AKUNTANSI UNTUK LEASE

DASAR-DASAR LEASING
Jenis-jenis aktiva apa yang disewakan? Semua jenis peralatan dapat disewakan, misalnya
gerbong kereta api, helikopter, buldoser, kapal tongkang, CT scanner, komputer, dan
sebagainya. Kelompok terbesar peralatan yang disewakan berupa peralatan teknologi
informasi. Kemudian diikuti aktiva bidang transportasi (truk, pesawat udara, perkeretaapian),
kemudian bidang konstruksi dan pertanian.

Siapakah Pemainnya?
lease adalahh perjanjian kontraaktual antara lessor dan lessee yang memberikan hak kepada
lessee untuk menggunakan properti tertentu, yang dimiliki oleh lessor, selama periode waktu
tertentu dengann membayar sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan, yang umumnya
dilakukan secara periodik.

Siapa saja lessor yang memiliki properti? Pada umumnya mereka termasuk dalam salah satu
dari tiga kategori berikut ini

 Bank
 Perusahaan captive leasing
 Pihak independen

Bank
Bank merupakan pemain terbesar dalam bisnis leease. Mereka memiliki sumber dana rendah
biaya yang merupakan keuntungan dalam kemampuan membeli aktiva dengan harga yang
lebih rendah dibanding kompetitor mereka. Bank juga selalu lebih agresif dlam pasar lease.
Mereka telah sampai pada kesimpulan bahwa ada kesempatan meraih uang di bidang lease,
maka mereka telah memperluas jajaran produk mereka ke area ini. Pada akhirnya, transaksi
lease saat ini telah lebih terstandardisasi, yang merupakan keuntungn bagi bank karena
mereka tidak perlu terlalu inovatif dalam menyusun perjanjian lease. Maka, bank seperti
Wells Fargo, Chase, Citigroup, dan PNC memiliki perusahaan anak berskala besar di bidang
lease.

Perusahaan Captive Leasing

Perusahaan captive leasing dalah perusahaan anak yang bisnis utamanya menjalankan opersi
lease bagi perusahaan induknya. Perusahaan seperti Caterpillar Financial Services Corp.
(untuk Caterpillar), Chrysler Financial (untuk Daimler Chrysler), dan IBM Global Financing
(untuk IBM) memfasilitasi penjualan produk kepada konsumen. Perusahaan captive leasing
memiliki keuntungan titik penjualan dalam mencari konsumen lease. Lebih lanjutnya, lessor
captive memiliki pengetahuan produuk yang merupakan keuntungan ketika menjalankan
praktik pembiayaan bagi produk perusahaan induknya.
Tren saat ini mencakup para captive yag berfokus terutama pada produk-produk perusahaan
induknya alih-alih menjalankan praktik pembiayaan lease umum. Sebagai contoh, Boeing
Capital dan UPS Capital merupakan dua captive yang telah meninggalkan bisnis keuangan
umum dalam rangka berfokus secara eksklusif pada produk-produk perusahaan induknya.

Pihak Independen
Pihak independen adalah yang terakhir dalam kategori lessor. Pihak independen belum
berprestasi baik selama beberapa tahun belakangan. Porsi pasar mereka telah menurun cukup
dramatis seiring bank dan perusahaan captive leasing menjadi lebih agresif dalam area
pembiayaan lease. Pihak independen tidak memiliki akses titik penjualan, maupun
keuntungan pendanaan biaya redah. Keunggulan mereka sering kali berupa penyusunan
kontrak inovatif bagi para lessee. Juga, mereka mulai bertindak sebagai perusahaan keuangan
captive bagi perusahaan lain yang tidak memiliki perusahaan anak di bidang lease.

Keunggulan Lease
Beberapa keunggulan yang umumnya dinikmati lessee adalah:

 Pembiayaan 100% dengan Suku Bunga Tetap. Lease sering ditandatangani tanpa
mebutuhka uang muka dari lessee, yang membantu menghemat dana kas yang
terabatas khususnya sangat diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang.
Selain itu, pembayaran lease juga sering bersifat tetap, sehingga melindungi lessee
dari inflasi dan meningkatnya biaya uang.
 Proteksi terhadap Keusangan. Peralatan yang dilease dapat mengurangi risiko
keusangan bagi lessee, dan dalam banyak kasus memindahkan risiko nilai residu
kepada lessor.
 Fleksibilitas. Perjanjian lease memiliki lebih sedikit atasan-batasan bila dibandingkan
dengan perjanjian hutang lainnya. Lessor yang inovatif mampu membuat perjanjian
lease disesuaikan denga kebutuhan khusus lessee.
 Pembiayaan yang Lebih Murah. Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan
dengan lease ternyata lebih murah daripada jenis pembiayaan lainnya. Sebagai
contoh, perusahaan baru yang bergerak dalam industri yang sedang mengalamai
depresi, atau perusahaan yang terkena tarif pajak rendah, mungkin melease sebagai
cara untuk memperoleh keuntungan pajak yang bila tidak dilakukan akan hilang.
Pengurangan pajak melalui beban penyusutan tidak memberikan manfaat berarti bagi
perusahaan yang mempunyai laba kena pajak yang kecil. Melalui leasing, perusahaan
leasing atau lembbaga keuangan dapat memperoleh manfaat ini dan kemudian
memberikannya kepada lessee atau pemakai aktiva yang dilease berupa pembayaran
sewa yag lebih renda.
 Keuntungan pajak. Dalam beberapa kasus perusahaan dapat “membuat kue dan ikut
memakannya” dengan keuntungan pajak yang datang dari lease. Yaitu, dengan alasan
tujuan pelaporan finansial, perusahaan tidak melaporkan aktiva atau kewajiba yang
termasuk dalam peerjanjian lease. Namun, dengan alasan tujuan perpajakan,
perusahaa dapat mengkapitalisasi dan mendpresiasi aktiva lease. Hasilnya, perusahaan
 melakukan pengurangan di muka alih-alih di ahir dan sekaligus mengurangi
pajaknya.
 Pembiayaan di Luar Neraca. Beberapa lease tidak mengakibatkan bertambahnya
hutang pada neraca atau mempengaruhi rasio keuangan, tetapi dapat menambah
kemampuan perusahaan untuk melakukan pinjaman. Pembiayaan di luar neraca
semacam itu penting bagi perusahaann tertentu.

