Pajak Bumi dan Bangunan

Sumber:
Draft PBB Bapak Adhipradhana Prabu Swasito
PPT Bahan Ajar Ibu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 131
 PERTEMUAN 8
PBB SEKTOR PERKEBUNAN

A. Objek Pajak PBB Sektor Perkebunan

Objek pajak PBB Sektor Perkebunan yaitu bumi dan/atau bangunan yang berada
di kawasan perkebunan. Kawasan perkebunan yaitu areal perkebunan yang sudah
diberikan Hak Guna Usaha (HGU) atau yang sudah diberikan izin untuk mengelola lahan
perkebunan oleh negara. Izin dapat berupa:
1. Izin melakukan usaha budidaya perkebunan berupa Izin Usaha Perkebunan Budidaya
(IUP-B) atau Izin Tetap Usaha Budidaya Perkebunan (ITUBP),
2. Izin melakukan usaha budidaya perkebunan yang terintegrasi dengan usaha industri
pengolahan hasil perkebunan berupa Izin Usaha Perkebunan (IUP).

Jika terdapat areal yang berada di luar areal yang telah diberikan HGU atau izin,
namun secara fisik tidak terpisahkan dengan areal yang telah diberikan HGU atau izin,
maka areal tersebut ditetapkan sebagai bagian dari objek pajak PBB Sektor Perkebunan.
Areal yang secara fisik tidak terpisahkan yaitu areal yang bersinggungan atau yang
dihubungkan dengan sungai, parit, jalan atau jembatan.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 132
 Untuk kepentingan penetapan NJOP, dikelompokkan menjadi beberapa areal :

1. Areal yang dikenakan PBB

a. Areal Produktif Perkebunan
areal yang telah ditanam dengan tanaman perkebunan. Contoh : Kelapa sawit,
kakao, karet, jagung dan sebagainya.
b. Areal Belum Produktif Perkebunan
areal yang disiapkan untuk ditanami namun belum ditanami. Contoh : areal yang
belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami, dan areal pembibitan.
c. Areal Tidak Produktif Perkebunan
areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan. Contoh :
areal ini yaitu jurang, areal dengan curam, rawa, sungai, dan cadas.
d. Areal Pengaman Perkebunan
areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha
perkebunan. Contoh : jalan tanah yang diperkeras, parit, serta tanggul.
e. Areal Emplasemen Perkebunan
areal ini merupakan areal yang di atasnya digunakan untuk mendirikan bangunan
serta fasilitas penunjang. Contoh bangunan perkantoran, perumahan,
mess/gedung, pabrik, sarana olah raga, dan lainnya.

2. Areal yang tidak dikenakan PBB

a. Areal Lainnya
Yang terdapat dalam UU PBB Pasal 3 ayat (1). Contohnya adalah tempat ibadah.
b. Areal yang hak atas areal tersebut dipunyai secara nyata dan sah oleh pihak selain
wajib pajak. Contohnya adalah areal di dalam IUP yang hak atas tanahnya masih
dimiliki oleh warga.
c. Areal yang dimanfaatkan sepenuhnya secara nyata dan sah oleh pihak selain
wajib pajak.

B. Penetapan NJOP
Dalam perhitungan masing-masing areal :
1. Areal Produktif
NJOP dalam areal ini mempertimbangkan NJOP untuk tanah dan NJOP untuk
pengembangan tanah (tanaman).
NJOP tanah : pendekatan perbandingan dengan harga jual objek pajak lain sejenis
yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama.
NJOP untuk pengembangan tanah : menghitung Biaya Investasi Tanaman (BIT) BIT
dihitung dengan menjumlahkan biaya tenaga kerja, bahan, dan alat yang
diinvestasikan untuk pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman.
Besarnya BIT ini ditetapkan setiap tahun oleh Direktur Jenderal Pajak dengan
mempertimbangkan jenis tanaman, umur tanaman, dan lokasi objek pajak.
NJOP Bumi = (Luas areal*NJOP bumi/m2)+( Total BIT)

2. Areal Belum Produktif, Areal Tidak Produktif, dan Areal Emplasemen.

NJOP untuk ketiga areal ini ditentukan dengan pendekatan perbandingan dengan
harga jual objek pajak lain sejenis letaknya berdekatan dan fungsinya sama.
NJOP Bumi = (Luas areal*NJOP bumi/m2)

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 133
 3. Areal Pengaman
NJOP ditentukan dengan melakukan penyesuaian terhadap NJOP Areal Belum
Produktif Perkebunan.

4. Bangunan
NJOP untuk bangunan tersebut dihitung melalui pendekatan biaya.(terdapat pada
areal emplasemen saja)

C. Perhitungan PBB Sektor Perkebunan

D. Tempat Penatausahaan
1. KPP Pratama
Sesuai dengan wilayah kabupaten/kota yang wilayah kerjanya meliputi letak objek
pajak
2. KPP yang ditunjuk
Jika objek berada lebih dari satu wilayah kerja KPP Pratama.

Ingat, jika objek berada dalam beberapa kecamatan, maka dipilih kecamatan yang
paling besar. Jika objek berada dalam dua kabupaten atau lebih, maka
pengadministrasian sesuai dengan kabupaten masing-masing.

E. Contoh Soal
Kamus PT Bio Sawit RX adalah perusahaan yang bergerak di bidang perkebunan kelapa
sawit di Provinsi Sumatera Utara. Perusahaan memperoleh izin berupa IUP pada tanggal
5 Agustus 2013 Objek PBB Sektor Perkebunan terletak di wilayah kerja KPP Pematang
Siantar, Kanwil DJP Sumatera Utara Il. Berikut ini adalah data terkait bumi dan bangunan
yang dimiliki perusahaan per tanggal 14 Februari 2020:
1) Areal yang sudah ditanami seluas 1.770ha. Dari seluruh areal tersebut, areal seluas
300ha berisi tanaman kelapa sawit yang ditanami pada tahun 2015. Kelapa sawit yang
ditanami pada tahun 2016 seluas 70ha, pada tahun 2017 seluas 600ha, pada tahun
2018 seluas 300ha, dan pada tahun 2019 seluas 500ha. NJOP untuk tanah pada areal
ini yaitu sebesar Rp85.000/m2.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 134
2) Areal yang belum diolah oleh perusahaan seluas 400ha dengan NJOP tanah sekitar
sebesar Rp82.000/m2. Penilai melakukan survey dan terdapat penyesuaian 8%
karena kontur lebih bergelombang. Areal yang sedang dilakukan pembibitan seluas
200ha dengan NJOP sebesar Rp 83.500/m2
3) Areal yang digunakan untuk bangunan perkantoran dan pabrik adalah seluas 1 ha
dengan NJOP/m2 sebesar Rp354.000
4) Areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan adalah seluas
858 ha dengan NJOP/m2 sebesar Rp1.000.
5) Areal yang digunakan sebagai pengaman kegiatan usaha perkebunan adalah seluas
500 ha dengan NJOP/m2 sebesar Rp77.900
6) Areal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UU PBB adalah seluas 450ha.
7) Bangunan yang dimiliki perusahaan adalah Perkantoran dan Pabrik dengan NJOP m
sebagai berikut

Luas
Bangunan (m2) NJOP/m2
Kantor 2500 Rp 2,500,000.00
Gudang 5000 Rp 3,500,000.00

8) Biaya Investasi Tanaman untuk tanaman kelapa sawit sesuai dengan keputusan
Direktur Jenderal Pajak adalah sebagal berikut:

Umur
Tanaman BIT/m2
1 Rp 7,567.00
2 Rp 7,625.00
3 Rp 6,424.00
4 Rp 5,161.00
5 Rp 4,004.00

Jawab:

NJOP Bumi
1. Areal Produktif

Tahun Luas Luas

Tanam (Ha) (m2) BIT/m2 BIT total
2015 300 3000000 Rp 7,567.00 Rp 22,701,000,000.00
2016 70 700000 Rp 7,625.00 Rp 5,337,500,000.00
2017 600 6000000 Rp 6,424.00 Rp 38,544,000,000.00
2018 300 3000000 Rp 5,161.00 Rp 15,483,000,000.00
2019 500 5000000 Rp 4,004.00 Rp 20,020,000,000.00
Total 1770 17700000 Rp 102,085,500,000.00

NJOP Bumi Areal Produktif

= NJOP tanah + BIT

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 135
 = (17.700.000 * Rp 85.000) + Rp 102.085.500.000
= Rp 1.504.500.000.000 + Rp 102.085.500.000
= Rp 1.606.585.500.000
2. Areal Belum Produktif

Tanah
kontur beda 4000000 Rp 75,440.00 Rp 301,760,000,000.00
Pembibitan 2000000 Rp 83,500.00 Rp 167,000,000,000.00
Total belum produktif Rp 468,760,000,000.00

3. Areal Emplasemen

Luas 10000 Rp 354,000.00 Rp 3,540,000,000.00

4. Areal Pengaman

Luas 5000000 Rp 77,900.00 Rp 389,500,000,000.00

5. Areal Tidak Produktif

Tidak
Produktif 8580000 Rp 1,000.00 Rp 8,580,000,000.00

NJOP Bumi
= NJOP Seluruh areal
= Rp 2.476.965.500.000,00

NJOP Bangunan

Bangunan Luas (m2) NJOP/m2 NJOP Total

Kantor 2500 Rp 2,500,000.00 Rp 6,250,000,000.00
Gudang 5000 Rp 3,500,000.00 Rp 17,500,000,000.00
NJOP Bangunan Rp 23,750,000,000.00

NJOP Pengenaan Rp 2,500,715,500,000.00

NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 2,500,703,500,000.00
NJKP 40% Rp 1,000,281,400,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 5,001,407,000.00

Sumber :

Draft PBB Bapak Adhipradhana Prabu S.

