Pemeliharaan

Bangunan
Resume UAS Semester 5
Penilai PBB 2009

Cahyo Aji
Materi UAS Semester V Penilai

Bab I
Perencanaan dan Pendanaan Pemeliharaan Bangunan

A. Pemeliharaan yang efektif

Kontrol

Biaya
Penganggaran
Pemeliharaan

Perencanaan

B. 4 Faktor yang dapat mempengaruhi kebijaksaaan pemeliharaan:

1. Sosial, untuk menyediakan pelayanan yang cepat yang memenuhi standard
kualitas yang tinggi.
2. Pendanaan, untuk menginvestasikan dana dalam aktifitas yang paling efisien
dengan memandang efeknya terhadap beban hutang, subsidi dan sewa.
3. Teknis, untuk memelihara property pada level pertimbangan tertentu setelah
dilakukan survey teknis secara seksama dan teratur.
4. Tenaga Kerja, menjaga ketersediaan tenaga kerja.

C. Perumusan kebijaksanaan pemeliharaan

Menurut James ada 5 faktor yang harus dipertimbangkan:
1. Tujuan organisasi , persyaratan pada bangunan dan perlengkapannya untuk
mendukung tujuan organisasi.
2. Persyaratan standard, dipengaruhi oleh tujuan organisasi tetapi dapat bervariasi
tergantung bangunannya.
3. Pertanggungjawaban hukum, kepatuhan terhadap persyaratan undang-undang /
peraturan.
4. Metode pelaksanaan, seperti penggunaan tenaga kerja langsung atau
menggunakan kontraktor dengan memperhatikan efeknya terhadap produksi.

Page 2 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

5. Biaya dan metode pendanaan, dengan keputusan yang didukung oleh analisa
keuntungan biaya dimana telah mempertimbangkan keempat faktor sebelumnya (1
- 4).

D. Pemeliharaan yang optimum

Tindakan yang dilakukan manajer pemeliharaan
1. Langkah pertama adalah menentukan standard yang layak untuk pemeliharaan
untuk elemen-elemen bangunan yang bervariasi.
Ada dua kategori dalam penentuannya yaitu:
a. Standard direlasiakn secara lansung dengan biaya.
Contoh: sangat jelas bahwa atap tidak boleh dibiarkan mengalami kerusakan
yang sangat parah karena akan dapat meningkatkan jumlah pengeluaran
perbaikan nantinya.
b. Biaya pemeliharaan tidak meningkat secara signifikan seiring dengan
meningkatnya kerusakan.
Contoh : Pengecatan ulang dinding dalam akan memerlukan biaya lebih kecil
apabila dilakukan setelah umur 7 tahun daripada umur 5 tahun (jika dihitung
secara menyeluruh dengan mempertimbangkan fungsi dari komponen
bangunan).
2. Kedua adalah mengestimasi tingkat kerusakan masing-masing elemen dengan
memperhatikan kondisi dan umur setiap elemen bangunan.
3. Ketiga, memutuskan kebijaksanaa pemeliharaan yang akan diimplementasikan
untuk masing-masing elemen.
4. Keempat, menentukan biaya rata-rata per tahun untuk mengimplementasikan
kebijaksanaan pemeliharaan, dengan mejumlahkan iaya perawatan rata-rata per
tahun untuk masing-masing elemen.

E. Penganggaran biaya pemeliharaan

Penganggaran biaya dapat diartikan sebagai pernyataan dan atau kuantitatif
pendanaan yang disiapkan sebelum kebijaksanaan dijalankan dalam periode waktu
yang telah ditentukan untuk mencapai tujuan yang diinginkan.

Page 3 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

F. System control penganggaran biaya yang efektif

Kriteria yang harus dipenuhi untuk mendapatkannya:
1. Pemahaman yang jelas tentang sasaran dan order prioritasnya.
2. Analisa dan evaluasi yang sistematik terhadap keperluan dan permintaan.
3. Keseimbangan yang rasional antara permintaan dan sasaran yang ingin dicapai
dengan memperhatikan keterbatasan tenaga kerja, material, waktu, keahlian
manajerial dan pendanaan.
4. Penghindaran terhadap pemborosan sumber daya finansial.

G. Struktur biaya
Biaya dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Bedrock Costs, diadakan untuk merawat aset sehingga berada dalam kondisi dapat
digunakan, tanpa memperhatikan apakah property tersebut digunakan secara
produktif.
2. Programme Costs, diadakan melalui keputusan manajemen yang spesifik dengan
memandang peningkatan level aktifitas, teknologi operasional, kualitas lingkungan
dan citra hubungan masyarakat.
3. Operating Costs, diadakan melalui keputusan manajemen untuk memenuhi aturan
operasional suatu perusahaan.
4. Commited Costs, kelanjutan dari keputusan sebelumnya, dimana manajemen saat
ini sedikit atau tidak melakukan kontrol terhadap biaya tersebut.
5. Engineered Costs, biaya untuk pengukuran jumlah pekerjaan optimum dan aktifitas
di masa mendatang.

H. Anggaran dan perawatan bangunan

Tujuan manajemen adalah untuk meminimasi biaya yang terlalu bebas atau tidak tentu
penggunaannya, dan seharusnya ditentukan jumlah yang tepat untuk setiap tingkat
kegiatan.
Dalam menetapkan anggaran pemeliharaan bangunan, sering terjadi perhatian lebih
diberikan pada pengeluaran tahun yang lalu, dan sedikit perhatian pada kebutuhan
teknis.
Kurangnya perhatian pada hal-hal teknis biasanya menyebabkan jumlah pekerjaan
yang tidak terduga semakin banyak sehingga akan menyulitkan perencanaan dan
pengawasannya.
Page 4 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

Anggaran dan perawatan bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 komponen, dilihat

dari program rencana tahunan, yaitu :
1. Non recurring (tidak berulang)
2. Cyclical work
3. Service contract

I. Anggaran dan keuangan

Finansial dapat berasal dari capital/modal atau revenue/pendapatan. Modal biasanya
untuk membiayai pekerjaan baru dan pendapatan untuk membiayai running cost / biaya
rutin.
Kecenderungan sering terjadi adalah terlalu banyak perhatian pada pengurangan biaya
rutin untuk membiayai pekerjaan penggantian / perbaikan. Jika hal tersebut
berlangsung terus menerus maka jika terjadi gejolak pada pendapatan dapat
menggangu program kerja yang telah disusun, sementara penundaan pekerjaan berarti
peningkatan biaya dikemudian hari.
Untuk itu maka sebaiknya biaya modal, depresiasi dan biaya rutin harus sudah
diperhitungkan dalam perencanaan suatu proyek.

