a.

PERKEBUNAN
b. PERHUTANAN
c. PERTAMBANGAN MINYAK &
GAS BUMI
d. PERTAMBANGAN
PENGUSAHAAN
PANAS BUMI
e. PERTAMBANGAN MINERAL
ATAU BATUBARA
f. SEKTOR LAINNYA
1. Perikanan Tangkap
2. Pembudidayaan Ikan
3. Jaringan Pipa
4. Jaringan Kabel
5. Ruas Jalan Tol
6. Fasilitas Penyimpanan dan
Helmy R. A Pengolahan
PENGHITUNGAN PBB P5L
TARIF PBB P5L Tarif Tunggal 0,5%

PENETAPAN BESARNYA NILAI JUAL KENA PAJAK

(PP No. 25 TAHUN 2002)

NJOP Rp. 1 MILYAR ATAU LEBIH NJOP KURANG DARI Rp. 1 MILYAR

40% X (NJOP – NJOPTKP) 20% X (NJOP – NJOPTKP)

0,5% X (20% x NJOP-NJOPTKP) NJOP s.d 1 milyar

0,5% X (40% X NJOP-NJOPTKP) NJOP > 1 milyar
1. PERKEBUNAN
Objek Pajak PBB Sektor Perkebunan
Objek pajak PBB Sektor Perkebunan yaitu bumi dan/atau bangunan
yang berada di kawasan perkebunan.
Kawasan perkebunan yaitu areal perkebunan yang sudah diberikan
Hak Guna Usaha (HGU) atau yang sudah diberikan izin untuk
mengelola lahan perkebunan oleh negara.
Izin pengelolaan lahan perkebunan :
a. izin melakukan usaha budidaya perkebunan berupa Izin Usaha
Perkebunan Budidaya (IUP-B) atau Izin Tetap Usaha Budidaya
Perkebunan (ITUBP),
b. izin melakukan usaha budidaya perkebunan yang terintegrasi
dengan usaha industri pengolahan hasil perkebunan berupa Izin
Usaha Perkebunan (IUP).
Areal yang dikenakan PBB
 Areal Produktif Perkebunan
Areal ini merupakan areal yang telah ditanami dengan tanaman perkebunan. Tanaman perkebunan
tersebut dapat berupa tanaman kelapa sawit, kakao, karet, jagung, dan sebagainya

 Areal Belum Produktif Perkebunan

Areal ini merupakan areal yang disiapkan untuk ditanami namun belum ditanami tanaman
perkebunan. Yang termasuk dalam ini yaitu areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi
belum ditanami, dan areal pembibitan.

 Areal Tidak Produktif Perkebunan

Yaitu areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan. Contoh dari areal ini
yaitu jurang, areal dengan curam, rawa, sungai, dan cadas

 Areal Pengaman Perkebunan

Areal ini merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha
perkebunan. Contohnya adalah jalan tanah yang diperkeras, parit, serta tanggul.

 Areal Emplasemen Perkebunan

Areal ini merupakan areal yang di atasnya digunakan untuk mendirikan bangunan serta fasilitas
penunjangnya. Misalnya yaitu areal yang diatasnya berdiri bangunan perkantoran, perumahan,
mess/gedung, pabrik, sarana olah raga, dan lainnya.
Areal yang tidak dikenakan PBB
 Areal Lainnya Areal ini adalah areal yang telah disebutkan dalam
UU PBB Pasal 3 ayat (1) yang terdapat dalam objek pajak PBB
Sektor Perkebunan. Contohnya adalah jika di kawasan
pertambangan terdapat tempat ibadah.
 Areal yang hak atas areal tersebut dipunyai secara nyata dan sah
oleh pihak selain wajib pajak. Contohnya adalah areal di dalam IUP
yang hak atas tanahnya masih dimiliki oleh warga.
 Areal yang dimanfaatkan sepenuhnya secara nyata dan sah oleh
pihak selain wajib pajak.
Penentuan NJOP sektor Perkebunan
 Areal Produktif Perkebunan
1. NJOP berupa tanah ditentukan melalui perbandingan dengan harga jual objek pajak
lain sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dengan tanah tersebut
2. NJOP untuk pengembangan tanah berupa tanaman ditentukan dengan menghitung
besarnya Biaya Investasi Tanaman (BIT). BIT dihitung dengan menjumlahkan biaya
tenaga kerja, bahan, dan alat yang diinvestasikan untuk pembukaan lahan,
penanaman, dan pemeliharaan tanaman. Besarnya BIT ini ditetapkan setiap tahun
oleh Direktur Jenderal Pajak
Contoh Lampiran KEP-185/PJ/2020 Kanwil DJP Aceh
Biaya Investasi Tanaman (BIT) untuk Tanaman Jabon dan Kakao
Penentuan NJOP sektor Perkebunan
 Areal Belum Produktif Perkebunan, Areal Tidak
Produktif Perkebunan, Areal Pengaman
Perkebunan
NJOP untuk ketiga areal ini ditentukan dengan pendekatan yang digunakan untuk
menentukan NJOP untuk tanah dalam Areal Produktif Perkebunan, yaitu melalui
perbandingan dengan harga jual objek pajak lain sejenis yang letaknya berdekatan dan
fungsinya sama.

 Areal Emplasemen Perkebunan

NJOP untuk Areal Pengaman Perkebunan ditentukan dengan melakukan penyesuaian
terhadap NJOP Areal Belum Produktif Perkebunan.

 Bangunan
Areal Emplasemen Perkebunan didefinisikan sebagai areal yang di atasnya digunakan
untuk bangunan. Oleh karena itu, dalam PBB Sektor Perkebunan juga memperhitungkan
NJOP untuk bangunan yang terdapat dalam Areal Emplasemen Perkebunan. NJOP untuk
bangunan tersebut dihitung melalui pendekatan biaya.
 Penghitungan NJOP Bumi/M2

