setiap investasi real estate yang dapat menghasilkan pendapatan dapat
dinilai dengan Pendekatan Pendapatan langsung.
Properti yang dihuni sendiri oleh pemilik atas properti yang disewakan dapat dinilai
dengan menganggap Properti disewakan secara Pasar.

Dasar Penentuan Tingkat Kapitalisasi Properti adalah bentuk persamaan :

Pendapatan Bersih Tahunan Properti

Nilai =
Tingkat Kapitalisasi Properti

Tingkat Kapitalisasi Properti dapat diestimasi dengan beberapa cara atau teknik.
Teknik perhitungan tingkat kapitalisasi properti ini tergantung pada jumlah data dan
kualitas data yang tersedia.

4
Bila data pasar yang ada dapat dipercaya maka ada beberapa teknik perhitungan
sebagai berikut ;
a. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual
b. Menetukan tingkat kapitalisasi dari Pengali Sewa Kotor (GIM)
c. Band of invesment, perbandingan komponen pinjaman dan komponen investasi
sendiri
d. Band of investment, perbandingan investasi tanah dan investasi bangunan
e. Teknik Penyisaan Tanah dan Bangunan

5
a. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual
Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual adalah teknik
yang dianjurkan apabila data jual beli / sewa dari properti yang sejenis tersedia.
Data yang diperlukan adalah data jual, pendapatan, biaya operasioanal, data
pembiayaan properti dan kondisi pasar.

Contoh :
Properti A (perkantoran) terjual Rp. 365.500.000.000,-
Pendapatan bersih / tahun Rp. 35.000.000.000,-
Indikasi Tingkat kapitalisasi =
Rp. 35.000.000.000,-
Ro =
Rp.365.000.000.000,-

Ro = 0,095
= 9,5 %

6
Properti B (Hotel) terjual Rp. 425.000.000.000,-
Pendapatan bersih operasional / tahun Rp. 40.000.000.000,-
Indikasi tingkat kapitalisasi =
Rp. 40.000.000.000,-
Ro =
Rp.425.000.000.000,-

Ro = 0,094
= 9,4 %

7
b. Menetukan tingkat kapitalisasi dari Pengali Sewa Kotor (GIM)
Kadang-kadang tingkat kapitalisasi tidak dapat dihitung secara langsung karena
data yang diperlukan untuk menghitung Tingkat Kapitalisasi berdasarkan
perbandingan data jual tidak tersedia dengan baik, tetapi data jual dan data
pendapatan kotor tersedia dengan baik maka tingkat kapitalisasi dihitung dari
Pengali Sewa Kotor.

Formula untuk menghitung tingkat kapitalisasi dari Pengali Sewa Kotor (GIM)
adalah :

Ratio Pendapatan bersih

Ro =
Efektif Pengali Sewa Kotor
8
Properti A (perkantoran) terjual
Pendapatan Kotor Potensial
Pendapatan Kotor Efeftif
Biaya Operational
Jadi pendapatan bersih
Ratio Pendapatan Bersih
Efektif Pengali Sewa Kotor
0,4375
Ro =
4,5625
= Rp. 365.500.000.000,-
= Rp. 85.000.000.000,-
= Rp. 80.000.000.000,-
= Rp. 45.000.000.000,-
= Rp. 80.000.000.000,- - Rp. 45.000.000.000,-
= Rp. 35.000.000.000,-
Rp. 35.000.000.000,-
= = 0,4375
Rp. 80.000.000.000,-
Rp. 365.000.000.000,-
= = 4,5625
Rp. 80.000.000.000,-
= 0,095
= 9,5 %
9
c. Menetukan tingkat kapitalisasi berdasarkan Band of Investment,
perbandingan Komponen pinjaman dan Komponen Investasi Sendiri

Karena Properti biasanya dibeli dengan 2 (dua) komponen investasi yaitu modal
sendiri dan modal pinjaman maka Tingkat Kapitalisasi harus juga menggambarkan
tingkat pengembalian dari kedua jenis investasi tersebut dalam pasar.

Pemberi pinjaman biasanya menentukan suatu besaran resiko atas pinjaman yang
diberikan dalam menentukan jangka waktu pengembalian atas investasinya, untuk
menentukan besaran dana dan jangka waktu pinjaman. Demikian juga investor
yang memiliki modal mempertimbangkan segala resiko atas investasinya dan
resiko atas modal sendiri yang ditanamkan pada suatu properti.

