COVID 19 :

Implication on
Commercial
Property Market
and its Valuation
Process
Ir. Muhammad Amin, MSc, MAPPI (Cert.)
1998-2008-2020
Politik dan Ekonomi di Dalam Negeri
Penjarahan dan Kerusuhan
BLBI, Kurs naik 8 x
Kredit Macet Melambung
Dana lari keluar negeri cepat sekali
Subrprime mortgage default di AS
Kepanikan pasar keuangan AS menjalar ke Eropa
hingga ke Asia
Krisis ekonomi dan keuangan global
Dampak Ke Indonesia akibat Tsunami dari kondisi
Global
Pandemi Covid 19 ke seluruh dunia, termasuk
Indonesia
Memporak-porandakan semua aktivitas kehidupan
dan bisnis di Seluruh Dunia
Social distancing, Work from home, travel bans,
supply chain disruption, stock disruption, job loss
Dimensi : Kemanusiaan, Ekonomi dan Keuangan,
Sosial dan Politik

Krisis Moneter 1998 Global Financial Crisis 2008 Pandemi Covid 19 2020

Perkantoran Tutup

Proses Penilaian Properti Shoping Center Tutup

Hotel Tingkat Hunian sangat rendah, 1.300 lebih

Komersial, akibat dari tutup beroperasi

Industri sebagian tidak berproduksi

Pandemi Covid-19 Pembangunan pengembangan property terhenti

VALUATION
UNCERTAINTY
VALUATION UNCERTAINTY

Definisi Nilai Pasar

“…estimasi sejumlah uang…pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dan penjual yang berminat menjual …yang pemasarannya dilakukan secara
layak…, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Pada kondisi Pademi Covid 19 ini, definisi Nilai Pasar ini akan sangat sulit untuk bisa
dicapai…
Valuers are to assume that the hypothetical parties to a transaction (of the property they are valuing)
are not under any compulsion to buy or to sell

Transaksi (disposal / purchase) property komersial motivasinya adalah INVESTASI, bicara

investasi artinya menguntungkan.
Dengan demikian pendekatan pendapatan adalah pendekatan yang direkomendasikan
untuk diaplikasikan dalam melakukan penilaian properti komersial.
PENDEKATAN PENDAPATAN dengan Discounted Cash Flow Method

NET OPERATING INCOME

DISCOUNT RATE AND YIELD

PROJECTION PERIOD

TERMINAL VALUE
OFFICE BUILDING
 BASIS PENDAPATAN DARI PENYEWA YANG SUDAH TERIKAT PERJANJIAN, MELIPUTI RENTAL RATE, SERVICE CHARGE, PERIODE SEWA CARA
PEMBAYARAN
 DISKUSIKAN DENGAN OPERATOR GEDUNG TENTANG ADANYA PENYEWA YANG MENGAJUKAN RELAKSASI SEWA AKIBAT PANDEMI COVID 19
DAN TINDAKAN APA YANG DILAKUKAN OLEH PENGELOLA/PEMILIK GEDUNG ATAS USULAN RELAKSASI YANG DIAJUKAN TERSEBUT
 DISKUSIKAN DENGAN PENGELOLA ASUMSI PERIODE GEDUNG AKAN BEROPERASI NORMAL KEMBALI
 DISKUSIKAN ADA KEMUNGKINAN PENYEWA YANG AKAN MENGAKHIRI SEWA KARENA BISNISNYA TERGANGGU AKIBAT DARI PANDEMI COVID
19
 DISKUSIKAN DENGAN PENGELOLA GEDUNG KAPAN PASAR AKAN NORMAL KEMBALI
 PERTIMBANGKAN ADANYA PREMUIM RESIKO SELAMA PERIODE TIDAK PASATI, DISARANKAN MENGGUNAKAN MULTIPLE DISCOUNT RATE
SELAMA PERIODE YANG TIDAK PASTI DAN BARU GUNAKAN SINGLE DISCOUNT RATE PADA SAAT PERIODE ASUMSI SUDAH STABIL
 AMBIL KEPUTUSAN YANG HATI-HATI TENTANG PREDIKSI NILAI TERMINAL DARI PROPERTI
 DISARANKAN MENGGUNAKAN PERIODE PROYEKSI YANG LEBIH PANJANG
SHOPPING CENTER

