PENILAIAN TERKAIT PENGADAAN TANAH BAGI

PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Ir. Hamid Yusuf, M.M., FRICS, MAPPI (cert)
Ketua KPSPI - MAPPI

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
 Outline
1. Sekilas UU No. 2/2012 Tentang Pegadaan Tanah
2. Lingkup Penugasan
3. Implementasi
4. Tanah Kas Desa
5. Tanah Wakaf
6. Tanah Skala Besar vs Tanah Skala Kecil
7. Penghitungan kompensasi tanah negara (termasuk milik BUMN)
8. Persyaratan Revisi
9. Contoh-contoh
SEKILAS UU NO. 2/2012 TENTANG PENGADAAN TANAH
 Dasar Hukum

UUPA No. 5/1960

Pencabutan Hak Pelepasan Hak

UU No. 20/1961 UU No. 2/2012

Ganti Kerugian

Pengadaan Tanah bagi

Kepentingan Umum
 Prinsip Pengadaan Tanah
• Prinsip Pengadaan tanah dalam persepsi umum dapat diartikan atas dua hal.
1. pelepasan hak, dan
2. pemberian ganti kerugian secara layak dan adil.
• Dari kedua pengertian itu, setidaknya bisa diartikan bahwa terdapat proses pelepasan hak atas tanah dan pada saat
bersamaan terdapat hak pemilik tanah untuk mendapatkan ganti kerugian yang layak dan adil. Pelepasan hak itu
sesungguhnya bertautan dengan adanya kesukarelaan pemilik tanah untuk menyerahkan haknya dengan pertimbangan
karena kepentingan pembangunan fasilitas umum. Namun, pada sisi lain, negara harus memastikan kepada pemilik tanah
untuk mendapatkan penggantian yang setidaknya sama atau lebih baik dari apa yang telah dimiliki pemilik tanah pada
saat pengadaan tanah berlangsung
• Dengan demikian, proses pengadaan tanah harus dilihat secara utuh dan menyeluruh dari proses pertama hingga akhir
yang dikenal dengan tahapan-tahapan pengadaan tanah
 Pengadaan Tanah (UU No.2/2012)
Perencanaan
Kegiatan Perencanaan :
• kesesuaian dengan tata
ruang
• lokasi, letak, luas dan
status tanah
• analisis biaya dan manfaat
pembangunan bagi
wialayah dan masyarakat
• perkiraan nilai tanah
Persiapan
Kegiatan Persiapan :
• pemberitahuan rencana
pembangunan;
• pendataan awal lokasi
• konsultasi Publik rencana
pembangunan
• penjelasan cara
penghitungan ganti
kerugian.
opsi
Penyerahan Hasil
Pelaksanaan
Kegiatan Pelaksanaan :
• inventarisasi dan
identifikasi atas tanah;
• penilaian ganti kerugian;
• musyawarah;
• pemberian ganti kerugian;
dan
• pelepasan tanah Instansi.
wajib
opsi
PENILAI
 Apa yang diharapkan?
Pemilik Tanah Penyelenggara
1. Apa saja yang dapat diganti rugi? 1. Apakah kegiatan perencanaan telah
2. Bagaimana prinsip perhitungan nilai yang menghasilkan dokumen perencaan yang
akan digunakan? sesuai
3. Bagaimana penerapan teknik 2. Apakah kegiatan persiapan telah dilakukan
penghitungan/penilaiannya dilakukan ? 3. Apakah identifikasi dan inventarisasi atas
objek penilaian lengkap

Penilai
1. Apakah dokumen perencanaan mendukung?
2. Apakah kegiatan persiapan telah dilakukan
dengan baik?
3. Apakah tersedia daftar nominatif yang lengkap
dan benar?
4. Apakah Penilai Pertanahan kompeten
melakukan penugasan?
Aspek Keberhasilan PT

Dokumen Perencanaan

Konsultasi Publik

Penilaian Ganti Kerugian

 Dokumen Perencanaan
No. Lingkup Studi
1 Tahapan Perencanaan:
a. Survei sosial ekonomi
b. Kelayakan lokasi
c. Analisis biaya dan manfaat pembangunan
bagi wilayah dan masyarakat
d. Perkiraan nilai tanah
c. Dampak lingkungan dan dampak sosial
yang mungkin akan timbul
d. Hal lain yang relevan dan perlu
Keluaran
menghasilkan kajian mengenai kondisi sosial
ekonomi masyarakat
menghasilkan analisis mengenai kesesuaian fisik
lokasi dan dilengkapi peta rencana
menghasilkan analisis mengenai biaya yang
diperlukan dan manfaat pembangunan yang
diperoleh bagi wilayah dan masyarakat
menghasilkan perkiraan besarnya nilai ganti kerugian
objek Pengadaan Tanah.
menghasilkan analisis mengenai dampak lingkungan
hidup atau dokumen lingkungan hidup lainnya
dapat berupa studi budaya masyarakat, studi politik
dan keamanan, atau studi keagamaan, sebagai
antisipasi dampak spesifik akibat pembangunan
untuk kepentingan umum
Prosedur Tahapan PT & Penilaian

