NAMA KELOMPOK 2

1. Lailiya Bias Fathinisa (490240)

2. Laras Azzahra (490881)
3. Merlyn Lakasa (490110)
4. Nisrina Kamilia (490462)
SUMMARY

KONSEP DAN METODA DALAM PENILAIAN ASET PROPERTY

Buku: Robert C. Kyle, at al, 9th ed (Chapter 8)
OVERVIEW
Pemeliharaan adalah proses berkelanjutan untuk menyeimbangkan layanan dan biaya; manajer
harus bekerja untuk menyenangkan penyewa dan menjaga kondisi fisik properti sambil
meminimalkan biaya operasional dan meningkatkan margin keuntungan pemilik. Pemeliharaan
properti yang efisien menuntut penilaian yang akurat tentang kebutuhan bangunan dan jumlah serta
jenis personel yang akan memenuhi kebutuhan ini.
BASIC MAINTENANCE PROCEDURES
Manajer properti yang sukses harus dapat berfungsi secara efektif dalam berbagai tingkat operasi
pemeliharaan:

 Perawatan rutin
 Perawatan Preventive.
 Pentingnya pemeliharaan korektif
 Pemeliharaan konstruksi baru
 pemeliharaan yang ditangguhkan
THE PROPERTY MANAGER AND MAINTENANCE PERSONNEL
Ketika bidang manajemen properti semakin canggih dan peralatan gedung menjadi lebih rumit, para
manajer yang melakukan keempat fungsi pemeliharaan menjadi pengecualian daripada aturan.
Seorang manajer properti cukup untuk membuat keputusan cerdas tentang perawatan dan operasi
mereka.
Residen manager. Seorang manajer properti tunggal dapat tetap mengikuti kebutuhan
pemeliharaan beberapa bangunan besar tanpa terjebak dalam rutinitas operasi harian masing-masing
dengan secara teratur meninjau laporan yang disampaikan oleh manajer residen.
On site maintainence staff. Perlu memastikan bahwa staf memenuhi tugas pemeliharaan rutin
gedung. Kekurangan staf bisa sama mahalnya dengan kelebihan staf. Pemeliharaan bangunan yang
buruk akan menurunkan kualitas bangunan, dan ketika penyewa yang tidak senang mengosongkan,
pendapatan sewa akan turun. Ketika mempekerjakan staf bangunan permanen, manajer harus
mempertimbangkan kemungkinan biaya dan ketidaknyamanan yang mungkin timbul dari pekerja
campuran dan non-serikat, atau anggota serikat pekerja yang bersaing.
Contract Service Manajer yang mewakili beberapa pemilik yang berbeda, terutama tempat tinggal
keluarga tunggal yang tersebar, akan mengontrak perbaikan berdasarkan kebutuhan kasus per kasus.
Kesederhanaan ini memungkinkan pemilik untuk ditagih hanya untuk layanan yang dilakukan di
gedung mereka. Persyaratan perjanjian manajemen sering kali menetapkan batas atas kontrak
layanan yang dapat dijalankan oleh manajer tanpa persetujuan dari pemiliknya.
Sebelum memasuki kontrak layanan apa pun, manajer harus meminta penawaran kompetitif dari
beberapa kontraktor lokal.Referensi dan riwayat kerja perusahaan kontraktor harus diperiksa
sebelum dipekerjakan; pada kenyataannya, penawaran tidak boleh diminta dari kontraktor yang
belum memenuhi syarat dengan cara ini
Hiring and Firing Maintenance Employees Persetujuan untuk mempekerjakan dan
mempekerjakan karyawan harus berada di bawah kendali manajer properti atau agen pemilik dan
tidak sepenuhnya diserahkan kepada kebijaksanaan manajer tetap atau pengawas. Namun demikian,
manajer properti harus menerima pendapat manajer tetap tentang integritas, industri, dan
keterampilan calon pelanggan selama proses perekrutan.