2 Total Nilai Bumi

Nilai Bumi/m =
Total Luas Areal Objek Pajak yang dikenakan PBB

Tanah
Perhitungan NJOP Bumi untuk Area Produktif menggunakan pendekatan Data Pasar
Tanaman Kebun
Penghitungan NJOP menggunakan pendekatan Biaya, Tanaman Kebun dianggap sebagai
pengembangan tanah dan hal ini tercermin dalam Biaya Investasi Tanaman (BIT)
Contoh Kasus
PT ABC adalah perusahaan yang bergerak di bidang perkebunan kelapa sawit di Provinsi
Sumatera Utara. Perusahaan memperoleh izin berupa IUP pada tanggal 5 Agustus 2013.
Objek PBB Sektor Perkebunan terletak di wilayah kerja KPP Pematang Siantar, Kanwil
DJP Sumatera Utara II.
Berikut ini adalah data terkait bumi dan bangunan yang dimiliki perusahaan per
tanggal 14 Februari 2020:
1. Areal yang sudah ditanami seluas 1.770ha. Dari seluruh areal tersebut, areal seluas
300ha berisi tanaman kelapa sawit yang ditanami pada tahun 2015. Kelapa sawit
yang ditanami pada tahun 2016 seluas 70ha, pada tahun 2017 seluas 600ha, pada
tahun 2018 seluas 300ha, dan pada tahun 2019 seluas 500ha. NJOP untuk tanah
pada areal ini yaitu sebesar Rp85.000/m2.
2. Areal yang belum ditanami oleh perusahaan seluas 600ha dengan NJOP sebesar
Rp82.000/m2.
3. Areal yang digunakan untuk bangunan perkantoran dan pabrik adalah seluas 1ha
dengan NJOP/m2 sebesar Rp354.000.
4. Areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan adalah seluas
858ha dengan NJOP/m2 sebesar Rp1.000
5. Areal yang digunakan sebagai pengaman kegiatan usaha perkebunan adalah seluas
500ha dengan NJOP/m2 sebesar Rp77.900
6. Areal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UU PBB adalah seluas 450ha.
7. Bangunan yang dimiliki perusahaan adalah Perkantoran dan Pabrik dengan
NJOP/m2 sebagai berikut:
Jenis Kriteria Luas (m²) NJOP/m²
No
Bangunan Bangunan (Rp)
1 Perkantoran Umum 2.500 2.500.000
2 Pabrik Umum 5.000 3.500.000

8. Biaya Investasi Tanaman untuk tanaman kelapa sawit sesuai dengan keputusan
Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-185/PJ/2020adalah sebagai berikut:
Umur BIT/m²
Tanaman (Rp)
1 4.004
2 5.161
3 6.424
4 7.625
5 7.567
6 7.511
7 7.459

Maka, PBB Terutang untuk Tahun Pajak 2020 atas objek pajak PBB Sektor Perkebunan
tersebut adalah:
Jawab
① Tahun Luas (ha) Luas (m²) Umur BIT/m² BIT (Rp)
Tanam (Ta hun) (Rp)
2015 300 3.000.000 5 7.567 22.701.000.000
2016 70 700.000 4 7.625 5.337.500.000
2017 600 6.000.000 3 6.424 38.544.000.000
2018 300 3.000.000 2 5.161 15.483.000.000
2019 500 5.000.000 1 4.004 20.020.000.000
Total 1.770 17.700.000 102.085.500.000

② AREAL PRODUKTIF
= NJOP untuk tanah + BIT
= (17.700.000m² x Rp85.000/m²) + Rp102.085.500.000
= Rp1.504.500.000.000+Rp102.085.500.000
= Rp1.606.585.500.000
③ AREAL BELUM PRODUKTIF
= Luas (m²) x NJOP/per m²
= 6.000.000m² x Rp82.000
= Rp492.000.000.000
④ AREAL EMPLASEMEN
= Luas (m²) x NJOP/per m²
= 10.000m² x Rp354.000
= Rp3.540.000.000
⑤ AREAL PENGAMAN
= Luas (m²) x NJOP/per m²
= 5.000.000m² x Rp77.900
= Rp389.500.000.000
⑥ AREAL TIDAK PRODUKTIF
= Luas (m²) x NJOP/per m²
= 8.580.000m² x Rp1.000
= Rp8.580.000.000
⑦ TOTAL NJOP HASIL PENILAIAN AREAL-AREAL
= ∑ NJOP Seluruh Areal Permukaan Bumi (1 s.d 6)
= Rp2.500.205.500.000
⑧ NJOP Bumi/m²

2 Total Nilai Bumi

Nilai Bumi/m =
Total Luas Areal Objek Pajak yang dikenakan PBB

NJOP Bumi/m² = Rp67.040 *)

*) Pembulatan ke bawah dalam puluhan rupiah penuh

⑨ NJOP BANGUNAN

No Jenis Kriteria Luas NJOP/m² NJOP

Bangunan Bangunan (m²) (Rp) (Rp)
1 Perkantoran Umum 2.500 2.500.000 6.250.000.000
2 Pabrik Umum 5.000 3.500.000 17.500.000.000
7.500 23.750.000.000

⑩ NJOP Bangunan/m² = Rp3.166.660 *)

*) Pembulatan ke bawah dalam puluhan rupiah penuh

Penghitungan PBB Sektor Perkebunan

NJOP
No. Komponen Luas (m2) Klas Nilai (Rp)
per m2
1 NJOP BUMI 37.290.000 - 67.0402.499.921.600.000
2 NJOP BANGUNAN 7.500 - 3.166.660 23.749.950.000
NJOP Sebagai Dasar Pengenaan Pajak 2.523.671.550.000
3 NJOPTKP 12.000.000
NJOP untuk Penghitungan PBB 2.523.659.550.000
4 Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) 40% 1.009.463.820.000
5 PBB Terutang 0,5% 5.047.319.100
Lima milyar empat puluh tujuh juta tiga ratus sembilanbelas ribu seratus
rupiah
2. PERHUTANAN
Objek pajak PBB Sektor Perhutanan yaitu bumi dan/atau bangunan yang
berada di kawasan perhutanan. Yang dimaksud dengan kawasan
perhutanan yaitu wilayah perhutanan yang telah diberikan izin untuk
mengelola Hutan Produksi oleh negara.
Hutan Produksi dikelompokkan menjadi dua jenis :
1. Hutan Alam
adalah suatu lapangan yang bertumbuhan pohon-pohon alami yang
secara keseluruhan merupakan persekutuan hidup alam hayati beserta
alam lingkungannya
2. Hutan Tanaman (Hutan Tanaman Industri)
adalah hutan yang dibangun dalam rangka meningkatkan potensi dan
kualitas Hutan Produksi dengan menerapkan silvikultur intensif.
Izin pengelolaan Hutan Produksi yang menjadi objek
pajak PBB Sektor Perhutanan
• Izin ini disebut dengan Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu
dalam Hutan Alam (IUPHHK-HA)
Izin memanfaatkan Hutan Produksi yang kegiatannya terdiri dari penebangan, pengangkutan,
penanaman, pemeliharaan, pengamanan, pengolahan dan pemasaran hasil hutan kayu.

• Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Bukan Kayu dari Hutan Alam

(IUPHHBK- HA).
Izin pemanfaatan hasil hutan bukan kayu dari Hutan Alam pada Hutan Produksi melalui
kegiatan pengayaan, pemeliharaan, perlindungan, pemanenan, pengamanan, dan pemasaran
hasil.

• Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu Restorasi Ekosistem

(IUPHHK-RE)
Izin usaha untuk membangun kawasan dalam Hutan Alam pada Hutan Produksi yang memiliki
ekosistem penting sehingga dapat dipertahankan fungsi dan keterwakilannya melalui kegiatan
pemeliharaan, perlindungan dan pemulihan ekosistem hutan termasuk penanaman,
pengayaan, penjarangan, penangkaran satwa, pelepasliaran flora dan fauna untuk
mengembalikan unsur hayati (flora dan fauna) serta unsur non hayati (tanah, iklim dan
topografi) pada suatu kawasan kepada jenis yang asli, sehingga tercapai keseimbangan hayati
dan ekosistemnya.
• Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu pada Hutan Tanaman
Industri (IUPHHK-HTI).
Izin usaha untuk membangun Hutan Tanaman pada Hutan Produksi yang dibangun oleh
kelompok industri untuk meningkatkan potensi dan kualitas Hutan Produksi dalam
rangka memenuhi kebutuhan bahan baku industri.
• Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Bukan Kayu dari Hutan
Tanaman (IUPHHBK-HT).
Izin usaha yang diberikan untuk memanfaatkan hasil hutan bukan kayu dari Hutan
Tanaman pada Hutan Produksi melalui kegiatan penyiapan lahan, pembibitan,
penanaman, pemeliharaan, pemanenan, pengamanan, dan pemasaran hasil.

• Penugasan dari pemerintah kepada Perusahaan Umum

Kehutanan Negara (Perum Perhutani) berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Areal yang dikenakan PBB
 Areal Produktif Perhutanan
Areal Produktif Perhutanan pada Hutan Alam adalah areal blok tebangan pada Hutan
Alam dengan izin IUPHHK-HA dan/atau areal blok pemanenan pada Hutan Alam dengan
izin IUPHHBK-HA. Sedangkan, Areal Produktif Perhutanan pada Hutan Tanaman adalah
areal yang telah ditanami pada Hutan Tanaman dengan IUPHHK-HTI dan/atau IUPHHBK-
HT, atau penugasan dari pemerintah kepada Perum Perhutani. Areal Produktif
Perhutanan pada Hutan Tanaman ini meliputi tanah dan pengembangan tanah berupa
tanaman, sebagaimana Areal Produktif Perkebunan.

 Areal Belum Produktif Perhutanan

Hutan Alam adalah areal yang dapat ditebang selain blok tebangan pada Hutan Alam
dengan IUPHHK-HA dan/atau areal yang dapat dipanen selain blok pemanenan pada
Hutan Alam dengan IUPHHBK-HA.
Pada Hutan Tanaman adalah areal yang belum ditanami baik areal yang belum diolah
dan/atau areal yang sudah diolah pada Hutan Tanaman dengan IUPHHK-HTI dan/atau
IUPHHBK-HT, atau penugasan dari pemerintah kepada Perum Perhutani.
 Areal Tidak Produktif Perhutanan
Hutan Alam merupakan areal pada Hutan Alam dengan IUPHHK-RE yang belum tercapai
keseimbangan ekosistem dan belum ada pemanfaatan hasil hutan bukan kayu
Hutan Tanaman merupakan areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha
perhutanan, yang meliputi areal tidak layak kelola, areal pengelolaan sosial dan tanaman
kehidupan, areal yang dimanfaatkan oleh selain subjek pajak atau wajib pajak secara
tidak sah, serta areal yang dimanfaatkan tidak sepenuhnya oleh selain subjek pajak atau
wajib pajak secara sah.

 Areal Pengaman Perhutanan

Areal Pengaman Perhutanan merupakan areal yang telah melalui proses rekayasa dan
dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perhutanan meliputi
areal log ponds atau log yards, tempat pengumpulan hasil panen, jalan, kanal, parit, dan
tanggul.

 Areal Emplasemen Perhutanan

Areal Emplasemen Perhutanan merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk
bangunan serta fasilitas penunjangnya.

 Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan

 Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan
Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan merupakan areal yang memiliki fungsi
dan peruntukan sebagai perlindungan dan konservasi, meliputi sungai, kawasan yang
memberikan perlindungan kawasan bawahannya, kawasan perlindungan setempat,
kawasan suaka alam dan cagar budaya, zona penyangga (buffer zone). Termasuk pula
dalam areal ini yaitu areal hutan yang ditetapkan sebagai hutan bernilai konservasi tinggi
(High Conservation Value Forest).

Areal yang tidak dikenakan PBB

• Areal Lainnya
yaitu areal yang telah disebutkan dalam UU PBB Pasal 3 ayat (1) yang terdapat dalam
objek pajak PBB Sektor perhutanan.
• Areal yang hak atas areal tersebut dipunyai dan/atau dimanfaatkan sepenuhnya
secara nyata dan sah oleh selain subjek pajak atau wajib pajak.
Penetapan NJOP sektor Perhutanan
 Areal Produktif Perhutanan
1. Hutan Alam :
NJOP Bumi diperoleh dari hasil perkalian antara pendapatan bersih hasil hutan
dengan angka kapitalisasi (ditetapkan sebesar 8,5).

NJOP Tanah = 8,5 x Hasil Bersih Tahun Pajak Sebelumnya

Direktur Jenderal Pajak menetapkan bahwa biaya produksi untuk kegiatan usaha
perhutanan yaitu sebesar 75%.

2. Hutan Tanaman :
NJOP untuk tanah dan NJOP untuk pengembangan tanah berupa tanaman/pohon.
NJOP berupa tanah ditentukan melalui perbandingan dengan harga jual objek pajak
lain sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dengan tanah tersebut.
NJOP untuk pengembangan tanah berupa tanaman ditentukan dengan menghitung
besarnya Biaya Investasi Tanaman (BIT).
Contoh besarnya BIT pada PBB Sektor Perhutanan untuk Provinsi Riau
 Areal Belum Produktif Perhutanan dan Areal
Emplasemen Perhutanan
NJOP untuk dua areal ini ditentukan melalui perbandingan dengan
harga jual objek pajak lain sejenis yang letaknya berdekatan dan
fungsinya sama.

 Areal Tidak Produktif Perhutanan dan Areal

Perlindungan dan Konservasi Perhutanan
NJOP untuk dua areal ini ditetapkan melalui Keputusan Direktur
Jenderal Pajak. NJOP Bumi/m2 untuk Areal Tidak Produktif
Perhutanan ditetapkan untuk masing- masing wilayah.
 . NJOP Bumi/m2 untuk Areal Tidak Produktif Perhutanan

untuk Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan

ditetapkan sebesar Rp58,00.
 Areal Pengaman Perhutanan
NJOP untuk Areal Pengaman Perhutanan ditentukan berdasarkan
penyesuaian terhadap NJOP Bumi/m2 untuk Areal Belum Produktif
Perhutanan.
Penyesuaian dilakukan dengan menyesuaikan nilai antara objek
pembanding (Areal Belum Produktif Perhutanan) dengan objek
yang dinilai (Areal Pengaman Perhutanan) yang meliputi
penyesuaian faktor lokasi, fisik (kontur tanah, ketersediaan
infrastruktur, dan jenis tanah), jenis penggunaan tanah, dan
keluasan.

