NAMA KELOMPOK 2

1. Lailiya Bias Fathinisa (490240)

2. Laras Azzahra (490881)
3. Merlyn Lakasa (490110)
4. Nisrina Kamilia (490462)
SUMMARY

KONTRAK LEASING

Buku: Robert C. Kyle, at al, 9th ed (Chapter 5)

LEASES

Semua negara bagian dan beberapa kota memiliki berbagai undang-undang yang mengatur sewa
dan hubungan penyewa tuan tanah. Tergantung pada ketentuan kontrak manajemen, manajer
properti biasanya bertanggung jawab untuk menyewa tempat. Bahkan manajer yang tidak
memiliki peran aktif dalam leasing harus diajak berkonsultasi saat menyusun persyaratan leasing.

LEASEHOLD ESTATES

Leasehold estates adalah durasi terbatas dan dibuat ketika pemilik atau manajer properti
(bertindak sebagai agen pemilik) memberikan penyewa hak untuk menempati properti pemilik
untuk jangka waktu tertentu dengan imbalan beberapa bentuk pertimbangan. Sewa adalah
kontrak; hak kontrak dianggap sebagai hak milik pribadi. Baik pemilik atau penyewa dapat
mentransfer hak kecuali ada bahasa dalam kontrak yang secara khusus melarang transfer
tersebut. Sementara hak dapat dialihkan, kewajiban biasanya tetap pada pihak asal, kecuali
kewajiban tersebut dapat ditanggung oleh pihak baru.

ESTATE FOR YEARS

Penyewaan dicirikan memiliki awal denit dan akhir denit yang dapat berlangsung hanya
seminggu atau selama 99 tahun—atau bahkan lebih lama. Pada akhir masa sewa, tidak ada pihak
yang diwajibkan untuk memberitahukan bahwa masa sewa telah berakhir. Penyewa
menyerahkan properti kepada pemilik. An estate selama bertahun-tahun tidak dihentikan oleh
penjualan properti atau kematian baik penyewa atau tuan tanah. Jika salah satu meninggal dunia,
hak dan kewajiban tetap kepada ahli warisnya.

ESTATE FROM PERIOD TO PERIOD

Sebuah estate dari periode ke periode, atau sewa periodik, adalah salah satu yang secara otomatis
memperbaharui kecuali salah satu pihak memberikan pemberitahuan penghentian. Sewa ini
berjalan dari minggu ke minggu, atau bulan ke bulan, atau tahun ke tahun. Pemberitahuan sering
kali sama dengan periode, tetapi waktu pemberitahuan dapat bervariasi dari minimal satu minggu
hingga maksimal enam bulan sebelum penghentian. Jenis estate ini tidak diakhiri dengan
penjualan properti atau kematian pemilik atau penyewa.

TYPES OF LEASE PAYMENTS:

• Gross Lease
• Net Lease
• Percentage Lease

Ketentuan sewa yang berlaku

Statute of Frauds

Tujuan utama dari Statute of Frauds adalah untuk mencegah penipuan atau perselisihan atas
perjanjian lisan. Sewa tertulis, lisan, dan tersirat semuanya tercakup oleh undang-undang
penipuan negara bagian di mana properti itu berada. Statuta biasanya mengharuskan kontrak
tertentu dibuat secara tertulis agar dapat dilaksanakan. Ketentuan lain dari undang-undang ini
mengharuskan setiap sewa yang tidak sepenuhnya dapat dilaksanakan dalam satu tahun
pelaksanaannya harus secara tertulis untuk dapat ditegakkan secara hukum.

Essential Elements

The basic elements of a lease include :

• complete and legal name and signatures of both parties;

• description of the property;
• term of the lease;
• consideration or amount of rent;
• time and method of payment;
• use of premises;
• rights and obligations of both parties; and
• possession of the premises.

Payment Options

• Step-up clause
Sewa dengan klausa step-up juga disebut sewa bertahap atau eskalasi. Mereka
memberikan kenaikan tertentu pada waktu tertentu. Sewa jangka panjang untuk
apartemen mewah, misalnya, mungkin memerlukan pembayaran bulanan sebesar $1.800
untuk dua tahun pertama, $1.900 selama tahun ketiga, dan $2.100 untuk dua tahun
terakhir. Klausa step-up sering digunakan dengan ruang komersial untuk membantu
bisnis baru.
• Percentage lease
 Persentase sewa menyediakan kenaikan tarif sewa karena pendapatan kotor atau bersih
penyewa meningkat. Ini paling sering digunakan saat menyewa ruang ritel.
• Index lease
Sewa indeks terjadi karena pendapatan dari jasa profesional, perusahaan jasa, lembaga
keuangan, rumah pialang, dan bisnis serupa tidak dapat secara wajar dan efektif
disesuaikan dengan pola persentase sewa dari pembayaran sewa, kenaikan atau
penurunan sewa dari sumber tersebut sering dikaitkan dengan indeks kondisi ekonomi
yang dipilih. Indeks yang paling sering digunakan adalah indeks harga konsumen (indeks
biaya hidup) dan indeks harga grosir.
• Escalation clause
Klausa eskalasi dapat dikaitkan dengan faktor luar lainnya daripada indeks ekonomi.
Skala gaji serikat pekerja, pajak, tarif utilitas, dan biaya operasi keseluruhan untuk tempat
tersebut merupakan faktor pengendali yang umum. Ketika biaya operasi digunakan
sebagai dasar untuk klausul eskalasi, penyewa biasanya hanya bertanggung jawab atas
pengeluaran yang melebihi jumlah yang dinegosiasikan per kaki persegi.
• Reappraisal lease
Metode lain dari penyesuaian tarif sewa ditemukan dalam sewa penilaian kembali. Pada
periode tertentu, biasanya lima tahun, atau pada akhir jangka waktu yang diikuti dengan
opsi, para pihak setuju untuk menerima sewa pasar yang akan ditentukan oleh penilai
independen.
• Tax and insurance participation
Semakin lama masa sewa, semakin besar kemungkinan masalah dapat muncul dari
kenaikan pajak properti yang tiba-tiba dan tidak terduga. Akibatnya, banyak sewa
mengandung ketentuan untuk partisipasi pajak. Klausul ini mengharuskan penyewa untuk
membayar, selain sewa bulanan, bagian pro rata dari setiap kenaikan pajak atau penilaian
yang melebihi biaya tersebut untuk tahun dasar yang ditetapkan. Mengingat iklim
ekonomi saat ini, ketentuan partisipasi pajak tersebut memberikan perlindungan yang
berharga bagi investasi pemilik. Ketentuan serupa untuk asuransi menjadi lebih umum.