Sifat Konseptual dari Lease

Berbagai pandangan tentang kapitalisasi lease adalah sebagai berikut:

 Jangan Mengkapitalisasi setiap Aktiva yang Dilease. Karena lessee tidak memiliki
hak milik atas properti yang dilease, maka kapitalisasi tidak diperlukan.
 Mengkapitalisasi Lease Serupa dengan Pembelian Cicilan. Akuntan harus melaporkan
transaksi sesuai dengan substansi ekonominya: karena itu, jika pembelian cicilan
dikapitalisasi, maka demikian juga dengan lease yang memiliki karakteristik serupa.
 Mengkapitalisasi Semua Lease Jangka Panjang.
 Mengkapitalisasi Lease Perusahaan di mana Penalti atas Pelanggaran Perjanjian
Berjumlah Substansial. Pendekatan yang terakhir ini adalah hanya engkapitalisasi hak
dan kewajiban kontraktual perusahaan (yang tidak dapat dibatalkan). Jadi, tidak
mungkin pelaksanaan kontrak menurut lease dapatdiindari tanpa penalti (denda) yang
besar.

AKUNTANSI OLEH LESSEE

Jika lessee megkapitalisasi lease, maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang
umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor yang sudah memindahkan
secara substansial seluru manfaat dari risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan
mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang. Ayat jurnal khusus
bagi lessor dan lessee, dengan asumsi peralatan dilease da dikapitalisasi, disajikan pada
ilustrasi 21-3.

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee
akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga.

Jika kontrak lease tidak dikapitalisasi, tidak ada aktiva yang dicatat oleh lessee dan tidak ada
aktiva yang dikeluarkan dari pembukuan lessor. Pada saat pembayaran lease dilakukan,
lessee mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa.

Untuk lease yang dicatat sebagai lease modal, lease harus dianggap tidak dapat dibatalkan,
dan memenuhi satu atau lebih dari empat kriteria berikut ini:
Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai lease operasi.
Ilustrasi 21-5 menunjukkan bahwa lease yang memenuhi salah satu dari empat kriteria
mengakibatkan lease ini diklasifikasikan sebagai lease modal bagi lessee.

Ilustrasi 21-5 Diagram Kriteria Lessee untuk Klasifikasi Lessee

Kriteria Kapitalisasi
Keempat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk lessee bersifat kontroversial dan sulit
diterapkan dalam praktek. Kriteria-kriteria tersebut akan dibahas berikut ini.

Pengujian Pengalihan Kepemilikan

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease itu dianggap
sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah ntuk diterapkan.

Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga Khusus

Opsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah provinsi yang memungkinkan lessee
untuk membeli properti yang dilease dengan harga yang secara signifikan lebi rendah
dibandingkan nilai wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Paa
awal lease, perbedaan antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus
cukup besar sehingga realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.

Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)

Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana
sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee, maka perlu
dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangka waktu atau masa lease dan umur
ekonomis aktiva dapat menimbulkan masalah.
Jangka waktu lease umumnya dianggap sudah tetap dan tidak bisa dibatalkan. Namun,
periode ini dapat diperpanjang jika ada opsi untuk memperbaharui kesepakatan lease dengan
harga khusus. Opsi untuk memperbaharui dengan harga khusus adalah provisi yang
memungkinkan lessee untuk memperbaharui lease dengan nilai sewa yang lebih rendah dari
nilai wajar sewa yang diharapkan pada tanggal opsi dapat digunakan. Pada awal lease,
perbedaan antara nilai sewa yang diperbaharui dengan nilai wajar sewa yang diharapkan
harus cukup besar untuk memastikan digunakannya opsi untuk memperbaharui tersebut.

Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)

jika nilai sekarag dari pembayaran lease minimum sama dengan atau melebihi 90% dari nilai
pasar wajar aktiva, maka aktiva yang dilease harus dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk
pengujian ini adalah bahwa jika nilai sekarang pembayaran lease minimum tidak berbeda
banyak dengan harga pasar aktiva, maka secara efektif aktiva terseut dapat dibeli.

Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum, ada tiga konsep penting
yang harus diperhitungkan: (1) pembayaran lease minimum. (2) biaya executory, dan (3)
tingkat diskonto.

