Karawang, 16 Oktober 2023

Kepada Yth,
PT. Vanilys Indo Patriot
Jl. Perintis Kemerdekaan No.9 Pertokoan
Pelomas Blok X/14, Kel.Pulogadung
Jakarta Timur, DKI Jakarta

No. Laporan : 00205/2.0131-12/PI/07/0604/1/X/2023

Hal : Laporan Penilaian Properti

Dengan hormat,

Dalam rangka memenuhi kontrak penugasan penilaian yang dilakukan berdasarkan surat penawaran yang telah
disetujui sekaligus menjadi kontrak kerja penugasan Nomor: 00326/2.0131-12/KJPPSPR-PRO/APP/VIII/2023
tanggal 22 Agustus 2023. Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan proses penilaian atas
Objek Penilaian. Kami telah melakukan Investigasi yang terdiri dari Inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisis,
dan memastikan bahwa Proses Penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar.

1. STATUS PENILAI
 Penilai Publik yang bertanda tangan didalam Laporan Penilaian ini yaitu Ahmad Munggaran, S.T., M.T.,
MAPPI (Cert) merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Ijin: P-1.21.00604, bertindak atas nama
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sugianto Prasodjo dan Rekan yang memperoleh Izin Usaha dari
Kementrian Keuangan No. 2.15.0131 berdasarkan Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015 tanggal 9
September 2015.
 KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No.
S-859/PM.223/2015 tanggal 17 November 2015
 Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak.
 Penilai tidak memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
 Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan bantuan tenaga ahli
untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.
 Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini dibawah koordinator Penilai berizin atau
Penilai Publik pada laporan penilaian.

2. PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah : PT. Vanilys Indo Patriot yang beralamat di Jl. Perintis Kemerdekaan No. 9,
Pertokoan Pelomas Blok X/14, Kel. Pulo Gadung, Jakarta Timur, DKI Jakarta.

3. PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah : PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk yang beralamat di KC BRI Jakarta
Tanah Abang, Tanah Abang III/4 Jakarta Pusat, Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta – 10160.
4. OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah :
Objek 1
Jenis Properti
Jenis Pengembangan
Komponen yang dinilai
Lokasi
Bentuk Kepemilikan
Asumsi Penilaian
: Real Properti
: Rumah Tinggal & Klinik Kesehatan
: Tanah, Bangunan & Sarana Pelengkap,
: JL. Ahmad yani No.42 A, Kelurahan Gelangan, Kecamatan Magelang
Tengah, Kota Magelang, Propinsi Jawa Tengah
: Tunggal
: Dinilai sebagai satu kesatuan

5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN

Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai tambahan informasi, nilai kurs
tengah Bank Indonesia pada tanggal penilaian adalah USD 1 = 15.383.

6. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud dan tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari
properti yang dinilai untuk tujuan Penjaminan Hutang Pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk.

7. DASAR NILAI
Sesuai dengan tujuan penilaian, dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 1013.1-Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai)
Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu
relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa
situasi Nilai likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli
dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. (SPI 102 3.5-Dasar Nilai Selain Nilai Pasar)
Pada beberapa kasus, bank dapat meminta Penilai untuk memberikan opini Nilai Likuidasi pada saat proses
pemberian kredit (penilaian untuk penjaminan utang) dan dasar nilai ini dinyatakan sebagai indikasi Nilai
Likuidasi. Indikasi Nilai ini hanya merupakan estimasi awal yang tidak mengikat dan tidak dapat digunakan
pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan oleh Bank. Pada umumnya
indikasi Nilai Likuidasi diperoleh dengan mengenakan diskon sebesar 20% sampai dengan 40% dari Nilai
Pasar (Interpretasi SPI 102 Butir 3.5)

8. TANGGAL PENILAIAN
Kami telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 08 September 2023 terhadap properti yang dinilai.
Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi properti
tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat mempresentasikan tentang opini Nilai pada tanggal
penilaian.
Kami berasumsi bahwa kondisi properti pada saat tanggal penilaian sama dengan pada tanggal terakhir
inspeksi lapangan. Sehingga tanggal penilaian yang ditetapkan adalah tanggal 08 September 2023 .

