PENGENALAN PENYENGGARAAN BANGUNAN

PENGENALAN

Penyenggaraan adalah sebahagian daripada proses pembangunan. Penyenggaraan fizikal sesebuah bangunan bermula setelah ianya siap dibina hinggalah ke suatu jangka hayat tertentu. Penyenggaraan bangunan melibatkan kerja-kerja penjagaan struktur bangunan, sistem mekanikal dan elektrikal, kemudahan dan persekitarannya.

DEFINISI

Merupakan paduan kerja-kerja teknikal dan pengurusan untuk mengekalkan atau menambahbaikan sesuatu elemen agar berfungsi seperti yang dikehendaki. BS3811:1984 Teknikal bermaksud kerja-kerja baikpulih (repair), ubahsuai, pembaharuan, penambahan, pemulihan, pemeliharaan, pemodenan dan sebagainya menggunakan kaedah atau teknik-teknik bersesuaian.

Pengurusan bermaksud menguruskan tenaga, bahan, peralatan dan kewangan menggunakan sistem pengurusan bersesuaian untuk kerja-kerja teknikal penyenggaraan.

KEPENTINGAN PENYENGGARAAN

Nilai

Senggaraan tidak dipedulikan Kurang senggaraan

Senggaraan yang baik

20

40

60

OBJEKTIF PENYENGGARAAN

Mengekalkan fungsi bangunan atau peralatan

Memanjangkan jangka hayat ekonomi bangunan

Mengurangkan berlakunya kerosakan bangunan atau peralatan/mesin yang menyebabkan gangguan kepada operasi bangunan.

Mengekalkan nilai pasaran

Mengurangkan kos penyenggaraan Mengekalkan nilai estetika bangunan

Meningkatkan produktiviti pekerja

Menjamin keselamatan dan keselesaan penghuni Memenuhi kehendak perundangan bangunan

OBJEKTIF PENYENGGARAAN (samb.)

Keutamaan objektif bangunan bergantung kepada jenis bangunan (operasi) dan polisi atau matlamat organisasi. Kediaman persekitaran tempat tinggal yang selesa Pejabat memenuhi kehendak perundangan bangunan, persekitaran bekerja yang selesa dan menarik. Kilang/Bengkel memenuhi kehendak perundangan bangunan, persekitaran tempat bekerja yang baik, tahan lasak. Hospital, Sekolah, Pusat Kesihatan, Universiti, Perpustakaan bersih, kemasan tahan lasak. Gudang Penyimpanan, Setor struktur tahan lama dan kukuh, pertimbangan khusus untuk penyimpanan bahan mudah reput Perniagaan/Kedai mengekalkan kekukuhan dan kestabilan struktur, kemas dan bersih. Dewan orang ramai menarik dan kemas, pengadang dan anjung yang kukuh.

POLISI PENYENGGARAAN
Merupakan strategi perlaksanaan kerja-kerja penyenggaraan mengikut kemampuan. Contoh polisi: Peruntukan kewangan mencukupi Pengurusan yang baik Program kerja yang teratur Waspada dengan kerja penyenggaraan yang salah Penyeliaan yang berkesan Latihan mencukupi Rekabentuk bangunan yang baik Kajiselidik untuk penambahbaikan Buku panduan penyenggaraan Penglibatan orang awam/pengguna Polisi yang jelas

JENIS-JENIS PENYENGGARAAN
Terbahagi kepada 2 jenis:1) Penyenggaraan terancang

membuat kerja-kerja penyenggaraan sebelum berlakunya kerosakan atau terdapatnya tanda-tanda ketidaklancaran

2) Penyenggaraan tak terancang

Kerja-kerja penyenggaraan yang dilakukan selepas berlakunya kerosakan atau rosak terus atau tidak ada tindakan diambil

PENYENGGARAAN

TERANCANG (Planned/pro-active)

TAK TERANCANG (unplanned/reactive)

PENCEGAHAN (PREVENTIVE) Pemeriksaan Servis (inspection servicing)

BERULANGAN (cyclical/ regular/ routine)

PROJEK TERANCANG (planned projects)

PEMBETULAN (corrective)

KECEMASAN (emergency)

a) Contoh-contoh Penyenggaraan Terancang:Pencegahan:

Pemeriksaan - iaitu memeriksa lif, struktur bangunan, cerun tanah, perparitan Servis - iaitu melaras, mengetat, menukar minyak, membersih, lebih kepada peralatan mekanikal Berulangan - contohnya kerja-kerja pembersihan, servis peralatan, memotong rumput Projek Terancang contohnya untuk tempoh 5 atau 6 tahun seperti menukar karpet, mengecat semula bangunan, menukar perabot

b) Contoh-contoh penyenggaraan Tak Terancang:

Pembetulan - pintu senget/longgar, jalan pecah, lepa lantai retak, penghawa dingin bising

Kecemasan paip air pecah, bekalan elektrik terputus, struktur bangunan runtuh.

PIAWAIAN PENYENGGARAAN

1.

Piawaian Perkhidmatan
Jumlah pekerja, kemahiran, kekerapan, peralatan digunakan

2.

Piawaian Kualiti Tahap kekemasan/penyudahan dikehendaki

LATIHAN (1/2 JAM SAHAJA)

Senaraikan semua kerja-kerja dalam bidang penyenggaraan

untuk sesebuah kompleks pejabat

Nyatakan kriteria-kriteria yang perlu dipertimbangkan disertakan contoh-contoh masalah yang dihadapi

PENGURUSAN PENYENGGARAAN

Perlaksanaan kerja-kerja penyelenggaraan hendaklah dibuat dan mencapai objektif penyelenggaraan.

