Laporan PT. PG. Rajawali II - Kirim

~
~· KANTO R JASA PENILAI PUBLIK

S AYON SUHERMAN & REKAN
BIDANG JASA PROPERTI ( P)
Kepada Yth.,
PT. PG RAJAWALI II
Jalan Dr. Wahidin Sudirohusodo No. 46,
Cirebon, Jawa Barat, 45122.
Perihal Laporan Penilaian Aset
~t KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

BIDANG JASA PROPERTI (P)
Nomor lzin Usaha KJPP : 2.09.0028
Sesuai dengan KMK No. 375/KM.1/2009
Jakarta, 19 Agustus 2022
No. Laporan 01279/2.0028-00/Pl/04/0294/1/Vlll/2022
Kepada Yth.,
DIREKSI
PT. PG. Rajawali II
Jalan Dr. Wahidin Sudirohusodo No. 46,
Cirebon, Jawa Barat, 45122.
Peri ha I Laporan Penilaian Aset
Dengan hormat,
Sesuai dengan Persetujuan tanggal 01 Juli 2022 atas Surat Penawaran Kantor Jasa Penilai
Publik Ayon Suherman & Rekan kepada PT. PG . Rajawali II dengan No.
06300002/ ASR.PNW .KPOO/ RF/ 22 tanggal 30 Juni 2022, dan Surat Perintah Ke rja No.
SPK220701-0002/ HL-KD/ E tanggal 01 Juli 2022, serta dalam batas-batas kemampuan kami
sebagai Perusahaan Penilai Resmi berdasarkan lzin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Ayon Suherman & Rekan dengan Nomor lzin 2.09.0028 dan sesuai dengan Keputusan Menteri
Keuangan Republik Indonesia No. 375/KM.1/2009 tanggal 8 April 2009 tentang pemberian lzin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik Ayon Suherman & Rekan yang dikeluarkan oleh Sekretaris
Jenderal Menteri Keuangan Republik Indonesia, bersama ini kami menyatakan telah meneliti
dan menilai aset sebagaimana tertuang dalam Su rat Penawaran tersebut di atas dengan uraian
sebagai berikut :
IDENTIFIKASI STATUS PENILAI

Pelaksanaan penugasan ini dila kukan oleh penilai internal KJPP Ayon Suherman & Rekan
dengan penanggung jawab Ir. Rosikhun Fadlol., MAPPI (Cert.) selaku Penilai Publik yang
memiliki kompetensi dan telah memperoleh izi n dari Menteri Keuangan serta dalam penugasan
ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli da ri lua r KJPP Ayon Suherman & Rekan.
Dalam pelaksanaan penugasan ini kami bert indak sebaga i penilai independen yang t idak
memiliki keterlibatan material atau bentu ran kepentingan baik aktual maupun potensial dengan
obyek penugasan dan/ atau pem ilik propert i/aset.
IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS

Pemberi tugas dalam pekerjaan penilaian ini adalah :
Nama Pemberi Tugas PT. PG . Rajawali II
Bidang Usaha lndustri Gula
Ala mat Jalan Dr. Wahidin Sudirohusodo No. 46, Cirebon, Jawa Barat, 45122.
No. NPWP 01.001 .644.2- 051.000
Telp/ Fa x 0231 - 204752
A lamat Email pengadaan .rajawali2@gmail .com
KJPPASR - Wilayah Kerja Negara Republik Indonesia

Rukan Pejaten , Jalan Pejaten Raya Kav. 2, No. 11, Pejaten Barat, Jakarta Selatan 12510
Telp. 021-7919 5004 - 7919 4973; Fax. 021-7919 5051
Kota Cabang : Depok (P). Denpasar (P),
Kota Cabang Sederhana : Medan (PS), Surabaya (PS), Karanganyar (PS), Bandung (PS)
www.kjppasr.co.id
~
~· KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
~ AYON SUHERMAN & REKAN
IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN

Pengguna Laporan dalam pekerjaan penilaian ini adalah :
Nama Pengguna Laporan PT . Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten
Bidang Usaha Perbankan
Ala mat Bank BJB Tower, Jalan Naripan No. 12-14, Bandung, 40111
No. NPWP
Telp/ Fax 021 - 4234868
IDENTIFIKASI OBYEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN

Obyek penilaian sebagaimana tertuang dalam Persetujuan Surat Penawaran adalah :
~ Tanah yang berlokasi di Jalan Mundu Pesisir, Desa Mundumesigit, Kecamatan Mundu,
Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.
~ Tanah dan bangunan pabrik gula, yang berlokasi di Jalan Raya Sindang Laut, Desa
Ciupeujeuh Wetan, Kecamatan Lemahabang, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.
Bentuk kepemilikan obyek penilaian adalah tunggal.
Uraian tentang obyek penilaian dan identifikasi bentuk kepemilikan atas aset tersebut di atas
kami uraikan pada Laporan Penilaian yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan .
JENIS MAT A UANG YANG DIGUNAKAN

Mata uang yang digunakan dalam laporan ini adalah Rupiah .
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Sesuai dengan lingkup penugasan yang tercantum di dalam proposa l/kontrak pekerjaan,
maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk mengetahui Nilai Pasar (Market Value) dari
obyek/ aset untuk kepentingan Penjaminan Utang pada PT. Bank Pembangunan Daerah Jawa
Barat dan Banten, dengan Debitur PT. Rajawali Nusindo.
Penggunaan Laporan Penilaian selain untuk maksud dan tujuan di atas adalah tidak dibenarkan
dan oleh karenanya jika dipergunakan demikian maka penilai dibebaskan dari tanggung jawab
atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan hal tersebut.
DASAR NILAI
Sesuai obyek penugasan serta maksud dan tujuan penilaian , maka dasar nilai yang digunakan
adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI NILAI
Nilai Pasar (Market Value)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual , dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasa rannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya , kehat i-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi
Vll-2018, SPI 101 - 3.1) .
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET Surat Pengantar ii
~
5 AYON SUHERMAN & REKAN
TANGGAL PENILAIAN
Pelaksanaan inspeksi lapangan kami lakukan pada tanggal 06 Juli 2022 sampai dengan tanggal
08 Juli 2022, sehingga tanggal penilaian kami tetapkan tanggal 08 Juli 2022.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/ atau dari pihak
ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan kondisi saat ini
serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data-data tersebut
dianggap benar dan sesua i aslinya serta digunakan dalam proses penilaian tanpa dilakukan
verifikasi.
Data pembanding yang digunakan dapat bersumber dari penawaran di berbagai media masa
(media cetak atau elektronik) maupun penjua l/pemilik properti, agen properti , BPN , Pejabat
setempat dan sumber-sumber lain yang relevan .
Sedangkan untuk biaya pembangunan mengacu pada Biaya Teknis Bangunan (BTB) yang
dikeluarkan oleh MAPPI, Jurnal harga satuan bahan bangunan konstruksi dan interior serta
sumber relevan lainnya.
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS

1. Kami berasumsi bahwasanya properti/aset yang di tunjukkan kepada kami adalah benar
merupakan subjek properti penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut
terhadap kebenarannya.
2. Semua data (dokumen) dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas dan pihak
ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan kondisi di
lapangan dan tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian, bila dokumen
dan informasi tersebut tidak sesuai dengan sesungguhnya maka di luar tanggung jawab
. penilai dan laporan tidak berlaku .
3 . Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotek yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan aset yang tercakup dalam penilaian dianggap mutlak di bawah tanggung
jawab pemi lik.
4. KJPP Ayon Suherman & Rekan tidak melakukan pengukuran atas luas tanah, adapun luas
tanah yang menjadi acuan dalam pelaksanaan penilaian adalah luas berdasarkan salinan
sertifikat/ legalitas lainnya yang kami terima .
5. Bagian-bagian dari obyek penila ian yang tidak terlihat dan/atau tidak dapat diidentifikasi,
diasumsikan berfungsi dengan normal dan memiliki kondisi yang sama/ setara dengan
bagian-bagian obyek pen ilaian lainnya.
6 . Kami berasumsi bahwa masa berlaku hak legalitas tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan No.
162, 163, dan 165 dapat diperpanjang .
7. Di dalam penilaian ini , tidak terdapat asumsi khusus.
PERSYARAT AN AT AS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan atau referensi dan kajian lainnya yang ada
di dalamnya untuk dipublikasikan harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai penilai
dan penerbit laporan.
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET Surat Pengantar iii
~
~~· KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
BIDANG J ASA PROPERTI ( P)
KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI

Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi Vll-2018.
PENUGASAN BERSAMAAN <SECOND OPINION>

Pemberi Tugas memastikan bahwa dalam tanggal yang sama atau berdekatan (dalam jangka
waktu tidak lebih dari dua bulan), obyek penilaian tersebut tidak sedang atau telah d ilakukan
penilaian oleh penilai lain, untuk maksud, tujuan , penggunaan laporan dan tanggal penilaian
yang sama atau berdekatan .
PROSES PENILAIAN
a. lmplementasi
lmplementasi sebagai bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang harus
dilaksanakan oleh penilai meliputi tahapan investigasi , penerapan pendekatan penilaian dan
penyusunan kertas kerja. (KEPI & SPI Edisi Vll-2018, SPI 104 - 3.1)
• lnvestigasi : dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang cukup
denga n cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan analisis sesuai tujuan
penila ian. (KEPI & SPI Edisi Vll-2018, SPI 104 - 3.2)
lnspeksi : merupakan kegiatan inspeksi lapangan yang meliput i antara lain verifikasi
data awal yang diterima dari Pemberi Tugas dengan kondisi aktual d i lapangan,
identifikasi obyek penilaian, pengumpulan data pasar, mencatat kond isi lingkungan ,
sarana/ prasarana lingkungan dan data-data relevan lainnya yang diperlukan.
Jika terjadi kesalahan penunjukan aset sebagai obyek penugasan, maka penilai tidak
dapat dipersalahkan.
• Penerapan pendekatan penilaian : sesuai jenis dan karakter obyek pen ilaian serta data
maksimal yang dapat dikumpulkan, maka ditetapkan metode penilaian yang paling
tepat untuk diterapkan dalam proses penilaian untuk memperoleh hasil opini Nilai
sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian .
• Menyusun kertas kerja : berdasarka n pendekatan dan metode penilaian yang telah
ditetapkan, maka disusunlah kertas kerj a penilaian.
b. Menyampaikan Laporan hasil penugasan lengkap sesuai dengan penugasan.
c. Presentasi (Jika diperlukan) : memberikan penjelasan dan keterangan kepada pemberi

tugas atau pihak-pihak yang berkepentingan lainnya terkait dengan pelaksanaan
penugasan serta maksud dan tujuan dalam penugasan .
Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan Penjaminan Utang pada PT. Bank
Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten. Siapa pun (selain Pemberi Tugas dan Pengguna
laporan) yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya , tidak ada hak untuk
mengumumkan atau mempergunakannya untuk keperluan apa pun tanpa izin tertulis dari
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan, izin ini pun hanya diberikan dengan
syarat-syarat yang layak.
PT. PG Rajawali II
LAP ORAN PEN ILAIAN AS ET Surat Pengantar iv
~
BIOANG JASA PROPERTI (P)
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan dari Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Ayon Suherman & Rekan.
Penilaian ini didasarkan atas asumsi bahwa pemilik akan menjual properti tersebut tanpa
adanya penundaan keuntungan selama waktu penjualan, lease back, management
arrangement atau setiap perjanjian yang serupa yang menyebabkan peningkatan nilai dari
properti tersebut.
Semua informasi yang berkaitan dengan penilaian ini, tetapi tidak termasuk kesimpulan
pendapat tentang nilai, kami terima dari klien termasuk hal-hal yang menyangkut kepemilikan
tanah dan luas tanahnya serta hal-hal yang relevan lainnya. Kami menganggap bahwa informasi
dan data yang kami terima sepanjang menyangkut data serta keterangan mengenai obyek
penilaian adalah benar. Kami tidak melakukan verifikasi data dengan dokumen aslinya .
Dalam hal penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas hak
milik serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian atas harta tetap yang dinilai, bukan
merupakan ruang lingkup pekerjaan penilai, pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan
Konsultan Hukum, dan oleh sebab itu dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa harta kekayaan
yang dinilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum.
Laporan penilaian ini terdiri dari :
Surat ini yang berisikan kesimpulan hasil penilaian aset;
Pernyataan Penilai;
Syarat-syarat Pembatasan;
Daftar lsi;
Resume Penilaian;
Uraian hasil penilaian, memuat keterangan teknis dari seluruh aset yang dinilai dan besarnya
nilai yang diperoleh;
Foto-foto aset;
Gambar/layout bangunan;
Peta lokasi;
Fotokopi legalitas aset.
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET Surat Pengantar v
~
BIDANG JA SA PROPERTI ( P)
Setelah melaku kan pengumpulan data dan pemeriksaan atas aset yang dinila i, kemudian
di lanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan
faktor-faktor yang erat kaitannya dengan penilaian serta asumsi dan syarat-syarat
pembatasan, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar (Market Value) da ri obyek penilaian
te rsebu t pada tanggal 08 Juli 2022 adala h sebesa r :
Rp. 99.254.000.000,-
(SEMBILAN PULUH SEMBILAN MILYAR DUA RATUS LIMA PULUH EMPAT JUTA RUPIAH)
Di sini kami tegaskan bahwa kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa
yang akan datang, atas ha rta tetap yang dinila i atau dari nilai yang diperoleh.
Data faktual yang diproses disimpan dalam berkas kami untuk keperluan referensi di kemudian
hari apabila ada otorisasi tambahan yang memerlukan laporan terinci , termasuk dokumentasi.
Data ini atas perm intaan tersedia untuk diperiksa .
Hormat kami ,
Anggo ta MAPP! No. 92- 5-003 07