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot ii

9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
 Penilai tidak melakukan uji tuntas atas status hak yang melekat pada objek penilaian dan berpegang pada
status hak yang tercantum dalam dokumen kepemilikan hak yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
 Pemberi Tugas menyatakan bahwa objek penilaian dapat diinspeksi secara menyeluruh dan lengkap oleh
Penilai atau Pelaksana Lapangan.
 Data luas dan kuantitas objek penilaian didapatkan dari Pemberi Tugas yang kemudian dikonfirmasi oleh
Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.
 Data spesifikasi dan kondisi objek penilaian didapatkan dari Pemberi Tugas yang kemudian dikonfirmasi
oleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.
 Data spesifikasi dan kondisi utilitas objek penilaian didapatkan dari Pemberi Tugas yang kemudian
dikonfirmasi oleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.
 Informasi terkait kondisi, kualitas, dan daya dukung tanah dan pondasi pada objek real properti diperoleh
Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.
 Informasi terkait potensi risiko lingkungan yang dapat mempengaruhi hasil penilaian diperoleh Penilai
berdasarkan pengamatan di lokasi.
 Data dan Informasi terkait ketentuan tata ruang diperoleh Penilai dari Pemberi Tugas dan/atau Instansi
terkait termasuk peraturan tata ruang yang berlaku secara umum di lokasi Objek Penilaian.

10. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan
sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional. Sumber data
tersebut antara lain:
 Badan Indonesia atau bank sentral negara lain
 Bursa efek Indonesia atau bursa lainnya
 Badan Pusat Statistik atau Lembaga statistik lain
 Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di Luar Negeri
 Data riset dari Lembaga independent
 Informasi dari media elektronik dan media cetak

11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS

Asumsi-asumsi
 Bahwa objek penilaian yang ditunjukkan kepada Penilaian adalah benar merupakan properti dalam objek
penilaian.
 Bahwa objek penilaian yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan kepemilikan hak yang tercantum
dalam dokumen yang diberikan oleh Pemberi Tugas adalah sah, bebas dari sengketa dan dapat dialihkan
haknya.
 Objek penilaian yang terdapat di luar inspeksi secara sampling diasumsikan adalah benar, mendekati
karakteristik yang sama dengan objek yang diperiksa secara sampling.
 Data luas dan kuantitas objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah terkonfirmasi oleh
Penilai diasumsikan benar.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot iii

  Data spesifikasi dan kondisi objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah terkonfirmasi
oleh Penilai diasumsikan benar. Kondisi objek tertentu yang tidak dapat diinspeksi secara langsung
diasumsikan normal.
 Data spesifikasi dan kondisi utilitas objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah
terkonfirmasi oleh Penilai diasumsikan benar. Kondisi utilitas objek tertentu yang tidak dapat diinspeksi
secara langsung diasumsikan normal.
 Informasi terkait kondisi, kualitas, dan daya dukung tanah dan pondasi pada objek real properti yang
diperoleh Penilaian berdasarkan pengamatan di lokasi diasumsikan benar.
 Tidak terdapat potensi risiko lingkungan lainnya yang dapat mempengaruhi hasil penilaian selain yang
diperoleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.
 Data dan Informasi terkait ketentuan tata ruang diperoleh Penilai relevan terhadap Penilaian yang
dilakukan pada tanggal penilaian.

Asumsi Khusus
 Mencermati kondisi ekonomi nasional Indonesia yang semakin menurun, ditandai menurunnya ekspor,
turunnya pertumbuhan ekonomi, melemahnya daya beli, melemahnya kurs rupiah terhadap dollar Amerika
dan mata uang asing, sementara harga barang dan komoditi mengalami kenaikan, maka terdapat
ketidakpastian kondisi ekonomi pada tahun ini.
 Oleh karena beberapa hal yang disebutkan di atas, maka data, asumsi, analisa, perhitungan dan nilai
properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat
dan bersamaan. Penilai menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat.

12. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Hasil Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan
pengguna laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun
keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen
apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.

13. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI

Penilaian ini dilakukan berdasarkan Kode Etik & Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 dan SPI
300, SPI 310 Edisi Revisi.

14. PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENERAPANNYA

Penilaian ini menggunakan Pendekatan Biaya karena tersedianya data untuk menghitung biaya baru dari
objek penilaian

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot iv

KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar, perhitungan
serta analisa yang di lakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan berpedoman pada kondisi
pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari
properti pada tanggal 08 September 2023 adalah :

Nilai Pasar
Rp. 10.896.000.000,-
(Sepuluh Miliar Delapan Ratus Sembilan Puluh Enam Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi

Rp. 7.627.000.000,-
(Tujuh Miliar Enam Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Rupiah)

Berkaitan dengan penugasan penilaian ini kami tidak melakukan penyelidikan yang berkaitan dengan status
hukum kepemilikan, keuangan dan lain sebagainya atas aset/properti tersebut. Dalam penilaian ini kami
berasumsi bahwa seluruh aset/properti didukung oleh dokumen kepemilikan yang syah dan bebas dari sengketa
dan atau hipotik. Disini kami tegaskan bahwa kami dan para penilai tidak menarik keuntungan, baik sekarang
maupun dimasa yang akan datang dari aset/properti yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh.

Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini
bersifat rahasia kepada Perusahaan sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak
dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana
akan dimunculkan.

Surat Pengantar ini akan diikuti oleh Laporan Penilaian dengan format Laporan Penilaian Terinci
(Comprehensive Style) yang berisi informasi atas hasil penilaian yang telah dilakukan .

Hormat Kami,
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers & Consultants

Ahmad Munggaran, S.T., MT., MAPPI (Cert.)

Partner
Penilai Properti Izin Men Keu No. : P-1.21.00604
MAPPI No. 13-S-04458
RMK-2017.00785

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot v

 RINGKASAN PENILAIAN
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT VANILYS INDO PATRIOT
UNTUK KEPENTINGAN
PT VANILYS INDO PATRIOT
Tanggal Penilaian : 08 September 2023
Nilai Sesuai Fisik
Indikasi Nilai
No. Uraian Luas (m ²) Nilai Pasar (Rp.)
Likuidasi (Rp.)
Lokasi :
JL. Ahmad yani No.42 A
Kelurahan Gelangan
Kecamatan Magelang Tengah
Kota Magelang
Provinsi Jawa Tengah

I Tanah 612 m² 7,068,600,000 4,948,020,000

II Bangunan
II.1. Rumah tinggal & Klinik Kesehatan 1,012.00 m² 3,784,880,000 2,649,416,000
Total Bangunan 1,012.00 m² 3,784,880,000 2,649,416,000

III Sarana Pelengkap Ls 42,488,000 29,741,000

Total Bangunan & Sarana Pelengkap 3,827,368,000 2,679,157,000

Grand Total 10,895,968,000 7,627,177,000

Pembulatan 10,896,000,000 7,627,000,000

 Ringkasan penilaian ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi,
batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot vi

 PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan yang
digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, Opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini
dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
perusahaandalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-hal
dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubugan dengan Opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai
yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan
yang dimaksud.
6. Penilai Properti bertanggungjawab atas Laporan Penilaian Properti.
7. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut
Off Date);
8. Penilai Properti telah melakukan analisis untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Properti.
9. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai kesimpulan
Nilai.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
11. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas; dan
12. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Properti diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
Penilai Properti dapat dipertanggungjawabkan.
13. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini kewajaran yang terdapat dalam laporan ini.
14. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
15. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan perusahaan dan/atau jenis industri yang
dinilai.
16. Hasil penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan atau indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk
menghasilkan nilai yang subyektif, besaran nilai, penentuan pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di
kemudian hari yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.
17. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
 Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian)
 Pengumpulan data dan wawancara
 Analisis data
 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian
 Penulisan laporan
18. Penilai telah melakukan investigasi yang terdiri dari inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis
terhadap obyek penilaian pada tanggal penilaian.
19. Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
20. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot vii

 Nama Kualifikasi Tanda Tangan

Penilai Publik :

Ahmad Munggaran, S.T.,M.T., MAPPI (Cert) Penilai Publik Properti

Partner /Kepala Cabang Karawang
Izin Men Keu No. : P.1-21.00604 Bersertifikat
MAPPI No. 13-S-04458
RMK-2017.00785 …………………….
Reviewer :
Nur Alifda Thabah, SE., M.Ec.Dev Penilai Properti
MAPPI No. 17-S-07581 Bersertifikat
RMK-2017.00618
…………………….
Penilai :
Eka Supriyatno Penilai Properti
MAPPI No. 22-P-11357 Peserta
RMK-2023.04676 ……………………
Pelaksana Inspeksi :
Teguh Prasetyo Penilai Properti
MAPPI No. 23-A-12151 Peserta
……………………