MAINTENANCE MANAGEMENT (MANAJEMEN PEMELIHARAAN)

Sebuah program untuk mengurangi biaya pemeliharaan tidak mudah direkayasa,
diimplementasikan, atau dipelihara. Hal ini membutuhkan kerja sama semua orang yang terlibat
dalam pengelolaan property. Ada kebutuhan pasti untuk teknik perencanaan jangka panjang dan
jangka pendek untuk mengendalikan kenaikan biaya pemeliharaan. Perencanaan darurat harus
dimasukkan dalam rencana pemeliharaan.
Program pemeliharaan harus mencakup rencana untuk hal-hal berikut:

 Preventive maintenance
 Routine inspections
 Handling maintenance requests
 Control plans
Pilihan perangkat lunak yang tepat dapat sangat membantu tidak hanya perencanaan, tetapi juga
implementasi yang hemat biaya Pemeliharaan preventif telah menjadi serangkaian prosedur yang
sangat berkembang.
Program perangkat lunak sangat efektif dalam merancang program pemeliharaan preventif. Setelah
data terkait dimasukkan, laporan dapat dibuat secara teratur untuk memungkinkan manajer
menjadwalkan perbaikan dan melacak penyelesaiannya. Ada lima langkah dasar dalam merancang
program pemeliharaan preventif untuk kebutuhan bangunan tertentu:
1. Menyiapkan inventaris peralatan dan bangunan.
2. Tentukan tugas pemeliharaan yang diperlukan.
3. Hitung biayanya.
4. Jadwalkan tugas.
5. Menyimpan catatan.
Pemeriksaan rutin.
Tanggung jawab pertama manajer adalah untuk menyadari kondisi keseluruhan dan operasi setiap
properti di bawah perawatannya. Efektivitas manajer sebagai administrator pemeliharaan
bergantung pada pemeriksaan rutin yang menyeluruh dan pada kemampuan untuk menunjukkan
dengan tepat dan memperbaiki kelemahan dalam tim pemeliharaan.
Pemeriksaan pemeliharaan harus menjadi prosedur rutin untuk menemukan masalah kecil sebelum
menjadi lebih buruk. Penelusuran reguler menawarkan manajer peluang reguler untuk mencatat
potensi pelanggaran keamanan yang mungkin terjadi.Perbaikan yang diperlukan dan biaya yang
diantisipasi harus dicatat pada daftar periksa untuk membantu manajer mengatur jadwal kinerja dan
anggaran operasi. Manajer properti harus menyadari semua masalah utama di sekitar tempat karena
dia pada akhirnya bertanggung jawab atas semua pengeluaran pemeliharaan.
Permintaan pemeliharaan.
Manajer properti harus memberitahu semua penyewa untuk segera melaporkan masalah dan
kebutuhan pemeliharaan kepada manajemen atau kantor gedung, sebaiknya secara tertulis.
Membuat formulir permintaan yg tersedia untuk penyewa akan memfasilitasi tanggapan.
Rencana control.
Teknik kontrol memastikan program pemeliharaan yang berkelanjutan dan hemat biaya. Peluang
pengurangan biaya harus diidentifikasi dan diberi peringkat sesuai dengan kemampuannya untuk
menghasilkan penghematan. Prosedur untuk memulai perintah kerja, ketepatan waktu, pengendalian
bahan, penjadwalan kerja, dan pelaporan pengendalian kemudian dapat dinilai kembali berdasarkan
data baru yang dikumpulkan selama analisis pengurangan biaya. Rencana rinci adalah dasar dari
pengawasan pemeliharaan yang efektif., semakin banyak kontrol yang diberikan oleh pihak
administrasi, semakin efektif dan hemat biaya program pemeliharaan yang sebenarnya.
Rencana jangka pendek Mendekorasi ulang, lansekap, dan memasok stok menawarkan peluang
jangka pendek untuk melakukan pengendalian biaya. Perencanaan yang hati-hati di area ini akan
menghasilkan pengurangan biaya yang kecil namun segera. Sistem inventaris yang akurat
memungkinkan manajer untuk mengidentifikasi ify item yang jarang digunakan atau yang memiliki
umur simpan pendek. Persediaan ini tidak boleh dibeli dalam jumlah besar, melainkan sesuai
kebutuhan.
Rencana jangka panjang Langkah pertama dalam perencanaan pengendalian biaya jangka panjang
adalah mengidentifikasi peluang untuk menghemat biaya operasional. Manajer properti harus
mempelajari alternatif fungsional untuk sistem mekanik dan listrik utama properti dan memeriksa
cara untuk menghemat pemeliharaan, tenaga kerja, dan upah.
Informasi dibutuhkan untuk Menangani Pemeliharaan
Permintaan Bahkan rencana perawatan yang paling sederhana pun harus menyentuh tujuh poin
dasar:
1. Lingkup pekerjaan
2. Lokasi pekerjaan
3. Prioritas pekerjaan
4. Metode untuk menyelesaikan setiap pekerjaan
 5. Bahan yang dibutuhkan
6. Jumlah personel
7. Jam kerja yang dilakukan
Program perangkat lunak adalah solusi yang jelas untuk membantu manajer ketika menjadwalkan
perbaikan yang diminta, melacak waktu dan biaya perbaikan, dan menjadwalkan pemeliharaan
preventif rutin. Tidak semua program menawarkan kemampuan yang sama. Manajer harus
menentukan bagaimana perangkat lunak menangani salah satu situasi berikut:

 Menangani perintah kerja sementara yang unik

 Penjadwalan perintah kerja
 Mengambil perintah kerja dan laporan
 Permintaan khusus dari penyewa
 Respons penyewa terhadap ketepatan dan kualitas pekerjaan
 Faktur untuk pekerjaan yang dilakukan
 Penjadwalan perintah kerja
 Kemampuan untuk menagih kembali biaya ke penyewa
 Bayar vendor
 Lacak biaya perbaikan
 Memantau kinerja pekerja dan gajinya
 Perincian inventaris dan peralatan
 Mengintegrasikan informasi pemeliharaan ke laporan keuangan seperti
 buku besar, hutang, piutang, dll.
Manajemen aset menjadi lebih mudah karena data memungkinkan manajer untuk memutuskan
kapan harus memperbaiki dan kapan harus mengganti.
Kontrak untuk konstruksi baru
Perubahan. Aktivitas konstruksi yang berasal dari perubahan yang diminta penyewa menentukan
kebijakan perekrutan. Jika perubahan substansial yang dibutuhkan penyewa adalah peristiwa yang
berulang secara teratur, seperti yang sering terjadi di ruang industri dan komersial, staf permanen
tukang kayu profesional, tukang listrik, mungkin terbukti lebih hemat biaya dan efisien daripada
menggunakan kontraktor luar Di sisi lain, jika kebijakan sewa gedung sedemikian rupa sehingga
unit jarang direstrukturisasi untuk penyewa dalam hal ini, masuk akal untuk menyewa kontraktor
luar untuk pekerjaan konstruksi besar dan untuk bangunan yang lebih kecil yang tidak dapat
menanggung biaya staf tetap. Konstruksi baru terkadang diperlukan untuk melindungi nilai properti,
meningkatkan pendapatan bersihnya, meningkatkan daya jualnya, atau memenuhi spesifikasi
penyewanya.
Konversi bangunan. Manajer properti juga mungkin bertanggung jawab atas konversi bangunan,
yang seringkali memerlukan renovasi besar-besaran, dan mungkin beberapa konstruksi baru.
Konversi loteng semakin umum. Loteng dinamakan demikian karena ruang lantai dalamnya tidak
terspesialisasi. Setiap lantai adalah area terbuka tunggal, hanya dibagi oleh kolom pendukung untuk
bangunan. Seorang manajer profesional imajinatif yang bertanggung jawab atas jenis properti ini
dapat berhasil mengubahnya menjadi salah satu dari beberapa kegunaan.
General Contracting
Tugas pertama adalah memutuskan apakah manajer akan menyewa kontraktor utama atau umum
yang kemudian akan menyerahkan pekerjaan itu ke berbagai keahlian dan akan mengawasi proyek.
Ketika kontraktor utama digunakan, hanya satu set rencana dan spesifikasi yang diperlukan.
Sebagian besar pekerjaan pengubahan dan konstruksi besar diawasi oleh kontraktor utama.
Atau, manajer dapat bertindak sebagai kontraktor umum dan menugaskan pekerjaan secara
langsung kepada arsitek, insinyur, tukang kayu, tukang ledeng, dan pemasok yang diperlukan.
Seorang manajer yang melakukan fungsi ini dapat menghemat uang bagi pemilik.
Penawaran kompetitif dapat diperoleh dari kontraktor umum untuk semua atau sebagian pekerjaan
atau langsung dari perwakilan perdagangan dan pemasok yang terampil. Referensi harus diminta
terlebih dahulu untuk mengizinkan kontraktor menawar, dan kemudian diverifikasi.
Kontrak yang dinegosiasikan Dalam situasi ini, manajer pertama-tama memilih satu kontraktor
umum atau satu kontraktor terkemuka di setiap bidang—pipa ledeng, listrik, Kontraktor ini
kemudian mengajukan proposal bersama yang memperkirakan total biaya proyek. Bahkan jika satu
kontraktor umum terlibat, perkiraan tersebut harus merupakan hasil akhir dari kolaborasi antara
kontraktor pipa ledeng, teknisi listrik, pemasok perangkat keras, dan pedagang lainnya. Karena
kontraktor dalam situasi penawaran yang dinegosiasikan tahu bahwa mereka memiliki komitmen
manajer untuk menggunakan layanan mereka jika harganya dapat diterima,
Konstruksi jalur cepat Salah satu pengembangan di bidang kontrak yang dinegosiasikan adalah
konstruksi jalur cepat. Di bawah pengaturan ini, kontraktor mulai bekerja sebelum rencana akhir
diselesaikan. Jelas, prosedur seperti itu hanya mungkin jika pemilik dan kontraktor saling percaya
dan memiliki banyak pengalaman dalam konstruksi.
FEE CHOICES
Meskipun sebagian besar kontrak konstruksi dinegosiasikan berdasarkan biaya tetap (penawaran
biaya tetap) atau biaya tetap (tawaran dengan biaya), kontraktor tepercaya mungkin meminta untuk
dibayar berdasarkan biaya plus (penawaran biaya-plus) dasar.
Jadwal Pembayaran. Kontrak untuk perubahan, renovasi, dan konstruksi lainnya harus diteliti oleh
manajer. Perjanjian tersebut harus menentukan dengan tepat kapan kontraktor harus dibayar. Ini
pentinguntuk mendapatkan semacam verifikasi tertulis bahwa subkontraktor memang telah dibayar.
Kontrak harus mencakup penalti untuk penyelesaian pekerjaan yang terlambat dan mungkin
termasuk bonus untuk penyelesaian awal.
Performance bond adalah jaminan dari perusahaan bonding independen bahwa pekerjaan akan
diselesaikan meskipun ada masalah keuangan atau masalah lain yang mungkin dialami kontraktor.
Banyak pemilik bersikeras pada jaminan kinerja ketika menetapkan kontrak konstruksi, terutama
ketika sejumlah besar uang terlibat. Jika kontraktor gagal menyelesaikan pekerjaan, perusahaan
pengikat akan mengatur orang lain untuk menyelesaikan pekerjaan.