Dokumen Konsultasi
Perencanaan Publik

Penetapan
Lokasi
Identifikasi &
Inventarisasi

Besaran Ganti Keputusan

Penilaian Pengadilan/MA
Rugi
 Harapan Dalam Pengadaan Tanah

• Terdapat permasalahan yang sangat dirasakan selama program pengadaaan tanah ini berlangsung
yang perlu menjadi perhatian pemerintah. Terutama perlu dengan segera ada program
pengembangan pemahaman lebih lanjut terhadap proses dan pelaksanaan pengadaan tanah, yang
harusnya dapat dipahami secara benar dan bertanggung jawab.
• Arah pembangunan yang berbasis kepada tanah dan melibatkan kepentingan masyarakat harus
dibangun dari proses yang transparan secara menyeluruh, termasuk terhadap pemahaman unsur
penilaiannya.
• Semua pihak apakah penyelenggara maupun pihak yang terkena pembebasan menjadi pemangku
kepentingan untuk paham dan mengatahui apa yang hendak dibangun, untuk apa dibangun dan
bagaimana proses pembangunannya, apa potensi dampaknya, dan apa yang akan diterima oleh
masyarakat.
LINGKUP PENUGASAN (SKALA BESAR)
 Siapa Penilainya?

Penilai Pertanahan, dengan persyaratan (pasal 1 UU 12/2012):

• independen dan profesional
• telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan*, dan
• telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan.

*Pemenuhan atas persyaratan Penilai dimaksud dikenal dengan Penilai Publik sebagaimana diatur oleh PMK No.
101/2014.

PMK 101/2014

• KEPI
Wajib Mematuhi KEPI
• SPI 102, 103 – 105
• SPI 204 dan SPI
 Kaedah Dasar Pengadaan Tanah (UU No. 2/2012)
• Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan dengan pemberian Ganti Kerugian
yang layak dan adil.

Ganti Kerugian adalah penggantian yang

layak dan adil kepada pihak yang berhak
Pengadaan Tanah adalah kegiatan dalam proses pengadaan tanah.
menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti kerugian yang layak dan
adil kepada pihak yang berhak;

Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa,

negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh
pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat;
 Pemberi Tugas & Pengguna Laporan
Lembaga Pertanahan menetapkan Penilai (pasal 31 ayat (1))

Instansi yang memerlukan tanah

Pemberi Tugas namun penetapannya oleh
Lembaga Pertanahan

Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai…..

disampaikan kepada Lembaga Pertanahan (pasal 34 ayat (2))

Pengguna Laporan Lembaga Pertanahan = BPN

 Objek Pengadaan Tanah

Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh

Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32
ayat (1) dilakukan bidang per bidang tanah…...
(pasal 33)

a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah
tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan
tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai

Kerugian non fisik

Objek Pengadaan Tanah
Kerugian Non Fisik
a. Kehilangan pekerjaan atau
kehilangan bisnis,
b. Kerugian emosional (solatium),
c. Biaya transaksi,
d. Kompensasi masa tunggu,
e. Kerugian sisa tanah, Kerusakan
fisik lain,
 Nilai Penggantian Wajar (NPW)

• Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) adalah nilai untuk kepentingan pemilik (value to the owner)
yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur
luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.

memperhatikan memperhatikan
basis Pasar
kerugian lainnya pemilik

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012
”Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”
 Nilai Penggantian Wajar (SPI)
memperhatikan
Basis pasar
pemilik

…layak dan adil…

memperhatikan
kerugian lainnya

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012
”Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”
 Konsep NPW
1. kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan
atau kepemilikan dari suatu Properti ;
2. kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan
data pasar. Untuk beberapa real properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data
pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya
(tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah untuk kepentingan umum) ;
3. suatu Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan;
4. unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti
untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya (lihat SPI 306 dan Juknisnya);
5. kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada
penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan
yang berlaku atau sesuai dengan Lingkup Penugasan yang disepakati
 Tanggal Penilaian

Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal
33 merupakan nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan
(pasal 34 ayat (1)).

pada saat pengumuman

Tanggal Penilaian
penetapan lokasi
IMPLEMENTASI
 Pola Pengukuran NPW (5.10)
Nilai bagi Kerugian Kesetaraan dengan
Dasar
pemilik fisik Nilai Pasar
Pengukuran

Persyaratan: § Kehilangan
1. Data pasar pekerjaan/bisnis/alih
2. Metode menurut pasar Kerugian non profesi
3. Penilai Profesional fisik § Kerugian emosional
§ Biaya transasksi
§ Kerugian sisa tanah &
fisik lainnya