Pembayaran lease minimum. Pembayaran ini adalah pembayaran yang harus dilakukan oleh
lessee sehubungan dengan properti yang di lease. Pembayaran lease minimum mencakup hal-
hal berikut ini:

 Pembayaran Sewa Minimum. Pembayaran minimum yang harus dilakukan oleh lessee
kepada lessor berdasarkan kesepakatan lease. Pembayaran lease minimum dapat juga
mencakup nilai residu yang dijamin (jika ada), penalti atas kegagalan memperbaharui,
atau opsi untuk membeli dengan harga khusus (jika ada).
 Nilai Residu yang Dijamin. Nilai residu adalah estimasi nilai wajar (pasar) dari
properti yang dilease pada akhir masa lease. Nilai residu yang dijamin adalah (1)
jumlah tertentu atau yang dapat ditentukan di mana lessor memiliki hak untuk
meminta lessee membeli aktiva atau (2) jumlah yang dijanjikan oleh penjamin lessee
atau pihak ketiga untu diperoleh oleh lessor. Jika tidak dijamin secara penuh, maka
nilai residu yang idak dijamin merupakan estimasi nilai residu eksklusif dari setiap
bagian yang dijamin.
 Penalti atas Kegagalan Memperbaharui atau Memperpanjang Lease
 Opsi untuk Membeli dengan Harga Khusus

Biaya-biaya Executory. Aktiva berwujud yang dilease juga membutuhkan beban asuransi,
pemeliharaan, dan pajak disebut biaya executory selama umur ekonomisnya. Jika lessor tetap
bertanggung jawab atas pembayaran biaya-biaya jenis kepemilikan ini, maka bagian dari
setiap pembayaran lease yang mencerminkan biaya executory harus dikeluarkan dari
perhitungan nilai sekarang pembayaran lease minimum karena bukan merupakan pembayaran
atau pengurangan kewajiban.

Tingkat Diskonto. Lessee menghitung nilai sekarang dari pembayaran lease minimum
dengan menggunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee, yang didefinisikam sebagai:
“Suku bunga yang pada awal lease, harus dikeluarkan oleh lessee untuk meminjam dana
yang diperlukan guna membeli aktiva yang dilease menurut pinjaman yang dijamin, dengan
jangka waktu pelunasan yang serupa dengan skedul pembayaran dalam kontrak lease.

Untuk menentukan apakah nilai sekarang dari pembayaran tersebut lebih kecil daripada 90%
nilai pasar wajar properti, lessee akan mendiskontokan pembayaran dengan menggunakan
suku bunga pinjaman inkremental. Menentukan suku bunga pinjaman ini akan sering
membutuhkan pertimbangan karena didasarkan pada pembelian properti hipotesis.

Akan tetapi, terdapat satu pengecualian dari ketentuan ini: jika (1) lessee mengetahui suku
bungan implisit yang dihitung oleh lessor dan (2) suku bunga itu lebih rendah dari suku
bunga pinjaman inkremental lessee, maka lessee harus menggunakan suku bunga implisit
lessor. Suku bunga implisit dalam lease adalah tingkat diskonto yang jika diterapkan pada
pembayaran lease minimum dan setiap nilai residu yang tidak dijamin yang terhutang kepada
lessor, akan menyebabkan nilai sekarang agregat sama denga nilai wajar properti yang
dilease kepada lessor.

Aktiva dan Kewajiban yang Diperlakukan secara berbeda

Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sunber pembiayaan. Lessor
membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang dilease, dan lessee
melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan.selama umur
properti yang dilease pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok
ditambah bunga.

Pencatatan Aktiva dan Kewajiban

Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah
dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh
karena itu, lessee mencatat lease modal sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah
antara (1) nilai sekarang dari pembayaran lease minimum atau (2) nilai pasar wajar aktiva
yang dilease pada awal lease.

Periode Penyusutan
Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee atau mencakup opsi
pembelian dengan harga khusus aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang konsisten
dengan kebijakan penyusutan normal lessee atas aktiva yang dimilikinya dengan
menggunakan umur ekonomis aktiva.

Metode Bunga Efektif

Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap
pembayaran lease antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan bean bunga periodik
yang sama dengan persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease.

Konsep Penyusutan
Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban
telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun penyusutan aktiva dan pengurangan
kewajiban adalah dua proses akuntansi yang independen selama jangka waktu lease. Lessee
harus menyusutkan aktiva yang dilease dengan menggunakan metode penyusutan
konvensional; garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

Metode Lease Modal (Lessee)

Caterpillar Financial Services Corp. (perusahaan anak dari Caterpillar) dan Sterling
Construction Corp. Menandatangani perjanjian lease tertanggal 1 Januari 2008 di mana
Caterpillar meleasekan peralatan kepada Sterling mulai tanggal 1 Januari 2008. Jangka waktu
dan provisi dari perjanjian lease tersebut dan data terkait lainnya adalah sebagai berikut:

 Jangka waktu lease adalah 5 tahun, dan perjanjian lease tidak dapat dibatalkan, yang
mengharuskan pembayaran sewa yang sama sebesar $25.981,62 pada awal setiap
tahun.
 Peralatan tersebut memiliki nilai wajar pada awal lease sebesar $100.000 dengan
estimasi umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai residu.
 Sterling membayar seluruh biaya executory secara langsung kepada pihak ketiga
kecuali untuk pajak properti sebesar $2.000 per tahun, yang dimasukkan dalam
pembayaran tahunan kepada lessor.
 Lease ini tidak mencakup opsi pembaharuan, dan peralatan kembali menjadi milik
Caterpillar pada akhir masa lease.
 Suku bunga pijaman inkremental Sterling adalah 11% per tahun.
 Sterling menyusutkan peralatan serupa miliknya atas dasar garis lurus.
 Caterpillar menetapkan sewa tahunan untuk memperoleh tingkat pengembalian atas
investasi sebesar 10% per tahun; hail ini ini diberitahu kepada Sterling.

