Jakarta, 26 Maret 2021

No : 0092/SPW.VAL/DSR/III/2021
Hal : Proposal Penawaran Jasa Penilaian Aset

Kepada Yth.
PT SODARA TANI SENTOSA
Jl. Kebon Bawang VII No. 12, Jakarta Utara
DKI Jakarta

U.P. Bapak Widodo Asmoro

Dengan hormat,
Berdasarkan permintaan dari PT Sodara Tani Sentosa kepada Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Dino
Suharianto dan Rekan untuk melakukan Penilaian Aset berupa Tanah dan Bangunan beserta Sarana
Pelengkap terletak di Jl. Raya Bogor, KM. 16 RT. 004, RW. 007, Kelurahan Pekayon, Kecamatan Pasar
Rebo, Jakarta Timur, DKI Jakarta, sebagaimana dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Penilai
Publik Berijin, maka kami mengajukan penawaran jasa penilaian dengan penjelasan sebagai berikut:

I. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI– (SPI 103-5.3.1.1/2013)

Penilaian ini dilakukan oleh Penilai Publik yang bernaung di KJPP Dino Suharianto dan Rekan
yang sebelumnya bernama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Dino Suharianto. KJPP ini resmi
berlaku mulai tahun 2017 berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa (SIUKJPP) Nomor 3.17.0071
sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor 319/KM.1/2017 tanggal 15 Maret 2017 yang
selanjutnya berubah menjadi Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Dino Suharianto dan Rekan yang
resmi berlaku berdasarkan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP) Nomor
2.19.0164 sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor 752/KM.1/2019 tanggal 11 Desember
2019.

Dalam praktiknya Penilai bertindak independen, objektif, tidak mempunyai benturan dengan
subjek dan atau objek penilaian, serta memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian
sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.

Penilai akan mengidentifikasi keterlibatan tenaga ahli dalam buku laporan jika tenaga ahli
tersebut diperlukan dalam penilaian ini.

Penilai tidak memiliki keterlibatan material terkait dengan properti yang akan dinilai, peminjam,
atau calon debitur baik pada masa kini atau masa lalu.

II. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN – (SPI 103-5.3.1.2/2013)

Pemberi Tugas adalah PT Sodara Tani Sentosa berkedudukan di Jl. Kebon Bawang VII No. 12,
Jakarta Utara, DKI Jakarta.

Pengguna Laporan adalah Bank BRI, Kanwil Jakarta I yang berkedudukan di Jl. Veteran II No. 8,
Gambir, Jakarta Pusat 10110.

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2 bulan),
aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan Penilai lain untuk maksud,
tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan.

Rasuna Office Park Unit OO-09, Epicentrum Hal. 1 dari 7

Jl. Taman Rasuna Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12960
T : (021) 22837543 F : (021) 22837537 E : office.kjppds@gmail.com W : www.kjppds.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (PS), Semarang (PS)
III. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN– (SPI 103-5.3.1.4/2013)
Maksud dan tujuan penugasan ini adalah memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar yang akan
digunakan untuk tujuan penjaminan utang ke Bank BRI Kanwil Jakarta I.

IV. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian merupakan Tanah dan Bangunan dengan Luas Tanah 2.905 meter persegi dan
Luas Bangunan 1.700 meter persegi beserta Sarana Pelengkap yang terletak di Jl. Raya Bogor,
KM. 16 RT. 004, RW. 007, Kelurahan Pekayon, Kecamatan Pasar Rebo, Jakarta Timur, DKI
Jakarta.

Informasi Objek penilaian kami dapat dari informasi awal, apabila setelah inspeksi dilakukan
terdapat perbedaan, maka kami akan menerbitkan addendum atas proposal ini.

V. IDENTIFIKASI DALAM BENTUK KEPEMILIKAN(SPI 103-5.3.1.3/2013)

Bentuk kepemilikan Objek Penilaian adalah Kepemilikan Tunggal.

VI. DASAR NILAISPI 103-5.3.1.6/2013)

Sesuai maksud dan tujuan Penilaian, dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.

