BAB I

GAMBARAN UMUM PROYEK

1.1 Latar Belakang
Kota Semarang adalah salah satu kota metropolitan di Indonesia dan juga ibukota dari
Provinsi Jawa Tengah. Kota Semarang juga berperan sebagai penggerak ekonomi di Jawa
Tengah yang mana dibuktikan dengan laju pertumbuhan ekonomi pada tahun 2016 mencapai
5.8%. Hal ini membuktikan bahwa Kota Semarang subur akan investasi. Maka dari itu, PT
PP Properti menghadirkan The Alton Apartment dikawasan berkembang tembalang
menawarkan konsep hunian berkelas premium dan kesempatan investasi menguntungkan.
The Alton Apartment menjadi apartemen anti narkorba pertama di Semarang dengan
berbagai fasilitas premium yang mendukung aktivitas harian bagi para penghuni.

1.2 Tujuan
Tujuan dari proyek pembangunan The Alton Apartment ini adalah untuk memfasilitasi
perkembangan populasi dan menjadi tempat tinggal untuk mahasiswa di kawasan Universitas
Diponegoro serta memberikan peluang investasi aman untuk sektor property di Semarang.

1.3 Data Umum Proyek

1.3.1 Data Proyek

Nama Proyek : The Alton Apartment
Owner : PT PP Properti
Alamat Proyek : Jl. Prof Soedarto , Tembalang , Semarang
Konsultan Struktur : PT. ASP (Adinata Surya Pratama)
Konsultan Arsitektur : PT Desain Sarana Intermatra
 Konsultan MEP : PT. Desain Sarana Intermatra
Konsultan MK : PT Maksi Solusi Enjinering
Kontraktor Pondasi : PT. PP Presisi Tbk
Kontraktor Utama : PT. PP ( Persero ) Tbk
Waktu Pelaksanaan : 839 hari
Tanggal Mulai : 25 Juni 2018
Tanggal Selesai : 31 Agustus 2020
Nilai Kontrak : Rp. 439.204.200.000,-- ( Termasuk PPN)
Jenis Kontrak : Lump Slump Fixed Price
Sistem Pembayaran : Monthly Progress (SKBDN Ussance 90 Hari)
Total Unit : 2009 Unit
1.3.2 Data Teknis
Sistem Struktur : Struktur Ganda dengan Dinding Geser & SPRMK
Luas Lahan : ± 3578.57 m2
Luas Bangunan : ± 103 491 m2
El. Tertinggi Bangunan : + 95.2 m
El. Terendah Bangunan : - 5.9 m
Jumlah Lantai : 2 Basement , 7 Lantai Podium , 23 Lantai Tower
Mutu beton : K300 & K350 untuk balok , pelat lantai dan pilecap
K350 & K400 untuk kolom dan dinding geser
Mutu tulangan : fy = 400 MPa untuk tulangan utama dan tulangan geser
Klasifikasi Situs : SD ( Tanah Sedang )
Tipe Pondasi : Bore Pile
Volume Besi : 5.200.000 kg
Volume Beton : 29800 m3
 BAB II
PEMBAHASAN KRITERIA UNJUK KERJA (KUK)

2.1 Elemen Kompetensi dan Kriteria Unjuk Kerja (KUK)

1. Menyusun program pemeliharaan
1.1 Program pengelolaan pemeliharaan diidentifikasi.
1.2 Struktur organisasi pengelolaan pemeliharaan disusun.
1.3 Jadwal pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.
2. Melaksanakan program pemeliharaan
2.1 Sumber daya disiapkan untuk melaksanakan pengelolaan pemeliharaan.
2.2 Pelaksanaan program pemeliharaan dikelola.
2.3 Persoalan yang timbul dalam melaksanakan program pemeliharaan diselesaikan.
3. Mengevaluasi pelaksanaan program pemeliharaan
3.1 Data hasil pelaksanaan program pemeliharaan diidentifikasi.
3.2 Penyimpangan/ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan program
pemeliharaan dianalisis.
3.3 Penyimpangan/ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan program
pemeliharaan diperbaiki.
4. Membuat laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan
3.1
3.2
3.3
3.4
4.1 Data dikumpulkan untuk membuat laporan hasil pelaksanaan program
pemeliharaan.
4.2 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.
4.3 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dipresentasikan kepada atasan.
4.4 Dokumen laporan diarsipkan.
 BAB III
ANALISA KRITERIA UNJUK KERJA (KUK)

