Nomor : LAP-0157/1/1/WKN.07/KNL.04/03.

01/2017
Tanggal : 10 Januari 2019

LAPORAN PENILAIAN

TANAH DAN BANGUNAN

TRI PURWADI

Jalan Haji Sarmili nomor 38, Kelurahan Jurang Mangu Timur

Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten

TANGGAL PENILAIAN
27 November 2018

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
PRODIP III PBB/PENILAI
 PENGANTAR

Yth. Heri Supriyanto (Dosen Mata Kuliah Penilaian Properti Residensial)

Sehubungan dengan Pelaksanaan Ujian Akhir Semester Tahun 2019 pada Mata Kuliah
Penilaian Properti Residensial, dengan ini kami sampaikan laporan hasil penilaian objek
penilaian dengan tujuan menentukan Nilai Wajar dalam rangka penugasan. Laporan Penilaian
dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian pendekatan dan metode
penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam analisis penilaian dimaksud sesuai
dengan penelitian lapangan yang telah kami lakukan.

Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang objektif, kami mengambil

simpulan bahwa Nilai Wajar tanah dan bangunan yang berlokasi di Jalan Haji Sarmili nomor
38, Kelurahan Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan
Provinsi Banten pada tanggal 27 November 2018 adalah sebesar:

Rp1.056.963.000,00
(Satu Milyar Lima Puluh Enam Juta Sembilan Ratus Enam Puluh Tiga Ribu Rupiah)

Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan
apapun terhadap objek penilaian tersebut, baik saat ini maupun masa yang akan datang dan
setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Hormat kami,
Ketua Tim Penilai

Wibisono Awan Ardiansyah

NPM 2302170189

KHUSUS PEMOHON 2
 DAFTAR ISI

Halaman
Halaman Judul …........................................................................................................... 1
Pengantar …................................................................................................................... 2
Daftar Isi …..................................................................................................................... 4
Pernyataan Penilai …..................................................................................................... 5
Asumsi dan Syarat Pembatas ….................................................................................... 6
Ringkasan Nilai ….......................................................................................................... 7
I. LINGKUP PELAKSANAAN PENILAIAN ............................................................. 8
A. Dasar Penugasan ............................................................................................ 8
B. Tujuan Penilaian ............................................................................................... 8
C. Tanggal Survei Lapangan dan Tanggal Penilaian ........................................... 8
D. Definisi Nilai ...................................................................................................... 8
E. Deskripsi Objek Penilaian ................................................................................ 8
E.1. Legalitas Objek Penilaian .......................................................................... 8
E.2. Lokasi Objek Penilaian .............................................................................. 9
E.3. Deskripsi dan Identifikasi Objek Penilaian ................................................ 10
F. Pendekatan Penilaian ...................................................................................... 10
G. Standar Penilaian ............................................................................................. 10
H. Sumber Informasi ............................................................................................. 11
II. ANALISIS DATA ..................................................................................................... 12
A. Analisis Data …................................................................................................. 12
B. Penilaian ........................................................................................................... 13
III. SIMPULAN NILAI ................................................................................................... 14
LAMPIRAN .................................................................................................................... 15
A. Foto Objek Penilaian
B. Peta Objek Penilaian
C. Surat Tugas
D. Berita Acara Survei Lapangan
E. Perhitungan Nilai Skenario 1
F. Perhitungan Nilai Skenario 2
G. Perhitungan Nilai Skenario 3
H. Perhitungan Rekonsiliasi Nilai
I. Perhitungan Nilai Bangunan
J. Data dan Dokumen Pendukung Lainnya

KHUSUS PEMOHON 3
 PERNYATAAN PENILAI

Tim Penilai menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah:

1. Berdasarkan pengetahuan dan data yang diperoleh dari hasil survei serta dari pihak-pihak
tertentu sebagai narasumber yang terpercaya.
2. Berdasarkan pernyataan atas fakta yang ada terkini, yang dinyatakan dalam laporan ini.
3. Berdasarkan atas analisis, opini, dan simpulan nilai yang dibatasi oleh asumsi, kondisi
dan syarat pembatas.
4. Berdasarkan pada kondisi tidak dipengaruhi kepentingan apapun pada saat ini dan masa
yang akan datang atas objek penilaian.
5. Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap objek penilaian dalam laporan ini.
6. Laporan ini disusun dengan berpedoman pada peraturan terkait.