COMPLYING WITH THE AMERICANS WITH DISABILITIES ACT

Pada Januari tahun 1992, The Americans with Disabilities Act (ADA), mewajibkan segala bisnis
atau fasilitas terbuka untuk umum agar dapat diakses oleh penyandang disabilitas. Ini artinya tidak
hanya hambatan fisik yang bisa dihilangkan kapan pun praktis, tetapi kebijakan dan standar itu
harus diubah untuk membuat bisnis lebih mudah diakses.

MANAGING ENERGY EFFICIENCY

Desain dan konstruksi modern sering menggunakan fitur-fitur ramah lingkungan dan tahan lama.
Fitur-fitur ramah lingkungan adalah fitur yang memanfaatkan daur ulang, memiliki dampak
lingkungan yang rendah, dan merupakan alternatif yang sehat untuk praktik bangunan tradisional.
a) Conservation Measures
Bangunan yang berperforma tinggi, seperti yang sering disebutkan, berusaha untuk
menghemat energi dengan mengurangi permintaan. Ahli manajemen energi setuju bahwa
beberapa penghematan terbesar dapat dicapai dengan langkah-langkah sederhana yang
biayanya sedikit atau tidak sama sekali. Misalnya di hotel untuk mengurangi pemakaian
listrik, pihak hotel menggunakan kartu akses yang jika dicabut dari tempatnya akan
memadamkan listrik di ruangan tersebut. Atau penggunaan wastafel dengan sensor tangan
jadi dapat menghemat air.
b) Instituting an Energy Management Plan
Sistem manajemen energi yang sukses, melibatkan semua personel dalam suatu perusahaan
atau organisasi, serta upaya konservasi penyewa. Dalam instalasi besar, konservasi dicapai
melalui penggunaan kontrol otomatis yang telah ditetapkan sebelumnya dan tidak dapat
diubah kecuali oleh manajemen.
c) Gaining the Owner’s Approval
Ketika menyajikan rencana pengelolaan energi kepada pemilik untuk diadopsi, manajer
properti harus menjelaskan rekomendasi dalam bentuk dolar dan sen.
d) Life-Cycle Costing
Biaya siklus hidup berarti bahwa biaya awal dan biaya operasi peralatan selama masa pakai
yang diharapkan, harus diukur untuk membandingkan total biaya satu jenis peralatan
dengan yang lain.

