PENGANTAR PENILAIAN

PERPAJAKAN
E-learning PTPD
2021
POKOK BAHASAN
• Pengantar
• Dasar-dasar Penilaian 8
• Penilaian Properti 22
• Penilaian Bisnis 26
• Penilaian Aset Tak Berwujud 34
Pengantar
Penilaian didefinisikan sebagai suatu proses untuk
mengestimasi nilai dengan tujuan tertentu dan pada tanggal
tertentu menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang
sesuai.
Dalam pengelolaan pajak, penilaian disebut sebagai penilaian
tujuan perpajakan dan orang yang melakukan kegiatan penilaian
disebut sebagai penilai pajak. Saat ini penilai pajak yang ada di
DJP meliputi Fungsional Penilai Pajak dan Petugas Penilai Pajak
Tujuan Penilaian Perpajakan
Penilaian perpajakan dilakukan dengan tujuan:
1. Penggalian Potensi Pajak
2. Tujuan Perpajakan Lainnya, meliputi penagihan pajak
Penilaian
Tujuan
Penggali
an
Potensi
Pajak
meliputi:
Dasar-Dasar Penilaian
Sebelum lebih lanjut mempelajari tentang penilaian, ada baiknya kita
terlebih dahulu dapat memahami perbedaan antara harga, biaya, dan nilai.
Ketiga hal ini sangat sering muncul dalam teori ataupun praktek peniaian,
khususnya penilaian properti
Dalam literatur-literatur penilaian, harga, biaya dan nilai
secara umum dapat didefinisikan sebagai berikut:
a. Harga merupakan sejumlah uang yang disepakati oleh
pembeli dan penjual dalam suatu transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar
b. Biaya merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan untuk
membangun atau mengganti untuk menghasilkan suatu
barang atau jasa
c. Nilai merupakan harapan keuntungan dimasa depan Kondisi Pada Pasar Normal
(estimasi) atas kepemilikan barang atau jasa saat ini
Tujuan Penilaian dan Jenis Nilai
Selain tujuan perpajakan sebagaimana disebutkan di atas, penilaian juga dapat
dilakukan dengan tujuan untuk jual beli, sewa menyewa, penjaminan/utang,
asuransi, penggabungan usaha/merger, pemekaran usaha, penjualan saham/go
publik, pembebasan lahan dll
Masing-masing tujuan penilaian membutuhkan jenis/definisi nilai yang berbeda-
beda.
Misalnya untuk kebutuhan jual beli, tukarmenukar, sewa menyewa, penjaminan
nilai yang dibutuhkan adalah nilai pasar
Dalam Standar Penilaian Indonesia dikenal jenis nilai dibagi menjadi 2 yaitu Nilai
Pasar dan Bukan Nilai Pasar. Bukan nilaipasar meliputi nilai asuransi, nilai sisa,
nilai jual paksa dll
Untuk kepentingan perpajakan umumnya dibutuhkan nilai pasar atau disebut juga
nilai pasar wajar
 Prinsip-Prinsip Penilaian
Sebagai sebuah proses untuk megestimasi nilai dari
suatu objek penilaian, maka dlam pelaksanaannya
hendakya memperhatikan beberapa prinsip
berikut:
• Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
(principle of higest and best use). Sesuatu
akan memberikan nilai tertingi dalam kondisi
pemanfaatan optimal
• Prinsip permintaan dan penawaran (principle
of demand and supply). Semakin banyak
permintaan umumnya harga semakin tinggi
sehingga nilai juga semakin tinggi
• Prinsip penggantian (principle of
substitution).pembeli akan memilih barang
pengganti(substitusi) yang lebih murah dengan
kualitas sama
• Prinsip adanya perubahan (principle of change).
Penilai harus mampu mengantisifasi akan
adanya perubahan terhadap faktor yang
mempengaruhi nilai dimasa mendatang
• Prinsip kesesuaian (principle of conformity).
Barang akan mempunyai nilai optimal apabila
keberadaannya tepat waktu dan jumlah
• Prinsip persaingan (principle of competition).
Smakin banyak pesaing dipasar mengakibatkan
keuntungan yang dapt diperoleh semakin kecil
• Prinsip keseimbangan (principle of balance).
Harta akan bernilai tinggi apabila adanya
keseimbangan pemanfaatan faktor produksinya
Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai
Dalam literatur penilaian, dikatakan
suatu objek akan memiliki nilai apabila
adanya permintaan (demand), memiliki
kegunaan (utility), langka dipasaran
(scarcity), dan dapat dipertukarkan
(transperbility)
Atau dalam formula matematis ditulis
sbb:
V : f(d,u,s,t)
Dalam UU PBB, diatur faktor yang
mempengaruhi nilai bumi meliputi letak,
peruntukan, pemanfaatan, dan kondisi
lingkungan. Sedangkan faktor yang
mempengaruhi nilai bangunan meliputi
bahan yang digunakan, rekayasa, letak,
dan kondisi lingkungan
Dalam praktek penilaian umumnya faktor
tersebut meliputi fisik, lokasi, lingkungan,
waktu transaksi, dan jenis transaksi
Pendekatan Penilaian
Secara umum dikenal ada 3 pendekatan penilaian, yaitu:
a. Pendekatan data pasar
b. Pendekatan biaya
c. Pendekatan pendapatan
Penentuan penggunaan pendekatan penilaian dalam suatu proses
penilaian sangat tergantung dari data yang dapat dikumpulkan dan
tujuan penilaian