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot viii

 DAFTAR ISI
PENDAHULUAN
Lingkup Penugasan.......................................................................................................................................... i
Kesimpulan ...................................................................................................................................................... v
Ringkasan Penilaian......................................................................................................................................... vi
Pernyataan Penilai........................................................................................................................................... vii
Daftar Isi........................................................................................................................................................... ix
Istilah-Istilah Penilaian...................................................................................................................................... xi
PROSES PENILAIAN ASET/PROPERTI
Lokasi 1............................................................................................................................................................ 1
Data Penilaian.................................................................................................................................................. 2
Deskripsi Properti....................................................................................................................................... 2
Hak Kepemilikan......................................................................................................................................... 2
Analisa Lingkungan.................................................................................................................................... 2
Deskripsi Tapak.......................................................................................................................................... 3
Deskripsi Pengembangan........................................................................................................................... 4
Analisis Pasar Properti............................................................................................................................... 5
Pendekatan Penilaian................................................................................................................................. 7
Metode Penilaian Tanah............................................................................................................................. 7
Metode Penilaian Bangunan & sarana Pelengkap..................................................................................... 9
Kesimpulan Nilai Properti........................................................................................................................... 10

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot ix

 ISTILAH-ISTILAH PENILAIAN
Penilaian
Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI.

Penilai
Seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan kegiatan Penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus
Pendidikan awal Penilaian.

Penilai Publik
Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri Keuangan.

Penyelia / Reviewer / Quality Control

Penilai yang bertindak sebagai pengawas yang bertugas untuk mereview dan memastikan bahwa proses
penilaian oleh Pelaksana telah dilakukan dengan benar.

Pelaksana / Penilai
Tenaga Penilai yang bertugas untuk melaksanakan proses penilaian.

Pelaksana Inspeksi / Petugas Inspeksi

Pegawai KJPP yang telah mebgikuti Pendidikan tingkat dasar yang diselenggarakan atau diakui oleh Asosiasi
Profesi Penilai yang bertugas untuk melaksanakan kegiatan inspeksi.

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)

Badan usaha yang telah mendapatkan izn usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi Penilai Publik
dalam memberikan jasanya.

Pemberi Tugas
Seorang, kelompok, atau suatu entitas yang penugasan penilaiannya dilakukan.

Pengguna Laporan
Seorang, kelompok, atau suatu entitas sebagai pengguna hasil Penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan
penugasan antara Penilai dan Pemberi Tugas.

Nilai
Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk
suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta.

Dasar Nilai
Premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan.

Tanggal Inspeksi
Tanggal pada saat inspeksi terakhir telah selesai dilaksanakan.

Tanggal Penilaian
Tanggal pada saat opini nilai dinyatakan.

Tanggal Laporan
Tanggal pada saat laporan Penilaian diterbitkan.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot x

Asumsi Umum
Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada tanggal Penilaian.

Asumsi Khusus
Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal Penilaian.

Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)

Data dan informasi lainnya yang digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam SPI.
Data masukan ini dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan.

Lingkup Penugasan
Dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi
dan Batasan penilaian.

Implementasi
Bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
investigas, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja

Investigasi
Proses pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis
sesuai tujuan penilaian.

Laporan Penilaian
Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dsar penilaian, dan hasil analisis yang
menghasilkan opini nilai.

Laporan Penilaian Terinci

Laporan penilaian yang secara umum mendeskripsikan informasi secara detil dan komprehensif. Laporan ini
seharusnya mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian, termasuk pembahasan secara
mendetil atas setiap hal yang dinyatakan dalam laporan. Laporan ini membutuhkan tingkat kedalaman investigasi
sesuai yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.

Pendekatan Penilaian
Landasan proses Penilaian dilengkapi dengan dengan metode Penilaian dari masing-masing pendekatan yang
digunakan.

Pendekatan Pasar
Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset lainnya yang identik atau
sebanding dimana terdapat informasi harga.

Pendekatan Pendapatan
Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat
ini.

Pendekatan Biaya
Pendekatan yang memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset
tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan
pembuatan konstruksi dengan mengecualikan factor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya,
ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot xi

Metode Penilaian
Masing-masing pendekatan penilaian mempunyai metode penerapan yang berbeda yang dijelaskan dalam SPI
106.

Metode Perbandingan Data Pasar.

Menggunakan informasi dari transaksi yang melibatkan aset yang diperdagangkan di bursa yang sama atau
sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai.

Metode Diskonto Arus Kas (DCF).

Arus kas yang diproyeksikan didiskonto Kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset.

