Manajemen Properti

Sumber:
PPT Bapak Lambang Adiatma dan Tim Dosen
Property Management, 10th edition, Author: Robert Kyle, Floyd Baird, Marie Spodek,
Property Management, 4th edition, Author: Dwight Norris, Leigh Conway

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 82
 Manajemen Properti
PERTEMUAN 8
PEMELIHARAAN PROPERTI

1. Definisi Pemeliharaan
Pemeliharaan adalah proses penyeimbangan layanan dan biaya secara terus-
menerus. Manajer harus bekerja untuk menyenangkan para penyewa,mempertahankan
kondisi fisik properti, meminimalkan biaya operasional dan meningkatkan margin laba
bagi pemilik . Perawatan properti yang efisien menuntut penilaian yang akurat tentang
kebutuhan bangunan dan jumlah serta jenis personel yang diperlukan untuk melakukan
fungsi pemeliharaan.

2. Apa saja yang dilakukan perawatan atau pemeliharaan

Perawatan atau Pemeliharaan disesuaikan dengan kondisi property dan tujuan
property tersebut. Ada 2 perawatan atau pemeliharaan yang biasa dilakukan:
a. Eksterior (Bagian Luar)
Meliputi :
• Teras Depan
• Pintu Masuk dan sistem keamannya
• Jalan Akses
• Sistem keselamatan dan bahaya kebakaran
• Taman
• Kotak Surat
• Atap
• Tangga dan Pegangan Tangga
• Trotoar Depan
• Dinding Sisi Luar
• Jendela
b. Interior (Bagian Dalam)
• Pintu-pintu dan sistem keamanannya
• Lantai
• Lift
• Sistem Kelistrikan
• Pemanas ruangan, AC, kipas, pemanas air
• Sistem da cahaya
• Lobi dan Lorong-lorong
• Sistem air bersih dan air kotor
• Pemipaan untuk dapur, wastafel, dan kamar mandi
• Sistem keamanan seluruh bangunan

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 83
 • Dinding sisi dalam
• Tangga dan pegangan tangga

3. Pihak yang Melakukan Pemeliharaan

a. Pengawas bangunan (Manajer di lokasi), wajib melakukan inspeksi harian dan
memberikan laporan secara rinci dan berkala kepada Manajer Properti
b. Staf Pemeliharaan, Manajer Properti harus memperhitungkan jumlah, jam
kerja dan system kerja staf pemeliharaan
c. Kontraktor (Sub-Kontraktor dan Kontraktor Khusus), professional pihak ketiga
yang disewa untuk melakukan tugas khusus dengan biaya tertentu

4. Jenis-Jenis Pemeliharaan
a. Pemeliharaan Rutin
Membersihkan area bangunan dan area umum secara rutin. Contohnya Pekerjaan
rutin yang merupakan pekerjaan harian seperti kebersihan ruangan, toilet, dll.
b. Pemeliharaan untuk Pencegahan,
Mencegah kerusakan yang akan timbul di masa depan, termasuk inspeksi rutin
bangunan dan/atau peralatan sesuai jadwal yang telah ditentukan. Contoh dari
pemeliharaan preventif adalah mengganti pendingin udara secara teratur. Manfaat
utama dari program pemeliharaan preventif adalah penurunan biaya perbaikan
dan penggantian dan peningkatan layanan kepada penyewa.
• Program Pemeliharaan untuk Pencegahan
Membantu untuk mengurangi biaya perbaikan yang akan timbul di masa
depan dan meminimalkan gangguan dalam pelayanan kepada
penyewa/konsumen.
• Pemeriksaan Pemeliharaan Rutin
c. Pemeliharaan untuk Memperbaiki,
Ketika sesuatu rusak, maka hal tersebut perlu diadakan perbaikan. Pemeliharaan
perbaikan melibatkan perbaikan aktual yang menjaga peralatan, utilitas, dan
fasilitas bangunan berfungsi seperti tertera pada kontrak oleh penyewa. Contoh
pemeliharaan perbaikan: memperbaiki boiler, memperbaiki keran bocor, dan
mengganti unit AC yang rusak.
d. Pemeliharaan untuk Mempercantik Tampilan, biasanya digunakan untuk
meningkatkan kualitas bangunan

5. Pengembangan Program Pemeliharaan

A. Pembuatan Anggaran, berfunsi agar :
a. Meminimalkan Biaya, faktor-faktor yang digunakan Manajer Property untuk
meminimalkan biaya (efektif)
a) Jenis pekerjaan yang harus diselesaikan
b) Estimasi biaya
c) Estimasi waktu
d) Kemampuan SDM internal untuk menyelesaikan
b. Efisiensi Energi/Biaya
a) Penggunaan Energi Matahari

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 84
 b) Efisiensi Air
c) Pembelian dalam jumlah besar

Teknik Penghematan Energi:

• Penggunaan timer untuk pencahayaan
• Pengaturan suhu ruangan yang sistematis
• Pemasangan kotak pengaman untuk perlengkapan bangunan yang rawan
rusak
• Pengenaan biaya tambahan jika penyewa menggunakan bangunan dan
fasilitasnya diluar kebiasaan orang pada umumnya
• Pengaturan suhu air panas
• Memperbaiki tetesan dan kebocoran pipa/atap/dinding sesegera mungkin
• Pemasangan meteran (air/listrik/gas/suhu ruangan) secara terpisah-pisah
• Pemakaian lampu hemat energi terbaru
• Pemakaian sprinkle otomatis untuk taman
• Penggunaan IPAL
• Pemakaian kaca jendela anti panas

B. Pembuatan Sistem Program (Software)

a. Manajer property menggunakan bantuan software/aplikasi tertentu untuk
membantu dalam mengawasi dan/atau melacak pemeliharaan (seperti
kebutuhan akan tenaga kerja, bahan material, riwayat pemeliharaan dan
informasi lainnya).
b. Beberapa software seperti Computerized Maintenance Management System
atau “CMMS” bahkan bisa melakukan analisa dari awal hingga akhir termasuk
menyediakan beberapa opsi-opsi penyelesaian.
• Beberapa data yang dibutuhkan agar pemakaian “CMMS” lebih efisien:
• Data terkait permintaan yang unik/special dari konsumen/penyewa
• Data terkait jadwal pekerjaan dan perintah pengerjaan
• Data dan laporan perintah pengerjaan
• Data terkait “feedback” dari penyewa/konsumen (ketepatan pengerjaan,
waktu penyelesaian dan kualitas kerja)
• Data terkait faktur
• Data terkait konsumen/penyewa
• Data terkait vendor
• Data terkait “history” pengerjaan sebelumnya
• Data terkait pekerja
• Data terkait persediaan material
• Data terkait keuangan

c. Disamping itu Manajer Property juga wajib menerapkan keselamatan kerja

saat melakukan kegiatan pemeliharaan (K3).

