BAB 20

PAJAK PENGHASILAN DAN NILAI

Tujuan Dan Penerapan Hukum Pajak Amerika Serikat
Tujuannya untuk meningkatkan penghasilan secara efisien dan adil untuk rencana kerja pemerintah
Amerika Serikat. Pajak ini juga digunakan untuk mempromosikan kegiatan terkait real estate untuk
kepentingan sosial, seperti pembangunan perumahan untuk penduduk berpenghasilan rendah dan
bangunan bersejarah.

Membandingkan Perpajakan Orang Pribadi dan Badan

Banyak perusahaan non-real estat memiliki real estat komersial. Misalnya, McDonald's memiliki sebagian
besar restoran cepat sajinya, beberapa perusahaan industri memiliki gudang mereka, dan bank sering
memiliki kantor cabang mereka. Namun, potensi pajak berganda atas pendapatan membuat perusahaan-C
reguler menjadi bentuk kepemilikan yang kurang diinginkan bagi entitas yang dibentuk terutama untuk
memiliki dan menyewakan real estat yang menghasilkan pendapatan. Bentuk kepemilikan alternatif,
seperti kemitraan terbatas dan perseroan terbatas, memungkinkan pemilik untuk menghindari pajak
berganda atas pendapatan yang dihasilkan oleh investasi yang menghasilkan sewa.

Empat Kelas Real Property

Untuk tujuan pajak pendapatan federal, real estat diklasifikasikan ke dalam empat kategori:
1. Real estate yang dimiliki sebagai tempat tinggal pribadi.
2. Real estate yang dimiliki untuk dijual kepada orang lain: properti dealer.
3. Real estate yang dimiliki untuk digunakan dalam perdagangan atau kegiatan bisnis: perdagangan
atau properti bisnis.
4. Real estate yang dimiliki untuk investasi: properti investasi
Klasifikasi ini menentukan, antara lain, apakah real estat dapat disusutkan untuk tujuan pajak penghasilan
federal. Penyusutan, jika diizinkan, memungkinkan investor untuk mengurangi jumlah penghasilan kena
pajak yang mereka laporkan dengan jumlah yang dimaksudkan untuk mencerminkan keausan yang
dialami properti investasi dari waktu ke waktu. Dengan mengurangi penghasilan kena pajak dan
kewajiban pajak, "penghapusan" depresiasi meningkatkan arus kas bersih yang diterima pembayar pajak
dari investasi properti riil. Klasifikasi pajak properti juga dapat mempengaruhi kewajiban pajak investor
saat properti tersebut dijual.

Penghasilan Yang Dikenakan Pajak

Ada tiga jenis pendapatan yang berpotensi dikenakan pajak federal:

 pendapatan aktif: Pendapatan yang diperoleh dari gaji, upah, komisi, dan bonus
 pendapatan portofolio: pendapatan dari investasi pada surat berharga atau tanah yang belum
dikembangkan diklasifikasikan, termasuk pendapatan bunga dan dividen atas investasi serta
keuntungan dari penjualan sekuritas keuangan, seperti saham dan obligasi.
  pendapatan pasif: mencakup semua pendapatan yang dihasilkan dari investasi real estat sewa.
Misalnya, pemilik gedung apartemen kecil yang sering melakukan perbaikan pipa "ringan" di
tengah malam mungkin tidak menganggap diri mereka sebagai investor "pasif".

Tarif Pajak Penghasilan

Pada tahun pajak 2016, ada tujuh tarif pajak penghasilan menurut undang-undang biasa untuk orang
pribadi mulai dari 10% hingga 39,6%.
Memperkirakan Kewajiban Pajak dari Operasi

Beban Operasi vs Peningkatan Modal

Biaya operasional adalah pengeluaran yang dilakukan untuk mengoperasikan properti dan menjaga
properti agar tetap dalam kondisi yang baik. Biaya operasional biasanya jumlahnya kecil, misalnya
pengecatan ulang properti, perbaikan kebocoran, dan lain sebagainya. Biaya operasional umumnya dapat
dikurangkan untuk tujuan pajak penghasilan pada tahun di mana mereka dibayar. Pengeluaran modal,
bagaimanapun, tidak langsung dapat dikurangkan bahkan jika pengeluaran tersebut mewakili arus kas
keluar yang sebenarnya. Sebaliknya, pengeluaran modal ditambahkan ke dasar pajak properti dan
kemudian dibebankan secara sistematis melalui pengurangan penyusutan tahunan, seperti yang dijelaskan
di bawah di bagian “Pengurangan Penyusutan.” Umumnya, investor lebih suka memiliki pengeluaran kas
yang diklasifikasikan untuk tujuan pajak sebagai biaya operasional daripada pengeluaran modal karena
yang pertama segera dikurangkan sedangkan yang terakhir dibebankan seiring waktu. Manfaat pajak,
seperti manfaat arus kas lainnya, memiliki nilai sekarang yang lebih tinggi jika diterima lebih cepat
daripada nanti.

Biaya Pembiayaan Hipotek

Penggunaan utang hipotek, selain modal ekuitas, untuk membiayai investasi properti pendapatan
memiliki empat konsekuensi pajak penting. Pertama, “harga” periodik yang dibayar investor untuk
pinjaman—yaitu, bunga—umumnya dapat dikurangkan pada tahun pembayarannya. Namun, pelunasan
pokok tidak. Kedua, pengurangan depresiasi tahunan tidak dipengaruhi oleh campuran pembiayaan utang
dan ekuitas yang digunakan karena seluruh harga perolehan (dikurangi tanah) dapat disusutkan. Ketiga,
dana hipotek, yang digunakan untuk pembelian atau pembiayaan kembali, tidak dikenakan pajak sebagai
penghasilan pada saat diterima dari pemberi pinjaman. Terakhir, biaya pembiayaan di muka (misalnya,
biaya awal pinjaman, biaya penilaian) atau properti investasi tidak sepenuhnya dapat dikurangkan pada
tahun pembayarannya. Sebaliknya, biaya ini harus diamortisasi selama masa pinjaman.