BAB 1

PENYELENGGARAAN BANGUNAN
( BUILDING MAINTENANCE)

1.1. Pengenalan

Penyelenggaraan bangunan amat penting untuk diketahui bagi sesebuah syarikat

pembinaan untuk mempastikan projek dan perancangan yang telah dilakukan dapat
dilaksanakan dengan sempurna sebagaimana yang telah dipersetujui dalam objektif
sebelum sesuatu itu mula dilaksanakan. Kelancaran dan kualiti sesuatu projek itu
bergantung kepada hasil kecekapan pengurusan syarikat tersebut. Industri pembinaan
adalah salah satu sektor yang menjadi tumpuan ramai orang kerana sektor ini berupaya
menawarkan dan menyediakan pelbagai peluang pekerjaan dengan pendapatan yang
lumayan. Antara masalah utama yang seing dibangkitkan di tapak bina ialah masalah
kualiti bangunan yang didirikan. Tapak bina dan proses kerja dalam sektor pembinaan ini
agak unik kerana sentiasa berubah-ubah dan mempunyai berbagai-bagai sebab untuk
berlaku sesuatu perkara, bergantung kepada peringkat pembinaan sesuatu projek.

Dalam bidang pembinaan, bangunan adalah satu perkara yang penting yang harus
dijaga oleh semua pihak. Perancangan sesuatu projek mestilah mengambil kira soal
penyelenggaraan dari peringkat awal lagi ( perancangan ) dan harus dijaga sehingga siap.

Penyelenggaraan adalah perlu jika sekiranya ada kerosakan atau sebarang tanda
dapat dikesan yang mana akan mendatangkan kerosakan/kecacatan pada struktur
pembinaan tersebut. Kebanyakkan kes dimana langkah penyelenggaraan yang sepatutnya
dibuat, tidak dilaksanakan maka akan menyebabkan berlakunya kesan yang tidak diingini
seperti kemalangan, kerosakan dan seumpamanya samada untuk tempoh jangkamasa
panjang atau sebaliknya. Langkah penyelenggaraan yang dilakukan pada bangunan juga
dapat mempengaruhi tahap kualiti pembinaan tersebut, selain dapat mempengaruhi
keyakinan pengguna ( klien ).
1.2. Definisi

Menurut British Standard Glossary BS 3811, penyelenggaraan bermaksud “gabungan

kerja-kerja teknikal dan dan pentadbiran yang bertujuan memelihara sesuatu item atau
memulihkan supaya memenuhi fungsi yang dikehendaki”.

Menurut Jabatan Alam Sekitar, Malaysia (1972) pula, mendefinisikan dalam BS

3811, penyelenggaraan bermaksud “Kerja yang dijalankan untuk menjaga, memulihkan
atau memperbaiki kemudahan-kemudahan setiap bangunan, perkhidmatan dan
persekitaran supaya mencapai tahap semasa yang boleh diterima dengan mengekalkan
utiliti dan nilainya.

Manakala menurut Acceptable standard mendifinisikan dalam BS 3811:1984,

penyelenggaraan bermaksud sesuatu yang dapat diterima dengan mengekalkan faedah
atau nilai sesuatu peralatan.

Seterusnya, Factories Act 1961, mendifinisikan penyelenggaraan sebagai

membaikpulih dalam keadaan yang memuaskan dan segala kerja dan pemulihan yang
berkesan diperlukan.

Daripada definisi yang dikemukakan, didapati bahawa penyelenggaraan boleh

diringkaskan sebagai :

1.2.1. Kerja-kerja yang berkaitan untuk memastikan bangunan termasuk peralatan

yang terkandung didalamnya berfungsi dengan sempurna.

1.2.2. Mempertahankan nilai bangunan melalui penyenggaraan dan pengurusan

yang bersistematik dan tersusun.

1.2.3. Mengurangkan susut nilai bangunan disamping melanjutkan hayat

bolehguna bangunan.
1.2.4. Meningkatkan perkhidmatan yang diberi kepada pengguna dan penghuni
bangunan melalui peningkatan kerja dan inovasi dalam perkhidmatan
pengurusan.
1.3. Konsep penyelenggaraan

Penyelenggaraan adalah satu faktor penting terhadap bangunan memandangkan

sesebuah bangunan tidak mampu untuk mengelak daripada sebarang kerosakkan dan
kegagalan.

