BAB I

GAMBARAN UMUM PROYEK

1.1 Latar Belakang
Kota Semarang adalah salah satu kota metropolitan di Indonesia dan juga ibukota dari
Provinsi Jawa Tengah. Kota Semarang juga berperan sebagai penggerak ekonomi di Jawa
Tengah yang mana dibuktikan dengan laju pertumbuhan ekonomi pada tahun 2016 mencapai
5.8%. Hal ini membuktikan bahwa Kota Semarang subur akan investasi. Maka dari itu, PT
PP Properti menghadirkan The Alton Apartment dikawasan berkembang tembalang
menawarkan konsep hunian berkelas premium dan kesempatan investasi menguntungkan.
The Alton Apartment menjadi apartemen anti narkorba pertama di Semarang dengan
berbagai fasilitas premium yang mendukung aktivitas harian bagi para penghuni.

1.2 Tujuan
Tujuan dari proyek pembangunan The Alton Apartment ini adalah untuk memfasilitasi
perkembangan populasi dan menjadi tempat tinggal untuk mahasiswa di kawasan Universitas
Diponegoro serta memberikan peluang investasi aman untuk sektor property di Semarang.

1.3 Data Umum Proyek

1.3.1 Data Proyek

Nama Proyek : The Alton Apartment
Owner : PT PP Properti
Alamat Proyek : Jl. Prof Soedarto , Tembalang , Semarang
Konsultan Struktur : PT. ASP (Adinata Surya Pratama)
Konsultan Arsitektur : PT Desain Sarana Intermatra
 Konsultan MEP : PT. Desain Sarana Intermatra
Konsultan MK : PT Maksi Solusi Enjinering
Kontraktor Pondasi : PT. PP Presisi Tbk
Kontraktor Utama : PT. PP ( Persero ) Tbk
Waktu Pelaksanaan : 839 hari
Tanggal Mulai : 25 Juni 2018
Tanggal Selesai : 31 Agustus 2020
Nilai Kontrak : Rp. 439.204.200.000,-- ( Termasuk PPN)
Jenis Kontrak : Lump Slump Fixed Price
Sistem Pembayaran : Monthly Progress (SKBDN Ussance 90 Hari)
Total Unit : 2009 Unit
1.3.2 Data Teknis
Sistem Struktur : Struktur Ganda dengan Dinding Geser & SPRMK
Luas Lahan : ± 3578.57 m2
Luas Bangunan : ± 103 491 m2
El. Tertinggi Bangunan : + 95.2 m
El. Terendah Bangunan : - 5.9 m
Jumlah Lantai : 2 Basement , 7 Lantai Podium , 23 Lantai Tower
Mutu beton : K300 & K350 untuk balok , pelat lantai dan pilecap
K350 & K400 untuk kolom dan dinding geser
Mutu tulangan : fy = 400 MPa untuk tulangan utama dan tulangan geser
Klasifikasi Situs : SD ( Tanah Sedang )
Tipe Pondasi : Bore Pile
Volume Besi : 5.200.000 kg
Volume Beton : 29800 m3
 BAB II
PEMBAHASAN KRITERIA UNJUK KERJA (KUK)

2.1 Elemen Kompetensi dan Kriteria Unjuk Kerja (KUK)

1. Menyusun program pemeliharaan
1.1 Program pengelolaan pemeliharaan diidentifikasi.
1.2 Struktur organisasi pengelolaan pemeliharaan disusun.
1.3 Jadwal pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.
2. Melaksanakan program pemeliharaan
2.1 Sumber daya disiapkan untuk melaksanakan pengelolaan pemeliharaan.
2.2 Pelaksanaan program pemeliharaan dikelola.
2.3 Persoalan yang timbul dalam melaksanakan program pemeliharaan diselesaikan.
3. Mengevaluasi pelaksanaan program pemeliharaan
3.1 Data hasil pelaksanaan program pemeliharaan diidentifikasi.
3.2 Penyimpangan/ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan program
pemeliharaan dianalisis.
3.3 Penyimpangan/ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan program
pemeliharaan diperbaiki.
4. Membuat laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan
3.1
3.2
3.3
3.4
4.1 Data dikumpulkan untuk membuat laporan hasil pelaksanaan program
pemeliharaan.
4.2 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.
4.3 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dipresentasikan kepada atasan.
4.4 Dokumen laporan diarsipkan.

2.2 Perincian Elemen Kompetensi dan Kriteria Unjuk Kerja (KUK)

1.1 Program pengelolaan pemeliharaan diidentifikasi.

Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung
dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen rencana teknis
perawatan bangunan gedung disetujui oleh pemerintah daerah (PERMEN PU No.45
tahun 2008).
1. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan
akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau
 perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab
lain yang sejenis.
2. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu:
a. Kerusakan Ringan
1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural,
seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar
35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
b. Kerusakan Sedang
1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan
atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar
45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
c. Kerusakan Berat
1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik
struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi
yang sama.

