Pendekatan Pasar

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Biaya

PENDEKATAN
PENILAIAN

Penilaian dengan
Pendekatan Data Pasar
Market Data Approach

Pendekatan Pasar

 Definisi: proses perolehan

indikasi nilai dengan cara
membandingkan properti
subjek dengan nilai/data
pasar (jual/beli,
penawaran) propertiproperti lain yang
sebanding atau hampir
GBPP 1: pengertian
sebanding melalui
pendekatan data
analisis perbedaan dan
melakukan penyesuaian. pasar

Nilai Pasar: estimasi sejumlah

uang pada tanggal penilaian,
yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil
penukaran suatu properti:
antara pembeli yang
berminat membeli dengan
penjual yang berminat
menjual,
dalam suatu transaksi
bebas ikatan,
yang pemasarannya
dilakukan secara layak,
di mana kedua pihak
masing-masing bertindak
atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-

SPI 2013

Nama lain
Metode perbandingan langsung
(Direct Comparison Method)
Metode Perbandingan
(Comparison Method)
Metode perbandingan Penjualan
Langsung (Direct Sales
Comparison)
Metode Perbandingan Harga Jual
(Sales Comparison)

Syarat penggunakan Metode Pendekatan Data Pasar

1. Properti terletak di daerah yang mempunyai
peruntukan yang sama
2. Data yang tersedia cukup dan dapat dipercaya
3. Properti subjek mempunyai banyak kesamaan
dengan data yang ada
4. Data yang tersedia relatif baru
5. Jual beli harus sukarela
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang
paling banyak digunakan. Bahkan dalam
penerapan pendekatan yang lain, tetap
menggunakan prinsip Pendekatan Data Pasar

GBPP 2: Hubungan dan Prinsip Penilaian

1. Prinsip Highest & Best Use (HBU )
Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan yang
optimal (penggunaan yg paling menguntungkan)
Analisis HBU berguna untuk
membantu mengidentifikasi
properti pembanding, sehingga
nilai pasar yang diperoleh
didasarkan pada penggunaan
yang optimal . Rumah yang
mewah yang dibangun dikomplek
perumahan mewah akan
menghasilkan nilai maksimal

2. Prinsip antisipasi
Harapan akan keuntungan atau ketidak
untungan dimasa yang akan datang akan
mempengaruhi harga suatu properti.
Contoh:
Pembangunan Tol Depok-Antasari (Desari)
sepanjang 22 Km mulai masuk tahap persiapan
pembangunan. Tol ini akan membelah
pemukiman padat sepanjang Antasari Jakarta
Selatan-Sawangan-Bojong Gede hingga ke Jalan
Tegar Beriman, Kabupaten Bogor. Bahkan dalam
jangka panjang, tol ini juga akan tersambung
dengan jaringan tol Bogor Outer Ring Road
(BORR) di Kota Bogor, Jawa Barat.

3. Prinsip Perubahan
Perubahan suatu faktor dapat
mempengaruhi nilai suatu properti.
Perubahan tersebut bisa berupa perubahan
kebijakan pemerintah, perubahan
lingkungan. Contoh: tiba tiba dibangun TPA,
pasar, termasuk perubahan peraturan,
zoning (peruntukan) dan pengembangan
kota.

4. Prinsip Permintaan dan Penawaran

Harga

Analisis
permintaan:
jumlah pembeli
potensial,
kekuatan beli,
selera
preferensi

Analisis penawaran:
properti-properti yang
belum terjual (yang
siap jual maupun
masih dalam
konstruksi)

5. Prinsip Substitusi
Nilai suatu properti cenderung
ditentukan oleh harga properti
substitusi dengan kegunaan yang
serupa.
Jika ada 2 properti yang serupa dan
sejenis baik dari segi ukuran, desain,
kegunaan, dan lokasi, maka properti
yang harganya paling murah akan
dipilih lebih dulu.

