SOP MAINTENANCE

HAKEKAT PEMELIHARAAN GEDUNG

Maintenance atau pemeliharaan pada Gedung dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan
teknis dan administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan memulihkan fungsi
bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan
dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi
oleh beberapa persyaratan,antara lain :

1. Persyaratan fungsional
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi
bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari
lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi
bangunan tersebut.

2. Persyaratan Performance
Masing masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat
spesifik. Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar
bangunan, sampai pada elemen elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait
dengan fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan
menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada bangunan sewa.

3. Persyaratan Menurut Undang undang
Persyaratan menurut undang undang merupakan persyaratan yang tidak bisa diabaikan,
karena menyangkut regulasi dan legalitas.Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan terhadap
pengelolaan gedung tinggi / Hight risk ,

4. Persyaratan Menurut User
Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user
merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki
persyaratan user adalah bangunan bangunan sewa dan bangunan bangunan umum.
Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria kriteria untuk menghasilkan
suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa
operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria kriteria semacam itu tidak
dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai
tahap pelaksanaannya.
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4
kegiatan, yaitu :
Pemeliharaan rutin harian
Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan )
Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu :
Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.

A. Pemeliharaan Rutin
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu
untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan
dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll.
Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian
komponen yang rusak. Kerusakan kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara
alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus
pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup
dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam
pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka
jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
Kendala kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah :

Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi
beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan
tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan
( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik
manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan
pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana
mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.

B. Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap
pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam
pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan
dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan
alat atau bahan bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah
kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak
bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat
menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan
Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian
bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Program perbaikan yang tidak efektif
Inspeksi inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat
diklasifikasikan menjadi :

1. Pemeliharaan terencana / planned.
2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan.

Difinisi :
Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang ditentukan
sebelumnya.
Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang
tidak ditentukan sebelumnya.
Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang
ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk
mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.
Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan
terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut
dapat melakukan fungsinyayang diperlukan.
Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk
menghindari akibat akibat yang serius.
Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu
interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya.
Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan /
survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan
menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap
kegagalan tertentu.

PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK
Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak
yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :
Owner / pemilik gedung
Tenant / penghuni
Building management / pengelola bangunan
Masing masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa
menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu
dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen
pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi
pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan
penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa In House atau berasal
dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan.
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan,
yaitu :
Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.
Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi
pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management
dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi
tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi fungsi
yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi
keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi
operasional dan pemeliharaan teknik.
Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan
perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
1. Reliabilitas ( kehandalan )
2. Availabilitas ( ketersediaan )
3. Memperpanjang umur teknis
4. Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal
pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager
bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap :
1. AC
2. System pengadaan air bersih
3. System pembuangan air kotor
4. System pencegah kebakaran
5. Elevator
6. Gondola
7. Power suplay ( PLN dan genset )
8. Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
9. Sound system
10. Dll
Tugas tugas pokok masing masing bidang
1. Buiding Manager
Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan
/ induk.
Membuat planning,budgeting dan program tahunan
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief
Membuat protap protap
Membuat standart operasi dan maintenance
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
Melakukan inspeksi
Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
3. Supervisor
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama sama chief
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana
Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan
fisik gedung
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan
perbaikan
Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
Membuat laporan kepada supervisor
Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar
komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi
pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka
pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan
bisa dipantau dengan baik. Berikut skema yang menggambarkan bagaimana complain
ditanggapi :
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN
ELECTRIKAL
NO URAIAN PEKERJAAN SCHEDULE
1








2










3



4



Perawatan Genset
a. Penggantian olie
b. Penggantian filter olie
c. Penggantian filter solar
d. Running genset
e. Pembersihan
f. Pengisian air accu
g. Pengisian solar

Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan )
a. Pembersihan
b. Penggantian olie pompa
c. Pemberian Grece ( gemuk )
d. Penggantian Bearing Motor dan pompa
e. Pemberian Chemical
- HCL
- Soda api
- Kaporite
- Asam sulfat
f. Penggantian V Belt
Perawatan Pompa Pompa
a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )
c. Penggantian bearing motor dan pompa
Perawatan Lift
a. Preventif
- Pembersihan kabin
- Pembersihan Atas sangkar

Setiap 6 bulan sekali
Setiap 1 tahun sekali
Setiap 1 tahun sekali
2 kali dalam seminggu
Setiap 1 bulan sekali
Seminggu sekali
1 tahun sekali


Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali
Setiap 6 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali




Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali






5


6.





7










8






9


10




11


12






13
- Pembersihan Rel pintu
b. Service
- Pengechekan level pintu
- Pengecheckan olie dan panel utama
Perawatan Gondola
a. Preventive
b. Service
Perawatan AC ( Air Conditioning )
a. Service meliputi
- Pembersihan body unit indoor outdoor
- Pembersihan Filter indoor
- Pembersihan Evaporator dan condensor
- Pengecekan drainase
Perawatan Water Treatmant
a. Pembersihan
- Bak penampung
- Bak chemikal
- Filter
b. Penggantian media filter
c. Pemberian chemikal
- PAC
- NAOH
- SPO ( Kaporit )
d. Beckwhose
Perawatan Panel Listrik
a. Pembersihan
b. Check Conection
- Ampere
- Tegangan
c. Infrared

Perawatan Instalasi Listrik
a. Pengecheckan Conection
b. Pembersihan Cover lampu
Perawatan Instalasi Pipa
a. Pembersihan
b. Pengecatan
c. Pemberian soda api untuk instalasi air kotor
d. Pembuangan air di instalasi pipa hidrant
Perawatan PABX
a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection
Perawatan MATV
a. Pembersihan
b. Check signal
- Parabola 10 fit
- Boster
- Spliter
- Outlet MATV
Perawatan Panel alarm