PPT Bahan Ajar Ibu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 136
 PERTEMUAN 9
PBB SEKTOR PERHUTANAN

A. Objek Pajak PBB Sektor Perhutanan

yaitu bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan perhutanan. Kawasan perhutanan
adalah wilayah perhutanan yang telah diberikan Izin untuk mengelola Hutan Produksi oleh
negara. Hutan Produksi merupakan kawasan hutan yang mempunyai fungsi pokok
memproduksi hasil hutan. Dalam pengenaan PBB, Hutan Produksi dikelompokkan
menjadi :
1. Hutan Alam
suatu lapangan yang bertumbuhan pohon-pohon alami yang secara keseluruhan
merupakan persekutuan hidup alam hayati beserta alam lingkungannya.
2. Hutan Tanaman
hutan yang dibangun dalam rangka meningkatkan potensi dan kualitas Hutan Produksi
dengan menerapkan silvikultur intensif
Izin pengelolaan Hutan Produksi dapat berupa

1. Izin memanfaatkan Hutan Produksi yang kegiatannya terdiri dari penebangan,

pengangkutan, penanaman, pemeliharaan pengamanan pengolahan dan pemasaran
hasil hutan kayu dari Hutan Alam. Izin ini disebut dengan Izin Usaha Pemanfaatan
Hasil Hutan Kayu dalam Hutan Alam (IUPHHK-HA). Sebelum berlakunya ketentuan
baru, dikenal dengan nama Hak Pengusahaan Hutan (HPH).
2. Izin pemanfaatan hasil hutan bukan kayu dari Hutan Alam melalui kegiatan
pengayaan, pemeliharaan, perlindungan, pemanenan, pengamanan, dan pemasaran
hasil. Izin berupa Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Bukan Kayu dari Hutan Alam
(IUPHHBK-HA).
3. Izin usaha untuk membangun kawasan dalam Hutan Alam pada Hutan Produksi yang
memiliki ekosistem penting sehingga dapat dipertahankan fungsi dan
keterwakilannya melalui kegiatan pemeliharaan, perlindungan dan pemulihan
ekosistem hutan termasuk penanaman, pengayaan, penjarangan, penangkaran
satwa, pelepas liaran flora dan fauna untuk mengembalikan unsur hayati (flora dan
fauna) serta unsur non hayati (tanah, iklim dan topografi) pada suatu kawasan kepada
jenis yang asli, sehingga tercapai keseimbangan hayati dan ekosistemnya. Izin ini
dikenal dengan Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu Restorasi Ekosistem
(IUPHHK-RE).
4. Izin usaha untuk membangun Hutan Tanaman pada Hutan Produksi yang dibangun
oleh kelompok industri untuk meningkatkan potensi dan kualitas Hutan Produksi dalam
rangka memenuhi kebutuhan bahan baku industri. Izin ini dikenal dengan Izin
Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu pada Hutan Tanaman Industri (IUPHHK-HTI).
Sebelumnya izin ini disebut Hak Pengusahaan Hutan Tanaman (HPHT), atau Izin
Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu pada Hutan Tanaman (IUPHHK-HTI).
5. Izin usaha memanfaatkan hasil hutan bukan kayu dari Hutan Tanaman pada Hutan
Produksi melalui kegiatan penyiapan lahan, pembibitan, penanaman, pemeliharaan,
pemanenan, pengamanan, dan pemasaran hasil. Izin ini dikenal dengan nama Izin
Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Bukan Kayu dari Hutan Tanaman (IUPHHBK-HT).

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 137
6. Penugasan dari pemerintah kepada Perusahaan Umum Kehutanan Negara (Perum
Perhutani) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Jika terdapat areal yang berada di luar areal yang telah diberikan izin, namun areal
tersebut secara fisik tidak terpisahkan dengan areal yang telah diberikan izin, maka areal
tersebut ditetapkan sebagai bagian dari objek pajak PBB Sektor Perhutanan.
(dihubungkan dengan sungai, parit, jalan, atau jembatan)

Untuk kepentingan penetapan NJOP, objek pajak berupa bumi dikelompokkan menjadi
beberapa areal :
1. Areal yang dikenakan PBB
a. Areal Produktif Perhutanan
Hutan Alam : areal blok tebangan pada Hutan Alam dengan izin IUPHHK-HA
dan/atau areal blok pemanenan pada Hutan Alam dengan izin IUPHHBK-HA,
Hutan Tanaman : areal yang telah ditanami pada Hutan Tanaman dengan
IUPHHK-HTI dan/atau IUPHHBK-HT atau penugasan dari pemerintah kepada
Perum Perhutani.
b. Areal Belum Produktif Perhutanan
Hutan Alam : areal yang dapat ditebang selain blok tebangan pada Hutan Alam
dengan IUPHHK-HA dan/atau areal yang dapat dipanen selain blok pemanenan
pada Hutan Alam dengan IUPHHBK-HA.
Hutan Tanaman : areal yang belum ditanami baik areal yang belum diolah dan/atau
areal yang sudah diolah IUPHHK-HTI dan/atau IUPHHBK-HT, atau penugasan
dari pemerintah kepada Perum Perhutani.
c. Areal Tidak Produktif Perhutanan
Hutan Alam : areal dengan IUPHHK-RE yang belum tercapai keseimbangan
ekosistem dan belum ada pemanfaatan hasil hutan bukan kayu.
Hutan Tanaman : areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha
perhutanan, misalnya : areal tidak layak kelola, areal pengelolaan sosial dan
tanaman kehidupan, areal yang dimanfaatkan oleh selain subjek pajak atau wajib
pajak secara tidak sah, serta areal yang dimanfaatkan tidak sepenuhnya oleh
selain subjek pajak atau wajib pajak secara sah.
d. Areal Pengaman Perhutanan
areal yang telah melalui proses rekayasa dan dimanfaatkan sebagai pendukung
dan pengaman kegiatan usaha perhutanan (areal log ponds atau log yards, tempat
pengumpulan hasil panen, jalan kanal, parit. dan tanggul)
e. Areal Emplasemen Perhutanan
areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya.
f. Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan
areal yang memiliki fungsi dan peruntukan sebagai perlindungan dan konservasi,
meliputi sungai, kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya,
kawasan perlindungan setempat, kawasan suaka alam dan cagar budaya, zona
penyangga (buffer zone), areal hutan yang ditetapkan sebagai hutan bernilai
konservasi tinggi (High Conservation Value Forest).
2. Areal yang tidak dikenakan PBB
a. Areal Lainnya
Areal ini yaitu areal yang telah disebutkan dalam UU PBB Pasal 3 ayat (1).

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 138
 b. Areal yang hak atas areal tersebut dipunyai dan/atau dimanfaatkan sepenuhnya
secara nyata dan sah oleh selain subjek pajak atau wajib pajak.

B. Penetapan NJOP
1. Areal Produktif Perhutanan
- Hutan Alam : menggunakan pendekatan pendapatan.
NJOP Bumi = pendapatan bersih x angka kapitalisasi
Ket :
Angka kapitalisasi = 8,5.
Biaya produksi untuk kegiatan usaha perhutanan = 75% dari pendapatan kotor.
Dapat disimpulkan, pendapatan bersihnya sebesar 25% dari pendapatan kotor.
Pendapatan kotor = jumlah hasil produksi hasil hutan (kayu maupun bukan kayu)
x harga jual rata-rata.
Harga Jual rata-rata merupakan harga jual rata-rata yang terjadi pada tempat
penimbunan kayu. Hasil produksi dan harga jual selama satu tahun sebelum tahun
Pajak PBB terutang.
- Hutan Tanaman : NJOP tanah dengan perbandingan dengan harga jual objek
pajak lain sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dengan tanah
tersebut. NJOP untuk pengembangan tanah (tanaman) ditentukan dengan
menghitung Biaya Investasi Tanaman (BIT). (Lihat Kepdirjen pajak 185 tahun
2020)
NJOP Bumi = (Luas areal*NJOP bumi/m2)+(Luas areal*BIT)

2. Areal Belum Produktif dan Areal Emplasemen

NJOP ditentukan melalui perbandingan dengan harga jual objek pajak lain sejenis
yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama.
NJOP Bumi = (Luas areal*NJOP bumi/m2)
3. Areal Tidak Produktif dan Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan
ditetapkan melalui Keputusan Direktur Jenderal Pajak No 185 tahun 2020.
Areal Perlindungan dan Konservasi sebesar Rp58,00.
Areal Tidak Produktif untuk masing-masing wilayah sebagaimana dapat dilihat pada
gambar berikut :

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 139
 4. Areal Pengaman Perhutanan
NJOP ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP Bumi/m2 untuk Areal
Belum Produktif.
meliputi penyesuaian faktor lokasi, fisik (kontur tanah, ketersediaan infrastruktur, dan
jenis tanah). jenis penggunaan tanah, dan keluasan.
5. Bangunan
NJOP untuk bangunan tersebut dihitung melalui pendekatan biaya.