1.2 Struktur organisasi pengelolaan pemeliharaan disusun.

Dalam hal ini kami mengambil contoh struktur organisasi Dinas Pengelolaan
Pasar Kota Surakarta. Berikut ini adalah bentuk dari strukturnya.
 1.3 Jadwal pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.
Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah
kebijakan dari pemilik bangunan terhadap keinginan untuk memelihara
bangunannya agar tercipta rasa nyaman dan aman bagi penggunanya. Tanpa
adanya komitmen dari si pemilik bangunan maka program pemeliharaan tidak
akan berjalan lancar. Tahap selanjutnya adalah menyusun kerangka pikir tentang
program pemeliharaan, rancangan program pemeliharaan dan rancangan strategis
program pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi pemilihan konsentrasi yang akan
dilaksanakan, tentunya disesuaikan dengan fokus peruntukan bangunan.
Selanjutnya adalah menerapkan seluruh program yang telah disepakati
terhadap bangunan beserta fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian
form yang harus diisi oleh pelaksana program ini. Melakukan evaluasi dan
monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu dilakukan guna
mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan
laporan akhir yang nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan
fasilitasnya yang berisi tentang performa bangunan dan fasilitas yang ada pada
setiap perioda waktu tertentu dilihat dari aspek perencanaan, penjadwalan, dan
pengendalian ada beberapa hal yang tidak tepat pada pelaksanan proyek tersebut:

2. Melaksanakan program pemeliharaan

2.1 Sumber daya disiapkan untuk melaksanakan pengelolaan pemeliharaan.
Biaya Pemeliharaan merupakan biaya yang akan diperlukan selama
periode pertanggung jawaban atas kerusakan. Desain yang benar, pemilihan
material, metode konstruksi, dan penggunaan setiap komponen secara tepat akan
membantu mengurangi biaya dan masalah perawatan. Pemeliharaan yang teratur
akan selalu diperlukan untuk menjaga proyek agar tetap dalam kondisi standar.
Pengeluaran uang berdasarkan waktu dan material untuk pemeliharaan
bangunan adalah bersifat ekstensif dan meningkat akibat adanya kebutuhan untuk
mempertahankan jumlah stok material yang sudah tua. Biaya yang dikeluarkan
untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode waktu, jika
 bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu
pengalokasian biaya didasarkan pada tahun anggaran.
Umumnya terdapat hubungan antara biaya pemeliharaan dan usia
bangunan. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya biaya yang
dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate)
juga mempengaruhi penyediaan biaya pemeliharaan.

2.2 Pelaksanaan program pemeliharaan dikelola.

Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal antara lain,
perawatan terhadap fisik bangunan agar terjaga kualitasnya sesuai dengan
spesifikasi sebelumnya, perawatan fasilitas (mekanikal dan elektrikal) yang
dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang
telah ditetapkan.
Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan
matang dan terperinci, hal ini dikarenakan semua program yang akan dijalankan
berkaitan dengan anggaran biaya yang dibutuhkan dan ini harus diepakati oleh
pemilik bangunan dan fasilitasnya.

2.3 Persoalan yang timbul dalam melaksanakan program pemeliharaan

diselesaikan.
Biaya operasi dan pemeliharaan harus dipertimbangkan selama biaya-
biaya tersebut menghabiskan sumber daya yang melebihi umur pelayanan dari
aset. Baik biaya modal maupun biaya operasi dan pemeliharaan harus
dipertimbangkan saat pembuatan keputusan manajemen aset yang menyertakan
biaya. Ini merupakan pendekatan Life Cycle Cost.
Life Cycle Cost adalah suatu konsep pemodelan perhitungan biaya dari
tahap permulaan sampai pembongkaran suatu aset dari sebuah proyek sebagai alat
untuk mengambil keputusan atas sebuah studi analisis dan perhitungan dari total
biaya yang ada selama siklus hidupnya. Kegunaan utama Life Cycle Cost adalah
pada waktu evaluasi solusi-solusi alternatif atas problema desain tertentu, sebagai
contoh, suatu pilihan mungkin tersedia untuk atap suatu proyek baru.
Hal yang perlu ditinjau bukan hanya biaya awal saja, tetapi juga biaya
pemeliharaan dan perbaikan, usia rencana, penampilan, dan hal-hal yang mungkin
berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari pilihan yang tersedia. Meskipun
aspek penampilan merupakan pertimbangan estetika, dan sehingga sangat bersifat
subjektif, tetapi tidaklah dapat diabaikan dalam evaluasi keseluruhan alternatif
tersebut. Dengan demikian, Life Cycle Cost merupakan kombinasi antara
perhitungan dan kebijaksanaan.
Aplikasi Life Cycle Cost bagi proyek-proyek besar dalam industri
konstruksi menyebabkan bentuk pemanfaatan bangunan dan struktur dapat
sungguh berbeda. Akan tetapi, suatu problema timbul dalam praktek karena
walaupun biaya konstruksi awal relatif jelas dan terduga pada tahap desain
tidaklah demikian untuk biaya pemakaian. Untuk itu diperlukan perhitungan
menyeluruh terhadap biayabiaya yang ditimbulkan dari pembangunan sampai
pembongkaran bangunan tersebut.
 BAB III
ANALISIS KRITERIA UNJUK KERJA (KUK)