SUMMARY

KONTRAK LEASING

Buku: Robert C. Kyle, at al, 9th ed (Chapter 6)

Semua kegiatan yang terlibat dalam pemasaran ruang sewa diarahkan pada satu tujuan
penandatanganan perjanjian sewa antara pemilik atau manajer dan penyewa. Saat prospek
menimbang keuntungan dan kerugian properti, manajer mengevaluasi prospek. Ketika prospek
memutuskan untuk melanjutkan langkah terakhir dari program pemasaran.Proses kualifikasi
penyewa pada dasarnya diperlukan prospek perumahan, komersial, atau industri.
Setiap calon pelanggan mengisi Formulir Pendaftaran Pengunjung, formulir pendaftaran ini
dapat digunakan untuk melacak prospek serta untuk dokumentasi. Formulir harus jelas, ringkas,
dan konsisten serta mencakup topik sebanyak yang diperlukan bagi manajer dan pemilik untuk
membuat keputusan yang tepat untuk menerima atau menolak pelamar ini. Pengumpulan
informasi mencakup izin untuk memverifikasi tidak hanya riwayat sewa tetapi juga catatan
pengadilan dan catatan criminal serta semua penyewa harus sehat secara finansial, tetapi
terutama penyewa komersial dan industri karena nilai sewa yang lebih besar.

Evaluasi Data

Manajer properti harus benar-benar memverifikasi keakuratan aplikasi sewa, tidak hanya
identitas tetapi juga representasi keuangan.

Identitas Penting bentuk identifikasi (secara individu atau sebagai perusahaan atau organisasi),
riwayat sewa, status keuangan, dan beberapa referensi. Prospek bisnis mungkin diminta untuk
ringkasan tujuan bisnis jangka panjang mereka. Dalam real estat komersial, khususnya di ritel,
kompatibilitas penyewa juga sangat penting. Campuran penyewa sangat penting di mal ritel.
Selain itu, sifat bisnis prospek akan memiliki pengaruh langsung pada kompatibilitasnya dengan
penyewa properti lainnya.

Perumahan yang adil Kehati-hatian harus diperhatikan dengan mengidentifikasi prospek untuk
properti perumahan.

Riwayat sewa Kestabilan riwayat sewa penyewa akan mempengaruhi keputusan akhir pengelola
atau pemilik. Sangat penting bahwa prospek memiliki catatan masa lalu yang stabil, terutama
dengan ruang komersial atau industri, yang sering kali harus banyak dimodifikasi untuk
memenuhi spesifikasi penyewa sebelum ditempati. Manajer harus menanyakan tentang tujuan
bisnis jangka panjang untuk mengidentifikasi rencana ekspansi di masa depan yang dapat
memengaruhi pilihan di antara beberapa penghuni yang memenuhi syarat.

Status keuangan. kepentingan terbaik pemilik untuk memverifikasi referensi untuk memvalidasi
referensi prospek keuangan sederhana.

• Residential

Untuk menghindari munculnya praktik diskriminatif ilegal yang melanggar undang-undang

Perumahan yang Adil, manajer harus menunjukkan konsistensi. Dengan kata lain, manajer
harus meminta laporan kredit dari setiap pemohon, jika diperlukan.Laporan kredit dapat
diperoleh secara legal hanya dengan persetujuan pemohon dan merupakan riwayat
bagaimana seseorang membayar tagihannya

• Nonresidential,
 kantor, ritel, dan industri nonresidensial menekankan pada catatan mengenai untung dan rugi
perusahaan selama beberapa tahun terakhir. Pola pertumbuhan ekonomi penyewa sangat
penting ketika menyewa ruang ritel di pusat perbelanjaan, di mana setiap bisnis bergantung
pada kekuatan dan keberhasilan tetangganya untuk menghasilkan lalu lintas pelanggan yang
diperlukan untuk menghasilkan keuntungan.

Buku referensi memberikan informasi tentang sifat dan usia masing-masing perusahaan yang
terdaftar, bersama dengan peringkat kredit komposit dan perkiraan kekuatan keuangan. Dalam
beberapa kasus, prospek dapat memberikan informasi tentang perusahaan pemilik padahal
sebenarnya perusahaan ini tidak akan menjamin sewa atau bertanggung jawab atas kerugian.