lzin Penilai Pu blik No. P-1.1 0. 0 0294
Klasifi kasi Bida ng Jasa Penilai Properti (P)
PT. PG Rajawali II
LA PO RA N PEN ILAIAN AS ET Sura t Penga ntar vi
~
PERNYA TAAN PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan adalah suatu badan hukum yang
berbentuk persekutuan yang telah memiliki lzin Usaha dari Menteri Keuangan Nomor :
2.09.0028 melalui Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 375/KM.1/2009, tanggal 8 April
2009.
Kualifikasi yang dimiliki KJPP Ayon Suherman & Rekan adalah sebagai Penilai Properti,
kualifikasi tersebut mengacu kepada lzin Penilai Publik dari Pemimpin Rekan sebagai Penilai
Properti.
KJPP Ayon Suherman & Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian ini adalah benar
sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Properti yang dinilai;
4. lmbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
5. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilai Indonesia (SPI);
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/ atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh pemerintah;
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/ atau jenis properti yang d inilai ;
8 . Penilai melakukan inspeksi terhadap Properti yang dinilai; dan
9 . Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya KJPP Ayon Suherman & Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan
dalam penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
Penanggung Jawab Pemimpin Rekan dan/ atau Rekan yang merupakan Penilai Publik,
profesional yang telah memiliki pengalaman lebih dari 10 tahun
sebagai Penilai untuk berbagai macam tujuan penilaian meliputi
berbagai jenis properti yang berlokasi di berbagai wilayah di
Indonesia dan luar negeri. Penilai Publik ini dalam penugasan
Peni laian bertindak sebagai Pimpinan (Team Leader) dan
bertanggungjawab secara penuh atas pelaksanaan pekerjaan
penilaian mulai dari penerimaan penugasan sampai kepada
penyampaian laporan termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET Surat Pengantar vii
•
B IDANG JASA PROPERTI ( P)
Supervisor Penilai profesional anggota MAPPI (Senior/Terdaftar/Peserta) yang

kompeten dan memiliki keahlian penilaian dan telah berpengalaman.
Supervisor bertugas dan bertanggung jawab dalam reviu
pelaksanaan penilaian mulai dari identifikasi masalah, inspeksi
lapangan dan pengumpulan data, analisa dan perhitungan penilaian
serta penyusunan laporan penilaian.
Penilai Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian penilaian

dan telah berpengalaman. Penilai bertugas dan bertanggung jawab
dalam pelaksanaan penilaian mulai dari inspeksi lapangan, identifikasi
masalah, pengumpulan data, analisa dan perhitungan penilaian serta
penyusunan laporan penilaian.
Para Penilai yang terlibat dalam pelaksanaan penilaian ini adalah :
1. Penanggung Jawab
Ir. Rosikhun Fadlol., MAPPI (Cert.)

Nomor Anggota MAPP! 92-5-00307
Nomor lzin Penilai Publik P-1 .10.00294
Klasifikasi Bidang Jasa Penilaian Properti (P)
2. Supervisor
Ujang Solahudin, A.Md
Nomor Anggota MAPP! ll-T-03233
Nomor Register Penilai RMK-2017.00625
3. Reviewer
Mahpudin
Nomor Anggota MAPP! 14-P-04886
4. Penilai
Fiky Firmansyah
Septian Chris Cahyo

Nomor Register Pen ilai RMK-2021 .03881
Ade Amra Kusprakoso, S.Ak

Nomor Register Penilai RMK-2021 .03659
Khairullah, A.Md.
Nomor Anggota MAPPI 15- P-05454
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET Sura t Penganta r viii
~
DAFTAR ISi
URAIAN HA LAMAN
Surat Pengantar ........ ....................... ....................... ... ... ................................................. ........................ ........
Pernyataan Penilai ..... .... .. ........ ................ ........................................... .................... .................................... .. . v ii
Dafta r lsi .......... ................ ........ ...................................... ................................................................................. ... ix
Syarat-syarat Pembatasan .............. ............. ..................... ........ ....... ......................................................... x
Resume Pen ilaian ............................ ....................................................................... ................................. .. ..... xi
I. Penilaian tanah yang berlokasi di Jalan Mundu Pesisir,

Desa Mundumesigit, Kecamatan Mundu, Kabupaten Cirebon,
Provinsi Jawa Barat.
Foto-foto p roperti
Gambar-gambar
Fotokopi Legalitas Tanah
II. Penilaian tanah dan bangunan pabrik gula yang berlokasi di

Jalan Raya Sindang Laut, Desa Ciupeujeuh Wetan, Kecamatan
Lemahabang, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.
Foto-foto properti
Gamba r-gambar
Fotokopi Legalitas Tanah
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILA IAN AS ET Surat Pengantar ix
~
~· KANTOR JASA PENILAI PUBLI K
SY ARAT-SYARAT PEMBATASAN
1. Bahwa jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan kami
membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan
perubahan pada laporan penilaian in i.
2. Perubahan-perubahan yang d ilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta yang
berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal in i rezoning, pelebaran jalan, market conditions
dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami.
3. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan tidak melakukan penelitian
dan penyelidikan yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas hak milik serta
hutang piutang yang mengakibatkan kerugian atas aset yang dinilai , karena pekerjaan
tersebut merupakan pekerjaan konsultan hukum .
4. Perusahaan dan karyawan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan
sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apa pun terhadap aset yang
dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai aset yang diperoleh atau
yang te rcantum di dalam laporan in i.
6. Kondisi-kondisi tidak waja r yang tersembuny i pada properti yang dapat membawa efek
negatif terhadap nilai , tidak menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian
pekerjaan ahli lainnya .
7. Laporan disajikan terbatas hanya untuk maksud dan tujuan sebagaimana tertulis di
dalam laporan , serta ditujukan te rbatas kepada pemberi tugas. Laporan ini tidak berlaku
untuk maksud dan tujuan berbeda .
8. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan
penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian itu saja. Laporan ini tidak
akan berl aku untuk maksud dan tujuan berbeda .
9. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan bertanggung jawab penuh
atas laporan yang dibuat, mempresentasikan laporan kepada unit pemberi jasa (apabila
diperlukan), bersedia memberikan keterangan dan mempertanggung-jawabkan laporan
hasil penilaian yang dibuat baik kepada bank maupun kepada pihak lain yang
berkepentingan. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas
segala ri siko yang timbul.
10. KJPP Ayon Suherman & Rekan melakukan pengecekan luas bangunan di lapangan,
apabila terjadi perbedaan luasan antara luas hasil pengukuran dengan luas IMB, maka
kami melakukan penilaian berdasarkan pengukuran fisik di lapangan.
11 . Pengukuran dan perhitungan luas bangunan hanya dipergunakan untuk laporan
penilaian ini.
12. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi cap
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan dan tidak ditandatangani
oleh pihak berwenang dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ayon Suherman & Rekan .
PT. PG Rajawali II
LA PORAN PENILA IAN A SET Su rat Penga ntar x
~
• AYON SUHERMAN & REKAN
RESUME PENILAIAN ASET

PT. PG RAJAWALI II
JULI 2022
LUAS INDIKAS I NILAI PASAR NILAI PASAR

No. URAIAN
(M' ) (Rp.) (Rp.)
PEN I LAI AN T ANAH YANG TERLET AK DI JALAN

MUNDU PESISIR, DESA MUNDU PESIGI T,
KECAMATAN MU NDU, KABUPATEN CIREBO N,
PROVINS! JAWA BARAT.
TANAH 33.218,00 14.466.000.000
Total I 14.466.000.000
II. PEN I LAI AN T A NAH DAN BAN GU NAN Y ANG

TERLETAK DI JA LAN JALAN RAYA SINDANG LAU T,
DESA CIUPEU JEUH WET AN, KECAMA TA N LE MAH
ABANG , KABUPAT EN CIREBON, PROVINS! JAWA
BARAT.
A. TANAH 145.874 70.041.000.000
B. BAN GU NAN
B.1 Tuk 670 524.000.000
B.2 Pabri k 12.560 7.471.00 0 .000
B.3 Baggase Storage 600 203.000.000
B.4 Gudang Rabuk 720 322.000.000
B.5 Material 1.930 798.000.000
B.6 Gudang Gula A 2.490 1.500.000.000
B.7 Gudang Gul a B 1.824 1.115.000.000
B.8 Semi Permanen Garasi Traktor 500 79.000.000
B.9 Kantor Garasi Traktor 176 28.000.000
B.10 Gudang A m pas 1 250 18.000.000
B.11 Gudang A m pas 2 250 18.000.000
B.12 Gudang Solar da n Limbah 83 96 40.000.000
B.13 Perumahan Karyawan G-6 216 63.000.000
B.14 Sekolah TK Gelatik 182 114.000.000
B.15 Wisma Ria 435 266.000.000
B.16 Parkir Motor 252 21.000.000
B.17 Rumah Jembatan Timbangan 1 32 9.000.000
B.18 Rumah Jembatan Timbangan 2 32 14.000.000
B.19 Koperasi, Poliklinik da n Ruang Rapat 180 85.000.000
B.20 IPAL 40 18.000.000
B.21 Rumah Pompa dan Su mur Bor 36 7.000.000
B.22 Pos Jaga 1 25 21.000.000
B.23 Mess Karyawan No. 1 773 339.000.000
B.34 Mess Ka ryawan No. 12 274 80.000.000
B.35 Mess Karyawan No. 12A 330 97.000.000
PT. PG. Rajawali II

LAPORAN PENI LA IAN ASET Resume Pe nilaia n Aset xi
~
RESUME PENILAIAN ASET

PT. PG RAJAWALI II
JULI 2022
LU AS IN DIKAS I NILA! PASAR NILA ! PASAR

No. URAIAN (Rp.) ( Rp.)
(M ' )
B.43 Mess Kary aw an No . 32 186 54.000.000

B.4 4 Mess Karyaw an No. 33 217 64.000.000
B.45 Mess Karyaw an No. 34 170 50.000.000
B.46 Musholla & Toilet Luar 22 3.000.000
B.47 Mushola dan Toilet Poo l Kendaraan 7 1.000.000
B.48 Rumah Pompa 1 14 3.000.000
B.49 Kantor QC 80 24.000.000
B.50 WTP Den im 240 29.000.000
B.51 ST. Bangunan 96 27.000.000
B.52 Gudang Ol i 64 19.000.000
B.53 Kantor Tebangan Lama 70 20.000.000
B.54 Timbangan Lori 30 8.000.000
B.55 Kantin 60 11.000.000
B.56 Mekanis d an Service Traktor 192 28.000.000
B.57 Pool Mobil 28 8.000.000
B.58 Pos Jaga 3 4 1.000.000
B.59 Rumah Pompa 2 6 1.000.000
B.60 Masjid 310 198.000.00 0
B.61 Lapangan Teni s 120 35.000.0 00
Sub Total B. 14 .747.000.000
Tota l II 84.788.000.000
GRAND TOTAL (1+11) 99.254.000.000
PT. PG. Rajawal i 11