DEFINISI DARI NILAI PASAR – SPI 101-3.1/2018

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.1/2018)

VII. TANGGAL PENILAIAN – (SPI 103-5.3.1.7/2013)

Tanggal penilaian akan ditetapkan sama dengan tanggal terakhir inspeksi lapangan dilakukan.

VIII. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKANI 103-5.3.1.8/2013)

Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

IX. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI –.9

- Dalam Investigasi dilakukan sebatas kondisi fisik yang dapat terlihat dan tingkat kesesuaian
antara data dan fisik terlihat.
- Investigasi dilakukan dengan pengamatan, penelaahan, perhitungan dan analisis secara
terperinci.
- Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari Pemberi
Tugas sesuai objek penilaian yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan ini.
- Dalam Investigasi, penilai memastikan sampai sejauh mana inspeksi dapat dilaksanakan
dengan menyaratkan pemberi tugas untuk memberikan surat tugas atau persetujuan
inspeksi dan menandatangani berita acara inspeksi.
- Verififikasi dilakukan terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian yang diperlukan
dan penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila diketahui pemeriksaan/verifikasi tidak dapat
dilakukan atau memiliki keterbatasan, maka hal tersebut akan dinyatakan dalam berita acara
inspeksi dan dinyatakan dalam Lingkup Penugasan.
- Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya untuk aset tipikal
dalam jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset

Rasuna Office Park Unit OO-09, Epicentrum Hal. 2 dari 7

Jl. Taman Rasuna Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12960
T : (021) 22837543 F : (021) 22837537 E : office.kjppds@gmail.com W : www.kjppds.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (PS), Semarang (PS)
 dapat diinspeksi namun dinformasikan tidak dapat diperiksa (misalnya Penilai tidak dapat
masuk kedalam lokasi), maka keterbatasan ini perlu dicatatkan sebagai adanya pembatasan
yang berhubungan dengan asumsi khusus.
- Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup
Penugasan atau dapat dilakukan dengan berita acara perubahan objek penilaian yang
ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian.
- Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat diteruskan atau batal.

X. PROSES DAN PENDEKATAN PENILAIAN

Proses Penilaian adalah suatu prosedur sistematis yang digunakan untuk mengestimasi tentang
nilai properti yang sebenarnya pada saat tanggal penilaian dilakukan. Proses / Lingkup
Penugasan menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2018) yang berlaku secara garis besar
adalah sebagai berikut :
1. Definisi Penugasan/Identifikasi Masalah
2. Pengumpulan dan Pemilihan Data
3. Opini Nilai Tanah dan Bangunan
4. Pendekatan Penilaian
5. Rekonsialiasi indikasi nilai dan opini nilai akhir
6. Pelaporan Penilaian

Pendekatan Penilaian yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai
berikut:
1. Pendekatan Pasar, pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan
aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi
atau penawaran tersedia (SPI Edisi VII-2018-KPUP 15.1). Dalam pendekatan pasar, langkah
pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset
yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi terjadi hanya sedikit
atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar(listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya
dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal
ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai
(SPI Edisi VII-2018-KPUP 15.2).
2. Pendekatan Pendapatan, pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan
mengubah arus kas di masa yang akan datang ke Nilai ini. (SPI Edisi VII-2018-KPUP 16.1).
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau
bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan
atau kepemilikan suatu aset. (SPI Edisi VII-2018-KPUP 16.2). Pendekatan Pendapatan dapat
diterapkan untuk liabilitas, dengan mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk
memenuhi liabilitas sampai lunas. (SPI Edisi VII-2018-KPUP 16.3).
3. Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakanprinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh

Rasuna Office Park Unit OO-09, Epicentrum Hal. 3 dari 7

Jl. Taman Rasuna Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12960
T : (021) 22837543 F : (021) 22837537 E : office.kjppds@gmail.com W : www.kjppds.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (PS), Semarang (PS)
 aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau
sudah usang, dibandingkan dengan assetalternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk
hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan (SPI Edisi VII-2018-KPUP 17.0). Dalam penilaian
ini, dapat menggunakan 1 (satu) atau lebih pada 3 (tiga) pendekatan di atas.