J. Pengawasa biaya
Proses pengawasan yang dilakukan manajemen harus mencangkup hal berikut :
1. Menetapkan standard kinerja pada level yang sesuai untuk mencapai tujuan yang
telah ditetapkan.
2. Mengukur kinerja aktual dan membandingkannya dengan standard.
3. Mengambil tindakan untuk mengatasi perbedaan antara aktual dengan standard.
Untuk mencapai pengawasan total biaya, kriteria berikut harus diperhatikan :
1. Pengetahuan akan hubungan anggaran dengan keuangan.
2. Adanya uraian anggaran dalam kapital dan revenue.
3. Diketahui faktor yang akan berpengaruh pada anggaran, termasuk rencana
pemeliharaan bangunan.
4. Metode perhitungan penggunaan dan penggunaan analisa DCFdari pengeluaran-
pengeluaran.
5. Evaluasi akibat dari pekerjaan-pekerjaan non pemeliharaan bangunan.
6. Pengawasan anggaran, termasuk rencana lengkap waktu pelaksanaan.
7. Penggunaan teknik costing yang paling kuat.
Page 5 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

K. Planned maintenance
Dalam konteks bangunan, kegiatan inspeksi merupakan yang terpenting dan treatment
perbaikan akan dilaksanakan apabila kerusakan ditemukan. Sementara itu kegiatan
rutin pemeliharaan tetap dilaksanakan pada tingkat yang minimal dibutuhkan.
Planned maintenance terbagi menjadi :
1. Preventive running maintenance, dilaksanakan jika komponen masih bekerja.
2. Corrective shutdown maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah tidak
bekerja.
3. Corrective break down maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah rusak.
Planned maintenance terdiri dari 2 komponen yang harus dilaksanakan secara
berimbang, diawasi dan dibuat catatannya; yaitu planned preventive maintenance dan
planned corrective maintenance.
Pada planned preventive maintenance, setiap item diidentifikasi sebelum terjadi
kerusakan atau kondisi sudah menurun dari standard. Sementara planned corrective
maintenance harus dilaksanakan dengan ketersediaan dana.
Program pemeliharaan seharusnya dilaksanakan secara preventif didasarkan pada
inspeksi regular dalam suatu interval waktu untuk mencegah kerusakan menjadi besar
karena terbengkalai / tidak ditangani.

L. Siklus inspeksi
Siklus inspeksi merupakan suatu komponen penting syarat suatu pemeliharaan
bangunan yang efektif. Pada umumnya supplier memberikan persyaratan siklus
inspeksi bagi setiap item elemen untuk suatu jangka waktu usianya.
Tujuan inspeksi adalah untuk mendeteksi kondisi kerusakan yang akan terjadi dari laju
kerusakan.
Pada pelaksanaan inspeksi, informasi berikut harus diperoleh yang juga berfungsi
sebagai awal inspeksi berikutnya, yaitu :
1. Posisi dan identifikasi elemen
2. Jenis pekerjaan yang diperlukan
3. Area yang akan terkena untuk pekerjaan
4. Perkiraan biaya total
5. Perkiraan waktu pekerjaan

Page 6 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

M. Program pemeliharaan
Untuk mempersiapkan suatu program diperlukan data kondisi umum keseluruhan
bangunan, tingkat pelayanan, dan pekerjaan yang sedang berlangsung, dimana hal
tersebut sebagai bahan perbandingan untuk kriteria yang dipakai.
Sebagai contoh program pemeLiharaan bangunan gedung Shell Center di South Bank
London didasarkan pada program 9 tahunan yang termasuk kebersihan, dekorasi
kembali dan perlengkapan bangunan.

N. Komputerisasi pemeliharaan
Penggunaan komputer adalah untuk pengolahan data dari inspeksi teknis dan
penyelesaian standard inspeksi untuk menghasilkan output kebutuhan pekerjaan
pemeliharaan bangunan untuk setiap spesifikasi item, jika perlu dapat dihubungkan
dengan masalah kontrak dokumen.
Keuntungan penggunaan komputer antara lain :
1. Mengurangi kebutuhan tenaga pegawai administrasi dan biaya manajemen.
2. Mengurangi kesalahan akibat human error.
3. Tersedia daftar periksa untuk masing-masing pekerjaan.
4. Memungkinkan updating yang cepat.
5. Dapat cepat diterapkan pada bangunan yang berbeda.
6. Menghubungkan berbagai fungsi manajerial.
7. Menyediakan berbagai kebutuhan data bagi manajemen.
Beberapa informasi yang dapat disajikan secara cepat oleh komputer adalah :
1. Pekerjaan yang masih berjalan dan telah selesai, untuk menghindarkan duplikasi
pekerjaan.
2. Pekerjaan detil dari kegiatan rutin.
3. Tren dan pola kerusakan.
4. Identifikasi dan pengaturan tugas yang memerlukan pre-inspeksi.
5. Tingkat penyelesaian masing-masing pekerjaan.
6. Updating data biaya secara otomatis, untuk pengawasan biaya dan anggaran.

O. Umpan balik pemeliharaan

Umpan balik dapat diterapkan dalam sistem manajemen dengan 2 cara :
1. Kepada tim desain, terutama informasi kesalahan desain, material atau
pengerjaan.
Page 7 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

2. Kepada tim pemeliharaan, solusi dihasilkan melalui diskusi.

Untuk memberikan umpan balik yang informatif, kerusakan sebaiknya dicatat dan
dilaporkan dalam bentuk simptom / gejala, diagnosis, prognosis /perkiraan kerusakan
berikut, dan usaha mengatasi.

P. Manual pemeliharaan
Kebanyakan bangunan telah mengalami perkembangan yang semakin kompleks
dewasa ini. Bentuk konstruksi banyak yang sudah memerlukan penanganan khusus
yang berbeda dari cara-cara konvensional.
Untuk memberikan informasi penanganan tersebut diperlukan manual pemeliharaan
yang jelas dan mencangkup seluruh pekerjaan yang dibutuhkan untuk menjaga
bangunan dalam kondisi baik.
1. Fungsi manual pemeliharaan
Manual yang komprehensif harus menyediakan 3 fungsi berikut :
a. Memungkinkan manajer properti untuk mengorganisir pekerjaan perbaikan
secara efektif dan ekonomis.
b. Memungkinkan pengguna bangunan untuk membersihkan dan melakukannya
dengan cara yang benar sehingga akan menghemat waktu.
c. Menciptakan hubungan saling menguntungkan tim desain proyek dan klien.
2. Isi manual pemeliharaan
Manual harus terdiri dari 3 bagian :
a. Catatan fisik bangunan dan lahan secara detail.
b. Jangka waktu dan siklus pemeliharaan untuk setiap elemen lengkap dengan
checklist, jadwal dan daftar sub kontrakor spesialis.
c. Instruksi pemeliharaan bagi pemakai.
3. Kandungan detilnya harus dilengkapi dengan :
a. Aspek legal dan kontrak. Termasuk tim desain, kontraktor, sub kontraktor, isi
kontrak dan garansi (jika ada).
b. Housekeeping. Detail finishing permukaan luar dan dalam, cara dan jadwal
pembersihan.
c. Operasional utilitas. Alat untuk mengopearsikan perkakas mekanikal, elektrikal,
beserta jadwal perawatan rutin dan periodik, alat ukur, katup dan lainnya harus
dicatat.