KHUSUS PEMOHON 4
 ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Tim Penilai membuat asumsi sebagai berikut:

1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh sumber yang
dapat dipercaya dan atas ketidakbenaran data dan/atau informasi tersebut bukan menjadi
tanggung jawab tim Penilai.
2. Objek penilaian dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali
dinyatakan lain.
3. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap relevan dan layak selama
berdasarkan analisis objektif yang dilakukan tim Penilai.
4. Penilaian dilaksanakan dengan mempertimbangkan batasan dan peraturan pemerintah
yang terkait dengan objek penilaian, kecuali dinyatakan lain.
5. Penggunaan tanah dan/atau bangunan serta sarana pelengkapnya dalam area objek
penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini, kecuali dinyatakan lain.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:

1. Nilai yang digunakan adalah dalam mata uang rupiah.

2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan baik secara keseluruhan
maupun sebagian tanpa izin dari tim Penilai dan pemberi tugas.
3. Penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam laporan ini,
dan tim Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lainnya.
4. Ketua dan anggota tim menandatangani simpulan nilai dan bertanggung jawab
sepenuhnya atas hasil laporan penilaian ini.

KHUSUS PEMOHON 5
 RINGKASAN NILAI

Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan

Alamat Objek Penilaian : Jalan Haji Sarmili nomor 38, Kelurahan Jurang Mangu Timur,
Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan,
Provinsi Banten
Pemilik/Penguasa Objek : Tri Purwadi
Luas Tanah : total 600 m2
Luas Bangunan : 152,74 m2
Jenis Hak : Hak Milik
Pendekatan Penilaian : Pendekatan data pasar untuk tanah dan pendekatan biaya
untuk bangunan

No. Objek Penilaian Luas

1 Tanah 300 m2
Bangunan dan LOI (Land and Other
2 1.100 m2
Improvement)
Total Nilai Rp4.237.763.000,00

KHUSUS PEMOHON 6
 I. LINGKUP PELAKSANAAN PENILAIAN

A. DASAR PENUGASAN
Dasar Penugasan adalah Pelaksanaan Ujian Akhir Semester Ganjil tahun ajaran
2018/2019 Prodip III PBB/Penilai pada Mata Kuliah Penilaian Properti Residensial untuk
melakukan penilaian tanah dan bangunan terletak di Jalan Haji Sarmili nomor 38,
Kelurahan Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan,
Provinsi Banten.

B. TUJUAN PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk mengemukakan pendapat atas Nilai Wajar tanah dan
bangunan terletak di Jalan Haji Sarmili nomor 38, Kelurahan Jurang Mangu Timur,
Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten dalam rangka
penugasan.

C. TANGGAL SURVEI LAPANGAN DAN TANGGAL PENILAIAN

Survei lapangan atas objek penilaian dilakukan pada tanggal 24 sd. 27 November 2018
dan tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 27 November 2018.

D. DEFINISI NILAI
Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan
untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan
untuk melakukan transaksi wajar pada tanggal Penilaian (PMK Nomor 111/PMK.06/2017
tentang Penilaian Barang Milik Negara).

E. DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN

E.1. Aspek Legalitas
Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan
Alamat Objek Penilaian : Jalan Haji Sarmili nomor 38, Kelurahan Jurang Mangu
Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang
Selatan, Provinsi Banten
Nama Pemilik/Penguasa
Objek : Tri Purwadi
Alamat Pemilik : Jalan Tebet Timur Raya, Kelurahan Tebet Timur,
Kecamatan Tebet, Kota Jakarta Selatan, Provinsi
Daerah Khusus Ibukota Jakarta
Luas Tanah : total 600 m2
Nomor Dokumen Induk : SHm No. 2112/Tangerang Selatan
Tanggal Dokumen Induk : 21 November 1993

KHUSUS PEMOHON 7
 Atas Nama Dok. Induk : Tri Purwadi Berkedudukan di Jakarta Pusat
Luas Dokumen Induk : 600 m2
Tahun Perolehan Hak : 21 November 1993
Luas Bangunan : 1100m2
Nomor dan Tahun IMB : 123 tanggal 26 Januari 1994

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan nomor 15 Tahun 2011

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031,
lokasi objek penilaian Kecamatan Pondok Aren memiliki fungsi sebagai kegiatan
pelayanan umum, perdagangan dan jasa skala pelayanan regional dan nasional
serta perumahan kepadatan tinggi serta untuk kelurahan Jurang Mangu Timur
sebagai pusat pendidikan. Sehingga peruntukan disekitar kelurahan Jurang Mangu
Timur yaitu perumahan kepadatan tinggi untuk menunjang pendidikan. Berdasarkan
pengamatan Tim Penilai peruntukan tanah/zoning di lapangan sebagai komplek
hunian sewa indekos, sehingga peruntukan yang telah ada sesuai dengan
peruntukan sebagaimana mestinya.