Ketentuan Negosiasi. Tujuannya adalah sewa yang ditandatangani bermanfaat bagi penyewa
dan pemilik. Karena negosiasi sewa biasanya melibatkan beberapa langkah yang merupakan
serangkaian kompromi mengenai persyaratan, manajer properti harus memantau prosesnya
secara terus-menerus

Ketika working with others. Profesionalisme, kunci untuk mengendalikan proses negosiasi,
meyakinkan pemilik dan penyewa bahwa manajer akan menghasilkan kesepakatan sewa yang
saling memuaskan. Jika manajer kehilangan kendali, transaksi mungkin tidak akan pernah
selesai. Prosesnya sama baik untuk tempat tinggal, usaha ritel, atau gudang industri.

Agen leasing bekerja langsung dengan prospek dan merekomendasikan tindakan kepada
pemilik. Broker yang bekerja sama Agen leasing dari luar sering kali terlibat dalam leasing
office, retail, dan properti industry.

Penting untuk menumbuhkan loyalitas calon pelanggan, terutama di pasar penyewa, karena
broker yang bekerja sama tidak akan memiliki kesetiaan khusus kepada manajer, pemilik, atau
ruang yang bersangkutan. Broker yang bekerja sama harus diinstruksikan untuk menghindari
penawaran harga dan persyaratan.

Peran pengacara Tugas pengacara adalah meresmikan perjanjian dengan menerjemahkannya ke

dalam istilah hukum setelah dibuat kepentingan terbaik manajer properti untuk mencoba
mendapatkan kesepakatan tentang syarat dan ketentuan dasar sewa (misalnya, sewa, tahun, dan
persentase) dalam negosiasi antara pemilik dan calon pelanggan atau antara agen mereka
sebelum sewa pergi ke pengacara.

Uang Jaminan. Seringkali uang jaminan yang terpisah dari sewa sebenarnya dipegang oleh
pemilik atau manajer untuk digunakan jika penyewa gagal membayar sewa atau menyebabkan
kerusakan mahal pada properti. Jumlah uang jaminan dapat dinegosiasikan dan tergantung pada
panjang sewa dan jumlah total dolar.
Konsesi adalah keuntungan atau keuntungan bagi penyewa karena pemilik menyetujui kurang
dari persyaratan asli untuk mempengaruhi prospek menjadi penyewa. Manajer harus mengingat
posisi pemilik dan tidak boleh bernegosiasi lebih dari yang mampu diberikan pemilik.

Aturan umum yang harus diikuti untuk konsesi sewa industri dan komersial (disebut bujukan di
beberapa pasar) adalah bahwa semakin besar penyewa dan semakin lama sewa, semakin dapat
diterima konsesi sewa. Biaya pemilik untuk menyiapkan dan mengubah ruang agar sesuai
dengan pengguna komersial atau industri baru harus diperhitungkan dalam tarif sewa.

Hampir setiap item kontrak leasing terbuka untuk didiskusikan. Bergantung pada kekuatan relatif
dari posisi manajer dan prospek, sejumlah konsesi dapat dibuat untuk mendorong prospek
menandatangani perjanjian sewa. Tiga faktor dapat membantu manajer memutuskan seberapa
jauh pemberian konsesi untuk menarik penyewa:

• Posisi keuangan dan strategis pemilik (tujuan jangka panjang dan urgensi untuk
menyewa)
• Persaingan di pasar daerah
• Urgensi kebutuhan prospek untuk pindah

Topik-topik berikut adalah kemungkinan konsesi, dengan biaya dan keuntungan relatif
yang dibahas.

Jadwal sewa dan potongan harga Tarif sewa adalah salah satu masalah yang paling penting
dan kompleks untuk dinegosiasikan Kegagalan untuk menegakkan jadwal sewa dasar, manajer
segera belajar, dapat mengakibatkan penurunan struktur sewa secara umum dan kehilangan
pendapatan yang signifikan.

Sewa gratis sementara adalah konsesi utama yang diberikan untuk menyeimbangkan kebutuhan
penyewa dan mengabaikan kondisi pasar. Misalnya, jika tingkat kekosongan tinggi, manajer
mungkin menawarkan sewa gratis dua bulan kepada prospek sebagai bujukan untuk
menandatangani sewa. Sebelumnya ditawarkan sebagai "sewa gratis bulan pertama," sewa gratis
menjadi lebih umum di bagian belakang sewa untuk mencegah penyewa pindah, tidak membayar
uang, dan kemudian terus hidup "gratis" selama proses penggusuran.

Manajer harus berusaha untuk tetap berada dalam jadwal sewa dasar bahkan ketika menawarkan
potongan harga satu kali atau konsesi jangka pendek lainnya.

Lamanya masa sewa. Perputaran penyewa membutuhkan biaya. Biayanya uang setiap kali unit
harus dibersihkan, didekorasi ulang, dan diperbaharui, ditambah hilangnya uang sewa. Waktu
dan biaya terlibat dalam periklanan, dan kualifikasi, dan negosiasi dengan penyewa baru, jadi
masuk akal secara ekonomi untuk menegosiasikan sewa yang lebih lama.
Perubahan penyewa Penyewa baru memiliki permintaan yang sangat berbeda untuk perubahan
atau perbaikan sebelum mereka pindah. Negosiasi biasanya melibatkan pertukaran untuk item
tertentu. Seperti biasa, manajer harus mempertimbangkan tidak hanya jenis perubahan yang
diperlukan tetapi juga total biayanya kepada pemilik.