Page 8 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

d. Pemeliharaan dan perbaikan. Termasuk segala perlengkapan yang

tersembunyi.
e. Catatan pemeliharaan yang dilakukan.
f. Denah dan gambar-gambar. Untuk setiap lantai dan jumlah sesuai kebutuhan.
g. Informasi untuk kondisi darurat. Nama, alamat, nomor telepon untuk kontak
keadaan darurat, dan lokasi alat untuk keadaan darurat.
h. Brosur manufaktur. Termasuk pelayanan purna jual dan informasi penting
untuk membersihkan dan memelihara bangunan.
4. Kriteria manual pemeliharaan
Carnwath mendeskripsikan kriteria yang dapat digunakan sewaktu menyiapkan
manual pemeliharaan bangunan, yaitu :
a. kemudahan identifikasi,
b. penggunaan kode seminimal mungkin,
c. menggunakan singkatan yang mudah dimengerti,
d. gambar untuk drainase,
e. jalur saluran yang tertanam,
f. beban lantai,
g. lokasi pemadaman alarm kebakaran,
h. dan operasi umum mempermudah menjalankan pemeliharaan.
5. Bagian.komponen manual pemeliharaan
Manual tersebut dibagi dalam 3 bagian :
a. Spesifikasi bangunan dengan gambar petunjuk. Nama, posisi, warna cat,
material, daya listrik, dll.
b. Referensi pemeliharaan. Menjelaskan seluruh kebutuhan dan frekuensi
pemeliharaan dan kebersihan.
c. Rencana anggaran untuk program pemeliharaan bangunan dan anggaran saat
ini.
6. Contoh manual pemeliharaan
Contoh lain manual pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh manajemen
Clwyd dan Deeside adalah :
a. Riwayat singkat.
b. Spesifikasi singkat dari sistem, konstruksi dan material.
c. Denah dan potongan lantai.
d. Penjelasan renovasi, penambahan dan pekerjaan besar.
Page 9 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

e. Grafik biaya pemeliharaan bangunan sejak 1960.

f. Perkiraan biaya pemeliharaan bangunan tahunan untuk selama 10 tahun.
g. Statistik dari jumlah tempat tidur per luas ruangan.
h. Jadwal pengecatan dinding luar.
i. Jadwal ruangan.
Manual harus dapat memberikan analisa bagi suatu permasalahan secara cepat
dengan melakukan sesedikit mungkin pemeriksaan, dan mengusulkan suatu pekerjaan
perbaikan tanpa menyebabkan kerusakan besar di tempat lain.
Segala bahan finishing harus dibersihkan sesuai instruksi dari pabrik, kesalahan
treatment dapat mengurangi usia bahan.
Berhasilnya suatu manual sangat bergantung dari tersedianya literatur/informasi dari
manufaktur dan ketersediaan layanan purna jual.

Page 10 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

Bab II
Langkah-langkah Perencanaan Pemeliharaan Bangunan

Langkah-langkah perencanaan pemeliharaan

Policy Formulation

Budgeting/Costing

Programming

Execution

Supervision/Controlling

Feedback

A. Policy formulation
1. Tujuan Organisasi
2. Standard kebutuhan minimal
3. Persyaratan hukum
4. Pelaksanaan pekerjaan
5. Biaya dan metode pembiayaan

B. Budgeting/Costing
1. Keadaan ekonomi
2. kadar hunian / occupancy rate
3. Biaya pengurusan
4. Tingkat sewa
5. Keberadaan aktifitas lain
Biaya pemeliharaan bangunan
1. Biaya pegawai, yang harus dipertimbangkan : Jumlah pegawai, besar gaji / lembur,
kenaikan gaji, asuransi, perlengkapan / seragam, transportasi / konsumsi, training

Page 11 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

2. Biaya pemeliharaan, tergantung pada : planned atau unplanned, sistem yang

tersedia
3. Biaya Operasional: Listrik, telepon, fax, perlengkapan kantor, pajak, dll
4. Biaya tak terduga
Service Charge : 40 – 55 % dari tingkat sewa.
Bentuk penyusunan anggaran:
1. Cost Plus
Menggunakan prosentase tertentu yang disetujui.
Kelebihan :
a. Kontrol atas pengeluaran
b. Insentif dan pelatihan dapat dimasukkan
Kekurangan :
a. Pembelanjaan rutin tidak menentu
b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu
c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran
d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja
2. Comprehensive
Merupakan biaya tetap per periodik
Kelebihan :
e. Jumlah konstan
f. Otorita penuh manager bangunan
g. Gejolak biaya dikendalikan oleh manager
h. Kecepatan kerja dapat dikendalikan
i. Seluruh pekerjaan dapat ditampung dalam anggaran
j. Insentif dapat dikendalikan
Kekurangan :
a. Kecendrungan menghemat biaya oleh manager
b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu
c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran
d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja
3. Historical Factor
Menggunakan data anggaran masa lalu dari bangunan sejenis.
Data-data :

Page 12 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

a. Keluasan bangunan : keluasan lantai kotor (gross area), lantai umum (common
area), lantai sewa (rentable area), taman, parkir, areal tidak ber-AC.
b. Peralatan yang terpasang : jenis, kapasitas dan jumlahnya.
c. Jenis service yang diberikan
d. Waktu operasi bangunan
e. data lain yang berkaitan
Kelebihan :
a. Cepat dalam penyusunan
b. Murah biaya pekerjaan
Kekurangan :
a. Perlu penyesuaian jika sistem berbeda
b. Tidak memperhatikan perkembangan

C. Perancangan sistematik
Tujuan :
1. Menghasilkan rancangan optimal bagi komponen bangunan
2. Minimalisasi biaya pemeliharaan
3. Sinergi seluruh sumber daya untuk pelaksanaan pekerjaan
4. Perbaikan kerja melalui feedback / umpan balik
Metode : menggunakan peringkat perancangan.
1. Peringkat pertama
a. Inventarisasi komponen terpasang
b. Memberikan kode bagi setiap peralatan
c. Membuat klasifikasi berdasarkan keperluan
d. Mempelajari manual pemeliharaan
e. Membuat catatan daftar ganti komponen
f. Membuat metode pelaksanaan pekerjaan
g. Membuat penjadwalan kerja rutin
h. Membuat daftar belanja komponen
2. Peringkat kedua
a. Merancang tempat penyimpanan dan pengawasannya
b. Menyusun penyesuaian jadwal kerja
c. Membagi tugas antar pekerja
d. Membuat tim-tim tugas
Page 13 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

e. Mengkaji ulang pelaksanaan tugas

f. Menjelaskan tugas dan posisi ke setiap pegawai
3. Peringkat ketiga
a. Mendata semua kerja peralatan
b. Membuat standard kerja untuk setiap pekerjaan
c. Memberi kode alat dan penyusunan pada gudang
4. Peringkat keempat
a. Membuat standard waktu pekerjaan
b. Melaksanakan sepenuhnya pekerjaan berdasarkan rencana