LA POR A N PENI LAIAN A SET Re sume Penilaian As et xii
•
~. KANTOR JASA PEN I LAI PUBLIK
LAPORAN PENILAIAN ASET

TERLETAK DI:
JALAN MUNDU PESISIR,
DESA MUNDUMESIGIT. KECAMATAN MUNDU,
KABUPATEN CIREBON, PROVINS! JAWA BARAT.
t
~
~· KANTOR JASA PEN I LAI PUBLIK
PENILAIAN TANAH YANG TERLETAK DI JALAN MUNDU PESISIR, DESA

MUNDUMESIGIT, KECAMATAN MUNDU, KABUPATEN CIREBON,
PROVINS! JAWA BARAT.
OBYEK PENILAIAN
Properti yang menjadi obyek penilaian dalam laporan ini adalah tanah kosong dengan uraian
sebagai berikut :
Obyek Penilaian Tanah Kosong

Lokasi Obyek Penilaian Jalan Mundu Pesisir, Desa Mundumesigit, Kecamatan
Mundu, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.
Titik Koordinat -6.775408°, 108.587742°
Luas Tanah 33.218 m 2
KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam penilaian ini kami tidak melakukan pengukuran luas tanah namun kami melakukan
pengecekan terhadap batas-batas, bentuk dan arah mata angin sedangkan luas tanah yang
kami sampaikan dalam laporan penilaian ini adalah luas berdasarkan luas yang tertera dalam
salinan legalitas yang kami terima.
lnspeksi lapangan kami lakukan dengan didampingi oleh Bapak Andi William Gunawan, yang
merupakan karyawan PT. PG . Rajawali II, pendamping menunjukkan lokasi, batas-batas tanah
dan spesifikasi aset yang menjadi obyek penilaian.
Obyek penilaian terdiri dari satu legalitas bidang tanah yaitu Sertifikat Hak Pakai No. 12, kondisi
di lapangan bidang tanah obyek berupa sawah. Berdasarkan gambar situasi di sertifikat bidang
tanah obyek terbagi dalam tiga bidang yaitu bidang tanah A luas 26 .370 m 2 , bidang tanah B
luas 6 .230 m 2 dan bidang tanah C luas 618 m 2 dengan luas total 33.218 m 2 •
Menurut keterangan secara lisan dari pendamping bahwa bidang tanah obyek di sewakan
kepada warga setempat untuk di kelola sebagai sawah dan terdapat sebagian bidang tanah
obyek yang difungsikan oleh warga setempat untuk dipergunakan sebagai bangunan kios serta
bidang tanah C seluas 618 m 2 difungsikan sebagai akses jalan untuk pemukiman sekitar. Kami
tidak mendapat keterangan tertulis dari PT. PG. Rajawali II mengenai adanya penggunaan
lahan obyek penilaian oleh warga setempat maka kami sarankan kepada pihak pengguna
laporan PT. Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten untuk memastikan lebih lanjut
kepada PT. PG. Rajawali II atau pihak lainnya mengenai kondisi tersebut.
Titik koordinat yang kami cantumkan dalam laporan ini adalah berdasarkan pada Google Earth
yang kemungkinan akan memiliki deviasi dari kondisi sebenarnya di lapangan.
Jika terjadi kesalahan penunjukan aset sebagai obyek penugasan, maka penilai dibebaskan dari
tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
Dalam penugasan ini kami tidak mendapatkan pembatasan dalam melakukan investigasi pada
saat inspeksi di lapangan, adapun data-data yang relevan dapat kami temukan di lokasi sekitar
obyek penilaian, sehingga kami dapat melakukan penelaahan, perhitungan dan analisa
berdasarkan data yang kami temukan di lapangan.
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 01 . Lap. Tanah - JI. Mundu Pesisir, Kab . Cirebon
~
Bahwa tidak ada kejadian penting (subsequent events) yang terjadi setelah tanggal penilaian
yang mengakibatkan perubahan terhadap properti yang dinilai , baik dalam jumlah, kondisi
serta lingkungan sekitarnya .
Penilaian ini dilakukan dalam kondisi sedang terjadinya wabah Covid -19 dan data-data yang
dipergunakan merupakan data- data yang juga diperoleh pada saat terjadinya wabah Covid-19.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pemilihan pendekatan dan metode yang digunakan dalam penilaian sangat tergantung dari
jenis obyek yang dinilai serta ketersediaan data di lapangan .
Mengingat obyek penilaian berupa tanah kosong dan terdapat data pasar yang dianggap
cukup memadai maka pendekatan yang paling sesuai yang dapat digunakan adalah
Pendekatan Pasar (Market Approach), dengan metode Perbandingan Data Pasar.
Pendekatan Pasar (Market Approach).

Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset lainnya
yang identik atau sebanding di mana terdapat informasi harga. (KEPI & SPI Edisi Vll-2018, SPI
106 - 3.12).
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia . (KEPI & SPI Edisi Vll-2018, KPUP - 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi
di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah
terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding ,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis.
Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaks i atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya , sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam penilaian . Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai.
(KEPI & SPI Edisi Vll-2018, KPUP - 15.2).
Metode Perbandingan Data Pasar
Metode Perbandingan Data Pasar, dalam penilaian bisnis juga dikenal sebagai Guideline
Transaction Method sedangkan dalam penila ian properti dikenal sebaga i Direct Comparison
Method, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset
yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (KEPI & SPI
Edisi Vll-2018, SPI 106 - 6.2.a).
Dalam penerapannya data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana ada),
penawaran , pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-
pejabat dan pemilik properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data
pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan
pencapaian dan unsur waktu . Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan
pembandingan, di mana terhadap perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian dengan
pembanding dilakukan penyesuaian.
PT. PG Rajawali II
LA PO RAN PE NILAIAN A SE T 01. Lap . Tanah - JI. Mundu Pesisir, Kab. Cirebon 2
~
IDENTIFIKASI LOKASI
a. Lokasi dan Pencapaian

Lokasi properti terletak di sebelah Utara Jalan Mundu Pesisir, yang termasuk wilayah :
(.~ Desa Mundumesigit

IP Kecamatan Mundu
IP Kabupaten Cirebon
IP Provinsi Jawa Barat
Lalu lintas utama di daerah tersebut berada di Jalan Raya Pantura yang merupakan lalu lintas
2 (dua) arah yaitu dari arah Timur ke Barat dan sebaliknya dengan intensitas pemakaiannya
tinggi. Perkerasan jalan terbuat dari hotmi x dengan lebar ± 20 meter dengan kondisi baik dan
dilengkapi dengan saluran air, trotoar, jalur pemisah , lampu jalan dan jalur hij au.
Jalan di depan aset Jalan Mundu Pesisir merupakan jalan lingkungan dengan perkerasan aspal.
Lebar jalan ± 8 meter dengan kondisi baik dan d ilengkapi dengan saluran air dan lampu jalan.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah Timur melalui Jalan Toi Palimanan-Kaci keluar
di gerbang Toi Kanci, lurus ke arah Utara ± 1,6 Kilometer, lalu belok ke arah Barat memasuki
Jalan Raya Pantura ± 4 ,5 kilometer, lalu belok ke arah Selatan memasuki Jalan Mundu Pesisir
menuju lokasi aset.
Obyek berlokasi di kawasan Pinggir Kota yang sudah berkembang, yang terletak ± 8 Kilometer
dari pusat Kota Cirebon dengan kepadatan lingkungan sedang.
Beberapa bangunan yang cukup menonjol di sekitar lokasi obyek peni laian antara lain :
Perumahan Grand Firdaus dengan jarak ± 620 m , Puskesmas Mundu dengan jarak ± 800 m dan
Polsek Mundu dengan jarak ± 900 m .
b. Fasilitas Lingkungan
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah campuran yang merupakan daerah bebas banjir. Di
sekitarnya pada umumnya adalah bangunan rumah tinggal dan terdapat beberapa
penggunaan lahan untuk industri berupa gudang .
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PLN , telepon dari Telkom, dan air bersih
dari PDAM.
Fasilitas umum yang terdapat di daerah tersebut antara lain Sarana kesehatan, sarana
pendidikan, tempat perbelanjaan dan tempat ibadah .
DAT A PRO PE RT I
a. Data Tanah
.
Tanah tersebut adalah tanah dengan Legalitas berupa Sertifikat Hak Pakai No. 12 yang
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Cirebon pada tanggal 15 Juli 2005 dan akan
berakhir pada tanggal 28 Juni 2025 Surat Uku r No. 0 1/2002, tanggal 22 Oktober 2002, terakhir
tercatat atas nama PT. Pabrik Gula Rajawali II. Luas tanah sesuai dengan Legalitas tersebut
adalah 33 .218 m 2 •
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PEN /LA/ A N ASET 01 . Lap. Tanah - JI. Mund u Pes isir, Kab. Cireb on 3
'
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:

,. Barat Tanah Kosong
(JI Utara Tanah Kosong
lP Timur Tanah Kosong
,. Selatan Jalan Mundu Pesisir
Bentuk tanah tidak beraturan dengan ukuran yang menghadap Jalan Mundu Pesisir ± 205
meter dan panjang ke belakang ± 250 meter. Kontur tanah datar dengan ketinggian tanah ± 25
cm di bawah dengan permukaan jalan di sekitarnya.
PERA TU RAN PEMERINT AH
Sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Cirebon No. 7 Tahun 2018, tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Cirebon Tahun 2018-2038, peruntukan lokasi obyek penilaian yaitu
berada di Kawasan Peruntukan lndustri.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan regulasi yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah setempat serta memperhatikan
penggunaan tanah di sekitar lokasi , maka menurut kami penggunaan tanah untuk industri
merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
PENILAIAN
a. Analisa Pasar
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan I 2022 mencatatkan pertumbuhan positif sebesar
5,61% (yoy). Meskipun permintaan domestik t idak setinggi triwulan IV 2021 lantaran
normalisasi pasca HBKN Natal dan Tahun Baru, pertumbuhan ekonomi yang melambat
tersebut bahkan lebih baik dari prakiraan sebelumnya dan juga lebih tinggi dari pertumbuhan
ekonomi nasional sebesar 5,01 % (yoy). Di antara 6 provinsi di Jawa, Jawa Barat mencatatkan
pertumbuhan ekonomi yang gemilang di saat DKI Jakarta hanya mampu tumbuh 4 ,63% (yoy)
dan Jawa Timur tumbuh sebesar 5,2% (yoy).
Dari sisi pengeluaran, pertumbuhan positif terutama ditopang oleh konsumsi rumah tangga
dan ekspor. Kondisi ekonomi yang membaik secara agregat berdampak pada kemampuan
bayar dan juga daya beli masyarakat yang perlahan meningkat, meskipun masih terbatas
sehubungan dengan pemberlakuan PPKM untuk mengurangi penyebaran virus Covid-19
varian Omicron yang memuncak di Februari 2022. Di sisi lain, pada triwulan I 2022 Jawa Barat
memperoleh keuntungan dari kenaikan harga komoditas global sehubungan dengan share
ekspor yang cukup besar pada perekonomian Jawa Barat.
Sementara dari sisi lapangan usaha, selaras dengan pertumbuhan ekonomi yang tumbuh
positif namun tidak setinggi triwulan IV 2021, kinerja lapangan usaha utama di Jawa Barat juga
terpantau sedikit melandai, antara lain sektor industri pengolahan, sektor perdagangan besar
& eceran, sektor konstruksi , serta sektor pertanian. (Sumber: Laporan Perekonomian Provinsi Jawa Barat,
Bl Mei 2022) .
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PE NILAIAN ASET 01 . Lap. Tanah - JI. Mundu Pesisir, Kab . Ci rebon 4
•
BIDANG JASA PRDPERTI (P)
Kinerja lndustri Pengolahan Jawa Barat Triwulan I 2022