§ Beban masa tunggu untuk

Beban masa masa waktu >6 bulan
tunggu § Beban masa tunggu <6
bulan
Dasarnya harus ditentukan
Pemerintah/Instansi yang
memerlukan
 Kerugian Non Fisik
1. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan/bisnis sebagai berikut :
a) Kehilangan pekerjaan atau bisnis termasuk alih profesi dapat didasarkan kepada:
1) permanen; seperti tempat jualan, warung, rumah makan atau sejenisnya;
2) pribadi atau profesi: seperti penjahit pakaian, pertukangan, ahli potong rambut atau sejenis lainnya;
3) badan usaha atau entitas, seperti pabrik atau kawasan industri yang sedang dalam pengembangan atau telah
dikembangkan.
 Kerugian Non Fisik
b) Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke tempat lain:
1) Untuk kategori butir 1.a.1), kerugian non fisik dapat dihitung berdasarkan potensi pendapatan usaha (pendapatan
bersih ditambah dengan kewajiban beban biaya usaha yang perlu ditanggung selama perpindahan, seperti biaya
karyawan tetap) Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama
rata-rata 3 bulan.
2) Untuk kategori butir 1.a).2), kerugian non fisik dapat dihitung didasarkan potensi penghasilan dari pekerja/profesi
pada bulan trakhir, yang diperkirakan akan hilang selama kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak diatur lain,
lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.
3) Untuk kategori butir 1.a.3), tidak termasuk kawasan perumahan atau industri, kerugian non fisik dapat dihitung
berdasarkan potensi penghasilan rata-rata periode terakhir atau keuntungan yang diperkirakan akan hilang selama
kepindahan, dan didasarkan kepada analisis yang wajar sesuai dengan jenis kegiatan yang dijalankan. Lama masa
kepindahan bila tidak diatur lain selama rata-rata 6 bulan.
 Kerugian Non Fisik
2. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai berikut:
a. Solatium merupakan kompensasi yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian non-finansial
dikarenakan harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk kepentingan umum.
b. Besaran solatium dalam bentuk persentase dari indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan)
sebagaimana diatur dalam juknis ini dengan diketahui pemberi tugas.
c. Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi yang relevan harus diperhitungkan, termasuk:
• kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan adanya hubungan emosional;
• jangka waktu kepemilikan rumah;
• ketidaknyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah (bila ditempati sendiri).
d. Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan memperhatikan:
• kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi bangunan rumah sebagai sarana hunian berdasarkan keyakinan Penilai
sesuai data dan informasi yang wajar dan disepakati para pihak yang terkait;
• luas tapak tanah yang wajar dan seimbang;
• potensi HBU.
 Kerugian Emosional (Solatium)
Besaran Kompensasi
Kriteria Solatium
(dari nilai kerugian fisik)
Masa Tinggal < 4 tahun 5%
Masa Tinggal 4-9 tahun 10%

Masa Tinggal 10-19 tahun 15%

Masa Tinggal 20-30 tahun 20%

Masa Tinggal >30 tahun 30%

Dasar Perhitungan • indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (tanah dan bangunan)
dengan luas tanah yang seimbang, peruntukan lokasi
permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU
• Indikasi Nilai Pasar tanah berlebih tidak diperhitungkan

Sumber: PPI 04, 2018

 Biaya Transaski
• dihitung berdasarkan asumsi penggantian perpindahan dan
Biaya pengosongan bangunan secara proporsional untuk seluruh
perpindahan kerugian fisik yang berpenghuni, seperti rumah tinggal, tempat
usaha, industri.

• dapat dihitung untuk beban pajak jual beli atas properti (BPHTB)
dengan asumsi pada lokasi baru. Perhitungan didasarkan
Biaya pajak besaran pajak x indikasi nilai pasar tanah dan bangunan
(NPOPTKP dikurangkan)

• dihitung hanya untuk beban biaya PPAT atas properti dengan

Biaya PPAT asumsi pada lokasi baru. Perhitungan didasarkan besaran
tertentu yang berlaku x indikasi nilai pasar tanah dan bangunan
 Biaya Transaski

• Beban perpindahan atau pengosongan dapat diperhitungkan

dalam penilaian untuk objek pengadaan tanah meliputi tanah kas
desa, tanah wakaf dan sejenis lainnya.
• Objek penilaian tersebut umumnya tidak dapat diganti dengan
uang, namun harus diganti dengan objek sejenis atau direlokasi ke
Biaya tempat yang setara. Penilai dapat mempertimbangkan keperluan
Perpindahan beban biaya perpindahan secara wajar, meliputi keperluan
Lain pencarian tanah pengganti dan beban administrasi lainnya
(ilustrasi terlampir).
• Permintaan terhadap kepentingan ini harus diungkapkan di
Lingkup Penugasan atau dilengkapi dengan berita acara yang
mengikat penugasan penilaian serta diuraikan dalam laporan
penilaian.
 Kompensasi Beban Masa Tunggu
dihitung berdasarkan asumsi pemilik tanah tidak serta merta mendapatkan haknya pada
tangal penilaian, karena tahap penyerahan hak dapat berlangsung setelah proses
pelaksanaan pengadaan tanah selesai. Besaran masa tunggu dapat dihitung :
a. sebesar suku bunga deposito bank pemerintah untuk masa tunggu kurang dari 6
(enam) bulan atas indikasi NPW sebelum masa tunggu meliputi kerugian fisik ditambah
dengan kerugian non fisik (mencakup solatium, beban transaksi, dan kerugian lainnya
bila ada), Lamanya masa tunggu sesuai dengan rencana jadwal pembayaran ganti
Beban masa kerugian atau dapat berkisar 3-6 bulan;
tunggu b.dalam hal pelaksanaan penilaian yang dilakukan telah melewati 6 (enam) bulan dari
tanggal penetapan lokasi, maka besaran beban kerugian masa tunggu diambil sebesar
selisih indikasi Nilai Pasar fisik tanah pada saat tanggal pelaksanaan penilaian terhadap
tanggal penilaan sesuai penetapan lokasi. Selanjutnya, hasil selisih tersebut menjadi
penambah dalam penetapan indikasi NPW untuk posisi tanggal penilaian pada
penetapan lokasi. Untuk menentukan NPW yang sebenarnya, estimasi masa tunggu
setelah tanggal pelaksanaan penilaian hingga rencana masa pembayaran, dapat
ditambahkan sebagaimana ketentuan pada butir a di atas.
 Beban Masa Tunggu
Setelah dihitung beban masa tunggu,
tambahkan bunga masa tunggu yang
dihitung berdasarkan suku bunga rata2
deposito Bank Pemerintah 3-6 bulan
Tambahkan beban masa tunggu yang terhadap keseluruhan indikasi NPW
dihitung dari selisih nilai tanah tanggal
pelaksanaan penilaian dan tanggal
penilaian
B