 Bangunan
NJOP untuk bangunan tersebut dihitung melalui pendekatan biaya.
Penghitungan PBB Sektor Perhutanan

Penghitungan PBB Sektor

Perhutanan menggunakan skema
yang sama dengan proses
penghitungan PBB Sektor
Perkebunan.
Yang menjadi perbedaan hanya
adanya tambahan areal
permukaan bumi berupa Areal
Perlindungan dan Konservasi
Perhutanan.
Contoh Kasus
Sebuah objek PBB Sektor Perhutanan berada di Kabupaten A (wilayah kerja KPP
Pratama Sampit). Objek tersebut dimanfaatkan oleh PT Rimba Nusantara sejak
tahun 2015. Areal Produktif Perhutanan dari kawasan perhutanan (Hutan Alam)
tersebut memiliki hasil produksi kayu pada tahun 2019 sebanyak 72.300m3.
Harga jual rata-rata/m3 pada tahun tersebut adalah Rp312.877. Biaya yang
dikeluarkan selama setahun untuk mendapatkan hasil produksi tersebut adalah
sebesar Rp17.000.000.000. Jika NJOP masing-masing areal dan NJOP Bangunan
(seluas 5.000m2) di berikan pada tabel berikut, berapakah PBB terutang atas
objek pajak PBB Sektor Perhutanan tersebut?
Jawab
NJOP Bumi Areal Produktif Perhutanan.
Hasil Harga Jual Pendapatan
Produksi
(m³) Rata-Rata Kotor (Rp)
(Rp)
Pendapatan Kotor 72.300 312.877 22.621.007.100
Pendapatan Bersih (25% x Pendapatan Kotor) 5.655.251.775
AK 8,5
NJOP Areal Produktif Perhutanan 48.069.640.088

NJOP Bumi:
Jenis Areal Luas (m²) NJOP/m² NJOP
(Rp) (Rp)
Areal Prod 2.000.000 48.069.640.088
Areal Belum 1.150.000 40.295 46.339.250.000
Areal Tidak Produktif 300.000 803 240.900.000
Areal Emplasemen 20.000 93.531 1.870.618.000
Areal Pengaman 200.000 38.280 7.656.050.000
Areal Lainnya 15.000 - -
NJOP Bumi 3.670.000 104.176.458.088
Penghitungan PBB terutang
No. Komponen Luas (m2) Klas NJOP Nilai (Rp)
1 NJOP BUMI 3.670.000 - 28.380 104.154.600.000
2 NJOP BANGUNAN 5.000 - 1.570.800 7.854.000.000
NJOP Sebagai Dasar Pengenaan Pajak 112.008.600.000
3 NJOPTKP 12.000.000
NJOP untuk Penghitungan PBB 111.996.600.000
4 Persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) 40% 44.798.640.000
5 PBB Terutang 0,5% 223.993.200
Dua ratus dua puluh tiga juta sembilan ratus sembilan puluh tiga ribu dua
ratus rupiah
3. PBB SEKTOR PERTAMBANGAN
MINYAK DAN GAS BUMI
Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi
(WK Migas) merupakan daerah di
dalam wilayah hukum pertambangan
Indonesia yang digunakan untuk
pelaksanaan eksplorasi dan eksploitasi
minyak dan/atau gas bumi.
Kontrak Kerja Sama adalah kontrak
bagi hasil atau bentuk kontrak kerja
sama lain dalam kegiatan eksplorasi
dan eksploitasi pertambangan minyak
dan/atau gas bumi yang lebih
menguntungkan negara dan hasilnya
digunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.
Jika terdapat areal di luar WK Migas yang merupakan satu kesatuan yang
digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minyak dan/atau gas bumi dan
secara fisik tidak terpisahkan, maka areal tersebut termasuk dalam kawasan
pertambangan minyak dan/atau gas bumi.

Keterangan:
A : WK Migas.
B, C, D, dan F : Areal di luar WK Migas yang terhubung
oleh jalan, jembatan, sungai, atau
jaringan pipa. Areal dimaksud dapat
berupa areal yang di atasnya dibangun
fasilitas penunjang kegiatan usaha
pertambangan minyak dan/atau gas
bumi, termasuk kantor operasional,
perumahan karyawan, fasilitas
pengolahan, fasilitas penyimpanan, atau
pelabuhan (jetty).
E : Areal di luar WK Migas yang terhubung
oleh satu atau lebih titik koordinat yang
sama.
Areal yang dikenakan PBB
 Permukaan Bumi Onshore
Yaitu permukaan bumi berupa tanah (onshore) yang telah dimiliki (berupa hak atas
tanah) atau telah diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau wajib pajak. Selain itu,
objek pajak PBB tersebut juga telah digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan
minyak dan/atau gas bumi, termasuk untuk pendirian fasilitas dan penunjangnya.

Minyak Bumi
Objek pajak PBB Permukaan Bumi onshore
• Areal Produktif Pertambangan Migas, yaitu areal yang sedang
diusahakan untuk pengambilan hasil produksi minyak dan/atau gas
bumi;
• Areal Belum Produktif Pertambangan Migas, yaitu areal yang belum
diusahakan untuk pengambilan hasil produksi minyak dan/atau gas
bumi;
• Areal Tidak Produktif Pertambangan Migas, yaitu areal yang tidak
dapat atau telah selesai diusahakan untuk pengambilan hasil produksi
minyak dan/atau gas bumi;
• Areal Pengaman Pertambangan Migas, yaitu areal yang dimanfaatkan
sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha pertambangan
minyak dan/atau gas bumi; dan
• Areal Emplasemen Pertambangan Migas, yaitu areal yang di atasnya
dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjang kegiatan
usaha pertambangan minyak dan/atau gas bumi.
 Permukaan Bumi Offshore
Areal ini meliputi areal berupa perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan minyak dan/atau gas bumi, termasuk daerah terlarang yang dikuasai oleh
subjek pajak atau wajib pajak, sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-
undangan yang mengatur mengenai landas kontinen.
 Tubuh Bumi
Tubuh bumi yang dikenakan PBB meliputi seluruh tubuh bumi yang berada
di bawah WK Migas yang tercantum dalam Kontrak Kerja Sama. Dalam
menetapkan NJOP, tubuh bumi dikategorikan menjadi:
• Tubuh Bumi Eksplorasi
Tubuh Bumi Eksplorasi merupakan tubuh bumi yang berada di dalam
kawasan pertambangan minyak dan/atau gas bumi pada kegiatan
eksplorasi.
kegiatan eksplorasi adalah kegiatan yang bertujuan memperoleh
informasi mengenai kondisi geologi untuk menemukan dan
memperoleh perkiraan cadangan minyak bumi dan/atau gas bumi,
termasuk kegiatan penyelidikan, survei dan studi kelayakan, dalam WK
Migas.
• Tubuh Bumi Eksploitasi
Tubuh Bumi Eksploitasi adalah tubuh bumi yang berada di dalam
kawasan pertambangan minyak dan/atau gas bumi pada kegiatan
eksploitasi.
kegiatan eksploitasi adalah kegiatan yang bertujuan untuk
menghasilkan minyak dan/atau gas bumi dari WK Migas.
 Objek Bangunan
Bangunan yang dikenakan PBB Sektor Pertambangan Migas yaitu bangunan yang
berada dalam kawasan pertambangan minyak dan/atau gas bumi.
Dalam proses penentuan NJOP Bangunan, bangunan diklasifikasikan menjadi
– Bangunan kelompok I untuk jenis penggunaan bangunan umum
– Bangunan kelompok II untuk jenis penggunaan bangunan khusus.
Penetapan NJOP
1. Objek Pajak PBB Berupa Bumi
a. Permukaan Bumi onshore
1) NJOP Bumi untuk Areal Belum Produktif Pertambangan Migas dan Areal Emplasemen
Pertambangan Migas ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain
yang sejenis.
2) NJOP Bumi untuk Areal Produktif Pertambangan Migas, Areal Tidak Produktif
Pertambangan Migas, dan Areal Pengaman Pertambangan Migas ditentukan
berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP Bumi per meter persegi untuk Areal Belum
Produktif Pertambangan Migas.
NJOP Bumi untuk permukaan bumi onshore merupakan total penjumlahan NJOP Bumi
untuk masing-masing areal di atas.