C. Mengimplementasikan Program
a. Membuat Jadwal Kerja
hal ini dapat membantu mengatur tugas pemeliharaan berdasarkan waktu
(mingguan, bulanan, musiman atau tahunan). Disamping itu, seorang Manajer

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 85
 Property juga wajib memberikan sisipan/tambahan waktu untuk hal-hal yang
bersifat darurat/tidak terjadwal.

b. Menetapkan Prosedur Permintaan Pemeliharaan

Pada umumnya dilakukan dengan formulir pengajuan dan formulir tanggapan
pemeliharaan yang standar (tiap property mungkin bisa berbeda-beda, minimal
memuat data penyewa/konsumen, nama kerusakaan/perbaikan,
penanggungjawab pengajuan permintaan perbaikan, waktu pengerjaan,
estimasi besaran biaya)

D. Menyimpan Catatan
• Sangat penting dilakukan karena dapat memastikan pemeliharaan yang lebih
preventif, mengurangi gangguan layanan kepada konsumen/penyewa dan
bisa membantu menghemat keuangan.
• Memelihara daftar inventaris peralatan yang tepat dan akurat sangatlah
penting, karena di dalam daftar tersebut memuat mengenai data-data spesifik
untuk setiap peralatan. Contohnya : nama dan lokasi pabrik, cara pemakaian,
tanggal dan tempat pembelian, informasi garansi, informasi detail setiap
bagiannya dan FAQ.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 86
 PERTEMUAN 9
MANAJEMEN PROPERTI RESIDENSIAL

1. Jenis Properti Residensial

a. Scattered-site Housing (Single Family Housing)
Perumahan tersebar di berbagai wilayah dalam kota. Contoh : rumah kos , rumah
sewa, dan rumah tapak
b. Multifamilies Property
Umumnya dipahami sebagai apartemen yang memiliki lebih dari 4 unit
c. Bentuk Lainnya
Perumahan alternatif lainnya, dari yang seluruhnya telah disediakan pemilik hingga
hanya fasilitas ruang saja
2. Manajemen Hunian
Suatu kemampuan manajer dalam mengelola penghuni dalam memadukannya dengan
sarana dan prasarana yang ada dan juga terhadap bangunan dan kawasan sekitarnya.
Manajemen hunian ini tidak bisa terlepas dari berbagai pertimbangan dan sangat terkait
dengan jenis dan karakteristik properti yang dikelolanya.
• Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam manajemen hunian :
a. Menentukan pilihan penghuni
b. Menentukan berbagai kepentingan penghuni
c. Perkembangan mengenai tata cara manajemen hunian
• Pertimbangan yang harus diperhatikan dalam manajemen hunian adalah :
a. Kemampuan calon penghuni untuk membayar sewa
b. Kemampuan untuk memelihara ruangan
c. Kemampuan untuk menciptakan dan menjalin hubungan baik dengan penghuni
lainnya
d. Kegiatan sesuai dengan peruntukan properti itu
e. Potensi yang berkelanjutan dari penyewa
f. Etika dan reputasi yang baik
g. Kebutuhan pelayanan penghuni yang maksimal
h. Kemungkinan perluasan di masa yang akan datang
i. Perlindungan HAM dan tanggung jawab sosial
• Faktor Penyebab kegagalan :
a. Manajemen yang buruk bagi penghuni: lambatnya penanganan komplain dari
penyewa.
b. Penghuni menempati keragaman yang buruk,
c. Menempati areal yang terlalu luas,
d. Persaingan tidak sehat antara penghuni

3. Analisis Pasar Properti Residensial

Survei pasar atas properti residensial pembanding dan kondisi ekonomi area terdekat
sangat penting dalam hal:
a. Membuat skema tarif penyewaan

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 87
 Analisis perbandingan nilai sewa. Artinya: menghitung dan menyimpan data seperti
luas, lokasi dan struktur bangunan dibandingkan dengan bangunan kompetitor dalam
area, untuk menentukan tarif dasar sewa.
b. Mengukur keuntungan
Mengumpulkan informasi kependudukan yang dapat dijadikan rekomendasi guna
meningkatkan keuntungan. Selain itu diperlukan juga penilaian struktur lingkungan
dari penggunaan lahan dan tingkat pendapatan.
4. Pemasaran Ketersediaan Ruang Hunian

Teknik pemasaran properti residensial sebagai berikut:

• Sign and Curb appeal : untuk calon penyewa yang mencari hunian melalui pencarian
langsung di lokasi
• Penyesuaian harga : untuk hunian yang tingkat keterisiannya rendah
• Show list : metode paling efektif menyusun skema penyewaan
• Iklan : iklan baris, iklan bergambar, website, jurnal dll
• Agen Persewaan : untuk jenis apartemen mewah
5. Manajemen Hubungan Penyewa
• Penjelasan Sewa
Memilih penyewa yang mampu memenuhi segala kewajibannya adalah dasar dari
hubungan penyewa. Dengan membuka komunikasi manajer akan mendapatkan
hubungan timbal balik yang saling memuaskan
• Komunikasi Rutin
Melalui publikasi bulanan
• Perserikatan Penyewa
Ditujukan untuk membangun perencanaan manajemen yang mensinergikan
manajemen dengan penyewa dalam memecahkan masalah.

6. Staf Apartemen
Keterlibatan secara langsung pihak manajemen menjadi posisi kunci dalam memelihara
properti residensial dan kesepakatan dengan penyewa:
a. Manajer residen
wajib menghargai penyewa agar sukses menagih sewa dan mudah menyelesaiakan
masalah dengan penghuni. Manajer residen akan dibackup oleh manajer properti
b. Agen Persewaan
bertugas membantu memasarkan dan mendapatkan calon penyewa

7. Pemeliharaan Bangunan Apartemen

Tugas-tugas pemeliharaan properti tergantung ukuran dan fasilitas yang tersedia pada
bangunan, kondisi bangunan dan ketentuan dalam kontrak manajemen:
a. Personil
Yang bertugas atas berbagai kegiatan perawatan
b. Tanggung Jawab Manager Residen
Bertanggung jawab atas pengawasan seluruh kegiatan pemeliharaan.
c. Tanggung Jawab Manager Properti
Menilai laporan manajer residen dan mengambil tindakan

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 88
8. Laporan Operasional Apartemen
Pemilik Apartemen memerlukan laporan operasional seperti halnya pemilik properti
komersial dan industri, untuk tujuan mengevaluasi manajer properti, menentukan nilai
investasi dan memutuskan aksi terbaik, yang meliputi:
• Anngaran operasional apartemen: dalam menyiapkan anggaran, manajer properti
harus menentukan semua pengaruh pasar yang dapat diprediksi untuk menyusun
budget dimasa datang yang mempengaruhi tingkat hunian

• Tambahan pendapatan: sewa film, sewa parkir, sewa tempat penitipan, sewa mesin
cuci dapat sebagai tambahan pendapatan suatu apartemen
• Analisis arus kas: Proyeksi arus kas harus sesuai dengan historis data sebelumnya
• Pengurangan biaya : saving melalui jumlah pembelian atau program konservasi energi
• Pilihan atau opsi terakhir: Jika return properti tidak memuaskan pemilik dapat memilih
subsidi, reinvestasi, refinance to debt, sel