Lease ini memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai lease modal dengann alasan
sebagai berikut:

 Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur ekonomis
peralatan selama 5 tahun, memenuhi pengujian 75%.
 Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum ($100.000 sebagaimana diitung di
bawah) melebihi 90% dari nilai wajar properti ($100.000)

Pembayaran lease minimum adalah $119.908,10 ($23.981,62 x 5), dan jumlah yang
dikapitalisasi sebagai aktiva yang dilease dihitung sebagai nilai sekarang dari pembayaran
lease minimum sebagai berikut:
Setiap pembayaran lease sebesar $25.981,62 tersdiri dari tiga unsur: (1) pengurangan
kewajiban lease, (2) biaya pendanaan (beban bunga), dan (3) biaya executory (pajak
properti). Total biaya pendanaan selama jangka waktu lease adalah $19.908,10, yaitu
perbedaan antara nilai sekarang pembayaran lease ($100.00) dan kas aktual yang dikeluarkan,
dikurangi biaya executory ($119.908,10). Oleh karena itu, beban bunga tahunan, dengan
menggunakan metode bunga efektif adalah fungsi dari kewajiban yang beredar, sebagaimana
disajikan pada ilustrasi 21-7:

Pada akhir tahun fiskal Lessee Company, 31 Desember 2008, bunga akrual dicatat sebagai
berikut:
Pada tanggal 31 Desember 2008, aktiva yang dicatat menurut lease modal telah diidentifikasi
secara terpisah pada neraca lessee. Bagian yang akan jatuh tempo dalam satu tahun atau
siklus operasi, mana yang lebih lama, diklasifikasikan sebagai kewajiban lancar dan sisanya
sebagai kewajiban tidak lancar. Sebagai contoh, bagian lancar dari total kewajiban per
31/12/08 sebesar $76.018,38 pada skedul amortisasi lessee adalah jumlah pengurangan
kewajiban pada tahun 2009, atau $16.379,78. Bagian kewajiban yang berhubungan dengan
transaksi lease pada tanggal 31 Desember 2008 akan disajikan sebagai berikut:

Ayat jurnal hingga tahun 201a akan mengikuti pola di atas. Biaya executory lainnya (asuransi
dan pemeliharaan) yang dikeluarkan oleh sterling akan dicatat dengan pola yang sama seperti
digunakan untuk mencatat setiap biaya operasi lainnya yang terjadi atas aktiva yang dimiliki
oleh Sterling.

Pada saat berakhirnya masa lease, jumlah yang dikapitalissi sebagai peralatan yang dilease
telah seluruhnya diamortisasi dan kewajiban lease telah seluruhnya dilunasi. Jika tidak dibeli,
peralatan tersebut akan dikembalikan ke lessor, serta peralatan yang dilease dan aku
akumulasi penyuutan terkait akan dihapus dari pembukuan.

Jika peralata dibeli pada akhir masa lease dengan harga $5.000 dan estimasi umur peralatan
diubah dari 5 menjadi 7 tahun, maka ayat jurnal berikut harus dibuat:
Metode Operasi (Lessee)
Dalam metode operasi, bean sewa harus diakrualkan dari hari ke hari ke lessee ketika properti
digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode-periode yang memperoleh manfaat dari
penggunaan aktiva dan mengabaikan, dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan
pembayaran di masa depan.

Sebagai contoh, misalkan bahwa lease modal yang diilustrasikan sebelumnya tidak
memenuhi kriteria sebagai lease modal dan karenanya, diperlukan sebagai lease operasi.
Beban tahun pertama ke operasi adalah $25.981,62, yaitu jumlah pembayaran sewa. Ayat
jurnal untuk mencatat pembayaran ini pada tanggal 1 Januari 2008 adalah sebagai berikut:

Perbandingan Lease Modal dengan Lease Operasi

Ilustrasi 21-9 menunjukkan bahwa walaupun total beban operasi selama jangka waktu lease
adalah sama baik apakah lease diperlakukan sebagai lease modal maupun lease operasi,
namun menurut perlakuan lease modal beban akan lebih besar di tahun-tahun awal dan lebih
rendah di tahun-tahun terakhir.