3. Mengevaluasi pelaksanaan program pemeliharaan.

3.1 Data hasil pelaksanaan program pemeliharaan diidentifikasi.
Petugas yang melakukan pelaksanaan program pemeliharaan diharuskan
untuk mencatat semua data yang didapatkan dari hasil pelaksanaan program
pemeliharaan.

3.2 Penyimpangan / ketidaksamaan yang terjadi pada hasil pelaksanaan

program pemeliharaan dianalisis.
Dari data hasil pelaksanaan program pemeliharaan yang telah dilakukan
didapatkan beberapa penyimpangan/ ketidaksamaan. Dibutuhkan analisis
lebih lanjut mengenai penyimpangan / ketidaksamaan dari data yang
diidentifikasi sebelumnya.

3.3 Penyimpangan / ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan

program pemeliharaan diperbaiki.
Setelah dilakukan analisis penyimpangan / ketidaksesuaian yang timbul dari
hasil pelaksanaan program pemeliharaan, kemudian dilakukan perbaikan
untuk mendapatkan pelaksanaan program pemeliharaan yang lebih baik.

4. Membuat laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan.

4.1 Data dikumpulkan untuk membuat laporan hasil pelaksanaan program
pemeliharaan.
Data – data yang telah dikumpulkan, nantinya dijadikan satu menjadi sebuah
laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan.

4.2 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.

Laporan ini dibuat sesuai sistematika penulisan yang ada. Laporan yang
dibuat berupa laporan harian, bulanan, dan tahunan.

4.3 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dipresentasikan

kepada atasan.
Setelah laporan sudah dibuat, kemudian dipresentasikan kepada atasan.

4.4 Dokumen laporan diarsipkan.

Dokumen laporan diarsipkan dalam bentuk soft file maupun hardfile.
 BAB IV
ANALISIS KRITERIA UNJUK KERJA (KUK)

3. Mengevaluasi pelaksanaan program pemeliharaan.

3.4 Data hasil pelaksanaan program pemeliharaan diidentifikasi.
Petugas yang melakukan pelaksanaan program pemeliharaan diharuskan
untuk mencatat semua data yang didapatkan dari hasil pelaksanaan program
pemeliharaan. Data bisa berupa metode pemeliharaan dan waktu pelaksanaan.

3.5 Penyimpangan / ketidaksamaan yang terjadi pada hasil pelaksanaan

program pemeliharaan dianalisis.
Dari data hasil pelaksanaan program pemeliharaan yang telah dilakukan
didapatkan beberapa penyimpangan/ ketidaksamaan. Dibutuhkan analisis
lebih lanjut mengenai penyimpangan / ketidaksamaan dari data yang
diidentifikasi sebelumnya.

Penyimpangan / ketidaksamaan yang terjadi meliputi:

A. Komponen Arsitektur
a) Dinding kaca
1. Pada bangunan yang tinggi siapkan gondola.
2. Bersihkan kaca dengan bahan pembersih yang
mengandung tinner atau benzene/
b) Dinding keramik
1. Bersihkan setiap minggu sebanyak 2 kali.
2. Sikat permukaan keramik dengan sikat plastik halus
dan bilas dengan air bersih.
c) Pemeliharaan plafon gypsum
1. Kupas/korek bagian yang telah rusak karena air.
2. Tutup dengan bahan serbuk gipsum (gypsum powder)
yang telah diaduk dengan air.
3. Tutup dengan plamur tembok dan cat kembali sesuai
dengan warna yang dikehendaki.

B. Komponen Struktur
a) Stuktur bangunan beton
1. Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan
beton.
 2. Cat kembali dengan cat.
3. Untuk bagian tiang bangunan yang rontok karena
terkena benturan benda keras, bersihkan kemudian beri
lapisan air semen dan plester kembali dengan
spesi/mortar semen-pasir.
4. Pada retakan plat atau dinding beton dengan celah 10 –
40 mm gunakan bahan Epoxy Grouts Conbextra EP 10
TG .

b) Dinding beton
1. Bersihkan permukaan expose concrete dengan
menggunakan sabun, bilas sampai bersih, lakukan
setiap 1 tahun sekali.