D. Pengawasan dalam pemeliharaan bangunan

Tujuan :
1. Untuk mendata masalah yang terjadi
2. Untuk mengurangi terjadinya masalah yang lebih besar
3. Untuk mencari solusi yang paling optimal dari masalah
Objek Pengawasan :
4. Biaya: Gaji, kontrak, alat, fasilitas, sparepart
5. Pekerja: waktu, pembagian, cuti, shift kerja
6. Sparepart: Pengadaan, penyimpanan, penggunaan
7. Keselamatan: Asuransi, peraturan keselamatan, pengobatan

E. Feedback
Cara :
1. Langsung kepada tim desain
Kesalahan desain, kesalahan pelaksanaan, kesalahan penggunaan material
2. Diskusi intern
Tentang segala hal yang berasal dari berbagai pihak.

F. Contoh pemeliharaan bangunan

Diketahui : Gedung Perkantoran
Bangunan :
Jumlah lantai 30 lt
Luas Bangunan 60.000 m2
Areal Sewa 90%
Page 14 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

Areal Penunjang 10%

Tanah :
Luas taman 3.000 m2
Luas parkir 8.000 m2
Luas tanah lainnya 4.000 m2
Investasi tanah dan bangunan 45.000.000 US$
Rental charge 20 US$ / bulan / m2
Maintenance charge 25% dari rental charge

Perhitungan :
Biaya perawatan per bulan
Areal sewa = 90% x 60.000 m2 = 54.000 m2
Maintenance charge = 25% x 20 US$ = 7,50 US$/bulan/m2
Maintenance cost = 7,50 US$ x 54.000 m2 = 405.000 US$/bulan
Komposisi biaya :
Pemeliharaan 94% = 380.700 US$ / bulan
Pengelolaan/manaj 6% = 24.300 US$/ bulan
NO. KOMPONEN KOMP HARGA (US$/bln)

1 Elektrikal dan pengelolaan air bersih 35% 141.750

2 Operasi dan perawatan 15% 50.750

3 Keamanan dan keselamatan kerja 2% 8.100

4 Pengendalian lingkungan 5% 20.250

5 Jasa kebersihan : 35% 141.700

 Sanitarial 40% 56.700

 Kebersihan eksterior 10% 14.175
 Karpet 3% 4.253
 Langit-langit 30% 42.525
 Ventilasi dan ducting 15% 21.263
 Atap 2% 2.835
6 Taman 2% 8.100

94% 380.700

Biaya Pengelolaan/Manajemen 6% 24.300

Total 100% 405.000

Page 15 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

Bab III
Kontrak dan Tender

A. Definisi kontrak
Kontrak berasal dari bahasa Latin contractum yang artinya mengerjakan bersama.
Kontrak dapat didefinisikan sebagai perjanjian yang melibatkan dua atau lebih pihak,
dimana salah satu pihak melakukan kewajiban tertentu bagi pihak lain atas imbalan
tertentu dari pihak lain tersebut.
Perjanjian akan menjadi kontrak jika :
1. Diikuti dengan adanya tindakan dari pihak-pihak yang membuat perjanjian.
2. Memiliki kekuatan hukum yang mengikat pihak-pihak yang terkait.
3. Memungkinkan dilaksanakan tanpa melanggar hukum.

B. Validitas Kontrak
Sah atau tidak sahnya suatu kontrak jika kondisi berikut dipenuhi :
1. Ada penawaran yang dibuat oleh seseorang (pihak yang menawarkan / offeror) dan
penerima dari tawaran (offeree). Selanjutnya penawaran haruslah pasti / tegas, dan
dibuat dengan maksud untuk membuat kontrak yang mengikat.
2. Kontrak harus memiliki bentuk berupa naskah resmi / dokumen tertulis,
ditandatangani dan distempel. Kontrak seperti ini disebut kontrak formal. Jika tidak
dalam bentuk naskah resmi, harus didukung dengan pertimbangan tertentu, yang
disebut kontrak sederhana.
3. Semua pihak yang terlibat kontrak secara hukum harus memenuhi syarat untuk
melaksanakan kewajiban kontrak.
4. Persetujuan yang diberikan oleh pihak-pihak yang terlibat harus asli, tidak ada
unsur penipuan, salah interprestasi, di bawah paksaan, dll.
5. Subjek kontrak tidak boleh melanggar hukum.

C. Kontrak perTermin
Dilakukan jika terdapat batasan legal / peraturan, sehingga pekerjaan tidak dapat
dilakukan sebagai satu kontrak utuh, sehingga harus dibagi-bagi dalam termin-termin
pekerjaan dengan batasan tipe, waktu dan tarif pekerjaan.
Bentuk termin

Page 16 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

Terukur
•nilai
nilai kontrak didasarkan pada volume pekerjaan terhadap tarif-tarif.
tarif
•umum
umum dilakukan pada pekerjaan perawatan dan pekerjaa
tambahan baru

Hari Kerja •nilai

nilai kontrak didasarkan pada jumlah hari kerja
•digunakan pada pekerjaan kecil

Khusus •nilai
nilai kontrak didasarkan pada suatu pekerjaan khusus tertentu,
misalya inspeksi lift

D. Pelanggaran kontrak
Jika terjadi pelanggaran kontrak, maka bentuk penyelesaiannya (secara pengadilan)
dapat berupa :
1. Ganti Rugi
Perintah untuk mengganti rugi (umumnya dalam bentuk uang) yang setara dengan
posisi jika kontrak berlangsung.
2. Membayar hutang
Perintah untuk membayar hutang (menggunakan peraturan tentang hutang).
3. Performansi khusus
Perintah untuk melaksanakan suatu tindakan khusus tertentu (dapat berupa bagian
dari perjanjian).
4. Pelarangan
Perintah untuk membatalkan suatu tindakan yang dinilai merugikan pihak lain.
5. Pembatalan
Perintah untuk membatalkan kontrak, seolah-olah
seolah olah kontrak tidak pernah terjadi.