Konsep yang boleh diperjelaskan tentang penyelenggaraan bangunan ialah,

penyelenggaraan merupakan suatu fungsi yang penting yang berperanan menyokong
kelancaran perjalanan operasi utama kepada pengurusan projek pembinaan terhadap
sesebuah bangunan. Penyelenggaraan dijalankan hanya untuk mencegah
membaiki/membaikpulih, menjaga bangunan daripada segala kerosakan /kegagalan dan
mengekalkan fungsi kegunaan bagi memenuhi segala aspek atau spesifikasi polisi dan
piawai yang ditetapkan bagi meberi jaminan berterusan terhadap faktor-faktor seperti;
keselamatan, keselesaan, fungsi bangunan, keadaan fizikal dan struktur bangunan.
Pengekalan nilai aset, imej dan ciri-ciri bangunan, ketahanan, kualiti bangunan dan
perkara seumpamanya.

Bagi mengelak kemungkinan berlakunya kerosakkan (kegagalan atau kecacatan)

terhadap elemen-elemen bangunan tersebut, maka konsep penyelenggaraan bangunan
juga dilihat menerusi peranan dan pengawalan segala kemajuan yang berlaku dan sumber
persekitaran yang bertindak ke atas bangunan tersebut dari masa ke masa sepanjang
tempoh jangka hayat bangunan.

Maka pentingnya pengetahuan dan pemahaman terhadap konsep penyelenggaraan

bagi mencapai mutu perlaksanaan kerja yang baik bagi menjalankan sebarang tindakan
penyelenggaraan terhadap bangunan. Sehubungan itu, penyelenggaraan telah dibahagikan
kepada beberapa kelas penyelenggaraan yang tertentu bagi tujuan memudahkan sistem
pengurusan penyelenggaraan dengan lebih baik.
1.4. Objektif penyelenggaraan

Penyelenggaraan yang baik dan bersistematik dapat membantu memudahkan dalam

mengenalpasti masalah-masalah kegagalan dengan lebih terperinci seterusnya langkah
pemilihan kaedah bahan yang sesuai dapat dijalankan. Perancangan dan perlaksanaan
yang baik dapat mengelakkan penyelenggaraan kali kedua terhadap kerosakan bahagian
yang sama dalam jangka masa terdekat.

Objektif utama penyelenggaraan bangunan adalah untuk memastikan keadaan

kerosakkan yang ada pada bahagian bangunan dibaikpulih dengan berkesan dan
mengurangkan seberapa banyak yang mungkin kegagalan dan kecacatan terhadap
komponen dan peralatan secara efektif dan sistematik.

Disamping itu juga penyelenggaraan juga bertujuan memastikan fungsi dan keadaan
asal bangunan dapat dikembalikan dan seterusnya dapat mengelakkan perlupusan
bangunan-bangunan terbabit sebelum tiba masanya. Oleh itu, peruntukan kos yang besar
untuk penyelenggaraan diperlukan sekiranya bangunan-bangunan terebut digantikan
dengan bangunan yang baru.
1.5. Kepentingan penyelenggaraan

Bagi menjaga bangunan agar terus dapat digunakan dan memastikan fungsinya tetap
berjalan dalam keadaan yang baik kerja-kerja penyelenggaraan yang dijalankan adalah
bagi memenuhi ciri-ciri berikut :

1.5.1. Pengekalan fungsi dan prestasi asal bangunan.

1.5.2. Pengekalan nilai aset bangunan.

1.5.3. Pengekalan imej dan rekabentuk bangunan.

1.5.4. Pengekalan aspek-aspek keselamatan dan keselesaan.

1.5.5. Penjagaan urusan untuk pengguna dan pembeli.

1.6. Jenis-jenis penyenggaraan

Berdasarkan ‘The Charted Institute of Building’, penyenggaraan bangunan terbahagi

tiga jenis utama iaitu :

1. Pemeliharaan - tindakan yang diambil bagi mengelakkan berlakunya

kegagalan dan kerja-kerja yang dilakukan untuk menjaga bangunan supaya
dapat memenuhi fungsi yang dikehendaki.

