Antisipasi SPI 204 Terhadap

UU Cipta Kerja – Pengadaan Tanah

UU No. 11/2020 dan PP No. 19/2021

Disusun: Ir. Hamid Yusuf, M.M., MAPPI (cert), FRICS

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
 Outline

1. UU Cipta Kerja (UU Omnibuslaw) dan

UU No. 2/2012 Tentang Pegadaan Tanah
1. Identifikasi Pasal Pasal Terkait
2. SPI 204 - Lingkup penugasan vs UUCK
3. Kesimpulan dan Saran
UUCK – TENTANG PENGADAAN TANAH
 UU Cipta Kerja (UU No. 11/2020)
Cipta Kerja adalah upaya penciptaan kerja melalui usaha kemudahan, perlindungan, dan pemberdayaan koperasi dan
usaha mikro, kecil, dan menengah, peningkatan ekosistem investasi dan kemudahan berusaha, dan investasi
Pemerintah Pusat dan percepatan proyek strategis nasional (Pasal 1 ayat 1).
Ruang lingkup Undang-Undang ini meliputi (Penjelasan - I. Umum):
a. peningkatan ekosistem investasi dan kegiatan berusaha;
b. ketenagakerjaan;
c. kemudahan, perlindungan, serta pemberdayaan Koperasi dan UMK-M;
d. kemudahan berusaha;
e. dukungan riset dan inovasi;
f. pengadaan tanah;
g. kawasan ekonomi;
h. investasi Pemerintah Pusat dan percepatan proyek strategis nasional;
i. pelaksanaan administrasi pemerintahan; dan
j. pengenaan sanksi.
 Ketentuan Umum
UU CK No. 11/2020 PP No. 19/2021
• Penilai Pertanahan yang selanjutnya disebut Penilai • Penilai Publik adalah orang perseorangan yang
adalah Penilai Publik yang telah mendapat lisensi dari melakukan penilaian secara independen dan profesional
menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan yang telah mendapat izin praktik penilaian dari menteri
di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang untuk yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
menghitung nilai objek kegiatan Pengadaan Tanah bagi keuangan negara.
pembangunan untuk Kepentingan Umum, atau kegiatan
pertanahan dan penataan ruang lainnya.
Penilai Publik
UU No. 2/2012
• Independen
• Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, • Profesional
adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian • Izin praktek dari
secara independen dan profesional yang telah mendapat Menkeu
Penilai
izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah Pertanahan
mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
Lisensi dari Menteri
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah. • Penilaian untuk ATR/BPN
• Objek PT,
• Kegiatan Pertanahan,
• Penataan ruang lainnya.
IDENTIFIKASI PASAL-PASAL TERKAIT
 Pasal 8 (baca sbg pasal yang berubah dari UU No. 2/2012)