Penilai, dalam pelaksanaan penilaian dapat menerapkan 1 atau lebih

pendekatan penilaian tersebut
Pendekatan Data Pasar
Pendekatan data pasar atau sering disebut perbandingan data pasar merupakan
suatu proses untuk mengestimasi nilai dengan melakukan perpabndingan dan
penyesuaian terhadap objek sejenis yang telah diketahui harga pasarnya
Pendekatan data pasar dapat diterapkan dalam pelaksanaan penilaian apabila
tersedia cukup data jual beli atau penawaran atas objek sejenis dipasaran.
Misalnya kita akan menilai tanah, maka untuk menerapkan pendekatan data pasar
harus tersedia data pasar tanah, utamanya disekitaran lokasi tanah yang akan
dinilai.
Begitu juga apabila kita akan menilai mobil, sepeda motor, atau barang bergerak
lainnya, maka harus tersedia cukup data pasar atas objek penilaian tersebut
Nilai dihitung berdasarkan rumus sbb:
Nilai = Harga Pasar ± Penyesuaian
Contoh Penilaian
Pendekatan Data Pasar
Misalnya kita akan menilai sebuah tanah kosong seluas 100M2 untuk menentukan
harga pasar pada tanggal 10 Mei 2021. Langkah yang harus dilakukan:
1. Mengumpulkan harga jual beli atau penawaran tanah disekitar lokasi tanah
yang akan dinilai. Dalam aturan perpajakan jumlah data pasar yang harus
dikumpulkan paling sedikit 3 data
2. Identifikasi faktor pembeda yang akan dilakukan perbandingan dan penyesuaian
(umumnya meliputi faktor fisik, lokasi, lingkungan, waktu transaksi, jenis
transaksi)
3. Tentukan besarnya perbedaan tersebut sebagai besaran perbandingan dan
penyesuaian. Biasanya dalam bentuk %
4. Hitung nilai tanah dengan merata-rata/proporsi/bobot nilai data pembanding
Contoh Penilaian
Pendekatan Data Pasar
Hasil pengumpulan data diperoleh 3
data pembanding. Harga pasar
masing-masing data pembanding
adalah
• data 1 : Rp1.200.000/M2,
• data 2 : Rp1.300.000/M2
• data 3: Rp1.090.000/M2
Setelah dilakukan penyesuaian terhadap faktor
yang dianggap berpengaruh terhadap nilai
(umumnya faktor fisik, lokasi, lingkungan, waktu
transaksi, jenis transaksi) diperoleh nilai tanah
pembanding per M2 pada tanggal penilaian (10
Mei 2021) masing-masing
• Data 1 : Rp1.350.000, (objek penilaian >pembanding…%)
• Data 2 : Rp1.400.000 (objek penilaian >pembanding)…%
• Data 3 : Rp1.100.000 (objek penilaian >pembanding)..%
Maka nilai pasar tanah yang kita nilai per M2
sebesar (1.350.000 + 1.400.000 + 1.100.000)/3 =
1.283.333 per M2 atau
= Rp128.333.330,00 untuk 100M2
16
Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya merupakan suatu proses untuk mengestimasi nilai dengan
menghitung biaya pembuatan/penggantian baru objek penilaian dan selanjutnya
dikurangi dengan penyusutan yang terjadi
Penilaian dengan Pendekatan biaya dilakukan dengan langkah-langkah sbb:
1. Menghitung biaya pebuatan/penggantian baru atas objek yang dinilai
2. Menghitung besarnya penyusutan, meliputi penyusutan fisik, fungsi, dan
ekonomi
3. Menghitung nilai dengan mengurangkan biaya pembuatan baru dengan
penyusutan

Misalnya kita akan menilai sebuah bangunan dengan luas 200M2

untuk tanggal penilaian 10 Mei 2021 tujuan penentuan nilai pasar.
Contoh Penilaian Misalnya kita akan menilai sebuah bangunan
dengan luas 200M2 untuk tanggal penilaian 10

Pendekatan Biaya Mei 2021 tujuan penentuan nilai pasar.

