Implikasi UU Cipta Kerja Terhadap

Hukum Agraria dan Pengadaan Tanah

Kurnia Warman
Guru Besar Hukum Agraria FH Universitas Andalas, Padang

Disampaikan pada Webinar “Antisipasi UU Cipta Kerja dan Peraturan

Pelaksanaannya Dalam Penilaian Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan
Umum”
Diadakan oleh Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Jakarta, 7 Desember 2020

 Tujuan UU 11/2020 Cipta Kerja
a. Menciptakan dan meningkatkan lapangan kerja dengan memberikan
kemudahan, perlindungan, dan pemberdayaan terhadap koperasi dan
UMK-M serta industri dan perdagangan nasional sebagai upaya untuk
dapat menyerap tenaga kerja Indonesia yang seluas-luasnya, dengan
tetap memperhatikan keseimbangan dan kemajuan antar daerah dalam
kesatuan ekonomi nasional.
b. Menjamin setiap warga negara memperoleh pekerjaan, serta mendapat
imbalan dan perlakuan yang adil dan layak dalam hubungan kerja.
c. Penyesuaian berbagai aspek pengaturan yang berkaitan dengan
keberpihakan, penguatan, dan perlindungan bagi koperasi dan UMK-M
serta industri nasional.
d. Penyesuaian berbagai aspek pengaturan yang berkaitan dengan
peningkatan ekosistem investasi, kemudahan dan percepatan proyek
strategis nasional yang berorientasi pada kepentingan nasional yang
berlandaskan pada ilmu pengetahuan dan teknologi nasional dengan
berpedoman pada haluan ideologi Pancasila.
 Lingkup Pengaturan UU Cipta Kerja:
Pengadaan Tanah salah satu Kebijakan Strategis Cipta Kerja
a. Peningkatan ekosistem investasi dan kegiatan berusaha.
b. Ketenagakerjaan.
c. Kemudahan, perlindungan, serta pemberdayaan koperasi dan UMK-M.
d. Kemudahan berusaha.
e. Dukungan riset dan inovasi.
f. Pengadaan tanah.
g. Kawasan ekonomi.
h. Investasi Pemerintah Pusat dan percepatan proyek strategis nasional.
i. Pelaksanaan administrasi pemerintahan.
j. Pengenaan sanksi.
 Peningkatan Ekosistem Investasi dan Kegiatan Berusaha:
Pengadaan Tanah Termasuk

a. Penerapan Perizinan Berusaha berbasis risiko.

b. Penyederhanaan persyaratan dasar Perizinan
Berusaha, pengadaan tanah dan pemanfaatan
lahan.
c. Penyederhanaan Perizinan Berusaha sektor.
d. Penyederhanaan persyaratan investasi.
 Implikasi UU Cipta Kerja Terhadap Hukum Agraria-
Pengadaan Tanah
• Ketentuan yang terkait agraria/pertanahan dalam UU Cipta Kerja
(Omnibus Law) adalah Bab VIII tentang PENGADAAN LAHAN.
• Pasal 122 UU Cipta Kerja menyatakan:
- Dalam rangka memberikan kemudahan dan kelancaran dalam pengadaan
lahan untuk kepentingan penciptaan kerja, Undang-Undang ini mengubah,
menghapus, atau menetapkan pengaturan baru beberapa ketentuan yang
diatur dalam:
a. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
b. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan
Pertanian Pangan Berkelanjutan.
• Jadi, UUPA tidak termasuk ke dalam 79 UU yang diubah/dihapus oleh
UU Cipta Kerja.
 Perubahan UU Pengadaan Tanah (UU 2/2012)
Pasal 8 UU 2/2012
Pihak yang Berhak dan pihak yang menguasai
Objek Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum wajib mematuhi ketentuan dalam
Undang-Undang ini.
Pasal 8 Perubahan UU Cipta Kerja
(1) Pihak yang Berhak dan pihak yang menguasai Objek Pengadaan Tanah
untuk Kepentingan Umum wajib mematuhi ketentuan dalam Undang-
Undang ini.
(2) Dalam hal rencana Pengadaan Tanah, terdapat Objek Pengadaan Tanah
yang masuk dalam kawasan hutan, tanah kas desa, tanah wakaf, tanah
ulayat/tanah adat, dan/atau tanah aset Pemerintah Pusat, Pemerintah
Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah,
penyelesaian status tanahnya harus dilakukan sampai dengan penetapan
lokasi.
(3) Penyelesaian perubahan kawasan hutan sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) dilakukan melalui mekanisme pelepasan kawasan hutan atau
pinjam pakai kawasan hutan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidang kehutanan.
(4) Perubahan obyek Pengadaan Tanah yang masuk dalam kawasan hutan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) khususnya untuk proyek prioritas
Pemerintah Pusat dilakukan melalui mekanisme:
a. pelepasan kawasan hutan dalam hal Pengadaan Tanah dilakukan
oleh Instansi; atau
b. pelepasan kawasan hutan atau pinjam pakai kawasan hutan dalam
hal Pengadaan Tanah dilakukan oleh swasta.
 Perubahan Pasal 10 UU 2/2012
Terdapat Penambahan 6 Jenis Kegiatan Kepentingan Umum dari 18
Kegiatan:

s. Kawasan Industri Hulu dan Hilir Minyak dan Gas yang diprakarsai dan/atau dikuasai
oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan
Usaha Milik Daerah.
t. Kawasan Ekonomi Khusus yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
u. Kawasan Industri yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
pemerintah daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
v. Kawasan Pariwisata yang diprakarsai dan atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
w. Kawasan Ketahanan Pangan yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
x. Kawasan pengembangan teknologi yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh
Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha
Milik Daerah.
 Perubahan Pasal 14 UU 2/2012
Pasal 14 UU 2/2012
(1) Instansi yang memerlukan tanah membuat
perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan.
(2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan (2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
prioritas pembangunan yang tercantum dalam
Rencana Pembangunan Jangka Menengah,
Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah
Instansi yang bersangkutan.
Pasal 14 Perubahan UU Cipta Kerja
(1) Instansi yang memerlukan tanah membuat
perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum dengan melibatkan kementerian/lembaga
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang pertanahan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan
prioritas pembangunan yang tercantum dalam
Rencana Pembangunan Jangka Menengah,
Rencana Strategis, dan/atau Rencana Kerja
Pemerintah/instansi yang bersangkutan.
 Perubahan Pasal 19 UU 2/2012
Pasal 9 UU 2/2012
(1) Konsultasi Publik rencana pembangunan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (3)
dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan
lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang
Berhak.
(2) Dst…
Pasal 19 Perubahan UU Cipta Kerja
(1) Konsultasi Publik rencana pembangunan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (3)
dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan
lokasi rencana pembangunan dari:
a. Pihak yang Berhak;
b. Pengelola Barang Milik Negara/Barang Milik
Daerah; dan
c. Pengguna Barang Milik Negara/Barang Milik
Daerah.
Dst..
 Tambahan Pasal 19A, Pasal 19B, dan Pasal 19C
Pasal 19A
(1) Dalam rangka efisiensi dan efektivitas, Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang luasnya tidak
lebih dari 5 (lima) hektare dapat dilakukan langsung oleh Instansi yang memerlukan tanah dengan Pihak
yang Berhak.
(2) Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilakukan sesuai
dengan kesesuaian tata ruang wilayah.
Pasal 19B
Dalam hal Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang luasnya kurang dari 5 (lima) hektare dilakukan
langsung antara Pihak yang Berhak dan Instansi yang memerlukan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19A ayat (1), penetapan lokasi dilakukan oleh bupati/wali kota.