(1) Pihak yang Berhak dan pihak yang menguasai Objek Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum wajib mematuhi
ketentuan dalam Undang-Undang ini.
(2) Dalam hal rencana Pengadaan Tanah, terdapat Objek Pengadaan Tanah yang masuk dalam kawasan hutan, tanah kas
desa, tanah wakaf, tanah ulayat/tanah adat, dan/atau tanah aset Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha
Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah, penyelesaian status tanahnya harus dilakukan sampai dengan penetapan
lokasi.
(3) Penyelesaian perubahan kawasan hutan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan melalui mekanisme pelepasan
kawasan hutan atau pinjam pakai kawasan hutan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang
kehutanan.
(4) Perubahan obyek Pengadaan Tanah yang masuk dalam kawasan hutan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) khususnya
untuk proyek prioritas Pemerintah Pusat dilakukan melalui mekanisme:
a. pelepasan kawasan hutan dalam hal Pengadaan Tanah dilakukan oleh Instansi; atau
b. pelepasan kawasan hutan atau pinjam pakai kawasan hutan dalam hal Pengadaan Tanah dilakukan oleh swasta.
Salah satu
Penlok Persiapan/Konsultasi Publik Dokumen Perencanaan persyaratan Data
dalam Penilaian
 UU CK No. 11/2021 - Pasal 10
Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) digunakan untuk pembangunan:
s. …….
t. kawasan Industri Hulu dan Hilir Minyak dan Gas yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah
Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
u. kawasan Ekonomi Khusus yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha
Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
v. kawasan Industri yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, pemerintah daerah, Badan Usaha Milik
Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
w. kawasan Pariwisata yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik
Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
x. kawasan Ketahanan Pangan yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan
Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah; dan
y. kawasan pengembangan teknologi yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah,
Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
 UU CK No. 11/2021 - Pasal 14
(1) Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dengan melibatkan
kementerian/lembaga yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
(2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didasarkan atas
Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka
Menengah, Rencana Strategis, dan/atau Rencana Kerja Pemerintah/instansi yang bersangkutan.
No. Lingkup Studi Keluaran *)Rujukan
1 Tahapan Perencanaan:
a. Survei sosial ekonomi menghasilkan kajian mengenai kondisi sosial ekonomi masyarakat • PP No. 19/2021
b. Kelayakan lokasi menghasilkan analisis mengenai kesesuaian fisik lokasi dan dilengkapi • Permen ATR
peta rencana Nomor 20/2020:
c. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah menghasilkan analisis mengenai biaya yang diperlukan dan manfaat Tata Cara
dan masyarakat pembangunan yang diperoleh bagi wilayah dan masyarakat Penyusunan
Dokumen
d. Perkiraan nilai tanah menghasilkan perkiraan besarnya nilai ganti kerugian objek Pengadaan
Tanah. Perencanaan
Pengadaan Tanah
c. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin menghasilkan analisis mengenai dampak lingkungan hidup atau
akan timbul dokumen lingkungan hidup lainnya
d. Hal lain yang relevan dan perlu dapat berupa studi budaya masyarakat, studi politik dan keamanan,
atau studi keagamaan, sebagai antisipasi dampak spesifik akibat
pembangunan untuk kepentingan umum
 Konsultasi Publik UU CK No. 11/2021 - Pasal 19
(1) Konsultasi Publik rencana pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (3) dilaksanakan untuk
mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari:
a. Pihak yang Berhak;
b. Pengelola Barang Milik Negara/Barang Daerah; dan
c. Pengguna Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah.
(2) Konsultasi Publik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan melibatkan Pihak yang Berhak, Pengelola
Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah, Pengguna Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah dan masyarakat yang
terkena dampak serta dilaksanakan di tempat rencana pembangunan untuk Kepentingan Umum atau di tempat yang
disepakati.
(3) ……..
(4) Kesepakatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam bentuk berita acara kesepakatan.
(5) ……..
(6) ……
(7) …….
(8) Ketentuan lebih lanjut mengenai Konsultasi Publik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dalam Peraturan
Pemerintah.
Perencanaan & Persiapan vs UUCK