E. Jenis Kontrak
1. Cost plus contract/Cost Reimbursement/Price Cost
Prinsipnya adalah nilai kontrak keseluruhan ditambah harga tertentu sebagai fee
bagi kontraktor

Page 17 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

Cost plus
Percentage Cntract
• Nilai kontrak = Biaya + % biaya

Cost plus Fixed Fee

• Nilai kontrak = Biaya + Harga Tetap
Contract

Cost plus • Nilai Kontrak = Biaya + Fluctuating

Fluctuating Contract Fee
2. Target Cost Contract
Prinsipnya nilai kontrak adalah biaya ditambah fee tertentu berupa prosentase dari
target harga pada Bill of Quantity. Sebagai rangsangan bagi kontraktor terdapat
tambahan bonus atau pengurangan berupa denda.

Target Cost • Nilai kontrak = Biaya ± (% ×

Contract target biaya)
3. Fixed Price Contract
Prinsipnya adalah nilai kontrak merupakan harga tetap. Kontraktor menghitung
keuntungannya dengan beberapa cara : tarif tertentu, perkiraan, atau dari item rinci
pekerjaan.
4. Contract Based On Drawing dan Spesification
Prinsipnya adalah nilai kontrak tetap dan kontraktor berkewajiban membangun
sesuai gambar dan spesifikasi. Sering disebut dengan “lumpsum”.
Contoh: pekerjaan pondasi dihitung biayanya dalam satuan m3 (RpA/m3)
5. Design and Building Contract
Prinsipnya adalah nilai kontrak
kontrak adalah untuk perencanaan (konsultan) dan
pembangunan (kontraktor) sekaligus.

F. Pihak yang terlibat

1. Employer, Client (majikan, pemilik)
a. orang pribadi atau badan
b. pihak yang membayar untuk pekerjaan

Page 18 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

c. tidak memiliki hubungan kontraktor dengan sub kontraktor

2. Architect (arsitek)
a. merumuskan kebutuhan klien
b. sebagai technical agent bagi pemilik
c. memberi nasihat pemilihan kontraktor/ sub kontraktor
d. menyiapkan gambar dan spesifikasi
e. membuat Bill of Quantity
f. supervisi pekerjaan
g. menyiapkan tindakan mengatasi masalah teknis
h. menyiapkan tindakan alternatif
3. Engineer (teknisi)
a. sebagai technical agent pekerjaan khusus
b. menyiapkan gambar dan spesifikasi pekerjaan khusus
c. supervisi pekerjaan khusus
d. membuat laporan pada arsitek
4. Quantity Surveyor
a. memberikan nasihat implikasi desain pada biaya
b. pengendalian biaya pelaksanaan
c. penilaian pekerjaan di lapangan
5. Contractor (kontraktor)
a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan
b. menerima instruksi dari arsitek atau QS
6. Sub Contractor (sub kontraktor)
a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan khusus
b. menerima instruksi dari kontraktor (utama)
c. hubungan kontrak dengan kontraktor (utama)
7. Contractor’s Suvervisory Staff (personil kontraktor pengawas)
a. mengorganisasi pekerjaan di lapangan
b. memastikan efisiensi penggunaan material dan alat
c. membuat report progress
8. Clerk of Work (pelaksana)
a. merupakan wakil pemilik di lapangan
b. memastikan pekerjaan dilakukan sesuai spesifikasi

Page 19 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

9. Building Control Officer (petugas pengawas bang.)

a. bekerja untuk pemda
b. memastikan bangunan mengikuti peraturan teknis

G. Tahap proyek bangunan

Tahap Persiapan
Tahap Penggunaan
Konstruksi
Tahap
Kontrak/Tender
Tahap
Perencanaan

Tahap
Briefing

1. Tahap Briefing
a. Klien menjelaskan berbagai hal tentang projek, antara lain : fungsi proyek dan
batas biaya.
b. sarana bagi tim pembangun menafsirkan keinginan proyek
2. Tahap Perancangan
Tim perencana menafsirkan keinginan klien dalam bentuk : rancangan tata letak,
metode konstruksi dan rasionalisasi biaya
3. Tahap Kontrak / Tender
Penunjukan tim kontraktor yang akan melaksanakan konstruksi
4. Tahap Konstruksi
Pelaksanaan konstruksi dalam batasan biaya, waktu dan kualitas yang telah
disepakati
5. Tahap Persiapan Penggunaan
Menjamin bangunan sesuai dokumen kontrak dan semua fasilitas terpasang dan
bekerja normal

Page 20 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

H. Tahap tender
Adalah tahap menentukan dan menunjuk kontraktor yang bersaing dari beberapa
peserta tender yang lulus pra kualifikasi.
1. Tahap pra kualifikasi :
adalah tahap penyaringan kontraktor yang sesuai dengan kualifikasi proyek,
meliputi :
a. kompetensi
b. pengalaman
c. keuangan, dll
2. Pelaksanaan tender :
a. Iklan (terpilih): tender kompetitif untuk seluruh kontraktor
b. Undangan (terpilih): dengan beberapa kontraktor pilihan
c. Negosiasi (tertutup): dengan suatu kontraktor pilihan

I. Dokumen Kontrak
Merupakan dokumen legal yang mengendalikan tugas dan tanggung jawab
pihak yang terlibat dalam kontrak.
Merupakan dasar utama bagi pengendalian kontrak.
Dokumen kontrak terdiri dari :
1. Naskah Perjanjian
Perjanjian formal antara pihak terlibat.
a. Kontraktor : pembangunan, penyelesaian, dan pemeliharaan
b. Klien : membayar fee kontraktor
2. Persyaratan Kontrak
Mengatur hubungan kerja, pekerjaan yang disetujui, hak dan kewajiban
3. Spesifikasi
Sebagai referensi pelaksanaan pekerjaan. Antara lain : detailing, kualitas bahan,
kualitas pekerjaan, metode konstruksi.
4. Bill of Quantity
Berisi jadwal pelaksanaan item pekerjaan, kuantitas pekerjaan, biaya / keuntungan.
5. Gambar Kontrak
Berupa gambar-gambar teknis antara lain : site, topografi, drainase. Menggunakan
beberapa skala, antara lain : 1 : 1000, 1 : 200, 1 : 50, dll.
Page 21 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

J. Prosedur tender
Sasaran ideal tender: menjamin terjadinya kompetisi dan evaluasi yang adil
Contoh kegiatan tender:

Pemilihan kontraktor mempertimbangkan :

*) harga terendah *) kualifikasi / bonafiditas kontraktor
*) mutu pekerjaan di masa lalu *) waktu penyelesaian yang diusulkan

K. Prosedur pada kontrak

1. Pengadaan Kontrak
Adalah prosedur pengesahan kontrak, dimana pihak-pihak
pihak pihak menandatangani
dokumen kontrak dan mendapat copy-nya.
copy
2. Perubahan
Adalah prosedur permintaan perubahan gambar atau desain susulan dari arsitek,
engineer dan QS pada kontraktor.
3. Sertifikasi
Adalah prosedur penilaian volume dan nilai pekerjaan oleh QS yang telah
diselesaikan kontraktor per periode.
4. Hari Kerja
Adalah prosedur penilaian penggunaan hari kerja oleh QS sebagai dasar
pembayaran harian.
5. Gugatan
Adalah prosedur perubahan nilai kontrak karena adanya perubahan susulan dari
arsitek / engineer.
6. Formula Penyesuai Harga

Page 22 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

Adalah prosedur perubahan harga akibat

akibat adanya fluktuasi harga material atau
tenaga kerja.
7. Perhitungan Akhir
Adalah prosedur sertifikasi akhir dari seluruh pekerjaan.