C. Komponen Mekanikal
a) Pemeliharaan saluran air kotor
1. Bersihkan saluran terbuka air kotor pada sekitar
bangunan dari barang-barang yang dapat menggangu
aliran air dalam saluran, sekurang-kurangnya 6 bulan
sekali.
b) Pemeliharaan air bersih
1. Saluran air bersih yang memerlukan pengamatan adalah
saluran PVC yang tidak terlindung dari panas matahari.
2. Bila terjadi kebocoran pada sambungan pipa PVC,
maka lakukan hal-hal:
1) Lem kembali dengan lem PVC sejenis dengan
pipa atau balut dengan karet bekas ban dalam
motor untuk kondisi darurat (bersifat sementara)
sehingga kebocoran dapat dihentikan.
c) Alat pemadam api ringan (APAR)
1. Pemeliharaan harus dilakukan setiap 5 tahun sekali oleh
manufaktur, perusahaan jasa pemeliharaan alat
pemadam api ringan, atau oleh personil yang terlatih.

D. Komponen Elektrikal
a) Sistem Fire alarm dan detector
1. Setiap 1 minggu sekali Operator Fire Alarm melakukan
pengontrolan.
2. Apabila Operator Fire Alarm menemukan gangguan
atau alarm pada MCFA, maka Operator Fire Alarm
harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance
Fire Alarm dan segera melakukan pengecekan ke lokasi
 untuk mengetahui penyebab terjadinya alarm di
MCFA .
3. Selanjutnya Operator Alarm akan me-reset bunyi alarm,
dan setelah dipastikan tidak terjadi Fault Alarm,
selanjutnya petugas dengan berkoordinasi dengan
Satuan Pengaman dapat melakukan pemeriksaan; jika
ternyata sumber kebakaran dapat diatasi maka Alarm
dapat di-cancel.

E. Komponen ruang luar

a) Pemeliharaan tangki septik
1. Jangan membuang air bekas mandi ke dalam tangki
septik.
2. Periksa bak kontrol bila tangki septik penuh dan sedot
setiap 1 tahun sekali.
b) Pengecatan luar bangunan bila menggelembung (blestering).
1. Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup
rata.
c) Pemeliharaan atap beton.
1. Bersihkan setiap 2 bulan sekali permukaan atap dari
kotoran yang melekat.