E.2. Lokasi Objek Penilaian

Objek Penilaian terletak di Jalan Haji Sarmili nomor 38, Kelurahan Jurang Mangu
Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten. Lokasi
objek penilaian berada di komplek perkampungan dan hunian sewa indekos yang
relatif dekat dengan Politeknik Keuangan Negara STAN yang menjadi pusat
penyelenggaraan pendidikan tinggi serta pusat perbelanjaan, puskesmas, lapangan
kelurahan dan tempat ibadah. Objek penilaian merupakan tanah milik bapak Tri
Purwadi.
Batas-batas objek penilaian dengan objek di sekitarnya adalah sebagai berikut:
 Sebelah Utara : berbatasan dengan tanah/rumah Bapak Ahmad Sodiq
 Sebelah Selatan : berbatasan dengan Jalan Haji Sarmili
 Sebelah Timur : berbatasan dengan Jalan Gang Polim
 Sebelah Barat : berbatasan dengan tanah/rumah Bapak Lukman
Koordinat Geografis : 6°15'54.396" S; 106°43'47.021" E
Fasilitas umum dan sosial yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sebagai
berikut:
 Jaringan Listrik : Ada (PLN)
 Jaringan Telekomunikasi : Ada (Telkom)
 Jaringan Air Bersih : Ada, Sumur Bor
 Pusat Perbelanjaan : Ada, Mini Market, Pasar Ceger, Harmony
 Fasilitas Kesehatan : Ada, Puskesmas Jurang Mangu
 Rumah Ibadah : Ada, Mushola Mujahidin, Masjid Al-Abror
KHUSUS PEMOHON 8
  Sarana Pendidikan : SD Negeri 1/SMP Negeri /SMA Negeri / Politeknik
Keuangan Negara STAN

E.3. Deskripsi dan Identifikasi Objek Penilaian

1. Deskripsi Tanah
Objek Penilaian adalah asset Bapak Tri Purwadi berupa tanah seluas total 600 m2.
Bentuk tanah persegi panjang, kontur tanah datar, elevasi tanah sejajar dengan
jalan. Adapun lebar jalan depan 3 m. Objek penilaian sangat mudah dicapai karena
tersedia fasilitas jalan yang sangat baik.
2. Dekripsi Bangunan
Adapun bangunan diatasnya merupakan bangunan permanen 2 (dua) lantai yang
difungsikan sebagai Indekos dengan luas 1.100 m2. Kondisi bangunan saat ini
dalam keadaan baik. Rumah dinas ini dibangun pada tahun 1993 dan belum pernah
mengalami renovasi. Komponen struktur utama bangunan berupa beton, komponen
penutup atap genteng, dinding bata merah, lantai keramik dan semen, dan langit-
langit gypsum. Bangunan indekos ini juga dilengkapi dengan fasilitas listrik PLN
5500 watt, telepon, internet, air sumur bor, taman di tengah bangunan dan pagar
permanen sekelilingnya.

F. PENDEKATAN PENILAIAN
Metodologi penilaian untuk objek penilaian ini menggunakan pendekatan pendapatan.
Merupakan pendekatan penilaian properti yang dilakukan dengan caramemproyeksikan
seluruh pendapatan (sewa) bersih dari subjek properti tersebutsehingga diperoleh total
pendapatan per tahun. Selanjutnya, pendapatan bersih tersebut dikapitalisasikan dengan
menggunakan suatu tingkat bunga pengembalian modal dan keuntungan. Digunakan juga
pendekatan metode biaya pembangunan baru atau Reproduction Cost New (RCN) untuk
menentukan besaran depresiasi bangunan sebagai pengurang penghasilan bersih untuk
keperluan perpajakan namun, depresiasi ditambahkan kembali untuk menghitung aliran
kas bersih sebagai dasar penghitungan kapitalisasi pendapatan dalam metodelogi
penilaian pendekatan pendapatan

G. STANDAR PENILAIAN
Pelaksanaan penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip penilaian yang
berlaku umum dan Peraturan Menteri Keuangan nomor 111/PMK.06/2017 tentang
Penilaian Barang Milik Negara. Standar laporan disusun berdasarkan Keputusan Direktur
Jenderal Kekayaan Negara Nomor: KEP-124/KN/2016 tentang Standar Laporan
Penilaian. Tidak terdapat inkonsistensi antara laporan penilaian ini dengan standar-
standar tersebut di atas.