L. Langkah-langkah
langkah dari perencanaan sampai dengan kontrak
(R. Chudly, The Maintenance and Adaptation of Building)

Page 23 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

Bab IV
Organisasi Pemeliharaan Bangunan

Merupakan lingkup kerja Manajemen Properti. Ada 3 model pemeliharaan bangunan yaitu:
1. Internal / in – house / direct labour
2. External / contract – out / indirect labour / contractor
3. Kombinasi kedua di atas

A. Model peeliharaan bangunan:

1. In house
 Dibentuk oleh pemilik property
 Sub struktur (orang dalam) dari organisasi
 Hubungan kerja : majikan (employer) – pekerja (employee)
Kelebihan :
a. Pengawasan atas seluruh aktifitas dan kualitas kerja
b. Fleksibilitas kerja
c. Standard kerja dapat ditentukan
d. Standard kelengkapan kerja dapat ditentukan
e. Peningkatan produktifitas dengan insentif
f. Cocok untuk pekerjaan mendesak dan khusus
Kekurangan :
a. Harus menyediakan sarana dan administrasi fasilitas : kantin, bengkel, tempat
kerja, transportasi dan akuntasi.
b. Harus membuat standard pengawasan kerja : program kerja yang ekonomis,
produktifitas, kualitas kerja.
c. Manajemen harus efisien
d. Harus membina hubungan kerja dan komunikasi.

Page 24 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

2. Contract Out
 Pekerjaan Pemeliharaan Bangunan dilakukan oleh kontraktor (perusahaan PB)
yang ditunjuk oleh pemilik melalui proses tender.
 Kontraktor PB akan menyediakan : tenaga kerja, material, peralatan
berdasarkan spesifikasi kerja.
 Hubungan kerja : pemberi tugas (principal) – agen (agent)
Pekerjaan :
a. Memproses order secara efisien
b. Membina komunikasi dengan owner
c. Manajemen stok barang
d. Penempatan pekerja
Lingkup Kerja:
a. Cleaning f. Electrical
b. Securiti g. Cooling Tower treatment
c. Parking h. Pest Control
d. Building Automation i. System Rectification
e. Lift / Escalator j. Fire Fighting

Page 25 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

B. Pertimbangan penggunaan:
1. Bentuk konstruksi
2. Penggunaan bangunan
3. Kebijaksanaan perawatan
4. Biaya pelaksanaan
5. Ketersediaan tenaga kerja
6. Lokasi bangunan
7. Tipe bangunan
8. jenis / fluktuasi pekerjaan
a. in – house ; emergency, scheduled
b. contract out : seasonal, special, long term

C. Menurut Christer Idhammar (www.idcon.com)

(
1. Variabilitas beban kerja
Semakin baik manajemen beban kerja sumber daya yang kita miliki, semakin
sedikit pekerjaan yang harus dikontrakkan. Dalam pekerjaan rutin apabila sistem
pemeliharaan pencegahan yang dimiliki bagus maka perubahan pada beban kerja
tidak banyak sehingga tidak perlu dikontrakkan. Namun apabila suatu pekerjaan

Page 26 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

menyebabkan perubahan beban kerja yang sangat besar, maka pekerjaan tersebut
perlu dikontrakkan pada kontraktor.
2. Jadwal kerja rutin terhenti.
Selama jadwal kerja rutin terhenti karena sesuatu hal, sangat llumrah apabila kita
menggunakan tenaga kontraktor untuk melanjutkan sementara.
3. ‘Core business philosophy’.
Kebanyakan perusahaan, menganggap maintenance bukanlah core business
mereka, sehingga pekerjaan tersebut dikontrakkan ke pihak lain.
4. Kemampuan tenaga
a kerja.
Untuk pekerjaan pemeliharaan yang khusus sangat tidak mungkin untuk
mentraining pekerja yang kita miliki untuk pekerjaan tersebut karena sangat jarang
kita lakukan, sehingga lebih baik dikontrakkan ke pihak lain.

D. Kebutuhan Biaya:

E. Pendayagunaan In House
1. Mengurangi / membatasi waktu terbuang akibat menunggu material, transportasi
dan perjalanan antar pekerjaan.
2. Monitoring skema pembayaran insentif.
3. Peningkatan kualitas program dan jadwal pekerjaan skala besar.
4. Rasionalisasi temapt kerja, lokasi gudang,
g dan transportasi
5. Review metode kerja untuk memaksimalkan fleksibilitas dan meminimalkan
penggunaan material.
6. Pengaturan area kerja untuk : maksimalisasi pelayanan dan minimalisasi biaya.

Page 27 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

Bab V
Pelaksanaan Pemeliharaan Bangunan

A. Pengaturan Pekerjaan Pemeliharaan

 Dilakukan setelah perencanaan pemeliharaan
 Harus dilakukan secara rapi dan teratur
 Penggunaan komputer, banyak tersedia software yang didesain khusus untuk
pengaturan sistem pemeliharaan bangunan
 Sistem tersebut mengatur 2 hal penting yaitu pengaturan pendanaan dan pekerjaan
teknis.
 Sistem pemeliharaan bangunan tidak akan berarti apa-apa jika tidak ada data yang
diinput ke sistem tersebut. Data dari sisi pendanaan tentunya berupa pemasukan
dan pengeluaran dana pemeliharaan. Sementara dari sisi teknis, datanya dapat
berupa pengaduan / pemberitahuan dari tenant / occupant atau temuan dari staff
pemeliharaan sendiri (hasil inspeksi).

B. Pelaksanaan Dengan Sumber Daya Sendiri (In-House)

 Apakah jika ada kerusakan semua ditanggung oleh pihak pemilik ataukah penyewa
/ penghuni bertanggungjawab terhadap beberapa kerusakan bangunan.
 Keputusan urgensi pekerjaan, apakah kerusakan langsung ditangani ataukah
menunggu sampai siklus pemeliharaan berikutnya.
 Keputusan ‘response time’ terhadap penyewa untuk pekerjaan non emergency.
Sebagian besar sistem pemeliharaan dengan sumber daya sendiri dioperasikan dalam
bentuk ‘job ticket’, request / order form, dimana staff pemeliharaan hanya melakukan
pekerjaan yang ada pada form tersebut.