Jika penyewa menginginkan ruang yang lebih mewah atau mahal daripada yang dapat disediakan
pemilik, penyewa dapat diberikan tunjangan dolar per kaki persegi langsung. Perbaikan penyewa
harus menjadi aset bagi properti, dan tidak ada hak gadai yang timbul sebagai akibat dari
pekerjaan penyewa di gedung tersebut. Manajer properti harus menentukan dengan tepat apa
yang penyewa rencanakan untuk dilakukan dan memastikan bahwa penyewa dapat dan akan
menyelesaikan ruang yang sesuai.

Opsi Ekspansi

Opsi ekspansi biasanya menjamin bahwa penyewa dapat menyewa ruang tambahan yang
berdekatan di properti setelah jangka waktu tertentu. Opsi-opsi ini tidak umum dalam sewa
tempat tinggal tetapi mungkin merupakan konsesi yang bermanfaat bagi perusahaan komersial
dan industri yang sedang berkembang.

Pembatasan penyewa

Membiayai biaya pindah Salah satu konsesi yang cukup murah adalah menawarkan untuk
memindahkan penyewa dari lokasi lama ke lokasi baru manajer.

Lease buy-out, asumsi, dan subletting Dalam upaya untuk membujuk penyewa kelas atas, atau
untuk mendapatkan sewa jangka panjang, pemilik dapat membeli sewa penyewa yang ada atau
menganggap sewa penyewa yang belum kedaluwarsa. Adanya penalti pembatalan, klausul
eskalasi, atau ketentuan lainnya dapat mempengaruhi biaya sewa yang akan ditanggung.

Dalam menandatangani perjanjiantindakan manajer menjadi sangat penting. Manajer harus

terlebih dahulu memverifikasi dan mengevaluasi aplikasi penyewa. Jika penyewa memenuhi
standar manajer, maka kelayakan ekonomi dari persyaratan sewa yang dinegosiasikan harus
diperhatikan

Keragu-raguan prospek Sebelum memutuskan apakah akan menandatangani sewa atau tidak,
prospek mungkin berhenti sejenak untuk mencoba menentukan apakah ini keputusan yang tepat.
Prospek mempertimbangkan hal-hal berikut:

• Apakah ini ruang terbaik yang tersedia dengan harga?

• Apakah konsesi memenuhi kebutuhan saya?
• Haruskah saya segera bertindak?

Teknik Penutupan manajer dapat memengaruhi prospek untuk merespons secara positif ketiga
pertanyaan tersebut. Metode lain ditutup dengan ringkasan manfaat ruang dan menekankan fakta
bahwa ruang memenuhi kebutuhan penyewa. Manajer mungkin perlu meringkas manfaat
berulang kali selama proses pertunjukan dan penutupan untuk meyakinkan prospek yang ragu-
ragu bahwa ruang tersebut ideal.

Tindak lanjut Manajer harus memastikan bahwa penyewa baru diberikan tanda terima untuk
semua biaya di muka, uang jaminan, dan biaya tambahan, yang menunjukkan tujuan pembayaran
ini dilakukan.

SUMMARY

KONTRAK LEASING

Buku: Ling-Archer 5th ed (Chapter 2)

ELEMEN – ELEMEN DARI SEWA

Sewa yang sah dan dapat dilaksanakan harus mencakup unsur – unsur ;

1. Nama Pemilik dan Penyewa

2. Deskripsi yang memadai tentang tempat yang disewa
3. Perjanjian untuk mengalihkan property dari pemilik ke penyewa
4. Tanggal mulai dan berakhirnya perjanjian
5. Deskripsi pembayaran sewa
6. Perjanjian harus dibuat secara tertulis
7. Perjanjian harus ditandatangani oleh semua pihak