Secara umum dapat ditulis Formula Perhitungan Tingkat Kapitalisasi sebagai

berikut :

Ro = M. RM + E. RE

10
Ro = Tingkat Kapitalisasi Properti (%)
M = Modal Pinjaman (%)
E = Modal Sendiri (%)
RM = Tingkat Kapitalisasi Modal Pinjaman (%)
RE = Tingkat Kapitalisasi Modal Sendiri (%)

11
Contoh :

Pinjaman yang tersedia 70% dari Modal Investasi.

Bunga pinjaman yang berlaku 14%
Periode Amartisasi 25 tahun (tahunan)
Tingkat Kapitaliasi Modal Sendiri 12 %
Periode Amartisasi 25 tahun = RM = 0,14550
= 14,5%
Jadi tingkat kapitaliasi Modal pinjaman = 14,5%

Ro = 0,70 x 14,5% + 0,3 x 12%

= 10,186%
= 10,2%

12
d. Menetukan tingkat kapitalisasi berdasarkan Band of Investment,
perbandingan Investasi tanah dan Investasi Bangunan

Karena properti biasa terdiri dari beberapa investasi properti seperti Hotel; terdiri
dari Investasi tanah, bangunan, mesin-mesin dan peralatannya, perabot dan
peralatannya. Masing-masing tipe investasi ini memberikan resiko investasi yang
berbeda-beda.

Bila investasi properti terdiri dari tanah dan bangunan maka tiap unsur yaitu tanah
akan memiliki tingkat kapitalisasi tersendiri (RT) dan bangunan akan memiliki
tingkat kapitalisasi yang berbeda juga yaitu (RB)

Secara umum dapat ditulis formula perhitungan tingkat kapitalisasi sebagai

berikut ;

Ro = T x RT + B x RB
T + B

13
Ro = Tingkat Kapitalisasi Properti (%)
T = Nilai Pasar Tanah
B = Nilai Pasar Bangunan
RT = Tingkat Kapitalisasi Tanah (%)
RB = Tingkat Kapitalisasi Bangunan (%)

14
Estimasi Nilai Pasar Tanah = Rp. 45.000.000.000,-
Estimasi Nilai Pasar Bangunan = Rp. 55.000.000.000,-
Tingkat Kapitalisasi Tanah berdasarkan data Pasar = 10,5%
Tingkat Kapitalisasi Bangunan berdasarkan data Pasar = 16%

Indikasi Tingkat Kapitalisasi :

Ro = 45.000.000.000,- x 10,5% + 55.000.000.000,- x 16%

100.000.000,-

= 13,525%

= 13,5 %

15
e. Menetukan tingkat kapitalisasi dengan dasar teknik Penyisaan Tanah dan
Bangunan

Menetukan tingkat kapitalisasi dengan dasar teknik Penyisaan merupakan cara

yang hampir sama dengan Band of Investment, yakni perbandingan investasi tanah
dan investasi bangunan.

16
TINGKAT DISKONTO / DISCOUNT RATE / YIELD CAPITALIZATION

Dalam penilaian aset, tingkat diskonto / Discount Rate digunakan untuk mengkonversi
Pendapatan Bersih di masa yang akan datang menjadi Indikasi Nilai Kini yang
mencerminkan Nilai Pasar dari properti tersebut.

Untuk menentukan tingkat diskonto / discount rate yang dapat menggambarkan Nilai
Pasar dari properti, Penilai harus dapat menentukan tingkat diskonto untuk pasar properti
tertentu.

17
Untuk menggunakan tingkat diskonto / discount rate / yield capitalization maka penilai
harus memperhatikan :
1. Lamanya waktu investasi yang diharapkan investor
2. Proyeksi arus kas di masa mendatang atau bentuk arus kas, termasuk “teminal value”
dan atau reversion.
3. Pilih tingkat balikan yang tepat.
4. Mengkonversi harapan keuntungan di masa mendatang menjadi Nilai Kini dengan
tingkat diskonto tertentu setiap tahun yang mungkin berbeda-beda.

18
Dalam penilaian tingkat kapitalisasi / discount rate/ yield capitalization harus
menggambarkan kondisi pasar properti. Dalam penggunaannya Penilai harus terbiasa
dengan konsep dan teknik sebagai berikut :

o Struktur Pendapatan dari properti yang dinilai

o Konsep tingkat pengembalian Model Investasi
o Teori matematika dalam proses mendiskonto
o Harapan Investor dan Investasi seperti jangka waktu investasi, antisipasi pertumbuhan
pasar dan inflasi
o Ketepatan menentukan tingkat pengembalian Investasi

19