Selain itu, penggunaan pendekatan lease modal akan mengakibatkan aktiva dan kewajiban
terkait sebesar $100.000 dilaporkan pertama kali pada neraca: tidak ada aktivadan kewajiban
seperti ini yang akan dilaporkan menurut metode operasi. Oleh karena itu, perbedaan-
perbedaan berikut ini akan terjadi jika lease modal dan bukan lease operasi yang digunakan:

 Kenaikan jumlah hutang yang dilaporkan

 Kenaikan jumlah total aktiva
 Laba yang rendah pada awal masa lease dan karenanya, laba ditahan menjadi lebih
rendah

AKUNTANSI OLEH LESSOR

Tiga keunggulan penting bagi lessor itu adalah sebagai berikut:
  Pendapatan Bunga
 Insentif Pajak
 Nilai Residu yang Tinggi

Ekonomi Leasing
Lessor menentukan jumlah sewa, berdasarkan tingkat pengembalian suku bunga implisit
yang dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aktiva. Faktor-faktor penting yang
dipertimbangkan dalam menentukan tingkat pengembalian adalah posisi kredit lessee,
lamanya lease, dan status nilai residu.

Pada contoh Caterpillar/Sterling, suku bunga implisit lessor adalah 10%, biaya peralatan bagi
lessor adalah $100.000, dan estimasi nilai residu adalah nol. Lessor Company menentukan
jumlah pembayaran lease sebagai berikut:

Klasifikasi Lease oleh Lessor

dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasika untuk tujuan akuntansi sebagai
berikut:

 Lease operasi
 Lease pembiayaan langsung
 Lease jenis penjualan

Lihatlah ilustrasi 21-11. Jika pada tanggal perjanjian lease (awal) lessor adalah pihak yang
memenuhi satu atau lebih kriteria kelompok I berikut ini (1, 2, 3, dan 4) dan kedua kriteria
kelompok II berikut (1 dan 2), maka lessor harus mengklasifikasikan dan memperhitungkan
perjanjian ini sebagai lease pembiayaan langsung atau lease jenis penjualan.
Perbedaan antara lease pembiayaan langsung dan lease jenis penjualan bagi lessor adalah
adanya atau tidak adanya laba produsen atau penyalur: lease jenis penjualan melibatkan laba
produsen atau penyaur, sedangkan lease pembiayaan langsung tidak memiliki unsur tersebut.
Laba lessor adalah perbedaan antara nilai wajar properti yang dilease pada awal lease dengan
biaya atau jumlah tercatat lessor.

Semua lease yang tidak memenuhi kualifikasi sebagai lease pembiayaan langsung atau jenis
penjualan diklasifikasikan dan diperlakukan oleh lessor sebagai lease operasi. Ilustrasi 21-12
menunjukkan situasi di mana lease diklasifikasikan sebagai lease operasi, pembiayaan
langsung, atau jenis penjualan bagi lessor.

Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

Lease pembiayaan langsung pada hakikatnya adalah pembiayaan atas pembelian aktiva oleh
lessee. Pada jenis lease ini, lessor mencatat piutang lease alih-alih aktiva lease. Piutang lease
ini menjadi nilai saat ini dari pembayara minimum lease.

Dengan menggunakan data dari ilusrasi terdahulu terkait Caterpillar/Sterling presentasi

berikut menggambarkan perlakuan akuntansi untuk lease pembiayaan langsung. Informasi
yang relevan bagi Caterpillar dalam akuntansi untuk transaksi lease ini adalah sebagai
berikut:

 Jangka waktu lease adalah 5 tahun yang dimulai pada tanggal 1 Januari 2008, tidak
dapat dibatalkan, dan membutuhkan pembayaran sewa yang sama sebesar $25.981,62
pada awal setiap tahun; pembayaran termasuk $2.000biaya executory.
 Peralatan memiliki biaya $100.000 bagi Caterpillar, nilai wajar pada awal lease
sebesar $100.000, estimasi umur ekonomis selama 5 tahun, da tidak ada nilai residu.
 Tidak ada biaya langsung awal yang dikeluarkan untuk negosiasi dan menutup
transaksi lease.
 Lease tidak memiliki opsi untuk memperbaharui kontrak da peralatan dkembalikan ke
Caterpillar pada akhir masa lease.
  Ketertagihan dapat dijamin dan tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh
Caterpillar.
 Caterpillar menentukan pembayaran lease tahunan untuk menjamin tingkat
pengembalian 10% atas investasinya sebagai berikut

Lease tesebut memenuhi kriteria klasifikasi sebagai lease pembiayaan langsung karena (1)
jangka waktu lease melebihi 75% estimasi umur ekonomis peralatan, (2) nilai sekarang dari
pembayaran lease minimum melebihi 90% nilai wajar peralatan, (3) ketertagihan pembayaran
dipastikan secara layak, dan (4) tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh
Caterpillar. Lease ini tidak Termasuk lease jenis penjualan karena tidak ada selisih antara
nilai wajar peralatan ($100.00) dengan biaya yang dikeluarkan oleh Caterpillar ($100.000).

Piutang lease merupakan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk
biaya executry yang merupakan pajak properti sebesar $2.000). caterpillar akan
menghitungnya sebagai berikut:

Peralatan yang dilease dengan biaya perolehan sebesar $100.000 yang menggambarkan
investasi Caterpillar, diganti dengan piutang lease bersih. Dengan cara yang sama dengan
perlakuan bunga oleh lessee, Caterpillar menggunakan metode bunga efektif dan mengakui
pendapatan bunga sebagai fungsi dari investasi bersih yang belum dipulihkan, sebagaimana
ditunjukkan pada ilustrasi 21-15.
Pada tanggal 31 Desember 2008, investasi bersih menurut lease modal dilaporkan dalam
neraca lessor di antara aktiva lancar atau aktiva tidak lancar, atau keduanya. Bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun atau satu siklus operasi, mana yang leih lama,
diklasifikasi sebagai aktiva lancar dan sisanya sebagai aktiva tidak lancar.