Ketentuan Sewa

• Penggunaan Tempat
Jika sewa tidak menyatakan tujuan khusus untuk mana property dapat digunakan atau secara
khusus melarang penggunaan tertentu, penyewa dapat menggunakan property untuk tujuan
hukum apapun.
• Jangka Waktu Sewa
Harus ditunjukkan dengan jelas, termasuk tanggal awal dan akhir. Jangka waktu satu tahun untuk
sewa apartemen adalah standar industry. Selain itu, pemilik umumnya perlu memberikan
tunjangan peningkatan penyewa kepada penyewa baru. Tunjangan Tenant Improvement (TI)
adalah jumlah yang disetujui pemilik untuk membangun atau memperbarui ruang untuk
memenuhi kebutuhan bisnis penyewa.
• Pembayaran Sewa
Sewa tempat tinggal dinyatakan sebagai jumlah mata uang per bulan. Sebaliknya, sewa untuk
property komersial dikutip berdasarkan biaya tahunan per kaki persegi. Karena sifat jangka
pendek dari sebagian besar sewa tempat tinggal, pemilik tidak perlu untuk menyesuaikan sewa
dalam kondisi ekonomi local dan nasional berubah. Selain itu, banyak sewa komersial dalam
jangka panjang. Perubahan kondisi pasar menyebabkan harga sewa pasar berubah dalam jangka
 waktu yang lama. Perubahan biaya operasional yang pada akhirnya harus dibebankan kepada
penyewa.
▪ Flat Rent, menjaganya tetap datar untuk seluruh masa sewa. Semakin pendek jangka
waktu sewa, semakin banyak pengaturan sewa datar yang mungkin diamati. Ketika tarif
sewa tetap diamati, sewa kemungkinan akan mencakup ketentuan yang mengharuskan
penyewa untuk membayar sebagian atau seluruh biaya operasional properti.
▪ Graduated Rent, Misalnya, sewa kantor lima tahun mungkin menetapkan tarif sewa $30
per kaki persegi per tahun untuk tahun pertama, meningkat $2 per kaki persegi setiap
tahun selama empat tahun sisa masa sewa. Kenaikan sewa yang ditentukan sebelumnya
ini kadang-kadang disebut sebagai “peningkatan” atau “eskalasi.” Perjanjian sewa datar
atau bertingkat yang dijabarkan dengan jelas dalam sewa adalah metode paling sederhana
untuk menentukan tarif sewa selama jangka waktu sewa.
▪ Perecentage Rate, Dalam sewa persentase, biasanya ada komponen datar atau tetap yang
disebut sebagai sewa dasar. Selain itu, klausul persentase sewa menentukan bahwa
pemilik menerima persentase penjualan penyewa yang telah ditentukan sebelumnya yang
melebihi jumlah ambang batas minimum.
• Responsibility for Operating Expenses

Pembayaran sewa yang diperlukan yaitu biaya hunian penyewa dan arus kas pemilik dari
property. Dalam sewa kotor, pemilik membayar semua biaya operasional property. Dengan
demikian, pemilik harus sepenuhnya memulihkan biaya operasional dalam sewa. Dalam sewa
bersih, penyewa bertanggung jawab untuk membayar sebagian biaya operasional property yang
ditentukan. Dalam kenaikan biaya operasional, hanya kenaikan satu atau lebih biaya
operasional, relative terhadap tahun dasar, menjadi tanggung jawab penyewa. Tahun dasar
biasanya merupakan tahun kalender pertama setelah penyewa pindah.

• Concessions

Konsesi dapat mengurangi arus kas sewa. Biasanya ditawarkan kepada penyewa potensial untuk
memberi mereka insentif untuk menyewa ruang di property pemilik, tetapi tidak tercermin dalam
tariff sewa yang dikutip. Pemilik juga dapat berkomitmen untuk membayar biaya pemindahan
penyewa atau denda yang dikeluarkan oleh penyewa dalam melanggar sewa yang ada.

• Perubahan dan Peningkatan

 Tuan tanah umumnya tidak akan mengizinkan penyewa untuk membuat perubahan atau
perbaikan pada tempat yang disewa tanpa persetujuan sebelumnya. Ini melindungi pemilik dari
perbaikan yang merusak nilai, serta kerusakan pada sistem mekanik, listrik, pemanas, ventilasi,
dan pendingin udara (HVAC). perlengkapan adalah barang milik pribadi yang melekat secara
permanen pada properti nyata. Dengan demikian, mereka dapat menjadi milik pemilik ketika
masa sewa berakhir, kecuali jika sewa secara khusus mengidentifikasi barang-barang tersebut
sebagai milik pribadi penyewa.