. Prinsip Keseimbangan
Hubungan antara tanah dan pengembangan
(bangunan) dan antara sebuah properti dengan
lingkungannya juga harus seimbang untuk
mencerminkan nilai pasar yang sesungguhnya

7. Prinsip Eksternalitas
Analisis persekitaran (neighborhood)

enyamanan transportasi

Penerangan jalan

Kedekatan dg fasum dan fasos

Lingkungan yg kondusi

Jaminan keamanan

Prosedur Penilaian
Pendekatan Data Pasar

LANGKAH LANGKAH PENDEKATAN DATA PASAR

Mengumpulkan (riset) data pasar atas properti
pembanding
Verifikasi keakuratan dan kesesuaian data serta
seleksi properti pembanding

Memilih unit/satuan pembanding yang sesuai

Menetapkan elemen pembanding
Membandingkan properti subjek dan peroperti pembanding
berdasarkan elemen pembanding dan melakukan
penyesuaian atas harga penjualan properti pembanding
Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari
langkah 5 ke dalam indikasi nilai tunggal atau dalam
range nilai.
16

I. Langkah-Langkah dalam Riset

data
1. Identifikasi karakteristik properti subjek
2. Dapatkan informasi transaksi jual/beli/penawaran
dan daftar properti sejenis di lingkungan properti
subjek. Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan
hanya dilakukan jika data dari properti
pembanding kurang lengkap.
3. Sumber2 data pembanding, antara lain:

Penjual / pembeli
Notaris
Agen properti
Developer / Investor
Lurah / Camat
Surat Kabar/majalah, iklan & daftar harga
17

II. Verifikasi dan Seleksi Data Pembanding

1. Verifikasi/konfirmasi keakuratan dan kesesuaian

data dg kenyataan
2. Yakinkan data yg diperoleh mencerminkan
keadaan yang dipersyaratkan oleh kriteria nilai
pasar wajar.
3. Waktu jual-beli pada data pembanding tidak
terlalu lama dengan tanggal penilaian
4. Jumlah pembanding dipandang cukup antara 3-5
that the biggest gains in accuracy occur up to
three to five comparables (depending on the search
area) (Real estate valuation, principles and
aplications, 1997:90)
18

Verifikasi dan Seleksi Data Pembanding

5. Buat ringkasan & susun informasi dari

properti pembanding:
Penjual / pembeli
Waktu transaksi
Lokasi
Sifat-sifat fisik antara lain luas tanah,
bangunan, prasarana, dll
Syarat pembayaran
Motivasi dari terjadinya penjualan /
pembelian.
19

III. Memilih unit/satuan pembanding yang sesuai

Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai
dalam melakukan penilaian. Contoh:

Jenis Properti
Tanah perkebunan
Apartemen
Bangunan komersial,
misal mall
Hotel

Unit
Pembanding
Hektar
Meter persegi, jumlah
kamar
Meter persegi, luas
bersih area yang dapat
disewa
Meter persegi, jumlah
kamar

IV. Menetapkan Elemen-elemen pembanding

Elemen Pembanding: faktor-faktor
dari properti yang menyebabkan
terjadinya perbedaan nilai pasar
antara properti yg satu dn yg lain.

Hak kepemilikan yang

melekat

Logis
Penyimpangan
nya lebih kecil
correct value
base lebih
akurat

Kondisi penjualan
Waktu penjualan
Semua elemen
pembanding yang
tersisa.

Menurut Kenneth (1997:94) sesuai rekomendasi appraisal institu

Elemen Pembanding yang Tersisa

1. Lokasi dan
aksesibilitas

2. Luas tanah dan bangunan

LT/LB : 140/100

LT/LB :130/90

3. Kualitas bangunan

4. Usia Bangunan

6. Zoning

7. Posisi tanah
8. Lebar jalan

GBPP 4

Analisis dan Penyesuaian

Data Pembanding

PENYESUAIAN

Penyesuaian adalah proses yang dilakukan

dengan cara menambah atau mengurangi nilai
property pembanding karena adanya perbedaan
elemen pembanding yang dimilikinya dengan
elemen pembanding yang dimiliki properti
subjek
Properti pembanding yang mempunyai
perbedaan paling sedikit dengan properti subjek
akan mendapat penyesuaian paling sedikit.
Demikian pula sebaliknya.