Secara struktural , sektor industri pengolahan masih menjadi penopang utama perekonomian
Jawa Barat, pada triwulan I 2022 sektor industri pengolahan mampu tumbuh cukup tinggi
sebesar 8,65% (yoy), meskipun tidak setinggi pada triwulan IV 2021 yang mencapai 9,15%
(yoy). Di tengah normalisasi permintaan pasca HBKN Natal dan Tahun Baru, nampaknya
sektor industri pengolahan dalam negeri masih memperoleh orderan ekspor sehingga
kinerjanya masih terjaga di awal tahun 2022. Meningkatnya sektor industri juga terkonfirmasi
dari hasil liaison yang dilakukan Bank Indonesia kepada pelaku usaha di Jawa Barat pada
triwulan I 2022 di mana kapasitas terpasang industri tercatat meningkat. Selaras dengan
kenaikan kapasitas terpasang, kapasitas utilisasi lini produksi juga meningkat yang
menunjukkan optimalisasi dan konsistensi industri dalam upaya pemenuhan permintaan
customer. Di tengah eskalasi tensi geopolitik akibat invasi Rusia ke Ukraina, kenaikan harga
komoditas global juga memberikan penga ruh pada sektor industri melalui jalur harga
komoditas terutama untuk bahan baku minyak. Selain itu, disrupsi rantai pasok global sedikit
banyak juga telah mempengaruhi supply chain industri di Jawa Barat yang mayoritas masih
melakukan pemenuhan bahan baku secara impor. Salah satu sub sektor industri yang turut
merasakan dampak kenaikan harga minyak dunia adalah industri hulu tekstil yang
menggunakan m inyak sebagai bahan baku utama pembuatan serat polyester. Selain itu,
kinerja industri elektronik dan industri otomotif juga berpotensi terganggu sehubungan
kondisi pasokan aluminium dan baja secara global yang kian menipis dan pada akhirnya
berdampak pada kenaikan harga . Sebagai dampaknya, kenaikan biaya input pada industri
akan menggerus margin usaha pada sektor industri. (Sumber: Laporan Perekonomian Provinsi Jawa
Barat, Bl Mei 2022).
Kabupaten Cirebon adalah sebuah kabupaten di Provinsi Jawa Barat. Secara administratif,
Kabupaten Cirebon berbatasan dengan Kuningan di sebelah Selatan, Kabupaten Brebes di
sebelah Timu r, Kabupaten lndramayu di sebelah Utara, dan Kabupaten Majalengka d i sebelah
Barat. Kabupaten Cirebon berada di jalur pantu ra, sebagai pintu gerbang utama Provinsi Jawa
Barat d i sebelah Timur. Cirebon juga terdapat tiga ru as jalan tol, yaitu Jalan Toi Palimanan-
Kanci (Palikanci), Jalan Toi Cikopo-Palimanan (Cipali), dan Jalan Toi Kanci-Pejagan.
Kabupaten Cirebon merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi Jawa Barat yang memiliki
jumlah penduduk cukup besar, tercatat pada tahun lalu jumlah penduduk di Kabupaten
Cirebon sebanyak 2.290 .967 jiwa, jumlah tersebut meningkat dari tahun sebelumnya sebesar
1,2%, terjadinya peningkatan jumlah penduduk di Kabupaten Cirebon berdampak pada
peningkatan akan kebutuhan lahan hunian maupun penggunaan lainnya seperti lahan komersial
maupun industri , sehingga dapat terjadi alih fungsi dari lahan menjadi penggunaan lahan
lainnya .
Secara umum perkembangan pasar propert i di wilayah Kabupaten Cirebon mengalami

pertumbuhan peningkatan yang cukup baik, baik itu properti non-komersial hingga properti
komersial. Salah satu penyebabnya adalah karena kawasan tersebut memiliki lahan yang cukup
luas untuk dikembangkan serta didukung dengan permintaan pasar properti yang cukup
banyak.
Salah satu wilayah yang berkembang pesat di Kabupaten Cirebon adalah Kecamatan Mundu.
Wilayah ini sangat diuntungkan dengan adanya Jalan Toi Palimanan - Kanci yang melintasi
wilayah ini dan terdapat Pintu Toi Kanci yang menjadi salah satu akses ke wilayah sekitar.
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 01. Lap. Tanah - JI. Mundu Pesis ir, Kab. Cirebon 5
~
. . AYON SUHERMAN & REKAN
Obyek penilaian terletak di Jalan Mundu Pesisir, Desa Mundumesigit, Kecamatan Mundu,
Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat. Letak lokasi obyek penilaian relatif tidak jauh dari
pusat perekonomian wilayah Cirebon, sehingga hal tersebut menjadi salah satu faktor
tingginya harga properti di sekitar lokasi obyek.
b. Data Pembanding Tanah

Cukup sulit untuk mendapatkan data transaksi jual beli di sekitar lokasi obyek penilaian
sementara data pasar dari tangan pertama pun sulit untuk didapatkan. Akan tetapi, pada saat
dilakukan peninjauan lapangan, terdapat beberapa data pasar yang kami kira sebanding dan
dapat digunakan sebagai pembanding pada obyek penilaian, walaupun ada beberapa
penyesuaian yang harus dilakukan . Data-data pasar yang terdapat di sekitar lokasi tersebut
adalah sebagai berikut :
1. Tanah kosong yang berlokasi di Jalan Petireman, Desa Pegambiran, Kecamatan

Lemahwungkuk, Kota Cirebon, Provinsi Jawa Barat, luas tanah 10.000 m 2 , sertifikat Hak
Milik. Harga penawaran Rp. 5 .000 .000.000,- .
2. Tanah kosong yang berlokasi di Jalan Pangeran Seda Lautan, Desa Waruduwur,
Kecamatan Mundu, Kabupaten Cirebon , Provinsi Jawa Barat, luas tanah 39.000 m 2 ,
sertifikat Hak Milik. Harga penawaran Rp . 13.650.000.000,-.
3 . Tanah kosong yang berlokasi di Jalan Kanci - Sindanglaut, Desa Cipeujeuh Wetan,
Kecamatan Lemahabang, Kabupaten Cirebon, luas tanah 30.000 m 2 , sertifikat Hak Milik.
Harga penawaran Rp. 18.000.000.000,-.
Dari data-data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, ukuran, bentuk, legalitas dan lain - lain antara data pembanding dengan obyek
penilaian .
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar (Market
Value) dari obyek penilaian tersebut per tanggal 08 Juli 2022 adalah Rp. 14.466.000.000,-
(Empat Belas Milyar Empat Ratus Enam Puluh Enam Juta Rupiah).
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 01. Lap . Tanah - JI. Mundu Pesisir, Ka b. Cirebon 6
~
LAMPI RAN
- FOTO-FOTO PROPERTI
- PET A LO KASI
-GAMBAR
- FOTOCOPY LEGALIT AS T ANAH
"
~~. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

........ - -- .
---------------------
-------
TAMPAK SITUASI JALAN DAN LINGKUNGAN OBYEK
TAMPAK SITUASI JALAN DAN LINGKUNGAN OBYEK

~
BIDANG JASA PROPERTI ( Pl
TAMPAK DEPAN OBYEK
T AMPAK BATAS T ANAH OBYEK SISI BARAT

~
TAMPAK BATAS TANAH OBYEK SISI UTARA
TAM PAK BAT AS T ANAH OBYEK SISI TENGGARA

~
~· KANTOR JASA PENILAI PUB LIK
TAMPAK BATAS TANAH OBYEK SISI TENGGARA
TAMPAK KONDIS I TANAH OBYEK

~
TAMPAK BATAS TANAH OBYEK SISI TIMUR LAUT
TAMPAK BATAS TANAH OBYEK SISI TENGGARA

~

TAMPAK TANAH OBYEK YANG DIJADIKAN JALAN(SISI TIMUR)
PIHAK PENDAMPING BAPAK ANDI WILLIAM GUNAWAN

(KARYAWAN PT.PG RAJAWALI II)
~.
~
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

PETA LOKASI
Gunungja1i
*
Klangenan
Plered
Plumbon AlunAlunq
Kejaksan
Cirebon
Kedawung
Keraton Kasepuhan
Untversitas
Depok Muhammadiyah ... Cirebon .
" Grage C·ty Mall
Lokasi Obyek
-6.775408•, 108.587742" <D
ebon F
Sumber F
Talaga Langit •
•
Seber
~

PETA LOKASI
NamaObjek KswBSBn Peruntuklln lndustri
Nama Kabupaten/Kota Cirebon
Nama Pra.iinsi J1JWe Beret
Staus Daerah Perde
StausData Perde
Nomordan Tahun Peraturan Perde No. 07 Tehun 201 B

~
~. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
PETA LOKASI
Gunungja1i
*
Klangenan
DATAl
-6.750388°, 108.577139°
Plumbon
DATA2
-6.77212CT, 108.607186.
Kera1
Universi1as
Depok Muhammad1yah ...
ebon F
Sumber F
Talaga Langi1 •
DATA3
-6.822297°, 108.618050°
•
Beber
Wisa1a Kura-Kura wa
Go og le •
Lemahabang
~_.
AYON SUHERMAN & REKAN
BIDANG J ASA PROPERTI ( Pl
*
-- Tanah obyek yang
difungsikan sebagai
jalan
LAY OUT T ANAH
KETERANGAN LOKASI ASET

SHP No. 12
1. Bidang tanah A 26.370 m2 Jalan Mundu Pesisir,
2. Bidang tanah B 6.230 m2 Desa Mundumesigit, Kecamatan Mundu,
3 . Bidang tanah C 618 ___m
...;.....;;...._
2 Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.
Luas Total 33.218 m2
DIGAMBAR Ade Amra Kusprakoso
TANGGAL Juli 2022
SKALA NTS
'
BIDANG JASA PENILAI PROPERTI
~
LAPORAN PENILAIAN ASET

TERLETAK DI:
JALAN RAYA SINDANG LAUT,
DESA CIPEUJEUH WETAN, KECAMATAN LEMAHABANG,
KABUPATEN CIREBON, PROVINS! JAWA BARAT.
~
PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN PABRIK GULA YANG TERLETAK DI