Bagian aktiva yang berhubungan dengan transaksi lease per 31 Desember 2008 Disajikan
sebagai berikut:
Metode Operasi (Lessor)
Menurut metode operasi setiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan sewa.
Aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang biasa, di mana beban penyusutan periode
berjalan ditandingkan dengan pendapatan sewa. Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap
periode akuntansi berjumlah sama tanpa memandang ketentuan atau provisi lease, kecuali
dasar lain yang sistematis dan rasional lebih mencerminkan pola waktu di mana manfaat itu
diperoleh dari aktiva yang di lease.

Selain beban penyusutan, biaya pemeliharaan dan biaya jasa lain yang diberikan menurut
provisi lease yang berkaitan dengan periode akuntansi berjalan juga dicatat sebagai beban.
Lessor akan mengamortisasi setiap biaya yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang
independen seperti honor penaksiran, honor penemu, dan biaya kredit cek selama umur lease
yang biasanya atas dasar garis lurus.

Untuk mengilustrasikan metode operasi, asumsikan bahwa lease pembiayaan langsung yang
diilustrasikan di atas tidak memenuhi kualifikasi sebagai lease modal dan karenanya,
diperhitungkan sebagai lease operasi. Ayat jurnal untuk mencatat penerimaan sewa, dengan
asumsi beban pajak properti $2.000, adalah sebagai berikut:
MASALAH-MASALAH AKUNTANSI KHUSUS
Karakteristik perjanjian lease yang mengakibatkan masalah akuntansi yang unik adalah:

 Nilai residu
 Lease jenis penjualan (lessor)
 Opsi pembeliam dengan harga khusus
 Biaya langsung awal
 Lancar vs tidak lancar
 Pengungkapan

Nilai Residu
Akuntansi untuk nilai residu sangat kompleks dan mungkin merupaka bagian yang paling
sulit untuk dipahami dari akuntansi lease.

Arti Nilai Residu

Nilai residu adalah estimasi nilai wajar dari aktiva yang dilease pada akhir masa lease. Sering
nilai residu yang besar terjadi pada akhir masa lease, terutama ketika umur ekonomis aktiva
yang dilease melebihi jangka waktu lease.

Dijamin vs Tidak Dijamin

Nilai residu dapat dijamin atau tidak dijamin oleh lessee. Jika lessee setuju untuk membayar
setiap kekurangan di bawah jumlah yang ditetapkan yang akan diterima oleh lessor berupa
nilai residu yang dijamin.

Pembayaran Lease
Nilai residu yang dijamin menurut definisinya memiliki jaminan realisasi yang lebih besar
daripada nilai residu yang tidak dijamin. Sebagai akibatnya, lessor dapat menyesuaikan
pembayaran lease karena kepastian pemulihan semakin meningkat. Namun, sesudah tingkat
ini ditentukan tidak ada perbedaan dari sudut pandang akuntansi apakah nilai residu dijamin
atau tidak dijamin. Investasi bersih yang dicatat oleh lessor akan tetap sama.

Asumsikan data yang sama dengan ilustrasi sebelumnya kecuali bahwa nilai residu sebesar
$5.000 diestimasi pada akhir masa lease 5 tahun. Selain itu, diasumsika ROI sebesar 10%,
apakah nilai residu dijamin atau tidak. Lessor Company akan menghitung jumla pembayaran
lease seperti pada ilustrasi 21-17.

Akuntansi Lessee untuk Nilai Residu

Nilai residu yang dijamin mempengaruhi perhitungan pembayaran lease minimum oleh lessee
dan karenanya, jumlah ini dikapitalisasi sebagai aktiva yang dilease dan kewajiban
lease.sebenarnya, ini merupakan tambahan pembayaran lease yang akan dibayarkan dalam
bentuk properti atau kas, atau keduanya, pada akhir masa lease.

Dengan menggunakan pembayaran sewa yang dihitung oleh lessor pada ilustrasi 21-17,
pembayaran lease minimum adalah $121.185,45 ([$23.237,09 x 5] + $5.000). Nilai sekarang
dari pembayaran lease minimum yang dikapitalisasi dihitung pada ilustrasi 21-18.

Pada akhir masa lease, sebelum lessee mengembalikan aktiva ke lessor, akun aktiva dan
kewajiban lease memiliki saldo seperti disajikan pada ilustrasi 21-20.
Jika nilai pasar wajar melebihi $5.000, maka keuntungan dapat diakui. Keuntungan atas nilai
residu ya dijamin dapat dialokasikan ke caterpillar dan Sterling berdasarkan rasio yang
disetujui dari awal.

Nilai Residu yang Tidak Dijamin. Nilai residu yang tidak dijamin dari sudut pandang lessee
adalah sama seperti tidak adanya nilai residu dalam hal dampaknya terhadap metode
perhitungan pembayaran lease minimum lessee dan kapitalisasi aktiva yang dilease serta
kewajiban lease.