2. Pembaikan biasa - kerja-kerja yang dilakukan untuk membaiki kerosakan

biasa yang terjadi supaya bangunan kembali kepada keadaan asalnya untuk
memenuhi fungsi yang dikehendaki.

3. Pembaikan segera - tindakan segera yang diambil untuk menetukan jenis

kerosakan dan membaikinya.

“Berkesan” dan “sistematik” merupakan dua kata kunci kepada kejayaan sesuatu
aktiviti penyenggaraan. Dalam konteks ini, BS 3811: 1984 telah membahagikan
penyenggaraan kepada dua bahagian utama menerusi atucara dan perlaksanaannya, iaitu :

1. Penyenggaraan Terancang (planned maintenance)

2. Penyenggaraan Tidak Terancang (unplanned maintenance)

1.6.1. Penyelenggaraan Terancang

Petikan dalam British Standard BS 3811: 1984 yang dirujuk oleh Milne, 1985
menjelaskan bahawa penyelenggaraan terancang adalah merupakan kerja-kerja yang
dikelolakan dan dijalankan melalui ramalan yang dibuat ke atas masalah yang
dikenalpasti akan berlaku, rujukan daripada rekod-rekod buku log terdahulu bagi
membuat perancangan aktiviti penyelenggaraan yang lebih bersistematik pada masa
hadapan. Perancangan aktiviti dapat diterjemahkan dalam bentuk carta, jadual, lukisan
dan aturcara komputer. Setiap langkah kerja dan data direkodkan dengan teliti serta dikaji
untuk setiap kesan yang terjadi. Penyelenggaraan terancang melibatkan banyak proses
pengumpulan dan data pada peringkat awal pelaksanaan projek lagi dan akan
diselaraskan dari semasa ke semasa mengikut kesesuaian keadaan yang berlaku.
Penyelenggaraan terancang ini boleh dikelaskan kepada dua bahagian iaitu :

1.6.1.1. Penyelenggaraan pencegahan terancang

Penyelenggaraan pencegahan terancang adalah merupakan kerja-kerja yang terlibat

dalam kerja-kerja pembaikan atau tindakan pencegahan untuk mengelakkan sebarang
kegagalan dijangkakan berlaku serta mencegah kegagalan yang boleh dielakkan.
Penyelenggaraan ini merangkumi kerja-kerja yang dilaksanakan pada satu tempoh masa
yang ditentukan atau mengikut langkah-langkah yang dijelaskan untuk sesuatu perkara.
Penyelenggaraan ini juga mengurangkan kemungkinan berlakunya kemerosotan prestasi
kemudahan elemen-elemen bangunan. Perancangan yang dibuat dengan rapi dan teliti
dapat memberikan pulangan yang wajar memandangkan soal penggunaan kos, keupayaan
keberkesanan penyelenggaraan dan faktor-faktor yang mempengaruhi kesosakan semula
telah diteliti dan dipertimbangkan sewakto dalam proses perancangan.
 1.6.1.2. Pembaikan pembaikkan terancang

Penyelenggaraan pembaikkan terancang adalah merujuk kepada kerja-kerja yang

dijalankan bagi memulihkan serta membaikikan kerosakan yang yang berlaku kepada
sesuatu bahagian bangunan ataupun kerosakan yang menjejaskan fungsi bahagian
tersebut. Ini bermakna penyelenggaraan pembaikan adalah merupakan kerja-kerja
penyelenggaran yang dijalankan bagi memperbetulkan kerosakkan yang telah berlaku.
Pembaikan dijalankan terhadap keroskkan mestilah dijalankan sehingga fungsi yang
sebenarnya dapat dipenuhi dengan baik sebagaimana ditetapkan dalam piawaian.
1.7. Pembaikan tidak terancang

Penyelenggaraan tidak terancang merupakan kerja-kerja penyelenggaraan yang

dijalankan keatas sesuatu kerosakkan yang terjadi dimana kerosakkan tersebut terjadi
tanpa dapat dijangkakan berlakunya kerosakkan tersebut. Penyelenggaraan tidak
terancang juga boleh disamakan dengan penyelenggaraan kecemasan. Kegagalan yang
terjadi tanpa dapat dijangka ini sering berlaku disebabkan oleh bencana alam serta lain-
lain faktor yang biasanya di luar jangkaan. Kegagalan hendaklah ditangani dengan segera
dan langkah menyelenggara perlu dilakukan dengan dirancang terlebih dahulu, teliti dan
teratur, agar tidak menimbulkan masalah lain dimasa hadapan.