Setiap 3 bulan sekali



Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali

Setiap 3 bulan sekali





Setiap 1 bulan sekali



Setiap 1 tahun sekali




Setiap 1 minggu sekali

Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari


Setiap 1 tahun sekali


Setiap hari
Setiap 3 bulan sekali

Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 tahun sekali
Setiap 6 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari

Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari











14





15


16


17

a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection
- Bel
- Head detector
- Smoke detector
- Splinkler
Perawatan Lampu Taman
a. Pembersihan
- Cover lampu
- Panel control
b. Pengecheckan conection

Perawatan Groundtank dan rooftank
a. Pembersihan Roof tank
b. Pembersihan Groundtank
Perawatan bak Control
a. Pembersihan

Perawatan Ac chiller / Central
a. Service rutin
- Evaforator
- Filter udara
- Blower indoor
- Colling tower
- Strainer
- Motor indoor dan outdoor
- Body unit
b. Schelling
- Pipa instalasi
- Condenser





Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari





Setiap 1 bulan sekali


Setiap hari


Setiap 6 bulan sekali
Setiap 1 tahun sekali

Setiap 1 bulan sekali


Setiap 3 bulan sekali





Setiap 1 tahun sekali

Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical
dan electrikal antara lain :
1. Checklist harian
Melaksanakan kegiatan yang telah ditentukan oleh supervisor
Menanggani komplain
Membuat laporan kerja
Mencatat pemakaian listrik dan air
Melaksanakan kegiatan schedule kerja yang telah dibuat sesuai jadwal
Mengkoordinasikan kegiatan dengan atasan
Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi
pengcheckan.apa saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain :
NO PEKERJAAN KETERANGAN STANDART KERUSAKAN
1 Genset a. Check olie















2









3


4








5


6




















Panel Listrik



Trafo









Tubecle


Hydrant dan splinkler








Saluran air kotor


Listrik









- Encer
- Hitam
b. Air accu
- Level air accu harus selalu berada di level atas
c. Running seminggu 2 kali
- Temperatur
- Voltase accu
- tegangan
d. Check air radiator
- Air berkurang
- kotor
e. Kebersihan
f. Check solar
- Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi

a. Ampere
b. Tegangan 380 V / 400 V
c. Bunyi
d. Check fisik
e. Rembesan olie
f. Temperatur trafo 50
g. Olie
h. Bunyi
i. Conection elastimol

a. Fuse
b. Conection

a. Bocor
b. Rembes
c. Valve macet
d. Karat
e. Valve dalam kondisi on
f. Check tekanan
g. Nozzel
h. Selang

a. Bocor
b. Mampet

a. MCB
- Panas
- Bunyi
b. Tegangan
- Voltase 220 V / 240 V
c. Ampere
d. Check kabel
- Conection
- Fisik kabel

7










8







9

10

Pompa










AC ( air conditioning )







Panel Panel

Ac chillier / central
a. Pompa berfungsi dengan baik dan berjalan dengan
otomatis
b. Instalasi pipa tidak ada yang bocor
c. Valve dalam keadaan On
d. Pastikan groundtank cukup air
e. Panel pompa
- Tegangan
- Fisik kabel
- Ampere
- Bunyi
- Panas
a. Freon ( tekanan freon )
b. Filter udara
c. Filter dryer
d. Fan belt
e. Temperatur/ suhu kedinginan
f. Drainaser
g. ampere

a. Body kropos

a. Check tekanan refrigent
b. Check ampere dan voltase
- Compresor
- Motor indoor dan outdoor
c. Check bearing motor fan indoor dan outdoor
d. Check fanbelt indoor
e. Check wearing diagram





Catatan :
a. Standarisasi ini hanya sebagai bentuk dasar dalam checklist
b. Setiap petugas harus bisa menganalisa data pengecheckan sendiri

Di dalam Pemeliharaan dan perawatan gedung memiliki SOP yang berbeda beda sesuai
dengan kapasitas ataupun kemampuan dalam membuat standart operasional prosedur.jadi
SOP ini tidak selalu mengikat karena disesuaikan dengan kebutuhan ataupun setiap masing
masing perusahaan yang menanganinya.

Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani
suatu pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat
kerja,berikut standart kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan :

NO JENIS PEKERJAAN PERALATAN
1



Service AC

a. Kacher / alat semprot
b. Obeng ( - ) dan ( + )
c. Tang Kombinasi









2











3











4















5

Perbaikan Pompa


Penggantian olie gierbox pompa

Penggantian MCB




Pengecatan

Perbaikan sipil



d. Kunci inggris
e. Tang ampere
f. Multi tester
g. Plastik service
h. Penjepit plastik
i. Presmeter
j. Ember
k. Chemikal / applied

a. Kunci pas ring
b. Kunci sock
c. Tang jepit
d. Obeng ( - ) dan ( + )
e. Obeng ketok
f. Kunci inggris
g. WD
h. Palu
i. Kunci pipa


a. Kunci pas ring
b. Kunci sock
c. Kunci inggris
d. Kunci pipa
e. Olie
f. Obeng ( - ) dan ( + )







a. Obeng ( - ) dan ( + )
b. Tespen
c. Tang Ampere
d. Multitester
e. Tang kombinasi
f. Tang buaya
g. Tang potong












a. Kuas
b. Rool















6






c. Tangga
d. Bak cat
e. Kain lap











a. Kapek
b. Amplas
c. Pahat
d. Palu