C. Penghitungan PBB Sektor Perhutanan

menggunakan skema yang sama dengan proses penghitungan PBB Sektor Perkebunan.
Perbedaan hanya adanya tambahan areal permukaan bumi berupa Areal Perlindungan
dan Konservasi Perhutanan.

D. Tempat Penatausahaan
1. KPP Pratama
Sesuai dengan wilayah kabupaten/kota yang wilayah kerjanya meliputi letak objek
pajak
2. KPP yang ditunjuk
Jika objek berada lebih dari satu wilayah kerja KPP Pratama.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 140
E. Contoh Soal
Sebuah objek PBB Sektor Perhutanan berada di Kabupaten A (wilayah kerja KPP
Pratama Sampit) Objek tersebut dimanfaatkan oleh PT Rimba Nusantara sejak tahun
2015. Areal Produktif Perhutanan dari kawasan perhutanan (Hutan Alam) tersebut
memiliki hasil produksi kayu pada tahun 2019 sebanyak 72.300 m3. Harga jual rata-
rata/m3 pada tahun tersebut adalah Rp312 877. Biaya yang dikeluarkan selama setahun
untuk mendapatkan hasil produksi tersebut sebesar Rp17.000.000.000. Jika NJOP
masing-masing areal dan NJOP Bangunan (seluas 5.000m2 dengan nilai bangunan Rp
1.570.800/m2) di berikan pada tabel berikut, berapakah PBB terutang atas objek pajak
PBB Sektor Perhutanan tersebut.

Jenis Areal Luas (m2) NJOP/m2

Areal Produktif 2,000,000
Areal Belum 1,150,000 Rp 40,295.00
Areal Tidak Produktif 300,000 Rp 803.00
Areal Emplasemen 20,000 Rp 93,531.00
Areal Pengaman 200,000 Rp 38,280.00
Areal Lainnya 15,000 Rp -

Jawab :
NJOP Bumi
1. Areal Produktif

Hasil Produksi 72300 m3

Harga jual rata-rata Rp 312,877.00 per m3
Pendapatan kotor Rp 22,621,007,100.00
Pendapatan bersih 25% Rp 5,655,251,775.00
AK 8.5
NJOP Areal Produktif Rp 48,069,640,088

2. Areal Belum Produktif

= NJOP/m2 x Luas (m2)
= Rp 40.295 x 1.150.000
= Rp 46.339.250.000
3. Areal Tidak Produktif
= NJOP/m2 x Luas (m2)
= Rp 803 x 300.000
= Rp 240.900.000
4. Areal Emplasemen
= NJOP/m2 x Luas (m2)
= Rp 93.531 x 20.000
= Rp 1.870.620.000
5. Areal Pengaman
= NJOP/m2 x Luas (m2)
= Rp 38.280 x 200.000
= Rp 7.656.000.000

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 141
 NJOP Bumi

Jenis Areal Luas (m2) NJOP/m2 NJOP total

Areal Produktif 2,000,000 Rp 48,069,640,088.00
Areal Belum 1,150,000 Rp 40,295.00 Rp 46,339,250,000.00
Areal Tak Produktif 300,000 Rp 803.00 Rp 240,900,000.00
Areal Emplasemen 20,000 Rp 93,531.00 Rp 1,870,620,000.00
Areal Pengaman 200,000 Rp 38,280.00 Rp 7,656,000,000.00
Areal Lainnya 15,000 Rp - Rp -
NJOP Bumi Rp104,176,410,088.00

NJOP Bangunan
= NJOP/m2 x Luas (m2)
= Rp 1.570.800 x 5.000
= Rp 7.854.000.000

Perhitungan PBB

NJOP Pengenaan Rp 112,030,410,088.00

NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 112,018,410,088.00
NJKP 40% Rp 44,807,364,035.20
PBB terutang 0.50% Rp 224,036,820.18

Sumber :

Draft PBB Bapak Adhipradhana Prabu S.

PPT Bahan Ajar Ibu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 142
 PERTEMUAN 10
PBB SEKTOR PERTAMBANGAN MIGAS

A. Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi

Objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi (PBB Sektor
Pertambangan Migas) yaitu bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan
pertambangan minyak dan atau gas bumi yang dapat terdiri dari :

- permukaan bumi daratan (onshore),

- permukaan bumi lepas pantai (offshore),
- tubuh bumi.

Kawasan pertambangan minyak dan/atau gas bumi meliputi Wilayah Kerja Minyak dan
Gas Bumi yang tercantum dalam Kontrak Kerja Sama.

- WK Migas merupakan daerah di dalam wilayah hukum pertambangan Indonesia yang

digunakan untuk pelaksanaan eksplorasi dan eksploitasi minyak dan/atau gas bumi.
- Kontrak Kerja Sama adalah kontrak bagi hasil atau bentuk kontrak kerja sama lain
dalam kegiatan eksplorasi dan eksploitasi pertambangan minyak dan/atau gas bumi
yang lebih menguntungkan negara dan hasilnya digunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.

Jika terdapat areal di luar WK Migas yang merupakan satu kesatuan yang digunakan
untuk kegiatan usaha pertambangan minyak dan/atau gas bumi dan secara fisik tidak
terpisahkan, maka areal tersebut termasuk dalam kawasan pertambangan migas.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 143
- Keterangan:
A : WK Migas.
B, C, D, dan F : Areal di luar WK Migas yang terhubung oleh jalan, jembatan, sungai,
atau jaringan pipa. (biasanya berupa fasilitas penunjang kegiatan usaha termasuk
kantor operasional, perumahan karyawan, fasilitas pengolahan, fasilitas
penyimpanan, atau pelabuhan (jetty).
E Areal di luar WK Migas yang terhubung oleh satu atau lebih titik koordinat yang
sama.

Untuk kepentingan penetapan NJOP, objek pajak berupa bumi dikelompokkan menjadi
beberapa areal:

1. Objek Pajak yang Dikenakan PBB

a. Permukaan Bumi Onshore
Yaitu permukaan bumi berupa tanah (onshore) yang telah dimiliki (berupa hak atas
tanah) atau telah diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau wajib pajak. Selain
itu, objek pajak PBB tersebut juga telah digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan migas termasuk untuk pendirian fasilitas dan penunjangnya.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 144
 Pengelompokan areal untuk objek pajak PBB permukaan bumi onshore :
1) Areal Produktif
yaitu areal yang sedang diusahakan untuk pengambilan hasil produksi
migas
2) Areal Belum Produktif
yaitu areal yang belum diusahakan untuk pengambilan hasil produksi
minyak dan/atau gas bumi;
3) Areal Tidak Produktif
yaitu areal yang tidak dapat atau telah selesai diusahakan untuk
pengambilan hasil produksi migas
4) Areal Pengaman
yaitu areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan
usaha pertambangan migas
5) Areal Emplasemen
yaitu areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas
penunjang kegiatan usaha pertambangan migas.

b. Permukaan Bumi Offshore

Permukaan bumi berupa perairan (offshore) adalah areal berupa perairan yang
berada di dalam kawasan pertambangan migas, di wilayah perairan NKRI. Terdiri
dari
1) Areal Offshore Pertambangan Migas.
berupa perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minyak
dan atau gas bumi, termasuk daerah terlarang yang dikuasai oleh subjek pajak
atau wajib pajak, sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-
undangan yang mengatur mengenai landasan kontinen.

c. Tubuh Bumi
yang dikenakan PBB meliputi seluruh tubuh bumi yang berada di bawah WK
Migas dalam Kontrak Kerja Sama.
1) Tubuh Bumi Eksplorasi
merupakan tubuh bumi yang berada di dalam kawasan pertambangan migas
pada kegiatan eksplorasi, yaitu kegiatan yang bertujuan memperoleh
informasi mengenai kondisi geologi untuk menemukan dan memperoleh
perkiraan migas, termasuk kegiatan penyelidikan, survei dan studi kelayakan,
dalam WK Migas.
2) Tubuh Bumi Eksploitasi
adalah tubuh bumi yang berada di dalam kawasan pertambangan migas pada
kegiatan eksploitasi yaitu kegiatan yang bertujuan untuk menghasilkan minyak
dan/atau gas bumi dari WK Migas.

d. Objek Bangunan
Bangunan yang dikenakan PBB Sektor Pertambangan Migas yaitu bangunan yang
berada dalam kawasan pertambangan migas (onshore dan offshore). Dalam
proses penentuan NJOP Bangunan, bangunan diklasifikasikan menjadi :
- bangunan kelompok I untuk jenis penggunaan bangunan umum
misal : pabrik, kantor, perumahan, gudang, dan bengkel
- bangunan kelompok Il untuk jenis penggunaan bangunan khusus.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 145
 Misal : cerobong, silo, tangka, conveyor
2. Objek Pajak PBB Yang Tidak Dikenakan PBB
a. Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang PBB.
b. Permukaan bumi di dalam kawasan yang tidak dipunyai haknya dan tidak
diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau wajib pajak.