F. Komponen tata graha

a) Pemeliharaan kebersihan toilet
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkan peralatan kerja
selengkapnya yaitu: ember, toilet bowl brush, majun,
tapas, stick mop, bowl cleaner, tissue roll, sabun cair
(liquid hand soap), wipper glass, floor cleaner, lap kaca,
hand sprayer.
2. Sistem pembersihan searah perputaran jarum jam,
dimulai dari pintu masuk. Prosedur pembersihan
dilakukan dari bagian atas menuju ke bagian bawah.
3. Kosongkan dan bersihkan semua tempat sampah /
asbak / standing ashtray yang ada di toilet.
4. Bersihkan urinoir, wash tafel, toilet bowl bagian luar
dan bagian dalam.
5. Bersihkan daun pintu, dinding / ruang kloset bagian
luar/dalam toilet, setelah dibilas kemudian dikeringkan
kembali.
6. Isi kembali soap dispenser yang kosong atau kurang.
Jika telah 2 (dua) minggu dispenser dikosongkan
dahulu/cuci bersih baru diisi kembali dengan sabun
cair.
 7. Bersihkan tempat wudhu berikut kran airnya. Buka
saluran air pembuangan, bersihkan kotoran yang
menyumbat saluran.
8. Bersihkan noda-noda pada dinding keramik toilet
dengan menggunakan lap basah yang bersih ditambah
floor cleaner, bilas kemudian dikeringkan.
9. Bersihkan shower room / kran shower / shower /
shower pan, bilas dan keringkan.
10. Bersihkan ember / gayung toilet (kalau ada) secara
periodik bulanan.
11. Bersihkan kaca cermin / wall mirror dengan lap bersih /
wipper glass,.
12. Pel lantai keramik dengan air bersih.
13. Bersihkan keset nomad entrance dengan penghisap
debu (vacuum). Cuci setiap 2 minggu sekali.
b) Pemeliharaan kebersihan lantai keramik
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkan peralatan kerja
selengkapnya yaitu: Mesin poles, dry & wet vacuum
cleaner, ember, stripping pad, chemical cleaner, sikat
tangan, sponge/tapas, stick mop, check mesin-mesin
harus siap pakai, bila kedapatan ada kabel yang
terkelupas harus diperbaiki dahulu, karena sangat
berbahaya bagi keselamatan.
2. Kosongkan dan bersihkan semua tempat sampah /
asbak dan benda lain yang berada pada lokasi kerja,
kemudian disingkirkan untuk sementara dan
ditempatkan kembali apabila pekerjaan telah selesai
dikerjakan.
3. Basahilah lantai keramik.
4. Gunakan wet vacuum cleaner untuk menghisap cairan
kotoran lantai keramik yang terangkat.
5. Pel berulang kali, minimal 2 kali, bilas dengan air.
c) Pemeliharaan dinding cat
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja
selengkapnya yaitu : tangga, rakbol, ember, kain majun,
stick mop, deterjen, tapas, sponge.
2. Bersihkan noda (spot & kotoran ) yang terdapat pada
dinding bercat minyak, gunakan air.
3. Caranya hilangkan noda secara bertahap, tunggu kering
dahulu baru diulang kembali, gunakan sponge dan
langsung keringkan dengan kain majun. Setelah itu
bersihkan sisa larutan yang jatuh kelantai gunakan stick
mop. Pembersihan ini dilakukan secara priodik bulanan.
 4. Bersihkan noda (spot & kotoran) yang terdapat pada
dinding bercat minyak (water seal), gunakan air
digosok dengan sponge, kemudian bilas dengan air
bersih sampai larutan tidak tersisa dan biarkan dinding
sampai kering kembali.
d) Pemeliharaan Kebersihan perlengkapan alat pemadam
kebakaran.
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja
selengkapnya yaitu: ember, sponge, kain majun,
deterjen.
2. Bersihkan tabung alat pemadam api ringan (fire
extinguisher) yang terpasang di gedung dengan lap
basah atau spons, celupkan pada ember yang berisi
larutan deterjen, kemudian sikat debu yang melekat,
gunakan sikat nylon, setelah itu bilas dengan air bersih
sampai larutan tidak tersisa dan keringkan. Letakan
kembali pada posisi semula.
3. Bersihkan tutup kotak selang kebakaran (box hydrant)
di beberapa lantai Gedung, dengan lap basah atau
spons, celupkan pada ember yang berisi air kemudian
bilas dengan air bersih sampai larutan tidak tersisa dan
keringkan.
4. Bersihkan debu kotak penarik alarm di setiap lantai
gedung dengan lap kering atau bulu ayam, harus hati-
hati mengerjakannya, jangan menarik handle-nya.

3.6 Penyimpangan / ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan

program pemeliharaan diperbaiki.
Setelah dilakukan analisis penyimpangan / ketidaksesuaian yang timbul dari
hasil pelaksanaan program pemeliharaan, kemudian dilakukan perbaikan
untuk mendapatkan pelaksanaan program pemeliharaan yang lebih baik.

Perbaikan penyimpangan / ketidaksesuaian adalah sebagai berikut:

A. Komponen Arsitektur
a) Dinding kaca
1. Pada bangunan yang tinggi siapkan gondola secara
aman sesuai dengan prosedur yang ditetapkan.
2. Periksa semua karet atau sealent perekat kaca yang
bersangkutan, bila terdapat kerusakan sealent atau
karet perekat kaca perbaiki dengan sealent baru dengan
tipe yang sesuai.
 3. Bersihkan kaca dengan bahan deterjen dan bersihkan
dengan sikat karet. Jangan menggunakan bahan
pembersih yang mengandung tinner atau benzene
karena akan merusak elasititas karet atau sealent.
b) Dinding keramik
1. Bersihkan setiap hari sebanyak minimal 2 (dua) kali.
2. Gunakan bahan pembersih yang tidak merusak semen
pengikat keramik. Disarankan yang tidak mengandung
air keras atau asam kuat.
1) Sikat permukaan keramik dengan sikat
plastik halus dan bilas dengan air bersih.
2) Gunakan disinfectant untuk membunuh
bakteri yang ada dilantai atau dinding yang
bersangkutan minimal 2 (dua) bulan sekali.
3) Keringkan permukaan dengan kain pel
kering.
c) Pemeliharaan plafon gypsum
Cara memperbaikinya:
1. Kupas/korek bagian yang telah rusak karena air.
2. Tutup dengan bahan serbuk gipsum (gypsum powder)
yang telah diaduk dengan air.
3. Ratakan dengan menggnakan kape atau plastik keras
hingga rata dengan permukaan di sekitarnya.
4. Tunggu hingga kering, kemudian amplas
5. Tutup dengan plamur tembok dan cat kembali sesuai
dengan warna yang dikehendaki.