 BASIS PENDAPATAN DARI PENYEWA YANG SUDAH TERIKAT PERJANJIAN, MELIPUTI RENTAL RATE, SERVICE CHARGE, PERIODE SEWA CARA
PEMBAYARAN. KELOMPOKKAN PENYEWA BERDASARKAN ANCHOR, SEMI ANCHOR, SPECIALTY SHOPS, CINEMA, FOOD COURT, ISLAND DAN LAINNYA.
 DISKUSIKAN DENGAN OPERATOR GEDUNG TENTANG ADANYA PENYEWA YANG MENGAJUKAN RELAKSASI SEWA AKIBAT PANDEMI COVID 19 DAN
TINDAKAN APA YANG DILAKUKAN OLEH PENGELOLA/PEMILIK GEDUNG ATAS USULAN RELAKSASI YANG DIAJUKAN TERSEBUT
 DISKUSIKAN DENGAN PENGELOLA ASUMSI PERIODE GEDUNG AKAN BEROPERASI NORMAL KEMBALI
 DISKUSIKAN ADA KEMUNGKINAN PENYEWA YANG AKAN MENGAKHIRI SEWA KARENA BISNISNYA TERGANGGU AKIBAT DARI PANDEMI COVID 19, PERLU
DIBUAT ANALISA PERSEKTOR YANG PALING TERDAMPAK YANG KEMUNGKINAN AKAN MENGAKHIRI SEWA DAN DAMPAK DARI BELANJA ON LINE.
 DISKUSIKAN DENGAN PENGELOLA GEDUNG KAPAN PASAR AKAN NORMAL KEMBALI DAN APAKAH AKAN ADA PERUBAHAN BUSINESS MODELS
SETELAH COVID 19 BERAKHIR
 PERTIMBANGKAN ADANYA PREMUIM RESIKO SELAMA PERIODE TIDAK PASATI, DISARANKAN MENGGUNAKAN MULTIPLE DISCOUNT RATE SELAMA
PERIODE YANG TIDAK PASTI DAN BARU GUNAKAN SINGLE DISCOUNT RATE PADA SAAT PERIODE ASUMSI SUDAH STABIL
 AMBIL KEPUTUSAN YANG HATI-HATI TENTANG PREDIKSI NILAI TERMINAL DARI PROPERTI
 DISARANKAN MENGGUNAKAN PERIODE PROYEKSI YANG LEBIH PANJANG
HOTEL
 HOTEL MERUPAKAN SALAH SATU PROPERTI KOMERSIAL YANG PALING PARAH DAMPAKNYA DARI PANDEMI COVID 19
(TRAVEL BANS, MICE DILARANG)
 MINTAKAN BUSINESS PLAN KEPADA OPERATOR HOTEL UNTUK BEBERAPA TAHUN KEDEPAN SAMPAI KAPAN DIANGGAP
KONDISINYA NORMAL (HARUS TERCERMIN DALAM RevPAR), ANALISA BUSINESS PLAN TERSEBUT APAKAH TERJADI
PERUBAHAN BUSINESS MODELS DARI PENGELOLAAN HOTELNYA
 DISKUSIKAN BUSINESS PLAN TERSEBUT UNTUK MEMBERIKAN KEYAKINAN KEPADA PENILAI ATAS SEMUA ASUMSI DALAM
PROYEKSI UNTUK MENGHASILKAN EBITDA
 PERTIMBANGKAN ADANYA PREMUIM RESIKO SELAMA PERIODE TIDAK PASATI, DISARANKAN MENGGUNAKAN MULTIPLE
DISCOUNT RATE SELAMA PERIODE YANG TIDAK PASTI DAN BARU GUNAKAN SINGLE DISCOUNT RATE PADA SAAT PERIODE
ASUMSI SUDAH STABIL
 AMBIL KEPUTUSAN YANG HATI-HATI TENTANG PREDIKSI NILAI TERMINAL DARI PROPERTI
 DISARANKAN MENGGUNAKAN PERIODE PROYEKSI YANG LEBIH PANJANG
TANAH KOSONG UNTUK PROPERTI KOMERSIAL