Pasal 19C
Setelah penetapan lokasi Pengadaan Tanah dilakukan, tidak diperlukan lagi persyaratan:
a. kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang;
b. pertimbangan teknis;
c. di luar kawasan hutan dan di luar kawasan pertambangan;
d. di luar kawasan gambut/sempadan pantai; dan
e. analisis mengenai dampak lingkungan hidup.
 Perubahan Lain UU 2/2012:
Hasil Penilaian Penilai Sangat Menentukan
UU 2/2012
Pasal 24: Jangka waktu Penetapan Lokasi 2
tahun dan dapat diperpanjang 1 tahun
Pasal 28: Inventarisasi dan identifikasi
penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah.
Pasal 34: Penilaian Ganti Kerugian atas dasar
musyawarah
Terkait dgn Tugas Penilai
Pasal 36: Bentuk Ganti kerugian: uang, tanah
pengganti, pemukiman kembali, kepemilikan
saham, bentuk lain yang disetujui oleh kedua
belah pihak.
Penjelasan Pasal 40: Pemberian GK kepada
UU Cipta Kerja
Jangka waktu Penetapan Lokasi 3 tahun dan dapat diperpanjang 1 tahun.
Tambahan satu ayat yaitu ayat (3): Pengumpulan
data Pihak yang
Berhak dan Objek Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) huruf b dapat dilakukan oleh penyurvei
berlisensi.
Tambahan ayat: Kedudukan Penilai Semakin Menentukan (Reduksi
Musyawarah)
Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
Penilai bersifat final dan mengikat. Yang dimusyawarahkan
hanya bentuk ganti kerugian, dan melibatkan Penilai.
Tetapi UUCK lupa mengubah Pasal 37-39: Musyawarah untuk
penentuan bentuk dan besar Ganti Kerugian
Tambahan ayat (2): Pemberian
Ganti Kerugian dalam bentuk
tanah pengganti, pemukiman kembali, kepemilikan saham,
atau bentuk lainnya diatur dalam PP.
Tambahan Penjelasan:
Pihak yang berhak dan Pihak Yang Menguasai Tanah negara dengan itikat baik
 Perubahan Lainnya UU 2/2012
UU 2/2012
Pasal 42: Konsinyasi GK
Pasal 46: Pelepasan objek pengadaan tanah
UU Cipta Kerja
Tambahan ayat (3): Pengadilan
negeri paling lama dalam jangka
waktu 14 (empat belas) Hari wajib menerima penitipan
Ganti Kerugian.
Tambahan dua ayat: (3)
Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan
Tanah Kas Desa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c
dapat diberikan dalam bentuk sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 36.
(6) Nilai Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah berupa
harta benda wakaf ditentukan sama dengan nilai hasil
penilaian Penilai atas harta benda wakaf yang diganti.
 Perubahan UU Perlindungan LP2B (UU 41/2009)
UU 41/2009
Pasal 44: Larangan Alih Fungsi LP2B
Pasal 73: terkait dengan ancaman pidana bagi
pejabat yang memberi izin yang tidak sesuai
mengalihfungsikan LP2B
UU Cipta Kerja
Perubahan dan Tambahan ayat: alih
fungsi LP2B dapat untuk
kepentingan umum dan/atau Proyek Strategis Nasional.
Diubah menjadi pejabat yang memberi persetujuan alihfungsi LP2B.
Bank Tanah
Norma Baru Bidang
• Pemerintah Pertanahan
Pusat membentuk badan bank tanah. sebagai
Penguatan Hak Pengelolaan
Satuan Rumah Susun untuk Orang Asing
Pemberian Hak atas Tanah/Hak Pengelolaan
pada Ruang atas Tanah dan Ruang Bawah
Tanah
10 pasal: Pasal 125-135
badan khusus yang mengelola tanah.
• Kekayaan badan bank tanah merupakan kekayaan negara
yang dipisahkan.
• Badan bank tanah berfungsi melaksanakan perencanaan,
perolehan, pengadaan, pengelolaan, pemanfaatan, dan
pendistribusian tanah.
• Ketentuan lebih lanjut mengenai Komite, Dewan
Pengawas, dan Badan Pelaksana diatur dalam Peraturan
Presiden.
• Ketentuan lebih lanjut mengenai pembentukan badan
bank tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah.
7 pasal: Pasal 136-142: Bank Tanah dapat mempunyai HPL
3 pasal: 143-145:
Orang asing dapat memiliki satuan rumah susun di atas
tanah HGB dan Hak Pakai
2 pasal: Pasal 146-147:
Dapat diberikan HGB atau Hak Pakai dan HPL pada ruang di
atas dan bawah tanah.
 Pengadaan Tanah:
Salah satu Cara Perolehan Tanah Negara dan Perlu Penilaian Tanah
• Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 angka (2) UU 2/2012):
• Karena Negara (Pemerintah) tidak bisa membeli tanah dari masyarakat pemilik
tanah, negara tidak punya kedudukan sebagai pemilik tanah.
• Istilah Pengadaan Tanah tidak dikenal dalam UUPA (UU 5/1960), tetapi perolehan
tanah untuk kepentingan umum dijamin melalui Pencabutan Hak (Pasal 18), dan telah
dibentuk UU 20/1961.
• Pesannya: selain untuk kepentingan umum perolehan tanahnya harus dilakukan
melalui “kesepakatan” dengan pemilik tanah, “tidak paksaan”.
• Jadi “mahkota” pencabutan hak adalah “kepentingan umum”, dan mahkota
pengadaan tanah adalah “musyawarah” untuk mencapai kesepakatan.
• Baik pencabutan maupun pengadaan tanah wajib dengan ganti kerugian, dan untuk
diperlukan adanya “Penilaian Tanah dan Benda-Benda di atas Tanah”.