9. Kesimpulan
• Properti residensial secara umum dikelompokkan menjadi single family residences
dan multi family dwellings (duplexes, triplexes, apartement). Karakteristik yang
berbeda pada setiap jenis properti ini akan menentukan kebijakan pengelolaan dan
teknik pemasarannya
• Manajer Properti harus melakukan survey tarif sewa dari properti pembanding dan
menganalisis supply demand setiap unit properti untuk menentukan tarif dasar sewa
• Manajer Residen menempati posisi utama dalam staf apartemen dalam hal
operasional bangunan, serta menjalin kesepakatan dengan pemilik dan penyewa
• Manajer Properti memberi informasi laporan keuangan ke pemilik melalui laporan arus
kas bulanan dan laba rugi tahunan

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 89
 PERTEMUAN 10
MANAJEMEN PROPERTI PERKANTORAN

Menurut definisi, Bangunan Kantor adalah sebuah bangunan atau ruangan di mana
suatu layanan tertentu diberikan sebagai kebalikan dari fasilitas di mana barang diproduksi,
dikerjakan, atau dijual. Bangunan Kantor yang bertingkat (The multistory office building)
adalah tipe ruang kantor yang paling umum.

1. Analisis Pasar
Dibutuhkan analisis regional dan pemukiman yang relevan serta kecenderungan
perekonomian untuk mendapatkan supply-demand
• Analisis Regional
Analisis ketersediaan danketerbatasan lahan/ruang untuk tujuan ekspansi dan
pertumbuhan sektor regional
• Analisis Lingkungan
Meliputi ketersediaan transportasi, tempat parkir, dan kemudahan bisnis dan
pelayanan
• Absorption Rate
Berkaitan dengan jumlah Square feet yang telah disewa
• Klasifikasi bangunan perkantoran berdasarkan Building Owners and Manager
Association (BOMA)
Klasifikasi yang didasarkan pada 3 faktor utama: Usia, Lokasi, dan Posisi pasar.
➢ Kelas A: Bangunan bergengsi bersaing untuk penyewa terbaik dengan tarif sewa
di atas rata-rata, hasil akhir berkualitas tinggi, sistem mutakhir, aksesibilitas sangat
baik, dan kehadiran pasar yang berbeda.
➢ Kelas B: Bangunan berlomba-lomba untuk berbagai penyewa dengan sewa
prosedur rata-rata untuk daerah tersebut, penyelesaian yang adil dan berkualitas
baik dan sistem yang memadai, tetapi nilainya tidak sebagus Kelas A untuk harga
yang sama.
➢ Kelas C: Bangunan bersaing untuk penyewa yang membutuhkan ruang fungsional
dengan harga di bawah harga rata-rata sewa untuk daerah tersebut.
• Seleksi Lokasi
Empat Faktor kunci yang mempengaruhi pemilihan fasilitas kantor
a. Biaya ada;ah perhatian utama bagi sebagian besar responden
b. Aksesibilitas bus dan jalan raya
c. Lingkungan properti
d. Pasar tenaga kerja

2. Analisis Properti
Memungkinkan manager dalam memberikan dasar dalam membuat jadwal
penyewaan, mengestimasi penerimaan dan pengeluaran, dan mengantisipasi tindakan
yang dibutuhkan
a. Metode BOMA/ANSI untuk mengukur floor area
BOMA telah mengembangkan metode standar pengukuran lantai yang mengukur
konstruksi, disewakan, dapat digunakan, dan menyimpan area di gedung kantor.
Standar BOMA diperbarui pada 2010 dan telah diterima dan disetujui oleh ANSI.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 90
b. Computing Rentable Area
• Rentable area/area sewaan dihitung dengan mengukur permukaan bagian dalam
yang dominan dari dinding bangunan luar permanen.
• Dominant portion/bagian yang dominan adalah permukaan jadi bagian dalam
dari dinding bangunan luar permanen, yang harus 50% atau lebih dari lantai vertikal
ke dimensi langit-langit.
• Usable area/area yang dapat digunakan adalah jumlah square feet yang benar-
benar dapat ditempati.

Contoh Soal :
1. Jika 22.000 square feet yang bisa disewa ditawarkan dengan harga sewa $16
per square feet, tetapi hanya 19.125 square feet yang dapat digunakan,maka
faktor kerugiannya adalah...
Faktor Kerugian = R/U ratio
= Rentable area / Usable Area
= 22.000 / 19.125
= 1,15
2. Dari soal nomor 1, berapa biaya riil untuk penyewa per Square feet ?
Biaya Riil = Harga sewa per Squarefeet x R/U ratio
= $16 x 1,15 = $18,40 (selisih $2,40 square feet dari harga sewa)

▪ Efisiensi pemanfaatan ruang harus dipertimbangkan ketika menyusun jadwal sewa

untuk bangunan. Ruang dengan faktor kehilangan tinggi harus sesuai dengan sewa
dasar yang lebih rendah.

c. Membuat Rental Schedule

Meskipun pasar pada akhirnya akan menetapkan sewa yang benar-benar dibayar,
jadwal sewa yang seragam dan realistis memanfaatkan semua fitur penyewa yang
biasanya dianggap sebagai bagian dari nilai sewa.
• Minimum Rent/sewa minimum, Tingkat minimum adalah minimum absolut yang
dapat dibebankan untuk kelangsungan hidup ekonomi.
Contoh Soal :
Sebuah gedung perkantoran dengan nilai pasar $4 juta berisi 64.000 square
feet ruang yang bisa disewa. Pemilik meletakkan modalnya sebesar 20% dari nilai
properti dan memiliki pembayaran hipotek sebesar $90.000 per tahun. Biaya
operasional adalah sekitar $300.000 per tahun, dan pemilik perlu mendapatkan
setidaknya 10% pengembalian investasi ekuitas. Berapa sewa minimumnya?

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 91
 *(angka 800.000 didapat dari 20% x $4juta)
▪ Menetapkan tarif dasar (base rate).
Langkah selanjutnya adalah menetapkan tarif dasar realistis per square
feet untuk ruang khas di dalam gedung. Tingkat dasar harus jauh lebih tinggi
daripada tingkat minimum di awal dan harus mencerminkan fitur properti dan nilai
saat ini relatif terhadap bangunan serupa di daerah tersebut.
▪ New York Method.
Metode lain untuk mengukur dan memungut biaya untuk ruang kantor
adalah metode New York, di mana semua area konstruksi lantai atau bangunan di
pusat perbelanjaan digunakan dalam menentukan sewa. Misalnya, jika sebuah
bangunan berukuran 100 feet x 100 feet, area yang harus dialokasikan untuk
penyewa dalam menyewa ruang adalah 10.000 kaki persegi.

3. Pemasaran Perkantoran
Melalui :
▪ Signs atau papan/petanda ;
▪ Websites;
▪ Brosur;
▪ Public relation: advertising, direct mail;
▪ Refferals atau rujukan;
▪ Canvassing atau penyisiran;
▪ Rental Centers atau pusat penjualan.