Elemen
Pembandin
g

Properti
Subjek

Properti
Pembanding
1

Properti
Pembanding
2

(1)
(2)
(3)
(4)
Harga jual
1 milyar
800 jt
Status
Girik
SHM
SHGB
kepemilika
n
Kondisi
arms-length
BU cepat
Penjualan
transactions
Waktu
1 thn yang lalu 6 bln yg lalu
penjualan
Aksesibilita <1 km dari sekitar 5 km Sekitar 10 km
s
kampus
dari kampus
dari kampus
Lingkunga Kondusif
Cukup
Cukup
n
Kondusif
Kondusif
LT

300 m2

450 m2

400 m

Jumlah
Penyesuaian
(5)
Berdasarkan
analisis:
kuantitatif
atau
kualitatif
atau
gabungan

Mengukur Penyesuaian

Analisis Kuantitatif
Analisis kuantitatif dilakukan secara
matematis, dapat dilakukan dengan
menggunakan :
Analisis Paired sales (pasangan)
Analisis regresi sederhana/ berganda
Analisis statistik
Trend analysis
Cost analysis (analisis indikasi biaya
seperti biaya perbaikan, perijinan,
dll).

Analisis Kualitatif
Analisis kualitatif dilakukan terhadap data
pasar dengan menggunakan:
Relative comparison analysis, dilakukan
dengan memberikan penyesuaian melalui
perbandingan, misal properti A lebih baik
10%, Properti B lebih jelek 5%, Properti C
sedikit lebih baik 6% dari properti subjek.
Ranking analysis, dilakukan dengan
memberikan ranking pada properti
pembanding, misal ranking 1 properti A,
ranking 2 B, rangking 3 properti subjek;
ranking 4 properti C

PROSES
PENYESUAIAN

Besaran penyesuaian bisa dinyatakan

dalam bentuk:
percentage adjustments (prosentase)
dollar adjustments (Rupiah)
gabungan keduanya

Elemen
Pembanding
(1)
Harga jual
Status
kepemilikan
Kondisi
Penjualan
Waktu
penjualan
Aksesibilitas
Lingkungan
LT

Properti
Subjek

Properti
Pembanding 1

Properti
Pembanding 2

(2)

(3)

(4)

Girik

1 milyar
SHM
arms-length
transactions
1 thn yang lalu

<1 km dari
kampus
Kondusif
300 m2

800 jt
SHGB
BU cepat
6 bln yg lalu

sekitar 5 km dari Sekitar 10 km dari

kampus
kampus
Cukup Kondusif
Cukup Kondusif
450 m2

400 m

PROSES
PENYESUAIAN

Proses penyesuaian membutuhkan alat

bantu market data grid, yaitu sebuah
tabel standar yang digunakan untuk
mengumpulkan dan membandingkan data
properti subjek dan properti pembanding,
yang menggambarkan perbedaan unsurunsur pembanding di antara mereka.
Hal ini untuk memudahkan identifikasi dan
penyesuaian atas perbedaan-perbedaan

Penyesuaian lump sum

Penyesuaian langsung dilakukan secara
keseluruhan dan tidak dirinci per unsur
pembanding. Biasanya penyesuaian
dinyatakan dalam rupiah
Contoh: sebuah properti pembanding yang
sejenis telah terjual belum lama ini sebesar
Rp200jt. Setelah mempertimbangkan
bermacam-macam aspek dari masingmasing properti secara menyeluruh, dapat
ditaksir nilai properti subjek yaitu antara
Rp200jt Rp220 jt

Penyesuaian
Komponen/Elemen
Metode ini merupakan perbaikan dari
metode lump sum.
Jika ada perbedaan elemen pembanding
antara properti subjek dengan properti
pembanding, maka pada properti
pembanding diberikan tanda tambah
(untuk menambah nilai) atau kurang
(untuk mengurangi nilai) agar diperoleh
indikasi nilai properti subjek.