XI. SIFAT DAN INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Dalam menyusun Laporan Penilaian ini, kami menelaah, mempertimbangkan, dan mengacu
serta menganalisis data/informasi primer yang kami peroleh langsung dari Pemberi Tugas dan
dari hasil investigasi di lapangan, serta juga menggunakan data/informasi sekunder yang kami
peroleh dari media yang jelas sumbernya dan layak dipercaya lainnya.

XII. STANDAR PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) 2018 dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.

XIII. LAPORAN PENILAIAN

Laporan Penilaian berupa Laporan tertulis dalam bentuk Laporan Terinci dengan menggunakan
bahasa Indonesia yang berisi:
- Surat Pengantar yang mengidentifikasi Aset dan merinci hasil dari pemeriksaan.
- Pernyataan Penilai.
- Asumsi serta syarat – syarat pembatasan.
- Daftar Isi.
- Resume Penilaian.
- Ringkasan Eksekutif.
- Penilaian Aset.
- Lampiran
Jumlah Laporan yang akan diserahkan kepada pengguna laporan yakni sebanyak 2 (dua) buah
buku (eksemplar).

XIV. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang
dipublikasikan harus memperoleh persetujuan tertulis dari Kantor Jasa Penilai Publik Dino
Suharianto dan Rekan, dimana laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk
kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini dan bukan untuk
dipublikasikan secara umum.

XV. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNGJAWAB KEPADA PIHAK SELAIN PEMBERI
TUGAS
Penilai hanya bertanggung jawab memberikan laporan dan informasi kepada pemberi tugas
dan/atau pihak terkait lainnya sebagaimana diatur dalam lingkup penugasan ini.

XVI. PERNYATAAN TERTULIS MENGENAI KEBENARAN DAN SIFAT INFORMASI YANG DIBERIKAN
Semua informasi dan data yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya
sebagaimana yang diatur oleh Standar Penilai Indonesia (SPI) akan dilengkapi dengan surat

Rasuna Office Park Unit OO-09, Epicentrum Hal. 4 dari 7

Jl. Taman Rasuna Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12960
T : (021) 22837543 F : (021) 22837537 E : office.kjppds@gmail.com W : www.kjppds.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (PS), Semarang (PS)
 pernyataan mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan.

XVII. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS

ASUMSI UMUM
- Kami berasumsi bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa
hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan.
- Kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen
yang terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya.

ASUMSI KHUSUS
- Selama pekerjaan penilaian ini berlangsung, terdapat kondisi khusus yaitu merebaknya
pandemi covid-19 secara global, sehingga terjadi ketidak pastian pasar properti yaitu
terganggunya penawaran dan permintaan properti, baik secara global, nasional, bahkan
regional. Ketidak stabilan tersebut dapat berlangsung hingga masa yang akan datang. Atas
kondisi demikian, maka hasil penilaian dalam laporan ini bergantung pada pemenuhan
semua asumsi yang digunakan dalam perhitungan penilaian, yang dicantumkan oleh penilai.

XVIII. WAKTU PELAPORAN / JANGKA WAKTU PELAKSANAAN

 Inspeksi objek penilaian dilakukan selama 1 (satu) hari kerja. dapat dilaksanakan setelah
diterimanya data-data yang diperlukan.
 Resume Penilaian akan disampaikan dalam waktu 4 (empat) hari kerja setelah inspeksi objek
penilaian dilakukan.
 Laporan akan kami sampaikan dalam waktu 2 (dua) hari kerja setelah resume disetujui.

XIX. PEMBAYARAN
Pembayaran biaya pekerjaan diatas dilakukan dengan 2 (dua) tahap pembayaran yaitu :

Pembayaran Tahap I : 70% dari total biaya dibayarkan maksimal 2 hari setelah Pemberi Kerja
menyetujui dan menandatangani Surat Perjanjian Kerja / Surat
Penawaran.
Pembayaran Tahap II : 30% dari total biaya dibayarkan pada saat Pemberi Kerja menyetujui
Draft Laporan yang di sampaikan oleh Penilai dan Laporan akan
diberikan kepada pemberi kerja, jika seluruh pembayaran telah
diselesaikan.

