LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

KEDAI KOPI “SADEKOPI”

Disusun untuk memenuhi nilai Ujian Tengah Semester mata kuliah Penilaian

Dosen Pengajar :
Astri Warih Anjari SE, MSA, Ak

Disusun Oleh :
Sayidah Fatimah Ayuma A 165030401111033
Nesty Omara Pita 165030407111062

PRODI PERPAJAKAN
FAKULTAS ILMU ADMINISTRASI
UNIVERSITAS BRAWIJAYA
2019
 DAFTAR ISI

BAB 1. IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN ..................................................... 3

1.1 Maksud dan Tujuan Penilaian ....................................................... 3
1.2 Identifikasi Properti ........................................................................ 3
1.3 Identifikasi Legalitas ...................................................................... 6
1.4 Tanggal Penilaian .......................................................................... 6
1.5 Batasan dan Dasar Nilai ................................................................ 7
1.6 Asumsi dan Hipotesis .................................................................... 7
BAB 2. PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN ............................ 8
2.1 Orientasi Pendahuluan .................................................................. 8
2.2 Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan .................................. 8
2.3 Daftar dan Jenis Data Diperlukan .................................................. 8
2.4 Sumber Data .................................................................................. 8
BAB 3. PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN .................. 9
3.1 Data dan Inpeksi Umum ................................................................ 9
3.1.1 Faktor Geografis .................................................................... 9
3.1.2 Faktor Pereknomian .............................................................. 9
3.2 Data dan Inpeksi Khusus ............................................................... 9
3.2.1 Objek Dinilai ........................................................................... 9
3.2.2 Perbandingan ......................................................................... 9
LAMPIRAN .............................................................................................................. 11

2
 BAB 1
IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN

1.1 Maksud dan Tujuan Penelitian

Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan

opini Nilai Pasar atau Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada atas obyek
penilaian pada tanggal 16 Oktober 2019 dengan tujuan kepentingan untuk
memenuhi nilai Ujian Tengah Semester mata kuliah Penilaian yang ada di Prodi
Perpajakan, Fakultas Ilmu Administrasi, Universitas Brawijaya Malang.

Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya,

karena tujuan penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
Penugasan pekerjaan penilaian properti ini bersifat independen dan bebas dari
benturan kepentingan.

1.2 Identifikasi Properti

Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemeriksaan dan

peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut.

Nama Pemilik : Widodo

Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Jl. MT.Haryono no 98-A, RT. 001, RW. 05
Kelurahan : Ketawanggede
Kecamatan : Lowokwaru
Kota : Malang
Luas Tanah : 73 m 2

Luas Bangunan : 46 m2
Penggunaan : Kedai Kopi

• Lokasi Subjek Properti

Subjek properti terletak di Jalan MT. Haryono no 98-A, kelurahan

Ketawanggede, kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Properti terletak tidak
jauh 200 meter dari lingkungan Universitas Brawijaya kota Malang.

3
Jalan di Depan Aset
Jalan di depan aset adalah Jalan Raya MT.Haryono yang merupakan jalan
aspal 2 (dua) arah, dengan lebar perkerasan jalan lebih kurang 10 meter.
Pada waktu dilakukan inspeksi, jalan tersebut berada dalam kondisi baik.

Lingkungan Sekitar

Jalan disepanjang MT.Haryono merupakan titik kemacetan pada jam

tertentu, seperti pada pukul 16:00 sampai pukul 18:00 karena pada jam
tersebut masyarakat sudah mengakhiri kegiatan aktivitasnya baik di kantor,
sekolah maupun di kampus. Adapun pukul 12:00 siang ketika hari sabtu dan

4
 minggu mengalami kemacetan di sepanjang jalan dikarenakan jalan
Mt.haryono pusat pertmuan kendaraan dari Jalan Mayjen Panjaitan dan
Jalan Soekarno Hatta yang akan menuju ke kota Batu untuk berakhir pekan.
Kawasan tersebut merupakan salah satu area pendidikan dan komersial
terpadat di kota Malang.

• Tanah
Bentuk dan Luas Tanah
Berdasarkan
Lahan memiliki bentuk persegi panjang dengan luas lahan berdasarkan
salinan bukti kepemilikan dan data yang kami terima dari Bapak Widodo
adalah seluas 73 meter persegi.