4. Memenuhi Kualifikasi Calon Penyewa

▪ Kualifikasi Spasial
Persyaratan spasial adalah salah satu bidang kualifikasi pertama, karena jika
ruang tersebut tidak memadai untuk calon penyewa, tidak ada alasan lain untuk
melanjutkan negosiasi sewa.
▪ Tingkat kualitas yang diinginkan
Manajer juga harus menentukan kualitas ruang kantor yang diinginkan, karena
citra bisnis perusahaan penyewa akan dipengaruhi oleh penampilan fisik ruang
tersebut.
▪ Kualifikasi tambahan area
Setelah menentukan persyaratan tata ruang prospek, manajer kemudian
melanjutkan ke informasi terkait: motif untuk pindah, anggaran sewa, kebutuhan parkir
dan transportasi, preferensi untuk fasilitas dan perubahan, tanggal pemindahan yang
diproyeksikan, dan kebutuhan waktu sewa khusus,
▪ Menunjukkan tempat
Ruang itu sendiri biasanya adalah faktor yang mengubah prospek menjadi
penyewa. Jika ruang tidak disajikan dengan terampil dan kelebihannya tidak disorot,
maka iklan dan kualifikasi pra-periklanan akan sia-sia.
▪ Menutup transaksi
Manajer dapat mulai mendiskusikan persyaratan sewa setelah menunjukkan
ruang kantor. Manajer harus menyediakan materi tambahan sebanyak mungkin,

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 92
 seperti brosur, dan menindaklanjuti dengan panggilan telepon atau kontak pribadi
terutama jika seorang prospek tidak memiliki wewenang untuk menegosiasikan
persyaratan atau membutuhkan lebih banyak waktu.

5. Negosiasi dan Penyewaan

• Kontrak tertulis
Tujuan negosiasi adalah untuk mengarsipkan sewa yang ditandatangani yang
bermanfaat bagi kedua belah pihak, dalam waktu singkat. Aturan umum untuk
negosiasi termasuk bertindak secara profesional, menginspirasi kepercayaan, bekerja
sama dengan agen leasing luar, dan mengecualikan pengacara dari negosiasi awal.
▪ Konsesi Sewa Kantor/Keinganan Penyewaan
Konsesi (atau bujukan) yang lazim dalam penyewaan ruang kantor, hanyalah
“poin yang tidak dapat diterima” dalam ketentuan sewa guna memenuhi calon
penyewa. Untuk menjadi seorang yang aktif, suatu konsesi harus meringankan
masalah mendasar atau memenuhi keinginan tertentu dari sang prospek. Ketika
menegosiasikan persyaratan sewa, manajer properti harus menyeimbangkan
keinginan dan kebutuhan prospek dengan tujuan pemilik dalam hal situasi pasar.

Antara lain: Escalation clauses, Assignment and subletting, Recapture clause,

Services by landlord, Possession, Remodelling office space, Building standard.

▪ Pemenuhan Standar ADA (Americans with Disabilities Act)

Manajer properti harus berhati-hati untuk mengingat persyaratan ADA ketika
mendiskusikan dan merencanakan perbaikan penyewa. Meskipun tidak diwajibkan
untuk melakukannya, manajer properti juga harus memberi tahu penyewa tentang
keberadaan ADA dan bahwa mereka mungkin memiliki kewajiban kepatuhan bersama
dengan manajemen bangunan.

6. Perawatan dan Penempatan Karyawan

Secara umum, pemeliharaan gedung dan personel operasi harus cocok dengan
pola yang efisien dan efektif biaya. Kebutuhan akan staf permanen, pembersih jendela,
tukang kayu, tukang listrik, tukang ledeng, penjaga garasi, dan penjaga keamanan akan
tergantung pada ukuran bangunan dan kebutuhan penyewa. Banyak dari pekerjaan ini
dapat dilakukan secara lebih ekonomis berdasarkan kontrak.
Harus didasarkan pada pola yang efektif dan efisien:
▪ Mencegah turnover
▪ Pemenuhan perawatan khusus . Meliputi: elevator, kebersihan rutin, konstruksi baru.

7. The Inteligent Building

Kadangkala disebut juga sebagai “Smart Building”, adalah bangunan yang
memiliki publisitas besar yang diyakini merupakan konsep baru. Berkembang seiring
dengan perkembangan telekomunikasi.
▪ Pelayanan informasi
▪ Shared Tenant Service (STS)
Layanan yang diberikan oleh bangunan untuk memungkinkan penyewa berbagi
biaya dan manfaat telekomunikasi canggih dan layanan teknis lainnya.
▪ Manager Fasilitas

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 93
 PERTEMUAN 11
“KULIAH UMUM : STRATEGI OPTIMALISASI MANAJEMEN BARANG MILIK NEGARA
DALAM PENGELOLAAN KEBIJAKAN FISKAL”
OLEH : IBU SRI MULYANI

Neraca Laporan Keuangan Negara

Dalam pengelolaan keuangan negara terdapat neraca laporan keuangan yang terdiri dari
dua sisi yaitu :
a. Aset, terdapat kekayaan milik negara,
b. Liability

1. Kekayaan Negara
Kekayaan Negara Adalah seluruh kekayaan hayati dan non hayati baik yang
berwujud maupun tidak berwujud seperti dalam bentuk property right (aset), yang
bergerak maupun tidak bergerak yang dikuasai dan dimiliki oleh negara.
Kekayaan negara terdiri dari :
a. Kas
b. setara kas
c. Piutang
d. barang milik negara
e. investasi pemerintah dan
f. kekayaan negara yang dipisahkan (BUMN) maupun kekayaan negara lainnya baik
yang bersumber dari seluruh perolehan APBN maupun sumber lain.

2. Barang Milik Negara

Definisi : Seluruh barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN melalui belanja
negara dalam bentuk belanja barang modal yang menghasilkan barang milik negara atau
melalui perolehan lainnya seperti hibah.
• Barang milik negara harus dikelola dengan baik karena barang milik negara
mencerminkan suatu kemampuan negara untuk merencanakan pembangunan, baik
lembaga kementerian, pemerintah daerah maupun seluruh elemen pemerintah.
• Tanpa pengelolaan yang baik maka aset yang termasuk BMN tidak dapat memberikan
nilai tambah melainkan hanya menjadi monumen yang tidak bermanfaat
• BMN adalah Bangunan atau fasilitas publik ataupun barang yang dibangun ataupun
dibeli dengan beban APBN yang sepenuhnya digunakan untuk keberlangsungan
negara dan masyarakatnya
• Setelah BMN dibangun, BMN tersebut harus dimanfaatkan, dirawat dan dijaga
keberlangsungannya hingga akhir masa gunanya, setelah itu BMN harus
dimusnahkan
• BMN tidak harus dikelola oleh yang membangun, BMN juga dapat dipindah tangankan
dengan cara jual-beli, dihibahkan, tukar guling atau bahkan dijadikan penanaman
modal oleh negara (PMN)
• Secara rata-rata PNBP dari pengelolaan BMN dalam 3 tahun terakhir masih sangat
kecil sebesar Rp2,17 triliun atau 0,79 persen