Dokumen Konsultasi
Perencanaan Publik

Penetapan
Lokasi
Identifikasi &
Inventarisasi

Besaran Ganti
Penilaian Rugi
 Tanggal Penilaian & Masa Tunggu
UU 11/2020 - Pasal 24
(1) Penetapan lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (6) atau Pasal
22 ayat (1) diberikan untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun
dan dapat diperpanjang 1 (satu) kali untuk jangka waktu 1
(satu) tahun.
(2) Permohonan perpanjangan waktu penetapan lokasi
disampaikan paling singkat 6 (enam) bulan sebelum masa
berlaku penetapan lokasi berakhir.
• Tanggal penilaian = tanggal penetapan lokasi
• Tanggal penilaian yang telah lewat mencapai 3 s/d 4 tahun
berpotensi bias dan tingkat ketidakpastian menjadi tinggi. Untuk
hal ini Penilai harus berhati-hati dan lebih teliti menjalankan
prosedur penilaian serta memastikan dirinya kompeten untuk
melaksanakan penugasan dimaksud
PP 19/2021 - Pasal 69
Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai atau Penilai Publik
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 68, merupakan nilai pada
saat pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum dengan mempertimbangkan masa tunggu
pada saat pembayaran Ganti Kerugian (ayat 1).
Yang dimaksud dengan "masa tunggu" adalah jangka waktu yang
dihitung mulai dari penetapan Lokasi sampai dengan pelaksanaan
pembayaran yang dapat dipakai sebagai dasar mempertimbangkan
nilai Ganti Kerugian. (penjelasan ayat 1)
Dasar Penetapan Objek Penilaian (UUCK Pasal 28)
(1) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 27 ayat (2) huruf a meliputi kegiatan:
a. pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah; dan
b. pengumpulan data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah.
(2) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) Hari.
(3) Pengumpulan data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dapat
dilakukan oleh penyurvei berlisensi.

Penjelasan Pasal 18 ayat (1)

Inventarisasi dan identifikasi dilaksanakan untuk mengetahui Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah. Hasil
inventarisasi dan identifikasi tersebut memuat daftar nominasi Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah. Pihak yang
Berhak meliputi nama, alamat, dan pekerjaan pihak yang menguasai/memiliki tanah. Objek Pengadaan Tanah meliputi letak,
luas, status, serta jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah.
 Perencanaan, Persiapan & Pelaksanaan vs UUCK

Dokumen Konsultasi
Perencanaan Publik

Penetapan
Lokasi
penguasaan, pemilikan, Identifikasi &
penggunaan, dan pemanfaatan
tanah Inventarisasi

Besaran Ganti
Penilaian
a.pengukuran dan pemetaan Rugi
bidang per bidang tanah; b. pengumpulan data Pihak yang
dan Berhak dan Objek Pengadaan
Tanah.

dilakukan Penyurvei Berlisensi

 Nilai Bidang Perbidang
UU 11/2020 - Pasal 34 PP 19/2021 - Pasal 69
(1) Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai sebagaimana (1) ......
dimaksud dalam Pasal 33 merupakan nilai pada saat (2) Besarnya nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada
pengumuman penetapan lokasi pembangunan untuk ayat (1), merupakan nilai tunggal untuk bidang per bidang
Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26. tanah (ayat 2).
(2) Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disampaikan
kepada Lembaga Pertanahan disertai dengan berita acara.

• Nilai tunggal adalah nilai permasing-masing hasil penilaian sesuai objek penilaian
• Nilai untuk bidang perbidang yang dimaksud sesuai dengan dokumen kepemilikan dilihat dari perspektif
kepemilikan.
• Nilai dari perspektif ekonomi dapat dilihat yang mana nilai lebih ekonomis (optimal) apakah sebagai satu
kesatuan dalam satu hamparan yang sama atau dilakukan sesuai bidang per bidang.
• Dalam hal Penilai menilai beberapa bidang dalam satu hamparan yang sama sesuai HBU, maka nilai
bidang perbidang dapat dibagi secara proporsional dan wajar
 Final & Mengikat
UU 11/2020 - Pasal 34 PP 19/2021 - Pasal 69
(1) ....... (1) ......
(2) ......
(2) .........
(3) Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
(3) Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) bersifat final
Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bersifat final dan mengikat (ayat 3)
dan mengikat.