• Di samping cara pengadaan tanah, negara juga dapat memperoleh tanah melalui
“penyerahan sukarela” dari masyarakat, “tukar menukar (ruilslag)”, “pencabutan
hak”, dsb.
• Jadi penilaian tanah tidak hanya dibutuhkan dalam pengadaan tanah tetapi juga
melalui cara perolehan lainnya, spt tukar menukar (ruilslag), dan pencabutan hak. 15
 Perkembangan Pengaturan Pengadaan Tanah
• Keppres 55/1993 ttg Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum, dilaksanakan dgn Perkaban
1/1994.
• Diganti dgn Perpres 36/2005: diubah dgn Perpres 65/2006 (pertama
kali mengatur adanya Penilai dalam pengadaan tanah), dan
dilaksanakan dgn Perkaban 3/2007: tdk berlaku lagi.
• UU 2/2012 ttg Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum: dilaksanakan dgn Perpres 71/2012 (telah diubah
4 kali terakhir Perpres 148/2015), dan ditindaklanjuti oleh Perkaban
5/2012 ttg Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
• UU 11/2020 tentang Cipta Kerja.
Kedudukan Penilai Tanah semakin Menentukan dalam
Pengadaan Tanah
16
 Pengadaan Tanah sbg Lex Specialis
• Jika dikaitkan dengan hukum pengadaan barang/jasa pemerintah
maka pengadaan tanah merupakan bidang hukum khusus.
• Pengaturannya pun bersifat khusus (lex specialis), tidak tunduk
kepada Perpres 16/2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah yang bersifat umum (lex generalis).
• Pengadaan tanah tidak memakai sistem lelang, karena tanah bukan
barang pabrik yang dapat diproduksi dan bersaing dengan produk
lain sejenis. Keberadaan tanah sebagai benda tetap terikat tempat
atau lokasi tertentu.
• Hal ini juga merupakan konsekuensi dari Pasal 33 ayat (3) UUD 1945
jo Pasal 2 UUPA, bahwa negara tidak berkedudukan sebagai pemilik
tanah, tetapi sebagai penguasa.
17
 Penentuan Nilai Tanah
• Tanah merupakan benda tetap yang tidak dibuat oleh manusia (pabrik), tidak
ada nilai tertentu spt harga eceran tertinggi (HET).
• Nilai harga tanah sangat ditentukan oleh lokasinya, semakin dekat fasilitas
umum, dan pusat kegiatan masyarakat, nilai tanah semakin tinggi.
• Pertumbuhan nilai tanah cenderung lebih tinggi dibandingkan dengan tingkat
inflasi. Sehingga tanah menjadi benda yang sangat berharga bagi setiap orang,
apalagi kalau tanahnya juga menjadi sumber pendapatan.
• Penentuan nilai tanah dibutuhkan untuk berbagai urusan, maka pihak
pemerintah sesuai dengan kewenangan menentukan sendiri nilai tanah secara
sepihak, spt NJOP untuk dasar pemungutan pajak (PBB).
• Dalam hal terjadi peralihan karena jual beli atau tukar menukar maka nilai tanah
ditentukan dengan kesepakatan kedua belah pihak.
• Oleh karena itu, Hasil PenilaianTanah yang ditentukan secara independen pada
prinsipnya hanya sebagai pedoman bagi para pihak dalam menyepakati nilai
tanah. Kesepakatan itulah menjadi bukti bahwa tidak ada pihak yang dirugikan
dalam transaksi tersebut.
 Jenis Pembangunan dan Penilaian Tanah
• Jenis pembangunan yg akan dilaksanakan sangat berpengaruh
terhadap padangan masyarakat dalam penilaian tanah.
• Semakin untuk kepentingan umum pembangunannya, spt jalan
umum, maka semakin mudah masyarakat melepaskan tanahnya,
bahkan ada yang bersedia menyerahkan sebagian tanahnya secara
sukarela.
• Di samping dapat memanfaatkan langsung hasil pembangunan,
masyarakat ybs juga sadar bahwa dengan adanya pembangunan
membuat nilai tanahnya yg masih ada menjadi tinggi, dan
permukimannya pun semakin terbuka.
• Karena itu, dalam penentuan nilai pengadaan tanah hendaknya
dipertibangkan jenis pembangunan yang akan dilaksanakan.
 Metode Penilaian Partisipatif
• Karena menurut UUCK, bahwa hasil penilaian pengadaan tanah
bersifat final dan mengikat maka metode yang dipakai dalam
penilaian, jika memungkinkan, hendaknya partisipatif, di samping
tentunya tetap profesional.
• Sedapat mungkin tersedia ruang komunikasi antara tim Penilai
dengan Pihak Yang Berhak secara proporsional.
• Dengan pendekatan ini diharapkan Hasil Penilaian Pengadaan Tanah
merupakan gambaran hasil kesepakatan dengan pemilik objek
pengadaan tanah, setidaknya sudah mendekati kesepakatan.
• Tentu saja manajemen waktu yang tersedia untuk melakukan
penilaian menjadi sangat penting.
 Daftar Nominatif Yang Valid
• Keberhasilan Tim Penilai dalam pengadaan tanah sangat ditentukan
oleh tersedianya Daftar Nominatif yang betul-betul sesuai dengan
kondisi lapangan.
• Sehingga setiap bidang tanah objek dan subjeknya betul-betul pasti,
dan dapat ditelusuri.
• Karena itu kegiatan inventarisasi dan identifikasi pemilikan,
penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah (IP4T) hendaknya
dilakukan secara tuntas.
• Semoga dengan adanya keterlibatan Penyurvei Berlisensi dalam IP4T
berdasakan UUCK, Daftar Nominatif semakin berkualitas.
Terima Kasih