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 94
3. Prinsip Pengelolaan BMN
Prinsip pengelolaan barang milik negara tertuang dalam UU No. 1 Tahun 2004 Tentang
Perbendaharaan Negara yaitu mengelola barang milik negara dengan prinsip yang baik.
Pengelolaan Barang Milik Negara :
Peran pengelolaan keuangan sangat spesifik dimandatkan kepada menteri keuangan.
Menteri keuangan berperan dalam hal:
a. merencanakan
b. mengadministrasikan
c. melaporkan
d. Mendayagunakan, dan
e. harus memberikan nilai tambah

4. Optimalisasi Pengelolaan BMN

• Mengelola barang milik negara tidak hanya dalam sisi maintenance atau pemeliharaan
tetapi harus mengukur bahwa barang tersebut memberikan nilai yang mencerminkan
fungsi dan dapat menciptakan nilai tambah dan menciptakan pendapatan.
• BMN memang aset negara yang digunakan untuk pemerintah. Akan tetapi ketika aset
tersebut tidak digunakan oleh pemerintah, penggunaannya bisa dialihkan untuk hal
lain sehingga aset terus bekerja dan value bertambah.
• Siklus pengelolaan BMN mulai dari barang tersebut diperoleh dapat melalui Hibah
maupun APBN dalam bentuk belanja modal. Kemudian menetapkan status
penggunaannya dan harus dikelola sehingga diperlukan pembahasan dan
perencanaan yang lebih efektif serta diperlukan sinkronisasi antara lembaga
kementerian dan pemerintah daerah.
• Dalam mengelola perekonomian pemerintah bertujuan untuk mensejahterakan
masyarakat dan tidak dinilai secara finansial semata tetapi lebih kepada nilai sosial.

5. Revolusi Keuangan Negara

• Kinerja dan kualitas pengelolaan BMN semakin membaik dari tahun ke tahun, terbukti
dari membaiknya opini BPK. Dari yang semula pada tahun 2004 BPK tidak
memberikan pendapat, hingga saat ini tahun 2017 mendapatkan Opini Wajar Tanpa
Pengecualian (WTP)
• Total kekayaan negara 38% dalam bentuk barang milik negara selama 5 tahun terakhir
mengalami peningkatan dengan program perekonomian pemerintah terpusat pada
pembangunan infrastruktur dan belanja modal ditingkatkan.
• Posisi BMN nilainya Rp2,034,80 triliun tahun 2017 dan aset belum di revaluasi. Tahun
2018 setelah di revaluasi BMN nilainya meningkat menjadi Rp4.200,00 triliun.
• Kenaikan nilai BMN saat ini mencapai 372% dengan nilai wajar sekarang mencapai
Rp5.700,00 Triliun dalam arti meskipun utang meningkat tetapi nilai aset juga ikut
meningkat.

6. Kesimpulan
• Pengelolaan BMN, menjadi hal yang penting karena mencerminkan bagaimana
sebuah negara mampu merencanakan serta mengeksekusi pembangunan dengan
baik. Semakin maju satu negara, pasti semakin baik dalam mengelola aset negara

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 95
• “Kualitas pengelolaan BMN yang baik mencerminkan peradaban bangsa yang
menghargai apa yang telah dia bangun sendiri, tiap rupiah digunakan untuk
mewariskan sesuatu kepada generasi yang akan datang”
• Dari pengelolaan BMN juga akan diketahui attitude value dan attitude character suatu
bangsa

7. Pesan Menkeu untuk Mahasiswa

• Mahasiswa sebagai akademisi dapat berperan aktif dalam membantu pengelolaan
kekayaan negara
• Mahasiswa harus mampu mengedukasi masyarakat mengenai pemahaman akan
utang negara, tidak hanya dilihat dari satu sisi, namun harus mampu memberikan
penjelasan berimbang mengenai penggunaan utang untuk membiayai infrastruktur
dalam hal tangible asset, dan juga pembiayaan untuk intangible asset yang di
antaranya berupa dana pendidikan yang tidak dapat terlihat dalam neraca aset
• Mahasiswa agar memiliki pengetahuan yang bagus mengenai neraca, "jika
mahasiswa tidak paham Neraca artinya belum qualified”
• Menkeu ingin agar banyak mahasiswa ke depan memiliki minat untuk menekuni
bidang seperti asset valuation, asset management karena hal ini adalah suatu
bidang yang sangat penting meski tidak terlalu banyak menonjol

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 96
 PERTEMUAN 12

STUDI KASUS : MANAJEMEN PROPERTI KOMERSIAL / RETAIL /SHOPPING CENTRE

1. Bentuk-bentuk Properti (review)

a. Properti Residensial atau Tempat Hunian
b. Properti Komersil atau Tempat Usaha
c. Properti Industri
d. Properti untuk Tujuan Khusus

2. Properti Komersial
• Properti komersial terdiri dari bangunan perkantoran dan bangunan retail. Seperti
apartemen, bangunan perkantoran dapat berupa walks up, garden development, atau
high rise complexes. Beberapa korporasi besar memenuhi gedung perkantoran
mereka untuk tujuan bisnis. Properti institusional ini mungkin tidak diatur oleh pemilik
korporasi. Kebanyakan ruang kantor disewakan kepada satu atau lebih pelaku bisnis.
Hampir semua bangunan perkantoran dengan berbagai penyewa diatur secara
profesional.
• Sedangkan properti retail meliputi toko dan restoran, pusat komunitas, pusat
perbelanjaan besar. Kebanyakan bangunan dengan penyewa tunggal digunakan
sendiri oleh pemilik dan diatur.

3. Overview (Pengantar)
• Perusahaan ritel adalah tempat dimana komoditas dijual dalam jumlah kecil/eceran dan
langsung kepada konsumen.
• Bab ini akan berfokus pada jenis pendirian ritel, Specialty Stores/Toko Produk Spesifik
dan department store, yang terletak di pusat-pusat strip dan mall.
• Secara tradisional, pedagang eceran cenderung berkumpul di daerah-daerah yang
dapat diakses oleh sebagian besar orang, di distrik pusat bisnis perkotaan, yang
terletak dekat dengan fasilitas transportasi umum.
• Area metropolitan yang lebih besar juga mendukung konsentrasi sekunder dari toko
ritel.
• Bidang manajemen properti ritel berkisar dari pusat-pusat ritel dengan hanya beberapa
gerai ritel sampai dengan kompleks-kompleks regional besar.
• Pusat-pusat ritel kecil biasanya hanya membutuhkan pemeliharaan eksterior dari
manajer properti.
• Sedangkan kompleks perbelanjaan besar, dengan peralatan canggih dan area umum
yang besar, menguji pengalaman dalam keterampilan eksekutif dan administrasi dari
seorang manajer properti

4. Definisi
• Pusat perbelanjaan (Shopping Centre ) merupakan tempat perdagangan eceran atau
retail yang lokasinya di gabung dalam satu bangunan atau komplek.
• Menurut Jeffrey D. Fisher, Robert. Martin dan Paige Mosbangh definisi pusat
perbelanjaan adalah sebuah bangunan yang terdiri dari beberapa toko eceran, yang

