Instruksi Penugasan

1. Identifikasi Status Penilai

Pelaksanaan penugasan ini dilakukan oleh penilai internal KJPP X dengan penanggung jawab FFFFF, MAPPI (Cert.)
selaku Rekan dan sekaligus Kepala Cabang ZZZZZ yang memiliki kompetensi dan telah memperoleh ijin dari Menteri
Keuangan serta didukung oleh Tenaga Penilai Properti yang kompeten dalam penilaian Properti. Dalam pelaksanaan
penugasan ini kami bertindak sebagai penilai independen yang tidak memiliki keterlibatan material atau benturan
kepentingan baik aktual maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti. Kami dalam posisi
untuk memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak.

2. Identifikasi Pemberi Tugas

Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam pekerjaan penilaian ini adalah:
Nama pemberi tugas : PT. DPN
Bidang usaha : Perdagangan Bahan Bangunan
Alamat : Jl. …………… No. X-7, Jakarta Barat
No. NPWP : 01.001.001.01-001.000
Telp. : (021) 100001
3. Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan adalah PT. BB sebagai pemberi utang kepada PT. DPN.

4. Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan

Berdasarkan informasi yang kami terima dari pemberi tugas, yang dimaksud dengan objek penilaian adalah:
• Bangunan rumah tinggal dengan luas bangunan + 220 m2 yang berdiri di atas tanah dengan luas + 400 m2 menurut
bukti kepemilikan SHGB No. 1 atas nama PT. DPN.
• Tanah dengan luas + 400 m2 menurut bukti kepemilikan SHGB No. 2 atas nama PT. DPN.
Pada saat inspeksi kedua objek penilaian tersebut dikuasai oleh PT. DPN dan bangunan rumah tinggal digunakan sebagai
bangunan arsip.
SHGB No. 1 dan SHGB No. 2 terletak berhimpitan yang berlokasi di Jl. Tawakal Ujung No. 3, Jakarta Barat. Bentuk
kepemilikan atas seluruh objek penilaian adalah kepemilikan tunggal.

5. Jenis Mata Uang yang Digunakan

Hasil penilaian akan dinyatakan dalam mata uang rupiah.

6. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan tujuan pelaksanaan kegiatan penilaian properti seperti yang disebutkan pada bagian objek penilaian dan
kepemilikan adalah untuk mengetahui Nilai Pasar (Market Value) dari Bangunan Rumah Tinggal untuk kepentingan
penjaminan utang. Penggunaan laporan penilaian selain untuk maksud dan tujuan di atas adalah tidak dibenarkan
dan jika digunakan seperti ini maka laporan penilaian dinyatakan tidak berlaku.
7. Dasar Nilai
Sesuai objek penilaian serta maksud dan tujuan penilaian, maka dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market
Value). Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak , di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII – 2018, SPI
101 – 3.1).

8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah 31 Desember 2021.

9. Tingkat Kedalaman Investigasi

Dalam pelaksanaan penugasan ini tidak ada batas atau pembatasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan
analisis tersebut. Hasil investigasi akan dituangkan ke dalam laporan penilaian.
Dalam inspeksi,
a. Kami tidak melakukan pengukuran luas tanah, tetapi kami akan melakukan pengecekan terhadap batas-batas, bentuk, dan
arah mata angin. Luas tanah yang akan kami sampaikan dalam laporan penilaian berdasarkan luas yang tertera dalam copy
legalitas tanah yang kami terima.
b. Kami mempertimbangkan kondisi penampakan bangunan dan sarana pelengkap , namun demikian tidak berkewajiban
untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari aset yang tertutup, tidak terlihat, maupun tidak
terjangkau. Kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan, kerusakan, serta gangguan lain yang tidak terlihat.
 Pelaksanaan inspeksi dituangkan dalam Berita Acara Inspeksi yang telah ditandatangani oleh pemberi tugas sebagai pemilik
aset. Penelaahan, penghitungan, dan analisis dilakukan sesuai dengan pendekatan penilaian yang paling tepat untuk
diterapkan dalam proses penilaian ini. Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang ditetapkan disusun kertas kerja
penilaian. Selanjutnya disampaikan laporan penilaian sebagai hasil penugasan.

10. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan

Semua informasi dan data yang diberikan oleh pemberi tugas dan atau pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar,
lengkap, dan telah sesuai dengan kondisi saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data
pembanding yang digunakan dapat bersumber dari transaksi atau penawaran di berbagai media masa (cetak dan
elektronik), langsung dari penjual/pemilik properti, agen properti, lembaga atau pejabat setempat, dan sumber-sumber
lain yang relevan. Biaya bangunan mengacu pada Biaya Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh MAPPI, jurnal harga
satuan bahan bangunan, serta sumber relevan lainnya.
11. Asumsi dan Asumsi Khusus
a. Kami sebagai penilai tidak melakukan verifikasi terhadap kebenaran atau keabsahan dokumen-dokumen terkait, oleh
sebab itu kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya,
b. Kami berasumsi bahwa propert/aset yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak kepemilikannya
adalah sah,
c. Kondisi-kondisi tidak wajar dan tersembunyi pada properti yang dapat membawa efek negatif terhadap nilai tidak
menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya,
d. Kami berasumsi bahwa properti/aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan objek property
penilaian,
e. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai
dengan maksud dan tujuan penilaian
10. Pendekatan dan Metode Penilaian
Semua informasi dan data yang diberikan oleh pemberi tugas dan atau pihak ketiga beserta salinannya adalah sah,
benar, lengkap, dan telah sesuai dengan kondisi saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
penilaian. Data pembanding yang digunakan dapat bersumber dari transaksi atau penawaran di berbagai media masa
(cetak dan elektronik), langsung dari penjual/pemilik properti, agen properti, lembaga atau pejabat setempat, dan
sumber-sumber lain yang relevan. Biaya bangunan mengacu pada Biaya Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh
MAPPI, jurnal harga satuan bahan bangunan, serta sumber relevan lainnya.
11. Asumsi dan Asumsi Khusus
a. Kami sebagai penilai tidak melakukan verifikasi terhadap kebenaran atau keabsahan dokumen-dokumen terkait,
oleh sebab itu kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya,
b. Kami berasumsi bahwa propert/aset yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak
kepemilikannya adalah sah,
c. Kondisi-kondisi tidak wajar dan tersembunyi pada properti yang dapat membawa efek negatif terhadap nilai tidak
menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya,
d. Kami berasumsi bahwa properti/aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan objek property
penilaian,
e. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak
sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian
12. Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah: Pendekatan Biaya (cost approach) dengan metode biaya
pengganti
Pemilihan pendekatan penilaian yang diterapkan ditentukan oleh jenis properti dari asset yang dinilai serta
ketersediaan data pembandingnya.
Mengingat bahwa aset berupa rumah tinggal yang digunakan sebagai arsip dan lingkungannya telah berubah menjadi
daerah perdagangan maka pendeketan yang paling sesuai adalah dengan pendekatan biaya.

13. Persyaratan dan Persetujuan Untuk Publikasi

Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan atau referensi di dalamnya untuk dipublikasikan harus
mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai penilai dan pembuat laporan.
14. Penilaian Dilakukan Berdasarkan Pedoman yang Berlaku
Dalam melaksanakan penugasan ini, KJPP … akan melaksanakan dengan segala keahlian yang dimiliki dan
didasarkan pada prinsip-prinsip, kode-kode, standar-standar, serta peraturanperaturan yang berlaku sebagai
berikut:
a. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI Edisi VII – 2018),
b. Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII – 2018),
c. Peraturan-Peraturan tentan properti yang dikeluarkan oleh pemerintahami sebagai penilai tidak melakukan
verifikasi terhadap kebenaran atau keabsahan dokumen-dokumen terkait, oleh sebab itu kami tidak menjamin
kebenaran dan keabsahannya,
Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis yang dilakukan maka rincian nilai pasar atas objek penilaian adalah sebagai berikut:

No Uraian Luas (m2) Nilai Pasar (Rp)

A Tanah
A.1 SHGB No. 1 400 2.800.000.000
A.2 SHGB No. 2 400 2.800.000.000
B Bangunan
B.1 Bangunan Rumah Tinggal 220 712.800.000

TOTAL 6.312.800.000

Berdasarkan hal di atas maka kami berkesimpulan bahwa nilai pasar dari asset PT. DPN tersebut per tanggal 31 Desember
2021 adalah Rp6.312.800.000,00 (Enam Milyard Tiga Ratus Dua Belas Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

• Analisis Aspek Hukum

Bangunan rumah tinggal telah sesuai dengan regulasi yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.
• Analisis Aspek Fisik
Berdasarkan pengamatan fisik di lapangan yang meliputi kondisi fisik tanah dan bangunan, asset tersebut dimungkinkan
sebagai rumah tinggal. Saat inpeksi lapangan bangunan digunakan sebagai bangunan arsip tanpa mengubah layout dari
bangunan rumah tinggal, sehingga apabila penggunaan akan kembali digunakan sebagai rumah tinggal memungkinkan.
• Analisis Finansial
Berdasarkan data pasar dariproperti sejenis, menunjukkan bahwa penggunaan aset tersebut sebagai rumah tinggal adalah
layak.
• Analisis Produktivitas
Sesuai dengan regulasi, kesesuaian lingkungan, situasi pasar dan perkembangan property di sekitar lokasi, maka
penggunaan aset yang menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik adalah untuk properti komersial.

Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, maka menurut pendapat kami penggunaan aset sebagai rumah tinggal tidak
memenuhi Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.