1. Menyusun program pemeliharaan

1.1 Program pengelolaan pemeliharaan diidentifikasi.

Program pengelolaan suatu pemeliharaan bangunan dibuat dengan tujuan
agar pada saat pelaksanaan kerja pemeliharaan bangunan, sumber daya manusia
(SDM) yang terlibat dapat terarah dengan baik dan pekerjaan yang dilakukan
runtut sesusai dengan program yang telah dibuat.

1.2 Struktur organisasi pengelolaan pemeliharaan disusun.

Struktur organisasi dibuat bertujuan agar alur koordinasi setiap elemen
pekerja dapat terlaksana dengan baik dalam mencapai tujuan bersama dalam hal
pekerjaan pemeliharaan bangunan.

1.3 Jadwal pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.

Jadwal pelaksanaan program ini bertujuan agar proses pekerjaan
pemeliharaan yang telah diprogram dapat terlakasana sesuai dengan rencana dan
juga dapat selesai tepat waktu.

2. Melaksanakan program pemeliharaan

2.1 Sumber daya disiapkan untuk melaksanakan pengelolaan pemeliharaan.
Sumber daya yang disiapkan dalam pelaksanaan program pemeliharaan
dapat berupa sumber daya manusia yang berupa pekerja dan sumber daya
keuangan. 2 hal ini tentunya harus disiapkan sedemikian rupa agar pelaksanaan
program pemeliharaan tidak terkendala.

2.2 Pelaksanaan program pemeliharaan dikelola.

Pihak yang mengelola dalam program pemeliharaan adalah dinas terkait
yang bertugas mengelola pemeliharaan dari suatu bangunan. Seperti contoh Dinas
Pengelolaan Pasar Kota Surakarta.

2.3 Persoalan yang timbul dalam melaksanakan program pemeliharaan diselesaikan.

Dalam pelaksanaan suatu program pemeliharaan bangunan tentunya
terdapat beberapa persoalan yang timbul, seperti contoh pekerja yang tidak
memakai baju APD secara lengkap, pelaksanaan pekerjaan yang tidak sesuai
standar dan prosedur.
 BAB IV
ANALISA KRITERIA UNJUK KERJA (KUK)
1. Menyusun Program Pemeliharaan
1.1 Program pengelolaan pemeliharaan diidentifikasi.
Sebelum melakukan pemeliharaan suatu bangunan tentunya diawal
pekerjaan tentu dilakukan identifikasi dan pemantuan ke lokasi langsung untuk
menentukan jenis kerusakan yang terjadi pada bangunan tersebut. Kerusakan
bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat
penyusutan atau berakhirnya umur bangunan, dan bisa juga akibat ulah manusia
maupun perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa
bumi, atau sebab lain yang sejenis.
Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas 3 tingkat
kerusakan, yaitu kerusakan ringan, kerusakan sedang, dan kerusakan berat.
Kemudian berdasarkan identifikasi dan pemantauan langsung, diputuskan jenis
program pemeliharaan yang akan dilaksanakan, seperti rehabilitasi, renovasi, dan
restorasi yang disesuai dengan kebutuhan untuk bangunan yang ada dan
kerusakan yang dialami oleh bangunan tersebut.
1.2 Struktur organisasi pengelolaan pemeliharaan disusun.
Dalam hal ini kami mengambil contoh struktur organisasi Dinas
Pengelolaan Pasar Kota Surakarta. Berikut ini adalah bentuk dari strukturnya.
 1.3 Jadwal pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.
Jadwal pelaksanaan dari program pemeliharaan suatu bangunan dibuat
oleh divisi yang menaungi pengelolaan dan pemeliharaan yang ada dalam suatu
bangunan. Jadwal pelaksanaan berisi tentang daftar item atau area yang perlu
direhabilitasi dalam kurun waktu tertentu, seperti 2 minggu sekali, 1 bulan sekali,
3 bulan sekali, atau bisa juga 1 tahun sekali. Dan berikut adalah contoh dari
jadwal pelaksanaan program pemeliharaan:

2. Melaksanakan Program Pemeliharaan

2.1 Sumber daya disiapkan untuk melaksanakan pengelolaan pemeliharaan.
Biaya Pemeliharaan merupakan biaya yang akan diperlukan selama
periode pertanggung jawaban atas kerusakan. Desain yang benar, pemilihan
material, metode konstruksi, dan penggunaan setiap komponen secara tepat akan
membantu mengurangi biaya dan masalah perawatan. Pemeliharaan yang teratur
akan selalu diperlukan untuk menjaga proyek agar tetap dalam kondisi standar.
Pengeluaran uang berdasarkan waktu dan material untuk pemeliharaan
bangunan adalah bersifat ekstensif dan meningkat akibat adanya kebutuhan untuk
mempertahankan jumlah stok material yang sudah tua. Biaya yang dikeluarkan
untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode waktu, jika
bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu
pengalokasian biaya didasarkan pada tahun anggaran.
 Umumnya terdapat hubungan antara biaya pemeliharaan dan usia
bangunan. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya biaya yang
dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate)
juga mempengaruhi penyediaan biaya pemeliharaan.

2.2 Pelaksanaan program pemeliharaan dikelola.

Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal antara lain,
perawatan terhadap fisik bangunan agar terjaga kualitasnya sesuai dengan
spesifikasi sebelumnya, perawatan fasilitas (mekanikal dan elektrikal) yang
dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang
telah ditetapkan.
Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan
matang dan terperinci, hal ini dikarenakan semua program yang akan dijalankan
berkaitan dengan anggaran biaya yang dibutuhkan dan ini harus diepakati oleh
pemilik bangunan dan fasilitasnya.

2.3 Persoalan yang timbul dalam melaksanakan program pemeliharaan diselesaikan.

Biaya operasi dan pemeliharaan harus dipertimbangkan selama biaya-
biaya tersebut menghabiskan sumber daya yang melebihi umur pelayanan dari
aset. Baik biaya modal maupun biaya operasi dan pemeliharaan harus
dipertimbangkan saat pembuatan keputusan manajemen aset yang menyertakan
biaya. Ini merupakan pendekatan Life Cycle Cost.
Life Cycle Cost adalah suatu konsep pemodelan perhitungan biaya dari
tahap permulaan sampai pembongkaran suatu aset dari sebuah proyek sebagai alat
untuk mengambil keputusan atas sebuah studi analisis dan perhitungan dari total
biaya yang ada selama siklus hidupnya. Kegunaan utama Life Cycle Cost adalah
pada waktu evaluasi solusi-solusi alternatif atas problema desain tertentu, sebagai
contoh, suatu pilihan mungkin tersedia untuk atap suatu proyek baru.
Hal yang perlu ditinjau bukan hanya biaya awal saja, tetapi juga biaya
pemeliharaan dan perbaikan, usia rencana, penampilan, dan hal-hal yang mungkin
berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari pilihan yang tersedia. Meskipun
aspek penampilan merupakan pertimbangan estetika, dan sehingga sangat bersifat
subjektif, tetapi tidaklah dapat diabaikan dalam evaluasi keseluruhan alternatif
tersebut. Dengan demikian, Life Cycle Cost merupakan kombinasi antara
perhitungan dan kebijaksanaan.
Aplikasi Life Cycle Cost bagi proyek-proyek besar dalam industri
konstruksi menyebabkan bentuk pemanfaatan bangunan dan struktur dapat
sungguh berbeda. Akan tetapi, suatu problema timbul dalam praktek karena
walaupun biaya konstruksi awal relatif jelas dan terduga pada tahap desain
tidaklah demikian untuk biaya pemakaian. Untuk itu diperlukan perhitungan
 menyeluruh terhadap biayabiaya yang ditimbulkan dari pembangunan sampai
pembongkaran bangunan tersebut.

