PENILAIAN PROPERTI

8. PENILAIAN TANAH

Retno Indryani

1
 Pendahuluan
• Tanah mempunyai nilai karena di dalamnya ada potensi
yang dapat dikembangkan, misalnya di atas tanah
tersebut dapat dibangun hotel, gedung perkantoran,
pusat rekreasi dan lain – lain.

• Penilaian tanah tidak dapat dilepaskan dari prinsip

‘Highest and Best Use’- bagaimana tanah tersebut
dikembangkan sesuai prinsip penggunaan tertinggi dan
terbaik ini. Oleh sebab itu, pada waktu melakukan
penilaian, seorang penilai perlu mengetahui berapa KDB,
KLB, peruntukan, GSB, GSJ atas subyek penilaiannya.

2
• KLB (Koefisien Lantai Bangunan): persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai
bangunan gedung dan luas lahan
• KDB (Koefisien Dasar Bangunan): persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar
bangunan gedung dan luas lahan
• GSB (Garis Sempadan Bangunan)
• GSJ (Garis Sempadan Jalan)

3
Hubungan dengan Prinsip Penilaian
• Prinsip Antisipasi
• Prinsip Perubahan
• Prinsip Supply & Demand
• Prinsip Substitusi
• Prinsip Keseimbangan

4
 Tujuan Penilaian Tanah
Menentukan Nilai Pasar dari tanah yang
dikaitkan dengan usaha Real Estate atau usaha
di bidang properti seperti Bangunan
Perkantoran, Bangunan Pertokoan, Bangunan
Hotel dan Bangunan Komersial lainnya.

5
 Jenis Tanah

• Tanah mentah belum siap dibangun

• Tanah matang dan siap untuk dibangun
• Tanah matang, terdapat bangunan akan
dikembangkan sesuai dengan peruntukan
• Tanah matang, telah dikembangkan sesuai
dengan peruntukan

6
 Metode Penilaian
• Metode Perbandingan Data Pasar
• Metode Allocation [Nilai Properti : Nilai Tanah]
• Metode Kapitalisasi Pendapatan :
– Kapitalisasi Langsung : Teknik Penyisaan
Tanah
– DCF : Metode Pengembangan Tanah

7
 1. Perbandingan Data Pasar
• Nilai Pasar Tanah diperoleh dengan
membandingkan langsung data jual beli tanah
sejenis dengan tanah yang akan dinilai. Metode ini
dianggap paling tepat, terutama bila tersedia data
pasar yang cukup banyak dan akurat.
• Paling umum diterapkan dalam melakukan
penilaian tanah dengan kondisi data pembanding
tanah kosong tersedia.
• Jika data tidak tersedia, pendekatan ini dapat
menghasilkan estimasi nilai yang kurang tepat.

8
 Contoh Perbandingan Data Pasar
• Estimasi nilai lahan seluas 110.000 m2 yang
terletak dekat pusat kota dan dekat akses
jalan tol dengan pendekatan perbandingan
data pasar. Data transaksi jual beli yang
digunakan sebagai data pembanding sebagai
berikut:

9
Data 1 : Luas tanah : 75.000 m2
Lokasi : dekat pusat kota, jauh akses jalan tol
Harga transaksi : Rp150 milyar
Waktu transaksi : 2 (dua) bulan lalu

Data 2 : Luas tanah : 35.000 m2

Lokasi : jauh pusat kota, jauh akses jalan tol
Harga transaksi : Rp 50 milyar
Waktu transaksi : 1 (satu) bulan lalu

Data 3 : Luas tanah : 68.000 m2

Lokasi : dekat pusat kota, jauh akses jalan tol
Harga transaksi : Rp 140 milyar
Waktu transaksi : 1 (satu) tahun lalu
10
 Jawaban:
Data Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
Luas Tanah (m2) 110.000 75.000 35.000 68.000
Lokasi Dekat pusat Dekat pusat Jauh pusat kota Dekat pusat
kota kota kota
Akses Jalan Dekat akses tol Jauh akses tol Jauh akses tol Jauh akses tol
Waktu Penjualan (yg lalu) 2 bulan 1 bulan 1 tahun
Harga Jual (juta rupiah) 150.000 50.000 140.000
Harga Jual per m2 (rupiah) 2.000.000 1.428.571 2.058.823
Penyesuaian :
Waktu + 1.5 % + 0.75 % +9%
Lokasi 0% +3% 0%
Akses Jalan +2% +2% +2%