Penyelenggaraan tidak terancang memainkan peranan dalam mengekalkan kualiti

perkhidmatan bangunan tersebut dan memenuhi tuntutan pihak-pihak tertentu untuk
menghalang daripada berlakunya kecacatan dan kerosakkan pada elemen-elemen
bangunan yang menjejaskan fungsi asalnya seterusnya menjejaskan penggunaan terhadap
bangunan tersebut.
1.8. Kerja-kerja penyelenggaraan

Secara umumnya, proses penyelenggaraan ini merangkumi 4 aktiviti. Setiap aktiviti

mempunyai fungsi yang tersendiri dan dan berbeza antara satu dengan yang lain bagi
memberikan keberkesanan sesuatu tindakan dengan lebih baik. Antara aktiviti
penyelenggaraan bangunan yang melibatkan empat bidang yang utama ialah :

1.8.1. Kerja-kerja pemeliharaan

Merupakan langkah kerja yang perlu diambil bermula daripada peringkat permulaan,
dimana kerja-kerja yang dijalankan bertujuan untuk melindungi elemen-elemen bangunan
daripada kerosakan dan menjaga elemen tersebut supaya sentiasa memenuhi syarat-syarat
dan tahap yang ditentukan.

1.8.2. Kerja-kerja pembaikan

Merupakan kerja-kerja mambaiki segala kerosakkan atau kecacatan yang terdapat

pada setiap bahagian supaya semua elemen-elemen dan kemudahan-kemudahan kembali
kepada tahap asal bagi menjalankan fungsinya dengan baik.

1.8.3. Kerja-kerja servis

Kerja-kerja yang melibatkan penggunaan perkhidmatan pembersihan pada

kemudahan dan peralatan bangunan. Aktiviti ini berjalan mengikut perjadualan tertentu
berpandukan keadaan kebersihan. Kuantiti perkhidmatan bergantung kepada saiz liputan
dan bilangan peralatan sesebuah bangunan.
 1.8.4. Kerja-kerja penggantian

Kerja-kerja pembaikian dilakukan apabila elemen atau bahan binaan tersebut

didapati tidak sesuai lagi digunakan diebabkan oleh :

1.8.4.1. Gagal menjalankan fungsi dengan baik sepertimana yang dikehendaki.

1.8.4.2. Memerlukan kos tuntutan yang tinggi jika terus digunakan.

1.8.4.3. Memeberikan rasa tidak selesa dan menunjukkan imej yang buruk.

Berdasarkan bidang-bidang kerja aktiviti penyelenggaraan yang wujud, maka

pentingnya sistem pengurusan penyelenggaraan bangunan di mana perancangan dan
perlaksanaan yang teliti dan cekap dapat memastikan perjalanan kira-kira
penyelenggaraan berjalan dengan lancar.
1.9. Carta alir

Rajah 1 - carta alir kerja-kerja penyelenggaraan

 BAB 2

KEROSAKAN YANG BESAR PADA BANGUNAN

( MAJOR DAMAGE ON BUILDINGS)

2.1. Pengenalan

Kerosakan dan kecacatan binaan bangunan boleh menimbulkan pelbagai implikasi

dan kesan negatif kepada semua pihak sama ada secara langsung ataupun tidak. Ianya
bukan sahaja membahayakan nyawa pengguna, malah akan memburukkan pandangan
dan nilai estetika sesebuah bangunan.