b. Permukaan Bumi offshore

NJOP Bumi/m2 untuk permukaan bumi offshore berupa Areal Offshore Pertambangan
Migas ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp11.458.
NJOP Bumi dihitung melalui perkalian antara NJOP Bumi/m2 dengan luas perairan yang
digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minyak dan/atau gas bumi.
2. Tubuh Bumi
Penentuan NJOP Tubuh Bumi terbagi ke dalam 3
kategori:
1. NJOP Bumi/m2 untuk tubuh bumi yang masih dalam tahap eksplorasi
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp140.
NJOP Bumi dihitung melalui perkalian antara NJOP Bumi/m2 dengan luas
WK.
2. Tahap eksploitasi, NJOP ditentukan dengan pendekatan pendapatan,
yaitu melalui hasil perkalian pendapatan minyak dan/atau gas bumi
dengan angka kapitalisasi (sebesar 10,04). Pendapatan minyak dan/atau
gas bumi yang digunakan adalah penjualan kotor (gross sales) minyak
dan/atau gas bumi sebagaimana tertuang dalam Financial Quarterly
Report (FQR) triwulan IV Wajib Pajak pada tahun terakhir sebelum Tahun
Pajak PBB terutang.
Apabila penjualan kotor disajikan menggunakan satuan mata uang selain
mata uang Rupiah, penjualan kotor harus dikonversi ke dalam satuan mata
uang Rupiah berdasarkan Kurs Menteri Keuangan pada tanggal 1 Januari
tahun pajak PBB terutang.
 3. NJOP Bumi/m2 untuk tubuh bumi dalam tahap eksploitasi yang belum
atau tidak mempunyai hasil produksi ditetapkan sebesar NJOP Bumi/m2
untuk tubuh bumi yang masih dalam tahap eksplorasi. NJOP Bumi
dihitung melalui perkalian antara NJOP Bumi/m2 dengan luas WK Migas.

3. Objek Bangunan
NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Pertambangan Migas
ditentukan berdasarkan estimasi nilai perolehan baru.
Perlu diperhatikan pula bahwa objek bangunan dalam PBB Sektor
Pertambangan Migas juga mungkin terdapat pada Areal Produktif dan Areal
Tidak Produktif
Penghitungan PBB Sektor Pertambangan Migas

1. Permukaan Bumi Onshore

2. Permukaan Bumi Offshore
3. a. Tubuh Bumi Eksploitasi
3. b. Tubuh Bumi Eksplorasi
Contoh Kasus
PT. ABC Telah menyampaikan SPOP dan LSPOP ke KPP untuk penetapan PBB
tahun 2019 dan 2020. Objek pajak yang dilaporkan adalah Areal Offshore yang
dikuasainya dengan Wilayah Kerja seluas 1.000 Ha. Didalam wilayah kerja
tersebut, areal yang dikuasai dan dimanfaatkan adalah seluas 20Ha. Di areal
offshore terdapat sebuah bangunan anjungan lepas pantai dengan luas
keseluruhan bangunan 2.000m2. PT. ABC juga telah menyampaikan SPOP untuk
tubuh bumi yang ada dibawah wilayah kerja tersebut.
Selain itu, PT juga telah menyampaikan SPOP dan LSPOP onshore yang digunakan
sebagai pendukung kegiatan pertambangan lepas pantai. Objek offshore dimana
minyak ditambang menggunakan pipa untuk memindahkan minyak ke bangunan
pengolah yang ada didaratan tersebut. Ringkasan data objek pajak onshore
adalah sebagai berikut:
Data Lainnya

Harga minyak mentah untuk 2018, 2019, dan 2020

 Nilai Bangunan anjungan lepas pantai sebesar Rp.8.000.000/m2

 Nilai permukaan bumi offshore adalah Rp.11.458/m2
 Angka Kapitalisasi dan Nilai tubuh Bumi eksplorasi sesuai Kep Dirjen yang
berlaku
1. Tentukan Jenis dan Jumlah SPPT yang terbit atas obyek tersebut
2. Hitung kewajiban PBB Tahun 2019 dan 2020 sesuai ketentuan yang berlaku
Jawab
TOTAL PBB TERUTANG 2020 86.886.860.887
Del a pa n pul uh ena m mi l ya r del a pa n ra tus del a pa n pul uh
ena m juta del a pa n ra tus ena m pul uh ri bu del a pa n ra tus
dela pa n puluh tujuh rupi a h
4. PBB SEKTOR PERTAMBANGAN
UNTUK PENGUSAHAAN PANAS BUMI
Objek Pajak yang Dikenakan PBB
a. Permukaan bumi onshore
Pengelompokan areal untuk objek pajak PBB permukaan bumi onshore
adalah sebagai berikut:
• Areal Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, yaitu areal
yang sedang diusahakan untuk pengambilan hasil produksi panas bumi;
• Areal Belum Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, yaitu
areal yang belum diusahakan untuk pengambilan hasil produksi panas bumi;
• Areal Tidak Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, yaitu
areal yang tidak dapat atau telah selesai diusahakan untuk pengambilan hasil
produksi panas bumi;
• Areal Pengaman Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, yaitu areal
yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan
pengusahaan panas bumi; dan
• Areal Emplasemen Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, yaitu
areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjang
kegiatan pengusahaan panas bumi.
b. Permukaan bumi Offshore
Permukaan bumi offshore adalah areal berupa perairan yang berada di dalam kawasan
pertambangan untuk pengusahaan panas bumi, di wilayah perairan NKRI.
Areal Offshore Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, adalah areal berupa
perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan untuk pengusahaan panas
bumi. Luas Areal Offshore Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi adalah seluas
wilayah perairan yang telah dimiliki (berupa izin atas wilayah perairan) atau telah diperoleh
manfaatnya oleh subjek pajak atau wajib pajak, serta telah digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan panas bumi.