B. Penetapan NJOP
1. Objek Pajak PBB Berupa Bumi
a. Permukaan bumi onshore
Terdiri dari penjumlahan semua area dimana:
1) Areal Belum Produktif dan Areal Emplasemen
NJOP Bumi ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek
lain yang sejenis.
2) Areal Produktif, Areal Tidak Produktif, dan Areal Pengaman
NJOP Bumi ditentukan berdasarkan penyesuaian dari NJOP Bumi/m2
Areal Belum Produktif.
b. Permukaan bumi offshore
NJOP Bumi untuk permukaan bumi offshore ditetapkan dengan Keputusan
Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp11.458.
NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2*luas perairan
Luas perairan ialah luas yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan
migas.
2. Tubuh Bumi
Penentuan NJOP Tubuh Bumi terbagi ke dalam 3 kategori:
a. tahap eksplorasi
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp140,
NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2 x luas WK.
b. tahap eksploitasi
ditentukan dengan pendekatan pendapatan,
NJOP Bumi = Pendapatan kotor x angka kapitalisasi
Keterangan:
- Angka kapitalisasi = 10,04.
- Pendapatan kotor tertuang dalam Financial Quarterly Report (FOR) triwulan IV
tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.

Jika penjualan kotor dalam satuan mata uang asing, diubah ke rupiah terlebih
dahulu menggunakan kurs Menteri Keuangan pada 1 Januari tahun pajak
terutang.

c. tubuh bumi dalam tahap eksploitasi yang belum/tidak mempunyai hasil produksi
Perhitungan sama dengan tubuh bumi yang masih dalam tahapeksplorasi
NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2 x luas WK.
3. Objek Bangunan
NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Pertambangan Migas ditentukan
berdasarkan estimasi nilai perolehan baru. Bangunan hanya terdapat di permukaan
onshore dan offshore.
Biaya = RCN - Penyusutan

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 146
C. Penghitungan PBB Sektor Pertambangan Migas

1. Onshore

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 147
 2. Offshore

3. Tubuh Bumi
a. Eksplorasi

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 148
 b. Eksploitasi

D. Tempat Penatausahaan
1. Onshore = KPP Pratama atau KPP yang ditunjuk
2. Offshore dan Tubuh Bumi = KPP Migas
E. Contoh Soal
Soal 1:
PT Motor Oil Indonesia, sebuah perusahaan tambang Indonesia yang berkantor pusat di
Jl. Kemang Raya No. 10 Jakarta selatan, telah menyampaikan SPOP dan LSPOP ke
KPP untuk penetapan PBB tahun 2019 dan 2020. Obyek pajak yang dilaporkan adalah
areal Offshore yang dikuasainya dengan wilayah kerja seluas 1.000 Ha. Didalam wilayah
kerja tersebut areal yang dikuasai dan dimanfaatkan adalah seluas 20 Ha. Di areal
offshore terdapat sebuah bangunan anjungan lepas pantai dengan luas keseluruhan
bangunan 2.000 m2. PT Motor Oil Indonesia juga telah menyampaikan SPOP untuk tubuh
bumi yang ada di bawah wilayah kerja tersebut.
Selain itu, PT juga telah menyampaikan SPOP dan LSPOP onshore yang digunakan
sebagai pendukung kegiatan pertambangan lepas pantai. Obyek offshore dimana minyak
ditambang menggunakan pipa untuk memindahkan minyak ke bangunan pengolah yang
ada di daratan tersebut. Ringkasan data objek pajak onshore adalah sebagai berikut:

No Jenis Penggunaan Luas Nilai/m2

bangunan (JPB) Bumi Bangunan Bumi Bangunan
1 Kantor 8.000 2.000 50.000 2.000.000
2 Oil processing plant 15.000 10.000 50.000 5.000.000
3 Water treatment plant 5.000 1.200 50.000 2.200.000
4 Perkerasan Jalan 12.000 0 50.000 200.000

Bangunan tidak mengalami perubahan sejak tahun 2017.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 149
Data lainnya:
Hasil produksi terjual dalam tahun 2018, 2019, dan 2020:

Tri Hasil produksi

wul 2018 2019 2020
an Minyak Gas bumi Minyak Gas Minyak Gas
bumi (mmbtu) bumi bumi bumi bumi
(barrel) (barrel) (mmbtu) (barrel) (mmbtu)
I 1.000.000 200.000 1.200.000 220.000 1.500.000 250.000
II 2.000.000 300.000 2.000.000 700.000 N/A N/A
III 2.500.000 300.000 2.200.000 400.000 N/A N/A
IV 3.500.000 450.000 3.000.000 550.000 N/A N/A

Informasi tambahan:
- Harga minyak mentah untuk 2018, 2019, dan 2020:

Kurs 1 Harga
Januari 2018 2019 2020
(per US $) Minyak: US Minyak: US Minyak: US
$40/barrel $36/barrel $34/barrel
Gas: US Gas: US Gas: US
$6/mmbtu $7/mmbtu $6/mmbtu
JISDOR 14.000 14.500 14.700
Kurs 14.100 14.600 14.800
Transaksi BI
Kep Menkeu 13.700 13.900 14.050
- Nilai bangunan anjungan lepas pantai sebesar Rp 8.000.000/m2
- Nilai permukaan bumi offshore adalah Rp 11.458/m2
- Angka kapitalisasi dan nilai tubuh bumi eksplorasi sesuai Kep Dirjen yang berlaku.

Jawab:
Wilayah Onshore
NJOP Bumi

Luas (m2) Nilai/m2 NJOP

Bumi Bumi Bumi
Kantor 8000 Rp 50,000.00 Rp 400,000,000.00
Oil Processing
Plant 15000 Rp 50,000.00 Rp 750,000,000.00
Water Treatment 5000 Rp 50,000.00 Rp 250,000,000.00
Perkerasan Jalan 12000 Rp 50,000.00 Rp 600,000,000.00
Rp 2,000,000,000.00
NJOP Bangunan

Luas (m2) Nilai/m2 NJOP

Bangunan Bangunan Bangunan
Kantor 2000 Rp 2,000,000.00 Rp 4,000,000,000.00
Oil Processing Plant 10000 Rp 5,000,000.00 Rp 50,000,000,000.00

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 150
 Water Treatment 1200 Rp 2,200,000.00 Rp 2,640,000,000.00
Perkerasan Jalan 0 Rp 200,000.00 Rp -
Rp 56,640,000,000.00
Perhitungan PBB
NJOP Pengenaan PBB
Onshore Rp 58,640,000,000.00
NJOPTKP Rp -
NJOP Perhitungan Rp 58,640,000,000.00
NJKP 40% Rp 23,456,000,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 117,280,000.00

Wilayah Offshore

L
(Ha
) L (m2) Nilai NJOP
20000
Luas dimanfaatkan 20 0 Rp 11,458.00 Rp 2,291,600,000.00
Luas Bangunan 2000 Rp8,000,000.00 Rp 16,000,000,000.00

NJOP Pengenaan PBB Offshore Rp 18,291,600,000.00

NJOPTKP Rp -
NJOP Perhitungan Rp 18,291,600,000.00
NJKP 40% Rp 7,316,640,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 36,583,200.00
Wilayah Tubuh Bumi

Harga (US) Harga (Rp)

Tahun Kurs Minyak Gas Minyak Gas

2019 Rp13,900.00 36 7 Rp505,800.00 Rp 98,350.00

2020 Rp14,050.00 34 6 Rp - Rp -
Ingat, harga minyak dikalikan kurs tahun pajak.

Tri Hasil Produksi Nilai

Tahun wulan Minyak Gas Minyak Gas
I 1200000 220000 Rp 606,960,000,000.00 Rp 21,637,000,000.00
II 2000000 700000 Rp 1,011,600,000,000.00 Rp 68,845,000,000.00
2019 III 2200000 400000 Rp 1,112,760,000,000.00 Rp 39,340,000,000.00
IV 3000000 550000 Rp 1,517,400,000,000.00 Rp 54,092,500,000.00
Rp 4,248,720,000,000.00 Rp183,914,500,000.00
Pendapatan Kotor Tahun 2019 Rp 4,432,634,500,000.00

Angka Kapitalisasi 10.04

NJOP Eksploitasi Rp 44,503,650,380,000.00
NJOP Pengenaan Th 2020 Rp 44,503,650,380,000.00
NJOPTKP -Rp 12,000,000.00

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 151
 NJOP Perhitungan Rp 44,503,638,380,000.00
NJKP 40% Rp 17,801,455,352,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 89,007,276,760.00

Total kewajiban PBB di tahun 2020 :

Onshore Rp 36,583,200.00
Offshore Rp 117,280,000.00
Tubuh Bumi Rp 89,007,276,760.00
Total PBB yang harus dibayar Rp 89,161,139,960.00

Soal 2:
PT PERTAMINI menandatangani Kontrak Kerja Sama Minyak Bumi pada awal Desember
2018. Berdasarkan Kontrak Tersebut, PT PERTAMINI memiliki izin untuk mengelola
Wilayah Kerja onshore seluas 8 km2. PT PERTAMINI telah mengembalikan SPOP sesuai
dengan waktu dengan melampirkan surat rekomendasi dari Menteri ESDM yang
menyatakan bahwa objek PBB masih pada tahap eksplorasi. Berdasarkan SPOP yang
telah disampaikan oleh PT PERTAMINI, Luas permukaan bumi yang telah dimiliki HGU-
nya oleh PT Pertamini adalah seluas 3 ha dan di dalamnya telah didirikan gedung
perkantoran seluas 1,000m. Selama tahun 2019, PT PERTAMINI mulai melakukan studi
kelayakan untuk beberapa titik di Wilayah tersebut. Jika diketahui NJOP Bumi untuk
permukaan bumi sebesar Rp 900.000.000 dan NJOP Bangunan sebesar Rp 225.000.000.
Berapa PBB terutang objek pajak tersebut untuk Tahun Pajak 2020?
Jawab :

Ingat ya, kalau objek berbeda, sptnya juga berbeda.