Yang dimaksud dengan "final dan mengikat" adalah nilai Ganti

Kerugian merupakan nilai tunggal dan tidak dapat dimusyawarahkan
sepanjang penilaian dilakukan berdasarkan standar penilaian yang
berlaku (penjelasan ayat 3).
 Penyerahan Hasil Penilaian
UU 11/2020 - Pasal 34
(1) .......
(2) .......
(3) .......
(4) Besarnya nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada
ayat (2), dijadikan dasar untuk menetapkan bentuk Ganti
Kerugian.
(5) Musyawarah penetapan bentuk Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud pada ayat (4) dilaksanakan oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah bersama dengan Penilai dengan para
Pihak yang Berhak.
• Sebelum berita acara penyerahan hasil penilaian diserahkan,
Penilai harus memastikan, bahwa laporan penilaian tidak ada
terjadi perubahan atau revisi lagi. Untuk mendukung hal ini, maka
Penilai harus selalu menjalankan prosedur SPM dari masing-
masing kantor dan Penilai telah menjalankan opsi Kaji Ulang
Penilaian secara internal.
• Penilai harus memastikan Berita Acara penyerahan hasil penilaian
dilengkapi
1.PP 19/2021 - Pasal 69
(1) .....
(2) .....
(3) ......
(4) Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
oleh Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (2), oleh
Penilai disampaikan kepada ketua pelaksana Pengadaan
Tanah dengan berita acara penyerahan hasil penilaian.
(5) Besarnya nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada
ayat (3) dijadikan dasar musyawarah untuk menetapkan
bentuk Ganti Kerugian.
• NPW dijadikan dasar untuk menetapkan bentuk Ganti Kerugian
• preferensi bentuk Ganti Kerugian tercantum dalam dokumen
Perencanaan (pasal 6 ayat 1)
• Hubungan dokumen perencaaan dan bentuk ganti kerugian perlu
diperhatikan Penilai bila terdapat opsi bentuk ganti kerugian
yang akan disepakasti dengan pihak yang berhak adalah selain
uang
 Tahapan PT & Penilaian vs UUCK
Dokumen Konsultasi
Perencanaan Publik

Penetapan
Lokasi
Identifikasi &
Inventarisasi

Besaran Ganti Keputusan

Penilaian
Kerugian Pengadilan/MA

Final dan dianulir

Mengikat
Sesuai dengan standar
yang berlaku Musyawarah
• Bentuk dan Kedalaman informasi apa yang diterima pemilik tanah terkait hasil penilaian?
• Musyawarah bentuk ganti rugi antara Ketua Pelaksana PT, Penilai & Pihak yang Berhak,
• Bentuk ganti rugi telah ditentukan dalam kesepakatan konsultasi publik.... Perlu sinkronisasi
bentuk ganti kerugian dengan nilai Ganti Rugi?
 Bentuk Ganti Kerugian (UUCK/PP No. 19/2021)
Pasal 36 UUCK/Pasal 76 PP No. 19/2021:
(1) Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan dalam bentuk:
a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Pemukiman Kembali;
d. Kepemilikan saham; atau
e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Sebagai dasar musyawarah…:

• seharusnya kesepakatan bentuk yang diterima PYB diselesaikan pada tahapan perencanaan dan
persiapan,
• Penilai harus memastikan hal ini dalam Lingkup Penugasan
 Bentuk Ganti Kerugian
UU No. 12/2020, Pasal 46
(1) Pelepasan Objek Pengadaan Tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 45 ayat (1) dan ayat (2) tidak
diberikan Ganti Kerugian, kecuali:
a. Objek Pengadaan Tanah yang dipergunakan sesuai
dengan tugas dan fungsi pemerintahan;
b. Objek Pengadaan Tanah yang dimiliki/dikuasai oleh
Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik
Daerah; dan/atau
c. Objek Pengadaan Tanah kas desa;
(2) Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan dalam bentuk
tanah dan/atau bangunan atau relokasi.
(3) Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf b dapat diberikan dalam
bentuk sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36.
PP No. 19/2021, Pasal 84
1. .........
2. Ganti Kerugian dan Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah
yang dimiliki/dikuasai Bank Tanah diselesaikan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.
3. Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf b dapat diberikan dalam
bentuk sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76 ayat (l).
4. Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf c dapat diberikan dalam
bentuk sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76 ayat (l).
5. Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (2),
ayat (3), dan ayat (4) didasarkan atas hasil penilaian Ganti
Kerugian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 68 (PP
19/21).
 Bentuk Ganti Kerugian
UU No. 12/2020, Pasal 46 PP No. 19/2021, Pasal 84
(4) Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah Kas Desa 6. Nilai Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah berupa
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c dapat harta benda wakaf ditentukan sama dengan nilai hasil
diberikan dalam bentuk sebagaimana dimaksud dalam penilaian Penilai atas harta benda wakaf yang diganti.
Pasal 36.
(5) Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat
(2), ayat (3), dan ayat (4) didasarkan atas hasil
penilaian Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 34 ayat (2).
(6) Nilai Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah
berupa harta benda wakaf ditentukan sama dengan nilai
hasil penilaian Penilai atas harta benda wakaf yang
diganti.
 Bentuk Ganti Kerugian - UU No.2/2012
Pasal 37
(1) Lembaga Pertanahan melakukan musyawarah dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak hasil penilaian dari Penilai disampaikan kepada Lembaga Pertanahan untuk menetapkan bentuk dan/atau
besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34.
(2) Hasil kesepakatan dalam musyawarah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian
kepada Pihak yang Berhak yang dimuat dalam berita acara kesepakatan.

Pasal 38
(1) Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat
mengajukan keberatan kepada pengadilan negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah
musyawarah penetapan Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1).
(2) Pengadilan negeri memutus bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan.
Penjelasan Pasal 38 (ayat 2)
Sebagai pertimbangan dalam memutus putusan atas besaran Ganti Kerugian, pihak yang berkepentingan dapat
menghadirkan saksi ahli di bidang penilaian untuk didengar pendapatnya sebagai pembanding atas penilaian Ganti Kerugian.
 Pengadaan Tanah Skala Kecil
UU 11/2020 - Pasal 19 A
(1) Dalam rangka efisiensi dan efektivitas, Pengadaan Tanah
untuk Kepentingan Umum yang luasnya tidak lebih dari 5
(lima) hektare dapat dilakukan langsung oleh Instansi yang
memerlukan tanah dengan Pihak yang Berhak.
(2) Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) harus dilakukan sesuai dengan
kesesuaian tata ruang wilayah.
• Jual beli, tukar menukar dapat dipenuhi dengan, Nilai Pasar;
• cara lain yang disepakati dapat dipenuhi dengan:
• Nilai Pasar
• NPW
• NK
.....rujukannya....?
PP 19/2021 -Pasal 126
1. Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, Pengadaan Tanah
untuk Kepentingan Umum yang luasnya tidak lebih dari 5
(lima) hektar, dapat dilakukan:
a. secara langsung oleh Instansi yang Memerlukan
Tanah dengan Pihak yang Berhak, dengan cara jual
beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati;
atau
b. dengan menggunakan tahapan Pengadaan Tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3.
• Menggunakan tahapan Pengadaan Tanah melalui tahapan
Perencanaan, Persiapan, Pelaksanaan dan Penyerahan Hasil
• Diperlukan dilengkapi dengan dokumen perencanaan
Pengadaan Tanah dan rencana kerja Instansi yang Memerlukan
Tanah berdasarkan Studi Kelayakan yang disusun minimal
berdasarkan pasal 6 dan 7 (ayat 4 dan 5)
• Diperlukan Penetapan Lokasi oleh Bupati/Walikota (ayat 2)
• Dasar Nilai yang digunakan adalah NPW
SPI 204 - LINGKUP PENUGASAN VS UUCK
 Pola Pengukuran NPW & Permasalahan Data
Dasar Nilai bagi Kerugian Kesetaraan dengan
Pengukuran pemilik fisik Nilai Pasar

Persyaratan:
1. Data pasar
2. Metode menurut pasar • Kehilangan
3. Penilai Profesional Kerugian non pekerjaan/bisnis/alih profesi
fisik § Kerugian emosional
§ Biaya transasksi
§ Kerugian sisa tanah & fisik
lainnya