Asumsikan fakta yang sama dengan contoh di atas kecuali bahwa nilai residu sebesar $5.000
tidak dijamin. Jumlah pembayaran lease tahunan akan sama sebesar $23.237,09. Apakah nilai
residu dijamin atau tidak, Lessor Company akan menerima jumlah dipulohkan yang sama
dari sewa lease yaitu $96.895,40. Pembayaran lease minimum adalah $116.185,45
($23.237,09 x 5). Lessee Company akan mengkapitalisasi jumlah sebagai berikut:
Dengan asumsi bahwa aktiva yang dilease sudah disusutkan sepenuhnya dan kewajiban lease
sudah diamortisasi seluruhnya, tidak ada ayat jurnal yang dibutuhkan pada akhir masa lease
kecuali untuk menghapus aktiva dari pembukuan.

Ayat Jurnal Lessee yang Melibatkan Nilai Residu. Ayat jurnal yang dibuat oleh Sterling baik
untuk nilai residu yag dijamin dan tidak dijamin ditunjukkan pada Ilustrasi 21-24 dalam
bentuk komparatif.
Akuntansi Lessor untuk Nilai Residu
Lessor mengasumsikan akan merealiasasi nilai residu pada akhir masa lease apakah dijamin
atau tidak. Pembayaran leas yang disyaratkan oleh lessor untuk memperoleh pegembalian
tertentu atas investasi adalah sama ($23.237,09) apakah nilai residu dijamin atau tidak
dijamin.

Dengan menggunaka data Caterpillar/Sterling dan asumsi adanya nilai residu sebesar $5.000
serta klasifikasi lease sebagai lease pembiayaan langsug, jumlah yang dibutuhkan dihitung
sebagai berikut:

Skedul amortisasi dengan nilai residu dijamin atau tidak dijamin akan sama, seperti disajikan
berikut ini:
Dengan menggunakan jumlah yang dihitung di atas, ayat jurnal berikut akan dibuat oleh
Caterpillar selama tahun pertama untuk lease pembiayaan langsung ini. Perhatikan kesamaan
ayat jurnal lessee pada ilustrasi 21-24:

Lease jenis Penjualan (Lessor)

Sebagaimana diindikasikan sebelumnya, perbedaan utama antara lease pembiayaan langsung
dengan lease jenis penjualan adalah laba (atau rugi) kotor produsen atau penyalur.

Dalam lease jenis penjualan, lessor mencatat harga jual aktiva terkait, biaya barang terjual
dan pengurangan persediaan yang terkait, serta piutang lease. Informasi yang dibutuhkan
untuk mencatat lease jenis penjualan adalah sebagai berikut:

 PIUTANG LEASE (atau INVESTASI BERSIH). Nilai sekarang pembayaran lease

minimum ditambah nilai residu yang tidak dijamin. Piutang pembayaran lease
menyertakan nilai sekarang dari nilai residu, baik dijamin ataupun tidak.
 HARGA JUAL AKTIVA. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum.
 HARGA POKOK PENJUALAN. Biaya perolehan aktiva bagi lessor dikurangi nilai
sekarang dari nilai residu yang tidak dijamin.
Ketika mencatat pendapatan penjualan dan harga pokok penjualan, ada perbedaan antara
akuntansi untuk nilai residu yang dijamin dan tidak dijamin. Nilai residu yang dijamin dapat
dianggap sebagai bagian dari pendapatan penjualan karena lessor mengetahui bahwa seluruh
aktiva telah terjual. Terdapat kepastian yang kecil bahwa bagian nilai residu yang tidak
dijamin dari aktiva telah “terjual” oleh karena itu, penjualan dan harga pokok penjualan
hanya diakui untuk bagian aktiva yang realisasinya terjamin. Akan tetapi, jumlah laba kotor
dari penjualan aktiva adalah sama apakah nilai residu yang digunakan dijamin atau tidak
dijamin.

Untuk mengilustrasikan lease jenis penjualan dengan nilai residu dijamin dan lease jenis
penjualan dengan nilai residu tidak dijamin, asumsikan data-data yang sama dengan contoh
lease pembiayaan langsung terdahulu. Estimasi nilai residu adalah $5.000 (dengan nilai
sekarang $3.104,60) dan biaya perolehan peralatan yang dilease Caterpillar sebesar $85.000.
asumsikan bahwa nilai pasar wajar dari nilai residu adalah $3.000 pada akhir masa lease.

Jumlah-jumlah yang relevan untuk lease jenis penjualan dihitung sebagai berikut:

Laba yang dicatat oleh Caterpillar pada saat penjualan adalah sama sebesar $15.000, apakah
nilai residu dijamin atau tidak, tetapi jumlah pendapatan penjualan dan harga pokok
penjualan berbeda.

Nilai sekarang dari nilai residu yang tidak dijamin dikurangkan dari pendapatan penjualan
dan harga pokok penjualan karena dua alasan: (1) kriteria untuk pengakuan pendapatan
belum terpenuhi, dan (2) penandingan antara beban dengan pendapatan yang belum diakui
tidak tepat. Kriteria pengakuan pendapatan belum dipenuhi karena ketidakpastian yang
melingkup realisasi nilai residu yang tidak dijamin.