C. Pelaksanaan Pemeliharaan oleh Kontraktor (Contract Out)

 Kontraktor pemeliharaan harus dapat menjalankan semua perintah dan pesanan
dari pemilik secara efisien.
 Komunikasi yang efektif penting antara kontraktor dengan pemilik maupun
kontraktor dengan staffnya.
 Operasional pemeliharaan disebarkan secara efektif (beban kerja, ketersediaan
material dan tenaga kerja).

Page 28 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

 Sistem biaya yang teratur serta analisis biaya yang memadai harus dilakukan.
 Untuk mendapatkan data bagi sistem biaya, kontraktor mendapatkannya melalui
elemen dasar biaya berikut ini :
i. biaya buruh / tenaga kerja : dari lembar kerja mingguan
ii. biaya material : dari faktur belanja
iii. biaya transportasi : dari lembar kerja pengemudi
iv. ongkos lainnya : dari klaim, voucher, dll
v. upah dan potongan lainnya : seperti air, listirk, dll

D. Peralatan dan Pekerja Pemeliharaan

 Baik kontraktor maupun departemen pemeliharaan dalam suatu perusahaan (in–
house) memerlukan peralatan dan pekerja yang memadai untuk melaksanakan
pekerjaan pemeliharaan.
 Harus diputuskan apakah membeli atau menyewa peralatan. Idealnya peralatan
yang digunakan secara rutin harus dimiliki sendiri dan yang tidak sering digunakan
bisa sewa ke pihak lain.

E. Material dan Kontrol Stok

Operasional pemeliharaan perlu ditopang dengan suplai material yang tetap dan tipe
yang benar dan waktu tunggu yang tidak terlalu lama.
Ada beberapa pertanyaan mendasar yang harus dipertimbangkan berkaitan dengan
material dan stok :
1. Tipe material yang bagaimana yang harus disimpan di gudang dan kuantitasnya
berapa?
2. Pada tingkatan keberapa material tersebut sudah harus dipesan lagi dan dalam
jumlah berapa?
3. Bagaimana menyeimbangkan antara diskon yang diperoleh karena pembelian
dalam jumlah banyak dengan biaya penyimpanannya?
4. Dimanakah harusnya material disimpan apakah di sub gudang atau gudang
sentral?
5. Material yang mana yang secara ekomonis lebih baik dihantar langsung ke lokasi
daripada disimpan di gudang?

Page 29 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

F. Manajemen Pekerjaan Pemeliharaan (untuk Bangunan Hunian)

1. Thurley dan Richardson menyatakan ada beberapa permasalahan dalam
manajemen pekerjaan pemeliharaan :
a. Masalah komunikasi antara penyewa dan pihak manajemen
b. Standard pemeliharaan sangat jarang didefinisikan dengan jelas dan secara
umum dapat diterima.
c. Pemeliharaan terkadang dipengaruhi oleh faktor pendanaan dan terkadang
perencanaan yang sudah ditentukan dialihkan dananya untuk kegiatan lain.
d. Kesulitan dalam mendapatkan data kontrol yang memadai untuk manajemen
pemeliharaan.
2. Fox mengidentifikasi beberapa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan bangunan
hunian :
a. Seluruh perbaikan, kecuali yang disebabkan oleh kelalaian penyewa, idealnya
menjadi tanggungjawab pihak manajemen.
b. Kebanyakan pasangan bekerja di luar dan akses hanya diberikan jika ada
perjanjian.
c. Banyak waktu harus disediakan untuk melakukan inspeksi rutin untuk
memastikan semua pelayanan berjalan dengan baik sebelum dikeluhkan oleh
penyewa.
d. Sangat disarankan untuk menetapkan ‘acceptable standardd’ dalam melakukan
pemeliharaan bangunan hunian.
e. Pihak manajemen harus memastikan stok material pemeliharaan selalu
tersedia.
f. Penyewa disarankan untuk memperhatikan pemeliharaan tempat huniannya
sendiri, dan pihak manajemen sebaiknya mengajak penyewa untuk
mendiskusikan pemeliharaan areal yang bersifat umum misalnya dari sisi
prioritas penanganannya.

G. Tingkat Kemajuan (Progress) Pekerjaan Pemeliharaan

 Untuk memantau kemajuan pekerjaan pemeliharaan secara rutin, harus disediakan
grafik tingkat kemajuan pekerjaan.
 Keberadaan pekerja, material dan peralatan merupakan kunci utama dalam
menentukan waktu selesainya pekerjaan.

Page 30 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

 Langkah awal adalah menentukan pelaksana dari operasional pemeliharaan yang

bervariasi, yang mana dijalankan oleh kontraktor dan yang mana dilaksanakan oleh
sub kontraktor.
 Perkiraan waktu penyelesaian masing-masing pekerjaan dimasukkan kedalam
grafik. Pada beberapa kasus, ada pekerjaan tertentu yang baru bisa dilaksanakan
jika pekerjaan lain telah dilakukan.
 Kapasitas penyimpanan material pada lokasi juga menentukan kecepatan
penyelesaian pekerjaan.
 Selanjutnya grafik kemajuan ini akan dipasang selama proyek berlangsung untuk
melakukan pencatatan kemajuan pekerjaan.
Metode untuk mengontrol pekerjaan pemeliharaan bangunan:
1. Metode “Critical Path”
 Umum digunakan dalam mengorganisasi dan mengontrol pekerjaan
pemeliharaan, setiap pekerjaan ditampilkan dalam bentuk diagram sehingga
memungkinkan setiap permasalahan yang mendasar dapat dilihat secara
terpisah-pisah.
 Melalui diagram ini dapat dihitung waktu yang diperlukan untuk mengerjakan
proyek secara keseluruhan (berdasarkan penjumlahan waktu masing-masing
pekerjaan), dapat ditentukan bagian-bagian yang kritis (yang harus dipercepat
pengerjaannya), dan pekerjaan yang tidak kritis (pekerjaan yang masih ada
toleransi batas waktu pengerjannya).
Beberapa keuntungan dengan menggunakan metode ini:
a. Mempermudah pengawasan setiap pekerjaan
b. Memperlihatkan hubungan timbal balik setiap pekerjaan, dan memungkinkan
setiap orang melihat tidak hanya rencana keseluruhan tetapi posisi pekerjaan
yang dikerjakannya dalam proyek dipengaruhi oleh pekerjaan yang mana, dan
pekerjaan yang ia kerjakan mempengaruhi pekerjaan siapa.
c. Dapat dengan mudah mencari alternatif metode lain untuk satu pekerjaan
tertentu.
d. Kebutuhan peralatan maupun pekerja secara total dapat dengan mudah
ditentukan.
2. Insentif Pemeliharaan

Page 31 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

 Tujuan untuk mendapatkan nilai maksimum dari uang yang dikeluarkan untuk
pemeliharaan, atau dengan kata lain untuk mendapatkan efisiensi maksimum
dalam pemeliharaan.
 Insentif dapat dikatakan sebagai hubungan antara upah pekerja dan hasil
kerjanya; majikan mendapatkan keuntungan dari peningkatan produktifitas
sementara pekerja mendapatkan gaji yang lebih tinggi.
Beberapa prinsip yang harus diperhatikan dalam memformulasikan insentif:
a. Insentif harus adil bagi semua pihak.
b. Bonus yang dibayarkan harus sesuai dengan usaha yang dikeluarkan.
c. Standard performansi yang diinginkan agar mendapatkan bonus harus realistis
dan dapat dicapai oleh kebanyakan pekerja.
d. Bonus tidak boleh dipengaruhi oleh hal-hal diluar kontrol operasional.
e. Pembayaran bonus harus segera dilakukan setelah pekerjaan selesai
dikerjakan.
f. Skema insentif harus permanen.
g. Pihak pekerja harus bisa menghitung bonusnya sendiri.
h. Insentif harus disetujui oleh manajemen, pekerja dan supervisor.