3. Mengevaluasi pelaksanaan program pemeliharaan.

3.1 Data hasil pelaksanaan program pemeliharaan diidentifikasi.
Petugas yang melakukan pelaksanaan program pemeliharaan diharuskan
untuk mencatat semua data yang didapatkan dari hasil pelaksanaan program
pemeliharaan. Data bisa berupa metode pemeliharaan dan waktu pelaksanaan.

3.2 Penyimpangan / ketidaksamaan yang terjadi pada hasil pelaksanaan program

pemeliharaan dianalisis.
Dari data hasil pelaksanaan program pemeliharaan yang telah dilakukan
didapatkan beberapa penyimpangan/ ketidaksamaan. Dibutuhkan analisis
lebih lanjut mengenai penyimpangan / ketidaksamaan dari data yang
diidentifikasi sebelumnya.

Penyimpangan / ketidaksamaan yang terjadi meliputi:

A. Komponen Arsitektur
a) Jendela kaca
Pembersihan dilakukan selama 3 bulan sekali dan pelumasan
engsel dilakukan setahun sekali.
b) Pintu
Tidak dilakukan pembersihan dan pelumasan hanya dilakukan
setahun sekali.

B. Komponen Mekanikal
a) Pemeliharaan saluran air kotor
Pembersihan dilakukan 6 bulan sekali.
b) Pompa
Pembersihan dilakukan sebulan sekali.

C. Komponen Elektrikal
a) Lampu
Tidak pernah dilakukan pembersihan.

.
D. Komponen ruang luar
a) Pagar besi
Pembersihan dilakukan setiap 1 tahun sekali.
b) Pemeliharaan atap genteng
Pembersihan dilakukan setiap 1 tahun sekali.
 E. Komponen tata graha
a) Pemeliharaan wifi
Pembersihan dilakukan setiap 6 bulan sekali.
b) Pemeliharaan karpet
Pembersihan dilakukan setiap 3 bulan sekali.
3.3 Penyimpangan / ketidaksesuaian yang terjadi pada hasil pelaksanaan program
pemeliharaan diperbaiki.
Setelah dilakukan analisis penyimpangan / ketidaksesuaian yang timbul dari
hasil pelaksanaan program pemeliharaan, kemudian dilakukan perbaikan
untuk mendapatkan pelaksanaan program pemeliharaan yang lebih baik.

Perbaikan penyimpangan / ketidaksesuaian adalah sebagai berikut:

A. Komponen Arsitektur
a) Jendela kaca
Pembersihan. Debu dan kotoran yang menempel,
menggunakan alat pembersih kaca dan dan deterjen, dilakukan
setiap hari. Untuk bagian yang sulit menggunakan alat bantu
(seperti stager), dilakukan tiga bulan sekali. Pembersihan dari
minyak dan lemak menggunakan bahan kimia. Pelumasan
engsel, dan pembersihan gagang kunci. Pelumasan dilakukan
sebulan sekali.

b) Pintu
Pembersihan debu menggunakan lap atau dengan mesin
penghisap dengan cara kering, dilakukan setiap hari. Pencucian
bercak/noda yang melekat pada permukaan cat menggunakan
air dicampur bahan kimia kemudian dilap sampai kering,
dilakukan enam bulan sekaIi. Pelumasan engsel, roda pintu,
dan pembersihan gagang kunci. Pelumasan dilakukan sebulan
sekali. Pembersihan handel/pegangan kunci dilakukan setiap
hari, dengan lap kering dan bahan kimia jika diperlukan.