c. Tubuh Bumi
Tubuh bumi yang dikenakan PBB meliputi seluruh tubuh bumi yang berada di bawah
WK Panas bumi.
Tubuh bumi dalam tahap eksplorasi merupakan tubuh bumi yang dimanfaatkan dalam
tahap pencarian informasi mengenai kondisi geologi untuk menemukan dan
memperoleh perkiraan cadangan panas bumi. Yang termasuk dalam tahapan eksplorasi
yaitu kegiatan penyelidikan, survei dan studi kelayakan.
Tubuh bumi dalam tahap eksploitasi adalah tubuh bumi yang dimanfaatkan dalam
kegiatan yang bertujuan untuk menghasilkan panas bumi (dapat berupa uap dan/atau
listrik).
Penetapan NJOP
1. Objek Pajak PBB Berupa Permukaan Bumi
a. Permukaan bumi onshore
1) NJOP Bumi Areal Belum Produktif Pertambangan untuk
Pengusahaan Panas Bumi dan Areal Emplasemen Pertambangan
untuk Pengusahaan Panas Bumi ditentukan berdasarkan
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.
2) NJOP Bumi Areal Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan
Panas Bumi, Areal Tidak Produktif Pertambangan untuk
Pengusahaan Panas Bumi, serta Areal Pengaman Pertambangan
untuk Pengusahaan Panas Bumi ditentukan berdasarkan
penyesuaian terhadap NJOP Bumi per meter persegi untuk Areal
Belum Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi.
NJOP Bumi untuk permukaan bumi onshore dihitung dari total
penjumlahan NJOP Bumi untuk masing-masing areal diatas.
 b. Permukaan bumi offshore
NJOP Bumi/m2 untuk permukaan bumi offshore berupa Areal
Offshore Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar
Rp11.458. NJOP Bumi dihitung melalui perkalian antara NJOP
Bumi/m2 dengan luas perairan yang digunakan untuk kegiatan
pengusahaan panas bumi.

2. Objek Pajak PBB Berupa Tubuh Bumi

Penentuan NJOP Tubuh Bumi terbagi ke dalam 3 kategori:
a. NJOP Bumi/m2 untuk tubuh bumi yang masih dalam tahap eksplorasi
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp140.
NJOP Bumi dihitung melalui perkalian antara NJOP Bumi/m2 dengan luas
WK.
 b. NJOP Bumi untuk tubuh bumi dalam tahap eksploitasi ditentukan dengan
pendekatan pendapatan, yaitu melalui hasil perkalian antara pendapatan uap
dan/atau listrik dengan angka kapitalisasi (sebesar 10,04). Yang dimaksud
dengan pendapatan uap dan/atau listrik adalah hasil perkalian antara:
a) hasil produksi uap yang terjual dalam tahun terakhir sebelum
tahun pajak PBB terutang dengan harga uap (ditetapkan oleh
Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp866/kWh); dan/atau
b) hasil produksi listrik yang terjual dalam tahun terakhir sebelum
tahun pajak PBB terutang dengan harga listrik (ditetapkan oleh
Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp1.248/kWh).
c. NJOP Bumi/m2 untuk tubuh bumi dalam tahap eksploitasi yang belum atau
tidak mempunyai hasil produksi ditetapkan sebesar NJOP Bumi/m2 untuk
tubuh bumi yang masih dalam tahap eksplorasi. NJOP Bumi dihitung
melalui perkalian antara NJOP Bumi/m2 dengan luas WK.

2. Objek Pajak PBB Berupa Bangunan

NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan
Panas Bumi ditentukan berdasarkan estimasi nilai perolehan baru.
Penghitungan PBB Sektor Pertambangan Pabum
Penghitungan PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi sangat identik dengan
penghitungan PBB Sektor Pertambangan Migas. Satu- satunya cara penghitungan yang berbeda yaitu
penghitungan NJOP untuk objek pajak berupa tubuh bumi dalam tahap eksploitasi.

Jika sebuah objek hanya memiliki hasil

produksi uap saja atau hasil listrik saja, maka
NJOP Bumi dihitung hanya dengan
menggunakan salah satu dari hasil tersebut.
Contoh Kasus
PT Inti Geothermal memiliki izin pengusahaan panas bumi sejak tahun 2016. Luas
Wilayah Kerja yang dimanfaatkan seluas 20Ha. Selama tahun 2019, perusahaan
berhasil menjual 88.000kWh listrik kepada Perusahaan Listrik Negara. Berapakah
PBB terutang untuk Tahun Pajak 2020 jika NJOP Bumi dari masing-masing areal
dan NJOP Bangunan adalah sebagaimana berikut:

Luas (m²) NJOP (Rp)

Areal Produktif 23.000 74.750.000
Areal Belum Produktif 12.000 18.000.000
Areal Tidak Produktif 1.000 1.000.000
Areal Pengaman - -
Areal Emplasemen 10.000 458.250.000
Areal Lainnya - -
Areal Kena PBB 46.000 552.000.000
Bangunan 9.000 8.712.000.000
Jawab
TOTAL PBB TERUTANG 2020 Rp20.600.000
Dua pul uh juta ena m ra tus ri bu rupi a h
5. PBB SEKTOR PERTAMBANGAN
MINERAL ATAU BATUBARA
Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara

Bumi dan/atau bangunan yang berada di

kawasan pertambangan mineral atau
batubara.
Perbedaan antara pertambangan mineral
atau batubara dengan pertambangan
minyak dan gas bumi adalah letak sumber
daya yang akan diekstraksi. Sumber daya
mineral atau batubara umumnya berada di
lapisan yang dekat dengan permukaan
bumi.
Objek Pajak PBB yang Dikenakan PBB
a. Permukaan Bumi Onshore
• Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara, yaitu
areal yang belum dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan mineral atau
batubara atau yang sedang dilakukan kegiatan penyelidikan umum,
eksplorasi dan/atau studi kelayakan;
• Areal Cadangan Produksi Pertambangan Mineral atau Batubara, yaitu areal
yang belum dilakukan pengambilan mineral atau batubara;
• Areal Tidak Produktif Pertambangan Mineral atau Batubara merupakan
areal yang tidak dapat diusahakan penambangan mineral atau batubara,
atau yang telah selesai diusahakan penambangan mineral atau batubara;
• Areal Pengaman Pertambangan Mineral atau Batubara, yaitu areal yang
dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha
pertambangan mineral atau batubara; dan
• Areal Emplasemen Pertambangan Mineral atau Batubara, yaitu areal yang
di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjang kegiatan
usaha pertambangan mineral atau batubara.
b. Permukaan Bumi Offshore
adalah perairan yang berada di dalam kawasan pertambangan mineral atau batubara, di wilayah
perairan NKRI. Permukaan bumi offshore hanya terdiri dari Areal Offshore Pertambangan Mineral
atau Batubara. Areal ini meliputi areal berupa perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan mineral atau batubara.

c. Tubuh Bumi
Tubuh Bumi Eksplorasi
Tubuh bumi eksplorasi merupakan tubuh bumi yang berada di dalam kawasan
pertambangan mineral atau batubara pada tahapan kegiatan eksplorasi.