B. Komponen Struktur
a) Stuktur bangunan beton
1. Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan
beton secara merata
2. Cat kembali dengan cat emulsi atau cat yang tahan air
dan asam pada permukaannya.
3. Untuk bagian tiang bangunan yang rontok karena
terkena benturan benda keras, bersihkan dan buat
permukaan tersebut dalam keadaan kasar, kemudian
beri lapisan air semen dan plester kembali dengan
spesi/mortar semen-pasir.
4. Pada retakan plat atau dinding beton dapat digunakan
bahan Epoxy Grouts seperti:
1) Conbextra EP 10 TG untuk injeksi keretakan
beton dengan celah antara 0,25 – 10 mm.
 2) Conbextra EP 40 TG mortar grouting untuk
mengisi keretan beton dengan celah antara 10 –
40 mm.
3) Conbextra EP 65 TG mortar grouting untuk
mengisi keretakan beton dengan celah antara
0,25 – 10 mm.

b) Dinding beton
1. Bersihkan permukaan expose concrete dengan
menggunakan sabun, bilas sampai bersih, lakukan
setiap 6 (enam) bulan sekali.
2. Lakukan pemberian cat transparan dengan warna
‘doff/un-glossy’pada permukaan yang ada sebanyak 2
(dua) lapis.

C. Komponen Mekanikal
a) Pemeliharaan saluran air kotor
1. Periksa saluran tegak air kotor pada bangunan, terutama
saluran yang menggunakan bahan PVC, periksa pada
setiap sambungan yang menggunakan lem sebagai
penyambungnya. Bila ditemui terdapat kebocoran
segera tutup kembali.
Cara perbaikannya:
1) Ampelas atau buat kasar permukaan yang retak
atau pada ujung sambungan.
2) Beri lem PVC pada daerah yang ingin
disambung.
3) Sambungkan kembali bagian tersebut.
2. Bersihkan saluran terbuka air kotor pada sekitar
bangunan dari barang-barang yang dapat menggangu
aliran air dalam saluran, sekurang-kurangnya 1 (satu)
bulan sekali.
3. Pada saluran tertutup air kotor, periksa melalui bak
kontrol saluran, beri jeruji dari batang besi sebagai
penghalang sampah agar saluran tidak tersumbat.
b) Pemeliharaan air bersih
1. Saluran air bersih yang memerlukan pengamatan adalah
saluran PVC yang tidak terlindung dari panas matahari.
2. Tambahkan penggantung pada dinding untuk
menopang atau menyanggah pipa PVC bila ada
sebagian penggantung yang lepas.
3. Bila terjadi kebocoran pada sambungan pipa PVC,
maka lakukan hal-hal:
 2) Matikan aliran air dari stop kran yang ada.
3) Lem kembali dengan lem PVC sejenis dengan
pipa atau balut dengan karet bekas ban dalam
motor untuk kondisi darurat (bersifat sementara)
sehingga kebocoran dapat dihentikan.
4) Jalankan kembali aliran air bersih yang ada.
c) Alat pemadam api ringan (APAR)
1. Pemeliharaan harus dilakukan setiap tahun oleh
manufaktur, perusahaan jasa pemeliharaan alat
pemadam api ringan, atau oleh personil yang terlatih.
2. Prosedur pemeliharaan harus termasuk pemeriksaan
menyeluruh dari elemen dasar alat pemadam api ringan
seperti berikut:
 Bagian mekanikal dari semua alat pemadam api
ringan.
 Media pemadam.
 Cara penghembusan media pemadam.
3. Pengisian kembali: semua alat pemadam api ringan
yang dapat diisi kembali, harus diisi kembali setelah
setiap penggunaan atau seperti ditunjukkan oleh hasil
inspeksi atau pemeliharaan.

D. Komponen Elektrikal
a) Sistem Fire alarm dan detector
1. Setiap hari Operator Fire Alarm melakukan
pengontrolan atas unjuk kerja dari Annunciator selama
24 (dua puluh empat) jam baik di dalam hari dan jam
kerja maupun di luar hari dan jam kerja termasuk hari
libur.
2. Apabila Operator Fire Alarm menemukan gangguan
atau alarm pada MCFA, maka Operator Fire Alarm
harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance
Fire Alarm dan segera melakukan pengecekan ke lokasi
untuk mengetahui penyebab terjadinya alarm di MCFA
dan melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait
seperti Satuan Pengaman.
3. Selanjutnya Operator Alarm akan me-reset bunyi alarm,
dan setelah dipastikan tidak terjadi Fault Alarm,
selanjutnya petugas dengan berkoordinasi dengan
Satuan Pengaman dapat melakukan pemeriksaan; jika
ternyata sumber kebakaran dapat diatasi maka Alarm
dapat di-cancel.
E. Komponen ruang luar
a) Pemeliharaan tangka septik
1. Cegah masuknya bahan yang tidak larut ke dalam
tangki septik.
2. Jangan membuang air bekas mandi ke dalam tangki
septik.
3. Periksa bak kontrol bila tangki septik penuh dan sedot
setiap 6 (enam) bulan sekali.
b) Pengecatan luar bangunan bila menggelembung (blestering).
1. Keroklah lapisan cat yang menggelembung dan
haluskan.
permukaannya dengan kertas ampelas
2. Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan
tertutup rata.
3. Keroklah lapisan yang mengelupas dan bersihkan
dengan kertas.
ampelas hingga permukaan rata, halus & kering
4. Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup
rata.
c) Pemeliharaan atap beton.
1. Bersihkan setiap sebulan sekali permukaan atap dari
kotoran yang melekat.
2. Beri lapisan anti bocor dengan kuas atau dengan cara
semprot secara merata.
3. Bila menggunakan lapisan aspal-pasir sebagai lapisan
atas permukaan atap, periksa aspal yang mengelupas
karena perubahan cuaca, dan berikan aspal cair baru
setebal 5 (lima) milimeter.