1. PBB Onshore
NJOP Bumi
= Rp 900.000.000
NJOP Bangunan
= Rp 225.000.000

NJOP Pengenaan Rp 1,125,000,000.00

NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 1,113,000,000.00
NJKP 40% Rp 445,200,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 2,226,000.00

2. PBB Tubuh Bumi

NJOP Bumi

NJOP/m2 Rp 140.00
Luas WK 8000000
NJOP Pengenaan Rp 1,120,000,000.00

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 152
 NJOPTKP Rp -
NJOP Perhitungan Rp 1,120,000,000.00
NJKP 40% Rp 448,000,000.00
PBB Terutang 0.50% Rp 2,240,000.00

Namun, karena pertambangan masih dalam tahap eksplorasi dan memenuhi

persyaratan (ada di pertemuan 6 sebelum UTS), maka PBB terutang untuk tubuh
bumi menjadi Rp 0.
Sumber :

Draft PBB Bapak Adhipradhana Prabu S.

PPT Bahan Ajar Ibu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 153
 PERTEMUAN 11
PBB SEKTOR PERTAMBANGAN UNTUK PENGUSAHAAN PANAS BUMI

A. Pengusahaan Panas Bumi

Izin untuk mengusahakan offshore geothermal diterbitkan tahun 2009, dan
menjadi proyek offshore geothermal pertama di dunia.
Berdasarkan hasil kajian Bank Dunia, Indonesia mempunyai cadangan panas
bumi terbesar di dunia, yaitu 29 gigawatts (GW) dari 80 GW (World Bank, 2017).
Cadangan yang besar ini tak lain karena Indonesia berada di cincin api Pasifik, dengan
sejumlah gunung api yang masih aktif baik di daratan maupun di bawah laut. Bank
Dunia memberikan perhatian besar terhadap pemanfaatan energi panas bumi, karena
ini merupakan sumber Energi Baru dan Terbarukan (EBT) yang ramah lingkungan.
Saat ini panas bumi menjadi sumber EBT terbesar kedua di Indonesia.
Dalam konteks potensi panas bumi offshore, perairan Indonesia juga memiliki
potensi yang cukup besar karena banyak gunung api yang berada di wilayah perairan.

B. Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Pabum

Objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi (PBB Sektor
Pertambangan Pabum) yaitu bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan
pertambangan untuk pengusahaan panas bumi. Objek terdiri dari:
- permukaan bumi onshore.
- pemukaan bumi offshore,
- tubuh bumi.
Kawasan pertambangan untuk pengusahaan panas bumi meliputi Wilayah Kerja
Panas Bumi (WK Pabum) sebagaimana tercantum dalam Izin Panas Bumi, Kuasa
Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, Kontrak Operasi Bersama Pengusahaan
Sumber Daya Panas Bumi, Izin Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, atau
penugasan pengusahaan panas bumi.
Jika terdapat areal di luar WK Pabum yang merupakan satu kesatuan yang digunakan
untuk kegiatan usaha pertambangan panas bumi dan secara fisik tidak terpisahkan,
maka areal tersebut termasuk dalam kawasan pertambangan panas bumi.
Untuk kepentingan penetapan NJOP, objek bumi dikelompokkan menjadi beberapa
areal sebagai berikut :
- Untuk Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi Offshore, areal yang
dikenakan PBB meliputi areal permukaan bumi di dalam kawasan pertambangan
untuk pengusahaan panas bumi. yang telah dimiliki hak atas tanah dan/atau
diperoleh manfaatnya oleh WP dan digunakan untuk kegiatan usaha panas bumi
termasuk fasilitas dan penunjangnya.
- Untuk Tubuh bumi, areal yang dikenakan PBB meliputi Wilayah Kerja Panas Bumi
sebagaimana tercantum dalam Kontrak Kerja Sama.

Untuk menetapkan NJOP bumi, masing-masing jenis objek pajak bumi dikelompokkan
sebagai berikut:
1. Objek Pajak yang Dikenakan PBB
a. Permukaan bumi onshore
1) Areal Produktif
yaitu areal yang sedang diusahakan untuk pengambilan hasil produksi
panas bumi;

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 154
 2) Areal Belum Produktif
yaitu areal yang belum diusahakan untuk pengambilan hasil produksi
panas bumi;
3) Areal Tidak Produktif
yaitu areal yang tidak dapat atau telah selesai diusahakan untuk
pengambilan hasil produksi panas bumi,
4) Areal Pengaman
yaitu areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan
pengusahaan panas bumi, dan
5) Areal Emplasemen
yaitu areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas
penunjang kegiatan pengusahaan panas bumi.
b. Permukaan bumi offshore
adalah areal berupa perairan yang berada di dalam kawasan pertambangan
untuk pengusahaan panas bumi, di wilayah perairan NKRI.
- Luas Areal Offshore = luas wilayah perairan yang telah dimiliki (berupa izin
atas wilayah perairan) atau telah diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak
atau wajib pajak. serta telah digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan panas bumi.
c. Tubuh Bumi Tubuh bumi yang dikenakan PBB meliputi seluruh tubuh bumi
yang berada di bawah WK Pabum. Dalam menetapkan NJOP, tubuh bumi
dikategorikan menjadi :
- Tahap eksplorasi, merupakan tubuh bumi yang dimanfaatkan dalam tahap
pencarian informasi mengenai kondisi geologi untuk menemukan dan
memperoleh perkiraan cadangan panas bumi. (kegiatan penyelidikan,
survei dan studi kelayakan.)
- Tahap eksploitasi, adalah tubuh bumi yang dimanfaatkan dalam kegiatan
yang bertujuan untuk menghasilkan panas bumi (dapat berupa uap
dan/atau listrik.)
2. Objek Pajak yang Tidak Dikenakan PBB
- Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang PBB,
- permukaan bumi di dalam kawasan yang tidak dipunyai haknya dan tidak
diperoleh manfaatnya.

C. Penetapan NJOP
1. Objek Pajak PBB Berupa Pemukaan Bumi
a. Permukaan bumi onshore
Penentuan NJOP Bumi per areal untuk permukaan bumi onshore disajikan
sebagai berikut:
1) Areal Belum Produktif dan Areal Emplasemen
ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain yang
sejenis
2) Areal Produktif Pertambangan, Areal Tidak Produktif, serta Areal
Pengaman
ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP Bumi/m2 Areal Belum
Produktif
NJOP Bumi = NJOP Total Areal diatas
b. Permukann bumi offshore
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp11.458.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 155
 NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2 x luas perairan untuk kegiatan panas bumi.
Ingat ya gais, onshore dan offshore itu objek yang berbeda, jadi perhitungan
pajaknya dipisah (SPT berbeda)
2. Objek Pajak PBB Berupa Tubuh Bumi
Penentuan NJOP Tubuh Bumi terbagi ke dalam 3 kategori:
a. Tahap eksplorasi
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp140.
NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2 x luas WK
b. Tahap eksploitasi
ditentukan melalui pendekatan pendapatan.
NJOP Bumi = angka kapitalisasi x (pendapatan uap + listrik)
Angka kapitalisasi sebesar 10,04. Pendapatan uap dan/atau listrik ialah :
1) hasil produksi uap x harga uap Rp852/kWh
2) hasil produksi listrik x harga listrik Rp1.187/kWh
pendapatan tahun terakhir sebelum tahun PBB terutang

c. Tahap eksploitasi yang belum/tidak mempunyai hasil produksi = NJOP Bumi/m2

untuk tubuh bumi yang masih dalam tahap eksplorasi.
NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2 x luas WK.
3. Objek Pajak PBB berupa Bangunan
ditentukan berdasarkan estimasi nilai perolehan baru.
D. Penghitungan PBB Sektor Pertambangan Pabum
Mirip dengan perhitungan PBB Sektor Migas, hanya berbeda di bagian tubuh bumi
tahap eksploitasi. Jika sebuah objek hanya memiliki hasil produksi uap saja atau hasil
listrik saja, maka NJOP Bumi dihitung hanya dengan menggunakan salah satu dari
hasil tersebut.
E. Penatausahaan PBB Sektor Panas Bumi
1. KPP wilayah kerja sesuai letak
- Onshore
- Tubuh bumi dibawah permukaan offshore yang terintegrasri dengan
permukaan bumi onshore
2. KPP yang ditunjuk
- PBB Panas Bumi Onshore dalam hal letak obyek pajak berasa pada lebih dari
1 wilayah KPP Pratama dalam satu kabupaten, kota, atau wilayah DKI
Jakarta.
- PBB Panas bumi offshore
- Tubuh bumi di bawah permukaan bumi offshore