A 3-6 bln masa tunggu

< >66bln
blndari
dari Tgl inspeksi
Tgl inspeksi

Waktu
3 – 6 bulan
Tgl. Penlok = Tgl. Pelaksanaan
Tgl. Penilaian Penilaian

Beban Masa Tunggu > 6 bulan = A + B

 Premium Atas Beban Depresiasi

• Interpretasi SPI 306 butir 5.22 menyebutkan: Terdapat kondisi dalam penilaian untuk keperluan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, yang menyebabkan penerapan besaran depresiasi pada pendekatan biaya untuk
bangunan rumah tinggal dianggap belum dapat memenuhi unsur besaran ganti kerugian yang layak dan adil. Hal ini
dengan pertimbangkan khusus bahwa pemilik tanah dan bangunan rumah tinggal tidak mendapatkan ganti kerugian yang
mencukupi untuk membangun kembali rumah tinggalnya di tempat lain.
• Untuk memenuhi unsur kelayakan dan keadilan tersebut maka jumlah beban depresiasi yang diperoleh dari perhitungan
kerugian fisik bangunan dapat dikonversi menjadi premium pada kerugian non fisik. Premium dimaksud selanjutnya dapat
disebut “premium kerugian non fisik atas beban depresiasi” yang besarnya adalah sebesar beban depresiasi.
• Pengenaan premium ini hanya bisa diterapkan sepanjang terdapat alasan tertulis yang melandasinya, dan dicantumkan
dalam Lingkup Penugasan. Alasan dimaksud dapat berupa ketentuan dan peraturan yang berlaku atau dokumen
perencanaan atau daftar nominatif atau dokumen yang sah lainnya yang diberikan instansi yang memerlukan tanah.
 Penilaian Lahan Pertanian

Tapak tanah dalam • dapat dinilai sebagai tanah kosong dengan asumsi HBU yang ada
keadaan kosong

• tanaman tahunan yang dibudidayakan secara komersial dapat dinilai sebagai

usaha perkebunan dalam satu kesatuan;
• bila HBU atas tanah telah berkembang menjadi selain lahan pertanian
(diijinkan peruntukan lain) maka tanaman semusim yang dibudidayakan secara
Tapak tanah individu dapat dinilai dengan perhitungan terpisah dimana tapak tanah harus
dinilai dalam keadaan kosong atas dasar HBU yang berkembang ditambah nilai
diusahakan
tanaman yang diproyeksikan untuk satu siklus periode tanam atau tidak
sebagai lahan melebihi 1 (satu) tahun;
pertanian • bila HBU atas tanah adalah sebagai lahan pertanian, maka tanaman semusim
yang dibudidayakan secara individu dapat dinilai dengan perhitungan terpisah.
Nilai tanah atas dasar HBU eksisting (sebagai lahan pertanian) ditambah
dengan nilai tanaman (nilai kini) dengan asumsi diproyeksikan untuk lebih dari
satu siklus periode tanam atau selama-lamanya 2 (dua) tahun;
 Tanah Bidang-perbidang & Tanah Adat
• Ketentuan yang berlaku menetapkan hasil penilaian ditentukan bidang per bidang tanah berdasarkan hak
kepemilikan/penguasaan tanah. SPI 204 - 5.20 mengatur bahwa penilaian tidak hanya didasari kepada hak saja, tetapi
terdapat sejumlah pertimbangan lain yang harus diperhatikan, seperti faktor fisik, ekonomi dan pemanfaatan atau
kegunaan.
• Penilai harus mempertimbangkan apakah tanah bidang perbidang dalam suatu kepemilikan/penguasaan yang sama,
apakah perorangan atau per entitas. Untuk hal ini, Penilai perlu memperhatikan kegunaan optimal tanah yang dapat
dilihat dari satuan bidang per bidang atau dalam keseluruhan bidang tanah dalam hamparan yang menyambung.
• Dalam hal objek pengadaan tanah berhubungan dengan hak ulayat atau tanah yang dikuasai sekelompok masyarakat adat
yang memiliki hubungan historis terhadap tanah yang dimiliki/dikuasai, Penilai dapat mempertimbangkan kompensasi
kerugian ekonomi (premium) berdasarkan dokumen perencanaan yang ada atau berdasarkan kajian dari pendapat ahli
atas bentuk penggantian secara wajar yang dapat diberikan. Ketentuan ini harus diungkapkan dalam Lingkup Penugasan
atau dengan berita acara penilaian.
 Persyaratan Asumsi
• Seluruh asumsi yang digunakan dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau kerugian non fisik harus dilakukan
secara wajar dengan rujukan antara lain dari:
– Data pasar yang relevan dan wajar; Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan; Kajian dari
pendapat ahli; Ketentuan dan peraturan yang berlaku (di tingkat pusat maupun daerah).
• Contoh satu, salah satu kerugian fisik yang menjadi objek penilaian adalah tegakan tanaman seperti durian dan
tanaman sejenis lainnya, dimana asumsi harga satuan yang akan digunakan dalam menghitung indikasi kerugian
atas tanaman tersebut dapat berasal dari harga satuan berdasarkan ketentuan pemerintah setempat.
• Contoh dua, Penilaian untuk pengadaan tanah melibatkan kerugian non fisik berupa potensi kerugian sosial atau
adat istiadat pada suatu wilayah tertentu. Penilai tidak memiliki kompetensi untuk memberikan pendapat atas
kerugian sosial dimaksud. Namun Penilai dapat menggunakan sumber dari pendapat ahli yang profesional
sebagai dasar untuk mengukur potensi kerugian terkait. Dalam hal Penilai tidak dapat melakukan pengukuran
dalam bentuk uang, karena kerugian tersebut dimungkinkan untuk dikompensasikan tidak dalam bentuk uang
(misal diganti dengan upacara adat), Penilai dapat memberikan saran dan rekomandasi.
• Untuk menentukan asumsi, Penilai membuat kesepakatan awal dengan pemberi tugas yang dituangkan dalam Lingkup
Penugasan atau berita acara tersendiri terkait biaya satuan dalam penghitungan kerugian fisik atau kerugian non fisik di
atas.
•
TANAH KAS DESA
 Dasar Hukum