5
 • Bangunan

1.3 Identifikasi Legalitas

Kami telah disediakan sebuah fotokopi sertifikat dan ringkasan persyaratan

utamanya adalah sebagai berikut:

Sertifikat Hak Guna Bangunan No.1035/Ketawanggede:

- Pemilik terdaftar : Istiqomah

- Tanggal terbit : 5 Desember 1972
- Tanggal berakhir : 3 Desember 2025
- Tanggal surat ukur : 12 Maret 2010
- No.Surat Ukur : 00446/Ketawanggede/2010
- Luas tanah : 73 m2

Bangunan yang digunakan untuk membangun kedaikopi Sadekopi adalah milik

Bapak Widodo, yang berdomisili di Kota Malang.

Sedangkan pemilik kedai kopi Sadekopi adalah Karina yang menyewa tempat
milik Bapak Widodo dan digunakan sebagai kedai kopi. Kami belum bisa
melampirkan bukti sewa bangunan antara Karin sebagai pihak penyewa dan
Bapak Widodo sebagai pemilik bangunan. Hal tersebut dikarenakan salah satu
pihak yang bersangkutan belum membuat bukti penyewaan. Namun kami telah
mengkonfirmasi bahwa kegiatan penyewaan tersebut benar-benar terjadi
sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.

1.4 Tanggal Penilaian

Inspeksi dilakukan pada tanggal 16 Oktober 2019, sedangkan pengumpulan

data-data primer dan sekunder yang diperlukan untuk proses penilaian
berlangsung selama 7 hari.

6
1.5 Batasan dan Nilai Dasar
Sesuai dengan tujuan penilaian yaitu untuk Transaksi Jual Beli, maka dasar
nilai yang digunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar. Nilai Pasar (Market
Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti
antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak
hati-hati tanpa paksaan.
Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut.
1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin
memilikinya.
2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya suatu jumlah atau persediaan dari
suatu barang.
3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan
keuangan untuk mendapatkan suatu barang tersebut.
4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat
dipindahkan.
1.6 Asumsi dan Hipotesis
Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada kondisi pasar yang ada pada
tanggal penilaian, dan dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang
ditentukan. Mengingat tidak selalu tersedianya informasi data pasar seperti
yang tersebut di atas, untuk itu kami menekankan bahwa nilai pasar tersebut
di atas adalah Nilai Pasar untuk kelanjutan penggunaan Aset yang sedang
berjalan dimana pengguna aset tersebut memperoleh keuntungan khusus yang
tidak dimiliki oleh pihak lain pada umumnya.
Penilaian ini bergantung kepada hal-hal sebagai berikut :
• Aset yang dinilai dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan
tanah yang berlaku dan sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang
dikemukakan dalam laporan ini.
• Aset yang dinilai dilengkapi dengan perizinan yang diperlukan.
• Aset yang dinilai beroperasi dan berfungsi secara normal.
Dalam kaitannya dengan kesesuaian jaminan, maka nilai yang berlaku adalah nilai
Aset yang berdasarkan penggunaan Aset tersebut pada saat penilaian dilakukan.
Apabila dikemudian hari terjadi perubahan penggunaan atau peruntukan karena
adanya perubahan peraturan yang berlaku atas Aset tersebut, maka harus dilakukan
penilaian ulang terhadap Aset ini.

7
 BAB 2
PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN

2.1 Orientasi Pendahuluan

Adapun orientasi dalam penilaian properti ini adalah untuk kepentingan

individu terkait jual beli, sewa menyewa maupun kerja sama usaha.

2.2 Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan

Penilai telah melakukan lingkup kerja sebagai berikut:

• Identifikasi masalah (kondisi pembatas, tujuan dan properti yang dinilai,
definisi penilaian, dan tanggal penilaian);
• Koleksi data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan pengaplikasian metode penilaian;
• Laporan tertulis.

2.3 Daftar dan Jenis Data Diperlukan

Adapun jenis data yang dikumpulkan oleh penilai adalah data umum dan data
khusus. Data umum ini meliputi informasi-informasi berkenaan dengan prinsip-
prinsip, kekuatan/keunggulan dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti.
Seperti tren sosial, ekonomi, pemerintahan, dan kekuatan lingkungan yang
berpengaruh terhadap nilai properti. Sedangkan data khusus adalah data-data
yang berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai. Data khusus ini
meliputi data secara detail mengenai fisik, lokasi, biaya, pendapatan, dan
pembelanjaan baik terhadap properti yang dinilai maupun properti pembanding.