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 156
F. Contoh Soal
PT Inti Geothermal memiliki izin pengusahaan panas bumi sejak tahun 2016, Luas
Wilayah Kerja yang dimanfaatkan seluas 20Ha. Selama tahun 2019, perusahaan
berhasil menjual 88.000kWh Listrik kepada Perusahaan Listrik Negara. Berapakah
PBB terutang untuk Tahun Pajak 2020 jika NJOP Bumi dari masing-masing areal dan
NJOP Bangunan adalah sebagaimana berikut:
Luas (m2) NJOP/m2
Areal Produktif 23.000 3250
Areal Belum Produktif 12.000 1.500
Areal Tidak Produktif 1.000 1.000
Areal Pengaman - -
Areal Emplasemen 10.000 45.825
Areal Lainnya - -
Bangunan 9.000 968.000
Jawab :
1. PBB Permukaan Bumi
NJOP Bumi
Luas (m) NJOP/m NJOP
Areal Produktif 23000 Rp 3,250.00 Rp 74,750,000.00
Areal Belum Produktif 12000 Rp 1,500.00 Rp 18,000,000.00
Areal Tidak Produktif 1000 Rp 1,000.00 Rp 1,000,000.00
Areal Pengaman 0 Rp - Rp -
Areal Emplasemen 10000 Rp 45,825.00 Rp 458,250,000.00
Total Rp 552,000,000.00

NJOP Bangunan
Luas (m) NJOP/m NJOP
Bangunan 9000 Rp 968,000.00 Rp 8,712,000,000.00
Total Rp 8,712,000,000.00

NJOP Pengenaan Rp 9,264,000,000.00

NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 9,252,000,000.00
NJKP 40% Rp 3,700,800,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 18,504,000.00

2. PBB Tubuh Bumi

Hasil listrik terjual (kWh) 88000
Harga Listrik/kWh Rp 1,187.00
Pendapatan Kotor Rp 104,456,000.00
Angka Kapitalisasi 10.04
NJOP Bumi Rp 1,048,738,240.00

NJOP Pengenaan Rp 1,048,738,240.00

NJOPTKP Rp -
NJOP Perhitungan Rp 1,048,738,240.00

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 157
 NJKP 40% Rp 419,495,296.00
PBB terutang 0.50% Rp 2,097,476.48

Nb:
Jangan lupa, Karena 1 WP hanya akan mendapatkan 1 NJOPTKP, maka
NJOPTKP dikurangkan pada NJOP yang paling besar.

Sumber :

Draft PBB Bapak Adhipradhana Prabu S.

PPT Bahan Ajar Ibu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 158
 PERTEMUAN 12
PBB SEKTOR MINERAL ATAU BATUBARA

A. Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara

Objek pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara (PBB Soktor
Pertambangan Minerba) yaitu bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan
pertambangan mineral atau batubara. Objek pajak berupa bumi di kawasan
pertambangan terdiri dari
- permukaan bumi daratan (onshore),
- permukaan lepas pantai (offshore),
- tubuh bumi.
Perbedaan pertambangan minerba dengan pertambangan migas adalah letak
sumber daya yang akan diekstraksi. Sumber daya minerba berada di lapisan yang
dekat dengan permukaan bumi.
Kawasan pertambangan minerba meliputi wilayah yang tercantum dalam Izin Usaha
Pertambangan Izin Usaha Pertambangan Khusus, Izin Pertambangan Rakyat,
Kontrak Karya. atau Perjanjan Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara.
Jika terdapat wiayan di luar wilayah tersebut yang menupakan satu kesatuan yang
digunakan untuk kegiatan penambangan dan secara fisik tidak terpisahkan, maka
areal tersebut termasuk dalam Kawasan pertambangan minerba.

Untuk kepentingan penetapan NJOP, objek bumi dikobmpokkan menjadi :

1. Objek Pajak PBB yang Dikenakan PBB
a. Permukaan Bumi Onshore
Yaitu permukaan tanah (onshore) yang telah dimilki haknya atau diperoleh
manfaatnya oleh wajib pajak, juga telah digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan minerba, termasuk untuk pendirian fasilitas dan penunjangnya.
(dibatasi garis merah pada gambar)
1) Areal Belum Dimanfaatkan
yaitu areal yang belum dimanfaatkan untuk kegiatan atau yang sedang
dilakukan kegiatan penyelidikan umum, eksplorasi dan/atau studi
kelayakan.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 159
 2) Areal Cadangan Produksi
yaitu areal yang belum dilakukan pengambilan minerba.
3) Areal Tidak Produktif
merupakan areal yang tidak dapat diusahakan atau telah selesai
diusahakan penambangan minerba.
4) Areal Pengaman
yaitu areal yang dimantaatkan sebagai pendukung dan pengaman
kegiatan.
5) Areal Emplasemen
yaitu areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta faslitas
penunjang kegiatan.
b. Permukaan Bumi Offshore
Permukaan bumi berupa perairan (offshore) adalah parairan yang berada di
dalam kawasan pertambangan minerba di wilayah perairan NKRI.
c. Tubuh Bumi
Tubuh bumi yang dikenakan PBB adalah tubuh bumi yang berada di bawah
wilayah yang tercantum dalam dokumen Izin.
1) Tubuh Bumi Eksplorasi
2) merupakan tubuh bumi yang berada di dalam kawasan pada tahapan
kegiatan eksplorasi. (bertujuan memperoleh informasi mengenai kondisi
geologi untuk menemukan dan memperoleh perkiraan cadangan minerba,
termasuk kegiatan penyelidikan, survei dan studi kelayakan)
3) Tubuh Bumi Operasi Produksi
merupakan tubuh bumi yang berada di kewasan pertambangan pada
tahapan kegiatan operasi produksi, yaitu kegiatan usaha untuk
mengekstraksi sumber daya alam.
Kegiatan operasi produksi yaitu kegiatan pertambangan minerba yang
meliputi konstruksi, penambangan, pengolahan, pemurnian, termasuk
pengangkutan dan penjualan, serta sarana pengendalian dampak
ingkungan sesuai dengan hasil studi kelayakan dalam wilayah
sebagaimana tercantum dalam Izin
d. Objek Bangunan
Bangunan yang dikenakan PBB yaitu bangunan yang berada dalam kawasan
pertambangan.
1) bangunan kelompok I (jenis penggunaan bangunan umum)
2) bangunan kelompok II (jenis penggunaan bangunan khusus)
2. Objek Pajak yang Tidak Dkenakan PBB
a. Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang PBB.
b. Permukaan bumi di dalam kawasan pertambangan yang tidak dipuya haknya
dan tidak diperoleh manfaatnya oleh wajib pajak.
B. Penetapan NJOP
1. Objek Pajak PBB Berupa Permukaan Bumi
a. Permukaan bumi onshore
1) NJOP Bumi untuk Areal Belum Dimanfaatkan dan Areal Emplasemen
ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.
2) NJOP Bumi untuk Areal Cadangan Produksi, Areal Tidak Produktif, dan
Areal Pengaman
ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP Bumi/m2 dari Areal
Belum Dimanfaatkan