• Tugas dan Subleting Penyewa

Penugasan sewa terjadi ketika semua hak dan kewajiban penyewa dialihkan ke pihak lain.
Namun, pemberi hak tetap bertanggung jawab atas sewa yang dijanjikan kecuali dibebaskan
secara tertulis dari tanggung jawab ini oleh pemilik properti. Sublease terjadi ketika penyewa
mengalihkan sebagian dari haknya kepada pihak lain. Misalnya, penyewa hanya dapat
mengalihkan sebagian dari tempat yang disewa atau mengalihkan hak hunian untuk jangka waktu
kurang dari sisa masa sewa.
• Opsi Sewa
Opsi sewa adalah klausul yang memberikan hak kepada pemegang opsi—tetapi bukan
kewajiban—untuk melakukan sesuatu.
▪ Opsi Pembaruan, memberi penyewa hak untuk memperbarui sewa. Penyewa akan lebih
memilih, dengan semua hal yang sama, opsi untuk memperbarui sewa dengan syarat dan
ketentuan yang sama seperti sewa awal, termasuk tarif sewa. Pemilik, tentu saja, enggan
menyetujui opsi pembaruan tersebut karena alasan ;
- Sewa pasar dapat meningkat, jika sewa naik, hasilnya akan nol karena penyewa
mungkin tidak akan menggunakan opsi untuk memperbarui.
▪ Opsi Pembatalan, penyewa mungkin dapat menegosiasikan hak untuk membatalkan sewa
sebelum kedaluwarsa, mungkin dengan biaya penghentian. Pemilik juga dapat
merundingkan opsi pembatalan. Meskipun tidak umum dalam sewa komersial, pemilik
pusat perbelanjaan dapat mencari hak untuk membatalkan sewa jika penjualan penyewa
tidak memenuhi atau melebihi jumlah minimum yang telah ditentukan
▪ Opsi Ekspansi, penyewa yang mengharapkan bisnisnya berkembang mungkin ingin
menegosiasikan opsi ekspansi. Bentuk mahal dari opsi ini mewajibkan pemilik properti
untuk menawarkan penyewa ruang yang berdekatan, baik pada akhir masa sewa atau
selama periode waktu tertentu.
▪ Opsi Relokasi, Untuk menjaga fleksibilitas, pemilik pusat perbelanjaan dan gedung
perkantoran multipenyewa dapat menegosiasikan opsi relokasi: hak untuk merelokasi
penyewa di dalam properti. Di properti kantor baru, misalnya, sewa awal ruang kepada
penyewa kecil dapat mencegah pemilik menyewakan ruang yang lebih besar, atau seluruh
lantai, kepada penyewa besar.
• Klausa Umum Lainnya
▪ Akses ke Tempat, Sewa harus memberi pemilik hak untuk masuk dan memeriksa ruang
yang disewa tanpa melanggar hak penyewa untuk menikmati ketenangan. Akses ke
tempat memungkinkan pemilik untuk melakukan perbaikan yang diperlukan dan
menunjukkan ruang kepada calon penyewa menjelang akhir masa sewa saat ini
 ▪ Iklan dan Signage, Pemilik berusaha untuk membatasi jenis, lokasi, dan jumlah tanda dan
penyewa grafis yang diizinkan untuk ditampilkan di properti. Pusat perbelanjaan besar,
misalnya, membuat gambar grafis yang seragam dan bekerja untuk menjaga kualitasnya.
▪ Parkir, Akses pembelanja ke tempat parkir sangat penting untuk keberhasilan pusat
perbelanjaan. Dengan demikian, sewa eceran mungkin mengharuskan karyawan penyewa
untuk parkir hanya di area parkir karyawan yang ditentukan (dan kurang diinginkan).
▪ Subordinasi dan Non-Gangguan, bank atau pemberi pinjaman lain dapat meminta—atau
menuntut—bahwa pemilik properti menyertakan klausul subordinasi dalam sewa mereka.
Pada dasarnya, klausul ini menyatakan bahwa sewa adalah bawahan dari hipotek yang
ada atau yang akan datang atas properti tersebut. Jadi, jika pemilik gagal membayar
hipotek dan pemberi pinjaman menyita, pemberi pinjaman memiliki hak untuk
mengakhiri sewa dan mengusir penyewa, bahkan jika penyewa telah memenuhi semua
tanggung jawabnya di bawah sewa. Namun, klausul subordinasi menempatkan penyewa
pada risiko kehilangan lokasi bisnis mereka, yang dapat menjadi sangat penting bagi
operasi dan hubungan pelanggan mereka.
Solusinya adalah meminta pemberi pinjaman untuk membuat perjanjian tanpa
gangguan dengan penyewa. Perjanjian ini melarang pemberi pinjaman untuk
mengganggu penggunaan tempat oleh penyewa, selama penyewa terus membayar sewa
dan jika tidak mematuhi syarat dan ketentuan perjanjian sewa.

Effective Rent

Untuk mengukur biaya sewa tertentu dengan lebih baik, seringkali berguna untuk menghitung
sewa efektifnya. Sewa efektif untuk sewa pembayaran bulanan adalah tingkat pembayaran bulanan
selama seluruh masa sewa yang memiliki nilai sekarang yang sama dengan sewa.

• Pertimbangan Sewa yang Lebih Luas

opsi pembaruan memperumit perbandingan alternatif sewa dan efeknya tidak termasuk dalam
perhitungan sewa efektif. jika pusat perbelanjaan menyediakan akses parkir yang lebih mudah
kepada calon pelanggan daripada ruang alternatif. Penyewa ritel mungkin juga bersedia
membayar sewa efektif yang lebih tinggi untuk mendapatkan posisi yang lebih menonjol di papan
nama pusat perbelanjaan. Tentu saja, lokasi yang tepat dari ruang ritel atau suite kantor di dalam
gedung dapat memiliki pengaruh yang signifikan terhadap harga sewa yang bersedia dibayar oleh
penyewa.

Properti Sewa Hunian dan Sewa

Unit residensial yang disewakan di Amerika Serikat memiliki struktur multikeluarga yang biasanya
apartemen itu terdiri dari 5 sampai lebih unit yang dihuni. Macam-macam bangunan yang digunakan
strutur multikeluarga:

• Bangunan apartemen bertingkat tinggi

• Apartemen bertingkat menengah
 • Apartemen yang memiliki taman
• kondominium

Ketentuan Sewa Umum Properti Sewa Hunian

• Masa Sewa (Lease Term): masa sewa yang paling umum untuk properti sewa huni adalah satu
tahun, meskipun masa yang lebih singkat banyak dan sering digunakan oleh mahasiswa.
• Kondisi Tempat (Condition of Premises): biasanya sebelum memutuskan, penyewa dan manajer
properti akan melakukan inspeksi terlebih dahulu. Tujuannya adalah untuk menemukan
kerusakan-kerusakan yang sudah ada sebelumnya, sehingga penyewa tidak akan dimintai ganti
rugi atas kerusakan tersebut.
• Keperluan (Utilities): penyewa biasanya bertanggung jawab untuk membayar biaya gas, listrik,
TV kabel dan internet.
• Aturan dan Peraturan (Rules and Regulations): pemilik sering memberikan beberapa peraturan
kepada penyewa yang baru. Tujuannya untuk melindungi properti serta hak dan keamanan dari
penyewa.