Dokumen Perencanaan Beban masa § Beban masa tunggu untuk

(telah diakomodir dalam UUCK, PP masa waktu >6 bulan
tunggu § Beban masa tunggu <6 bulan
No. 19/2021 dan Permen ATR/BPN
20/2020)
 Hal Lain-lain yang perlu diatur....
1. Insentif Perpajakan (PP 19/2021 pasal 128):
– Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian atau Instansi yang memperoleh tanah dalam Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum dapat diberikan insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
(ayat 1).
2. Proyek Strategis Nasional (PP 19/2021 pasal 131):
– Dalam hal Pengadaan Tanah belum dapat dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah sesuai
dengan kewenangannya berdasarkan norma, standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat,
Pengadaan lanah untuk Proyek Strategis Nasional dapat dilakukan oleh Badan Usaha (ayat 2).
– Dalam hal Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diiakukan oleh Badan Usaha, mekanisme
Pengadaan Tanah diiaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai Pengadaan
Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum (ayat 5).
3. Sistem Pengadaan Tanah Secara Elektronik (PP 19/2021 pasal 132):
– Kegiatan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum dilaksanakan secara elektronik (ayat 1)
– Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum yang
dilakukan secara elektronik diatur dengan Peraturan Menteri
 Hal Lain-lain yang perlu diatur....
4. BPHTB (PP 19/2021 pasal 136):
– Menteri Dalam Negeri melakukan pembinaan terhadap pelaksanaan pungutan atau pengenaan tarif O% (nol persen)
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dalam Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum
dan Proyek Strategis Nasional.
5. Revisi Laporan (PP 19/2021)
– Dalam hal terdapat perubahan data pendukung di luar Penetapan Lokasi dapat diajukan revisi Penetapan Lokasi
berdasarkan rekomendasi ketua pelaksana Pengadaan Tanah (pasal 137).
– Dalam hal objek pembangunan untuk Kepentingan Umum dan Proyek Strategis Nasional/non Proyek Strategis
Nasional seluruhnya merupakan tanah/aset instansi pemerintah/Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, Bank
Tanah, badan usaha milik daerah, badan usaha milik desa yang di atasnya terdapat penguasaan pihak lain atau
penggarapan, diselesaikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai penanganan dampak
sosial kemasyarakatan (pasal 138).
KESIMPULAN DAN SARAN
 Kesimpulan
UU CK No. 11/2020 Keterangan
Perencanaan ü Penguatan terhadap Ø Akan dapat menjadi rujukan
dokumen perencanaan Ø Perlu keseragaman isi dan
(DPPT) materi yang berhubungan
perkiraan nilai fisik dan non
fisik
Ø Penilai dapat terlibat
ü Masa Penetapan Lokasi Ø Indikasi nilai berpotensi
menjadi 3-4 tahun bias?!
(sebelumnya 2-3 tahun)
Persiapan ü Konsultasi Publik Ø Akan dapat menjadi
penguatan dalam proses
pelaksanaan
Ø Penilai dapat terlibat
Perubahan ke SPI
ü Penguatan perencanaan
terutama pembentuan dasar
kepastian asumsi
ü Keterlibatan Penilai – KEPI
ü DPPT mandatori diperlukan
ü Peningkatan kompetensi
Penilai dalam praktek
penilaian
ü Penlok mandatori diperlukan
Ø Proses dokumentasi
sebaiknya dapat diterima
Penilai sebagai kelengkapan
dokumen
Ø Hasil konsultasi publik
diperlukan
 Kesimpulan
Tahap Pelaksanaan Keterangan Perubahan ke SPI