F. Komponen tata graha

a) Pemeliharaan kebersihan toilet
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkan peralatan kerja
selengkapnya yaitu: ember, toilet bowl brush, majun,
tapas, stick mop, bowl cleaner, tissue roll, sabun cair
(liquid hand soap), wipper glass, floor cleaner, lap kaca,
hand sprayer.
2. Sistem pembersihan searah perputaran jarum jam,
dimulai dari pintu masuk. Prosedur pembersihan
dilakukan dari bagian atas menuju ke bagian bawah.
3. Kosongkan dan bersihkan semua tempat sampah /
asbak / standing ashtray yang ada di toilet dengan
sempurna.
 4. Bersihkan urinoir, wash tafel, toilet bowl bagian luar
dan bagian dalam. Untuk posisi yang sulit dilihat
gunakan pantulan cermin, setelah dibilas kemudian
dikeringkan kembali.
5. Bersihkan daun pintu, dinding / ruang kloset bagian
luar/dalam toilet dengan sempurna, setelah dibilas
kemudian dikeringkan kembali.
6. Isi kembali soap dispenser yang kosong atau kurang.
Jika telah 2 (dua) minggu dispenser dikosongkan
dahulu/cuci bersih baru diisi kembali dengan sabun
cair.
7. Isi kembali roll tissue yang sudah tipis atau basah
terkena siraman air.
8. Bersihkan tempat wudhu berikut kran airnya. Buka
saluran air pembuangan, bersihkan kotoran yang
menyumbat saluran.
9. Bersihkan noda-noda pada dinding keramik toilet
dengan menggunakan lap basah yang bersih ditambah
floor cleaner, bilas kemudian dikeringkan.
10. Bersihkan exhaust fan calmic, hand drier, rak lemari.
11. Bersihkan shower room / kran shower / shower /
shower pan, bilas dan keringkan.
12. Bersihkan ember / gayung toilet (kalau ada) secara
periodik mingguan. Ember dikosongkan / cuci bersih
berikut gayungnya dengan floor cleaner.
13. Bersihkan kaca cermin / wall mirror dengan lap bersih /
wipper glass, semprotkan glass cleaner dari dalam
bottle sprayer.
14. Pel lantai keramik dengan air bersih dicampur ceramic
cleaner (1 : 20), posisi dari dalam menyamping, mundur
ke arah pintu keluar.
15. Lakukan general cleaning minimal sebulan sekali,
terutama untuk pembersihan lantai keramik dengan
mesin poles, gunakan scrubbing pad untuk pembersihan
nat-nat lantai keramik, handle pintu dipoles dengan
metal polish.
16. Bersihkan keset nomad entrance dengan penghisap
debu (vacuum). Cuci setiap hari sabtu.
17. Lakukan pembersihan dan pengeringan toilet setiap kali
digunakan.
b) Pemeliharaan kebersihan lantai keramik
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkan peralatan kerja
selengkapnya yaitu: Mesin poles, dry & wet vacuum
 cleaner, ember, stripping pad, chemical cleaner, sikat
tangan, sponge/tapas, stick mop, check mesin-mesin
harus siap pakai, bila kedapatan ada kabel yang
terkelupas harus diperbaiki dahulu, karena sangat
berbahaya bagi keselamatan.
2. Kosongkan dan bersihkan semua tempat sampah /
asbak dan benda lain yang berada pada lokasi kerja,
kemudian disingkirkan untuk sementara dan
ditempatkan kembali apabila pekerjaan telah selesai
dikerjakan. Vacuum/sapu lantai keramik terlebih dahulu
untuk menghilangkan debu
3. Basahilah lantai keramik merata, gunakan bahan kimia
chemical cleaner atau yang setara dicampur air (1:20)
tunggu ± 5 (lima) menit, lakukan brushing dengan pad
halus.
4. Lakukan pembersihan sudut-sudut lantai yang tidak
terjangkau oleh mesin poles, gunakan sikat dorong
(sikat tangan/tapas) pakai sarung tangan karet untuk
mencegah kulit tangan terlindung dari bahan kimia
yang digunakan.
5. Gunakan wet vacuum cleaner untuk menghisap cairan
kotoran lantai keramik yang terangkat.
6. Pel berulang kali, minimal 3 (tiga) kali, bilas dengan air
bersih gunakan stick mop katun.