Contoh penyesuaian per elemen

Contoh penyesuaian dalam rupiah (per elemen)

Penyesuai Pembandi Pembandi Pembandi
an
ng 1
ng 2
ng 3
Harga
250 jt
300 jt
325 jt
Lokasi
0
-15 jt
-15 jt
Luas Tanah
+10 jt
0
-15 jt
Luas
+25 jt
-25 jt
-50 jt
Bangunan
Jml
+35 jt
-40 jt
-80 jt
Penyesuaia
n
Penyesu
Subje 1
2
3
aian
k
Usulan Nilai
285 jt
260 jt
245 jt
Harga jual

250 jt

300 jt

Jln kls
2

Jln kls 2

Jln kls
1

LT

150 m

140 m

150 m

165 m

LB

100 m

90 m

110m

120 m

Lokasi

325 jt

Selisih hrg atr jln kls 1 dg kls 2=1

Jln kelas Selisih LT setiap 1 m = 1 juta
1 Selisih LB setiap 1 m = 2,5 juta

Contoh penyesuaian dlm persentase per elemen

Penyesuai Pembandi Pembandi Pembandi

an
ng 1
ng 2
ng 3
Harga
250 jt
300 jt
325 jt
Lokasi
0
-5%
-5%
Luas Tanah
+3%
0
-4,5%
Luas
+2,5%
-2,5%
-5%
Bangunan
Jml
+5,5%
-7,5%
-14,5%
Penyesuaia
n
Penyesu
Subje 1
2
3
aian
k
Usulan Nilai
263,75 jt
277,5
jt atr277,875
Selisih hrg
jln kls 1 dgjtkls 2=5%
Harga jual

250 jt

300 jt

325 jt Selisih LT setiap 5 m = 1,5%

Jln kls
2

Jln kls 2

Jln kls
1

Jln kelas Selisih LB setiap 1 m = 0.25%

1

LT

150 m

140 m

150 m

165 m

LB

100 m

90 m

110m

120 m

Lokasi

Rekonsiliasi Indikasi Nilai

Rekonsiliasi nilai proses yang dimaksudkan untuk
mendapatkan satu nilai indikasi atau kisaran nilai atas
properti subjek.
Satu nilai indikasi bisa diperoleh dari rata-rata nilai
properti pembanding setelah penyesuaian; atau
dengan pembobotan.
Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk
persentase maupun dalam bentuk skala [rating].
Praktek penilaian di Indonesia umumnya
menggunakan teknik pembobotan dalam bentuk
persentase. Bobot yang paling besar diberikan
kepada properti pembanding yang mempunyai
perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian.

Contoh rekonsiliasi nilai

Penyesuaian Pembanding
1

Pembanding
2

Pembanding
3

Harga

250 jt

300 jt

325 jt

Lokasi

-15 jt

-15 jt

+10 jt

-10 jt

-15 jt

-20 jt

+10 jt

-30 jt

45 jt

Luas Tanah
Luas
Bangunan
Jml
Penyesuaian

Bobot yang lebih besar diberikan kepada pembanding

Usulan Nilai
260 jt
270 jt
280 jt
yang jumlah penyesuaiannya paling sedikit (yang
mempunyai lebih banyak kesamaan).
Misal Data 1 = 34%; data 2 = 33%; data 3 = 33%

Nilai properti = (34% x 260jt) + (33% x 270jt)

+ (33% x 280jt) = 269,9juta (270juta)

Contoh penyesuaian dalam rupiah (per elemen)

Penyesuai Pembandi Pembandi Pembandi
an
ng 1
ng 2
ng 3
Harga
250 jt
300 jt
325 jt
Lokasi
0
-15 jt
-15 jt
Luas Tanah
+10 jt
0
-15 jt
Luas
+25 jt
-25 jt
-50 jt
Bangunan
Jml
+35 jt
-40 jt
-80 jt
Penyesuaia
n
Bobot yang lebih besar diberikan kepada pembanding yang
Usulan
Nilai
285
jt sedikit (yang
260 jtmempunyai
245
jt
jumlah penyesuaiannya
paling
lebih
banyak kesamaan).
Misal Data 1 = 31,96%; data 2 = 33,55%; data 3 = 34,49%
Nilai properti = (31,96% x 285jt) + (33,55% x 260jt) + (34,49%
x 245jt) = 262,82juta (263juta)