ü Adanya keterlibatan Ø Kehandalan Danom harus lebih pasti Ø Data yang harus diterima Penilai:
Penyurvei Lisensi Ø Belum tentu telah mengakomodir a. Danom
kepentingan penilaian?! b. Peta bidang
Kesimpulan Data awal yang harus diterima Penilai (PP 19/2021):
a. Penlok d. Peta BIdang
b. DPPT Lengkap e. Hasil konsultasi publik
c. Danom
ü Musyawarah penetapan Ø Penilai wajib ikut serta Ø Harus ada batasan dalam
bentuk ganti kerugian Ø Menjelaskan proses dan kesimpulan hasil Lingkup Penugasan
penilaian Ø SPM Penilaian Pertanahan
Ø Beban biaya yang timbul
ü Hasil penilaian bersifat ü Yang dimaksud dengan "final dan mengikat" adalah Ø Kepastian menjalankan
final dan mengikat nilai Ganti Kerugian merupakan nilai tunggal dan tidak penugasan sesuai KEPI dan SPI
dapat dimusyawarahkan sepanjang penilaian dilakukan
berdasarkan standar penilaian yang berlaku
(penjelasan ayat 3).
 Kesimpulan
UUCK & PP 19/2021 Keterangan Perubahan ke SPI

Skala Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, a) Point a: a) Untuk point a:

Kecil Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum yang luasnya tidak lebih dari 5
(lima) hektar, dapat dilakukan:
a. secara langsung; atau
b. dengan menggunakan tahapan b) Point b:
Pengadaan Tanah
secara langsung dengan cara:
a) jual beli,
b) tukar menukar, atau
c) cara lain yang disepakati.
• Menggunakan tahapan Pengadaan Tanah
melalui tahapan Perencanaan, Persiapan,
Pelaksanaan dan Penyerahan Hasil
• Diperlukan/dilengkapi dengan dokumen
perencanaan Pengadaan Tanah dan
rencana kerja Instansi yang Memerlukan
Tanah berdasarkan Studi Kelayakan yang
disusun minimal berdasarkan pasal 6 dan 7
(ayat 4 dan 5)
• Diperlukan Penetapan Lokasi oleh
Bupati/Walikota (ayat 2)
• Jual beli, tukar menukar dapat
dipenuhi dengan, Nilai Pasar;
• cara lain yang disepakati dapat
dipenuhi dengan:
• Nilai Pasar
• NPW
• NK
b) Unti poin b,
Dasar Nilai yang digunakan adalah
NPW
v Prosedur penilai untuk objek skala kecil
termasuk prosedur dalam penerapan
Dasar Nilai harus mengikuti ketentuan
yang diatur dalam SPI 204
 Saran
1. Objek penilaian berbentuk corridor/memanjang dalam puluhan km sehingga memutuhkan konsistensi asumsi penilaian
dari tiap masing-masing trase (seperti jalan kereta, toll, jaringan sutet) yang dalam pelaksanaannya harus dilakukan:
a. oleh Penilai yang sama atau konsorsium;
b. Harus telah tersedia Penlok, Daftar Nominatif, Peta Bidang dan Dokumen Perencanaan;
2. Kegiatan Musyawarah yang perlu didampingi Penilai, harus diatur tidak melebihi kewenangan Penilai;
3. Pusat database Pertanahan atau platform sistem IT khususnya penyelenggaraan Pengadaan Tanah dapat
diimplemtansikan dengan segera sehingga seluruh data dan informasi dapat terkumpul dan data tersebut dapat diakses
Penilai menjadi rujukan dalam menjalankan tugas penilaian terkait pengadaan tanah dan dalam menentukan asumsi
penilaian lebih lanjut.
4. Masih terdapat sejumlah peraturan dan perundang-undangan yang harus diterbitkan dalam mendukung kesempurnaan
proses Pengadaan Tanah berdasarkan UUCK dan PP 19/2021, termasuk penyempurnaan peraturan ditingkat Menteri
(Permen ATR/BPN No. 4/2019).
TERIMA KASIH (hy-2021)