MAINTENANCE

Maintenance atau pemeliharaan pada Gedung dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan
teknis dan administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan memulihkan fungsi
bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan
dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi
oleh beberapa persyaratan,antara lain :
1. Persyaratan fungsional
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi
bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari
lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi
bangunan tersebut.

2. Persyaratan Performance
Masing masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik.
Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan,
sampai pada elemen elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait
dengan fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan
menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada bangunan sewa.

3. Persyaratan Menurut Undang undang

Persyaratan menurut undang undang merupakan persyaratan yang tidak bisa diabaikan,
karena menyangkut regulasi dan legalitas.Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan terhadap
pengelolaan gedung tinggi / Hight risk ,

4. Persyaratan Menurut User

Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user
merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki
persyaratan user adalah bangunan bangunan sewa dan bangunan bangunan umum.
Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria kriteria untuk menghasilkan
suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa
operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria kriteria semacam itu tidak dibuat
sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap
pelaksanaannya.
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4
kegiatan, yaitu :
Pemeliharaan rutin harian
Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan )
Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu :
Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.
A. Pemeliharaan Rutin
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu
untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan
dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll.
Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian
 komponen yang rusak. Kerusakan kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara
alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus
pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam
bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan
pemeliharaan sebelumnya.
Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka
jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
Kendala kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah :

Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi
beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan
tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan (
Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah
pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil
pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program
pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.

B. Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap
pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam
pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan
dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan
alat atau bahan bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah
kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak
bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat
menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan
Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian
bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Program perbaikan yang tidak efektif
Inspeksi inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat
diklasifikasikan menjadi :

1. Pemeliharaan terencana / planned.

2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan.

Difinisi :
 Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang
ditentukan sebelumnya.

Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang

tidak ditentukan sebelumnya.

Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang

ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan
untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu
bangunan.

Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi

dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut
dapat melakukan fungsinyayang diperlukan.

Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk

menghindari akibat akibat yang serius.

Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.

Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu

interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya.

Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan /

survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan
menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap
kegagalan tertentu.

PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK

Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak
yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :

Owner / pemilik gedung

Tenant / penghuni
Building management / pengelola bangunan

Masing masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa
menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu
dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan
dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang
disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan
penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa In House atau berasal
dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan.
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan, yaitu
:
 Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.

Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.

Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi

pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management
dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.

Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi

tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi
fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari
fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi
security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik.

Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan

perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :

1. Reliabilitas ( kehandalan )
2. Availabilitas ( ketersediaan )
3. Memperpanjang umur teknis
4. Memberikan nilai tambah

Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal
pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager
bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap :

1. AC
2. System pengadaan air bersih
3. System pembuangan air kotor
4. System pencegah kebakaran
5. Elevator
6. Gondola
7. Power suplay ( PLN dan genset )
8. Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
9. Sound system
10. Dll

Tugas tugas pokok masing masing bidang

1. Buiding Manager

Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi

perusahaan / induk.
Membuat planning,budgeting dan program tahunan
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief

Membuat protap protap

Membuat standart operasi dan maintenance
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
Melakukan inspeksi
Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin

3. Supervisor

Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama sama chief
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin

4. Teknisi / Pelaksana

Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik

gedung
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan
perbaikan
Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
Membuat laporan kepada supervisor

NO URAIAN PEKERJAAN SCHEDULE

1 Perawatan Genset
a. Penggantian olie Setiap 6 bulan sekali
b. Penggantian filter olie Setiap 1 tahun sekali
c. Penggantian filter solar Setiap 1 tahun sekali
d. Running genset 2 kali dalam seminggu
e. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
f. Pengisian air accu Seminggu sekali
g. Pengisian solar 1 tahun sekali

