Pengertian Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan untuk menilai properti yang mampu menghasilkan
pendapatan (income producing property). Atau merupakan investasi jangka panjang, sehingga faktor
tingkat pengembalian akan terkait langsung. Tingkat pengembalian ( rate of return ) ini mengakomodasi
unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.
Dasar pemikiran dari pendekatan pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih
sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan.
Berikut jenis-jenis daftar property yang biasanya
diperlakukan sebagai property pendapatan:
Apartemen dan yang sejenisnya yang berfungsi sebagai tempat tinggal dengan
menyediakan fasilitas yang memadai bagi penghuninya.
Bangunan komersial, seperti toko, kantor, hotel, dan pusat perbelanjaan.
Property industri, seperti gudang dan pabrik

Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode:

1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);
2)Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
3)Metode Penyisaan (Residual Technique Method); dan
4) Gross Income Multiplier (GIM).

1. Metode Diskonto Arus Kas

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih
memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan
memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang
menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat
penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :
a. Prinsip antisipasi (principle of anticipation)

b.
c.
d.
e.

Penyesuaian seluruh data pasar

Analisa data pasar secara cermat
Data pasar harus akurat
Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5
10 tahun)

Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah:

a. melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding;
b. mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan, paling
kurang
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya sewa dan luas area bangunan.
c. melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss)
untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income);
d. menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling kurang
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya perawatan bangunan.
e. mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
f. menentukan Tingkat Diskonto;
g. menentukan prosedur pendiskontoan;
h. mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi
i.

Nilai obyek penilaian; dan

dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai, maka
Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization
rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan.Tingkat Kapitalisasi pada
periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran
tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).

2. Metode Kapitalisasi Langsung

Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan
yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat
Kapitalisasi tertentu.
Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct
capitalization method), paling kurang:
a. melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding;

b. mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian;

c. mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection
loss) dari obyek penilaian;
d. melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan
potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor
efektif (effective gross income);
e. mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan;
f. melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total
biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi;
g. menetapkan tingkat kapitalisasi; dan
h. mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek
penilaian;

3. Metode Penyisaan
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan
yang merupakan bagian dari komponen properti, antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan
peralatan. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan
dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan
obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian.
Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method), adalah sebagai berikut:
a. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique);
b. Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique); dan/atau
c. Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique).
Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), maka berlaku ketentuan
sebagai berikut:
a. penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
b. penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara
mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi
pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan, prasarana, mesin
serta peralatan lain);
c. properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah
ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip
penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah;
d. penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan
e. mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam
poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah;

Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual
Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a. penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
b. penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara
mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi
pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah, mesin serta
peralatan lain);
c. penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan
d. mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud
dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai
bangunan;
Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual
Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a. penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
b. penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan
bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara
keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin
dan peralatan bangunan (tanah, bangunan dan prasarana);
c. penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan; dan
d. mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan
sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan
bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.
4. Metode Gross Income Multiplier
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor
tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang
akan datang dengan konstanta tertentu.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method, paling kurang:
a. mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian;
b. mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan
obyek penilaian;
c. membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding
dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;
d. mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian; dan
e. mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian
untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.

JENIS PENDEKATAN PENDAPATAN

Dalam jenis pendekatan terdapat model pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan dapat di bagi
menjadi 2 model yakni :
1. Model Rasio (Ratio Models)
Model rasio yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada data transaksi jual-beli
property-properti pembanding. Model Rasio pada umumnya dibagi 2 yaitu:
a. Pengganda Pendapatan Kotor (The Gross Income Multiplier) atau GIM.
b. Tingkat kapitalisasi keseluruhan yang diperoleh secara langsung (Directly Extracted
Overall Capitalization) atau OAR.
2. Model Arus Kas Terdiskon (Discounted Cash Flow Models)
Model arus kas terdiskon yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada prediksi arus
kas yang diharapkan diperoleh dari suatu property. Model yang akan dibahas dalam bab ini
adalah model rasio, yaitu GIM dan OAR. Penerapan model rasio ini hampir sama dengan
pendekatan perbandingan data jual secara langsung yaitu :
a. Identifikasi data jual property yang dapat dibandingkan
b. Analisis data pembanding untuk mendapatkan GIM dan OAR
c. GIM atau OAR tersebut digunakan untuk mengestimasi dengan subjek property
Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multipliers)
Pengganda Pendapatan Kotor (GIM) digunakan untuk mengukur hubungan antara pendapatan
kotor suatu property dengan harga jualnya.
Contoh:
Suatu property diprediksikan menghasilkan pendapatn kotor sebesar Rp.50.000.000 per tahun, dan harga
jal property tersebut Rp.400.000.000, maka:
GIM = SP
GI
GIM = Rp.400.000.000
Rp. 50.000.000
GIM = 8
GIM sebesar 8, berarti bahwa harga jual property tersebut adalah 8 kali pendapatan kotor per tahun.
Selain istilah GIM, kadang dipakai istilah GRM (Gross Rent Multiplier) atau pengganda sewa
kotor. Secara teknik, GIM mengacu pada semua jenis pendapatan, sedangkan GRM hanya mengacu pada
sewa saja. Dalam prakteknya, GRM mengacu pada sewa bulanan, sedangkan GIM mengacu pada sewa
tahunan.
Mekanisme Penggunaan GIM
Suatu subjek property dinilai dengan cara mengalikan pendapatan kotor tahunan yang
diharapkan dengan GIM yang diperoleh dari data jual property pembanding, seperti sebagai berikut:

V = GI x GIM

di mana:
V

= nilai property

GI = pendapatan kotor tahunan yang diharapkan

GIM = pengganda pendapatan kotor tahunan
Alasan Penggunaan GIM
Model GIM dipakai apabila data-data jual pembanding dan subjek property adalah sama/mirip, dalam hal:
a.
b.
c.
d.

Rasio biaya operasi

Prospek, pendapatan di masa yang akan datang
Nilai tukar
Rasio

Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM

a. Ukuran property
Berdasarkan ukuran property, GIM lebih banyak digunakan pada ukuran property yang kecil dan
sederhana. Dengan alasan, karena ukuran property yang kecil:
a. Lebih banyak
b. Sering diperjualbelikan
c. Lebih homogen
b. Jenis poperti
Berdasarkan jenis property, GIM lebih banyak digunakan pada jenis property yang
pengoperasiannya lebih sederhana seperti apatemen.
Penerapan GIM secara konsisten
Berkaitan dengan waktu yang dijadikan sebagai dasar dalam hubungannya dengan pendapatan kotor dan
harga jual. Apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun berjalan(current year) maka harga jual
didasarkan pada pendapatan kotor pada tahun berjalan (current income). Sebaliknya, apabila pendapatan
kotor didasarkan pada tahun pertama, maka harga jualnya juga didasarkan pada pendapatan kotor tahun
pertama. GIM yang didasarkan pada current tidak boleh diterapkan untuk penilaian subjek property yang
pendapatan kotornya berdasarkan tahun pertama dan sebaliknya.
Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)
OAR atau RO merupakan perbandingan pendapatan bersih operasai terhadap harga jual, rumus untul
menghitung tingkat kapitalisasi keseluruhan yakni:
Ro = NOI = Ro
V