Mastura Labombang, ST, MT

 Nilai pasar adalah gambaran nilai tukar atau sejumlah

uang yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan
di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam
kondisi yang sesuai dengan persyaratan.
Metode Pendekatan Nilai Pasar
1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar
2. Pendekatan Biaya
3. Pendekatan Pendapatan

Semua pendekatan penilaian Nilai Pasar harus

didasarkan pada kriteria yang berdasarkan PASAR
 Pendekatan Pendekatan
perbandingan data Pendekatan Biaya Pendapatan
pasar

Harga Jual Biaya banguna - Pendapatan bersih

penyusutan pertahun
Penyesuaian harga
jual Nilai tanah Tingkat
kapitalisasi

Nilai Indikasi Nilai indikasi Nilai indikasi

Rekonsiliasi Nilai Indikasi

Final taksiran Nilai

1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Penilaian atas suatu properti dilakukan dengan
membandingkan secara langsung properti yang
dinilai dengan data properti yang sejenis (properti
pembanding)

Syarat jumlah minimal properti pembanding :

- Menurut beberapa ahli = 8 data
- Di Indonesia = 3 data
 Properti yang dinilai dibandingklan dengan data jual
beli properti yang sejenis kemudian dilakuka
penyesuaian terhadapa faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai

Nilai Indikasi Properti yang dinilai =

Data Pasar properti sejenis - penyesuaian
Metode Penyesuaian :
1. Metode Tambah Kurang
Penyesuaian dilakukan dengan cara
membandingkan langsung semua faktor yang
mempengaruhi nilai secara keseluruhan serta
menganalisa lebih dan kurang dari data pembanding
yang ada
Metode ini digunakan apabila data pembanding
mempunyai banyak faktor kesamaan dengan
properti yang dinilai
2. Metode Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan dengan menganalisa lebih
dahulu faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
Penyesuaian dilakukan dalam sejumlah besaran
rupiah
Bila properti yang dinilai mempunyai faktor yang
lebih dari data yang tersedia penyesuaiannya positip,
bila faktornya kurang maka penyesuaiannya negatif.
3. Metode Persentase
Metode ini seperti metode jumlah rupiah, namun
penyesuaiannya dilakukan dalam persentase.
Contoh Soal :
Diketahui data-dat sebuah rumah tinggal yang akan
dijual sbb :
Luas tanah = 250 m²
Luas bangunan = 100 m²
Lebar jalan = 10 m
Kualitas bangunan standar
 Data pembanding yang diperoleh :
1. Data I
Luas tanah = 250 m², luas bangunan = 100 m², lebar
jalan = 8 m, kualitas bangunan standar, waktu
penjualan 4 bulan yg lalu
2. Data II
Luas tanah = 250 m², luas bangunan = 110 m², lebar
jalan 10 m, kualitas bangunan diatas standar, waktu
penjualan 2 hari yang lalu
3. Data III
Las tanah = 250 m², luas bangunan = 110 m², lebar
jalan = 10 m, kualitas bangunan diatas standar,
waktu penjualan 6 bulan yang lalu
Hitung nilai pasar rumag tersebut dengan Pendekatan
Data Pasar
Metode Tambah Kurang
Data Properti Data I Data II Data III
Luas tanah (m2) 250 250 250
Luas bangunan (m2) 100 110 110
Lebar jalan (m) 8 10 10
Kualitas Bangunan Standar Diatas standar Daiatas standar
Waktu penjualam 4 bulan 2 hari 6 bulan
(yg lalu)
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian + 7.000.000 - 2.000.000 + 4.000.000
Nilai Indikasi 107.000.000 106.000.000 102.000.000
Pembebanan 30 % 40 % 30 %
Nilai 32.100.000 42.000.000 30.600.000
Nilai Pasar 105.100.000
Metode Jumlah Rupiah
Luas tanah (m2) 250 250 250
Luas bangunan (m2) 100 110 110
Lebar jalan (m) 8 10 10
Kualitas Bangunan Standar Diatas standar Daiatas standar
Waktu penjualam (yg 4 bulan 2 hari 6 bulan
lalu)
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian
-Waktu + 5.000.000 0 + 8.000.000
-Lokasi + 2.000.000 0 0
-- Ukuran 0 - 1.000.000 - 2.000.000
-- Kondisi perlenkapan 0 0 0
-- Mutu Bangunan 0 - 1.000.000 - 2.000.000
-Total Penyesuaian + 7.000.000 - 2.000.000 + 4.000.000
Nilai Indikasi 107.000.000 106.000.000 102.000.000
Pembebanan 30 % 40 % 30 %
Nilai 32.100.000 42.000.000 30.600.000
Nilai Pasar 104.700.000
Metode Persentase
Luas tanah (m2) 250 250 250
Luas bangunan (m2) 100 110 110
Lebar jalan (m) 8 10 10
Kualitas Bangunan Standar Diatas standar Daiatas standar
Waktu penjualam (yg 4 bulan 2 hari 6 bulan
lalu)
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian
-Waktu + 5% 0% + 8%
-Lokasi + 2% 0% 0%
-- Ukuran 0% - 1% - 2%
-- Kondisi perlenkapan 0% 0% 0%
-- Mutu Bangunan 0% - 1% - 2%
-Total Penyesuaian + 107 % 98 % 104 %
Nilai Indikasi 107.000.000 105.840.000 101.920.000
Pembebanan 30 % 40 % 30 %
Nilai 32.100.000 42.336.000 30.576.000
Nilai Pasar 105.012.000
2. Pendekatan Biaya