Metode Biaya Pengganti

Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang setupa dengan utilitas
yang setara.

Metode Biaya Reproduksi

Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat replika aset.

Metode Penjumlahan
Metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya.

Kelangsungan Usaha (Going Concern)

Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam proses
konstruksi atau suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot xii

 PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI

Rumah Tinggal & Klinik Kesehatan

Lokasi : 1
JL. Ahmad yani No.42 A
Kelurahan Gelangan, Kecamatan Magelang Tengah
Kota Magelang, Propinsi Jawa Tengah

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 1

 1. DATA PENILAIAN
1.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Property, berupa bangunan Kantor dengan luas tanah 965 m2.
bangunan seluas 612 m2 dengan penggunaan saat ini sebagai Rumah Tinggal & Klinik Kesehatan.
bangunan seluas 1012 m2 dengan penggunaan saat ini sebagai Rumah Tinggal & Klinik
Kesehatan.Properti yang dinilai sebagai satu kesatuan.

1.2 HAK KEPEMILIKAN

Berdasarkan copy sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 ( Satu )
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :

Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas

NO. Surat Tanah
Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)

SHM No. 115/Gelangan/2008 06 Januari HARRY

1 - 612
No.1773 (19 Desember 2008) 2009 SUTANTO

Luas Total 612

Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Harry Sutanto adalah Pemilik PT. Vanilys Indo Patriot

PT. Vanilys Indo Patriot Adalah Pemberi tugas Sedangkan Pengguna Laporan adalah PT. Bank Rakyat
Indonesia (Persero), Tbk

Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan dan staff KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggungjawab jika informasi diatas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi diatas.

1.3 ANALISIS LINGKUNGAN

1.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, Properti yang dinilai berada di daerah campuran
perumahan dan pertokoan perkembangan daerah tersebut cukup baik, dimana bisa
mempengaruhi harga jual properti. Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran
listrik tegangan tinggi (sutet), posisi tanah tidak tusuk sate dan marketabilitas cukup.ampuran
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Gelangan
Kecamatan : Magelang Tengah
Kabupaten : Magelang
Propinsi : Jawa Tengah
Properti terletak pada titik koordinat : -7.4727, 110.2179

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 2

 Bangunan yang dapat dijadikan sebagai pedoman adalah :
 Maybank Magelang

1.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai dapat ditempuh dari JL. Ahmad yani No.42 A, Kelurahan Gelangan,
Kecamatan Magelang Tengah, Kota Magelang, Propinsi Jawa Tengah.

1.3.3 FASILITAS UMUM

Kawasan dimana properti terletak dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti; pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
1.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi Nilai Properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut:
Faktor Penambah:
 Tanah bebas dari sengketa
 Lokasi aset Tidak masuk gang dan lebar jalan > 3 meter
 Lokasi tanah dan bangunan tidak tusuk sate
 Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
 Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (Tidak termasuk BTS
yang didirikan di atas bangunan)
 Tidak Terkena banjir (hingga masuk ke dalam property/asset ) setiap terjadi hujan besar
 Tidak Ada rencana tata kota yang akan menyebabkan terjadinya penggusuran
property/asset
 Tidak Terkena Pelebaran Jalan (GSB/GSJ)
 Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
 Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
 Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
 Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
 Tidak Termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
 Tidak Terletak dipinggir laut (bukan pantai) atau rel kereta api
 Tidak diperuntukkan sebagai Rumah sarang burung
 Jaminan bukan merupakan Kawasan cagar budaya
 Bukan merupakan HGB atau MOU di atas tanah Hak Milik orang lain (Hak Parsial)
 Bukan merupakan HGB atau MOU di atas tanah Hak Pengelolaan/Hak Pakai (Hak Parsial)

Faktor Pengurang:
 Depresiasi bangunan

1.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK

Ketentuan dan batasan yang berlaku untuk Tapak Properti objek penilaian, baik yang berlaku
saat ini ataupun dimasa yang akan datang menjadi pertimbangan dalam Penilaian ini, sebagai
berikut:
 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : -
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : -
Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 3
1.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk tidak beraturan dengan kontur tanah datar dan mempunyai ketinggian diatas
dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan JL. Ahmad yani No.42
A ± 15 meter dan panjang ke belakang ± 41 meter.

Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:

 Sebelah Utara : Tanah Bangunan
 Sebelah Selatan : Tanah Bangunan
 Sebelah Barat : Tanah Bangunan
 Sebelah Timur : Jalan Ahmad Yani

Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan
besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.

