Nama : Anggita Larasati

NP : 19-A-09934
Email : anggitalarasati95@gmail.com
Tugas 1 (Susunan Laporan Penilaian Secara Ringkas Sesuai Lingkup Penugasan Pada Tugas
5 Dan Tambahan Nilai Uang Diminta Pihak Bank)
Sesuai dengan Persetujuan tanggal 04 Juni 2021 atas Surat Penawaran Kantor Jasa Penilai
Publik Anggita Larasati & Rekan kepada PT. DPN dengan No.
06020003/ASR.PNW.DPS03/AL/21 tanggal 02 Juni 2021, dan dalam batas-batas
kemampuan kami sebagai Perusahaan Penilai Resmi berdasarkan Izin Usaha Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Anggita Larasati & Rekan dengan Nomor Izin 2.20.0100 dan sesuai
dengan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 100/KM.1/2020 tanggal 10
April 2020 tentang pemberian Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik Anggita Larasati &
Rekan yang dikeluarkan oleh Sekretaris Jenderal Menteri Keuangan Republik Indonesia,
bersama ini kami menyatakan telah meneliti dan menilai aset sebagaimana tertuang dalam
Surat Penawaran tersebut di atas dengan uraian sebagai berikut :

1. Identifikasi Status Penilai

Pelaksanaan penugasan ini dilakukan oleh penilai internal KJPP Anggita Larasati dan
Rekan dengan penanggung jawab Anggita Larasati selaku Penilai Publik yang memiliki
kompetensi dan telah memperoleh ijin dari Menteri Keuangan serta tidak diperlukan
bantuan tenaga ahli dari luar KJPP Anggita Larasati & Rekan.
Dalam pelaksanaan penugasan ini kami bertindak sebagai penilai independen yang
tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun
potensial dengan objek penugasan dan/atau pemilik properti/aset.
2. Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam pekerjaan ini adalah :
Nama Pemberi Tugas : PT. DPN
Alamat : Jl. S. Parman Blok X-7
3. Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam pekerjaan ini adalah :
Nama pengguna laporan : Bank M Cabang Sudirman
4. Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian adalah aset berupa real properti. Objek penilaian adalah Tanah,
Bangunan, dan Sarana Pelengkap (dimanfaatkan sebagai rumah tinggal) dengan luas
tanah 800 m² dan luas bangunan 220 m² yang terletak di JI. Tawakal Ujung No. 3,
Jakarta Barat.
Bentuk kepemilikan atas objek penugasan adalah kepemilikan tunggal (SHGB murni).
5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam laporan ini adalah Rupiah.
6. Maksud Dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan penilaian adalah untuk mengetahui Nilai Pasar (Market Value) dari
obyek/aset yang dimaksud untuk kepentingan Penjaminan Utang pada Bank M
Cabang Sudirman.
Atas permintaan Pemberi Tugas, dalam laporan Penilaian agar disajikan Nilai Pasar dan
Nilai Likuidasi.
Mengingat Nilai Likuidasi hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau
gagal bayar pembiayaan, oleh karenanya Nilai Likuidasi yang disajikan dalam Laporan
Penilaian ini adalah Indikasi Nilai Likuidasi.
7. Dasar Nilai
Sesuai dengan Maksud dan Tujuan Penilaian diatas maka dasar nilai yang digunakan
adalah Nilai Pasar (Market Value).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101 - 3.1).
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah sesuai tanggal inspeksi lapangan.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam penilaian ini kami tidak melakukan pengukuran luas tanah namun kami
melakukan pengecekan terhadap batas-batas, bentuk dan arah mata angin sedangkan
luas tanah yang kami sampaikan dalam laporan penilaian ini adalah berdasarkan luas
yang tertera dalam copy legalitas yang kami terima. Kami mempertimbangkan kondisi
visual bangunan dan sarana pelengkap, namun demikian tidak berkewajiban untuk
memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari aset yang tertutup, tidak
terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat
pelapukan, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat.
Kami sebagai penilai tidak melakukan verifikasi terhadap kebenaran atau keabsahan
dokumen-dokumen terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau
keabsahannya.
Dalam pelaksanaan penugasan ini, tidak ada batas atau pembatasan dalam melakukan
inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis.
10. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau
dari pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai
dengan kondisi saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
penilaian. Data-data tersebut dianggap benar dan sesuai aslinya serta digunakan
dalam proses penilaian tanpa dilakukan verifikasi.
Data pembanding yang digunakan dapat bersumber dari penawaran di berbagai media
masa (media cetak atau elektronik) maupun penjual/pemilik properti, agen properti,
BPN, Pejabat setempat dan sumber-sumber lain yang relevan.
11. Asumsi dan Asumsi Khusus
a. Kami berasumsi bahwasanya properti/aset yang ditunjukan kepada kami adalah
benar merupakan subjek properti penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan
lebih lanjut terhadap kebenarannya.
b. Semua data (dokumen) dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas dan
pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan
kondisi di lapangan dan tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
penilaian, bila dokumen dan informasi tersebut tidak sesuai dengan sesungguhnya
maka diluar tanggung jawab penilai dan laporan tidak berlaku.
c. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan aset yang tercakup dalam penilaian dianggap mutlak di bawah
tanggung jawab pemilik.
d. KJPP Anggita Larasati & Rekan tidak melakukan pengukuran atas luas tanah, adapun
luas tanah yang menjadi acuan dalam pelaksanaan penilaian adalah luas berdasarkan
copy Sertipikat/legalitas tanah lainnya yang kami terima.
e. Di dalam penilaian ini tidak terdapat asumsi khusus.
12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan atau referensi dan kajian lainnya
yang ada didalamnya untuk dipublikasikan harus mendapat persetujuan tertulis dari
kami sebagai penilai dan penerbit laporan.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018.
14. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya
Pendekatan Penilaian Alasan Penerapan
Pendekatan Pasar Tidak diterapkan karena tidak
terdapat data pembanding yang
sebanding
dan sejenis.
Pendekatan Pendapatan Tidak diterapkan karena objek
penilaian hanya tanah dan bangunan
saja
bukan penghasil pendapatan.
Pendekatan Biaya Diterapkan karena objek penilaian
terdiri dari tanah dan bangunan saja
yang memiliki spesifikasi khusus.
15. Metode Penilaian yang Diterapkan
Dalam Pendekatan Biaya kami menggunakan Metode Depreciated Replacement
Cost/Biaya Pengganti Terdepresiasi.
16. Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi atas objek
penilaian yang berlokasi di JI. Tawakal Ujung No. 3, Jakarta Barat, pada tanggal 06 Juni
2021, adalah:
Nilai Pasar :
Rp6.661.000.000
(Enam Miliar Enam Ratus Enam Puluh Satu Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi :

Rp5.661.850.000
(Lima Miliar Enam Ratus Enam Puluh Satu Juta Delapan Ratus Lima Puluh Ribu
Rupiah)

Denpasar, 09 Juni 2021

Hormat Kami,
KJPP Anggita Larasati & Rekan

Anggita Larasati, MAPPI (Cert.)

Penilai Publik
Anggota MAPPI : No. 20-S-09934
Izin Penilai Publik : No. P-1.20.01000
Register Penilai : No. RMK-2018.01000
Klasifikasi Bidang : Penilai Properti (P)
Jasa
Tugas 2 (Tuliskan Kesimpulan Analisis Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (HBU))

Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII Tahun 2018) mendefinisikan Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik sebagai berikut:

HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset,
yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hokum
diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP
10.1)

Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam kondisi
tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu yang terikat
dengan tanah), dimana estimasi nilai akan mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan
terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.

Tanah “as improved”

Berdasarkan pengamatan fisik dan pembangunan sekitar, luas tanah 800 m² dan luas
bangunan ± 220 m² dapat dimungkinkan untuk rumah tinggal.

Berdasarkan Dinas Tata Ruang Kota Jakarta Barat, objek penilaian terletak di daerah yang
saat ini dikategorikan untuk Kawasan Pertokoan dan Perdagangan.

Dengan memperhatikan kondisi pasar dan prospek di masa mendatang, pengembangan

saat ini sebagai rumah tinggal tidak mengindikasikan penggunaan yang layak secara
finansial.

Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka

pengembangan sebagai rumah tinggal diperkirakan tidak memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam keadaan terbangun saat ini:
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik tanah dalam keadaan terbangun adalah sebagai rumah
tinggal (saat ini dimanfaatkan sebagai gudang arsip) diperkirakan tidak memberikan hasil
yang tertinggi.
Tugas 3 (Lengkapi Kertas Kerja Lengkap)

Data Pembanding :
1). Kondisi Peruntukan Sama, dengan kondisi bangunan 50%, dengan harga penawaran Rp 4.000.000.000,- dan dilakukan pendiskonan (kondisi normal 10%)
Luas Tanah : 400 m² x Rp 7.418.750 = Rp 2.967.500.000
Luas Bangunan : 230 m² x Rp 2.750.000 = Rp 632.500.000
Indikasi Harga Transaksi = Rp 3.600.000.000

2). Harga pasaran tanah di sekitar lokasi dari beberapa data transaksi properti sejenis (perdagangan) Rp 12.000.000,- / m²
3). Harga pasaran tanah di sekitar lokasi dari beberapa data transaksi properti sejenis (pemukiman) Rp 5.000.000,- / m²

Berdasarkan survey pasar, biaya membangun bangunan baru sejenis sebesar

Rp 5.000.000 / m² (Tidak termasuk PPN /)

Biaya Langsung + Biaya Tidak Langsung Rp 5.000.000

PPN (10%) 10%
Total Biaya Setelah PPN Rp 5.500.000

Objek Penilaian
Luas Tanah : 800 m² x Rp 7.418.750 = Rp 5.935.000.000
Luas Bangunan : 220 m² x Rp 3.300.000 = Rp 726.000.000
Nilai Pasar = Rp 6.661.000.000
Tahun didirikan bangunan objek penilaian yakni 1985
Berdasarkan hasil inspeksi, kondisi bangunan 60% sehingga terdapat penyusutan fisik sebesar 40%
Sesuai hasil inspeksi, diperoleh informasi bahwa penjualan rata-rata rumah tinggal 5 - 6 bulan
Mengingat objek penilaian berupa properti bersifat umum dan perkiraan waktu ekspos sekitar 5 - bulan maka kisaran diskon antara 10-19%. Dengan mempertimbangkan waktu
ekspos yang ada, kisaran diskon wajar diskon wajar diperoleh adalah 85% dari Nilai Pasar.

Nilai Pasar = Rp 6.661.000.000

Indikasi Nilai Likuidasi = Rp 5.661.850.000