KHUSUS PEMOHON 9
H. SUMBER INFORMASI
Data yang digunakan dalam penilaian ini diperoleh pemohon dan dari hasil survei
lapangan. Survei terhadap objek penilaian didampingi oleh penjaga dan penghuni Indekos
Wisma Polim milik Bapak Tri Purwadi. Survei data pembanding diperoleh dari pembanding
sejenis di sekitar objek penilaian. Tim Penilai telah melakukan verifikasi terhadap data
tersebut baik secara legal formal maupun melaui konfirmasi pada saat survei lapangan.

KHUSUS PEMOHON 10
 II. ANALISIS DATA

A. ANALISIS DATA

1. ANALISIS PASAR (MARKET ANALYSIS)

Dari pengamatan tim penilai, asset milik Bapak Tri Purwadi merupakan tanah dan
bangunan yang digunakan untuk Indekos. Wilayah sekitar merupakan salah satu
komplek Indekos skala besar dengan fasilitas cukup lengkap meliputi lapangan
olahraga, sarana ibadah, maupun tempat perbelanjaan. Komplek perkampungan dan
Indekos ini juga berada relatif dekat dengan pusat perbelanjaan Harmony, pusat
pendidikan tingkat SD hingga SMA dan Politeknik Keuangan Negara, pusat
kesehatan Puskesmas Jurang Mangu, restoran cepat saji, serta fasilitas pendukung
lainnya. Banyaknya jumlah Mahasiswa yang sedang menempuh pendidikan di
Politeknik Keuangan Negara STAN adalah pasar utama bagi Indekos dikawasan ini.
Objek penilaian dapat dicapai menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan
umum, baik roda dua maupun roda empat. Dengan demikian, posisi objek Penilaian
dipandang sangat strategis.

2. ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE

ANALYSIS)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling memungkinkan dari suatu objek penilaian, dimana secara aspek legal
dibenarkan, secara aspekfisik dimungkinkan, layak secara finansial dan dapat
memberikan manfaat tertinggi dari objek penilaian. Objek penilaian dianalisis
berdasarkan atas 4 variabel HBU yaitu:

 Aspek Legal

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan nomor 15 Tahun 2011

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031,
lokasi objek penilaian Kecamatan Pondok Aren memiliki fungsi sebagai kegiatan
pelayanan umum, perdagangan dan jasa skala pelayanan regional dan nasional
serta perumahan kepadatan tinggi serta untuk kelurahan Jurang Mangu Timur
sebagai pusat pendidikan. Sehingga peruntukan disekitar kelurahan Jurang
Mangu Timur yaitu perumahan kepadatan tinggi untuk menunjang pendidikan.
Sehingga peruntukan tanah/zoning di lapangan sebagai komplek hunian sewa
indekos sudah tepat.

KHUSUS PEMOHON 11
  Aspek Fisik
Berdasarkan lebar depan (frontage), kontur, elevasi, luas tanah, lokasi dan
aksesibilitas dari objek penilaian, secara fisik dimungkinkan daerah tersebut
dibangun sebagai hunian sewa Indekos.

 Aspek Keuangan

Dengan mempertimbangkan pasar properti di lokasi tersebut terutama untuk

hunian sewa Indekos, keberadaan properti tersebut secara finansial dinilai layak.

 Aspek Maksimalisasi Produksi

Berdasarkan tinjauan maksimalisasi produksi, penggunaan properti tersebut
sebagai rumah memberikan keuntungan yang maksimal kepada pemilik properti
tersebut karena berada di lokasi yang strategis.
Kesimpulan, dari analisis di atas serta memperhatikan perkembangan daerah
sekitarnya, penggunaan tertinggi dan terbaik objek penilaian adalah untuk indekos.