Tubuh Bumi Operasi Produksi

Tubuh bumi yang berada di kawasan pertambangan mineral atau batubara pada tahapan kegiatan
operasi produksi.

d. Objek Bangunan
Adalah bangunan yang berada dalam kawasan pertambangan mineral atau batubara. Dalam
proses penentuan NJOP Bangunan, bangunan diklasifikasikan menjadi bangunan kelompok I untuk
jenis penggunaan bangunan umum dan bangunan kelompok II untuk jenis penggunaan bangunan
khusus.
Penetapan NJOP
1. Objek Pajak PBB Berupa Permukaan Bumi
a. Permukaan bumi onshore
1) NJOP Bumi untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau
Batubara dan NJOP Bumi untuk Areal Emplasemen Pertambangan Mineral
atau Batubara ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain
yang sejenis.
2) NJOP Bumi untuk Areal Cadangan Produksi Pertambangan Mineral atau
Batubara, Areal Tidak Produktif Pertambangan Mineral atau Batubara, dan
Areal Pengaman Pertambangan Mineral atau Batubara ditentukan
berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP Bumi/m2 untuk Areal Belum
Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara.
NJOP Bumi untuk permukaan bumi onshore merupakan total penjumlahan NJOP
Bumi untuk masing-masing areal di atas.
tidak adanya kategori Areal Produktif Pertambangan pada permukaan bumi onshore. Hal ini
menyesuaikan dengan karakter kegiatan usaha pertambangan mineral atau batubara, yang
pada umumnya melakukan kegiatan penggalian atau pengupasan tanah di permukaan bumi
onshore
 b. Permukaan Bumi Offshore
NJOP Bumi/m2 untuk permukaan bumi offshore berupa Areal Offshore
Pertambangan Mineral atau Batubara ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak sebesar Rp11.458. NJOP Bumi dihitung melalui perkalian antara
NJOP Bumi/m2 dengan luas perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan mineral dan batubara.

2. Objek Pajak PBB Berupa Tubuh Bumi

Penentuan NJOP bumi untuk Tubuh Bumi terbagi ke dalam 4 kategori:
a. NJOP Bumi/m2 untuk tubuh bumi dalam tahap eksplorasi ditetapkan dengan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp140.
b. NJOP Bumi/m2 untuk tubuh bumi dalam tahap operasi produksi yang belum
atau tidak mempunyai hasil produksi ditetapkan sebesar NJOP Bumi/m2
untuk tubuh bumi dalam tahap eksplorasi.
c. NJOP Bumi untuk tubuh bumi dalam tahap operasi produksi yang telah
mempunyai hasil produksi ditentukan dengan pendekatan pendapatan, yaitu
melalui hasil perkalian pendapatan bersih (pendapatan kotor dikurangi biaya
produksi) dengan angka kapitalisasi. Angka kapitalisasi yang digunakan yaitu
sebesar 8,20 jika yang ditambang adalah sumber daya alam berupa mineral.
Sementara itu, jika yang ditambang adalah batubara, maka angka
kapitalisasinya sebesar 10,25.
Pendapatan kotor merupakan hasil perkalian antara hasil produksi
dengan harga jual rata-rata. Harga jual rata-rata dihitung dengan cara
membagi jumlah total penjualan dengan volume penjualan.

Ketentuan mengenai harga jual rata-rata diatur sebagai berikut:

1) Jika harga jual rata-rata disajikan menggunakan satuan mata uang selain mata uang
Rupiah, maka harus dikonversi ke dalam satuan mata uang Rupiah berdasarkan Kurs
Menteri Keuangan pada tanggal 1 Januari Tahun Pajak PBB terutang.
2) Jika harga jual rata-rata tidak didapatkan, maka harga jual rata-rata menggunakan
harga patokan rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang
yang telah ditentukan oleh kementerian yang berwenang. Ketika bahan ajar ini
disusun, kementerian yang berwenang yaitu Kementerian Energi dan Sumber Daya
Mineral.
 3) Jika harga jual rata-rata disajikan menggunakan satuan mata uang selain mata uang
Rupiah, maka harus dikonversi ke dalam satuan mata uang Rupiah berdasarkan Kurs
Menteri Keuangan pada tanggal 1 Januari Tahun Pajak PBB terutang.
4) Jika harga jual rata-rata lebih rendah dari harga patokan rata-rata yang telah
ditentukan oleh kementerian yang berwenang, maka harga jual rata-rata ditetapkan
menggunakan harga patokan rata-rata yang telah ditentukan oleh kementerian yang
berwenang dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
Ilustrasi :
Bulan HPB Jika selama tahun 2019 diketahui bahwa wajib pajak berhasil menjual
(USD/ton)
40 juta ton batubara senilai Rp41.338.000.000.000 dan HPB sebagaimana pada
Januari 92.41
Februari 91.80
tabel, maka untuk menentukan harga jual rata-rata yang akan digunakan dalam
Maret 90.57 menghitung pendapatan kotor adalah
April 88.85 dengan membandingkan rata-rata harga penjualan batubara oleh wajib pajak
Mei 81.86
Juni 81.48
dan rata-rata HPB.
Juli 71.92
Agustus 72.67
September 65.79
Oktober 64.80
November 66.27
Sementra itu, HPB rata-rata berdasarkan tabel adalah sebesar 77.89
Desember 66.30 USD/ton ≈ Rp1.087.469/ton (dikonversi menggunakan Kurs Menteri
Keuangan tanggal 1 Januari 2020). Karena rata-rata harga jual perusahaan
Kurs Menteri Keuangan lebih rendah dari HPB rata-rata, maka yang akan digunakan dalam
tgl 1 Januari 2020 menghitung pendapatan kotor adalah HPB rata-rata.
1USD : Rp. 13.961
 3. Objek Pajak PBB Berupa Bangunan
NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Pertambangan Migas
ditentukan berdasarkan estimasi nilai perolehan baru.