Properti dan Sewa Kantor

Meskipun tidak ada standar pasti untuk mengklasifikasikan gedung perkantoran, profesi real estat
umumnya mengacu pada gedung perkantoran dengan cara berikut:

1. Kelas A. Bangunan-bangunan ini biasanya memiliki harga sewa tertinggi karena mereka adalah
yang paling bergengsi dalam hal penyewa, lokasi, fasilitas, dan keinginan secara keseluruhan.
2. Kelas B. Sewa di gedung-gedung ini biasanya lebih murah daripada di gedung-gedung Kelas A
karena lokasinya yang kurang diminati; fasilitas yang lebih sedikit; lobi, lift, atau penampilan
yang kurang mengesankan; atau tata letak ruang sewa yang relatif tidak efisien.
3. Kelas C. Bangunan-bangunan ini, yang biasanya dulunya Kelas A atau B, lebih tua dan cukup
terawat tetapi berada di bawah standar saat ini karena satu atau lebih alasan. Sewa diatur agar
sesuai dengan kemampuan membayar sewa dari penyewa berpenghasilan rendah.

Menurut Institute of Real Estate Management (IREM), ada 12 kriteria dasar untuk mengklasifikasikan
gedung perkantoran: lokasi, lobi, layanan penyewa, akses mudah, lift, sistem mekanik, prestise, koridor,
pengelolaan, penampilan, interior kantor, campuran penyewa.

Mendefinisikan Ruang Sewa di Properti Kantor

Standar untuk mengukur ruang kantor adalah yang diadopsi oleh Asosiasi Pemilik dan Manajer Gedung
Internasional (BOMA), meskipun beberapa pemilik properti lebih memilih metode mereka sendiri. Di
bawah pedoman BOMA, area yang dapat digunakan adalah luas persegi dari ruang yang dibatasi oleh
dinding yang memisahkan ruang satu penyewa dari yang lain. Dengan demikian, area yang dapat
digunakan adalah jumlah ruang yang dimiliki oleh penyewa. Area yang dapat disewa dari ruang kantor
sewa penyewa sama dengan area yang dapat digunakan, ditambah bagian prorata penyewa dari area
umum mana pun.
Gambar di bawah ini menunjukkan rasio area yang dapat disewa atau area yang dapat digunakan.

Ketentuan Sewa Umum Properti Kantor

• Masa Sewa (Lease Terms): Sewa kantor yang melibatkan penyewa besar mungkin memiliki
jangka waktu selama 25 tahun. Namun, jangka waktu sewa 5 sampai 10 tahun lebih umum,
dengan jangka waktu yang lebih pendek dari 3 tahun lebih jarang diamati karena tidak
memberikan waktu yang cukup bagi pemilik untuk mengamortisasi biaya awal sewa, termasuk
komisi sewa dan perbaikan penyewa yang diperlukan.
• Biaya Berhenti (Expense Stops): Klausul yang sering ditemukan dalam sewa kantor adalah biaya
penghentian. Dengan klausul seperti itu, pemilik bertanggung jawab secara langsung atas
sebagian besar, jika tidak semua, biaya operasional properti hingga jumlah tertentu (“berhenti”),
yang dinyatakan sebagai jumlah per square foot dari total ruang yang dapat disewa dalam sebuah
bangunan. Biaya per square foot di luar halte diteruskan ke penyewa berdasarkan bagian pro rata
masing-masing penyewa dari area sewa gedung.

Properti Ritel dan Sewa

Pertimbangkan berbagai jenis pusat perbelanjaan:

1. Neighborhood shopping center: Jenis pusat ini terletak untuk kenyamanan populasi penduduk
terdekat. Ini berisi perusahaan ritel yang menawarkan sebagian besar barang-barang kenyamanan
(misalnya, bahan makanan) dan layanan (misalnya, barbershop, penyewaan video, dan dry
cleaning). Pusat-pusat ini dapat ditambatkan oleh toko kelontong.
2. Community shopping center: Ini adalah versi yang lebih besar dari pusat lingkungan. Jenis pusat
ini dapat ditambatkan oleh department store diskon dan dapat mencakup gerai seperti toko
pakaian, bank, toko furnitur, toko halaman dan taman, operasi makanan cepat saji, dan kantor
profesional (misalnya, dokter gigi).
 3. Power shopping center: Pusat listrik memiliki area yang dapat disewakan mulai dari 250.000
hingga 1.000.000 kaki persegi. Fitur yang mendominasi pusat daya adalah rasio jangkar yang
tinggi terhadap penyewa tambahan. Biasanya, pusat listrik berisi tiga atau lebih raksasa dalam
ritel barang keras (misalnya, mainan, elektronik, perabot rumah tangga).
4. Regional shopping center: Pusat regional fokus pada barang dagangan umum dan biasanya
memiliki setidaknya dua penyewa jangkar yang merupakan department store besar (mis., J. C.
Penney's) dan setidaknya 200.000 kaki persegi area yang dapat disewakan yang dikhususkan
untuk penyewa nonanchor. Penyewa utama adalah jaringan nasional atau bisnis lokal mapan yang
memiliki peringkat kredit tinggi dan kekayaan bersih yang signifikan.
5. Superregional malls: Pusat-pusat ini mungkin memiliki sebanyak lima atau enam penyewa utama
dan ratusan penyewa kecil. Ukuran tipikal adalah 1 juta kaki persegi, tetapi banyak mal yang
lebih besar melebihi 2 juta kaki persegi area yang dapat disewakan.
6. Specialty shopping center: Pusat-pusat ini dicirikan oleh tema atau citra yang dominan. Banyak di
daerah pusat kota terletak di struktur dan area bersejarah yang telah direhabilitasi. Variasi dari
pusat perbelanjaan khusus adalah pusat outlet, yang menjual barang-barang bermerek dengan
harga lebih rendah dengan menghilangkan distributor grosir.