Penilaian Aset Desa

Permendagri No. 1/2016

Non Pengadaan Tanah

Pengadaan Tanah bagi
bagi Kepentingan
Kepentingan Umum
Umum

UU NO. 2/2012

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
Wajar
 Objek Penilaian
Kakayaan asli desa (Permendagri No. 1/2016):
a. tanah kas desa;
b. pasar desa;
c. pasar hewan;
d. tambatan perahu;
e. bangunan desa;
f. pelelangan ikan yang dikelola oleh desa;
g. pelelangan hasil pertanian;
h. hutan milik desa;
i. mata air milik desa;
j. pemandian umum; dan
k. lain-lain kekayaan asli desa.
 Tanah Pengganti
1. Pemberi Tugas : Instansi Desa
2. Pengguna Penilaian : Instansi Desa
3. Tujuan Penilaian : Untuk
1. tujuan pengadaan atau pembelian atas tanah pengganti
2. kepentingan tukar guling atas objek penilaian
4. Dasar Nilai : Nilai Pasar
5. Objek Penilaian : Tanah atau Tanah dan Bangunan (sesuai penuagsan)
6. Tanggal Penilaian : Tanggal inspeksi atau berdasarkan penunjukan pemberi tugas
7. Asumsi & Batasan : Tergantuk kondisi dan situasi objek penilaian
 Dasar Hukum

Pengadaan Tanah bagi

Kepentingan Umum

Pengadaan Tanah bagi

Tanah Pengganti
Kepentingan Umum

UU NO. 2/2012

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
Wajar
 NPW vs NP

NPW NP
• Untuk tujuan pengadaan tanah • Untuk tujuan pembelian atas
bagi kepentingan umum tanah pengganti
• Didasari kepada kesetaraan • Didasari kepada Nilai Pasar
Nilai Pasar + kerugian non fisik • Sesuai penentuan Pemberi
• Terikat kepada daftar nominatif Tugas
atau ketentuan yang berlaku

Periode pencarian tanah

NWP NP

Kompensasi non fisik:

NPW NP
• Beban perpindahan
 Ilustrasi NPW - TKD
Ilustrasi NPW Untuk Tanah Kas Desa (Objek Tanah dan Gudang)
No. Komponen Perhitungan Rp. Rp. Rp.
1 Kerugian Fisik: 1.000.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Tanah 1.000.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Bangunan Gudang 220.000.000 220.000.000
2 Kerugian Non FIsik
a. Kerugian Usaha - - -
b. Solatium - - -
c. Transaksi:
Asumsi Biaya Perpindahan:
- pencarian tanah pengganti* 2,50% 1.440.000.000 36.000.000
- biaya pindah 1,00% 1.220.000.000 12.200.000
- biaya administrasi* 1,50% 1.440.000.000 21.600.000
Asumsi beban BPHTB** 0,00% - -
Asumsi beban PPAT*** 1,50% 1.000.000.000 15.000.000
d. d. Premium atas beban depresiasi* 220.000.000
- Indikasi Biaya Penggantian Baru Bangunan 440.000.000
- Indikasi Nilai Bangunan 220.000.000
Sub. Total a+b+c+d 304.800.000
3 Sub. Total 1 + 2 1.524.800.000
4 Beban masa tunggu (asumsi 6 bulan) 3,00% 1.524.800.000 45.744.000
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 1.570.544.000
*) Hanya untuk perlakuan khsusus aset kas desa atau aset lain yang hanya boleh diganti atau dipindah
**) Tergantung kondisi masing-masing peraturan yang berlaku
***) Asumsi dasar dapat disesuaikan apakah sebagai tanah & bangunan atau hanya tanah pengganti sebagai tanah kosong
TANAH WAKAF
 Subjek Wakaf (UU No. 41/2004)
a. hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku baik yang
sudah maupun yang belum terdaftar;
b. bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a;
c. tanaman dan benda lain yang berkaitan dengan tanah;
d. hak milik atas satuan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang
berlaku;
e. benda tidak bergerak lain sesuai dengan ketentuan syariah dan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
 Dasar Hukum
Penilaian Tanah Wakaf

PP No. 25/2018

Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Tanah Wakaf
Umum

UU NO. 2/2012 Tanah/Aset Pengganti

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
Wajar
 Lingkup Penugasan

1. Pemberi Tugas : Instansi yang memerlukan tanah

2. Pengguna Penilaian : Nazhir
3. Tujuan Penilaian : Untuk
• tujuan pengadaan tanah atas tanah wakaf sesuai ketentuan yang berlaku
berikut tanah penggantinya
4. Dasar Nilai : Nilai Penggantian Wajar dan Nilai Pasar
5. Objek Penilaian : Tanah Wakaf (sesuai penugasan)
6. Tanggal Penilaian : Berdasarkan penunjukan pemberi tugas
7. Asumsi & Batasan : Tergantung kondisi dan situasi objek penilaian
 Objek Penilaian & Pola NPW (Ilustrasi)