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 97
 umumnya dengan satu atau lebih toko serba ada, toko grosir dan tempat parkir. ( 1991
: 121 ).
• Dari berbagai pengertian diatas, terdapat beberapakata kunci terkait dengan pusat
perbelanjaan, yaitu:
1) Adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa
2) Dapat berfungsi juga sebagai tempat berkumpul dan berekreasi
5. Kalsifikasi Retail Property

a. Market Area Classifications

• Pusat strip (Commercial Strip Centers) terdiri dari 4 hingga 10 toko dan memiliki
area pasar terkecil. Contoh : Indomaret

• Pusat perbelanjaan local (neighborhood center) mencakup 15 hingga 20 toko dan

dirancang untuk memberikan kemudahan berbelanja bagi pelanggan dalam radius 1,5
mil. Contoh : superindo

• Pusat perbelanjaan distrik (community center), mencakup 20 hingga 70 toko,

biasanya memiliki junior department store dan menarik pelanggan dari radius 5 mil.
Contoh: bintaro Junction

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 98
 • Pusat perbelanjaan regional (regional center) dapat bervariasi dari 70 hingga 225
toko, memiliki setidaknya satu department store utama sebagai penyewa utama
(anchor tenant) dan menarik pelanggan dari 10 hingga 50 mil. Contoh : Bintaro Plaza

• Super regional center adalah tipe yang paling luas, melebihi regional center. Selain
sebagai tempat berbelanja juga berfungsi sebagai tempat wisata. Contoh : Kota
Kasablanka,

b. Pattern Classifications (klasifikasi berdasarkan pola)

• Berdasarkan keadaan di Amerika Serikat,pada umumnya pola yang paling berhasil
adalah yang berbentuk I, L dan T.
• Hal ini sesuai dengan karakteristik pengunjung yang biasanya menginginkan
kemudahan dalam menemukan toko/tempat yang dituju.
• Bentuk mall yang parallel (double Corridor) atau pola kompleks lainnya umumnya
kurang berhasil dalam arti relatif sedikit dikunjungi orang.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 99
 Terdapat delapan macam pattern di pusat perbelanjaan, :

c. Owner Classification (klasifikasi berdasarkan pemilik)

1. A single individual
2. A group of persons forming a partnership
3. A corporation
4. Financed by one or more long-term mortgages, (dibiayai oleh satu atau lebih hipotek
jangka panjang)

d. Merchandising Classification
• Discount or factory outlets, Penyewa biasanya adalah perusahaan nasional dan
internasional yang menjual barang diskon atau barang dagangan tidak teratur.
• Specialty centers, Umumnya merupakan toko ataupun butik dengan karakteristik
khusus, seperti butik yang khusus pakaian saja.
• Power centers, Umumnya merupakan berukuran besar, dari 300.000 kaki persegi
(square feet) sampai dengan lebih dari 1 juta kaki persegi. Toko-toko ini kebanyakan
adalah gerai besar yang akan dianggap sebagai jangkar di pusat perbelanjaan
konvensional dengan beberapa toko kecil yang bersebelahan.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 100
 • Planned unit development (PUD), Toko-toko yang diizinkan di PUD biasanya untuk
memenuhi kebutuhan sehari hari. Toko-toko seperti itu bisa mencakup toserba, laundry
(dry cleaner), dan toko kelontong.
• Mixed-use developments (MXD), adalah perluasan Planned unit development yang
biasanya terdiri dari komplek ritel, kantor dan komplek hunian. Suatu kawasan urban
yang dirancang secara terintegrasi (integrated development), dengan kepadatan
bangunan yang cukup tinggi dan merupakan kombinasi fungsi lahan yang bersifat
campuran (mixed used), dimana kunci terpenting dalam keberhasilannya adalah
berjalannya fungsi mekanisme kontrol yang merupakan implementasi dari regulasi-
regulasi pengembangan kawasan superblock itu sendiri

6. Marketing Retail Property

• Untuk menarik tenant/penyewa, upaya paling efektif adalah melalui promosi dan Iklan.
• Iklan dapat dilakukan melalui Sign/papan nama, iklan surat kabar, iklan radio, brosur,
website, dan surat penawaran langsung.
• Promosi dapat dilakukan dengan broker, agen penyewaan, public relation dan upaya
publisitas lain.
• Biaya iklan dan promosi tidak boleh melebihi dari 20% dari seluruh biaya operasional.
Ada beberapa hal yang sepatutnya dipertimbangkan sebelum memasarkan pusat
perbelanjaan, antara lain:
- Anchor tenant : Tenant utama atau penyewa ruang dengan skala besar di sebuah
proyek properti komersial seperti mal, yang bisa menarik pengunjung untuk datang.
Bisa menarik pengunjung dengan jumlah besar sehingga banyak toko meminta dekat
dengan anchor tenant
- Area parkir pengunjung : Pengunjung akan lebih tertarik untuk berkunjung ke suatu
pusat perbelanjaan jika terdapat ruang untuk mereka memarkir kendaraan mereka.
- Signage : Papan nama untuk menyampaikan suatu pesan, bisa berupa papan
pengumuman akan dibangunnya suatu pusat perbelanjaan, papan nama untuk pusat
perbelanjaan yang sudah berdiri dan papan diskon barang