Mendefinisikan Area yang Dapat Disewakan di Properti Ritel

Di ritel, harga sewa dihitung berdasarkan Gross Leasable Area (GLA). GLA untuk penyewa tertentu
menangkap jumlah ruang yang ditempati dan dikendalikan oleh penyewa, dan oleh karena itu mirip
dengan area yang dapat digunakan oleh penyewa kantor. GLA pusat perbelanjaan hanyalah jumlah dari
GLA individu. Luas lantai kotor pusat perbelanjaan sama dengan total GLA, ditambah luas area umum,
yang meliputi halaman, jalan setapak, dan eskalator.

Ketentuan Sewa Umum untuk Properti Ritel

• Klausul Persentase Sewa (Percentage Rent Clause): Dalam sewa persentase, biasanya ada
komponen datar atau tetap yang disebut sebagai sewa dasar. Selain itu, klausa persentase sewa
menentukan bahwa pemilik properti menerima persentase penjualan penyewa yang telah
ditentukan sebelumnya yang melebihi jumlah ambang batas minimum.
• Klausul Penggunaan (Use Clauses): Untuk membantu menjaga perpaduan terbaik antara penyewa
di pusat perbelanjaan, pemilik sering menentukan barang dagangan atau layanan yang dapat
dijual oleh penyewa (misalnya, "sepatu wanita" atau "perhiasan kostum"). Sebaliknya, penyewa
besar mungkin berusaha membatasi cara ruang ritel dekat dengan penyewa dapat digunakan.
Klausul tersebut mungkin diinginkan untuk membatasi jumlah persaingan di sekitar atau untuk
membantu memastikan parkir yang memadai tersedia untuk pelanggan potensial.
• Klausul Penyewaan Bersama (Co-Tenancy Clause): Klausul sewa bersama memberi penyewa
beberapa perlindungan jika penyewa utama "menjadi gelap".
• Jam operasional (Hours of Operation): Penting bagi keberhasilan pusat perbelanjaan, baik besar
maupun kecil, bahwa jam operasi bisnis konsisten di seluruh penyewa. Sebagian besar sewa ritel
memungkinkan pemilik untuk mengatur jam operasi pusat perbelanjaan atau jam akan ditentukan
dalam sewa.
• Pemeliharaan Area Umum (Common Area Maintenance): Klausul sewa ini menentukan dengan
tepat area umum pusat perbelanjaan, tanggung jawab pemilik untuk memelihara dan memperbaiki
 area umum, dan biaya pemeliharaan area umum (CAM) yang akan dibayarkan oleh masing-
masing penyewa.
• Klausa Lainnya (Other Clauses): Sewa ritel biasanya mengharuskan penyewa untuk menempati
ruang untuk seluruh masa sewa (penghuni berkelanjutan) dan untuk menjaga bisnisnya beroperasi
secara konsisten (operasi berkelanjutan). Untuk keuntungan penyewa dan pemilik, sewa ritel juga
mengharuskan penyewa untuk membawa asuransi kewajiban dalam jumlah yang memadai.

Properti dan Sewa Industri

Properti industri meliputi:

• Bangunan besar untuk satu pengguna.

• Gudang dan fasilitas penyimpanan mandiri.
• “Taman industri” multipenyewa.

Ketentuan Sewa Umum Properti Industri

Penyewa di properti taman industri multipenyewa menghadapi banyak masalah sewa yang sama yang
dihadapi pemilik dan penyewa gedung perkantoran multipenyewa dan pusat perbelanjaan. Secara khusus,
sewa harus jelas tentang tanggung jawab penyewa untuk pemeliharaan dan perbaikan. Penyewa umumnya
bertanggung jawab atas ruang interior mereka dan untuk pemeliharaan peralatan mekanis. Pemilik
biasanya bertanggung jawab atas pemeliharaan atap dan komponen struktural properti. Pemeliharaan area
umum ditangani dengan cara yang sama seperti di pusat perbelanjaan; yaitu, pemilik memelihara area
bersama dan penyewa mengganti biaya pemeliharaan area bersama kepada pemilik berdasarkan bagian
pro rata mereka dari ruang di gedung atau taman.

Hospitality Properties

Keberhasilan investasi properti perhotelan sangat bergantung pada manajemen. Hotel adalah bisnis jasa.
Oleh karena itu, manajer harus berpengalaman dalam semua aspek jenis bisnis ini, tidak hanya dalam
mengumpulkan sewa kamar dan menyediakan perawatan. Karena arus kas tergantung pada manajemen
perhotelan bisnis, kepemilikan properti perhotelan oleh investor pihak ketiga pasif kurang umum
dibandingkan dengan jenis properti utama lainnya. Sebaliknya, properti sering dimiliki oleh salah satu
rantai perusahaan nasional. Properti yang dimiliki oleh investor pihak ketiga biasanya dijalankan oleh
jaringan manajemen hotel atau motel.