Total Penyesuaian 103.5% 105.75% 111%

Nilai Indikasi 2.070.000 1.510.713 2.285.293
Pembebanan 35% 35% 30%
Nilai 724.500 528.750 658.588
Nilai Pasar Tanah per m2 Rp. 1.938.838
11
 2. Allocation
• Metode ini jarang digunakan di Indonesia, karena tidak
adanya ratio yang bisa digunakan sebagai standart.
• Pada metode ini ratio antara nilai properti dengan nilai
tanah ditentukan berdasarkan data yang ada. Dari ratio
tersebut dapat diketahui nilai tanah yang akan dinilai.
• Umumnya diterapkan pada kondisi di mana data
pembanding tanah kosong kurang tersedia.
• Tidak dapat digunakan sebagai satu-satunya metode
dalam melakukan penilaian tanah, umumnya hanya
sebagai ‘cross check’

12
 3. Teknik Penyisaan Tanah
• Metode ini biasanya digunakan untuk mencari
Nilai Pasar Tanah yang digunakan sebagai
bangunan komersial, seperti Gedung
Perkantoran, Bangunan Hotel, Pusat
Perbelanjaan, dan Apartemen
• Lokasi dari tanah yang dinilai dengan metode
ini biasanya adalah lokasi dimana Koefisien
Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan,
serta Tinggi Bangunan intensitasnya tinggi.
13
• Dengan memperhatikan Prinsip Penggunaan Terbaik dan
Tertinggi, dihitung Nilai Tanah dengan Metode
Pendekatan Pendapatan.
• Dapat diterapkan jika data penjualan tanah tidak
tersedia, namun nilai bangunan dapat ditentukan.
Sekaligus dapat diterapkan untuk mengetahui apakah
obejek penilaian sudah memenuhi prinsip HBU.
• Menggunakan asumsi-asumsi : R tanah, NOI properti,
dan lain-lain, yang dapat menyebabkan kesalahan dalam
melakukan penentuan nilai tanah.

14
• Terdapat 2 (dua) jenis teknik penyisaan, yaitu :
– Teknik Penyisaan Tanah
– Teknik Penyisaan Bangunan
• Teknik penyisaan tanah diterapkan untuk melakukan
penilaian tanah, jika diketahui NOI properti, nilai
bangunan, tingkat kapitalisasi bangunan dan tingkat
kapitalisasi tanah.
• Teknik penyisaan bangunan diterapkan untuk melakukan
penilaian bangunan, jika diketahui NOI properti, nilai
tanah, tingkat kapitalisasi tanah dan tingkat kapitalisasi
bangunan.

15
Rumus Teknik Penyisaan Tanah:
• Pendapatan Bersih Bangunan = Nilai Pasar
Bangunan x Tingkat Kapitalisasi Bangunan
• Pendapatan Bersih Tanah = Pendapatan
Bersih Properti - Pendapatan Bersih
Bangunan
• Nilai Pasar Tanah = Pendapatan Bersih Tanah
: Tingkat Kapitalisasi Tanah

16
Contoh Teknik Penyisaan Tanah
Diketahui:
– Nilai Bangunan 450.000
– NOI Properti 67.500
– R Bangunan 11%
– R Tanah 9%
Jawab:
– NOI Bangunan 450.000 x 11% = 49.500
– NOI Tanah 67.500 – 49.500 = 18.000
– Nilai Tanah 18.000 / 9% = 200.000
– Nilai Properti 450.000 + 200.000 = 650.000