JALAN RAYA SINDANG LAUT, DESA CIPEUJEUH WETAN, KECAMATAN
LEMAHABANG, KABUPATEN CIREBON, PROVINS! JAWA BARAT.
OBYEK PENILAIAN
Properti yang menjadi obyek penilaian dalam laporan ini adalah pabrik gula dengan uraian
sebagai berikut :
Obyek Penilaian Tanah dan bangunan pabrik gula
Lokasi Obyek Penilaian Jalan Raya Sindang Laut, Desa Cipeujeuh Wetan,
Kecamatan Lemahabang, Kabupaten Cirebon, Provinsi
Jawa Barat.
Titik Koordinat -6.827064°, 108.624050 °
Luas Tanah 145.874 m 2
Luas Bangunan ± 30 .151 m 2
KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam penilaian ini kami tidak melakukan pengukuran luas tanah namun kami melakukan
pengecekan terhadap batas-batas, bentuk dan arah mata angin sedangkan luas tanah yang
kami sampaikan dalam laporan penilaian ini adalah luas berdasarkan luas yang tertera dalam
salinan legalitas yang kami terima. Kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan dan
sarana pelengkap, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan
ataupun bagian-bagian dari aset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan
kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan, kerusakan serta gangguan lain yang
tidak terlihat.
lnspeksi lapangan kami lakukan dengan didampingi oleh Bapak Nasution Arsyad yang
merupakan Ka ryawan PT. PG Rajawali II , pendamping menunjukkan lokasi , batas- batas tanah
dan spesifikasi aset yang menjadi obyek penilaian.
Obyek penilaian terdiri dari 6 (enam) bidang tanah yang telah menjadi satu hamparan dengan
legalitas Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 160, 161, 162, 163, 164 dan 165, di atas bidang
tanah obyek berdiri bangunan pabrik gula dan bangunan sarana pelengkap lainnya. Pada saat
dilakukan inspeksi lapangan, bangunan pabrik dalam kondisi tidak beroperasi atau tidak
produksi hal tersebut di karena kan keterbatasan bahan baku, secara umum obyek penilaian
dalam keadaan kurang terawat.
Terdapat beberapa bangunan yang berdiri di luar sertifikat yang menjadi obyek penilaian, yaitu
bangunan pos jaga 2, mes karyawan No. 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 , 27 dan 28 sehingga
bangunan tersebut tidak kami berikan opini nilai.
Terdapat sebagian masa berlaku Sertifikat Hak Guna Bangunan obyek penilaian yang telah
berakhir yaitu Bidang tanah SHGB No. 162 telah berakhir pada tanggal 27 Desember 2021,
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PE N IL A IA N ASET 0 2. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Lau t , Kab. Cire bo n
•
SHGB No. 163 telah berakhir pada tanggal 2 Juli 2022 dan SHGB No. 165 telah berakhir pada
tang gal 27 Desember 2022. Berdasarkan Surat Keterangan No. 342/ NOT/ Vl/2022 tanggal 07
Juni 2022 dan Surat Keterangan No. 217 / NOT/ IV/ 2022 tanggal 19 April 2022 yang di keluarkan
oleh Notaris/ PPAT Siti Artati Noveriyah, SH , bahwa Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 162, 163
dan 165 masih dalam proses perpanjangan dan atau belum selesa i. Apabila masa berlaku SHGB
No. 162, 163 dan 165 tidak dapat di perpanjang maka laporan penilaian ini t idak berlaku, Kami
sarankan kepada piha k pengguna laporan dalam hal ini PT. Bank Pembangunan Daerah Jawa
Barat dan Banten untuk memastikan bahwa m asa berlaku ketiga sertifikat tersebut dapat di
perpanjang sebelum diikat sebagai jaminan .
Terdapat bidang tanah lain yang telah menjad i satu hamparan dengan obyek penilaian,
menurut keterangan pendamping bahwa bidang tanah lain tersebut masih satu kepem ilikan
namun tidak te rmasuk dalam obyek penilaian .
Titik koordinat yang kami cantumkan da lam laporan ini adalah berdasarkan pada Google Earth
yang kemungk inan akan memiliki deviasi dari kondisi sebenarnya di lapangan .
Jika terjadi kesalahan penunjukan aset sebagai obyek penugasan, maka penila i dibebaskan dari
tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
Dalam penugasan ini kami tidak mendapatkan pembatasan dalam melakukan investigasi pada
saat inspeksi di lapangan, adapun data-data yang relevan dapat kami temukan di lokasi sekitar
obyek penilaian, sehingga kami dapat m elaku kan penelaahan, perhitungan dan analisa
berdasarkan data y ang kami temu kan di lapa ngan .
Bahwa t idak ada kejadian penting (subsequent events) yang terjadi setelah tanggal pen ilaian
yang mengakibatkan perubahan terhadap properti yang dinilai, baik dalam jumlah, kondisi
serta lingkungan sekitarn y a.
Penilaian ini dilakukan dalam kondisi sedang terjadinya wabah Covid-19 dan data-data yang
dipergunakan merupakan data-data yang juga diperoleh pada saat terjadinya wabah Covid-19 .
PENDEKATAN PENILAIAN
Pemilihan pendekatan dan metode yang digunaka n dalam penilaian sangat tergantung dari
jenis obyek y ang dinilai serta ketersediaa n data di lapangan .
Mengingat oby ek penilaian berupa pabrik gula ( tanah dan bangunan ) dan di lokasi sekitar tidak
tersedia data pasar yang sejenis denga n obyek penilaian yang dapat dijadikan sebagai
pembanding, m aka Pendekatan Pasar tidak dapat diterapkan, seda ngkan Pendekatan
Pendapatan juga tidak dapat diterap kan ka rena obyek penilaian bukan properti yang
menghasilkan pendapatan (Income producing proper ty) .
Berdasarkan kondisi tersebut d i atas, maka pendekatan yang paling sesuai untuk diterapkan
atas obyek pen ilaian adalah Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti untuk penilaian bangunan dan Metode Perbandingan Data Pasar (Direct
Comparison Method) untuk penilaian tanah.
PT. PG Rajawali II
LA PORAN PE NILA IAN AS ET 02. Lap. Pabri k - J I. Raya Sindang Laut , Kab. Cirebon 2
~
~* KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Pendekatan Biava (Cost Approach).

Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi bahwa
pembeli akan membayar aset tidak lebih dari pada biaya untuk mendapatkan aset dengan
utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan
mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang t idak semestinya, ketidaknyamanan, risiko
atau faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini memberikan indikasi nilai dengan menghitung biaya
pengganti atau reproduksi saat ini dari aset dan membuat pengurangan untuk kemunduran
fisik dan selu ruh bentuk keusangan lainnya yang relevan . Dalam Penilaian Perusahaan
Pendekatan Biaya lazimnya dikenal sebagai Pendekatan berbasis aset (asset based approach).
(KEPI & SPI Edisi Vll-2018, SPI 106 - 6.5.a).
Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan
biaya pengganti pengembangan baru ( sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang
sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa
mempertimbangkan antara lain bia y a akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya
lembur. Untuk Propert i yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi
termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi
dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan
depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasa r atau dalam prakti k penilaian .
Biaya Pengganti (KEPI & SPI Edisi Vll-2018, SPI 106 - 6.6.b; 6.6.c)
• Secara umum , b iaya pengganti baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga
di mana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan
utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik.
• Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk
keusangan y ang relevan . Setelah penyesua ian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya
Pengganti Terdepresiasi ( Depreciated Replacement Cost).
Depresiasi/Keusangan (KEPI & SP I Edisi Vll-2018, SPI 106 - 6.8)
a) Dalam ko nte ks Pendekatan Bia y a, depresiasi merujuk kepada penyesuaian y ang

diperhitung kan untu k mengestimasi bia ya pembuatan aset dengan utilitas yang setara
guna merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi
aset yang dinilai. Pengertian ini berbeda dengan depresiasi/keusangan di dalam pelaporan
keuangan atau hukum pajak, di mana um umnya merujuk kepada metode yang secara
sistematis mengeluarkan belanja modal da ri waktu ke waktu.
b) Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai t ipe

penyusutan/ keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh ke dalam sub-kategori apabila
mela k ukan p en y esuaian :
1. Penyusutan fisik: kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.
2 . Keusangan fungsional : kehilangan ut ilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang
dinila i dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi dan teknologi
yang sudah ketinggalan jaman .
PT. PG Rajawali II
LA PORAN PE N ILA IA N ASET 02. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Ka b . Cir eb o n 3
~.r AYON SUHERMAN & REKAN
~* KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
3. Keusangan eksternal atau ekonomis: kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor
ekonomi, lokasi atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat bersifat
temperer atau permanen.
Metode Perbandingan Data Pasar (Direct Comparison Method)

Metode Perbandingan Data Pasa r, dalam penilaian bisnis juga dikenal sebagai Guideline
Transaction Method sedangkan dalam penilaian properti dikenal sebagai Direct Comparison
Method, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset
yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (KEPI & SPI
Edisi Vll-2018, SPI 106 - 6.2.a).
Nilai Pasar dari obyek penila ian adalah lndikasi Nilai Pasar tanah ditambah Biaya
Reproduksi/Pengganti Baru (RCN) atas bangunan yang dikurangi penyusutan.
IDENTIFIKASI LOKASI
a. Lokasi dan Pencapaian

Lokasi properti terletak di sebelah Utara Jalan Raya Sindang Laut, yang termasuk wilayah :
'" Desa Cipeujeuh Wetan

IP Kecamatan Lema ha bang
I.." Kabupaten Cirebon
IP Provinsi Jawa Barat
Lalu lintas utama di daerah tersebut berada di Jalan Raya Karang Sembung yang merupakan
lalu lintas 2 (dua ) arah yaitu dari arah Barat ke Timur dan sebaliknya dengan intensitas
pemakaiannya tinggi. Perkerasan jalan terbuat dari hotmix dengan lebar ± 10 meter dengan
kondisi baik dan dilengkapi dengan saluran air, lampu jalan dan jalur hijau.
Obyek penilaian terletak ± 250 meter dari Jalan Raya Karang Sembung adapun jalan di depan
lokasi obyek yang menghubungkan antara obyek penilaian Jalan Raya Karang Sembung
merupakan jalan lingkungan dengan lebar 6 meter dengan kondisi cukup dan dilengkapi
dengan saluran air.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah Barat melalui Jalan Toi Palimanan - Kanci
keluar di Gerbang Toi Kanci, lurus ke arah Utara ± 1,6 km belok ke arah Timur memasuki Jalan
Raya Pantura ± 1,4 km, belok ke arah Selatan memasuki Jalan Syech Lemahabang ± 5 km, belok
ke arah Barat memasuki Jalan Raya Karang Sembung ± 700 m , belok arah Utara memasuki
jalan lingkungan menuju lokasi aset.
Obyek berlokasi di kawasan Pinggir Kota yang sudah berkembang, yang terletak ± 15 kilometer
dari pusat Kota Cirebon dengan kepadatan lingkungan sedang.
Beberapa bangunan yang cukup menonjol di sekitar lokasi obyek penilaian antara lain : Kantor
Telkom Sindanglaut dengan jarak ± 800 meter, SMA Negeri 1 Lemahabang dengan jarak ± 350
meter, dan Polsek Lemahabang dengan jarak ± 800 meter.
b. Fasilitas Lingkungan
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah campuran yang merupakan daerah bebas banjir. Di
sekitarnya pada umumnya adalah bangunan rumah tinggal dan terdapat beberapa
penggunaan lahan untuk industri berupa gudang.
PT. PG Rajawali II
LAPO RA N PENILAIA N A SET 02. Lap. Pabrik - J I. Raya Sindang Laut, Ka b . Ci reb o n 4
~
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PLN, telepon dari Telkom, dan air bersih
dari PDAM dan telah disambungkan ke lokasi.
Fasilitas umum yang terdapat di daerah tersebut antara lain Sarana kesehatan, sarana
pendidikan, tempat perbelanjaan dan tempat ibadah.
DAT A PRO PE RT I
a. Data Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 6 (enam) Legalitas yaitu :
1) Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 160 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten Cirebon pada tanggal 31 Oktober 2001 dan akan berakhir pada tanggal 12
November 2041, Surat Ukur No. 21/2001, tanggal 03 Jul i 2001, terakhir tercatat atas nama
PT. Pabrik Gula Rajawali II (Persero), dengan luas 1.890 m 2 •
Kabupaten Cirebon pada tanggal 31 Oktober 2001 dan akan berakhir pada tanggal 12
November 2041, Surat Ukur No. 20/ 2001, tanggal 03 Juli 2001, terakhir tercatat atas nama
Kabupaten Cirebon pada tanggal 7 November 2001 dan telah berakhir pada tanggal 27
Desember 2021 , Surat Ukur No. 18/ 2001, tanggal 03 Juli 2001, terakhir tercatat atas nama
Kabupaten Cirebon pada tanggal 22 November 2001 dan telah berakhir pada tanggal 22
Juli 2022, Surat Ukur No. 19/ 2001 , tanggal 03 Juli 2001, terakhir tercatat atas nama PT.
Pabrik Gula Rajawali II (Persero), dengan luas 31 .900 m 2 •
Kabupaten Cirebon pada tanggal 7 November 2001 dan akan berakhir pada tanggal 02
Juli 2042, Surat Ukur No. 22/2001 , tanggal 03 Juli 2001, terakhir tercatat atas nama PT.
Pabrik Gula Rajawali II (Persero), dengan luas 4.453 m 2 •
Kabupaten Cirebon pada tanggal 21 Maret 2002 dan telah berakhir pada tanggal 27
Desember 2021, Surat Ukur No. 24/ 2001 , tanggal 07 September 2001 , terakhir tercatat
atas nama PT. Pabrik Gula Rajawali II (Persero), dengan luas 79 .124 m 2 •
Luas tanah seluruhnya sesuai dengan Legalitas tersebut adalah 145.874 m 2 •
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut :

l.P Barat Rel Kereta Api
,,. Utara Saw ah
'" Timur Permukiman
'" Selatan Jalan Raya Sindang Laut
Bentuk tanah t idak beraturan dengan ukuran yang menghadap jalan lingkungan ± 50,00 meter
dan panjang ke belakang ± 400 meter. Kontur tanah datar dengan ketinggian tanah ± 25 cm
di atas permukaan jalan di sekitarnya.
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 0 2. Lap . Pabrik - JI. Ra ya Sindang Laut, Kab. Cirebon 5
•
Kami tidak mendapatkan salinan IMB dari pemberi tugas, seluruh informasi yang kami
sampaikan berdasarkan data yang kami peroleh saat peninjauan di lapangan.
b.l. Bangunan TUK
Selesai dibangun 1998

Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Luas bangunan efektif ± 670 m 2
Konstruksi Beton bertulang
- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Dinding Pasangan batu bata diplester dan dicat
Pintu Kayu Panil
Jendela Kaea rangka kayu
Langit-langit Gypsum
Penutup atap Genteng tanah liat dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b.2. Bangunan Pabrik

Luas bangunan efektif ± 12.560 m 2
Konstruksi Rangka baja
- Komponen bangunan
Lantai Slab beton
Pintu Plat besi
Penutup atap Spandek dengan rangka baja
- Fasilitas bangunan
Daya listrik Dari PLN sebesar 66.000 VA
Air bersih Dari sumur dalam yang disalurkan melalui pompa
listrik
Kondisi Buruk
b.3. Bangunan Baggase Storage