Metode Menentukan Bonus

Ada beberapa metode yang digunakan antara lain:
i. Pengeluaran atau biaya untuk pelaksanaan pekerjaan.
j. Penggunaan material dalam pelaksanaan pekerjaan.
k. Pesanan barang.
l. Standard waktu.

Page 32 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

Bab VI
Nilai Ekonomis Kualitatif

A. Latar Belakang

B. Kualitas
Totalitas sifat dari suatu bangunan yang memungkinkan bangunan tersebut untuk
memenuhi kebutuhan, termasuk cara dimana masing masing
masing-masing sifat dikaitkan,
diseimbangkan maupun digabungkan dalam keseluruhan bangunan dan keadaan
lingkungannya.
Aspek kualitas:
1. Sifat luar (Pengaruh
Pengaruh timbal balik dengan lingkungan).
2. Sifat penampilan (Beroperasi efisien, kondisi memadai
memadai bagi pemakai).
3. Estetika / kenyamanan (Standard lebih dari hanya memenuhi kebutuhan).

Page 33 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

C. Kualitas dalam konstruksi

D. Pengendalian Kualitas

E. Factor Kualitas
1. Market : Perbedaan dari produsen
2. Men : Orang yang tepat pada suatu pekerjaan
3. Money : Uang setara kualitas
4. Management : Penetapan kebijaksanaan kualitas
5. Method : Metode dengan toleransi yang diinginkan
6. Machine : Mesin yang tepat dan efisien

Page 34 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

F. Standard Kualitas

untuk mencapai sasaran praktis, faktual dan

Tujuan
dapat diukur

Variabel : Nilai set tertentu yang dapat diukur,

objektif, mudah dikontrol. Contoh: sifat, bahan,
dimensi.

kKasifikasi

Atribut : Karakter kualitatif, subjektif. susah

dikontrol. Contoh: warna, penampilan.

dimensi
lapisan penampilan
penutup

Identifikasi
Kualitas
daya kerja Melalui (BQ)
kekuatan

material stabilitas

Page 35 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

Bab VII
Ekonomi Pemeliharaan Bangunan

A. Life Cycle Costing (LCC))

LCC adalah suatu metode untuk mengevaluasi alternatif investasi proyek bangunan
yang didasarkan pada biaya inisial, operasional dan biaya pemeliharaan selama umur
ekonomis bangunan tersebut. (A.S. Rakhra – www.nrc.ca).
Pada bangunan baru LCC digunakan untuk mengevaluasi pilihan desain, lokasi dan
material yang didasarkan pada TLCC (total life cycle costs).
Pada bangunan yang sudah ada biasanya digunakan untuk : perbandingan antara
merehabilitasi vs membangun ulang kembali, menentukan seberapa besar (pekerjaan)
rehabilitasi harus dilakukan untuk mendapat keuntungan yang maksimum, dan
menentukan metode apa yang terbaik untuk melakukan rehabilitasi.

 First Costs
Adalah seluruh biaya investasi termasuk biaya lahan, instalasi d
dan konstruksi.
 Future Costs
Dapat dibagi 2 yaitu : Energy Costs (biaya untuk pemanas, pendingin dan
pencahayaan bangunan) dan Non Energy Costs (biaya perawatan, perbaikan dan
penggantian komponen bangunan).
 Salvage Value
Nilai aset pada akhir umur ekonomi

B. Analisis LCC memerlukan langkah-langkah

langkah berikut :
1. Menentukan tujuan dan batasan dari analisis
2. Identifikasi pilihan untuk mencapai tujuan
3. Menentukan asumsi-asumsi
asumsi
4. Identifikasi dan estimasi biaya relevan
5. Konversi seluruh biaya pada nilai rupiah yang tetap
6. Bandingkan TLCC setiap pilihan, dan pilih yang paling rendah.
7. Analisa tingkat sensitifitas hasil terhadap asumsi awal.

Page 36 of 38
 Pemeliharaan Banugnan

C. Beberapa Penggunaan LCC

1. Desain bangunan
Desain bangunan yang paling optimum menurut TLCC adalah yang memiliki TLCC
paling rendah.
2. Penghematan Energi
TLCC - kaitannya dengan penghematan energi - dapat digunakan untuk menjawab
beberapa pertanyaan berikut : bagaimana memilih teknik penghematan energi
yang paling baik ?, berapa investasi yang harus dikeluarkan untuk penghematan
energi ?, kombinasi yang bagaimana yang terbaik untuk penghematan energi ?
3. Rehabilitasi dan TLCC
Metode TLCC dapat digunakan untuk membantu memutuskan apakah suatu
bangunan perlu direhabilitasi ataukah dibangun ulang.

D. Permasalahan LCC
1. Estimasi Biaya
Kesulitan untuk mengestimasi lifetime costs. Menentukan initial costs tidak terlalu
susah dibandingkan dengan future maintenance costs dan operation costs. Biaya
perawatan peralatan, mesin dan bangunan dapat dibedakan menjadi biaya
langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung seperti perawatan bangunan
tiap hari sedikit lebih mudah diestimasi dibandingkan biaya tidak langsung seperti
penggantian mesin dan peralatan bangunan.
2. Kesalahan Prediksi
Proses prediksi biaya-biaya dan penghematan penuh dengan kesalahan.
Penyebab utamanya adalah ketidakpastian masa depan. Kesalahan prediksi
secara garis besar dapat dibagi 2 yaitu :
a. Kesalahan pengukuran dan sampling
Kesalahan pengukuran sering terjadi karena perbedaan unit pengukuran,
sedangkan kesalahan sampling terjadi karena sample tidak merepresentasikan
populasinya.
b. kesalahan asumsi
Kesalahan prediksi juga terjadi karena kesalahan mengasumsikan tingkat
bunga, tingkat inflasi, umur bangunan dan umur material, dll.

Page 37 of 38
Materi UAS Semester V Penilai

E. Ilustrasi LCC

Page 38 of 38