17
Contoh Teknik Penyisaan Bangunan
Diketahui:
– Nilai Pasar Tanah 200.000
– NOI Properti 67.500
– R Tanah 9%
– R Bangunan 11%
Jawab:
– NOI Tanah 200.000 x 9% = 18.000
– NOI Bangunan 67.500 – 18.000 = 49.500
– Nilai Bangunan 49.500 / 11% = 450.000
– Nilai Properti 200.000 + 450.000 = 650.000

18
 4. Metode Pengembangan Tanah
• Metode ini digunakan apabila tanah yang akan
dinilai terletak pada daerah yang telah
berkembang, dan data harga pasar wajar dari
daerah sekitarnya sulit diperoleh dengan baik,
tetapi data harga jual dari tanah yang telah
dikembangkan dapat diperoleh.
• Tanah yang dinilai harus mempunyai potensi
untuk dapat dikembangkan sebagai daerah
Pemukiman, Pertokoan, atau Perindustrian.

19
• Tanah harus terletak pada daerah yang relatif ideal,
yaitu mempunyai jalan masuk, dekat jalan utama,
dan angkutan umum mudah diperoleh.
• Dengan pendekatan ini, nilai pasar tanah diperoleh
dengan cara mengurangi harga jual tanah matang
dengan biaya pengembangan dan biaya-biaya yang
berhubungan dengan pengembangan tanah.
• Menggunakan asumsi-asumsi : rencana penjualan,
discount rate, dll, yang dapat menyebabkan
kesalahan dalam melakukan penentuan nilai tanah.
20
 Metode ini digunakan untuk menilai tanah
yang potensial :
• Tanah terletak di daerah yang telah
berkembang dan relatif ideal : mempunyai
jalan masuk, dekat dengan jalan utama,
angkutan umum mudah diperoleh.
• Data pasar tanah mentah dari sekitarnya sulit
diperoleh.
• Harga jual dari tanah yang sudah
dikembangkan dapat diperoleh.

21
Langkah-Langkah Penilaian
• Membuat analisa HBU atas tanah tersebut
• Membuat rencana pengembangan
• Menentukan biaya pengembangannya
• Membuat rencana penjualan
• Menentukan harga jual atas masing-masing kavling
• Menetapkan keuntungan pengembang
• Menghitung nilai penyisaan tanah (residual value of land)
• Menetapkan discount rate
• Menghitung nilai sekarang dari nilai penyisaan tanah untuk
memperoleh nilai tanah saat ini

22
Contoh
Sebidang tanah untuk perumahan memenuhi syarat
dilakukan penilaian dengan metode Pengembangan
Tanah (Land Development Approach). Diperoleh data
– data yang dapat memberi gambaran
pengembangan sebagai berikut :
• Lamanya waktu pengembangan adalah 4 tahun
• Jumlah kavling yang dapat dijual 70 unit
• Penjualan dapat dilakukan pada tahun ke 2
• Masa konstruksi untuk setiap tahap adalah 1 tahun

23
• Biaya pengembangan adalah :
– Biaya perencanaan :
• tahun ke 1 = Rp. 200.000.000,-
• tahun ke 2 = Rp. 100.000.000,-
• tahun ke 3 = Rp. 200.000.000,-
– Pembersihan lapangan dan cut & fill :
• tahun ke 1 = Rp. 500.000.000,-
• tahun ke 3 = Rp. 100.000.000,-

24
– Pembuatan jalan :
• tahun ke 1 = Rp. 2.500.000.000,-
• tahun ke 3 = Rp. 1.500.000.000,-
– Perlengkapan kaving / kav. Tanah Matang (kabel
PLN, Instalasi PAM, Instalasi telpon dll) : Rp.
30.000.000,- / kav

25
• Harga jual per kavling adalah Rp. 400.000.000,-
• Kenaikan harga jual 10% per tahun
• Pengembangan kavling tanah matang :
– tahun ke 1 = 40 kavling
– tahun ke 3 = 30 kavling
• Rencana penjualan :
– tahun ke 2 = 25 kavling
– tahun ke 3 = 30 kavling
– tahun ke 4 = 15 kavling

26
• Biaya penjualan & overhead : 10% dari pendapatan
penjualan
• Pajak properti: Rp. 2.500.000,- / kav tanah matang
• Keuntungan developer : 12 % dari pendapatan
penjualan
– Discount rate : 10 %