- Komponen bangunan
Dinding Dinding spandek rangka baja
Penutup atap Spandex gelombang dengan rangka baja
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawali II
LA POR A N PENILA IA N ASET 02. Lap. Pa brik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 6
•

b.4. Bangunan Gudang Rabuk

- Komponen bangunan
Lantai Slab beton
Pintu Plat besi
Penutup atap Seng gelombang dengan rangka baja
Kondisi Buruk
b.5. Bangunan Material

- Komponen bangunan
Lantai Slab beton
Pintu Kayu Panil
Penutup atap Seng gelombang dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b.6. Bangunan Gudang Gula A
- Selesai dibangun 1993

- Konstruksi Rangka baja
- Komponen bangunan
Lantai Slab beton
Pintu Plat Besi
Kondisi Buruk
b.7. Bangunan Gudang Gula B

- Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 0 2. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 7
"


- Komponen bangunan
Lantai Slab beton
Dinding Pasangan batu bata diplester dan dieat
Pintu Plat Besi

Penutup atap Spandex dengan rangka baja
Kondisi Buruk
b.8. Bangunan Semi Permanen Garasi Traktor

- Komponen bangunan
Lantai Rabat beton
Pintu Kayu panil
Langit-langit Triplek
Kondisi Buruk
b.9. Bangunan Kantor Garasi Traktor

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu panil
Kondisi Buruk
b.10. Bangunan Gudang Ampas 1

- Konstruksi Rangka baja
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAI AN ASET 02 . Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 8
"

BIDANG JASA PROPERTI CP)
- Komponen bangunan
Kondisi Buruk
b.11. Bangunan Gudang Ampas 2

- Komponen bangunan
Kondisi Buruk
b.12. Bangunan Gudang Solar dan Limbah 83

- Komponen bangunan
Lantai Rabat beton
Pin tu Kayu panil
Kondisi Buruk
b.13. Perumahan Karyawan G-6

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu panil
Penutup atap Seng dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b.14. Bangunan Sekolah TK Gelatik

PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02 . Lap. Pabrik - J I. Raya Sindang Laut, Kab. Cireb o n 9
~

- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu panil
Kondisi Buruk
b.15. Bangunan Wisma Ria

- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kaea Rangka Aluminium
Jendela Kaea Rangka Aluminium
Langit-langit Gypsum
Penutup atap Asbesdenganrangkakayu
Kondisi Buruk
b.16. Bangunan Parkir Motor

- Komponen bangunan
Lantai Rabat Beton
Penutup atap Asbes dengan rangka baja ringan
Kondisi Buruk
b.17. Bangunan Rumah Jembatan Timbangan 1

Luas bangunan efektif ± 32 m2
Konstruksi Seton bertulang
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02 . Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab . Cirebon 10
~
BIDANG J ASA PROPERTI (Pl
- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu Panil
Jendela Kaea Rangka Kayu
Penutup atap Asbes dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b.18. Bangunan Rumah Jembatan Timbangan 2

- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.19. Bangunan Koperasi, Poliklinik dan Ruang Rapat

- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.20. Bangunan IPAL

PT. PG Rajawali II
LAPORAN P NILAIAN ASET 02. Lap. Pabrik - JI. Ra ya Sindang Laut, Kab . Cirebon 11
~
- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Dinding Pasangan batu bata dip lester dan dieat
Pintu Kayu Panil
Langit -langit T riplek
Kondisi Buruk
b.21. Bangunan Rumah Pompa dan Sumur Bor


- Komponen bangunan
Lantai Rabat beton
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.22. Bangunan Pos Jaga 1

Luas ba ngunan efektif ± 25 m 2
Konst ruksi Seton bertulang
- Kompo nen bangunan
Lanta i Keramik
Pintu Kayu Panil
Lang it-langit T riplek
Penutu p atap Asbes dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b .23. Bangunan Mess Karyawan No. 1
- Selesa i dibangun 1994

- Konstruksi Seton bertulang
PT. PG Rajawal i II
LA PO RAN PE N ILA IAN AS ET 02 . Lap. Pabrik - J I. Raya Sindang Lau t. Kab . e irebon 12
~

BIDANG JASA PROPERTI (Pl
- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.24. Bangunan Mess Karyawan No. 2

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 13
~
- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Langit- langit Triplek
Kondisi Buruk

Jumlah Lantai 1 ( satu) lantai
Konst ruksi Beton bertulang
- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Dind ing Pasangan batu bata diplester dan dieat
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

Jum lah Lantai 1 ( satu ) lantai
- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
- Selesa i dibangun 1994

Jumlah Lanta i 1 (satu) lantai
PT. PG Rajawali II
LA PO RA N PENILA IAN A SET 02. Lap. Pabri k - JI. Raya Sindan g Laut. Ka b . Cirebon 14
~
- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil

Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

Konst ruksi Seton bertulang
- Komponen bangunan
Lanta i Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

PT. PG Rajawali II
LA POR A N PE N ILA IAN ASET 02 . Lap. Pabri k - J I. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 15
~

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil

Langit- langit Tri plek
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

- Konstruksi Beton bertulang
- Komponen bangunan
Lanta i Teraso
Pintu Kayu Panil
Langit -l angit Triplek
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawa li II
LA PO RAN PEN ILA IAN A SE T 02 . Lap . Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebo n 16
"
~'" KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
" ' AYON SUHERMAN & REKAN

b.35. Bangunan Mess Karyawan No. 12A


- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

Jumlah Lantai 1 ( satu) lantai
- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kay u Panil
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Dinding Pasangan batu bata d iplester dan dieat
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PE NILAIAN AS ET 02. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 17
•

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab . Cirebon 18
~


- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
Selesai d ibangun 1994

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02. Lap . Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab . Cirebon 19
~

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.46. Bangunan Musholla & Toilet Luar

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 20
~
~,. KANTOR JASA PEN I LAI PUBLIK
,,, AYON SUHERMAN & REKAN
b.47. Bangunan Musholla dan Toilet Pool Kendaraan

- Komponen bangunan
Lantai Teraso
Pintu Kayu Panil

Kondisi Buruk
b.48. Bangunan Rumah Pompa 1

- Komponen bangunan
Lantai Rabat Beton
Dinding Pasangan batako diplester dan dieat
Pintu Kayu Panil
Langit-langit Beton ekspose
Penutup atap Dak Beton
Kondisi Buruk
b.49. Bangunan Kantor QC

- Konstruksi Beton bertulang
- Komponen bangunan
Lantai Rabat Beton
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 0 2. Lap. Pabrik - JI. Ra ya Sindang Laut. Kab. Cirebon 21
~
b.50. Bangunan WTP Denim

- Komponen bangunan
Lantai Rabat Seton
Kondisi Buruk
b.51. Bangunan ST. Bangunan

Konstruksi Berton bertulang
- Komponen bangunan
Lantai Rabat Seton
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.52. Bangunan Gudang Oli

Jum lah Lantai 1 (satu) lantai
- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.53. Bangunan Kantor Tebangan Lama

PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02 . Lap. Pabrik - J I. Ra ya Sindang Laut. Kab. Cirebon 22
•
~~· KANTOR JASA PEN I LAI PUBLIK
BIDANG J ASA PROPERTI (P)

- Komponen bangunan
Lantai Rabat Beton
Pintu Kayu Panil

Kondisi Buruk
b.54. Bangunan Timbangan Lori

- Komponen bangunan
Lantai Rabat Beton
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b.55. Bangunan Kantin

- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Dinding Pasangan batako diplester dan dicat
Pintu Kayu Panil
Kondisi Buruk
b .56. Bangunan Mekanis dan Service Traktor

PT. PG Rajawali II
LA PO RAN PEN ILAIAN AS ET 02 . Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut , Kab. Cirebon 23
~


- Komponen bangunan
Lantai Tera so
Pintu Kayu Panil
Langit-Langit Triplek
Kondisi Buruk
b.57. Bangunan Pool Mobil

Konstruksi Batu kali
- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu dobel triplek
Lang it-Lan git Triplek
Penutup atap Seng glombang dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b.58. Bangunan Pos Jaga 3


- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Penutup atap Genteng beton dengan rangka kayu

Kondisi Buruk
b.59. Bangunan Rumah Pompa 2

PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02 . Lap. Pabrik - JI. Ra ya Sindang Laut, Kab. Cirebon 24
~

- Komponen bangunan
Lantai Slab Beton
Pintu Kayu Panil

Kondisi Buruk
b.60. Bangunan Masjid

- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu Panil
Penutup atap Genteng beton dengan rangka kayu
Kondisi Buruk
b.61. Bangunan Lapangan Tenis

- Komponen bangunan
Lantai Keramik
Pintu Kayu dobel triplek
Kondisi Buruk
PERA TU RAN PEMERINT AH
Sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Cirebon No. 7 Tahun 2018, tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Cirebon Tahun 2018-2038, peruntukan lokasi obyek penilaian yaitu
berada di Kawasan Peruntukan lndustri.
PT. PG Rajawali II
LA PORAN PEN ILAIA N AS ET 02. Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebon 25
~

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan regulasi yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah setempat serta memperhatikan
penggunaan tanah di sekitar lokasi, maka menurut kami penggunaan tanah untuk industri
merupakan penggunaan yang tertingg i dan terbaik dari tanah tersebut.
PENILAIAN
a. Analisa Pasar
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan I 2022 mencatatkan pertumbuhan positif sebesar
5,61 % (yoy). Meskipun permintaan domestik tidak setinggi triwulan IV 2021 lantaran
normalisasi pasca HBKN Natal dan Tahun Baru , pertumbuhan ekonomi yang melambat
tersebut bahkan lebih baik dari prakiraan sebelumnya dan juga lebih tinggi dari pertumbuhan
ekonomi nasional sebesar 5,01 % (yoy). Di antara 6 provinsi di Jawa, Jawa Barat mencatatkan
pertumbuhan ekonomi yang gemilang di saat DKI Jakarta hanya mampu tumbuh 4 ,63% (yoy)
dan Jawa Timur tumbuh sebesar 5,2% ( yoy).
Dari sisi pengeluaran, pertumbuhan positif terutama ditopang oleh konsumsi rumah tangga
dan ekspor. Kondisi ekonomi yang membaik secara agregat berdampak pada kemampuan
bayar dan juga daya beli masyarakat yang perlahan meningkat, meskipun masih terbatas
sehubungan dengan pemberlakuan PPKM untuk mengurangi penyebaran virus Covid-19
varian Omicron yang memuncak di Februari 2022. Di sisi lain, pada triwulan I 2022 Jawa Barat
memperoleh keuntungan dari kenaikan harga komoditas global sehubungan dengan share
ekspor yang cukup besar pada perekonomian Jawa Barat.
Sementara dari sisi lapangan usaha , selaras dengan pertumbuhan ekonom i yang tumbuh
posit if namun tidak setinggi triwulan IV 2021, kinerja lapangan usaha utama d i Jaw a Ba rat juga
terpantau sedikit melandai, anta ra lain sektor industri pengolahan , sektor perdagangan besar
& eceran, sektor konstruksi , serta sektor pertanian . (Sumber: Laporan Perekonomian Pro vinsi Ja wa Barat,
Bl Mei 2 022 ) .
Kinerja lndustri Pengolahan Jawa Barat Triwulan I 2022