Adapun cara pembayaran dapat dilakukan secara transfer ke BANK BCA CABANG
EPICENTRUM WALK JAKARTA dengan Nomor Rekening 505-5179236 atas nama KJPP DINO
SUHARIANTO DAN REKAN.

XX. DATA YANG DIPERLUKAN

Data-data yang diperlukan dalam penugasan ini adalah sebagai berikut :
1. Legalitas Tanah, IMB, dan SPPT PBB
2. Dan data-data lainnya yang dibutuhkan berhubungan dengan penilaian, yang dapat
disiapkan setelah dilakukannya Investigasi lapangan.

Rasuna Office Park Unit OO-09, Epicentrum Hal. 5 dari 7

Jl. Taman Rasuna Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12960
T : (021) 22837543 F : (021) 22837537 E : office.kjppds@gmail.com W : www.kjppds.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (PS), Semarang (PS)
No. Surat :
Tanggal :

Kepada Yth:
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Dino Suharianto dan Rekan

Perihal : Surat Pernyataan Laporan Penilaian dengan identitas properti: Tanah dan Bangunan,
beserta Sarana Pelengkap yang terletak di Jl. Raya Bogor, KM. 16 RT. 004, RW. 007,
Kelurahan Pekayon, Kecamatan Pasar Rebo, Jakarta Timur, DKI Jakarta

Dengan Hormat,
Merujuk kepada Proposal Penawaran / Surat Perintah Kerja :
Nomor : 0092/SPW.VAL/DSR/III/2021
Tanggal : 26 Maret 2021

Mengenai penugasan pekerjaan penilaian properti sebagaimana dimaksud dalam surat yang
disebutkan di atas, maka berikut adalah pernyataan dari Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek
Penilaian, atas dikeluarkannya laporan tersebut:
a. Bahwa seluruh data, informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen
baik dalam bentuk asli, fotocopy dan atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Dino
Suharianto dan Rekan, yang kemudian dipergunakan dalam proses penilaian, yang hasilnya
dituangkan dalam bentuk laporan adalah benar-benar berasal dari PEMBERI TUGAS, akurat,
lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta tidak mengalami perubahan lagi sampai
dengan dikeluarkannya laporan tersebut.
b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan ini, kami Pemberi Tugas,
memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada KJPP Dino Suharianto dan Rekan
termasuk di dalamnya Direksi/ Partner, Dewa Komisaris dan seluruh staff yang ada, dari tuntutan
kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara
sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung oleh karena
laporan ini, terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian
informasi atas dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan baik
dalam bentuk asli, foto copy dan atau salinan dari kami. Kebenaran dan keakuratan dalam
penunjukan lokasi Objek Penilaian merupakan tanggung jawab penuh dan mutlak dari Pemberi
Tugas. KJPP Dino Suharianto dan Rekan tidak bertanggungjawab bilamana dikemudian hari setelah
Laporan Penilaian diterbitkan, terdapat kesalahan dalam lokasi Objek Penilaian maupun
keberadaan Objek Penilaian sebagaimana dimaksud dalam penugasan penilaian ini.
c. Bahwa laporan yang diberikan oleh PEMBERI TUGAS kepada KJPP Dino Suharianto dan Rekan,
bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak-pihak yang terkait dan atau
mempunyai kepentingan di dalamnya, berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh KJPP
Dino Suharianto dan Rekan sesuai dengan kontrak dengan PEMBERI TUGAS tersebut diatas.
Demikian pernyataan dari kami PEMBERI TUGAS atas dikeluarkannya Laporan Penilaian oleh KJPP Dino
Suharianto dan Rekan.

Hormat Kami,
PEMBERI TUGAS

PT SODARA TANI SENTOSA