Masjid
NPW = NP + NPK + NNF
Properti
Sekolah
Khusus

Kuburan NPW = NP + NNF

Tanah
Wakaf
Tanah
Kosong

Properti Tak NPW = NP + NNF

Tanaman
Khusus

NPW = Nilai Penggantian Wajar

Permukiman
NP = Nilai Pasar
NPK = Nilai Pembangunan Kembali
NNF = NIlai Non Fisik
 Nilai Pembangunan Kembali (NPK)
Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) adalah biaya yang diperlukan untuk menggantikan,
memperbaiki, atau membangun kembali aset ke kondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak
lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru (SPI 102 – 3.7)
Komponen Biaya Pembentuk NPK
1. Biaya langsung
1. Material, dan
2. Tenaga kerja
3. Biaya Instalasi/Fasilitas
2. Biaya tidak langsung
2. Biaya profesional (perencanaan,
pengawasan, ijin, lainnya)
3. Ppn
 Ilustrasi NPW - TW
• Objek Penilaian adalah aset wakaf terdiri dari Masjid terletak di suatu desa yang terkena pembabasan lahan rencana
pembangunan jalan toll
• Penilai Publik diminta melakukan penilaian untuk kepentingan aset wakaf dimaksud telah disetujui akan dipindah sehingga
memerlukan opini Penilai untuk menjadi dasar nilai penggantiannya
• Sifat penggantian atas aset wakaf (harta benda wakaf) bukan jual beli atau pelepasan aset seperti aset umum lainnya,
namun harus memperhatikan nilai dan manfaat harta benda penukar paling sedikit sama dengan harta benda wakaf
semula
• Prosedur penilaian yang perlu dilakukan Penilai adalah:
a) menentukan indikasi Nilai Pasar tanah wakaf eksisting;
b) mengestimasi indikasi nilai pembangunan kembali dari bangunan dan fasilitas masjid yang ada dengan
mempertimbangkan rencana pembangunan di tempat lain yang minimal setara (ditentukan Nazhir/pihak pemberi
tugas);
 Ilustrasi NPW - TW
c) mengestimasi besaran beban non fisik berupa besaran rencana keperluan biaya perpindahan meliputi antara lain,
biaya pindah, biaya administrasi selama proses perpindahan, PPAT dan biaya pencarian lokasi pengganti. Seluruh
komponen biaya yang diperhitungkan harus dengan persetujuan pemberi tugas dan/atau pihak yang terkait;
d) Nilai Penggantian Wajar (NPW) ditentukan dari estimasi Nilai Pasar tanah wakaf, nilai pembangunan kembali atas
bangunan dan fasilitas masjid dan beban biaya perpindahan;
e) Tanah sebagai harta benda penukar harus memperhatikan lokasi di wilayah yang strategis dan mudah untuk
dikembangkan sesuai dengan peruntukannya dimana dalam hal ini ditentukan oleh Nazhir dan/atau pihak terkait
lainnya
f) Untuk memenuhi kewajaran dan kesetaraan nilai harta benda penukar dengan harta benda semula maka Penilai
dapat melakukan penilaian/mengkaji atas tanah pada lokasi yang baru dan bila diperlukan termasuk hasil
pembangunan bangunan masjid dan fasilitas yang baru sesuai dokuen perencanaan yang ditetapkan Nazhir
dan/atau pihak terkait lainnya.
 Ilustrasi NPW - TW
Ilustrasi NPW Untuk Tanah Wakaf (Contoh Penilaian atas Masjid)
No. Komponen Perhitungan Rp. Rp. Rp.
1Kerugian Fisik:
- Indikasi Nilai Pasar Tanah 300.000.000 300.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Bangunan & Fasilitas 220.000.000
- Indikasi Biaya Penggantian Baru Bangunan & Fasilitas Masjid*** 836.250.000
2Kerugian Non FIsik
a. Kerugian Usaha - - -
b. Solatium - - -
c. Transaksi:
Asumsi Biaya Perpindahan:
- pencarian tanah pengganti* 2,50% 300.000.000 7.500.000
- biaya pindah 2,00% 520.000.000 10.400.000
- biaya administrasi* 2,00% 1.136.250.000 22.725.000
Asumsi beban BPHTB** 0,00% - -
Asumsi beban PPAT**** 1,50% 300.000.000 4.500.000
Sub. Total a+b+c 45.125.000
3 Sub. Total 1 + 2 1.181.375.000
4 Beban masa tunggu (asumsi 6 bulan) 3,00% 1.181.375.000 35.441.250
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 1.216.816.250
*) Hanya untuk perlakuan khsusus aset atau tanah wakaf sesesuai dokumen perencanaan atau permintaan
**) Tergantung kondisi masing-masing peraturan yang berlaku
***) Setara dengan Nilai Pembangunan Kembali
***) Asumsi dasar dapat disesuaikan apakah sebagai tanah & bangunan atau hanya tanah pengganti sebagai tanah kosong
 NPW vs NP & NPK
NPW NPt
• Untuk tujuan pengadaan • Untuk tujuan pembelian
tanah bagi kepentingan atas tanah pengganti
umum • Didasari kepada Nilai Pasar
• Didasari kepada kesetaraan • Sesuai penentuan Pemberi
Nilai Pasar atas tanah + Nilai Tugas
Pembangunan Kembali
• Terikat kepada ketentuan NPK
• Nilai Pembangunan Kembali
yang berlaku (PP 25/2018) untuk Bangunan dan
Fasilitas lainya
Periode pencarian tanah

NWP NPT + NPK

Nilai Penggantian Wajar - Kompensasi non fisik (beban perpindahan) = NP tanah + NPK bangunan
TANAH SKALA BESAR VS SKALA KECIL
 Landasan Hukum

Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121 :

(1)Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5
(lima) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak;
(2)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) harus sesuai dengan tata ruang wilayah;
(3)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak memerlukan penetapan
lokasi;
(4)Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Instansi yang memerlukan
tanah menggunakan hasil penilaian jasa penilai.

Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121A :

• Pengadaan tanah bagi pembangunan dengan objek disebutkan dalam UU No. 2 Tahun 2 tentang Pengadaan
Tanah Untuk Kepentingan Umum (dikecualikan pertahanan dan keamanan nasional) yang dilaksanakan oleh badan
usaha swasta, dilakukan langsung dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati oleh pihak
yang berhak dengan badan usaha swasta.
 Opsi Dasar Nilai

1. Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan
dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik
yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 – 3.8)
2. Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).
3. Nilai Khusus; adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi
pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan (SPI 102 – 3.4)
PENGHITUNGAN KOMPENSASI TANAH NEGARA (TERMASUK MILIK BUMN)
 Perpres Nomor 62 Tahun 2018
• Lingkup Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan yang diatur dalam Peraturan Presiden ini, disleenggarakan untuk
pelaksanaan pembangunan:
– Proyek strategis nasional;
– Non proyek strategis nasional.
• Tanah yang termasuk Lingkup Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatn dimaksud merupakan tanah negara atau tanah
yang dimiiki oleh pemerintah, pemerintah daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik negara.
• Masyarakat yang memenuhi kriteria dan persyaratan diberikan santunan berupa uang atau relokasi.
• Besaran nilai santunan dihitung berdasarkan penilaian pihak independen dengan memperhatikan:
– biaya pembersihan segala sesuatu yang berada di atas tanah;
– mobilisasi;
– sewa rumah paling lama 12 (dua belas) bulan; dan/atau
– tunjangan kehilangan pendapatan dari pemanfaatan tanah.
• Besaran nilai santunan yang disebutkan di atas dapat dinyatakan sebagai nilai santunan yang dipersamakan dengan
kerugian non fisik sebagaimana yang diatur menurut SPI 204 dan PPI 04.
PERSYARATAN REVISI
 Revisi Laporan Penilaian
• Dalam proses finalisasi, Penilai harus memastikan bahwa hasil penilaian telah sesuai sebagaimana yang dimaksud dalam
Lingkup Penugasan dan tetap memperhatikan proses kaji ulang internal (review). Proses konfirmasi hasil penilaian
kepada pemberi tugas dapat dilaksanakan paa tahap finalisasi laporan penilaian.
• Revisi Laporan Penilaian yang disampaikan kepada pemberi tugas sebagai bagian dari tanggungjawab profesional Penilai
merupakan hal yang dapat diterima dalam praktek penilaian dalam hal terdapat kekeliruan dalam penilaian. Kekeliruan
dalam penilaian sehingga memunculkan revisi laporan penilaian dapat disebabkan oleh dua hal, pertama kekeliruan
terkait penugasan yang disebabkan oleh pemberi tugas penilaian dan kedua kekeliruan terkait proses penilaian yang
merupakan tanggungjawab penilai. Revisi laporan penilaian dilakukan dengan memenuhi hal sebagai berikut:
a) Revisi dilakukan dengan memenuhi ketentuan peraturan perundangan yang berlaku;
b) Revisi terkait penugasan sehubungan dengan perubahan data yang berpengaruh secara signifikan terhadap nilai,
dan harus didasarkan pada kesepakatan tertulis dengan pemberi tugas sebagai bagian dari Lingkup Penugasan;
c) Revisi terkait kekeliruan pada proses penilaian dapat disebabkan oleh kesalahan yang dilakukan penilai baik dalam
perhitungan maupun interpretasi terhadap ketentuan dan standar penilaian yang berlaku;
d) Seluruh proses revisi harus didokumentasikan dan dilaporkan terpisah dari laporan penilaian sebelumnya. Hal ini
harus mengikuti Peraturan dan Perundang-undangan yang berlaku terkait jasa Penilai Publik.
CONTOH-CONTOH
 Ilustrasi Solatium (RT-1a)

• Objek Penilaian Properti dengan uraian sbb : HBU Perumahan

– Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
dengan luas bangunan 100 m2 dan
luas tanah 200 m2 telah dimiliki selama
20 tahun
– Properti saat ini terletak di kawasan
pemukiman

Contoh :
Nt = Rp. 200 juta
Nb = Rp. 100 juta
iNPrt = Rp. 300 juta
Solatium = 20% x Rp. 300 juta =Rp. 60 juta • Solatium = (% bobot RT-1A x indikasi nilai rumah
tinggal)
 Ilustrasi Solatium (RT-2a)

• Objek Penilaian Properti dengan uraian sbb : HBU Perdagangan

– Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
dengan luas bangunan 100 m2 dan
luas tanah 200 m2
– Properti saat ini terletak di daerah
yang telah berkembang menjadi
kawasan perdagangan