2 Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan )

a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Penggantian olie pompa Setiap 3 bulan sekali
c. Pemberian Grece ( gemuk ) Setiap 1 bulan sekali
d. Penggantian Bearing Motor dan pompa Setiap 6 bulan sekali
e. Pemberian Chemical Setiap 1 bulan sekali
- HCL
- Soda api
- Kaporite
- Asam sulfat
f. Penggantian V Belt Setiap 3 bulan sekali
3 Perawatan Pompa Pompa
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Pemberian Grece ( gemuk ) Setiap 1 bulan sekali
 c. Penggantian bearing motor dan pompa Setiap 3 bulan sekali
4 Perawatan Lift
a. Preventif Setiap 1 bulan sekali
- Pembersihan kabin
- Pembersihan Atas sangkar
- Pembersihan Rel pintu
b. Service Setiap 3 bulan sekali
- Pengechekan level pintu
- Pengecheckan olie dan panel utama
5 Perawatan Gondola
a. Preventive Setiap 1 bulan sekali
b. Service Setiap 3 bulan sekali
6. Perawatan AC ( Air Conditioning )
a. Service meliputi Setiap 3 bulan sekali
- Pembersihan body unit indoor outdoor
- Pembersihan Filter indoor
- Pembersihan Evaporator dan condensor
- Pengecekan drainase
7 Perawatan Water Treatmant
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
- Bak penampung
- Bak chemikal
- Filter
b. Penggantian media filter Setiap 1 tahun sekali
c. Pemberian chemikal
- PAC
- NAOH
- SPO ( Kaporit )
d. Beckwhose Setiap 1 minggu sekali
8 Perawatan Panel Listrik
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Check Conection Setiap hari
- Ampere
- Tegangan
c. Infrared Setiap 1 tahun sekali

9 Perawatan Instalasi Listrik

a. Pengecheckan Conection Setiap hari
b. Pembersihan Cover lampu Setiap 3 bulan sekali
10 Perawatan Instalasi Pipa
a. Pembersihan Setiap 3 bulan sekali
b. Pengecatan Setiap 1 tahun sekali
c. Pemberian soda api untuk instalasi air kotor Setiap 6 bulan sekali
d. Pembuangan air di instalasi pipa hidrant Setiap 3 bulan sekali
11 Perawatan PABX
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
 b. Pengecheckan conection Setiap hari
12 Perawatan MATV
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Check signal Setiap hari
- Parabola 10 fit
- Boster
- Spliter
- Outlet MATV
13 Perawatan Panel alarm
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
b. Pengecheckan conection Setiap hari
- Bel
- Head detector
- Smoke detector
- Splinkler
14 Perawatan Lampu Taman
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali
- Cover lampu
- Panel control
b. Pengecheckan conection Setiap hari

15 Perawatan Groundtank dan rooftank

a. Pembersihan Roof tank Setiap 6 bulan sekali
b. Pembersihan Groundtank Setiap 1 tahun sekali
16 Perawatan bak Control
a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali

17 Perawatan Ac chiller / Central

a. Service rutin Setiap 3 bulan sekali
- Evaforator
- Filter udara
- Blower indoor
- Colling tower
- Strainer
- Motor indoor dan outdoor Setiap 1 tahun sekali
- Body unit
b. Schelling
- Pipa instalasi
- Condenser
SISTEM YANG DIGUNAKAN DALAM PROSES MAINTENANCE

Mast Climber

Mast Climber adalah sebuah alat yang digunakan untuk pekerjaan maintenance sebuah
gedung, cara kerja alat ini hampir mirip dengan cara kerja sebuah gondola yang terdapat
keranjang orang, yang membedakan alat ini dengan gondola ada pada alat pengeraknya bila
gondola mengunakan sebuah kawat untuk mengatur keranjangnya, alat ini mengunakan tower
sebagai lintasan untuk naik turun

Gantries / Maintenance Platforms & Ladders

Sistem
Maintenance ini
digunakan untuk
perawatan pada
bagian horizontal
pada sebuah
bangunan seperti
pada atap ataupun
jembatan
KONSTRUKSI PARAPHET CLAMP
Jenis Konstruksi Penggantung Paraphet Clamp adalah
Konstruksi yang digunakan untuk gedung yang hanya
memiliki space/area terbatas pada lantai roof top. Jenis
konstruksi tersebut hanya digunakan pada gedung yang
struktur paraphet nya terbuat dari full beton bertulang

T-JACK MANUAL
Konstruksi Penggantung T-Jack adalah konstruksi yang
terdiri dari Suspended Mechanism dan Counterweight.
Biasa digunakan para kontraktor proyek pembangunan
gedung. Jenis Konstruksi ini dapat dipindahkan ke
berbagai gedung untuk pekerjaan pemasangan kaca atau
finishing bagian luar gedung. Namun jenis Konstruksi T-
Jack memerlukan waktu yang agak lama setiap
pemindahan platform dari sisi vertical ke sisi vertical
lainnya dikarenakan harus membongkar dan merakit
ulang setiap pemindahan platform (keranjang)