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 160
 b. Permukaan Bumi Offshore
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak sebesar Rp11.458.
NJOP = NJOP/m2 x L perairan untuk kegiatan usaha
2. Objek Pajak PBB Berupa Tubuh Bumi
terbagi ke dalam 4 kategori:
a. tahap eksplorasi
ditetapkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak = Rp140.
b. tahap operasi produksi yang belum atau tidak mempunyai hasil produksi
sama dengan tahap eksplorasi.
c. tahap operasi produksi yang telah mempunyai hasil produksi
ditentukan dengan pendekatan pendapatan
NJOP = Pendapatan bersih * AK
AK mineral = 8,20 dan batubara = 10,25.
Pendapatan bersih = Pendapatan kotor – biaya
Pendapatan kotor = hasil produksi x harga jual rata-rata.
𝐽𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑝𝑒𝑛𝑗𝑢𝑎𝑙𝑎𝑛
Harga jual rata-rata = 𝑣𝑜𝑙𝑢𝑚𝑒 𝑝𝑒𝑛𝑗𝑢𝑎𝑙𝑎𝑛
Ketentuan harga jual rata-rata :
1) Jika harga jual rata-rata menggunakan satuan mata uang selain Rupiah,
maka harus dikonversi ke dalam Rupiah berdasarkan Kurs Menteri
Keuangan pada tanggal 1 Januari Tahun Pajak PBB terutang.
2) Jika harga jual rata-rata tidak didapatkan maka harga jual rata-rata
menggunakan harga patokan rata-rata dalam tahun terakhir sebelum
Tahun PBB terutang yang ditentukan oleh kementerian yang berwenang
(Kementerian Energi dan Sumber Daya Mineral)
Harga patokan yang dimaksud lerdiri dari :
- Harga Patokan Mineral Logam, Harga Patokan Batubara (HPB) : Harga
yang ditentukan pada suatu titik serah penjualan (at sale poin) secara
Free on Board.
- Harga Patokan Mineral Bukan Logam, Harga Patokan Batuan, : harga
yang ditetapkan oleh kepala daerah untuk masing-masing komoditas
tambang dalam 1 (satu) provinsi, kabupaten atau kota.
3) Jika harga jual rata-rata < harga patokan rata-rata, maka harga jual rata-
rata dalam perhitungan pendapatan kotor menggunakan harga patokan
rata-rata (dipilih mana yang lebih besar)
Contoh : Selama tahun 2019 WP berhasil menjual 40 juta ton batubara
senilai Rp41.338.000.000.000 dan HPB sebagaimana pada tabel.
Bulan HPB (USD/ton) Bulan HPB (USD/ton)
Januari 92,41 Juli 71,92
Februari 91,8 Agustus 72,67
Maret 90,57 September 65,79
April 88,85 Oktober 64,80
Mei 81,86 November 66,27
Juni 81,48 Desember 66,3
Perhitungan :
Harga jual rata-rata = Rp41.338.000.000.000 / 40.000.000 = Rp
1.033.450/ton
HPB rata-rata = 77.89 USD/ton. Kurs Menteri Keuangan 1 Januari 2020 =
Rp 13.961,- HPB rata-rata = Rp1.087.422

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 161
 Karena rata-rata harga jual perusahaan lebih rendah dari HPB rata-rata,
maka yang akan digunakan dalam menghitung pendapatan kotor adalah
HPB rata-rata.
4) Jika harga jual rata-rata dan harga patokan dalam tahun terakhir sebelum
Tahun Pajak PBB terutang tidak berhasil didapatkan, harga jual rata-rata
dihitung oleh Penilai.
Biaya produksi adalah biaya untuk memperoleh hasil produksi mineral atau
batubara dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang. Biaya
produksi harus memenuhi semua syarat di bawah ini :
1) Pengakuan biaya harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan di bidang Pajak Penghasilan.
2) Pengakuan biaya harus sesuai dengan prinsip kewajaran dan kelaziman
usaha. Penilai berwenang melakukan penilaian atas kewajaran biaya
produksi.
3) Biaya produksi merupakan biaya yang secara langsung berkaitan dengan
kegiatan pada tahap operasi produksi berupa:
a) pengupasan lapisan tanah,
b) pengambilan hasil produksi,
c) pengolahan dan atau pemunian hasil produksi
d) pengangkutan hasil produksi
d. NJOP untuk Tubuh Bumi Operasi Produksi ditetapkan Rp0,00 (nol Rupiah),
jika pendapatan bersih minerba kurang dari Rp0.00 (nol Rupiah) .
3. Objek Pajak PBB Berupa Bangunan
ditentukan berdasarkan estimasi nilai perolehan baru.
C. Penghitungan PBB Sektor Pertambangan Minerba
Secara garis besar mirip dengan pertambangan migas, perbedaannya adalah :
- Tidak ada Areal Produktif Pertambangan Minerba .
- Pendekatan pendapatan menggunakan perdapatan bersih
- Luas wilayah tubuh bumi sesuai yang tercantum pada izin.
D. Tempat Penatausahaan (Pengadministrasian)
1. KPP yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak PBB Minerba
Yaitu yang objeknya berupa permukaan bumi onshore baik yang terintegrasi
dengan offshore ataupun tidak dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
2. KPP yang ditunjuk
Yaitu yang objeknya berupa permukaan bumi offshore dan tubuh bumi
dibawahnya.
E. Contoh Perhitungan
PT ROR adalah perusahaan pemegang izin usaha pertambangan batubara onshore
untuk wilayah kerja seluas 50 ha sejak tahun 2010. Perusahaan melakukan eksplorasi
selama 5 tahun dan setelah itu perusahaan masuk pada tahap operasi produksi. Data
terkait perusahaan adalah sebagai berikut.
a. Data Bumi
1) Areal yang sedang dilakukan pengambilan hasil tambang soluas 6 ha
2) Areal yang belum dilakukan pengambilan hasl tambang seluas 25 ha (NJOP
Rp 2.000/m)
3) Areal yang tidak terdapat cadangan produksi seluas, 3 ha (NJOP Rp1.950/ m)
4) Areal untuk jalur keselamatan lingkungan seluas 2 ha (NJOP Rp2.250/
5) Sisa luasan izin merupakan areal yang tidak dipunyai haknya atau diperoleh
manfaatnya.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 162
 b. Data terkait bumi dan bangunan
Bumi Bangunan Penyusutan
Luas Luas
(m2) Nilai/m2 (m2) Nilai/m2
Mess 1,000 Rp 75,000.00 800 Rp 375,000.00 15%
Gudang 700 Rp 75,000.00 600 Rp 350,000.00 15%
Parkir 500 Rp 75,000.00 400 Rp 250,000.00 15%
Tempat 15%
Ibadah 400 Rp 75,000.00 700 Rp 300,000.00
Dermaga 2,500 Rp 75,000.00 2,000 Rp 800,000.00 10%
Konveyor 4,000 Rp 75,000.00 3,000 Rp 1,350,000.00 10%
c. Sebagian Data Biaya tahun 2019 dalam laporan keuangan:
1) Biaya gaji bagian personalia Rp800.000.000
2) Biaya pengupasan tanah Rp2.000.000.000
3) Biaya pengambilan hasil tambang Rp3.500.000.000
4) Biaya pemumian hasil tambang Rp2.750.000.000
5) Biaya pengangkutan ke kapal Rp950.000.000
6) Biaya Pemelharaan pelabuhan Rp500.000.000
Berdasarkan hasil analisis DJP, biaya produksi galian tambang rata-rata untuk
tahun 2019 adalah sebesar 75% dari peredaran usaha.
d. Hasil produksi tertambang pada tahun 2019 adalah sebanyak 8.000 ton dan hasil
produksi terjual adalah sebanyak 6.300 ton. Harga jual rata-rata batubara
perusahaan pada tahun 2019 adalah Ap900.000 ton, Harga patokan batubara
adalah USD86/ton. Kurs Menteri Keuangan per 1 Januari 2019 adalah Rp
13.000/USD dan per 1Januari 2020 adalah sebesar Rp15.400/USD. Kurs Rupiah
terhadap Dolar sesual APBN-P 2019 adalah Rp13.400/USD dan sesuai APBN
2020 Rp15.500/USD.
e. Angka kapitaisasi tambang batubara adalah 10,25. Hitunglah PBB 1terutang atas
objek PT ROR untuk Tahun Pajak 2020.
Jawab:
PBB Onshore
Luas
Bumi (m2) NJOP/m2 NJOP Total
Areal Penambangan 60,000 Rp - Rp -
Areal Cadangan
Produksi 250,000 Rp 2,000.00 Rp 500,000,000.00
Areal tidak produktif 30,000 Rp 1,950.00 Rp 58,500,000.00
Areal Pengaman 20,000 Rp 2,250.00 Rp 45,000,000.00
Areal Emplasemen
Mess 1,000 Rp 75,000.00 Rp 75,000,000.00
Gudang 700 Rp 75,000.00 Rp 52,500,000.00
Parkir 500 Rp 75,000.00 Rp 37,500,000.00
Dermaga 2,500 Rp 75,000.00 Rp 187,500,000.00
Konveyor 4,000 Rp 75,000.00 Rp 300,000,000.00
Rp 652,500,000.00
NJOP Bumi Onshore Rp 1,256,000,000.00

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 163
 Luas
Bangunan (m2) Nilai/m2 Nilai Total Penyst NJOP Total
Mess 800 Rp375,000.00 Rp300,000,000.00 15% Rp 255,000,000.00
Gudang 600 Rp350,000.00 Rp 210,000,000.00 15% Rp 178,500,000.00
Parkir 400 Rp250,000.00 Rp 100,000,000.00 15% Rp 85,000,000.00
Dermaga 2,000 Rp800,000.00 Rp 1,600,000,000.00 10% Rp 1,440,000,000.00

Konveyor 3,000 Rp1,350,000.00 Rp 4,050,000,000.00 10% Rp 3,645,000,000.00

NJOP Bangunan Onshore Rp 5,603,500,000.00

NJOP Pengenaan Rp 6,859,500,000.00

NJOPTKP Rp -
NJOP Perhitungan Rp 6,859,500,000.00
NJKP 40% Rp 2,743,800,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 13,719,000.00
PBB Tubuh bumi
Total Dijual
Jumlah Produksi (ton) 8000 6000
Harga jual rata-rata Rp 900,000.00 Kurs
HP Batubara $ 86.00 Rp 15,400.00
Rp 1,324,400.00