Secara struktural , sektor industri pengolahan masih menjadi penopang utama perekonomian
Jawa Barat, pada triwulan I 2022 sektor industri pengolahan mampu tumbuh cukup tinggi
sebesar 8,65% (yoy), meskipun tidak setinggi pada triwulan IV 2021 yang mencapai 9,15%
(yoy). Di tengah normalisasi permintaan pasca HBKN Natal dan Tahun Baru, nampaknya
sektor industri pengolahan dalam negeri masih memperoleh orderan ekspor sehingga
kinerjanya masih terjaga di awal tahun 2022. Meningkatnya sektor industri juga terkonfirmasi
dari hasil liaison yang dilakukan Bank Indonesia kepada pelaku usaha di Jawa Barat pada
triwulan I 2022 di mana kapasitas terpasang industri tercatat meningkat. Selaras dengan
kenaikan kapasitas terpasang, kapasitas utilisasi lini produksi juga meningkat yang
menunjukkan optimalisasi dan konsistensi industri dalam upaya pemenuhan permintaan
customer. Di tengah eskalasi tensi geopolitik akibat invasi Rusia ke Ukraina, kenaikan harga
komoditas global juga memberikan pengaruh pada sektor industri melalui jalur harga
komoditas terutama untuk bahan baku minyak. Selain itu, disrupsi rantai pasok global sedikit
banyak juga telah mempengaruhi suppl y chain industri di Jawa Barat yang mayoritas masih
melakukan pemenuhan bahan baku secara impor. Salah satu sub sektor industri yang turut
merasakan dampak kenaikan harga minyak dunia adalah industri hulu tekstil yang
menggunakan minyak sebagai bahan baku utama pembuatan serat polyester.
PT. PG Rajawali II
LA PORAN PENILAI A N ASET 0 2. Lap. Pabrik - J I. Raya Sindang Laut, Kab. Cirebo n 26
~
~~· KANTOR JASA PENILAI PUB LIK
Selain itu, kine rja industri elektronik dan industri otomotif juga berpotensi terganggu
sehubungan kondisi pasokan aluminium dan baja secara global yang kian menipis dan pada
akhirnya berdampak pada kenaikan harga . Sebagai dampaknya, kenaikan biaya input pada
industri akan menggerus margin usaha pada sektor industri. (Sumber : Laporan Perekonomian Provinsi
Jawa Barat, Bl Mei 2022).
Kabupaten Cirebon adalah sebuah kabupaten d i Provinsi Jawa Barat. Secara administratif,
Kabupaten Cirebon berbatasan dengan Kuningan di sebelah Selatan, Kabupaten Brebes di
sebelah Timur, Kabupaten lndramay u di sebelah Utara, dan Kabupaten Majalengka di sebelah
Barat. Kabupaten Cirebon berada di jalur pantu ra, seba gai pintu ger ban g utama Provin si Ja wa
Barat d i seb elah Timur. Cirebon ju ga terd apat ti ga ruas jalan tol , yait u Jalan Toi Palimanan-
Kanci ( Palikanci), Jalan Toi Cikopo-Palimanan ( Cipa li ), dan Jalan Toi Kanci-Pejagan .
Kabupaten Cirebon merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi Jawa Barat yang mem iliki
jumlah penduduk cukup besar, tercatat pada tahun lalu jumlah penduduk di Kabupaten
Cirebon sebanyak 2.290 .967 jiwa, jumlah te rsebut meningkat dari tahun sebelumnya sebesar
1,2%, terjadinya peningkatan jumlah penduduk di Kabupaten Cirebon berdampak pada
peningkatan akan kebutuhan lahan hunian maupun penggunaan lainnya seperti lahan komersial
maupun industri, sehingga dapat terjadi alih fungsi dari lahan menjadi penggunaan lahan
lainnya .
Secara umum perkembangan pasa r properti di wilayah Kabupaten Cirebon mengalami
pertumbuhan peningkatan yang cukup baik, baik itu properti non-komersial hingga properti
komersial. Salah satu penyebabnya adalah karena kawasan te r sebut memil iki lahan yang cukup
luas untuk dikembangkan serta didukung dengan permintaan pasar properti yang cukup
banyak.
Salah satu wilayah yang berkembang pesat di Kabupaten Cirebon adalah Kecamatan
Lemahabang . Wilayah ini sangat diuntungkan dengan adanya Jalan Toi Palimanan - Kanci yang
melintasi wilayah ini dan terdapat Pintu Toi Kanci yang menjadi salah satu akses ke wilayah
sekitar.
Obyek penilaian terletak di Jalan Raya Sindang Laut, Desa Cipeujeuh Wetan, Kecamatan
Lemahabang , Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat. Letak lokasi obyek penilaian relatif
tidak jauh dari pusat perekonomian wilayah Cirebon , sehingga hal tersebut menjadi salah
satu faktor tingginya harga properti di sekita r lokasi obyek.
b. Data Pembanding Tanah

Cukup sulit untuk mendapatkan data transaksi jual beli di sekitar lokasi obyek penilaian
sementara data pasar dari tangan pertama pun sulit untuk didapatkan. Akan tetapi, pada saat
dilakukan peninj auan lapangan, terdapat beberapa data pasar yang kami kira sebanding dan
dapat digunakan sebagai pembanding pada obyek penilaian , walaupun ada beberapa
penyesuaian y ang harus dilakukan . Data-data pasar yang terdapat di sekitar lokasi tersebut
adalah sebagai berikut:
1. Tanah kosong yang berlokasi di Jalan Kanci - Sindanglaut, Desa Cipeujeuh Wetan,
Kecamatan Lemahabang, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat, luas tanah 30.000 m 2 ,
Sertifikat Hak Milik. Harga penawaran Rp. 18.000.000.000,-.
2. Tanah kosong yang berlokasi di Jalan Raya Pantura, Desa Kanci, Kecamatan
Astanajapu ra, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat, luas tanah 200.000 m 2 , legalitas
tanah Akte Jual Beli . Harga penawaran Rp. 100.000 .000 .000,-.
PT. PG Rajawali II
LAPOR A N PENILA IA N A SET 02. Lap . Pabrik - J I. Raya Sinda ng La ut , Kab . Ci rebon 27
~
3. Gudang yan g berl okasi d i Ja lan Pantura , Desa Rawa Urip, Kecamatan Pangenan,
2
Kabupaten Cirebon , Provinsi Jawa Barat, luas tanah 62.000 m 2 , luas ba ngunan 2.200 m ,
Sertifikat Hak Milik. Harga penawaran Rp. 4 9 .600 .000 .000,-.

Dari data-data tersebut di atas, kami melakuka n beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, u kuran, bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pemband ing dengan obyek
penilaian.
c. Rincian Nilai
lndikasi Nilai Pasar Nilai Pasar

No. Uraian (Rp.)
(Rp.)
A. Tanah 70.041.000.000
B. Bangunan
B.l . Tuk 524.000.000
B.2. Pabrik 7.471 .000 .000
B.3. Baaaase Storaae 203.000.000
B.4. Gudana Rabuk 322.000 .000
B.5 . Materi al 798 .000 .000
B.6. Guda na Gula A 1.500 .000 .000
B.7. Gudana Gula B 1.115.000.000
B.8. Sem i Permanen Garasi T raktor 79.000.000
B.9. Kantor Garasi T raktor 28.000.000
B.10. Gudana Amoas 1 18.000.000
B.11. Guda nq Amoas 2 18.000.000
B.1 2. Guda na Solar dan Limbah B3 4 0 .000.000
B.13. Peru ma han Karvawan G- 6 63 .000 .000
B.14. Sekolah TK Gelatik 114.000.000
B.15. Wisma Ria 266.000.000
B.16. Parki r Motor 21 .000.000
B.17. Ruma h Jembatan Timbanga n 1 9 .000 .000
B.18. Ruma h Jembatan Timbanqan 2 14.000.000
B.19. Kooe rasi, Poli k linik dan Ruanq Raoat 85.000.000
B.20. IPAL 18.000.000
B.21 . Ruma h Pomoa dan Sumur Bor 7.000.000
B.22. Pos Jaqa 1 21.000.000
B.23 . Mess Karvawan No. 1 339.000.000
B.24. Mess Karva w an No. 2 33 .000.000
B.25 . Mess Karvawa n No. 3 42.000 .000
B.26. Mess Karva w an No. 4 42 .000 .000
B.27 . Mess Karvawan No . 5 17.000 .000
B.28. Mess Karvaw an No . 6 80.000.000
B.29 . Mess Karvawa n No . 7 100.000 .000
B.31. Mess Karvawan No. 9 27.000.000
B.32. Mess Karvawan No. 10 27 .000.000
PT. PG Rajawa li II
LAPORAN PE N ILAIAN AS ET 02 . Lap. Pabrik - JI. Raya Sindang Laut , Kab. Cirebon 28
~
lndikasi Nilai Pasar Nilai Pasar

No. Uraian (Rp.)
(Rp.)

B.35. Mess Karvawan No. 12A 97.000.000
B.36. Mess Karyawan No. 15 84.000.000
B.40 . Mess Karyawan No. 29 50.000.000
B.41. Mess Karvawan No. 30 54.000 .000
B.43. Mess Karyawan No. 32 54.000 .000
B.46. Musholla & Toilet Luar 3.000.000
B.47 . Mushola dan Toilet Pool Kendaraan 1.000.000
B.48. Rumah Pompa 1 3.000 .000
B.49. Kantor QC 24.000.000
B.50. WTP Denim 29.000.000
B.51. ST. Banqunan 27.000.000
B.52. Gudanq Oli 19.000.000
B.53. Kantor Tebangan Lama 20.000.000
B.54. Timbanqan Lori 8.000.000
B.55. Kantin 11.000.000
B.56. Mekanis dan Service Traktor 28.000.000
B.57. Pool Mobil 8.000.000
B.58. Pos Jaqa 3 1.000.000
B.59 . Rumah Pompa 2 1.000.000
B.60 . Masjid 198.000.000
B.61 . Lapangan Tenis 35.000.000
Sub Total B. 14.747.000.000
Total (A+B) 84. 788.000.000
KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar (Market
Value) dari obyek penilaian tersebut per tanggal 08 Juli 2022 adalah Rp. 84.788.000.000,-
(Delapan Puluh Empat Milyar Tujuh Ratus Delapan Puluh Delapan Juta Rupiah).
PT. PG Rajawali II
LAPORAN PENILAIAN ASET 02 . Lap . Pabrik - JI. Ra ya Sindang Laut. Kab. Cirebon 29
'
LAMPI RAN
- FOTO-FOTO PROPERTI
- PETA LOKASI
-GAMBAR
- FOTOCOPY LEGALIT AS T ANAH
~

TAMPA K SITUASI JALAN DAN LINGKUNGAN OBYEK
TAMPAK DEPAN OBYEK

•
BIOANG J ASA PROPERTI ( P)
TAMPAKBANGUNANTUK
TAMPAKBANGUNANTUK
•
TAMPAK BANGUNAN PABRIK
TAMPAK DALAM BANGUNAN PABRIK

~
~,. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
,,, AYON SUHERMAN & REKAN

~
---------
TAMPAKBANGUNANBAGGASESTORAGE
TAMPAKBANGUNANGUDANGRABUK
•
~
BIDA NG JASA PROPERT I ( P)
.,
, ~ ••• 1,..,,·
--___ ...
TAMPAK BANGUNAN MATERIAL
TAMPAK DALAM BANGUNAN MATERIAL

~
TAMPAK BANGUNAN GUDANG GULA A
TAMPAK DALAM BANGUNAN GUDANG GULA A

~
TAMPAK BANGUNAN GUDANG GULA B
TAMPAK BANGUNAN SEMI PERMANEN GARASI TRAKTOR

~
BID.ANG JASA PROPERTI (P)
TAMPAK BANGUNAN KANTOR GARASI TRAKTOR
TAMPAK DALAM BANGUNAN KANTOR GARASI TRAKTOR

"
TAMPAK BANGUNAN GUDANG AMPAS 1
TAMPAK BANGUNAN GUDANG AMPAS 2

~
TAMPAK BANGUNAN GUDANG SOLAR DAN LIMBAH 83
TAMPAK BANGUNAN PERUMAHAN KARYAWAN G-6

"

TAMPAK BANGUNAN WISMA RIA
TAMPAK BANGUNAN PARKIR MOTOR

"
B IDANG JASA PROPERTI (P)
TAM PAK BAN GU NAN RUMAH JEMBAT AN TIMBANGAN 1
TAM PAK DALAM BAN GU NAN RU MAH JEMBAT AN TIMBANGAN 1

"
TAMPAK BANGUNAN RUMAH JEMBATAN TIMBANGAN 2
TAMPAK DALAM BANGUNAN RUMAH JEMBATAN TIMBANGAN 2

~
~,. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
. , AYON SUHERMAN & REKAN
TAMPAK BANGUNAN KOPERASI, POLIKLINIK DAN RUANG RAPAT
TAMPAK DALAM BANGUNAN KOPERASI, POLIKLINIK DAN RUANG RAPAT

~
TAMPAK BANGUNAN IPAL
TAMPAK BANGUNAN RUMAH POMPA DAN SUMUR BOR

'
TAMPAKBANGUNANPOSJAGA1
TAMPAK BANGUNAN POS JAGA 2

(TIDAK DINILAI)
~

TAMPAK BANGUNAN MESS KARYAWAN N0.1
TAMPAK BANGUNAN MESS KARYAWAN NO. 2

Id
~. KANTOR JASA PENILAI PUB LIK

BIDAN G JASA PROPERTI ( P)