Sepatutnya masalah kerosakan dan kecacatan binaan ini tidak timbul sekiranya
setiap pihak yang dipertanggungjawabkan untuk melaksanakan tugas memainkan peranan
dan tindakan yang sewajarnya. Punca kerosakan dan kecacatan binaan seharusnya
diketahui sehingga ke akar umbi, bagi memudahkan kerja-kerja pencegahan dan
perancangan yang sewajarnya dilakukan bagi mengurangkan risiko kerosakan dan
kecacatan. Kerja-kerja pembaikan terhadap kerosakan dan kecacatan binaan juga
seharusnya dilakukan dengan segera bagi mengelakkan timbulnya pelbagai masalah lain.
2.2. Definisi

Merujuk kepada British Standard 3811: 1984, kerosakan dan kecacatan memberi erti
percanggahan kualiti dan ciri-ciri daripada tahap perancangan asal atau keadaan teruk
yang disebabkan oleh bahan atau khidmat yang tidak memuaskan, atau penggunaan
peralatan yang dijangkakan dengan ramalan yang munasabah.

Menurut Feld (1968), kegagalan adalah suatu perlakuan yang tidak terdapat dalam
perjanjian dengan keadaan stabil yang dijangka, atau kekurangan kebebasan daripada
pembaikan yang sesuai, atau ketidaksesuaian dengan penggunaan dan kegunaan struktur
lengkap.

Manakala merujuk kepada BS 3811 (Code of Practise British Standard, 1984) adalah
sebagai merosotnya ciri-ciri kualiti dari tahap yang tertentu menyebabkan hasil dan
khidmat yang tidak memuaskan seperti keadaan asal atau tidak memenuhi kehendak
pengguna. Sementara kecacatan yang dimaksudkan dalam tempoh tanggungan kecacatan
merujuk kepada apa-apa kecacatan, ketidaksempurnaan, kekecutan atau kerosakan yang
lain disebabkan oleh bahan, barang atau mutu kerja yang tidak menepati kontrak
(Maslipah, 1997).

Oleh itu, kecacatan secara amnya adalah sebarang kerosakkan, kekecutan dan
ketidaksempurnaan yang berlaku kepada elemen bangunan yang disebabkan oleh
beberapa faktor atau punca yang menyebabkan kemerosotan kualiti, prestasi, nilai
kecantikan serta mengurangkan kebolehkhidmatan bangunan tersebut (A. Jalil Nin,
1992). Kesan daripada keadaan ini boleh menyebabkan rupa bentuk dan fungsi bangunan
tersebut akan terjejas serta menganggu keselesaan dan mengancam keselamatan
pengguna.
2.3. Bumbung

Bumbung merupakan anggota struktur yang paling banyak menerima lembapan dan
sinar matahari secara terus. Tujuan bumbung dibina adalah untuk melindungi segala
struktur dan objek yang berada dibawahnya. Oleh kerana itu, bumbung dibina paling atas
berbanding struktur yang lain. Bumbung yang dibina mestilah kuat, ringan serta tahan
lasak terhadap panas dan hujan.

2.4. Jenis-jenis bumbung

Bumbung secara amnya dapat dikelaskan kepada beberapa kategori seperti bentuk
bumbung, bahan yang digunakan untuk struktur bumbung atau bumbung. Bmbung boleh
dikelaskan kepada dua jenis iaitu :

2.4.1. Bumbung rata

Bumbung rata ialah bumbung yang mempunyai kecerunan kurang daripada sudut 10
darjah ( Tan B. T., 1990). Pampan bumbung terdiri daripada papan-papan bertanggam
lidah dan lurah dipasangkan di atas kasau-kasau sebelum kepingan penutupnya
dipasangkan. Kebanyakkannya bumbung rata yang dibina di Malaysia menggunakan
konkrit untuk sebagai bahan utama. Felt bitumen digunakan sebagai penutup bumbung
rata. Ia terdiri daripada beberapa lapisan dan dilekatkan bersama-sama dengan pelekat
bitumen. Kerangka bumbung diperbuat daripada kayu, besi, rasuk konkrit ataupun papak
konkrit dan ditutup dengan bahan-bahan kalis air seperti kepingan asbestos, zink, besi
bergalvani, asphalt, kuprum dan sebagainya. Ia memerlukan pembinaan kecerunan yang
sesuai supaya air tidak bertakung apabila hujan. Kecerunan yang biasa adalah 1 : 80 atau
1 : 40 (Seeley. 1976). Saliran yang baik diperlukan untuk mengalir ke bawah.
 2.4.2. Bumbung curam