1.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN

1.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi sampai pada penerbitan laporan kami belum menerima copy
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atas bangunan yang dinilai, namun kami
mengasumsikan bangunan tersebut berdiri secara sah di atas tanah yang dinilai.

1.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN

Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti dibawah ini :
1. Rumah Tinggal & Klinik Kesehatan
 Tahun dibangun : 2016
 Tahun Renovasi : 2017
 Jumlah Lantai : 3 (Tiga) lantai
 Pondasi : Beton bertulang dan Batu Kali
 Konstruksi : Beton Bertulang
 Rangka Atap : Dak Beton
 Penutup Atap : Dak Beton, Genteng kramik Glazur
 Dinding : Bata Merah
 Lantai : Keramik
 Pintu : Pintu kaca Tempered floor hinge dan Pintu kaca rak
aluminium
 Jendela : Jendela Kaca Rangka Kayu
 Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air
bersih/kotor, instalasi listrik, instalasi air bersih
 Luas Bangunan : ± 1012 m2
 Kondisi : Baik
 Perawatan : Baik

1.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 4
 Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti dibawah ini :
 Sambungan Listrik : Kapasitas 22.000 Watt
 Sumber Air Bersih : PDAM
 Kanopy : 44 meter persegi
 Kondisi : Cukup
 Perawatan Cukup

1.6 ANALISIS PASAR PROPERTI

1.6.1. Permintaan
Indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2022 tumbuh sebesar
11,59% (yoy), melambat dibandingkan 16,19% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Sejalan dengan hal
tersebut, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual juga tumbuh melambat sebesar
0,76% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 1,48% (yoy).

Sumber : Data Bank Indonesia

Secara triwulnan, indeks permintaan properti komersial triwulan III-2022 pada kategori sewa tumbuh
positif sebesar 2,14% (qtq) lebih rendah dibandingkan 5,03% (qtq) pada triwulan II-2022 (Grafik 3).
Perlambatan permintaan teritama terjadi pada segmen hotel dan convention hall diseluruh kota cakupan
survey.

Sumber : Data Bank Indonesia

1.6.2. Penawaran

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 5

 Indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan III-2022 tumbuh sebesar 0,98%
(yoy) meningkat dibandingkan 0,69% (yoy) pada triwulan II-2022 (Grafik 5). Hal ini didorong peningkatan
pasokan pada segmen hotel seiring beroperasinya pengembangan hotel baru.

Sumber : Data Bank Indonesia

Secara triwulanan, indeks pasokan property komersial kategori sewa pada triwulan III-2022 tumbuh
meningkat 0,56% (qtq) lebih tinggi dibandingkan 0,09% (qtq) pada triwulan II-2022 (Grafik 7). Hal ini
didorong oleh peningkatan yang signifikan pada segmen convention hall.

Sumber : Data Bank Indonesia

1.6.3. Harga
Indeks harga properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan III-2022 tercatt meningkat sebesar
6,76 (yoy) lebih tinggi dibandingkan 5,65% (yoy) pada triwulan II-2022 (Grafik 9). Lebih jauh, segmen
hotel tercatt memiliki kenaikan harga tertinggi diikuti oleh segmen convention hall yang mengalami
perbaikan harga. Berbagai kegiatan meeting dan event yang diselenggarakan memberi dampak positif
pada peningkatan harga kamar hotel.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 6

 Sumber : Data Bank Indonesia

Secara triwulanan, indeks harga property komersial untuk kategori sewa pada triwulan III-2022 masih
meningkat sebesar 0,57% (qtq), namun lebih rendah dibandingkan 4,04% (qtq) pada triwulan
sebelumnya (grafik 11). Perlambatan tersebut terutama disebabkan melambatnya harga sewa hotel
diseluruh wilayah kecuali Bodebek dan Kalimantan.

Sumber : Data Bank Indonesia

Berdasarkan hasil analisis kualitatif pada saat inspeksi dilakukan, Properti merupakan jenis properti
yang diminati oleh pasar. Permintaan (Demand) atas properti sejenis cukup baik yang dimbangi dengan
penawaran (Supply) atas properti yang cukup sehingga membentuk mekanisme harga yang wajar.