B. PENILAIAN
Proses penilaian dimulai dengan adanya permohonan penilaian dari Bapak Tri Purwadi
kepada Bapak Heri Supriyanto selaku dosen Mata Kuliah Penilaian Properti Residensial.
Setelah berkoordinasi dengan pemilik dan penjaga Wisma Polim, maka kelengkapan
dokumen permohonan penilaian dapat terpenuhi. Selanjutnya permohonan penilaian
diverifikasi dan dinyatakan lengkap, Ketua Kelas mengajukan nota dinas penerbitan
Keputusan Pembentukan Tim Penilai dan surat tugas. Setelah terbit Keputusan
pembentukan Tim Penilai serta surat tugas dari Dosen Koordinator Mata Kuliah Penilaian
Properti Residensial, tim penilai melakukan survei lapangan terhadap objek penilaian
yang didampingi oleh penghuni dan penjaga Wisma Polim.
Tim penilai selanjutnya melakukan perhitungan untuk menentukan indikasi Nilai Wajar
atas objek penilaian tersebut serta menuangkan ke dalam draf Laporan Penilaian untuk
dilakukan peer review. Laporan Penilaian diperbaiki dan dijilid setelah memasukkan saran
dari hasil peer review.

KHUSUS PEMOHON 12
 III. SIMPULAN NILAI

Berdasarkan data/informasi, analisis, asumsi dan kondisi pembatas, menurut kami Nilai Wajar
tanah dan bangunan berikut bangunan rumah diatasnya seluas 1.100 m2 yang terletak di Jalan
Haji Sarmili nomor 38, Kelurahan Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kota
Tangerang Selatan, Provinsi Banten pada tanggal 10 Januari 2019 adalah sebagai berikut :

A. Metode Pendekatan Pendapatan Skenario 1 sebesar:

Rp 4.238.593.000
(Empat Milyar Dua Ratus Tiga Puluh Delapan Juta Lima Ratus Sembilan Puluh Tiga
Ribu Rupiah)
B. Metode Pendekatan Pendapatan Skenario 2 sebesar:

Rp 4.271.896.000
(Empat Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Satu Juta Delapan Ratus Sembilan Puluh Enam
Ribu Rupiah)
C. Metode Pendekatan Pendapatan Skenario 3 sebesar:

Rp 4.184.560.000
(Empat Milyar Seratus Delapan Puluh Empat Juta Lima Ratus Enam Puluh Ribu
Rupiah)
D. Rekonsiliasi Nilai sebesar:

Rp4.237.763.000,00
(Empat Milyar Dua Ratus Tiga Puluh Tujuh Juta Tujuh Ratus Enam Puluh Tiga Ribu
Rupiah)

TIM PENILAI

NO NAMA / NPM TANDA TANGAN

1 Wibisono Awan Ardiansyah

NPM 2302170189

2 Awan Ardiansyah
NPM 2302170189

3 Ardiansyah Awan
NPM 2302170189

KHUSUS PEMOHON 13
 LAMPIRAN

KHUSUS PEMOHON 14
 F O T O
A OBJEK PENILAIAN

KHUSUS PEMOHON 15
 Tampak Depan Objek Penilaian Tampak Dalam Objek Penilaian

Tampak Depan Kamar Objek Penilaian Tampak Dalam Kamar Objek Penilaian

Tampak Lantai 2 Objek Penilaian Tampak Tangga lantai Objek Penilaian

KHUSUS PEMOHON 16
 P E T A
B OBJEK PENILAIAN

KHUSUS PEMOHON 17
 OBJEK PENILAIAN

Peta Objek Penilaian dan Sekitarnya

KHUSUS PEMOHON 18
 SURAT
C TUGAS

KHUSUS PEMOHON 19
KHUSUS PEMOHON 20
 BERITA ACARA
D SURVEI LAPANGAN

KHUSUS PEMOHON 21
KHUSUS PEMOHON 22
 Perhitungan Nilai
E Pendekatan Pendapatan 1

KHUSUS PEMOHON 23
KHUSUS PEMOHON 24
 Perhitungan Nilai
F Pendekatan Pendapatan 2

KHUSUS PEMOHON 25
KHUSUS PEMOHON 26
 Perhitungan Nilai
G Pendekatan Pendapatan 3

KHUSUS PEMOHON 27
KHUSUS PEMOHON 28
 Perhitungan
H Rekonsiliasi Nilai

KHUSUS PEMOHON 29
KHUSUS PEMOHON 30
 Perhitungan
I Nilai Bangunan (RCN)

KHUSUS PEMOHON 31
KHUSUS PEMOHON 32
 DATA & DOKUMEN
J PENDUKUNG LAINNYA

KHUSUS PEMOHON 33
KHUSUS PEMOHON 34