~.
~


~


"

•


~
TAMPAK BANGUNAN MESS KARYAWAN NO. 12A

~
~· KANTOR JASA PENI LAI PUBLIK

(TIDAK DINILAI)

(TIDAK DINILAI)
•

(TIDAK DINILAI)

(TIDAK DINILAI)
~

(TIDAK DINILAI)

(TIDAK DINILAI)
~
B IDANG JASA PROPERTI (P)

(TIDAK DINILAI)

(TIDAK DINILAI)
~


~

(TIDAK DINILAI)
"
BIOAN G JASA PROPERTI (P)

(TIDAK DINILAI)

~

~

. "":>'

~· KANTOR JASA PENILAI PUB LIK
~
TAMPAK BANGUNAN MUSHOLLA & TOILET LUAR

~.
~

TAMPAK BANGUNAN MUSHOLA DAN TOILET POOL KENDARAAN
TAMPAK BANGUNAN RUMAH POMPA 1

"

TAMPAK BANGUNAN WTP DENIM
TAMPAK DALAM BANGUNAN ST. BANGUNAN

"
TAMPAKBANGUNANKANTORTEBANGANLAMA
TAMPAK DALAM BANGUNAN TIMBANGAN LORI

•~ AYON SUHERMAN & REKAN
~'" KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
TAMPAK BANGUNAN KANTIN
TAMPAK BANGUNAN POOL MOBIL

"
TAMPAK BANGUNAN POS JAGA 3
TAMPAKBANGUNANRUMAHPOMPA2
~
TAM PAK BANGUNAN MASJID
TAMPAK BANGUNAN LAPANGAN TENIS

'

PIHAK PENDAMPING BAPAK NASUTION ARSYAD

(KARYAWAN PT. PG RAJAWALI II)
~
PETA LOKASI
N
P~Muodu 9
S Tr.JS .-.'JEKH SVAR F ft
RAJ..:. MUHAMMAD T
Mundu
ft PT
T
A .... a AVian
1n- ustrt P1pa
*
Hotet q 8 an
Penqot>atan rrad1s.onat ft
9 e,
Pata"1 Tulang Saing al T
9
ala! oesa Lebak Mek:ar
-; Raa.... ah 11
L' OG Si an<;aut
T ,)!co Karo mah A.'1.11( ~
sate Kura-Kura Belawa 4$'

Alun-Alun Lemahabang fl
Lemahabang
SINDANOLAUT
f t Alurt-Alun Desa
y Slndangtaut
Woterboom T1rta A
Kencana SITTdanglaut Y
' "" "#--.no.,
,....,);_..
''"~ _
~
v!)opee Express 9 ft Griya
T Perma1
arangsembung ...
'1\
Perumah
Tl\MAN MANIS T
ft O(ty eam9
SMPNeQeri 1 ~ PabnkGula A
Susukan ebalil. Y Karang5uwung Y
lndt.rma tot" '
C1AWIJAPLR.A T . Kant"' Oesa C aw1Japura Karangsembung
"-" Mushi la Ad Bala1 Desa a~anqasem

T oawat...1 111usoari
• fJ
•
SA.UNG BAl<.SO KR18Cr
Karangwareng
Susukanlebak
9 Keda1 Baso Ghiar a·
$MANt"ge~11 ~
Karangwareng Y l.'\ sa!a: desa ku
y- :rc.e~.t'
Balas C>esa J at1pmng 9

"'~
~
PETA LOKASI
(2 dan 2) ""' Lj
p K ::1z p
_3 209_CI REBO N
.>:r
a a Ci r~ b
b pa e ota
a a Pro ns1
Sta s a e ra
Sta s ata O~ rd 3
o or dan O~ rd 3 0.
Tahu Pe ra ura 2 ... , ,. .,
•••
~
~~· KANTOR JASA PEN I LAI PUBLIK
PETA LOKASI
Hotet9 B ;on
q Ba
RSU Un1vers1tas ~
MIJhammad1yah CtrebOn T
Pond<>M: Buritet Pesan eii

Pondok Pesant•ert ny
99
Nuruf H1Jda PP AJ-tnaaroh Af·H1kam
ft SM~ B a
~T eer eoar. -e-1
t->ant<"a y
tPG
Toko Kat()(Tlatl A.r.ak. Q
sata Kura-Kuna Belawa '
Alun-Alun Lemahabang q
Lemahabang f t Aturt-Arun Desa
SINOANOLAUT T Sinda'lglaut
wat~ T 1rta
Kencana S1ndanglaut
Shope<! E>pres. q
Perumahan ft Ody Stearn Cf>
SMPNegeril ~
TAM.:.N MANIS T
Pabrol<Gula A
SUsu}o- "'~baK Y' Karangsuwung Y
ndoma·et ~ ft
C AWUA.PuRA T T Ka'1to1 Oesa C1aw1)3pur.a Karangsembung
«Jl VlushoUa Ac1 Bala1 Oesa r..arct'.'lga.;>em

T oa watu! Husna"
SAUNG 8AKSO KRIBO
9 e
9
'
Pasar Sedong Karangwareng
' l<eda1 Baso G a ra

Susukanlebak
SMA Negen~ ~
Karanqwa•eng y Q~~la•~~ ,!.kfangdele<
/
Ba ar Oesa J at 0 nno 9
) "'<
~
~· KANTOR JA SA PEN ILAI PUBLIK
BIDANG JA SA PROPERTI ( P)
LAY OUT T ANAH
KETERANGAN LOKASI ASET

1. SHGB No. 160 1.890 m 2
2. SHGB No. 161 1.537 m 2 Jalan Raya Sindang Laut.
3. SHGB No. 162 26.970 m 2 Desa Ciupeujeuh Wetan, Kecamatan Lemah Abang,
4 . SHGB No. 163 31.900 m 2 Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.

5. SHGB No. 164 4.453 m 2
6. SHGB No. 165 79.124 m 2
Luas Total 145.874 m 2
DIGAMBAR Septian Chris Cahyo

TANGGAL Jul i 2022
SKALA NTS
•
BIDANG JASA PENILAI PROPERTI
~
LAY OUT BANGUNAN
KETE RAN GAN LOKASI A SET

Bangunan :
Tuk 41. Mess Karyawan No. 19 (tidak dinilai) Jalan Raya Sindang Laut.
Desa Ciupeujeuh Wetan, Kecamatan Lemah
2. Pabrik 42. Mess Karyawan No. 20 (tidak dinilai)
Abang,
3. Baggase Storage 43. Mess Karyawan No. 21 (tidak dinilai) Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.
4. Gudang Rabuk 44. Mess Karyawan No. 22 (tidak dinllai)
Material 45. Mess Karyawan No. 23 (tidak dinilai)
6. Gudang Gula A 46. Mess Karyawan No. 24
7. Gudang Gula B 47. Mess Karyawan No. 25
8. Semi Permanen Garasi Traktor 48. Mess Karyawan No. 26
9. Kantor Garasi Traktor 49. Mess Karyawan No. 27 (tidak dinilai)
10. Gudang Ampas 1 so. Mess Karyawan No. 28 (tidak dinilai)
11. Gudang Ampas 2 51. Mess Karyawan No. 29
12. Gudang Solar dan Limbah 83 52. Mess Karyawan No. 30
3. Perumahan Karyawan G-6 53. Mess Karyawan No. 31
4. Sekolah TK Gelatik 54. Mess Karyawan No. 32
15. W isma Ria 55. Mess Karyawan No. 33
16. Parkir Motor 56. Mess Karyawan No. 34
17. Rumah Jembatan Timbangan 1 57. Musholla & Toil et Luar
18. Rumah Jembatan Timbangan 2 58. Mushola
9. Koperasi, Poliklinik dan 59. Rumah Pompa 1
20. IPAL 60. Kantor QC
1. Rumah Pompa dan Sumur Bor 61. WTPOenim
22. Pos Jaga 1 62. ST. Bangunan
23. Pos Jaga 2 (tidak dinilai) 63. Gudang Oli
24. Mess Karyawan No. 1 64. Kantor Tebangan Lama
25. Mess Karyawan No. 2 65. Timbangan Lori
26. Mess Karyawan No. 3 66. Kant in
27. Mess Karyawan No. 4 67. Mekanis dan Service Traktor
28. Mess Karyawan No. 5 68. Pool Mobil
29. Mess Karyawan No. 6 69. Pos Jaga 3
30. Mess Karyawan No. 7 70. Rumah Pompa 2
31. Mess Karyawan No. 8 71 . Masjid
32. Mess Karyawan No. 9 72. Lapangan Ten is
3. Mess Karyawan No. 10
34. Mess Karyawan No. 11 DIGAMBAR Septian Chris Cahyo

35. Mess Karyawan No. 12 TANGGAL Juli 2022
36. Mess Karyawan No. 12A SKALA NTS
37. Mess Karyawan No. 15
38. Mess Karyawan No. 16 (tidak dinilai)
'
39. Mess Karyawan No. 17 (tidak dinilai)
~· KANTORJASAPENlAIP\JBUK
0 . Mess Karyawan No. 18 (tidak dinilai) BIDANG JASA PENILAI PROPERTI

Laporan PT. PG. Rajawali II - Kirim

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan PT. PG. Rajawali II - Kirim

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

~

~· KANTO R JASA PENILAI PUBLIK

S AYON SUHERMAN & REKAN

Jakarta, 19 Agustus 2022

No. Laporan 01279/2.0028-00/Pl/04/0294/1/Vlll/2022

Peri ha I Laporan Penilaian Aset

IDENTIFIKASI STATUS PENILAI

IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS

KJPPASR - Wilayah Kerja Negara Republik Indonesia

IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN

IDENTIFIKASI OBYEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN

JENIS MAT A UANG YANG DIGUNAKAN

MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS

PERSYARAT AN AT AS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI

PENUGASAN BERSAMAAN <SECOND OPINION>

b. Menyampaikan Laporan hasil penugasan lengkap sesuai dengan penugasan.

c. Presentasi (Jika diperlukan) : memberikan penjelasan dan keterangan kepada pemberi

Laporan penilaian ini terdiri dari :

Surat ini yang berisikan kesimpulan hasil penilaian aset;

Fotokopi legalitas aset.

Anggo ta MAPP! No. 92- 5-003 07

PERNYA TAAN PENILAI

KJPP Ayon Suherman & Rekan dengan ini menyatakan bahwa:

3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Properti yang dinilai;

8 . Penilai melakukan inspeksi terhadap Properti yang dinilai; dan

Supervisor Penilai profesional anggota MAPPI (Senior/Terdaftar/Peserta) yang

Penilai Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian penilaian

Para Penilai yang terlibat dalam pelaksanaan penilaian ini adalah :

Ir. Rosikhun Fadlol., MAPPI (Cert.)

Septian Chris Cahyo

Ade Amra Kusprakoso, S.Ak

I. Penilaian tanah yang berlokasi di Jalan Mundu Pesisir,

Fotokopi Legalitas Tanah

II. Penilaian tanah dan bangunan pabrik gula yang berlokasi di

Fotokopi Legalitas Tanah

RESUME PENILAIAN ASET

LUAS INDIKAS I NILAI PASAR NILAI PASAR

PEN I LAI AN T ANAH YANG TERLET AK DI JALAN

TANAH 33.218,00 14.466.000.000

II. PEN I LAI AN T A NAH DAN BAN GU NAN Y ANG

A. TANAH 145.874 70.041.000.000

PT. PG. Rajawali II

RESUME PENILAIAN ASET

LU AS IN DIKAS I NILA! PASAR NILA ! PASAR

B.43 Mess Kary aw an No . 32 186 54.000.000

Sub Total B. 14 .747.000.000

GRAND TOTAL (1+11) 99.254.000.000

PT. PG. Rajawal i 11

LAPORAN PENILAIAN ASET

PENILAIAN TANAH YANG TERLETAK DI JALAN MUNDU PESISIR, DESA

Obyek Penilaian Tanah Kosong

Pendekatan Pasar (Market Approach).

Metode Perbandingan Data Pasar

a. Lokasi dan Pencapaian

(.~ Desa Mundumesigit

Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:

PERA TU RAN PEMERINT AH

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

Kinerja lndustri Pengolahan Jawa Barat Triwulan I 2022

Secara umum perkembangan pasar propert i di wilayah Kabupaten Cirebon mengalami