7. Leasing Retail Property

Tujuan manajer adalah menemukan penyewa yang akan melakukan volume bisnis
terbesar di setiap lokasi ritel. Dalam menyewakan suatu blok di pusat perbelanjaan,
manajer sebelumnya harus memperhatikan hal-hal berikut :
a. Kualifikasi Penyewa
Manajer harus menilai kemampuan keuangan prospek/calon penyewa, kompatibilitas
dengan penyewa, kebutuhan ruang dan parkir yang ada, preferensi fasilitas, dan
persyaratan pelanggan.
b. Tenant Mix
• Tenant Mix atau bauran usaha adalah kombinasi dari tenant yang ada dan secara
bersama dapat meningkatkan performance dari gedung serta masing-masingnya
(tenant secara individu).
• Perpaduan antara jenis dan lokasi penyewa merupakan masalah yang sering
terjadi.
• Toko harus diatur sedemikian rupa (pesaing tidak boleh terletak bersebelahan)
sehingga lalu lintas pengunjung yang dihasilkan menguntungkan satu sama lainnya
dan agar persaingan tidak merugikan.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 101
c. Lokasi
Lokasi dalam pusat perbelanjaan memiliki pengaruh besar pada keberhasilan atau
kegagalan bisnis.
d. Kebutuhan Calon penyewa
Manajer kemudian melihat apa saja keperluan tenant dan berusaha
memenuhi kebutuhan tersebut berdasarkan sumber daya yang dimiliki
oleh tenant
e. Persentase sewa
adalah persentase keuntungan yang disepakati untuk dibagi. Sering digunakan untuk
sewa selama lebih dari tiga atau lima tahun.
Tipe/ metode dari persentase sewa:
1) Persentase sewa lurus (straight percentage),
Biaya sewa yang harus dibayar berdasarkan persentase tertentu yang
biasanya flat dan diambil dari pendapatan kotor, biasanya dibayar
bulanan (monthly basis)
2) Persentase sewa minimum tetap (fixed minimum)
3) Overage leases
Biaya sewa yang harus dibayarkan berdasarkan pada suatu nilai dasar (base)
yang telah ditetapkan di periode (tahun) sebelumnya, dimana jika sewa
bertambah, maka nilai tambah dari base itu lah yang kemudian disebut dengan
overage
- Lebih menguntungkan owner karena jika ada kenaikan penjualan produk
penyewa, maka sewanya naik pula dan jika justru turun, maka bayar sewa
sebatas base yang ditetapkan tahun lalu
- Annual basis (Tahunan)
- Contoh : Y-1 : 12.000 (laporan tahun sebelumnya) dengan rate 5%. Maka base
rent nya 5%x12.000 = 600 (apapun yang terjadi ini menjadi base)
- Maka rent : 600+ overage. Ex : Y= 22.000 (pendapatan tahun ini), maka
sewanya menjadi = 600+500(5%x10.000)
- Jika y< 12.000 maka tetap bayar 600, jika pendapatan melebihi pendapatan
tahun lalu baru kita tambahkan dengan overage-nya
4) kombinasi sewa (combination)
Perhitungan biaya sewa yang sekilas mirip dengan metode overage,
hanya saja penetapan base dilakukan secara bulanan, bukan tahunan
5) skala variable sewa (variabel scale lease),
- Perhitungan biaya sewa yang dilakukan berdasarkan volume bisnis dari
penyewa, jika bisnis sedang bagus maka sewa bisa naik dan jika bisnis
sedang lesu maka sewa bisa turun.
- Contoh : bulan 1 = 6%, 2 = 4%, 3 = 4%, 4 = 4% (Bisnis lesu)
- Atau bulan 1 = 5%, 2 = 5.5 %, 3 =5.5% (Bisnis baik)
6) persentase sewa maksimum (maximum percentage lease)
Perhitungan biaya sewa berdasarkan batas atas (ceiling) yang telah
ditetapkan sebelumnya oleh penyewa dan owner yang diambil
pendapatan kotor penyewa.
Sebagian besar persentase sewa membutuhkan pembayaran sewa minimum tetap
atau persentase sewa berdasarkan penjualan kotor, tergantung mana yang lebih besar.
f. Negosiasi Sewa
seputar perhitungan dan metode pembayaran sewa

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 102
 g. Setting rental rates
membuat tingkat minimum penjualan yang sesuai dengan besarnya pasar
h. Non-Compete Clause
melarang dibukanya cabang toko lain dalam jarak tertentu untuk menghindari
penurunan keuntungan kotor.
i. Recapture clause
pemilik biasanya menahan hak penyewa untuk mengakhiri leasing rate jika
pendapatannya kurang dari yang diharapkan
j. Tenants Improvments
Mengacu pada sejumlah pengembangan atau perbaikan atas properti
yang disewa yang boleh dilakukan oleh penyewa.
Sewa harus menentukan sebagian besar hak dan kewajiban standar pemilik dan penyewa,
jumlah sewa minimum dan persentase, definisi penjualan kotor, dan metode untuk
melaporkan penjualan dan persentase sewa. Ketentuan lain yang terbuka untuk
negosiasi: klausul partisipasi pajak dan asuransi, ketentuan merebut kembali/ambil alih,
pembatasan geografis operasi bisnis;persyaratan untuk jam kerja, inventaris,personel; dan
tingkat perubahan penyewa.

8. Maintenance Of Retail Property

• Perawatan fisik properti ritel bergantung pada ukuran properti, lokasi geografis, dan
bagian tenant diluar pemeliharaan area umum.
• Pusat perbelanjaan menuntut program pemeliharaan preventif yang ketat dan
pemeriksaan rutin terhadap struktur fisik, dasar, interior, dan peralatan.
• Pembersihan rumah tangga dan pembersihan elemen-elemen umum merupakan
pengeluaran utama dalam anggaran pemeliharaan.
• Keamanan adalah item pengeluaran utama lainnya

9. Administrative Responsibilities and Financial Reports

Tidak mungkin untuk membuat sistem pelaporan keuangan yang seragam dan memenuhi
kebutuhan setiap jenis properti ritel. Namun, pemilik biasanya menginginkan dua jenis
informasi tentang properti — status keuangan saat ini dan prediksi peristiwa yang
kemungkinan akan memengaruhi masa depan pusat perbelanjaan
- TANGGUNG JAWAB ADMINISTRATIF
• Tanggung jawab keuangan, meliputi:pendapatan penjualanutama, pendapatan
aktual, pengeluaran, dan anggaran operasional.
• Pengeluaran Kapital (Income-producing capital expenditures)
• Prediksi cash-flow bulanan
• Laporan penerimaan dan pengeluaran bulanan
• Laporan Rugi laba
• Statistik industri
• Asuransi
- PERLINDUNGAN ASURANSI
• Pusat perbelanjaan memerlukan perlindungan terhadap semua risiko utama.
• Asuransi properti ritel dihadapkan oleh fakta bahwa pusat perbelanjaan, yang
berfungsi sebagai entitas tunggal, sering kali dimiliki oleh lebih dari satu
• orang, kelompok, atau perusahaan.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 103
 • Dengan demikian, sering kali sulit untuk menentukan pertanggungjawaban atas
klaim cedera pribadi yang timbul dari kecelakaan di area publik.
• Manajer harus memiliki daftar pemilik, penyewa, pengelola, dan asosiasi pedagang
yang diasuransikan sebagai kebijakan tanggung jawab.

Manajer juga harus memiliki daftar semua pemilik, pengelola, dan asosiasi pedagang yang
diasuransikan pada asuransi yang diambil oleh individu penyewa.

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 104
 PERTEMUAN 13
MANAJEMEN RISIKO

1. Pengenalan Terkait Manajemen Resiko dalam Manajemen Properti

Manajemen Resiko adalah faktor atau tanggung jawab yang paling penting seorang
Manajer Properti, karena proses tersebut merupakan proses menganalisa ancaman
bahaya atau kerugian dan memutuskan bagaimana meminimalkan dampak baik
secara fisik maupun finansial.