Kerja-kerja penyelenggaraan hendaklah teratur dan mudah difahami dan diikuti oleh semua kakitangan akan bagaimana hendak menjalankannya.
Kerja-kerja penyelenggaraan boleh dilaksanakan samada dengan khidmat kontraktor luar atau dengan penggunaan kakitangan jabatan. Bahagian Penyelenggaraan hendaklah menyediakan 5 perkara penting dalam melaksanakan kerja penyelenggaraan yang lebih teratur iaitu:1) Struktur Organisasi

2) Skop kerja dan fungsi

3) Sistem Maklumat (information) 4) Sistem Rekod 5) Laporan Operasi dan belanjawan

1) STRUKTUR ORGANISASI

Struktur organisasi hendaklah jelas supaya semua pihak dan kakitangan faham akan perhubungan antara satu sama lain dan melancarkan lagi arahan tugas yang dikeluarkan dan diambil tindakan.

Seseorang ketua atau pengarah bahagian penyenggaraan sebaiknya dikalangan orang yang mempunyai kelulusan dan berpengalaman dalam selok belok penyenggaraan.

Jawatan lain-lain kakitangan di setiap seksyen seperti Awam,

M & E, Landskap, Projek, Perhubungan dan sebagainya bergantung kepada latihan yang diikuti, pendidikan, kepakaran

dan fungsi tugasan.

STRUKTUR ORGANISASI (Samb.)

Saiz struktur organisasi penyenggaraan boleh sama ada kecil atau besar. Sekiranya besar, biasanya kebanyakan kerja penyenggaraan adalah dibuat sendiri oleh pekerja-pekerja bahagian penyenggaraan (direct labour) yang mempunyai kemahiran tertentu. Jika saiz kecil, hanya kerja-kerja kecil sahaja yang dibuat sendiri dan yang lainnya dibuat oleh pihak kontraktor luar yang juga dipanggil Perkhidmatan Kontrak

(Contract Services). Perkhidmatan Kontrak biasanya untuk

kerja-kerja khusus umpamanya Penyenggaraan Lif.

Pengurus Penyenggaraan/Pembangunan (Juruukur Bangunan, Arkitek, Jurutera)

Penyenggaraan Awam (struktur & fabrik) Peg. Penyenggaraan Pem.Teknik Awam Juruteknik Awam Tukang K1,K2,K3 Pekerja Rendah Awam

Penyenggaraan Mekanikal (lif,a/c,generator,pam,gas) Peg. Penyelenggaraan Pem.Teknik Mekanikal Juruteknik Mekanikal Tukang K1, K2 Pekerja Rendah Awam

Penyenggaraan Landskap (pokok,rumput,longkang) Peg. Penyenggaraan Pem.Teknik Lanskap Juruteknik Landskap Tukang K1,K2 Pekerja Rendah Awam

Penyenggaraan Telekomunikasi (Telefon, intercom, internet, AV)

Penyenggaraan Elektrikal (pendawaian, lampu, switchboards)

Penyenggaraan Keselamatan (Pencegahan kebakaran, CCTV, loceng keselamatan)

Unit Projek (tambahan, ubahsuai, pembaharuan, meningkat baik)

Nota: Sebahagian organisasi mempunyai Unit Pengurusan Pembangunan (projek baru) berasingan dengan Unit Penyenggaraan.

2) SKOP KERJA DAN FUNGSI

Skop kerja dan fungsi jabatan penyenggaraan hendaklah jelas agar tidak bertindih dengan skop kerja jabatan atau unit lain.

Skop kerja yang terperinci juga hendaklah dibuat untuk setiap

pekerja supaya setiap kerja berkaitan dilaksanakan dan mempunyai orang yang bertanggungjawab ke atas sebarang

masalah.

SKOP KERJA DAN FUNGSI (samb.)

Contoh skop kerja Bahagian Penyenggaraan:

Mengendali dan menyenggara peralatan dalam bangunan. Membuat kerja penyenggaraan dengan penuh tanggungjawab, timbangrasa, lancar dan ekonomi. Membuat kerja-kerja penggantian baru atau memasang baru dengan kelulusan pegawai atasan. Bertanggungjawab menyenggara kawasan sekeliling contohnya landskap, pejalan kaki, laluan kenderaan dan letak kereta. Menghadkan kuantiti barangan dan perbelanjaan yang minima dalam stor simpanan. Memastikan prestasi kakitangan pada tahap yang baik agar penggunaan menerima layanan baik dan tindak balas yang cepat. Sentiasa berwaspada dalam menyenggara struktur dan peralatan. Melaksanakan semua kerja-kerja penyenggaraan dengan cara yang selamat dan lancar.

SKOP KERJA DAN FUNGSI (samb.)

Skop kerja yang terperinci juga hendaklah disediakan dan difahami oleh setiap kakitangan akan tugas dan tanggungjawabnya. Ini penting agar tindakan boleh dibuat sekiranya sebarang masalah timbul. Setiap kakitangan hendaklah mengetahui perkara-perkara berikut (contohnya):

Kawasan tugasan (nama/no blok/kawasan, tingkat). Perlu disertakan pelan kawasan yang ditandakan agar lebih jelas.
Bidang tugas samada; awam, elektrik, mekanikal, AV, landskap, pembersihan, dll.

Tugasan : menyelia, membuat laporan, memeriksa, membaiki.

Senarai peralatan dibawah jagaan: pita pengukur, kamera, buku laporan, peralatan membaiki. Memahami bagaimana tugasan/kerja hendak dibuat.