SUMMARY

KONSEP DAN METODA DALAM PENILAIAN ASET PROPERTY

Buku: Robert C. Kyle, at al, 9th ed (Chapter 9)
OVERVIEW
Kantor manajemen mencerminkan uang lingkup dan sifat operasi manajemen dan dikelola oleh
individu-individu yang melihat bahwa perusahaan memenuhi komitmennya kepada pemilik dan
penyewa. Tanggung jawab ini mencakup pemeliharaan catatan dan pembuatan laporan yang
memberikan informasi menyeluruh yang memandu perusahaan manajemen dan pemilik atau
kliennya dalam membuat keputusan bisnis.
ESTABLISHING THE MANAGEMENT OFFICE
a. Location and Layout
Kantor tidak boleh menempati ruang yang memiliki nilai sewa khusus yang tinggi, seperti
lantai dasar gedung perkantoran. Firma manajemen dan agen real estat besar di wilayah
metropolitan sering kali memiliki kantor utama di tempat-tempat tinggi yang bergengsi di
pusat kawasan bisnis. Seiring berkembangnya bisnis, mereka kemudian mendirikan kantor
di permukaan tanah yang lebih kecil di lingkungan terpencil atau di properti yang dikelola.
b. Office Design
Perabotan harus terjangkau, menarik, berselera tinggi, seragam dalam gaya, dan ditata
dengan baik. Kantor harus dirancang untuk mengakomodasi beberapa area berbeda untuk
penggunaan tertentu.
c. Files
Berapa pun ukuran kantornya, arsip dapat dibagi menjadi lima kategori pengarsipan umu:
 Arsip sewa (Lease file)
 Arsip korespondensi umum (general correspondence file)
 Arsip perkiraan pekerjaan (work estimate file)
 Arsip keuangan (financial file)
 Arsip permanen (permanent file)
d. Equipment
Sangat sedikit, jika ada, kantor dapat berjalan tanpa menggunakan beberapa peralatan.
Peralatan kantor seperti mesin fax, mesin fotokopi, timbangan perangko, kalkulator, dan
computer adalah hal mendasar, tidak berhubungan, begitu bisnis mulai berkembang.
e. Computers
Manajer dan klien harus menyadari bahwa menggunakan komputer tidak membuat hidup
lebih mudah. Komputer hanya memberikan lebih banyak informasi yang menjadi dasar
keputusan dan tidak setiap perusahaan membutuhkan semua laporan yang dapat dihasilkan.
f. Hardware
Teknologi apa pun yang memiliki penurunan harga yang signifikan harus dicurigai karena
harga yang rendah mungkin menunjukkan perangkat keras yang akan segera ketinggalan
zaman atau kekurangan fitur yang berdampak buruk pada produktivitas (terlalu kecil).
g. Software
Sebuah perusahaan yang tidak ingin mengambil risiko membeli program perangkat lunak
hanya untuk melihat program tersebut menjadi usang dapat bekerja dengan perusahaan
outsourcing berbasis web.
h. Basic Software Functions
 Berbagi data (data sharing)
 Pencatatan keuangan (financial recordkeeping)
 Pemeliharaan pelacakan (maintenance internet)
 Internet

STAFFING THE MANAGEMENT OFFICE

Kualifikasi paling dasar bagi seorang karyawan di bidang manajemen properti adalah
keserbagunaan, karena hanya sedikit organisasi manajemen yang cukup besar untuk mendukung
staf spesialis.

 Eksekutif manajemen properti

 Supervisor properti (manajer lapangan)
 Manajer di lokasi dan personel gedung
 Agen pembelian
 Manajer kantor (pengurus keuangan)
 Kasir-pembukuan
 Personel administrasi
 Kantor cabang
 Perizinan
 Merger