Berdasarkan hasil analisis kualitatif pada saat inspeksi dilakukan, Properti merupakan jenis properti
yang diminati oleh pasar. Permintaan (Demand) atas properti sejenis cukup baik yang dimbangi dengan
penawaran (Supply) atas properti y ang cukup sehingga membentuk mekanisme harga yang wajar.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 7

1.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah
dikembangkan, fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelajutan dari
penggunaan yang ada, modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan
pengembangan lahan kembali. Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU
yaitu aspek legal, fisik, finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-
hal yang dipertimbangkan merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut:

Aspek Legal Aspek Fisik

 Peruntukan (Zoning)  Ukuran tanah

 Status aset publik / swasta  Bentuk Tanah
 Peraturan Bangunan  Frontage
 Kontrak yang membatasi  Aksesibilitas
 Hak menggunakan properti pihak lain  Dukungan utilitas
 KDB & KLB  Lokasi
 Status area bersejarah  Topografi
 Peraturan lingkungan  Water Frontage
 Perubahan di masa depan  Kondisi Tanah
 Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial

 Pengembangan yang sesuai

 Lama waktu penjualan
 Ketersediaan pinjaman
 Daya beli calon pembeli tanah
 Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan diatas, kesimpulan dari analisis HBU
adalah tanah dikembangkan sesuai penggunaan saat ini.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 8

 2. PENDEKATAN PENILAIAN
2.1 PENDEKATAN PENILAIAN
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap, menjadi satu kesatuan opini nilai.

2.1.1 METODE PENILAIAN TANAH

Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik perbandingan data pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
Tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.

Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan
penyesuaian secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah
dikembangankan kami melakukan ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis
perbandingan dan penyesuaian dengan asumsi tanah dalam keadaan belum
dikembangkan/kosong.
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh disekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Tanah Bangunan
Alamat : Jalan A Yani
Luas Tanah : 267 m²
Luas Bangunan : ± 267 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 3.500.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu May
Tanggal Penawaran : 08 September 2023

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 9

 Data 2 :
Properti : Tanah Bangunan
Alamat : Jalan A Yani
Luas Tanah : 2163 m²
Luas Bangunan : ± 1500 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 26.500.000.000,-
Sumber Informasi : Erna
Tanggal Penawaran : 08 September 2023

Data 3 :
Properti : Tanah Bangunan
Alamat : Jalan A Yani
Luas Tanah : 464 m²
Luas Bangunan : ± 464 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 6.460.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Aning
Tanggal Penawaran : 08 September 2023

Data pasar tanah yang tersedia kemudian di sesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.

ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitive. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi:
- Hak atas properti yang dialihkan.
- Syarat Pembiayaan
- Kondisi Penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan Komponen non-realty dalam penjualan

KESIMPULAN NILAI TANAH

Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor – faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 08 September 2023 adalah
sebesar.

Rp 7.068.600.000,-
(Tujuh Miliar Enam Puluh Delapan Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 10

 2.1.2. METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan Penilaian Bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I Tahun 2022 yang dikeluarkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami
menghitung Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung
menggunakan metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut:
Biaya Pengganti Indikasi Nilai
Unit Bangunan
Baru (Rp) (Rp)
Bangunan Utama

- Rumah Tinggal & Klinik Kesehatan 4.832.300.000 3.784.880.000

Sub Total 4.832.300.000 3.784.880.000
Sarana Pelengkap
- Listrik 24.992.000 24.992.000
- Sumber Air 11.160.000 11.160.000
- Kanopy 8.800.000 6.336.000
Sub Total 44.952.000 42.488.000
TOTAL 4.877.252.000 3.827.368.000

KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

Berdasarkan pertimbangan diatas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 08
September 2023 :

Rp 3.827.368.000,-
(Tiga Miliar Delapan Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Tiga Ratus Enam Puluh Delapan Ribu
Rupiah)

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 11

2.2. KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit penilaian
properti dalam penilaian ini yang terdiri dari:

Biaya Pengganti Indikasi Nilai

Unit Penilaian Nilai Pasar (Rp)
Baru (Rp) Likuidasi (Rp)
Tanah 7.068.600.000 7.068.600.000
Bangunan dan
4.877.252.000 3.827.368.000
Sarana Pelengkap
TOTAL 11.945.852.000 10.895.968.000 7.627.177.000
Dibulatkan 11.946.000.000 10.896.000.000 7.627.000.000

Serta berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi
pasar, perhitungan serta analisa yang di lakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan
berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi
Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dari aset/properti tersebut pada tanggal 08 September 2023 adalah :