 JIKA MENGGUNAKAN METODE LAND RESIDUAL TECHNIQUE atau LAND DEVELOPMENT ANALYSIS, MAKA ANDA
HARUS MEMPERTIMBANGKAN KONDISI PASAR. KEMUNGKINAN BESAR ADANYA HOLDING PERIOD
 SELAMA PERIODE HOLDING TERSEBUT CASH OUT FLOW TETAP ADA

 ANALISA PASARNYA HARUS DILAKUKAN DENGAN FUNDAMENTAL ANALYSIS

The Australian Property Institute suggested that its members utilise the
following disclaimer:
Petunjuk Teknis Terbatas Penilaian Dalam Kondisi Bencana
The outbreak of the Novel Coronavirus (COVID-19) was declared as a ‘Global
Pandemic’ by the World Health Organisation on 11 March 2020. We have
Covid - 19
seen global financial markets and travel restrictions and recommendations
being implemented by many countries, including Australia. The real estate 3.4 Asumsi dan Asumsi Khusus
market is being impacted by the uncertainty that the COVID-19 outbreak has
caused. Market conditions are changing daily at present.
1. Asumsi Khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat ketidakpastian
As at the date of valuation we consider that there is a significant market informasi berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau
uncertainty. This valuation is current at the date of valuation only. The value
mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau
assessed herein may change significantly and unexpectedly over a relatively
short period of time (including as a result of factors that the Valuer could not
integritas data yang digunakan dalam analisis.
reasonably have been aware of as at the date of valuation). We do not 2. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus
accept responsibility or liability for any losses arising from such subsequent memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Salah satu
changes in value. Given the valuation uncertainty noted, we recommend keterbatasan tersebut adalah, objek penilaian tidak dapat dilakukan pemeriksaan
that the user(s) of this report review this valuation periodically. fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti
seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam
Meanwhile, The Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), which
provides global guidance to valuers, suggests on their website (as at 29
analisis. Penilai harus mengikat dan memahami kepada Pemberi Tugas adanya
March 2020) that its members consider advising their clients that they: penggunaan Asumsi Khusus.

“… attach less weight to previous market evidence for comparison

purposes, to inform opinions of value. Indeed, the current response to
COVID-19 means that we are faced with an unprecedented set of
circumstances on which to base a judgement.”; and
report their valuations “on the basis of ‘material valuation uncertainty’
as per VPS 3 and VPGA 10 of the RICS Red Book Global. Consequently,
less certainty – and a higher degree of caution – should be attached to
[our] valuation than would normally be the case. Given the unknown
future impact that COVID-19 might have on the real estate market,
we recommend that you keep the valuation of [this property] under
frequent review.”
Baseline Scenario (Pre-COVID-19) – This scenario mirrors the projections
that we had assumed at the beginning of 2020 where there was no
significant impact anticipated from COVID-19. The underlying premise of
this forecast is that the hotel markets were expected to moderate relative
to 2019 and that the impact would largely affect the average daily rate.
Scenario 2 – This scenario assumes the current COVID-19
pandemic will directly impact hotel performance beginning in
March 2020 and that the market and the property will begin to
recover in early 2021. Scenario 2 is modeled to show a rebound to
the hotel’s 2019 average rate with a five-year recovery to the 2019
average daily rate.
Scenario 3 – This scenario also assumes the current
COVID-19 pandemic, but assumes a more optimistic
timeline assuming that 2020 is the nadir and that the
average rate returns to 2019 levels in four years.
Scenario 4 – This scenario also assumes the current COVID-19
pandemic, but assumes the hotel will close between mid-March
through the end of the second quarter of 2020 and that the
average rate will recover in five years back to 2019 levels.