Bumbung jenis curam terbahagi kepada 3 iaitu bumbung cerun landai, cerun
sederhana dan cerun curam. Bumbung jenis curam ialah bumbung yang mempunyai
kecerunan lebih daripada 10 darjah dari garisan ufuk (Tan B.T., 1990). Kecerunan 70
darjah keatas ialah dinding. Bumbung dengan kecerunan yang biasanya dibina di negara
yang mengalami musim salji. Ia bagi memudahkan salji turun dan mengurangkan beban
pada bumbung. Di Malaysia penggunaan bubung curam sangat meluas meliputi bangunan
kediaman dan komersil (Abdul Hakim dan Wan Min, 1991). Bumbung curam dapat
menyediakan satu lagi ruang di bahagian atas. Biasanya dijadikan tempat ruang simpan
tangki air, setor dan bilik tidur. Ruang ini dapat menambahkan keluasan rumah.

2.5. Penutup Bumbung

Penutup bumbung mestilah terdiri daripada bahan kalis air. Bahan-bahan yang
digunakan mestilah bersesuaian dengan jenis dan kecerunan bumbung. Penutup bumbung
juga terbahagi kepada dua kumpulan iaitu :

2.5.1. Penutup bumbung rata

2.5.1.1. Lapisan bitumen

2.5.1.2. Kepingan logam yang terdiri daripada kuprum, plumbum, tembaga,

zink dan aluminium.

2.5.1.3. Kepingan asbestos

2.5.1.4. Genting

2.5.1.5. Plastik
 2.5.1.6. Papak konkrit

2.5.2. Penutp bumbung curam

Bahan-bahan tradisi yang biasanya digunakan bagi penutup bumbung curam ialah
genting tanah liat, kepingan batu (slat) dan keingan papan. Kini genting konkrit dan
bahan-bahan ciptaan baru banyak digunakan. Kegunaan bahan ini membolehkan reka
bentuk bumbung diperluaskan di samping mengawal ekonomi pembinaan ( Tan B.T,
1990). Antara bahan lain yang digunakan sebagai penutup bumbung ialah :

2.5.2.1. Genting tanah liat/ konkrit

2.5.2.2. Kayu

2.5.2.3. Kepingan aluminium dan zink

2.5.2.4. Konkrit dan felt bitumen

2.6. Kecacatan pada struktur bumbung

Bumbung yang baik ialah bumbung yang mempunyai rekabentuk dan spesifikasi
yang sempurna, bahan yang berkualiti, kontraktor yang mahir dan penyenggaraan yang
sempurna. Penilaian prestai bumbung dibuat berdasarkan prestasi semasa dan jangka
hayat bumbung itu. Untuk meningkatkan kualiti bumbung, ia memerlukan pemasangan
yang baik dan kontraktor mengikut spesifikasi yang terkandung di dalam kontrak ( Bailey
dan Bradford, 2005).

Bumbung curam biasanya menggunakan kayu sebagai strukturnya. Kayu terdedah

kepada serangan anai-anai dan kulat. Kayu boleh mengalami kecutan atau meleding
apabila berlakunya kelembapan padanya. Walaupun terdapat pelbagai teknik untuk
mengelakkan kelembapan kayu, kaedah untuk mengatasi masih lagi diperlukan kerana
tiada teknik yang efektif. Ini menyebabkan kos penyenggaraan meningkat untuk merawat
kayu daripada serangan serangga dan kulat perosak ini (Mat Lazim, 2001). Kecacatan
kayu secara semulajadi ialah gerigis, buku hati berongga. Kayu yang mengalami
kerosakkan semulajadi perlu dielakkan penggunaannya kerana nilai kekuatan
 Rujukan

www.efka.utm.my/thesis/.../P.../HARITHSX010342D04TT2.doc

www.efka.utm.my/thesis/.../P.../MOHDFUADAA990204D03TT2.doc

www.efka.utm.my/thesis/.../P.../SHAHRILBAZLINF.DOC

www.efka.utm.my/thesis/.../P.../suhaimisx010406awj07bab4.doc

www.efka.utm.my/thesis/.../P.../mohdfadzlieba050071d08ttt.pdf

.
.

.
.