c) Pemeliharaan dinding cat
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja
selengkapnya yaitu : tangga, rakbol, ember, kain majun,
stick mop, deterjen, tapas, sponge.
2. Bersihkan debu yang melekat pada dinding bercat
minyak (waterseal) dengan menggunakan kain majun,
untuk bagian atas bisa gunakan tangga atau rakbol.
Pembersihan ini untuk daily maintenance.
3. Bersihkan noda (spot & kotoran ) yang terdapat pada
dinding bercat minyak, gunakan campuran deterjen
dengan air secukupnya sapukan merata, mengerjakan
harus teliti, apabila terlalu banyak menggunakan air
akibatnya akan merusak permukaan cat.
4. Caranya hilangkan noda secara bertahap, tunggu kering
dahulu baru diulang kembali, gunakan sponge dan
langsung keringkan dengan kain majun. Setelah itu
bersihkan sisa larutan yang jatuh kelantai gunakan stick
mop. Pembersihan ini dilakukan secara priodik bulanan.
 5. Bersihkan noda (spot & kotoran) yang terdapat pada
dinding bercat minyak (water seal), gunakan larutan
washing compound digosok dengan sponge, kemudian
bilas dengan air bersih sampai larutan tidak tersisa dan
biarkan dinding sampai kering kembali. Setelah itu
bersihkan sisa larutan yang jatuh kelantai gunakan stick
mop. Pembersihan ini dilakukan secara priodik bulanan.
d) Pemeliharaan Kebersihan perlengkapan alat pemadam
kebakaran.
1. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja
selengkapnya yaitu: ember, sponge, kain majun,
deterjen.
2. Bersihkan tabung alat pemadam api ringan (fire
extinguisher) yang terpasang di gedung dengan lap
basah atau spons, celupkan pada ember yang berisi
larutan deterjen, kemudian sikat debu yang melekat,
gunakan sikat nylon, setelah itu bilas dengan air bersih
sampai larutan tidak tersisa dan keringkan. Letakan
kembali pada posisi semula.
3. Hati-hati, selama dibersihkan jangan menarik / merusak
katup alat pemadam api ringan atau terjatuh /
terpelanting ke lantai sehingga menimbulkan benturan
akibatnya alat pemadam tidak berfungsi lagi.
4. Bersihkan tutup kotak selang kebakaran (box hydrant)
di setiap lantai Gedung, dengan lap basah atau spons,
celupkan pada ember yang berisi larutan deterjen,
kemudian bilas dengan air bersih sampai larutan tidak
tersisa dan keringkan.
5. Bersihkan debu kotak penarik alarm di setiap lantai
gedung dengan lap kering atau bulu ayam, harus hati-
hati mengerjakannya, jangan menarik handle-nya.
6. Bersihkan debu bel alarm di setiap lantai gedung
dengan lap kering atau bulu ayam.
7. Bersihkan debu penutup tanda EKSIT tangga darurat
dengan lap kering.
4. Membuat laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan.
4.5 Data dikumpulkan untuk membuat laporan hasil pelaksanaan program
pemeliharaan.
Data – data yang telah dikumpulkan, nantinya dijadikan satu menjadi sebuah
laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan.

4.6 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.

Laporan ini dibuat sesuai sistematika penulisan yang ada. Laporan yang
dibuat berupa laporan harian, bulanan, dan tahunan.

Kerangka untuk laporannya seperti berikut:

1. Cover
2. Pendahuluan
3. Latar belakang
4. Tujuan
5. Kegiatan pokok dan rincian kegiatan
6. Cara melaksanakan kegiatan
7. Sasaran
8. Jadwal pelaksanaan kegiatan
9. Evaluasi pelaksanaan kegiatan dan pelaporan
10. Pancatatan, pelaporan, dan evaluasi kegiatan

4.7 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dipresentasikan

kepada atasan.
Setelah laporan sudah dibuat, kemudian dipresentasikan kepada atasan.

4.8 Dokumen laporan diarsipkan.

Dokumen laporan diarsipkan dalam bentuk soft file maupun hardfile.