 Nilai properti (tanah & bangunan) diperoleh dengan

menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah
dihitung dengan menggunakan metode perbandingan
data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan
pendekatan biaya.
Rumus : Nilai properti = Nilai tanah + (biaya
penggantian baru – penyusutan)
Langkah-langkah :
1. Hitung nilai tanah dengan pendekatan
perbandingan data pasar dengan menganggap tanah
sebagai tanah kosong dan dapat dikembangkan
sesuai dengan prinsip penggunaan tertinggi dan
terbaik
2. Hitung biaya penggatian baru dari bangunan dan
sarana pelengkapnya
3. Hitung besar biaya penyusutan karena : kerusakan
fisik, kemunduran fungsional, kemunduran
ekonomis
4. Kurangi biaya penggantian baru dengan besarnya
penyusutan sehingga diperoleh nilai pasar bangunan
5. Nilai pasar tanah + nilai pasar bangunan = nilai pasar
properti
Biaya dalam pendekatan biaya dibagi :
1. Biaya langsung : biaya yang lansung berhubungan
dengan bangunan : upah, material, alat, overhead,
keuntungan.
2. Biaya tidak langsung: pajak, bunga, ahli hukum,
akuntan, dan lainnya.
Biaya Penggantian Baru
Ada 4 macam metode :
1. Metode survey kuantitas ( Quantity Survey Method)
Biaya penggantian baru diperoleh dengan
menjumlah biaya membangun atau instalasi seluruh
komponen bangunan, biaya langsung maupun biaya
tidak langsung. Dibutuhkan spesifikasi lengkap
termasuk gambar-gambar.
Metode ini tidak biasa digunakan oleh penilai.
2. Metode unit terpasang
Dasar dari metode ini adalah unit biaya yang
membentuk bangunan termasuk biaya langsung dan
biaya tidak langsung
Biaya penggantian baru = volume komponen
bangunan x biaya unit terpasang komponen
3. Metode Meter Persegi
Dengan membandingkan biaya penggantian baru
bangunan permeter persegi dengan biaya pengganti
baru bangunan yang sebanding atau sejenis
Biaya pengganti baru bangunan data pembanding
dihitung berdasarkan metode survey kuantitas dibagi
luas bangunan
Biaya penggantian baru =
luas bangunan x biaya permeter persegi bangunan
sebanding
4. Metode Indeks Biaya
Metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya
penggantian baru bangunan pada saat ini dengan
berdasarkan biaya penggantian baru bangunan pada
saat dibangun

Biaya penggantian baru sekarang =

Indeks biaya saat ini/ indeks biaya lampau x biaya
penggantian baru saat dibangun
3. Metode Pendekatan Pendapatan
Metode ini berdasarkan pada pola pikir hubungan
antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti
itu sendiri
Rumus : V = I/R
V = Nilai pasar properti (Rp.)
I = Pendapatan bersih tahunan (Rp.)
R = Tingkat kapitalisasi
 Syarat yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan
metode pendekatan pendapatan dalam menilai suatu
properti komersial :
- pendapatan bersih pertahun dianggap
tetap, tidak pernah berubah jumlahnya selama
masa investasi
- Lamanya investasi sifatnya tak tehingga atau
menerus
Langkah-klangkah yang diperlukan:
1. Hitung pendapatan kotor
Kumpul dan catat harga sewa dan persentase tingkat
hunian untuk properti yang dinilai dan jg untuk properti
yang sejenis/sebanding untuk tahun yang bersangkutan
maupun beberapa tahun yang lalu , informasi ini
memberikan data untuk menghitung pendapatan kotor.
2. Menghitung biaya-biaya
Kumpulkan data-data pengeluaran seperti biaya tetap,
biaya tidak tetap,dan baiya cadangan yang harus
dikeluarkan.
3. Menghitung pendapatan bersih tahunan
Pendapatan kotor efektif dikurangi dengan biaya-
biaya untuk mendapatkan pendapatan bersih
properti
4. Proses Kapitalisasi
Tentukan tingkat kapitalisasi, gunakan salah satu
teknik kapitalisasi yang sesuai untuk memproses
pendapatan bersih selama sisa umur ekonomis
prpperti yang dinilai
 Untuk penilaian properti perumahan dengan metode
pendekatan pendapatan dapat digunakan Analisa
Pengali Pendapatan Kotor.
 Pengali sewa kotor untuk properti dinilai
berdasarkan analisa faktor/ ratio antara harga jual dan
pendapatan sewa kotor dari sejumlah properti yang
sebanding
Contoh soal :
No. Jenis Luas Harga Sewa Pengali
properti bang/lua jual pendapa
s tanah tan
1 R. Tinggal 300/500 255 jt 20 jt 12,75
2 R. Tinggal 350/550 280 jt 20 jt 14
3 R. Tinggal 300/600 260 jt 20 jt 13
4 R. Tinggal 350/600 300 jt 22,5 jt 13,3
5 R. Tinggal 400/600 325 jt 25 jt 13
Suatu properti rumah tinggal luas 650 m² disewakan
30 juta
Dengan menggunakan pengali pendapatan kotor 13
maka :
Nilai pasar = pendapatan kotor x pengali
pendapatan kotor
= 30 jt x 13 = 390 jt