B. Komponen Mekanikal
a) Pemeliharaan saluran air kotor
 Pembersihan terhadap kotoran pada pipa dilakukan bila terjadi
penyumbatan laju aliran air, maka perlu ditekan dengan alat
kompresi atau diberikan bahan kimia penghancur. Apabila air
aliran kotor tidak lancar, harus dilakukan penyetelan terhadap
kemiringan pipa.

b) Pompa
Pembersihan. Pembersihan debu dilakukan pada saat pompa
tidak beroperasi dengan menggunakan kain. Pembersihan
dilakukan sekali seminggu. Pelumasan dilakukan pada poros
yang berputar dengan menggunakan minyak pelumas sesuai
ketentuan pabrik. Pelumasan dilaksanakan 6 bulan sekali.

C. Komponen Elektrikal
b) Lampu
Pembersihan terhadap debu yang menempel dilakukan dengan
lap/kain pembersih, jika sulit kain pembersih dicampur air dan
glass cleaner.
.
D. Komponen ruang luar
a) Pagar besi
Pembersihan untuk menghilangkan kotoran atau debu yang
menempel, digunakan sikat, lap basah, atau disemprot air.
b) Pemeliharaan atap genteng
Pembersihan lumut dipermukaan atap. Pembersihan dilakukan
dengan sikat dan sapu lidi disertai penyiraman air.
Pembersihan dilakukan 3 bulan sekali.

E. Komponen tata graha

c) Pemeliharaan wifi
Pembersihan. Untuk menghilangkan debu/kotoran yang
menempel dilakukan pembersihan setiap bulan sekali.

d) Pemeliharaan karpet
Pembersihan. Pembersihan karpet dan permadani dilakukan
agar bersih dari debu dan kotoran. Bahan-bahan yang
digunakan adalah : bahan-bahan kimia untuk menghilangkan
noda, deterjen dan shampo untuk mencuci, sapu, sikat karpet
untuk membersihkan dan mesin penghisap, mesin pencuci
karpet untuk cuci dan disikat. Sapu/sikat karpet digunakan
untuk membersihkan permukaan karpet, debu dan kotoran kecil
terutama pada ruangan yang tidak mudah kotor, pada ujung-
 ujung/pojok, dibawah perabot dan tempat-tempat yang sulit.
Pelaksanaannya harus hati-hati dan halus, dengan gerakan-
gerakan sejajar dengan arah serat. Sedangkan mesin penghisap
digunakan pada ruang yang mudah kotor dan sebagai
pengeringan setempat akibat tumpahan air atau cairan lain.
Pembersihan kotoran dan debu dilakukan setiap hari.

4. Membuat laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan.

4.1 Data dikumpulkan untuk membuat laporan hasil pelaksanaan program
pemeliharaan.
Data – data yang telah dikumpulkan, nantinya dijadikan satu menjadi sebuah
laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan.

4.2 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dibuat.

Laporan ini dibuat sesuai sistematika penulisan yang ada. Laporan yang
dibuat berupa laporan harian, bulanan, dan tahunan.

Kerangka untuk laporannya seperti berikut:

1. Cover
2. Pendahuluan
3. Latar belakang
4. Tujuan
5. Kegiatan pokok dan rincian kegiatan
6. Cara melaksanakan kegiatan
7. Sasaran
8. Jadwal pelaksanaan kegiatan
9. Evaluasi pelaksanaan kegiatan dan pelaporan
10. Pancatatan, pelaporan, dan evaluasi kegiatan

4.3 Laporan hasil pelaksanaan program pemeliharaan dipresentasikan kepada

atasan.
Setelah laporan sudah dibuat, kemudian dipresentasikan kepada atasan.

4.4 Dokumen laporan diarsipkan.

Dokumen laporan diarsipkan dalam bentuk soft file maupun hardfile.