DAVID SOCKET
Konstruksi David Socket adalah konstruksi penggantung
yang digunakan untuk gedung yang memiliki space
terbatas. Area minimal yang diperlukan untuk konstruksi
jenis david socket adalah 80 cm dari paraphet bagian
dalam.David Socket memiliki batas maksimal yang telah
direkomendasi oleh depnaker yaitu hanya boleh
digunakan untuk gedung maksimal 10 lantai, serta batas
dimensi yang diperbolehkan adalah tinggi konstruksi 2
meter dan panjang lengan pengantung 2 meter. David
Socket dipasang pada sitting plate yang sudah mengait
ke struktur gedung menggunakan angkur.
MONORAIL

Gondola Type Monorail adalah type gondola

yang digunakan untuk gedung yang sama
sekali tidak memiliki area di roof top.
Konstruksi terdiri dari rail yang dilas pada
support yang terpasang pada struktur kolom
gedung. Platform digantung pada trolly yang
terpasang pada rail

MOBILE ROOF DOUBLE ARM

Konstruksi Mobile Double Arm adalah jenis

konstruksi yang cara pemindahannya dengan
cara manual didorong oleh beberapa orang dan
ada juga yang pemindahannya dengan sistem
motorized. Konstruksi tersebut memiliki
kelebihan dengan type sebelumnya yaitu
platform (keranjang) dapat diparkir di lantai roof
top. Space area yang dibutuhkan minimal adalah
1400 mm. Namun syarat mutlak yang harus
dipenuhi adalah screet finishing lt.roof top harus
menggunakan floor hardener, karena jika tidak
sesuai dengan persyaratan tersebut
dikhawatirkan permukaan lantai akan amblas
ketika roda mobile roof sedang maneuver

MOBILE SINGLE ARM TRACKLESS

Mobile Roof Single Arm Trackless pada umumnya hampir sama

dengan yang manual namun perbedaan dengan sistem control
mobile roof motorized menggunakan electric control yang
digerakan oleh motor dan gearbox. Untuk pemindahan posisi
penggunaan control menggunakan dengan push button
dibantu dengan steer. Dan dengan desain single arm
memudahkan untuk menjangkau bagian sudut
MOBILE SINGLE ARM RAILTRACK

Mobile Roof Rail Track Motorized pada umumnya

hampir sama dengan type sebelumnya namun untuk
pemindahan konstruksi tersebut terdapat rail yang
dipasang sekeliling area yang dibutuhkan. Jenis
Konstruksi tersebut adalah jenis gondola temporary
yang paling safety diantara type lainnya karena cara
penggunaan yang cukup aman dan mudah serta
didukung oleh rail yang mendukung faktor
keamanan jika terjadi overload beban.

GONDOLA PERMANENT FIXED ARM

Gondola Permanent Fixed Arm adalah type gondola yang

digunakan untuk karakteristik gedung yang seluruh keliling lantai
roof top memiliki jarak yang sama dari rel ke paraphet atau
memiliki perbedaan yang tidak lebih dari 3 meter.

GONDOLA PERMANENT LUFFING ARM

Gondola Type Luffing Arm digunakan untuk paraphet yang

memiliki ketinggian lebih dari 2 meter. Tye gondola
tersebut mejadi pilihan utama apabila dari pihak gedung
menginginkan keberadaan gondola tidak mengganggu view
gedung itu sendiri

PERMANENT TELESCOPIC ARM

Gondola Type Telescopic adalah type gondola yang digunakan

apabila jangkauan boom arm dari yang terdekat hingga yang terjauh
memiliki perbedaan lebih dari 3 meter
DAFTAR PUSTAKA

https://www.scribd.com/doc/244545763/PERAWATAN-DAN-PERBAIKAN-INSTALASI-LISTRIK-GEDUNG-
docx

http://manntech.de

http://gondola-indonesia.blogspot.co.id/2011/06/tipe-tipe-gondola.html

http://www.schwingshandl.at

https://www.scribd.com/doc/244545763/PERAWATAN-DAN-PERBAIKAN-INSTALASI-LISTRIK-GEDUNG-
docx

http://www.uraiantugas.com/2015/09/pelaksana-perawatan-instalasi-sistem-transportasi-vertikal-
dalam-gedung.html