2.4 Sumber Data

Data yang kami peroleh berasal dari subjek non-instansional, yakni:

Pemilik Properti
Nama : Bapak Widodo
Alamat : Jl. MT.Haryono no 98
No Hp : 087859300845
Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil

Pihak Penyewa
Nama : Karina Prameswari Kuncoro
Alamat : Jl. Raya Kaping Indah Blok 10 no 25/26 Sawojajar
No Hp : 087759988885
Pekerjaan : Swasta

8
 BAB 3
PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN
3.1 Data dan Inpeksi Umum
3.1.1 Faktor Geografi
Daerah tempat subjek properti berada di dekat Universitas Brawijaya
dan dekat dengan pusat pendidikan dan komersial. Letaknya sangat dekat
dengan jalan utama kota, yaitu jalan Soekarno-Hatta dan merupakan daerah
pusat kegiatan masyarakat dan mahasiwa. Lebih spesifik terhadap subjek
properti yang dinilai, daerah lingkungan subjek properti termasuk dalam
kategori cukup padat karena jalan yang menjadi letak properti terhubung
dengan jalan utama yang dilewati masyarakat untuk sampai ke tempat-tempat
penting di kota, seperti kantor, kampus, kedai, rumah makan. Semua bangunan
di sekitar properti adalah rumah kos, warung, dan ruko. Jalanan di sekitar
properti merupakan jalanan yang telah diaspal. Selain itu, lokasi properti juga
dekat dengan bengkel, warung, mini market, kampus, rumah makan, swalayan,
dan masjid yang sangat mudah dijangkau dari lokasi properti.
3.1.2 Faktor Ekonomi
Pertumbuhan usaha kedai kopi domestik hingga akhir 2019 diprediksi
mencapai 15% sampai dengan 20%, cenderung naik jika dibandingkan dengan
2018 yang hanya mencapai 8%-10%. Ciri utama di kawasan ini adalah
menjamurnya bisnis kedai kopi karena dekat dengan wilayah kampus.
Mahasiswa memerlukan wadah untuk berkumpul dan melakukan kegiatan
kemahasiswaan.

3.2 Data dan Inpeksi Khusus

3.2.1 Objek Dinilai
Lokasi kedai kopi Sadekopi terletak di dekat kampus Universitas
Brawijaya. Akses untuk ke kedai kopipun sangat mudah, karena terletak dipinggir
jalan raya. Kelemahannya adalah tidak tempat parkirnya kurang luas sehingga
tidak bisa memuat banyak kendaraan. Kemudian kedai kopi juga dekat dengan
beberapa kios dan warung makan, sehingga mudah untuk mencari makanan berat
karena dari kedai kopi tidak menyediakan makanan dan camilan berat.

Tempat kedai kopipun tidak terlalu besar. Kedai kopi Sadekopi maksimal hanya
bisa menampung 15 sampai dengan 20 orang.

3.2.2 Perbandingan
Penilaian terhadap tanah lazimnya dilakukan dengan menggunakan
pendekatan perbandingan untuk mengetahui nilai tanah yang representatif atau
mencerminkan kondisi nilai pasar (market value). Dalam analisis perbandingan ini
nilai tanah suatu objek ditentukan oleh nilai tanah dari objek-objek pembanding
yang terdapat pada lokasi yang berdekatan (neighborhood), mempunyai
karateristik fisik dan kegunaan yang sama serta mempunyai tanggal transaksi
yang tidak berbeda jauh dengan tanggal penilaian. Untuk mendapatkan nilai
properti dari objek yang dinilai, maka dilakukan penyesuaian terhadap faktor-

9
faktor perbandingan tersebut dengan cara membandingkan objek yang dinilai
dengan objek pembanding.

Perbandingan :
Objek yang dinilai adalah kedai kopi Sadekopi yang terletak di Jln MT.Haryono no
98. Kedai kopi tersebut berdiri disebelah deretan warung makan, minimarket dan
tempat fotocopy. Secara persaingan bisnis, kedai kopi tersebut tidak ,empunyai
pesaing didaerah tersebut.

10
 LAMPIRAN

1. Sertifikat Hak Guna Bangunan

11
12
13
14
2. SPPT PBB

15