Langkah 1 : menghitung biaya pembuatan baru.
Biaya pembuatan baru merupakan biaya saat
tanggal penilaian. Biaya pembuatan baru meliputi
biaya langsung (harga material, ongkos tukang)
dan biaya tak langsung (perijinan, keuntungan
pemborong). Biaya pembuatan baru dihitung
secara terperinci atas semua material terpasang
pada bangunan yang dinilai dengan harga material
dan ongkos tukang yang berlaku saat tanggal
penlaian
Misalnya diperoleh Rp230.900.000,00
Atau sebesar Rp 1.154.000/M2
Langkah 2 : menghitung besarnya
penyusutan yang terjadi. Besarnya
peyusutan merupakan penjumlahan atas
penyusutan fisik, fungsi, dan ekonomi
Misalnya diperoleh 26%
Langkah 3 : menghitung nilai bangunan
dengan mengurangkan biaya
pembuatan baru (RCN) dengan besarnya
penyusutan
Nilai bangunan dapat dihitung sbb:
RCN : Rp230.900.000
Penyusutan : Rp 60.034.000
Nilai bangunan: Rp 170.866.000
Pendekatan Pendapatan
Penilaian dengan pendekatan
pendapatan merupakan suatu proses
untuk mengestimasi nilai dengan
mengkapitalisasi pendapatan bersih
selama setahun
Penilaian dengan pendekatan
pendapatan dapat dilakukan atas objek
penilaian yang menhasilkan pendapatan,
misalnya hotel, usaha pertambangan,
pengusahaan hutan alam dll
Langkah-langkah penilaian dengan
pendekatan pendapatan sbb:
1. Hitung pendapatan kotor yang dapat
dihasilkan objek penilaian selama
setahun. Untuk kepentingan
perpajakan biasanya dihitung pendapan
setahun sebelum tahun pajak
2. Menghitung besarnya angka
kapitalisasi. Dalam penilaian
perpajakan, angka kapitalisasi
ditetapkan dengan keputusan Dirjen
Pajak
3. Menghitung nilai objek penilaian
Contoh Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Misalnya kita akan menilai tubuh bumi untuk usaha
perambangan batubara. Tujuan penilaian untuk
mengetahui nilai pasar pada tanggal 10 Mei 2021
Contoh Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Langkah 1 : menghitung pendapatan bersih
Misalnya diperoleh hasil produksi sebanyak 20.000Ton
dalam setahun
Harga rata-rata batubara sebesar Rp1.200.000/Ton.
Besarnya biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan
pengasilan tersebut sebesar Rp180.000.000.000
Pendapatan bersih dapat dihitung sbb:
Pendapatan kotor : 20.000 x 12.000.000 = 24.000.000.000
Biaya produksi = 18.000.000.000
Pendapatan bersih = 6.000.000.000
Langkah 2 : menghitung besarnya angka
kapitalisasi. Berdasarkan kep Dirjen Pajak
angka kapitalisasi pertambangan batubara
ditetapkan sebesar 10,25
Langkah 3 : menghitung nilai pasar objek
penilaian sbb:
6.000.000.000 x 10,25 =
Rp61.500.000.000,00
Penilaian Properti
Penilaian Properti
Penilaian properti merupakan suatu kegiatan
penilaian untuk megestimasi nilai suatu properti
pada suatu tanggal dan tujuan tertentu.

Dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI), properti

sebagai objek penilaian dikelompokkan sbb:
a. Real properti, meliputi tanah, bangunan,
tanaman, dll
b. Personal properti, meliputi mesin, furniture,
peralatan operasional dll
Pendekatan Penilaian Properti
Dalam penilaian properti dikenal 3 pendekatan penilaian,
yaitu:
1. Pendekatan data pasar (market data approach)
2. Pendekatan biaya (cost approach)
3. Dan pendekatan pendapatan (income approach)
Apa dan bagaimana pelaksanaan pendekatan tersebut
telah dijelaskan sebelumya.
 Alur Proses Penilaian Properti
IDENTIFIKASI MASALAH

Penentuan Tujuan Penentuan Identifikasi Penentuan Asumsi dan Kondisi

Penilaian Dasar Objek Tanggal Pembatas
Penilaian Penilaian Penilaian
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA PERMINTAAN DAN DATA KHUSUS
PENAWARAN
Data sosial, ekonomi, Data perbandingan Data properti yang dinilai dan
kebijakan pemerintah, (transaksi, sewa, tingkat properti pembanding
wilayah dan lingkungan hunian, income)
ANALISIS DATA
Analisis Data Pasar Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(HBU)
PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Data Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan
Pasar
REKONSILIASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI
PELAPORAN PENILAIAN 25
Penilaian Bisnis
Apa Sebenarnya yang Dinilai dari PENILAIAN BISNIS?

• Laporan Posisi Keuangan, dilihat dari pembagian struktur kapital:

Aset Liabilitas dan Ekuitas
Aset Lancar Kewajiban di Luar Struktur
Kapital/
Kapital (Hutang Dagang, Hutang Pajak dll) Struktur Kapital

Penilaian Hutang/Kewajiban Struktur

Properti Aset Tetap Kapital
(Hutang Berbunga Jangka Panjang dan/atau
utang Berbunga Jangka Pendek)

Aset Lain-Lain
(mis. Aset Ekuitas Ekuitas/
takberwujud) Saham
Penilaian Aset
takberwujud Total Aset Total Liabilitas dan Ekuitas

1 NILAI PERUSAHAAN  2 NILAI PERUSAHAAN  NILAI Ekuitas  Value To Equity

Pendekatan Aset Pendekatan pasar/
27
pendapatan
Penilaian Bisnis
Penilaian bisnis merupakan suatu proses untuk mengestimasi nilai pasar dari suatu
kelangsungan bisnis (going concern), termasuk berbagai kepentingan dan
kepemilikan (business ownership interest), serta transaksi dan kegiatan yang
memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan
Dalam praktik untuk perpajakan, penilaian bisnis didefinisikan sebagai serangkaian
kegiatan dalam rangka menentukan besaran suatu jenis nilai tertentu pada suatu
saat tertentu sebagai dasar penghitungan pajak terutang, berdasarkan ketentuan
perundang-undang perpajakan yang berlaku
Penilaian bisnis dapat dilakukan untuk menilai aktiva berwujud berupa
tanah, bangunan, peralatan, mesin dll. Serta aktiva tak berwujud meliputi
saham, hak paten, merek dagang, biaya R&D dll
Penilaian Bisnis
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penilaian bisnis,
meliputi nilai buku, aset berwujud, dan aset tak berwujud.
Selain itu terdapat 5 falsafah dasar yang harus dipertimbangkan,
yaitu:
a. Keakuratan data keuangan historis
b. Dimensi nilai waktu dari uang
c. Transparansi dan objektivitas
d. Refleksi hasil kuantitatif
e. Dimensi waktu dari hasil valuasi
Pendekatan Penilaian Bisnis

Penilaian bisnis dapat dilakukan dengan menggunakan

3 pendekatan, yaitu:
a. pendekatan pasar
b. pendekatan pendapatan atau
c. pendekatan aset
Penilaian Bisnis
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar (market
based approach) : suatu
proses untuk mengestimasi
nilai atas suatu bisnis yang
sedang berjalan dengan cara
membandingkan objek
penilaian dengan objek lain
yang sebanding dan sejenis
serta telah memiliki harga jual
Terdapat 3 metode dalam penilaian bisnis
dengan pendekatan pasar, yaitu:
a. Metode perbandingan perusahaan
tercatat dibursa efek (guideline publicly
traded company method)
b. Metode perbandingan perusahaan
merger dan akuisisi (guideline merged and
acquired company method)
c. Metode transaksi sebelumnya (prior
transactions method)
Pendekatan Penilaian Bisnis
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan (income
based approach) : suatu proses
untuk mengestimasi nilai atas suatu
bisnis yang sedang berjalan dengan
cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan objek
penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu
Pelaksanaan penilaian bisnis dengan
pendekatan biaya dapat dilakukan
dengan 2 metode:
a. Metode diskonto pendapatan
(discounted future economic income
method)
b. Metode kapitalisasi pendapatan
(capitalized future economic income
method)
Pendekatan Penilaian Bisnis
Pendekatan Aset
Pendekatan aset (aset based Terdapat 2 metode dalam penilaian bisnis
approach) : Penilaian bisnis dengan dengan pendekatan aset:
pendekatan aset adalah suatu proses 1. Metode penyesuaian aset bersih /PAB
untuk mengestimasi nilai suatu bisnis (adjusted net aset method)
yang sedang berjalan berdasarkan 2. Metode kapitalisasi kelebihan
analisi laporan keuangan historis objek pendapatan/KKP (excess earning
penilaian yang telah diaudit dengan method)
cara menyesuaikan seluruh aset dan
kewajiban menjadi nilai pasar saat
penilaian
Alur
Proses
Penilaian
Bisnis