Nilai Pasar
Rp. 10.896.000.000,-
(Sepuluh Miliar Delapan Ratus Sembilan Puluh Enam Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi

Rp. 7.627.000.000,-
(Tujuh Miliar Enam Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Rupiah)

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 12

 ASUMSI DAN SYARAT – SYARAT PEMBATAS
1. Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap asset yang dinilai dan hasil dari penilaian
yang dilakukan.
2. Dalam melaksanakan penilaian dalam laporan ini kami mengasumsikan dan bergantung kepada
keakuratan, kehandalan serta kelengkapan dari semua informasi berdasarkan data legalitas informasi-
informasi lain yang diberikan kepada kami dari pihak pemberi tugas maupun pengguna laporan atau yang
tersedia secara umum dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen dan informasi yang diberikan oleh
Pemberi Tugas dan pengguna laporan kepada kami dalam rangka penilaian pada hakikatnya adalah benar,
lengkap, sah dan tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan
independen terhadap informasi-informasi tersebut.
3. Penilaian atas aset dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan diatas,
segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara
materi. Kami tidak bertanggung jawab atas opini yang kami berikan dalam laporan ini yang dapat
menyebabkan kerugian yang disebabkan oleh ketidakterbukaan dan ketidaksesuaian/penyesatan informasi
sehingga data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan atau disalah artikan.
4. Bahwa dalam melakukan penilaian asset ini, kami tidak memeriksa keaslian legalitas, kelengkapan / syarat-
syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika
laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberi kredit maka bank bersangkutanlah yang
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk didalamnya aspek
legalitas.
5. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat ketidakpastian) sebagai akibat
dari adanya Pandemi wabah Covid-19 sehingga pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati
dalam menentukan relevansi antara hasil penilaian dengan kebutuhannya (terkait penggunaan hasil
penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal penilaian dan waktu penggunaan hasil
penilaian dalam pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.
6. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan penggunaan hasil penilaian dapat
menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan penggunan hasil penilaian, dikarenakan adanya
perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian
menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan reviu terhadap penugasan
yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian
ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap.
Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan
penugasan penilaian sebelumnya.
7. Kami melakukan pengukuran secara sampling atas batas bidang tanah dari objek penilainan berdasarkan
informasi dari dokumen yang kami terima serta informasi lisan yang kami dapatkan dari pihak yang
berkompeten dalam hal ini adalah pihak pemilik objek dan atau orang yang dikuasakan/atau orang yang
dianggap mengetahui letak dan batas-batas objek yang dinilai tersebut. Kami tidak bertanggung jawab
apabila terdapat pengaburan informasi dari pihak pemberi informasi atas letak dan batas-batas objek yang
dinilai.
8. Kami bertanggung jawab terhadap opini penilaian yang kami keluarkan pada tanggal penilaian dan kami
berasumsi bahwa aset yang dinilai bebas dan bersih dari sengketa dalam bentuk pidana dan perdata.

9. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar aset/properti
dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu pengguna mata uang selain rupiah dinyatakan tidak berlaku.
10. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap, embos, dan tanda tangan asli dari pihak
kami.
11. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari – orang (man-day) dan bukan ditentukan berdasarkan
besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 13

12. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh Pihak Pemerintah maupun Swasta yang berkaitan
dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan
menjadi tanggung jawab kami.
13. Bahwa jika terdapat bangunan objek penilaian, maka kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan
dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian –
bagian dari asset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan jaminan
jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat.
14. Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini dimaksudkan hanya untuk
membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang asset yang dinilai.
15. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan, serta ditujukan terbatas
kepada Pemberi Tugas, kami tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lain.
16. Penilai bertanggung jawab atas hasil penilaian asset tersebut per-tanggal penilaian.
17. Penilai bersedia memberikan keterangan dan mempertanggung jawabkan laporan hasil penilaian ini kepada
pemberi tugas dalam hal ini Bank maupun kepada pihak lain yang berkepentingan dengan persetujuan dari
pemberi tugas.
18. Penilai bersedia mempresentasikan laporan kepada unit pemberi tugas apabila (diperlukan).
19. Dilarang menyebarluaskan, memperbanyak Laporan Penilaian ini baik secara seluruh, sebagian atau
sebagian narasi nilai yang terdapat didalamnya, tanpa persetujuan tertulis dari penilai yang bersangkutan.

Laporan Penilaian Properti PT. Vaniliys Indo Patriot 14