Pendapatan Kotor Rp 10,595,200,000.00

Biaya-biaya
Pengupasan Lapisan
tanah Rp 2,000,000,000.00
Pengambilan hasil
produksi Rp 3,500,000,000.00
Pengolahan/Pemurnia Rp 2,750,000,000.00
Pengangkutan Rp 950,000,000.00
Rp 9,200,000,000.00
Pendapatan Bersih Rp 1,395,200,000.00
Angka Kapitalisasi 10.25

NJOP Pengenaan Rp 14,300,800,000.00

NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 14,288,800,000.00
NJKP 40% Rp 5,715,520,000.00
PBB terutang 0.50% Rp 28,577,600.00

Sumber :
Draft materi Pak Adhipradhana Prabu S.
PPT materi Bu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 164
 PERTEMUAN 13-14
PBB SEKTOR LAINNYA

A. Objek Pajak PBB Sektor Lainnya

Seluruh objek pajak PBB-nya berada di perairan yang berada di perairan NKRI dan
memenuhi dua kriteria, yaitu :
a. bukan merupakan objek pajak PBB Sektor Perkebunan, Perhutanan,
Pertambangan Migas, Pengusahaan Panas Bumi, atau Pertambangan Minerba
b. bukan merupakan objek pajak yang dikelola oleh pemerintah kabupaten kota (p2).
Penggunaan perairan yang ditetapkan sebagai objek pajak PBB Seklor Lannya yaitu
:
a. Perikanan Tangkap
b. Pembudidayaan Ikan
c. Jaringan Pipa
d. Jaringan Kabel
e. Ruas Jalan Tol
f. Faslitas Penyimpanan dan Pengolahan
Kegiatan diatas harus dengan izin/hak kepada seseorang atau badan untuk
menggunakan suatu wilayah dalam perairan NKRI secara eksklusif.
B. PBB Sektor Lalnnya - Perlkanan Tangkap
Harus memiliki Surat Izin Usaha Perikanan (SIUP)
1. Terdapat hasil produksi
NJOP Bumi ditentukan melalui pendekatan pendapatan
NJOP Bumi = Pendapatan Bersih x Angka Kapitalisasi(AK)
Pendapatan bersih = Pendapatan Kotor – Biaya
Biaya = 70% x Pendapatan Kotor
AK = 10
2. Belum memiliki hasil produksi (tidak ada ikan yang ditangkap)
NJOP = NJOP/m2 x Luas areal penangkapan
NJOP = NJOP/m2x (Jumlah kapal x Luas areal/kapal)
Keterangan :
1) NJOP/m2 = Rp 140 (ditetapkan dirjen pajak)
2) Jumlah kapal yang dimiliki
Tercantum dalam Surat Izin Penangkapan Ikan (SIPI) yang merupakan bagian
tak terpisahkan dari SIUP. Setiap kapal memiliki izin untuk menangkap ikan
paling banyak di dua Wilayah Pengelolaan Perikanan Negara Republik
Indonesia (WPP-NRI).

3) Jumlah areal penangkapan ikan per kapal

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 165
 Luas areal penangkapan ikan per kapal ditetapkan oleh DJP untuk masing-
masing WPP-NRI sebagaimana ditampilkan pada Gambar 13.3.

Khusus untuk objek ini, tidak ada bangunan ya. Tarif NJKP 40% bila NJOP≥1M
dan 20% jika NJOP<1M. Ilustrasi pada gambar berikut.

Contoh:
PT Ikan Bersemi dan PT Ikan Indah Megah masing-masing memiliki izin berupa
SIUP untuk menangkap ikan di perairan Indonesia. Kedua perusahaan tersebut
masing- masing memiliki 6 buah kapal penangkap ikan, 2 kapal berlayar di WPP-
NRI 711 dan 4 kapal lainnya berlayar di WPP-NRI 712. Kapal-kapal milik PT Ikan
Bersemi belum sempat berlayar untuk menangkap ikan sepanjang tahun 2019.
Sementara itu, pendapatan kotor yang dihasilkan oleh seluruh kapal PT Indah
Megah selama tahun 2019 mencapai Rp1.000.000.000. Berapakah PBB Sektor
Lainnya yang harus dibayar oleh masing-masing perusahaan?
Jawab :
PT Ikan Bersemi
WPP-NRI 711
NJOP/m2 Rp 140.00
Jumlah Kapal 2
Luas areal penangkapan per kapal 1,577,321
Luas aral penangkapan 3,154,642
NJOP Rp 441,649,880.00

WPP-NRI 712
NJOP/m2 Rp 140.00

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 166
 Jumlah Kapal 4
Luas areal penangkapan per kapal 285,058
Luas aral penangkapan 1,140,232
NJOP Rp 159,632,480.00

NJOP Pengenaan Rp 601,282,360.00

NJOPTKP Rp -12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 589,282,360.00
NJKP 20% Rp 117,856,472.00
PBB Terutang 0.50% Rp 589,282.00

PT Indah Megah
Pendapatan Rp 1,000,000,000.00
Biaya 70%
Pendapatan bersih Rp 300,000,000.00
AK 10
NJOP Bumi Rp 3,000,000,000.00
NJOP Pengenaan Rp 3,000,000,000.00
NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 2,988,000,000.00
NJKP 40% Rp 1,195,200,000.00
PBB Terutang 0.50% Rp 5,976,000.00

C. PBB Sektor Lainnya - Pembudidayaan Ikan

1. Terdapat hasil produksi
Ketentuan sama persis dengan perhitungan perikanan tangkap.
2. Belum terdapat hasil produksi
NJOP Bumi = NJOP/m2 x Luas areal
NJOP Bumi = Rp 140 x Luas areal dalam SIUP
Tidak Ada bangunan dalam sub sector ini. Sehingga perhitungan PBB sama dengan
sub sector Perikanan Tangkap
D. PBB Sektor Lainnya - Jaringan Pipa dan Jaringan Kabel
Jaringan pipa yaitu struktur bangunan yang digunakan untuk mengangkut sesuatu dari
satu tempat ke tempat yang lain. Jaringan kabel yaitu sistem transmisi telekomunikasi
yang menggunakan media kabel. (harus berada di perairan). Perhitungan NJOP dilihat
pada gambar berikut

Untuk NJOP Bangunan = Biaya dikeluarkan untuk membangun – Penyusutan

Perhitungan PBB Terutang :

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 167
 Contoh :
PT KKKKKS memiliki jaringan pipa minyak bumi yang terbentang di bawah permukaan
laut sepanjang 500 km dengan diameter 0,5m. Dibangun tahun 2017 dengan biaya 1
Trilyun (tidak ada tambahan biaya hingga 31 Desember 2019). Berapa PBB teruntang
tahun 2020 jika penyusutan bangunan 50%?
Jawab :
Panjang 500000
Diameter 0.5
Biaya Rp 1,000,000,000,000.00
Penys 50%
NJOP/m2 Rp 11,458.00
Luas Areal 500000
NJOP Bumi Rp 5,729,000,000.00
NJOP
Bangunan Rp 500,000,000,000.00
NJOP Pengenaan Rp 505,729,000,000.00
NJOPTKP -Rp 12,000,000.00
NJOP Perhitungan Rp 505,717,000,000.00
NJKP 40% Rp 202,286,800,000.00
PBB Terutang 0.50% Rp 1,011,434,000.00

E. PBB Sektor Lainnya - Ruas Jalan Tol

Ruas jalan tol yang menjadi objek pajak PBB Sektor Lainnya yaitu ruas jalan tol yang
berada di atas perairan NKRI. Ex : Jalan Tol Bali Mandara.
NJOP Bumi = NJOP/m2 x Luas bumi
NJOP/m2 = Rp 11.458 dan Luas Bumi = Jumlah tapak atau pondasi x Luas
tapak/pondasi
NJOP Bangunan = RCN – Penyusutan
Perhitungan PBB terutang sama dengan sub sector Jaringan Pipa dan Kabel.
F. PBB Sektor Lainnya - Fasilitas Penyimpanan dan Pengolahan
Baru dikenakan sejak 1 Januari 2020 dan harus berada di wilayah perairan NKRI.
Bentuk Fasilitas :
1. Floating Storang and Offloading (FSO)
2. Floating Production System (FPS)
3. Floating Processing Unit (FPU)
4. Floating Production Storage and Offloading (FPSO)
5. Floating Storage and Regasification Unit (FSRU)

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 168
 NJOP Bumi = NJOP/m2 (Rp 11.458) x Luas perairan dengan izin
NJOP Bangunan = RCN – Penyusutan
Perhitungan PBB terutang sama dengan sub sector Jaringan Pipa dan Kabel.
G. Tempat penatausahaan
1. KPP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal atau tempat
kedudukan SP/WP
Yaitu untuk usaha perikanan tangkap atau pembudidayaan ikan
2. KPP Migas
- Usaha perikanan tangkap/pembudidayaan ikan yang WPnya tidak terdaftar di
KPP Pratama.
- Jaringan pipa, jaringan kabel, ruas jalan tol, fasilitas penyimpanan dan
pengolahan.
H. Tarif NJKP
20% untuk NJOP Pengenaan PBB < 1M
40% untuk NJOP Pengenaan PBB ≥ 1M

Sumber :
Draft materi Pak Adhipradhana Prabu S.
PPT materi Bu Nur Hendrastuti

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 169