Ayat jurnal Caterpillar untuk mencatat transaksi ini per 1 Januari 2008, dan penerimaan nilai
residu pada akhir masa lease disajikan dalam ilustrasi 21-30

Ilustrasi 21-30 Ayat Jurnal untuk Nilai Residu yang Dijamin dan Tidak dijamin, Caterpillar-
Lease Jenis Penjualan
Opsi Pembelian dengan Harga Khusus (Lessee)
Opsi pembelian dengan harga khusus memungkinkan lessee untuk membeli properti yang
dilease dengan harga yang jauh di bawah perkiraan nilai wajar properti di masa depan. Harga
tersebut begitu mengutungkan pada awal lease sehinggan bisa dipastikan bahwa opsi ini akan
digunakan. Jika terdapat opsi pembelian dengan harga khusus, maka lessee harus menambha
nilai sekarang dari pembayaran lease minimum dengan nilai sekarang dari harga opsi.

Biaya Langsung Awal (Lessor)

Ada dua jenis biaya langsung awal. Pertama biaya langsung inkremental, adalah biaya-biaya
yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen, yang terjadi pada awal perjanjian
lease.

Jenis kedua, biaya langsun internal, adalah biaya-biaya yang secara langsung berhubungan
dengan kegiatan khusus yang dilaksanakan oleh lessor pada lease tertentu.

Akuntansi untuk biaya langsung awal bergantung pada jenis leasenya:

 Untuk lease operasi, lessor harus menangguhka biaya langsung awal dan
mengalokasikannya selama jangka waktu lease secara proporsional dengan pendapata
sewa.
 Dalam transaksi lease jenis penjulan, lessor membebankan biaya langsung awal pada
tahun tejadinya.
 Dalam lease pembiayaan langsung, biaya langsung awal ditambahkan ke investasi
bersih dalam lease dan diamortisasi selama umur lease sebagai penyesuaian hasil.
Lancar versus Tidak Lancar

Mengungkapkan Data Lease

FASB mengharuskan bahwa informasi berikut ini yang berhubungan dengan lease
diungkapkan dalam laporan keuangan Lessee atau dalam catatan. Persyaratan ini dapat
bervariasi menurut jenis lease dan menurut siapa yang melaporkannya. Persyaratan
pengungkapan ini menyediakan bagi para investor dengan informasi berikut ini:

 Deskripsi umum mengenai sifat perjanjian lease

 Sifat, waktu, dan jumlahh tunai masuk dan tunai keluar terkait lease, mencakup
pembayaran yang akan dibayar atau diterima dalam tiap tahun dari lima tahun ke
depan
 Jumlah pemasukan dan pengeluaran lease yang dilaporkan dalam laporan laba rugi
setiap periode
 Deskripsi dalan jumlah aktiva lease menurut klasifikasi umum neraca dan kewajiban
yang terkait
 Jumlah piutang dan jumlah pemasukan belum didapat yang sesuai perjanjian lease

Soal
1. Saling sebagai suatu kegiatan pembiayaan dalam penyediaan barang-barang modal atau
aktiva yang disusutkan lazim disebut

A.social lease

B.Depretiation lease

C. Finance lease

D.economic lease

E. Job lease

2. akhir masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa guna usaha
berdasarkan nilai sisa yang disepakati bersama merupakan definisi dari....

A. Financial lease

B. Leasing company

C. Operating lease

D. Actuating lease

E. Economic lease

3.Dibawah ini merupakan subjek perjanjian leasing ,kecuali.....

A. Supplier
B. lease team

C. Leassee

D. Lessor

E. Kreditur

4. dalam leasing sewa membutuhkan jangka waktu lease ditambah jumlah yang harus dibayar
untuk nilai residu baik itu opsi untuk membeli atau jaminan nilai merupakan salah satu sifat
leasing yaitu..

A. Opsi pembelian dengan harga murah

B. Periode lease

C. Syarat pembatalan

D. Nilai residu

E. Pembayaran leasing minimum

5. penghematan modal merupakan salah satu keuntungan leasing hal ini dikenal dengan
sebutan.....

A. Cheap payment

B. Max payment

C.masalah pretise

D.Tidak adanya keharusan mencantumkan transaksi leasing

E. Resiko yg lebih besar pada lessor

6. bentuk transaksi leasing Dimana lessor membeli suatu barang atas permintaan pihak lessee
dan sekaligus menyewa guna usahakan barang tersebut kepada lessee yang bersangkutan
yaitu merupakan bentuk finance lease....

A. Sale and lease back

B. Direct financial lease

C. Leaveraged lease

D. Syndicated lease
E. Cross Border lease

7. Nama lain sewa guna adalah....

A. Leasing

B. L/C

C. rent

D. wages

E. payment

8. produk yang menjanjikan ganti rugi apabila terjadi sesuatu pada anggota nya adalah..

A. koperasi

B. Asuransi

C. Pegadaian

D. Sewa guna

E. bank

9. yang memiliki dan menyewakan aktiva dalam leasing disebut...

A. Leassee

B. Lessor

C. Kreditur

D. Debitur

E. Bankir

10. Jenis leasing yang melibatkan beberapa perusahaan sewa guna usaha secara bersamaan
melakukan transaksi sewa guna usaha dengan satu penyewa guna usaha, merupakan bentuk
pembiayaan leasing....

A. Sub leases

B. Cross Border leases

C. Purchase lease

D. Syndicated lease

E. Leverage lease