Contoh :
Nt = Rp. 400 juta (HBU perdagangan)
Nb = Rp. 0 juta
iNPrt = Rp. 400 juta • Solatium = (% bobot RT-1b x
Solatium = 20% x Rp. 400 juta =Rp. 80 juta proporsional indikasi nilai pasar
tanah dan bangunan)
 NPW atas rumah tinggal biasa
1. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa
Rp. Rp.
a. Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) 100.000.000
b. Kerugian non fisik
- Solatium 10% x Rp. 100.000 10.000.000
- Transaksi 8% x Rp. 100.000 5.000.000
asumsi biaya pindah 1,5%
asumsi pajak 5% (potong NPOPTKP* Rp. 3 juta)
asumsi biaya PPAT 1,5%
- Beban masa tunggu (6 bulan) @6% pa 3.450.000
3% x Rp. 118.000.000
Sub total kerugian non fisik 18.450.000
Nilai Penggantian Wajar 118.450.000
*) tergantung ketentuan masing-masing daerah, secara umum Rp. 60 juta

Rp. 100 jt + Rp. 10

jt + Rp. 5 jt
NPW atas Properti dan Tempat Usaha

2. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Properti dan Tempat Usaha

Rp. Rp.
a. Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) 100.000.000
b. Kerugian non fisik
- Kehilangan pendapatan usaha 15.000.000
Rp. 5.000.000/bulan, selama 3 bulan
- Transaksi 8% x Rp. 100.000 5.000.000
asumsi biaya pindah 1,5%
asumsi pajak 5% (potong NPOPTKP* Rp. 3 juta)
asumsi biaya PPAT 1,5%
- Beban masa tunggu (6 bulan) @6% pa 3.600.000
3% x Rp. 123.000.000
Sub total kerugian non fisik 23.600.000
Nilai Penggantian Wajar 123.600.000
*) tergantung ketentuan masing-masing daerah, secara umum Rp. 60 juta

Rp. 100 jt + Rp. 15 jt

+ Rp. 5 jt
 NPW dan Premium KNF atas Depresiasi
Rp. Rp Rp
1 Kerugian fisik :
Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal 120.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Tanah 56.000.000 -
- Indikasi Nilai Bangunan 64.000.000
2 Kerugian non fisik :
a. Kerugian Usaha 0% - -
b. Solatium 30% 120.000.000 36.000.000
c. Transaksi:
- Asumsi biaya pindah 5% 120.000.000 6.000.000
- Asumsi beban BPHTB* 5% 120.000.000 3.000.000
- Asumsi beban PPAT 1,5% 120.000.000 1.800.000
d. Premium atas beban depresiasi* 56.000.000
- Indikasi RCN Bangunan 120.000.000
- Indikasi Nilai Bangunan 64.000.000
Sub Total a+b+c+d 102.800.000
3 Sub Total 1+2 222.800.000
4 Beban masa tunggu (6% pa) 3 bln 1,5% 222.800.000 3.342.000
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 226.142.000
*)Hanya untuk perlakuan khusus sesuai dokumen perencanaan atau permintaan dan beban pajak 5% sebagai asumsi umum,
mempertimbangkan NPOPTKP Rp.60 juta (minus Rp. 3 juta)
 NPW (beban masa tunggu > 6 bulan)

3. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa

(Pelaksanaan penilaian lebih dari 6 bulan setelah penetapan lokasi/tanggal penilaian)
Rp. Rp.
a.1 Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) 100.000.000
a.2 Kerugian non fisik
- Solatium 10% x Rp. 100.000 10.000.000
- Transaksi 8% x Rp. 100.000 5.000.000
asumsi biaya pindah 1,5%
asumsi pajak 5% (potong NPOPTKP* Rp. 3 juta)
asumsi biaya PPAT 1,5%
- Beban masa tunggu :
Indikasi NP Tanah (pada tanggal pelaksanaan penilaian) Rp. 60 juta
Selisih nilai (Rp. 60 juta - Rp. 50 juta) 10.000.000
Masa tunggu (6 bulan) @6% pa 3.750.000
(3% x Rp. 125.000.000)
Sub total kerugian non fisik 28.750.000
Nilai Penggantian Wajar 128.750.000
*) tergantung ketentuan masing-masing daerah, secara umum Rp. 60 juta

Rp. 100 jt + Rp. 10 jt

+ Rp. 5 jt + Rp. 10 jt
 Perhitungan BPHTB
• Perhitungan BPHTB untuk masing-masing wilayah Propinsi besaran dan pedomannuya dapat disesuaikan dengan
ketentuan yang berlaku. Misalnya untuk wilayah DKI, pengenaan BHTB untuk nilai kurang dari Rp. 2 miliar dibebaskan dan
selebihnya dikenakan BHTB setelah dikurang NJOPTKP
• Masing-masing wilayah mungkin dapat saja perhitungan BPHTB berbeda-beda, namun secara umum pengenaan BPHTB
sebagai persyaratan balik nama bagi pembeli tanah atau tanah dan bangunan dikenakan sebesara 5% dari nilai transaksi
(yang mama lebih tinggi dari NJOP) setelah dikurangi NJOPTKP sebesar Rp. 60 juta (besaran ini dikecualikan untuk
pengalihan properti pada warisan).
• Contoh:
– Nilai transaksi suatu rumah tinggal sebesar Rp. 1.000.000.000 (asumsi sama dengan NJOP)
– Pengenaan BPHTB atas properti dimaksud adalah: 5% x (Rp. 1.000.000.000 – Rp 60.000.000) = Rp. 47.000.000.
TERIMA KASIH (hy-2020)