34
Penilaian Aset Tak Berwujud (ATB)
Penilaian ATB
ATB (intangible asset) adalah aset non moneter tanpa wujud
fisikyang dapat diidentifikasi dan tidak dapat diidentifikasi
(goodwill) yang memberikan hak dan manfaat ekonomis untuk
pemiliknya

Penilaian aset tak berwujud (ATB) merupakan serangkaian kegiatan

untuk mengestimasi nilai pasar atau nilai selain nilai pasar atas ATB
pada suatu saat tertentu yang dilaksanakan secara objektif dan
profesional berdasarkan standar penilaian
Klasifikasi ATB
ATB sebagai objek penilaian dapat dikelompokkan sbb:
a. ATB terkait pemasaran (marketing related intangible assets)
b. ATB terkait pelanggan (customer related intangible assets)
c. ATB terkait seni (artistic related intangible assets)
d. ATB terkait kontrak perusahaan (contract related intangible assets)
e. ATB terkait teknologi (technology related intangible assets)
f. ATB terkat penelitian dan pengembangan (in process research and
development intangible assets)
g. Goodwill (unidentification intangible assets)
Pendekatan Penilaian ATB

Terdapat 3 pendekatan dalam pelaksanaan

penilaian ATB, yaitu :
1. Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
2. Pendekatan Pendapatan (Income Based
Approach)
3. Pendekatan Biaya (Cost Based Approach)
Penilaian ATB
Pendekatan Pasar
Penilaian ATB dengan
pendekatan pasar dapat
dilakukan hanya berdasarkan
data pasar ATB yaitu data
pembanding yang sebanding
dan sejenis dan telah
ditransaksikan/ditawarkan.
Jumlah ATB pembanding paling
tidak 1
Terdapat 2 metode dalam
penilaian ATB dengan pendekatan
pasar yaitu:
a. Metode Pembanding Data
Pasar Langsung (direct market
data)
b. Metode Faktor Pengali Harga
(price multiple)
Penilaian ATB
Pendekatan Pendapatan
Penilaian ATB dengan pendekatan pendapatan
dapat dilakukan dalam kondisi:
a. Sisa Masa Manfaat ekonomis ATB dapat
dikuantifikasi
b. Kuantifikasi Sisa Masa Manfaat ekonomis
dapat berbentuk laba atau arus kas yang
diperoleh dari penggunaan maupun
kepemilikan ATB
c. Dalam hal Sisa Masa Manfaat ATB tidak
dapat diidentifikasi, maka periode proyeksi
mencakup periode tetap (fix time period) 5
(lima) tahun dan periode setelahnya
diasumsikan bersifat kekal
Terdapat 3 metode dalam penilaian
ATB dengan pendekatan pendapatan
yaitu:
a. Metode Penghematan Royalti
(relief from royalty method/royalti
savings method)
b. Metode Laba Premi (premium
profits method/incremental
income method)
c. Metode Kapitalisasi Kelebihan
Pendapatan (excess earnings
method)
Penilaian ATB Penilaian ATB dengan pendekatan biaya tidak
dapat dilakukan dalam hal:
Pendekatan Biaya a. nilai ATB yang tidak sebanding dengan
biaya untuk memperoleh ATB
Penilaian ATB dengan pendekatan
b. menilai proyek pengembangan ATB yang
biaya dapat dilakukan dalam hal:
berlangsung bertahun-tahun dan tidak
a. ATB tidak memiliki pendapatan
memberikan kontribusi positif pada
yang dapat diidentifikasi atau
pendapatan perusahaan
tidak secara langsung
menghasilkan arus kas
b. nilai pasar ATB yang layak tidak Berdasarkan pendekatan biaya, nilai ATB
tersedia dihitung dengan mengurangkan estimasi
c. data transaksi ATB tidak cukup biaya dengan nilai keusangan yang terjadi
memadai untuk mendukung
metode perbandingan pasar
Terimakasih