2. Teori Manajemen Resiko

Langkah-Langkah dalam Menilai Resiko
• Melakukan investigasi awal terhadap property, cek kondisi bangunan (interior
dan exterior).
• Mengidentikasi resiko, cek semua resiko yang mungkin timbul terkaitlahannya,
bangunannya dan penghuninya.
• Menilai setiap resiko yang mungkin timbul, hasilnya berupa masukan/saran
kepada owner sehingga dapat meminimalkan kewajiban dan melindungi property
serta penghuni.
• Menerapkan strategi untuk menghilangkan atau meminimalkan resiko yang
timbul, diskusikan temuan tersebut dengan owner dan pilih rencana tindakan
(menghindari, mengurangi, mempertahankan dan memindahkan beban resiko).
• Evaluasi strategi, apakah strategi yang telah dipilih itu efektif atau tidak.
3. Asuransi
Merupakan salah satu elemen paling penting dalam Manjemen Resiko. Berikut adalah
tahapan terkait Asuransi:
a. Memilih perusahaan asuransi yang tepat, Manajer Properti wajib mencari Asuransi
yang memberikan perlindungan terbaik dengan biaya terendah dengan cara
melakukan penelitian terkait penyedia jasa Asuransi dan kewajaran penetapan harga
polis (meliputi peringkat resiko property serta pertimbangan besaran klaim).
b. Cermat dan memahami kebijakan Asuransi, polis perlindungan (dengan membeli
polis perlindungan maka owner dapat melindungi property/bisnis mereka dari
pengeluaran besar yang tidak terduga) dan asuransi property (mengcover kehilangan
atas property, kehilangan bagian-bagian dari property atau kehilangan fungsi dari
property tersebut)
Tipe asuransi property sebagai berikut:
- Asuransi atas inflasi
- Asuransi atas hilangnya penyewa
- Asuransi terhadap bangunan
- Asuransi terkait gempa bumi
- Asuransi terkait banjir
- Asuransi terkait mekanikal bangunan
- Asuransi terkait saat pembangunan
- Asuransi terkait saat penghancuran
c. Klausul Ganti Rugi
Dalam klausul ini mengatur jika timbul kerusakan yang diakibatkan oleh pihak ketiga
maka yang menanggung kerusakan tersebut adalah pihak penyewa. Maka dari itu,

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 105
 untuk mencegah hal-hal yang tidak dinginkan seperti kondisi di atas tersedia asuransi
untuk penyewa dan asuransi terkait limbah penyewa
4. Keamanan

Manajemen Resiko juga termasuk mencegah tindakan kriminal yang mungkin timbul
sehingga tidak mengganggu operasional property atau penyewa. Ini merupakan elemen
kedua yang wajib dipahami dan dicermati oleh Manajer Properti.
a. Tindakan Kriminal
Tindakan yang mungkin dapat timbul atau diakibatkan oleh penyewa,tamu penyewa,
karyawan sendiri (baik dari pihak owner atau pihak manajer property) serta
penyalahgunaan narkoba dengan cara pemanfaatan property.
b. Tindakan Pencegahan
Merupakan langkah-langkah keamanan yang dilakukan oleh Manajer Properti yang
dipengaruhi oleh jenis serta struktur bangunan dan area umum di dalam property yang
dikelola oleh Manajer Properti.

Contoh Langkah-langkah menjaga keamanan :

a. Memegang kunci properti sewa dan fasilitasnya
b. Memasang sistem keamanan
c. Memasang pencahayaan yang baik pada pintu utama dan membatasi akses ke unit-
unit di dalamnya
d. Menggunakan kode unit sewa/nomor rumah untuk akses bagi tamu
e. Mengamankan semua jendela dengan peralatan kunci jendela yang baik dan bisa
segera dibuka saat kondisi darurat
f. Memasang pintu luar dengan kunci baut mati yang dapat diubah ketika hilang, dicuri
atau penyewa berubah
g. Memasang lubang pengintip pada setiap pintu luar
h. Mempunyai petunjuk rute evakuasi
i. Memasang cctv
j. Memberitahukan penyewa atas kejadian kriminal yang terjadi dan memberikan tips
keamanan kepada penyewa
k. Mengundang penyewa dalam pertemuan untuk pencegahan kriminal serta meminta
aparat keamanan sekitar untuk terlibat

Unsur utama keamanan properti :

A. Peralatan Keamanan (CCTV, Kartu Akses, Akses Terpusat, Komunikasi Interkoneksi,

Alarm)
B. Penegakan Hukum Setempat, TNI-POLRI
C. Petugas Keamanan Profesional, ex/pensiunan TNI-POLRI
D. Petugas Keamanan Property, Satpam
E. Diskusi Bersama, manajer property-penyewa-penegak hukum berdiskusi Bersama
(semisal coffee morning setiap awal/akhir bulan sebulan sekali)

5. Rencana Penanggulangan Bencana

Ini merupakan elemen ketiga dan terakhir yang wajib diketahui dan dicermati oleh
seorang Manajer Properti, dimana Manajer Properti harus dapat meminimalkan atau
menghilangkan kerusakan dari ancaman bencana. Kegiatan tersebut meliputi:

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 106
 a. Persiapan, kesiapsiagaan Manajer Properti dan karyawannya dalam menghadapi
bencana, seperti
- Inspeksi rutin bangunan, meliputi : aksesjalan ataupintu keluar, proteksi
kebakaran, peralatan dan jaringan gas, kondisi umum (eskterior & interior), sistem
pencahayaan, system pemipaan, tangga, ventilasi udara, perapian, fasilitas
laundry, pendeteksi asap, sistem sampah, pemanas air.
- Adanya ruang kontrol utama yang mengatur semuanya baik dalam kondisi normal
atau bencana.
- Menyiapkan personel yang terlatih dan cakap dalam menghadapi situasi bencana
(juru bicara, petugas layanan darurat, coordinator petugas layanan darurat).
- Pelatihan dan informasi yang rutin kepada Penyewa.
b. Bahaya Api dan Asap, pastikan semua bagian bangunan dilengkapi dengan alarm
asap dan peralatan pemadam api ringan (APAR). selain alarm asap dan APAR,
Manajer Properti juga wajib melengkapi bangunannya dengan:
• Peta jalur keselamatan yang bisa dibaca dan dimengerti
• oleh penyewa
• Lampu darurat
• Jendela dan pintu darurat
• Pintu dengan material yang tahan dari api
• Sistem pengeras suara (indoor dan outdoor)
• Sistem keamanan lift yang canggih
• Sistem pemadam otomatis
• Penggunaan system control terpadu dimana terdapat ruang control utama sebagai
pengawas semua aktivitas
c. Penanganan Limbah B3, Manajer Properti harus siap dengan kondisi jika ada
penyewa yang berkerja dengan bahan-bahan khusus serta berbahaya. seorang
Manajer Properti wajib siap dalam menghadapi limbah B3 yang dihasilkan oleh para
penyewa. Penanganan limbah B3 secara benar dan tepat dapat mengurangi potensi
kerusakan lingkungan sekitar property serta dapat menghindari potensi pemberian
sanksi atau penyegelan oleh pemerintah setempat.
d. Komunikasi Media, diperlukan kemampuan seorang Manajer Properti yang cakap
dalam menyampaikan informasi dan data kepada awak media atau masyarakat
sehingga dapat memulihkan nilai property atau meningkatkan nilai jual property
tersebut.
e. Pasca Bencana, Manajer Properti harus cekatan dan cepat memulihkan kondisi
property pasca bencana, misalnya dengan menyewa kontraktor professional untuk
membantu merenovasi atau membangun ulang property tersebut.

*Pertemuan 14 : Review & kuis

KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 107