Penghitungan PBB Sektor Pertambangan Minerba

1. permukaan bumi onshore
2. Tubuh Bumi Operasi Produksi
3. Tahap Eksplorasi
Luas : adalah Luasan yang tercantum dalam Izin Usaha Pertambangan, Izin
Usaha Pertambangan Khusus, Izin Pertambangan Rakyat, atau wilayah
berdasarkan Kontrak Karya atau Perjanjian Karya Pengusahaan
Pertambangan Batubara.
Contoh Kasus
Sebuah objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minerba masih dalam tahap eskplorasi.
Obek pajak tersebut meliuputi permukaan bumi berupa daratan (onshore). Luas
wilayah Izin Usaha Pertambangan yang diperoleh oleh wajib pajak adalah seluas
800.000m2, dan luas permukaan bumi yang telah dikuasai oleh wajib pajak pada awal
tahun pajak adalah seluas 50.000m2. Jika NJOP Bumi untuk permukaan bumi onshore
dan NJOP Bangunan atas objek pajak tersebut berturut-turut sebesar Rp216.000.000
dan Rp192.000.000, berapakah PBB terutang atas objek pajak tersebut?
Jawab :

Penghitungan PBB terutang untuk permukaan bumi:

Penghitungan PBB terutang untuk Tubuh Bumi:
140 x Luas
6. PBB SEKTOR LAINNYA
PBB Sektor Lainnya memiliki keunikan karena seluruh objek pajak PBB-nya
berada di perairan. Tentu saja, yang menjadi objek pajak PBB Sektor Lainnya
hanyalah bumi dan bangunan yang berada di perairan Negara Kesatuan
Republik Indonesia.

Objek pajak PBB Sektor Lainnya yaitu perairan yang

digunakan untuk:
1. Perikanan Tangkap
2. Pembudidayaan Ikan
3. Jaringan Pipa
4. Jaringan Kabel
5. Ruas Jalan Tol
6. Fasilitas Penyimpanan dan Pengolahan
Penetapan NJOP
1. Perikanan Tangkap

Apabila objek pajak PBB belum memiliki hasil produksi (tidak ada ikan yang
ditangkap), maka besarnya NJOP Bumi/m2 ditetapkan oleh DJP sebesar
Rp140
Luas areal penangkapan ikan dipengaruhi oleh dua hal, yaitu jumlah kapal
yang dimiliki oleh wajib pajak dan luas areal penangkapan ikan per kapal.
Jumlah kapal yang dimiliki oleh wajib pajak tercantum dalam Surat Izin
Penangkapan Ikan (SIPI) yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan
dari SIUP.
Peta Wilayah Pengelolaan Perikanan Negara Republik Indonesia
(WPP-NRI).
Luas areal penangkapan ikan per kapal ditetapkan oleh DJP
untuk masing-masing WPP-NRI
Penghitungan PBB
Contoh Kasus
PT Ikan Bersemi dan PT Ikan Indah Megah masing-masing memiliki izin berupa SIUP untuk
menangkap ikan di perairan Indonesia. Kedua perusahaan tersebut masing-masing memiliki 6
buah kapal penangkap ikan, 2 kapal berlayar di WPP- NRI 711 dan 4 kapal lainnya berlayar di
WPP-NRI 712. Kapal-kapal milik PT Ikan Bersemi belum sempat berlayar untuk menangkap ikan
sepanjang tahun 2019. Sementara itu, pendapatan kotor yang dihasilkan oleh seluruh kapal PT
Indah Megah selama tahun 2019 mencapai Rp1.000.000.000. Berapakah PBB Sektor Lainnya
yang harus dibayar oleh masing-masing perusahaan?
Jawab :

PBB terutang PT Ikan Bersemi

PBB terutang PT Ikan Indah Megah
2. Pembudidayaan Ikan
• NJOP Bumi, dalam hal terdapat hasil produksi

• NJOP Bumi, dalam hal terdapat hasil produksi

Contoh Kasus
• Sebuah Perusahaan Budidaya ikan memperoleh izin usaha pada tahun 2012
dengan izin usaha seluas 500 Ha
• Perusahaan melakukan budidaya dengan keramba apung jaring dengan ukuran
diameter 14 m
• Nilai keramba/m2 adalah Rp.200.000.
Pada Tahun 2020 perusahaan memperoleh hasil produksi sbb :

Jawab :
Penentuan NJOP dan PBB Terutang
3. JARINGAN PIPA DAN KABEL
Jaringan Pipa yaitu struktur bangunan yang digunakan untuk
mengangkut sesuatu dari satu tempat ke tempat yang lain.
Jaringan Kabel yaitu sistem transmisi telekomunikasi yang
menggunakan media kabel.
Penetapan NJOP
• Penetapan NJOP Bumi ditetapkan dengan KEP DIRJEN PAJAK
Ditetapkan Rp11.458/m2
• Penetapan NJOP bangunan berupa jaringan pipa atau jaringan kabel
Menjumlahkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh bangunan tersebut dikurangi dengan
penyusutan.

Penghitungan PBB
4. RUAS JALAN TOL
Objek pajak yaitu ruas jalan tol yang berada di atas perairan NKRI.
Saat ini yang menjadi objek PBB Sektor Lainnya adalah Jalan Tol
Bali Mandara.

Penetapan NJOP
• Penetapan NJOP Bumi ditetapkan dengan KEP DIRJEN PAJAK
Ditetapkan Rp11.458/m2
• Luas bumi dihitung dari hasil perkalian antara jumlah tapak yang berada di
perairan dengan luas pondasi tapak yang berada di perairan.
• Penetapan NJOP Bangunan untuk objek pajak PBB ini dihitung dengan
menjumlahkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan objek
pajak PBB dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek
pajak.
5. FASILITAS PENYIMPANAN DAN PENGOLAHAN
ini merupakan objek pajak PBB yang baru dikenakan sejak 1 Januari 2020.
Objek Pajak :
yaitu fasilitas penyimpanan dan pengolahan yang terdapat di perairan NKRI,
yaitu :
1) Floating Storang and Offloading (FSO)
2) Floating Production System (FPS)
3) Floating Processing Unit (FPU)
4) Floating Production Storage and Offloading (FPSO)
5) Floating Storage and Regasification Unit (FSRU)

FSRU yang dikelola oleh PT Nusantara Regas sumber:

https://nusantararegas.com/rantai-bisnis
Penetapan NJOP
• Penetapan NJOP Bumi ditetapkan dengan KEP DIRJEN PAJAK
Ditetapkan Rp11.458/m2

Rp. 11.458 x luas perairan yang diberikan izin oleh

kementerian yang berwenang

• Penetapan NJOP bangunan dihitung dengan menjumlahkan seluruh biaya

yang dikeluarkan untuk mendirikan objek pajak PBB dikurangi dengan
penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek pajak.