Pertanyaannya :
• Hitung Nilai Pasar tanah mentah ?
27
Jawab:
Uraian Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4
Asumsi
Rencana kavling/persediaan 70 70 45 15
Rencana pengembangan 40 - 30 -
Rencana penjualan 25 30 15
Harga penjualan (kenaikan 10%) 400,000,000 440,000,000 484,000,000
Pajak Bumi dan Bangunan per kavling 2,500,000 2,500,000 2,500,000 2,500,000

Penerimaan penjualan - 10,000,000,000 13,200,000,000 7,260,000,000

Pengeluaran/Biaya
Biaya perencanaan dan perijinan 200,000,000 100,000,000 200,000,000
Biaya pembersihan dan cut & fill 500,000,000 - 100,000,000
Biaya pembuatan jalan 2,500,000,000 - 1,500,000,000
Biaya penjualan dan overhead (10%) - 1,000,000,000 1,320,000,000 726,000,000
Pajak Bumi dan Bangunan 175,000,000 175,000,000 175,000,000 112,500,000
Total Biaya 3,375,000,000 1,275,000,000 3,295,000,000 838,500,000

Penerimaan bersih (3,375,000,000) 8,725,000,000 9,905,000,000 6,421,500,000

Keuntungan developer 12% - 1,200,000,000 1,584,000,000 871,200,000

Penerimaan sisa (3,375,000,000) 7,525,000,000 8,321,000,000 5,550,300,000

Discount factor (i=10%) 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830

Present value (3,068,181,818) 6,219,008,264 6,251,690,458 3,790,929,581

Nilai pasar tanah mentah 13,193,446,486

Dibulatkan 13,193,000,000

28
 Kasus Penilaian
• Sebidang lahan untuk perumahan/pemukiman memenuhi
syarat dilakukan penilaian dengan metode pengembangan
tanah. Diperoleh data – data yang dapat memberi gambaran
lebih rinci mengenai rencana pengembangan atas lahan
tersebut, adalah sebagai berikut :
• Lamanya waktu pengembangan adalah 5 [lima] tahun
• Jumlah kavling yang dapat dijual adalah 86 [delapan puluh
enam] unit.
• Penjualan mulai dilakukan pada tahun ke-2
• Masa konstruksi untuk setiap tahap adalah 1 [satu] tahun.
• Harga jual per kavling adalah Rp 450.000.000,-

29
 Kasus Penilaian
• Kenaikan harga jual 5 % per tahun
• Jadwal pengembangan kavling tanah matang :
Tahun ke-1 : 46 kavling
Tahun ke-3 : 40 kavling
• Jadwal penjualan kavling tanah matang :
Tahun ke-2 : 30 kavling
Tahun ke-3 : 20 kavling
Tahun ke- 4 : 20 kavling
Tahun ke- 5 : 16 kavling

30
 Kasus Penilaian
• Biaya pengembangan terdiri dari :
Biaya perencanaan tahun ke-1 : Rp 250.000.000.-
Biaya perencanaan tahun ke-2 : Rp 100.000.000.-
Biaya perencanaan tahun ke-3 : Rp 200.000.000.-
Biaya Pembersihan lapangan, cut & fill tahun ke-1: Rp
500.000.000.-
Biaya Pembersihan lapangan, cut & fill tahun ke-3 : Rp
100.000.000.-

31
 Kasus Penilaian
Biaya pembuatan jalan tahun ke-1 : Rp 3.000.000.000.-
Biaya pembuatan jalan tahun ke-3 : Rp 1.750.000.000.-
Biaya instalasi kabel PLN, PAM, telepon : Rp 40.000.000.- per
kavling
Biaya penjualan & overhead 10 % dari pendapatan penjualan
Pajak properti Rp 2.500.000.- per kavling tanah matang
Keuntungan pengembang 12 % dari pendapatan penjualan
• Discount Rate 10 %

Penilai diminta untuk menentukan nilai pasar tanah mentah

atas lahan tersebut.

32